谁忽悠了房价

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多伦多的房价,从2017年4月的高点下降到今天已经历时一年有余,当年房价是怎么上去的,现在又是怎么下来的呢?最流行的说法是:当年房价是地产经纪忽悠上去的,现在又被政府的政策和贷款利率给打压下来了。果真如此,地产经纪现在怎么不把房价再忽悠上去呢?2007年,我在加拿大买第一套房子的时候,银行的房贷无论是浮动还是固定利率都在6%以上,但从2007年直到2008年底次贷危机全面爆发,房价一直在涨,没有人抱怨是利率阻挡了人们买房啊。人类的知识和经验都是在犯错中学习和掌握的,如果不能从以往发生的事情上学习到经验教训,下次如果类似的事情发生,很多人还是要吃亏。2016年底到2017年初,多伦多很多新房,尤其是独立屋的房花,根本不接受地产经纪代理,买家彻夜排队去建筑商那里抢购,而建筑商一天一个价,像卖海鲜一样地卖房花。现在贷款政策收紧了,房产市价落地,当年天价买的这些房花现在怎么交接呢?房价到底是被谁忽悠了,令买家们争先恐后地跳火坑,如果不找到原因,历史很快就会重演。

分析原因之前,让我用一个段落简单分析一下房价的形成,以及房价起落与其他商品价格波动有什么不同。一个小区有100套房子,户型相似,建成的年份接近,现在是2018年5月,有99位房主认为自己的房子值100万,一位急售的邻居挂牌85万,结果成交了。银行派评估师来估价也是85万,所以大家认为这个小区的房子值85万。其余的99位房主很伤心,不再卖房。时间回放到2017年1月,同样是这个小区,一位房主要价85万,10个买家来竞价,勇者胜,最终成交价90万。邻居看到了,认为自己的房子比刚卖掉的房子状态还好,要价90万,8个买家来竞价,最终成交价100万。从此小区的人就认为自己的房子至少值100万。这里面有一个重要概念:房价是3维的,分别是时间,价格和成交量。成交量是价格的深度,2018年小区卖了一个85万的房子,邻居们就不再出售了,这个小区的价格就被定格在了85万。最近的,没有交易量支持的房价是“边际房价”,是显性的;其他未出售房产的小区其他房主的心理价位是“总体房价”,是隐性的,市场看不见。当市场回暖,“边际价格”高于“总体价格”成交时,房价就会像2017年1月时一样,不断、迅速刷新历史记录,并伴随这成交量。房子本来是买来住的,因此具有禀赋效应,“边际价格”不高于“总体价格”时房主不愿意出售。禀赋效应或厌恶剥夺(英语:Endowment effect),形容当一个人拥有某项物品或资产的时候,他对该物品或资产的价值评估要大于没有拥有这项物品或资产的时候。 这一现象常常用于行为经济学的分析中,并与损失厌恶的理论相联系。由于禀赋效应的存在,房价跌的时候,成交量急剧缩小;房价上涨时,成交量快速上升。成交量=房价深度=抗跌性这就是房价与一般商品价格的区别。有人一直嚷嚷房价会腰斩,这种想法其实是没有经济学常识的人在幸灾乐祸,在经济规律面前,现在也不得不打自己脸了。
2016年下半年到2017年4月多伦多地区房价是怎么突然上去的呢?我的分析是这样的:自己吓唬自己再不买就永远买不到了,缺乏自律突破买房预算;朋友和家人的影响和建议;政府迁怒非居民煽动群众斗群众;地产从业人员普遍乐观;买家过分乐观。下面逐条分析。

2016年8月到10月份,媒体和政府政策聚焦房地产,触发了买家的恐慌情绪。三个重大心理影响如下:
  • 2016年8月BC省突然宣布征收非居民买房附加税15%,多伦多买家纷纷猜测安省是否要效仿。
  • 2016年9月某报纸点名批评加拿大几家主要银行对新移民和非居民不要求提供收入证明就贷款,多家银行立刻修改政策收紧新移民和非居民贷款政策,刺激了新移民和非居民立刻买房的决心。
  • 2016年10月,政府宣布对于投资房的按揭贷款不再承做资产证券化,即,银行如果放贷款给投资目的的房产,无法将这笔贷款在二级市场出售,从而立刻大幅减少了用于房贷的资金来源。
事后,CMHC的经济学家提供了一份多伦多人对房地产市场关注度的谷歌调查结果,平时大家对“房地产”关注度不到30度,2016年底对房地产市场的关注度达到了130度,是2000年到2017年这17年中关注度最高的时刻。从行为经济学的角度来看,关注度超过100度的沸点时,会引来大批跟风的吃瓜群众,不明真相地抢购。这种近似疯狂状态的始作俑者是政府和媒体,与地产经纪一毛钱关系都没有。

