详说温哥华买房全过程

三木

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前面的话​

前两天一时狂放,也想挑战一下自己,就接下了萨贝拉的布置的任务:
我要是经纪的话, 我会写一篇文章, 介绍一下买房的过程,
怎么看房,
怎么看房子的价钱, 比如提出最近类似房子成交的案例,
交易过程注意什么,
买房合同中必要的项目,
买房容易出现的错误,
对楼主提出的问题, 给出答案,
根据文章, 潜在的客户自己判断, 我会是一个什么样的经纪,

我反对指名道姓, 假如经纪不是网友, 他没机会解释自己,

打算在这个帖子里,比较详细地说一下温哥华买房的过程。

需要说明,其中不少事情的具体做法,是我自己的做法,肯定有很多做得不到位,请朋友们指出。我的这些做法,也不都是经纪份内的事情,不希望与其他经纪同行做对比。
 
最后编辑: 2012-12-23

三木

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一、买家经纪的职责
英文的。。。这是西人世界中普遍认可的标准。

Job Duties and Tasks for: "Real Estate Buyer's Agent"

1. Present purchase offers to sellers for consideration.
2. Confer with escrow companies, lenders, home inspectors, and pest control operators to ensure that terms and conditions of purchase agreements are met before closing dates.
3. Interview clients to determine what kinds of properties they are seeking.
4. Prepare documents such as representation contracts, purchase agreements, closing statements, deeds and leases.
6. Act as an intermediary in negotiations between buyers and sellers, generally representing one or the other.
7. Compare a property with similar properties that have recently sold in order to determine its competitive market price.
8. Coordinate appointments to show homes to prospective buyers.
9. Generate lists of properties that are compatible with buyers' needs and financial resources.
10. Display commercial, industrial, agricultural, and residential properties to clients and explain their features.
11. Arrange for title searches to determine whether clients have clear property titles.
12. Review plans for new construction with clients, enumerating and recommending available options and features.
13. Answer clients' questions regarding construction work, financing, maintenance, repairs, and appraisals.
14. Inspect condition of premises, and arrange for necessary maintenance or notify owners of maintenance needs.
15. Accompany buyers during visits to and inspections of property, advising them on the suitability and value of the homes they are visiting.
16. Advise sellers on how to make homes more appealing to potential buyers.
17. Arrange meetings between buyers and sellers when details of transactions need to be negotiated.
18. Advise clients on market conditions, prices, mortgages, legal requirements and related matters.
19. Evaluate mortgage options to help clients obtain financing at the best prevailing rates and terms.
20. Review property listings, trade journals, and relevant literature, and attend conventions, seminars, and staff and association meetings in order to remain knowledgeable about real estate markets.
21. Investigate clients' financial and credit status in order to determine eligibility for financing.
22. Contact property owners and advertise services in order to solicit property sales listings.
23. Develop networks of attorneys, mortgage lenders, and contractors to whom clients may be referred.
24. Appraise properties to determine loan values.
25. Secure construction or purchase financing with own firm or mortgage company..
26. Locate and appraise undeveloped areas for building sites, based on evaluations of area market conditions.

简单地说:

Screen the available houses in your neighbourhood to make sure that the houses you look at fit your budget and your requirements. 为您找房

Give you important information on the local housing market and price trends, taxes, utility costs, services and amenities. 给您有关资料

Guide you through the open house viewing process, showing you features you may not have noticed and problems you may not have spotted. 看房并指出您没注意到的问题

Advise you about your legal and financial options. 提供法律和财务方面的指导意见

Recommend expert help when needed, such as the services of a home appraiser, home inspector, real estate lawyer or contractor. 举荐有关的专业人士

Manage your purchase offer and counter offers, and use his or her skills and experience as a negotiator to make sure you get the best deal possible on your new house. 管理合约并代表您谈判

 
最后编辑: 2012-12-22

三木

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二、看房

一). 看房序曲

1. 看房前先要明确的买房目标。
根据以下因素来选择地区:
1). 学区
2). 接近工作地点
3). 交通
4). 生活设施
5). 自然环境
6). 风景
7). 治安
8). 人文环境
9). 其他特别考虑
对具体的某一个买房子来说,这些因素的重要程度不一样。我建议朋友们根据自己的要求,把上面的因素按重要程度排序,保证最重要的条件得到满足,必要是,牺牲次要条件。


