[评论]钱在变纸 温哥华买房心疼一阵子 开心几辈子

[小青]

哥们，169.9万买入， 首付70万，贷款了100万。
最后以380万卖出是，除了利息10万，其他费用10万，还要扣除银行贷款的余额，才是净利润。你怎么能：380-70-10-10。。。？？？
净利润应该是380-170-10-10=190万。如果这是个纯投资房，还要有资本利得税，看税率了，190万的一半为基数缴纳资本利得税，假定税率40%，95 x 0.4 = 38，最后净利润为：190-38=152万。
70万的首付，6年盈利152万，是很牛逼。
但过去终究是过去了。

你那个是无贷款全额付款的算法，有贷款的确实按380-70-10-10。总所得减去所有成本支出。

 

[FlyingHawk]

你那个是无贷款全额付款的算法，有贷款的确实按380-70-10-10。总所得减去所有成本支出。

不减去了10万的利息吗？假设贷款100万
380-70(首付)-100(贷款本金)-10(利息)-10(其他费用) = 190万

 

[迷失的兔子]

不减去了10万的利息吗？假设贷款100万
380-70(首付)-100(贷款本金)-10(利息)-10(其他费用) = 190万

你去银行贷款，没有本金的。贷100万，是银行出100万，用你的房子做抵押。
比如说25年，你每年交利息还钱就行了，25年你需要还清100万的本金+利息。
你只付70万，老弟。另外，你花费10w的利息+其他费用，你的花费就是70+10+10。
380-70-10-10。

 

[polar555]

你去银行贷款，没有本金的。贷100万，是银行出100万，用你的房子做抵押。
比如说25年，你每年交利息还钱就行了，25年你需要还清100万的本金+利息。
你只付70万，老弟。另外，你花费10w的利息+其他费用，你的花费就是70+10+10。
380-70-10-10。

大哥，还有个问题，小弟不解：
1. 25年能只还10W利息？
2. 就算25年还清，你的投入是：70（首付）+ 100（还款）= 170。这一百可是你自己还的，不还是你的钱么？（假定前提非投资房）。

如果2是投资房的话，这个问题复杂了，你的房屋出租能否cover你的支出，当前的情况下够呛把？
费用包含地税，房屋维修，折旧，投资房买卖的税，，，，

声明：只是想学习，每想跟谁打嘴炮。只是对一些realtor的算法不理解。谢谢。

 

[FlyingHawk]

你去银行贷款，没有本金的。贷100万，是银行出100万，用你的房子做抵押。
比如说25年，你每年交利息还钱就行了，25年你需要还清100万的本金+利息。
你只付70万，老弟。另外，你花费10w的利息+其他费用，你的花费就是70+10+10。
380-70-10-10。

你每个月的Mortgage里，有一部分是借款本金，一部分是利息。前5年基本上是利息比本金多。假设你每月还3000的Mortgage，前5年大概可能1600是利息，另外1400是本金。
所说的那个房子，持有的6年里，利息：1600*12*6=115200，还的贷款本金: 1400*12*6=100800。
6年后卖房子，你花的钱是70万(首付)+100800(还的贷款本金)+115200(利息)+10万(额外卖房费用) = 1016000，另外你还欠银行：1000000 - 100800 = 899200
3800000-1016000-899200 = 1884800，这才是最后净落的钱，不算资本利得税。

 

[FlyingHawk]

大哥，还有个问题，小弟不解：
1. 25年能只还10W利息？
2. 就算25年还清，你的投入是：70（首付）+ 100（还款）= 170。这一百可是你自己还的，不还是你的钱么？（假定前提非投资房）。

如果2是投资房的话，这个问题复杂了，你的房屋出租能否cover你的支出，当前的情况下够呛把？
费用包含地税，房屋维修，折旧，投资房买卖的税，，，，

声明：只是想学习，每想跟谁打嘴炮。只是对一些realtor的算法不理解。谢谢。

这位老兄意识到了，你去银行贷款，银行贷你100万，你除了照还100万借款，还的付利息，380-70-10-10，你忘了银行的本金了，银行只要利息，不要本金？？？

 

[迷失的兔子]

这位老兄意识到了，你去银行贷款，银行贷你100万，你除了照还100万借款，还的付利息，380-70-10-10，你忘了银行的本金了，银行只要利息，不要本金？？？

有专家吗？这应该是最简单的问题了。希望贷款专家来扫盲一下。

 

