马龙:2012年房价预测---大多伦多.

[Horse Dragoon]

[FONT=宋体]大多伦多2012[/FONT][FONT=宋体]年房价预测---- 马龙.[/FONT]

[FONT=宋体]定性分析[/FONT]: [FONT=宋体]肯定涨[/FONT],
[FONT=宋体]定量分析[/FONT]: [FONT=宋体]涨幅[/FONT] 7.5% ( +, - 1% ), [FONT=宋体]即均价将上到[/FONT]$50[FONT=宋体]万[/FONT].

416[FONT=宋体]区涨幅[/FONT] 7%[FONT=宋体]，[/FONT] 905[FONT=宋体]区涨幅[/FONT]8%[FONT=宋体]，[/FONT]

[FONT=宋体]基准数据[/FONT]: [FONT=宋体]以[/FONT]2011[FONT=宋体]年全年均价为标准[/FONT]( TREB 2011[FONT=宋体]年[/FONT]12[FONT=宋体]月份的报告全年度均价[/FONT], 将在2012[FONT=宋体]年[/FONT]1[FONT=宋体]月[/FONT]6[FONT=宋体]号左右出报告[/FONT])[FONT=宋体]，[/FONT][FONT=宋体]比如预计为[/FONT]: $466000


[FONT=宋体]主要依据[/FONT]:
1. 2010[FONT=宋体]年的涨幅[/FONT]( +9.1%) [FONT=宋体]和[/FONT]2011[FONT=宋体]年的涨幅[/FONT](+ 8.1%)
[FONT=宋体][/FONT]
[FONT=宋体]2. 移民幅度不变[/FONT], [FONT=宋体]人口刚需[/FONT],
[FONT=宋体][/FONT]
[FONT=宋体]3. 央行利率和贷款利率维持低位或再降低[/FONT],
[FONT=宋体][/FONT]
[FONT=宋体]4. 通胀率[/FONT],
[FONT=宋体][/FONT]
[FONT=宋体]5. 加国经济是七大工业国中最好的[/FONT],
[FONT=宋体][/FONT]
[FONT=宋体]6. 土地转让税减[/FONT]25%,

7. 5[FONT=宋体]大银行的稳健和赢利[/FONT],

8. [FONT=宋体]房市无泡沫[/FONT], [FONT=宋体]每年涨幅小于[/FONT]10%.

 

[枫叶之国]

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沙发

 

[fangcool]

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[FONT=宋体]大多伦多2012[/FONT][FONT=宋体]年房价预测---- 马龙.[/FONT]

[FONT=宋体]定性分析[/FONT]: [FONT=宋体]肯定涨[/FONT],
[FONT=宋体]定量分析[/FONT]: [FONT=宋体]涨幅[/FONT] 7.5% ( +, - 1% ), [FONT=宋体]即均价将上到[/FONT]$50[FONT=宋体]万[/FONT].

416[FONT=宋体]区涨幅[/FONT] 7%[FONT=宋体]，[/FONT] 905[FONT=宋体]区涨幅[/FONT]8%[FONT=宋体]，[/FONT]

[FONT=宋体]基准数据[/FONT]: [FONT=宋体]以[/FONT]2011[FONT=宋体]年全年均价为标准[/FONT]( TREB 2011[FONT=宋体]年[/FONT]12[FONT=宋体]月份的报告全年度均价[/FONT], 将在2012[FONT=宋体]年[/FONT]1[FONT=宋体]月[/FONT]6[FONT=宋体]号左右出报告[/FONT])[FONT=宋体]，[/FONT][FONT=宋体]比如预计为[/FONT]: $466000


[FONT=宋体]主要依据[/FONT]:
1. 2010[FONT=宋体]年的涨幅[/FONT]( +9.1%) [FONT=宋体]和[/FONT]2011[FONT=宋体]年的涨幅[/FONT](+ 8.1%)

[FONT=宋体]2. 移民幅度不变[/FONT], [FONT=宋体]人口刚需[/FONT],

[FONT=宋体]3. 央行利率和贷款利率维持低位或再降低[/FONT],

[FONT=宋体]4. 通胀率[/FONT],

[FONT=宋体]5. 加国经济是七大工业国中最好的[/FONT],

[FONT=宋体]6. 土地转让税减[/FONT]25%,

7. 5[FONT=宋体]大银行的稳健和赢利[/FONT],

8. [FONT=宋体]房市无泡沫[/FONT], [FONT=宋体]每年涨幅小于[/FONT]10%.

收到！

 

[zhenzhaoji]

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看看

 

[amanda_]

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马龙斑竹，怎么没有预测温哥华的2012房价呢？

 

[mintmaster]

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马龙斑竹，怎么没有预测温哥华的2012房价呢？

会涨， 但5% 正负0.5%

 

[century]

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马龙斑竹，怎么没有预测温哥华的2012房价呢？

隔的太远，不是很方便。

 

[gznjd]

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marked

 

[Greater Fool]

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I'll be gentle on 版主..