在选好地区的基础上,下一步根据预算,考虑:
1). 房屋类型;一般来说,独立屋最贵,连排屋(Townhouse,城镇屋)次之;公寓(Apartment,Condo)就便宜一些.
2). 房龄;新房贵,旧房便宜;
3). 房屋面积:大房贵(废话)


对地段的要求和对房屋的具体要求,也可以根据自己的预算和个人需求,统筹考虑。

看房前,最好把自己的想法和要求与经纪充分沟通,让经纪根据他的经验协助你作出初步决定。

二). 第一次看房

我的做法是,第一次看房仍相当于预演。可以把看房的区域和要看的房屋类型放宽一点。不以看某个具体房子为目标,而是将序曲阶段的预想,投射到现实上,使买家朋友实地了解预选地段的具体情况,真实体验各种预选类型房屋的长处和短处。

这一条对刚来加拿大的新移民很重要,但对老移民或者房屋很了解的朋友,就不一定需要。

这一过程中,我会进一步听取买家朋友的意见和想法,共同探讨、分析、确认买家朋友真正的购房愿景。

三). 粗略看房

在前面工作的基础上,在选定的区域内,看符合买家朋友标准的房子,这时候,我们就要注意看:

房屋周围的环境、风景、风水、朝向、地块的位置,院落的大小、车库的数量和位置等,房屋的年龄、外观、颜色、内部格局、卧房、洗手间数量、功能性设施等等大的方面,是不是满足我们的需要。

这一层次的看房,一般每次都要看5-7间房子,每个房子也就看15分钟上下,只能从大的方面考察。如果大的方面基本符合我们的想法,我们可以就要安排下一步仔细考察。


这个阶段,要合理安排看房时间。

我一般都会根据买家朋友的实际状况安排看房时间,一般正常情况下以一周安排一到二次看房,。一次在周末,另一次放在平时工作日。当然,如果看到符合买家朋友要求的房子,也会即时通知看房。

那么,如何确定出您中意的房子呢?

一般有两种情况:“一见衷情”和综合比较。

“一见衷情”是最理想的情况,一所住房第一眼看到就非常喜欢,带给我们非常舒服的感觉,价格也在我们可承受的范围内,就一定不要犹豫了,赶快把它买下来。一旦错过,再找到一所相似装修风格、间隔的住房非常困难的,没必要给自己心中留下一个大大的缺憾。

综合比较型是指在前面已经做好了功课,对住房的性价比有了基本认识,综合比较已经看过的所有住房,从中选择出性价比教好的住所。当然性价比的评价标准在不同的人是不一样的。

四). 仔细考察(二次看房。。。)

这一次我们除了要再次确认“粗略看房”中的印象,还要非常仔细地考察目标房屋的具体情况了,包括:

1. 外观:屋顶、外墙、落水管、门窗等。外墙采用的材料、有无剥落,屋顶是否成旧、有无塌陷,落水管是否完整、有无破漏,排水是否冲刷屋顶、是否远离地基,门窗的样式、新旧如何,等等,都是应当留意的。

2. 室内情况:进入房内,首先应当引起注意的是房间的布局、结构是否适合自己的家庭。卧室、卫生间分布是否是自己所希望的?厨房、客厅、卧室的大小是否合理?门窗有无变形、密封情况怎样?厨房、卫生间、客厅、走道的装修情况怎样?地下室有无潮湿气味、是否通风,有无漏水、裂缝?取暖的能源、设备怎样?这些都是看房的重点。

3. 周围邻居和房屋历史:这个要和经纪一起,通过与卖家经纪、卖方屋主(可能的话)、周围邻居交谈,询问一下左邻右舍、周围环境、房屋的历史、学校、交通、购物等情况等等。

注意1. 看房不能太情绪化,不应当强调什么人住的房屋就一定不看,因为凡事都有例外。房屋主人特有的气味、家当的零乱、生活的品位不应当扰乱我们看房的视线和目的,只要这气味、零乱对搬空后的房屋没有影响,干嘛我们要去介意它呢?