[迷失的兔子]

你那个是无贷款全额付款的算法，有贷款的确实按380-70-10-10。总所得减去所有成本支出。

俺被你的这个给绕进去了。。。

 

[小青]

俺被你的这个给绕进去了。。。

我也昏了，匆忙在路上发的。总之楼主的意思是大赚，可我们主要意思是楼主掐了温哥华升值史上最厉害的一段来算，这个恐怕不能持续。

 

[小青]

你每个月的Mortgage里，有一部分是借款本金，一部分是利息。前5年基本上是利息比本金多。假设你每月还3000的Mortgage，前5年大概可能1600是利息，另外1400是本金。
所说的那个房子，持有的6年里，利息：1600*12*6=115200，还的贷款本金: 1400*12*6=100800。
6年后卖房子，你花的钱是70万(首付)+100800(还的贷款本金)+115200(利息)+10万(额外卖房费用) = 1016000，另外你还欠银行：1000000 - 100800 = 899200
3800000-1016000-899200 = 1884800，这才是最后净落的钱，不算资本利得税。

厉害，是你的对。

 

[cacalc]

你每个月的Mortgage里，有一部分是借款本金，一部分是利息。前5年基本上是利息比本金多。假设你每月还3000的Mortgage，前5年大概可能1600是利息，另外1400是本金。
所说的那个房子，持有的6年里，利息：1600*12*6=115200，还的贷款本金: 1400*12*6=100800。
6年后卖房子，你花的钱是70万(首付)+100800(还的贷款本金)+115200(利息)+10万(额外卖房费用) = 1016000，另外你还欠银行：1000000 - 100800 = 899200
3800000-1016000-899200 = 1884800，这才是最后净落的钱，不算资本利得税。

这个算法是对的，但还有一部分可能忽略掉了，就是养房的费用，比如地税，水电费等

 

[迷失的兔子]

你每个月的Mortgage里，有一部分是借款本金，一部分是利息。前5年基本上是利息比本金多。假设你每月还3000的Mortgage，前5年大概可能1600是利息，另外1400是本金。
所说的那个房子，持有的6年里，利息：1600*12*6=115200，还的贷款本金: 1400*12*6=100800。
6年后卖房子，你花的钱是70万(首付)+100800(还的贷款本金)+115200(利息)+10万(额外卖房费用) = 1016000，另外你还欠银行：1000000 - 100800 = 899200
3800000-1016000-899200 = 1884800，这才是最后净落的钱，不算资本利得税。

这个对。俺想到从银行借100w,不用还了。

 

[Horse Dragoon]

这个房子的投资回报率是这样算的：

卖价380 - 买价170 = 210万 叫资本增值= 毛利润，

首付70万是投资本金， 费用=10万利息+10税费=20万。

本金毛回报率= 210/ 70 = 300%， 年均 300/6 = 50%，

本金净回报率= （210-20）/ 70 =270%， 年均 270/6 = 45%，

上面当然是按自住房不交增值税的算法，

如果是投资房， 增值税按 210/2=105 万交税= 最高46% X 105= 48万。

那么： 毛回报率 300% 不变， 净回报率= （210-48-20 ）/70 = 202%， 年均 34% 。


，，，，，，，，，，，，，，，，，，

 

[xiaoa]

这位老兄意识到了，你去银行贷款，银行贷你100万，你除了照还100万借款，还的付利息，380-70-10-10，你忘了银行的本金了，银行只要利息，不要本金？？？

看了半天只有老兄你一个明白人，按道理这是小学毕业的问题

 

[捶扭皮]

木有想到，这么简单的回报问题，也没有时间限制，都没几个人能一点错不出算出来。
嫩们小学应用题是食堂的大师傅教的吗?
哈哈

 

[捶扭皮]

这个房子的投资回报率是这样算的：

卖价380 - 买价170 = 210万 叫资本增值= 毛利润，

首付70万是投资本金， 费用=10万利息+10税费=20万。

本金毛回报率= 210/ 70 = 300%， 年均 300/6 = 50%，

本金净回报率= （210-20）/ 70 =270%， 年均 270/6 = 45%，

上面当然是按自住房不交增值税的算法，

如果是投资房， 增值税按 210/2=105 万交税= 最高46% X 105= 48万。

那么： 毛回报率 300% 不变， 净回报率= （210-48-20 ）/70 = 202%， 年均 34% 。


，，，，，，，，，，，，，，，，，，

晕过去。。。