1. 2010年的涨幅( +9.1%) 和2011年的涨幅(+ 8.1%)

- 过去的收益不能用来预测未来 (刻舟求剑); 有如美国人用2004， 2005的涨幅来预测2006 ...

2. 移民幅度不变, 人口刚需,

- 第一波战后婴儿潮已达66岁，退休老化的人口将逐步将房产兑现养老金。
- 移民难度增加，对非英语国家移民申请者不利
- 移民政策严格化。如：省提名移民将更难违约搬迁他省，等等

3. 央行利率和贷款利率维持低位或再降低,

- 08年底至09年初， Prime rate 从4.75%跌到2.25% (-2.50%). 现在仅回升至 3%， 可以下降的空间不足。
- 浮动利率discount 从今年秋大幅缩水，从 P-0.9% 降到 P-0.1%, 等于升息0.8%。
- 央行总裁 Carney 再次警告国民负债过重，尤其房贷债务。多家银行陆续建议政府再次缩紧房贷， 拉高买房门槛 (TD 12月14日新闻； RBC 12月19日新闻).

4. 通胀率,

- 通胀率若超过央行3%标准，Prime rate 将被调高。

5. 加国经济是七大工业国中最好的,

- 加国家庭负债率已超越美国房市泡沫顶点， 傲视七大工业国
- TD bank: 2012加国经济展望低迷
- 安省2012经济前景被Moody's 降级为 “负面”
- 加拿大人民所得开始负成长

6. 土地转让税减25%

- 那是多少？ 省个 $1000? $2000?

7. 5大银行的稳健和赢利,

- 银行房贷利润率降低， 所以继续大幅降低浮动利率discount
- 银行在2012年的全球经济衰退下，将求降低风险，提高贷款门槛 (或降低贷款量)
- 5大银行今年开始裁员/downsize : RBC , BMO; 明年更不看好。

8. 房市无泡沫, 每年涨幅小于10%.

- Bank of America Merrill Lynch 认定加拿大房市毫无疑问在泡沫中 (12月19日)
- 当通膨在2-3%， 而房市涨幅在8%, 9% .....
- 加拿大房价vs租金比达到史上最高，领先世界
- 加拿大房价vs收入比达到史上最高
____________________________________________
预测加国2012年房价下跌的银行/组织:
1. Bank of America Merrill Lynch (12月19日):
Canadian home prices are likely to drop 5% in the first half of 2012 as the economy slows and could slide as much as 10%
2. BC 地产协会 (预测BC) (11月8日)
decline 2.5 per cent to $550,500 in 2012.
3. RBC
4. TD

 

[好吃懒做]

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很好的讨论！

 

[花开彼岸]

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(世界日报) 美林公司（Bank of American Merrill Lynch）19日公布的一份报告说，加拿大房产市场出现了「典型泡沫」征兆，但预计不会发生美国式的房产崩盘。

美林公司的加拿大分析师在报告中指出，加拿大家庭空前的高负债率和持续升高的失业率，正成为明年房市值得担忧的两大因素。明年房屋交易量或将萎缩，房价可能下滑5%。

加拿大分析师在报告中写道：「2011年加拿大房价屡创新高，眼下正出现很多典型泡沫的征兆。据估算，全国平均房价被高估约10%。加拿大实行的超低利率，是造成房价被高估的关键肇因。」

分析师给加拿大明年房市假设出两种情景：最好的情景和最坏的情景。

以最好情景来论，加拿大经济游走在衰退的边缘，2012年上半年房价下滑约5%，随著下半年经济好转，房价走势趋向正常。

以最坏情景来论，加拿大房市与就业景气和收入增长紧密相连，因经济增长乏力，加拿大家庭负债过高，失业率增长，这些因素将导致信贷紧缩，外加公寓市场供过于求，届时将造成房贷违约和银行拍卖屋数量的升高，房市硬着陆，房价将因此下调约10%。

分析师同时认为，加拿大公寓市场过热，或出现「公寓房市危机」（condo crisis）。他们说：「推高房市的东西，也将不可避免地拉低房价。在房价（公寓房）高升和预售房热销的大背景下，建商趁机增量建设。有数据显示，很多公寓买家属投资客，他们打算在公寓房建成后转手卖出，或者将其出租。眼下房市开始降温，市场对公寓楼的需求逐渐萎缩，一旦这些公寓楼竣工后，它们将蜂拥进入二手房市场或租赁市场，造成这两个市场的公寓库存量骤增。在租赁市场方面，多伦多届时不会有足够数量的租客来租住这些公寓，有些投资客将面临公寓遭空置的命运，如果这些公寓没有升值的前景，投资客不太可能想继续持有它，他们或许被迫将它们抛售，这样就会增添了房价往下走的压力。这种趋势已经在加西一些小市场出现，那里的房价已经向下调整了15%。

 

[williamw]

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隔的太远，不是很方便。

 

[枫叶红棉]

回复: 马龙:2012年房价预测---大多伦多.