注意2. 看房不应当将注意力集中在房主家具的档次、布置、房主的生活情趣和个人爱好上。
 
最后编辑: 2015-05-30

三木

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三、出价

选到中意的房屋后,我就会协助买房朋友写一个房屋买卖合同(Offer)。合同的主件经纪协会的律师制作的格式文件,共20多条;合同的附件则多少不等(见四)。Offer中买卖双方第一关心的就是成交价格。

我会根据自己在房地产市场的经验,为买家朋友准备近期相同区域相似住房的房屋成交及房屋状况资料,协助分析市场价格并订立合理购买价格。

房屋买卖中,朋友们常常听到或提到3个有关价值的名词:

1、政府估价(Government Assessed Value,GAV)

BC省的房屋估价局(BC Assessment),这个机构每年对省内所有的物业进行一次估价。这个估价在每年1月1日公布,作为政府征收地税和其他税费的依据。GAV的定义是该物业上年7月1日的市场价。

Gav可以作为买房出价的参考,作为买房出价的依据则不合适。因为:1). GAV是上年7月1日的市场价,而房地产市场行情是变化的;2). 政府估价往往不是实地考察一个物业后估算出来的价格,而是凭书面材料按公式计算出出来的价格,与真实的市场价格有一定的差距。比如,我家和邻居的房子,是当年一个图纸出来,很长时间以来,政府估价都是一样的,但10年前,我向政府报了3000块装修,从此,我家的房子GAV就一直比邻居家贵3000块,其实,我知道邻居也了很对钱(肯定比我花得多得多)进行装修过。

2、 银行估价(Loan Value)

如果购房人需要向银行申请贷款,那么发放贷款的银行一定会派估价师上门估价,这个估算出来的价值叫做银行估价。通常银行为了保证房产抵押的安全性,对于物业的估价一般都趋于保守。

3、市场价( Market Value)

这是二手房交易的主要定价依据。这个市场价值是通过一段相对稳定的时间内,比较同一区域内类似房产的成交价格来估算的。比较的内容通常包括:土地面积、房屋种类、房屋面积、房龄、卧室和卫生间数量、房屋状况等等。

我估算一个物业的市场价时,通常把房价分为两部分来估算,一部分是土地的价值,这一部分变化较小。另一部分是建筑物的价值,我们看中的目标房和周边类似物业相比,在建筑面积、房间数、卫生间数目、厨房数目、房屋状态、装修水平等方面有什么不同,并在价格上做出增减调整。

估算出了市场价,只能说有了出价的依据,到底出价多少,与市房屋买卖合同中的其他条款、市场状况、买家心里、卖家心里、出价策略等等都有关系。

合同中其他条款对出价的影响:比如我们 没有贷款条款,出价就可以稍稍低一点。

市场状况:卖家市场,出价比市场价不能低得很多,有时候可能还需要高于市场价;均衡市场和买家市场:出价肯定要低于市场价,到底该地多少,还要看当时的市场情况.

买家心理:买家都想把价格压到最低,但也要看对得到物业的态度,是无所谓还是非常喜欢;

卖家心理:买家都想把价格抬到最低,但也要看对物业出售的安排,是无所谓还是急于脱手;

出价策略:一般地我建议买家朋友采取以下三个策略之一:

1. 一步到位策略:就是根据市场情况、卖家心里和我们对房子喜欢的程度,出一个接近我们心理的最高价位,这个价位还能使卖家觉得虽然低于他的最低的心理价位,但对他仍然很有吸引力,然后不管卖家怎么抬价,咬定青山不放松。这种策略,根据我的经验,一般都能取得比较好的效果。不过,这种策略不是很受买家朋友的欢迎;

2. 漫天出价:这个我就不多解释了;

3. 介于1和2之间出价。

出价策略决定了今后还价的策略,所以一开始就要有明确的计划。

 
最后编辑: 2012-12-23

三木

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四. 房屋买卖合同的附加条款

加拿大BC省的房屋买卖合同中,除了正文,通常还有一到多页不等的附加文件(Addendum,写明买家朋友提出的保护自己利益的条件(ClauseCondition, 这些附加条款和合同正文有同等的法律效力。常见的附加条款有:

1. 贷款条件(Financing):即在合同中注明买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款,如果拿不到贷款,买家有权取消合同。

2. 验房条件(Inspection):即在合同签订后若干天内,买家有权验房,而且买家要满意验房结果,买家才继续执行合同,否则合同无效。

3. 查验房产证条件(Title Search):要求卖家在限定的日期前提供房产证(Title)的复印件。这一条款相对来说不是那么重要,因为合同正文中已经对Title的有关事事项做了规定,成交前,律师也会对核查Title