现在说说加拿大房地产的最大丑闻。BC省在2016年8月,安省在2017年4月,以外国买家为对象先后征收15%额外税款,理由是政府相信外国买家推高了房价,让本地居民苦不堪言,在加拿大制造了买房不平等。安省的法案名字就是“Fair Housing Plan” 联邦政府不置可否,但花了50万加元责成加拿大统计局全面调查加拿大的非居民买房情况。2017年底,这份万众等着跌破眼镜的报告出来的,结果出人意料,安省和BC省政府从此不再提非居民推高房价的事儿了。非居民买房比例低得可以忽略不计,大温哥华地区非居民拥有房产的比例4.8%,大多伦多地区非居民拥有房产的比例3.4%;两个城市的非居民较偏好购买公寓,公寓楼占比7.9%和7.2%,非居民拥有独立屋的比例只有3.2%和2.1%。在最终的统计局报告出台之前,安省有多少居民相信非居民买房推高了房价呢?54%的人相信了政府,认为是非居民推高了房价。媒体和政府再一次忽悠了普通人民群众。

上面回放了2016年下半年发生的事,大家就明白为什么2017年伊始,多伦多人就像打了鸡血一样地买房了。CMHC事后的问卷调查显示,买家有47.8%认为自己没有守住预算的底线,参与竞价,买高了, “I paid more than I planned”。

CMHC在事后做的问卷调查披露了房产买家自己对他人影响的评估情况。买家认为,家人和朋友对买房决定影响最大,其次才是地产经纪。对于首次置业者来说,73%的买家认为家人和朋友对他们做出决定有主要的影响,48%的买家认为地产经纪对他们做出决定有主要的影响。

行为经济学对认为过分自信是非理性的重要特点。让我们看看,多伦多买家对自己的买的房子是不是过分自信呢?CMHC的问卷调查结果与行为经纪学家做的实验结果相同。行为经济学家有一个过渡自信的经典实验,就是分别问全班同学,“你的开车技术高于全班水平吗?”,结果,80%的人认为自己的开车技术高于全班平均水平。CMHC问卷调查结果是这样的:22%的人认为在自己买完房子以后房价在未来12个月内可能下跌5%,但没有一位被调查者认为自己买的房子会跌价。

银行和利率到底有没有在房地产风云中扮演过重要角色呢?其实我很希望我从事的工作对房地产有重要影响,但实事求是地讲 ,真没啥影响。2017年7月加拿大央行启动了加息模式,现在也没见要收手的迹象。去年一些论坛就在讨论,利率增X%,房价就应该降Y%,理工男,码农,键盘侠,发挥各自的想象力,引经据典试图证明点啥,时至今日啥结果也没有。同样的利率,为啥公寓房价格在涨,独立屋价格在跌?这个问题要么是哥德巴赫猜想,要么就是利率与房价无关。

总结一下,如果有谁的房子买在高点上了,自己举着哑铃放不下来,请不要智子疑邻,客观地,实事求是地总结经验。迁怒于人,拒绝完成交易,都不解决问题。自己做的决定要自己承担后果,这才是负责任的,这才能从失败中成长。此次房价的大幅波动,政府是最后的始作俑者,不满意,可以去投票。

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你写的楼市贴都很有质量。比较到位。有出品,就会看的。

记得你有一个贴,从加国整体及各城市的住房自由率来分析房价的有否泡沫及可负担性问题。很有道理。
大致是这样:加国住房自有率 67%,大温64.%, 大多 65.% 魁省61%,大蒙54.3%,蒙市仅仅37%
而 CREA 给出的房价均价全加 48万,大温109万,大多 78万,大蒙34万,(加国有代表意义的三市的居民收入差距相对房价可忽略不记)

从数据上看,房价有泡沐,可负担性最差的理应是大蒙,更是蒙市。(加国其他城市的住房自有率都在楼市公认的健康,正常的65-70%)
为何大温,大多的自有率正常,而民众反应激烈,政府打压接二连三。而其他城市,尤其大蒙的居民乐见如此低的自有率,无论公众还是政府都没意识到可负担性问题?就更别提打压房价了。

不一定对,个人的看法是:

这三市,或大温,大多这二市与加国的其他城市楼市不同的关键点,大温,大多楼市价近年大涨,而其他城市房价不涨或少涨。家庭也罢,个人也罢,都面对一个事实,拥有还是不拥有自住房这一条,(更不去谈有没有投资房了)其对家庭,个人财富的影响在20年,30年后将不可回避的完全显现。这一发生在眼前的事实,及这一不同点,对数年后的预期使得这二地的无房户无法接受。而加国其他城市就没有仅仅因有没有自住房而出现财富的距大差异,三个字:没所谓。有房没房,大家都差不多。人们自觉或不自觉地都在拿可比的来相比较。