新的一年快到了，每年必争的话题又出现了。

其实房子还是买来住的好，靠投资房产的收益远远不如把钱拿到中国投资赚钱来的快（利率最少6%+人民币升值3%+免手续费）。

至于自己买房子住的话，我觉得只要自己喜欢就好，有能力早买，没能力就租，不必为升跌讨论来讨论去。毕竟，对于自己住的房子，一旦买下来，升跌就和你没关系了。

 

[argan99]

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月经贴。屁股决定位置，持有房产或者投机房产的人希望有人接盘，总是有意或者无意寻找支持自己意愿的数据作为论据。同样，希望房价跌的人也可以找到大把的证据，比如欧债危机，中国经济硬着陆，加拿大央行2013年将提高利率，等等等等。

 

[shaohua]

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I'll be gentle on 版主..

1. 2010年的涨幅( +9.1%) 和2011年的涨幅(+ 8.1%)

- 过去的收益不能用来预测未来 (刻舟求剑); 有如美国人用2004， 2005的涨幅来预测2006 ...

2. 移民幅度不变, 人口刚需,

- 第一波战后婴儿潮已达66岁，退休老化的人口将逐步将房产兑现养老金。
- 移民难度增加，对非英语国家移民申请者不利
- 移民政策严格化。如：省提名移民将更难违约搬迁他省，等等

3. 央行利率和贷款利率维持低位或再降低,

- 08年底至09年初， Prime rate 从4.75%跌到2.25% (-2.50%). 现在仅回升至 3%， 可以下降的空间不足。
- 浮动利率discount 从今年秋大幅缩水，从 P-0.9% 降到 P-0.1%, 等于升息0.8%。
- 央行总裁 Carney 再次警告国民负债过重，尤其房贷债务。多家银行陆续建议政府再次缩紧房贷， 拉高买房门槛 (TD 12月14日新闻； RBC 12月19日新闻).

4. 通胀率,

- 通胀率若超过央行3%标准，Prime rate 将被调高。

5. 加国经济是七大工业国中最好的,

- 加国家庭负债率已超越美国房市泡沫顶点， 傲视七大工业国
- TD bank: 2012加国经济展望低迷
- 安省2012经济前景被Moody's 降级为 “负面”
- 加拿大人民所得开始负成长

6. 土地转让税减25%

- 那是多少？ 省个 $1000? $2000?

7. 5大银行的稳健和赢利,

- 银行房贷利润率降低， 所以继续大幅降低浮动利率discount
- 银行在2012年的全球经济衰退下，将求降低风险，提高贷款门槛 (或降低贷款量)
- 5大银行今年开始裁员/downsize : RBC , BMO; 明年更不看好。

8. 房市无泡沫, 每年涨幅小于10%.

- Bank of America Merrill Lynch 认定加拿大房市毫无疑问在泡沫中 (12月19日)
- 当通膨在2-3%， 而房市涨幅在8%, 9% .....
- 加拿大房价vs租金比达到史上最高，领先世界
- 加拿大房价vs收入比达到史上最高
____________________________________________
预测加国2012年房价下跌的银行/组织:
1. Bank of America Merrill Lynch (12月19日):
Canadian home prices are likely to drop 5% in the first half of 2012 as the economy slows and could slide as much as 10%
2. BC 地产协会 (预测BC) (11月8日)
decline 2.5 per cent to $550,500 in 2012.
3. RBC
4. TD

 

[劏猪佬]

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涨的

 

[dahsing]

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新的一年快到了，每年必争的话题又出现了。

其实房子还是买来住的好，靠投资房产的收益远远不如把钱拿到中国投资赚钱来的快（利率最少6%+人民币升值3%+免手续费）。

至于自己买房子住的话，我觉得只要自己喜欢就好，有能力早买，没能力就租，不必为升跌讨论来讨论去。毕竟，对于自己住的房子，一旦买下来，升跌就和你没关系了。

支持，其实对于自住买房者来说，神马10%也就是几万的差别，这个差别可能就是翻新下屋子电线、房顶的价格，与其纠结在这10%的差价，还不如多做点功课，买个建筑布局都满意的房子。

同样金额的房子，懂买房和不懂买房的（比方买了大麻房，结构有问题的房子，需要花大钱重新返修的房子），购得房子的差价是远远大于这一年10%的涨幅。

 

[orient_cindy]

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谁知道涨跌呢，反正我周围的好多朋友都是在持币待购，这个市场有点像上海房地产刚启动时候的样子。多伦多房子虽然不便宜，可是比起欧洲大城市，还有美国好城市的房价还是便宜很多。

 

[fufu]

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小涨怡情,大涨伤身,钱要慢慢赚,太快了就起反作用了.

 

[beihorse]

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谁知道涨跌呢，反正我周围的好多朋友都是在持币待购，这个市场有点像上海房地产刚启动时候的样子。多伦多房子虽然不便宜，可是比起欧洲大城市，还有美国好城市的房价还是便宜很多。

用数据说话？跟哪些城市比，比绝对还是比相对？