4. 共管物业的文件条件:要求卖家提供包括2年内的各种会议记录(Minutes)、5年内的工程师报告(如果有)、物业条例(Bylaw)、物业管理费收支情况等等资料。买家仔细阅读这些文件,如果基本满意有关文件的描述和规定,则买家才继续执行合同,否则合同无效。共管物业(Strata)是个法律术语,基本上比较新的公寓(ApartmentCondo)和城市屋(Town House)都是。

5. 房屋情况披露书条件(PDS): 房屋情况披露书(Property Disclosure StatementPDS)是卖家填写的有关房屋状况的生命文件,内中详细披露房屋中是否有明的或暗的缺陷,比如房顶有没有过漏水,房子中有没有种过大麻等。这一说明会被并入合同,卖家要对声明的内容负法律责任。买家详细审查这个文件,如果满意,则买家才继续执行合同,否则合同无效。

6. 保险条件(Insurance):就是说买家去保险公司咨询,如果保险公司同意为目标房子提供保险,则买家才继续执行合同,否则合同无效。

(说到这里插一段名词解释:英文的合同中,常说terms and Conditions”, 这里TERMCONDITION的意思差不多。细究起来,TERM通常包括合同中所有的Terms and Conditions, CONDITION的意思则更多地指合同中双方都必须重视的Terms. 为便于理解,貌似Term可以翻成“条款”,Condition可以翻成“条件”。。通常,大家都是这么用的,我的解释其实是废话。)

上面列举的都是常见的条件,几乎每个房产买卖中都可能碰到。实际的房屋买卖过程中可能还需要根据情况,加上各种各样的其他条件。比如买老房子,要考虑是不是加入“储油罐(Oil Tank)”条件;买全新房,要考虑是不是加入“2-5-10 保险”、“入住许可文件(Occupancy Permit)等等一系列条件;买农地,要考虑是不是加入“土质检验”条件;买加油站附近的物业,要考虑是不是加入“水质污染检验报告”条件;比如换房时,加入“先卖掉原有房屋”条款;等等,等等。
除了关键的条件外,买家朋友还可以加入其他各种各样的要求,比如“成交时更换名字”条款,比如要求卖家把卫生打扫干净条款;比如买家朋友担心有人在目标物业中亡故,就可以加上“卖家保证没有类似情况发生”条款;等等,等等。

其实,我上面说的有点太过专业了,作为一般的买家朋友,不可能会全面理解和处理(Manage)这么多繁杂的条款。 您注意一下几点就行了:

1. 起草合同时,什么样样的条件都可以提,不管条件/条款有多繁复、多难办,甚至有些稀奇古怪,买家朋友都应该把您的想法/要求,全部告诉您的经纪,让他来想办法处理

我的一般做法:写合同的时把常见的条款都写上,对特殊情况另加条款,再和买家朋友讨论,是不是还有其它特别的需要。有时候,买家朋友提出来的要求比较少见,我就要查经纪手册,或者自己撰写,很个别情况下,要请律师朋友帮我们撰写;

2.条件/条款是有价的,买家朋友提的条件越多,越不容易为卖家接受,价格也越不好谈。所以,不必要的条件/条款没必要写在合同上;

3. 在法律许可的范围内,整个房屋买卖合同都是可以谈的,可以修改、增加或删减任何条款(包括主件中的条款),这些增加或删改的条款,不一定都是以附加条件的形式出现。有时候一个单词的改变,其意义可能会有很大实质不同;

(插一句提醒卖家,买家经纪忠诚买家,可能会在撰写合同时耍些花招)

4. 卖家接到房屋买卖合同后,也可以修改、增加或删减任何条款(包括主件中的条款),买家收到Counter-offer后,应特别仔细,逐字逐句审阅卖家的条款。
 
最后编辑: 2012-12-30

三木

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五. 讨价还价

讨价还价是房屋买卖过程中的一个重头戏。商业谈判的各种策略、方法和技巧都可能用得到。我认为其关键的关键是根据具体情况,从看房时候开始,当你觉得对某个房子有兴趣的时候,就要注意了。开始下offer的时候,就要有明确的策略,孙子说:“上兵伐谋,其次伐交,其次伐兵,其下攻城”。。。​

商业谈判的书籍文章多如牛毛,有兴趣的朋友可以买书或网上浏览.