上车就成了大温,大多无房户首要关注的问题。这二市的无房户上不了车,心底里的自然充满了愤恨。怪政府,骂炒房,恨经纪就成了主题。而加国其他城市有些很关注这现象的人,依据自己的财力份份二次移民迁徙大温或大多。(个人近二年已遇有三个来自卡城的家庭,都有100-150万的实力,在大温置业定居,有华人也有白人,还有从NB来的)到今天,还在拿炒房说事,就非常勉强了。从大温专业楼市温房网看看,挂牌3年内有交易记录的在5000例中不超过10例。

谈到楼市,二个骂点:

一是炒房,炒存量房的现几乎没有,恐有不少炒楼花的,个人观察,风险极大。就不细说了。

二是责怪经纪。首先申明,个人决不是经纪,最多知道几个大温几个大经纪的名而已。
说到底,经纪就是一个搞销售的。做这行的,实现交易是所有搞销售共同特征。你,你的家人搞销售,就都会自然具备做这行的起码要素,没必要无理据的责怪与辱骂。由于销售商品涉及金额太大,付出费用也高,就不开心了。经济这行饭真不是好吃的。也就是10%经纪日子不错,40%可勉强养活自己。另50%3年内逃汰,不断有新人进,不断有亏本干不下去的出。这市场也奇了怪,这10%吃着撑,另50%没饭吃。想不被经纪常说的忽悠,唯一的办法是你做好置业前的功课。各自做好自己的作业,就没那么多牢骚了。
 
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事后诸葛亮大有人在,无论你如何理性分析,也无论你怎么看待房市,只要有买卖,炒作就不可避免,无人可以例外,有炒作就有风险,有炒作也就有忽悠,作为业内人士最清楚,如果哪天你的收入与你的销售脱钩了,那么我相信忽悠就一定少了,然而,很不幸,这个市场有竞争,忽悠一定是少不了的,如果翻翻家园过往的房贴,从业者,家园房贴的专家,有几个没有忽悠过卖家,买家?房子涨了,你看买对了吧,房子跌了,没事,拥有了房子,就拥有未来。所以分析再多,也无用,市场永远是买涨不买跌。
 
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2014 到2016这三年炒得最严重。16年底查BC assessment 至少一半的房子在过去3年有换手。有很多甚至换了两三手 (我主要专注的Richmond BC,其他地区不了解)。2014,2015 上半年成交信息不再显示了并不表明当年无成交。也不能否定现在的高房价是被炒起来的。
 
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builder也没起到好的作用
GTA周边来说builder从政府那申请一块大地,平均下来38-40X90-100左右的lot地也就10-15万左右。

对于他们造一个builder grade的房子,3000尺左右,成本材料人工核算下来就50-60万打顶,更何况他们是成批建造,人工运输费用会更低。upgrade水分更大。

然后他们放到市场上就是120万-160万,builder在二期,三期继续加价,给人错觉,老区的人也跟风,新房子都这么高了,我们也加。

私人builder翻建老房子更是,豪宅区拿bayview来说,买块老房子地150万-200万,拆除然后建一个4000多尺较高档的独立房成本也就90-100万,算上杂七杂八的图纸,permit等,总计也就100多万出头,放上市场上卖400多万。

现在打压房价,builder日子也不好过,但是他们之前几年在炒作房价的影响不比经纪差。

对于买房者来说,头脑应该清楚,特别是买独立房楼花的时候,不应该评估这个房子值多少钱,而是应该评估地的价值。毕竟加拿大不缺的就是地,加拿大不是北上广深。

大家都在说是炒房,其实都是在炒地。
 
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我来说说实话,楼主写这么多很用功,赞。
但都没说到点子上,单靠自住型需求不可能让房市短期涨幅这么大。那一定是有投机份子进去了,投机份子造成的唯一一个且十分有效的后果就是,升温市场情绪,带来挣钱效应。越来越多投机份子进入,自住需求者也坐不住了,一起抢offer。但是现在美元强势,银行加息,对预期有了改变,投机份子离场,甚至割肉离场,造成亏钱效应,市场产生恐慌,所以下行。预测师从来就没准过,不要预测,要观察。等到哪天有标志性事件发生或者市场情绪转好之时,房价才可能稳住,甚至上扬。
Condo为什么最近一年表现不错,第一,总有关不住手的资金,第二,低价品种永远是市场最爱

别喷我,如果你不能小资金一年炒a 股可以翻几倍的话
 
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我个人不同意楼主的分析. 我的分析就是热钱炒起来的(来自中国的居多, 个人或者机构), 而且不止是加拿大的几大城市(尤其是华人多的城市), 南半球的也一样, 2013年后的房价走势图:

悉尼&墨尔本:
1527827430799.png
1527827479754.png

奥克兰:
1527827416231.png
 

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