其实,房屋买卖的实际成交价格,都在市场价附近。在一个公开、自由的环境中,买卖双方通过专业人士(经纪的)的操作,充分博弈,这个价格也只能是市场价附近。

在市场价附近变化,有些情况下,买家占便宜的机率更大一些,比如:
A. 搬家(尤以卖家已经看好了房子为甚);
B. 经纪拮据(比如卖家生意上资金周转困难);
C. 失婚;
D. 遗产屋;
E. 发拍屋;
。。。。。。。
(注意,有的卖家会投买家的心理所好,故意编造故事)

也有些情况,卖家占便宜的机率比较大些:
A. 买家一见钟情;
B. 买家对市场不了解(买家没有卖家精,是吧);
C. 买家也用卖家的经纪(Dual agence);
D. 买家急于搬入;
。。。。。。。。。

作为卖家,应该避免卖家对自身需求的了解,这里说两种情形:

情形1:购买楼花时,买家常犯的错误之一是:反复到销售处看盘,了解情况。要知道,楼盘的销售人员都很有经验,他们要求您填个人资料表,他们回答您的问询,他们和您聊天,他们也给您洗脑。。。。他们通过您的只言片语,甚至仅仅和您打过几次招呼,观察您在销售中心的举止,就能在您不知不觉中了解到您的需求,您对该楼盘的兴趣有多大,等于说,您去几次楼盘后,“对方”已经基本掌握了您的“意向”。​

在“对方”知道您有很强的购买欲望的情况下,下一步怎么去谈判价格和其他条件?!!这和您去服装店买衣服一样,如果多次去一个服装店看一个或相近的款式的衣服,您讨价还价就难了。​

那您说了,“三木,我喜欢这个楼盘,但很多问题都不知道,你又说反复去楼盘了解情况是大忌,那么我该怎么办?” 哈哈,这个时候,您的经纪就派上用场了。我建议,在第一次看过销售中心后,您对其有兴趣,就应该马上联系您的经纪,从您的经纪那里了解楼盘的有关信息资料,有问题也通过您的经纪解决。这样“对方”就摸不清您的底细,从而避免在谈判中处于不利地位。​

情形2. 同样地,对二手房的买家来说,也要忌讳让卖家或者卖家经纪掌握你的买房要求和需求,不能让他们知道你是不是着急买房,你是不是喜欢卖家的房子等。

所以,我常给买家朋友说,看房时,对某个房子不喜欢,你就选最好听的话,说给卖家或卖家经纪;如果喜欢,特别是打算下一个OFFER的时候,就要沉住气,好听的话就要少说一些。
 
最后编辑: 2013-12-27

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六、贷款​

买房贷款是买房过程中的一个重要环节,大多数人都借助于专业人士(银行的房贷业务员,第三方的房贷中介)的帮助,取得房贷。​

房贷的专业性很强,建议买家去咨询房贷的专业人士。我这里从经纪的角度,说说处理房屋贷款中的常见的问题:​

问: 三木,你帮我买房,还能帮我找贷款吗?

答:我一定尽力帮忙!!
1. 如果您有相熟的贷款专业人士,或者有亲戚朋友推荐了贷款专业人士,您尽可以找他们;
2. 如果您要求我帮您找贷款人士,我声明绝对不从任何贷款人士那里拿任何推荐费用;
3. 谁能为我的委托人(Client)提供最好、最有效的服务,我推荐谁;
4. 我在本地主要银行(RBC,CIBC,HSBC,BMO,Scottia Bank,National Bank等等),以及贷款中介都有朋友,随时可以在电话上帮您咨询贷款条件,贷款利率等,从而使您能拿到最好的利率,最有效的服务,也节省您找贷款的时间;
5. 在汇款、专款等方面提供咨询和帮助。​

问:申请贷款预批(pre-approval)有必要吗?

有买房计划的时候,找银行或者其他金融机构做个预批(Pre-approval)很有必要,因为:
1. 知道根据自己的首付能力和收入情况,能不能拿到贷款;
2. 能拿到贷款,数额有多大;
3. Pre-approval 时锁定一个利率,如果今后利率上涨,仍可以享受先前的较低利率;
4. 预批文件是讨价还价的一个筹码。

问:怎么理解贷款预批(pre-approval)?

我的理解:

预批贷款包括两层意思,一层是资格预批,就是说银行批准了,到需要的时候肯定给你贷款;另一层是贷款利率和其他条件的预批,这个呢,银行会批一个比现实低利率高的预批利率(比如现在是3左右,可能预批的利率是4.5)。交房的时候,实际利率>预批利率,就执行低的预批利率;实际利率<预批利率, 随行就市。

很多时候,预批可能带有条件,应该向贷款经手人问清楚,贷款有没有条件,是什么样的条件。​

问:那种贷款类型更好?

有贷款类型很多,基本上说有:​

固定利率(fixed Rate) 和可变利率(Varibale Rate);
固定年限 房贷(close)和随时可还清的开放贷款(Open)
大银行(A-lender)和小的金融机构(B-lender)​

上面这些概念,书上网上都有,请查阅。这里只想说,一般情况下,可变利率比固定利率会更省钱一些。​

问:买楼花,能不能贷款?什么时候申请贷款?

买楼花可以贷款。

什么时候申请贷款?从写楼花合同时候开始,一直到楼房成交,任何时候都可以申请贷款。最常见的有两个时机。

一个时机是写完楼花合同,马上申请贷款。此时申请贷款,对那些资金储备不是很充裕,对自己能否拿到贷款的买家非常重要。如果贷款申请不能被批准,可以在冷静期内,告知发展商并解除合同。

这个时候得到的贷款批准,大致相当于预批(pre-approval), 而且预批的利率会比当前的实际利率高不少,不过没关系,等成交的时候,可以重新协商利率。还要注意,这种预批,往往是“有条件”预批,请向贷款人士问清楚都是些什么样的“条件”。

再一个多见的情况是,成交前才申请贷款,这个和其他情况下的房贷申请没有两样。
 
最后编辑: 2014-01-11

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七、验屋​

验屋,就是请有经验的专业人士(验屋师),对房屋从内到外、从地基到屋顶做全面的检查,然后给出完整的检查报告。​

2009年3月31日卑诗省成为加拿大第一个省份实施验屋师执照制度,在此之前,验屋不需要专门的牌照,换一句话说,谁都可以说是验屋师,只要你能招揽到生意。

对于独立屋,验屋的内容主要包括如下∶​
1.结构:地基、主梁、主结构体。 I A S K
2.电路:配电是否正确?用电量是否足够?漏电保护设施是否完善?
3.暖气/空调:暖气有水热、电热、地热、风热等多种方式,检验是否正常工作及有效率的节能?
4.排水、水管: 排水畅通与否?是否有漏水?
5.室内的保温隔绝及通风系统:检查的项目包括门窗是否紧闭或破裂?保温棉是否够厚?通风系统是否良好?是否长霉菌? 加拿大 家 园 网
6.室外包括屋顶、天窗:外墙裂缝是否过大?屋顶状况?天窗和屋顶是否密合?是否有漏水?
7.室内固著物及电器:包括浴室、厨房、楼梯、墙及窗、壁炉、车房等等。

验屋师的优秀与否当然建立在个人的专业和顾客的口碑上,一般验屋师如果具有建筑和土木的专业背景,无疑是锦上添花,选择验屋师时彼此语言的沟通无误也是非常重要。大部分的验屋师会准备一本验屋报告书给客户,有的更会将检验的内容照相後烧录在光碟上交给客户,非常用心。
验屋在买卖房子是不可或缺的,有些买家甚至买新屋时也会聘请验屋师详细检验,透过验屋师对屋宇完整的优缺点报告中,了解屋况,其实也可藉此学习保养 屋宇之道,花费数百元,获得一些建议和知识也是不错的。如欲了解验屋的详细内容或验屋师的名单,可到以下机构查询 CAHPI:www.cahpi.bc.ca,或ASTTBC:www.bcipi.asttbc.org)。

验屋报告是否专业、客观,在房屋是否成交上的确担任举足轻重的角色。买家在合约上一般都会注明须验屋的条件,验屋的结果有时候会影响买卖,有时候也 成为双方谈判的焦点。因为一纸验屋报告,做不成交易的例子不在少数,或是买卖双方再一次为了修理的费用一来一往进行另一轮的价格谈判,最後因争议不下而取 消买卖也屡见不鲜。

验屋是买卖房屋的一项重要过程,不只是买家需要透过验屋了解屋况,获得保障,有些卖家也会在卖屋前先验屋,稍做整修,以避免因屋子的瑕疵造成买家杀价的空间。除了买卖屋之外,也有屋主在装潢前先验屋,针对缺失加以整修。
 
最后编辑: 2015-05-30

三木

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九、搬入新居的后续事项​

2-3个月来,您和经纪密切配合,终于买到了比较合意的房子,喜气洋洋、高高兴兴地搬入了新居。恭喜恭喜!​

不过,还有一些后续事情要处理或者注意:​
 
最后编辑: 2013-12-27

三木

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有一套house,在BURNABY,政府估价66万,但叫价89万,买家offer出70万,合适吗?:wdb2:

Offer出多少,主要依据是市场价,而不是根据卖家的要价、政府估价来出价。。您说的例子,我很难判断。
 
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三、出价


选到中意的房屋后,我就会协助买房朋友写一个房屋买卖合同(Offer)。合同的主件经纪协会的律师制作的格式文件,共20多条;合同的附件则多少不等(见四)。Offer中买卖双方第一关心的就是成交价格。

我会根据自己在房地产市场的经验,为买家朋友准备近期相同区域相似住房的房屋成交及房屋状况资料,协助分析市场价格并订立合理购买价格。

房屋买卖中,朋友们常常听到或提到3个有关价值的名词:

1、政府估价(Government Assessed Value,GAV)

BC省的房屋估价局(BC Assessment),这个机构每年对省内所有的物业进行一次估价。这个估价在每年1月1日公布,作为政府征收地税和其他税费的依据。GAV的定义是该物业上年7月1日的市场价。

Gav可以作为买房出价的参考,作为买房出价的依据则不合适。因为:1). GAV是上年7月1日的市场价,而房地产市场行情是变化的;2). 政府估价往往不是实地考察一个物业后估算出来的价格,而是凭书面材料按公式计算出出来的价格,与真实的市场价格有一定的差距。比如,我家和邻居的房子,是当年一个图纸出来,很长时间以来,政府估价都是一样的,但10年前,我向政府报了3000块装修,从此,我家的房子GAV就一直比邻居家贵3000块,其实,我知道邻居也了很对钱(肯定比我花得多得多)进行装修过。

2、 银行估价(Loan Value)

如果购房人需要向银行申请贷款,那么发放贷款的银行一定会派估价师上门估价,这个估算出来的价值叫做银行估价。通常银行为了保证房产抵押的安全性,对于物业的估价一般都趋于保守。

3、市场价( Market Value)

这是二手房交易的主要定价依据。这个市场价值是通过一段相对稳定的时间内,比较同一区域内类似房产的成交价格来估算的。比较的内容通常包括:土地面积、房屋种类、房屋面积、房龄、卧室和卫生间数量、房屋状况等等。

我估算一个物业的市场价时,通常把房价分为两部分来估算,一部分是土地的价值,这一部分变化较小。另一部分是建筑物的价值,我们看中的目标房和周边类似物业相比,在建筑面积、房间数、卫生间数目、厨房数目、房屋状态、装修水平等方面有什么不同,并在价格上做出增减调整。

估算出了市场价,只能说有了出价的依据,到底出价多少,与市房屋买卖合同中的其他条款、市场状况、买家心里、卖家心里、出价策略等等都有关系。

合同中其他条款对出价的影响:比如我们 没有贷款条款,出价就可以稍稍低一点。

市场状况:卖家市场,出价比市场价不能低得很多,有时候可能还需要高于市场价;均衡市场和买家市场:出价肯定要低于市场价,到底该地多少,还要看当时的市场情况.

买家心理:买家都想把价格压到最低,但也要看对得到物业的态度,是无所谓还是非常喜欢;

卖家心理:买家都想把价格抬到最低,但也要看对物业出售的安排,是无所谓还是急于脱手;

出价策略:一般地我建议买家朋友采取以下三个策略之一:

1. 一步到位策略:就是根据市场情况、卖家心里和我们对房子喜欢的程度,出一个接近我们心理的最高价位,这个价位还能使卖家觉得虽然低于他的最低的心理价位,但对他仍然很有吸引力,然后不管卖家怎么抬价,咬定青山不放松。这种策略,根据我的经验,一般都能取得比较好的效果。不过,这种策略不是很受买家朋友的欢迎;

2. 漫天出价:这个我就不多解释了;

3. 介于1和2之间出价。

出价策略决定了今后还价的策略,所以一开始就要有明确的计划。

:wdb19::wdb37:
 
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回复: 详说温哥华买房全过程

二、看房

一). 看房序曲

1. 看房前先要明确的买房目标。
根据以下因素来选择地区:
1). 学区
2). 接近工作地点
3). 交通
4). 生活设施
5). 自然环境
6). 风景
7). 治安
8). 人文环境
9). 其他特别考虑
对具体的某一个买房子来说,这些因素的重要程度不一样。我建议朋友们根据自己的要求,把上面的因素按重要程度排序,保证最重要的条件得到满足,必要是,牺牲次要条件。

在选好地区的基础上,下一步根据预算,考虑:
1). 房屋类型;一般来说,独立屋最贵,连排屋(Townhouse,城镇屋)次之;公寓(Apartment,Condo)就便宜一些.
2). 房龄;新房贵,旧房便宜;
3). 房屋面积:大房贵(废话)

对地段的要求和对房屋的具体要求,也可以根据自己的预算和个人需求,统筹考虑。

看房前,最好把自己的想法和要求与经纪充分沟通,让经纪根据他的经验协助你作出初步决定。

). 第一次看房

我的做法是,第一次看房仍相当于预演。可以把看房的区域和要看的房屋类型放宽一点。不以看某个具体房子为目标,而是将序曲阶段的预想,投射到现实上,使买家朋友实地了解预选地段的具体情况,真实体验各种预选类型房屋的长处和短处。

这一条对刚来加拿大的新移民很重要,但对老移民或者房屋很了解的朋友,就不一定需要。

这一过程中,我会进一步听取买家朋友的意见和想法,共同探讨、分析、确认买家朋友真正的购房愿景。

). 粗略看房

在前面工作的基础上,在选定的区域内,看符合买家朋友标准的房子,这时候,我们就要注意看:

房屋周围的环境、风景、风水、朝向、地块的位置,院落的大小、车库的数量和位置等,房屋的年龄、外观、颜色、内部格局、卧房、洗手间数量、功能性设施等等大的方面,是不是满足我们的需要。

这一层次的看房,一般每次都要看5-7间房子,每个房子也就看15分钟上下,只能从大的方面考察。如果大的方面基本符合我们的想法,我们可以就要安排下一步仔细考察。


这个阶段,要合理安排看房时间。

我一般都会根据买家朋友的实际状况安排看房时间,一般正常情况下以一周安排一到二次看房,。一次在周末,另一次放在平时工作日。当然,如果看到符合买家朋友要求的房子,也会即时通知看房。

那么,如何确定出您中意的房子呢?

一般有两种情况:“一见衷情”和综合比较。

“一见衷情”是最理想的情况,一所住房第一眼看到就非常喜欢,带给我们非常舒服的感觉,价格也在我们可承受的范围内,就一定不要犹豫了,赶快把它买下来。一旦错过,再找到一所相似装修风格、间隔的住房非常困难的,没必要给自己心中留下一个大大的缺憾。

综合比较型是指在前面已经做好了功课,对住房的性价比有了基本认识,综合比较已经看过的所有住房,从中选择出性价比教好的住所。当然性价比的评价标准在不同的人是不一样的。

). 仔细考察(二次看房。。。)

这一次我们除了要再次确认“粗略看房”中的印象,还要非常仔细地考察目标房屋的具体情况了,包括:

1. 外观:屋顶、外墙、落水管、门窗等。外墙采用的材料、有无剥落,屋顶是否成旧、有无塌陷,落水管是否完整、有无破漏,排水是否冲刷屋顶、是否远离地基,门窗的样式、新旧如何,等等,都是应当留意的。

2. 室内情况:进入房内,首先应当引起注意的是房间的布局、结构是否适合自己的家庭。卧室、卫生间分布是否是自己所希望的?厨房、客厅、卧室的大小是否合理?门窗有无变形、密封情况怎样?厨房、卫生间、客厅、走道的装修情况怎样?地下室有无潮湿气味、是否通风,有无漏水、裂缝?取暖的能源、设备怎样?这些都是看房的重点。

3. 周围邻居和房屋历史:这个要和经纪一起,通过与卖家经纪、卖方屋主(可能的话)、周围邻居交谈,询问一下左邻右舍、周围环境、房屋的历史、学校、交通、购物等情况等等。

注意1. 看房不能太情绪化,不应当强调什么人住的房屋就一定不看,因为凡事都有例外。房屋主人特有的气味、家当的零乱、生活的品位不应当扰乱我们看房的视线和目的,只要这气味、零乱对搬空后的房屋没有影响,干嘛我们要去介意它呢?

注意2. 看房不应当将注意力集中在房主家具的档次、布置、房主的生活情趣和个人爱好上。

心目中的中介,比那些骗人的中介好一万倍,记下了:wdb19:
 

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