- 主题发起人 Horse Dragoon
- 发布时间 2016-12-10
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省府今春开始收集房屋买家国籍居住状况
尽管加拿大安省政府多次重申，省府反对仿效卑诗省徵收海外买家税，但下周二(21日)省议会复会，安省政府即将在今年春季引入一个全新的数据收集系统，其中就包括收集有关房屋买家的国籍或居住状况的信息。
这对多伦多楼市可计算作一个不祥的信号。因为卑诗省在出台打压大温哥华楼市政策之前，也是先着手收集房屋买家国籍及居住状况。
安省省长韦恩曾在去年10月表明，安省不会采取与卑诗省相同的做法。她在解释安省的立场时说，对海外买家徵税措施所针对的市场，与安省完全不同。
此外，她也无意推行可能给安省带来意外後果的措施。省府担心，一旦向海外买家徵税，可能会导致安省房地产市场的崩溃，并导致已经购买房屋的业主积累的财富缩水。
然而，安省财政厅的发言人Kelsey Ingram在回覆传媒查询时指出，安省政府现正与安省的资讯和隐私专员合作，将在今春引入一个全新的数据收集系统，这是省府对现行的「土地转让税法」(Land Transfer Tax Act)进行修订的组成部分之一。
尽管加拿大安省政府多次重申，省府反对仿效卑诗省徵收海外买家税，但下周二(21日)省议会复会，安省政府即将在今年春季引入一个全新的数据收集系统，其中就包括收集有关房屋买家的国籍或居住状况的信息。
这对多伦多楼市可计算作一个不祥的信号。因为卑诗省在出台打压大温哥华楼市政策之前，也是先着手收集房屋买家国籍及居住状况。
安省省长韦恩曾在去年10月表明，安省不会采取与卑诗省相同的做法。她在解释安省的立场时说，对海外买家徵税措施所针对的市场，与安省完全不同。
此外，她也无意推行可能给安省带来意外後果的措施。省府担心，一旦向海外买家徵税，可能会导致安省房地产市场的崩溃，并导致已经购买房屋的业主积累的财富缩水。
然而，安省财政厅的发言人Kelsey Ingram在回覆传媒查询时指出，安省政府现正与安省的资讯和隐私专员合作，将在今春引入一个全新的数据收集系统，这是省府对现行的「土地转让税法」(Land Transfer Tax Act)进行修订的组成部分之一。
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最近发现一些迹象感觉挺不好。
那就是在做保险过程中，我发现中国的投资客所购买的房子，replacement cost 低于贷款额度。什么意思呢？大家可能不知道这个，我举个例子。
假如一个人买了一个一百万的房子，按65%贷款，可以贷到65万，银行做了65万按揭。然后开始申请房屋保险，结果房屋保险当中的一项replacement cost是由第三方评估系统来进行的，结果这样的系统算出来的这个替代成本居然出现低于贷款额度的情况。这种情况的出现，如果购房者所购买的是自住房倒还好办（因为保险条款里有一个guaranteed replacement cost)，可怕的是非居民的投资房，保险公司不可能出这个所谓的guaranteed replacement cost，这样在房屋closing 的时候就会出问题，银行不会同意replacement cost 低于mortgage的额度，那么只有两条路可走，一是向保险公司申请提高replacement cost，这种申请保险公司并不一定批，即使交更高的保费，看不同公司的政策和对风险的考量；二是提高首付比例，把按揭额度降到与replacement cost相同的数额。不过第二条办法对客户来说是非常难以办到的。
说这个的目的并不是想告诉大家投资房的保险怎么申请，而是我感觉现在房价已经开始背离正常价值，即所谓土地的价值大大超过房屋总价的35%，这在以前是不多见的。我没有数据表明到底土地价值要在总房价中占多大的比例是合理的，但新的情况出现，我还是在思考其中的原因以及未来有可能的发展趋势和后果。希望大家对这个问题加以关注，说不定有机会提醒一些盲目的投资者避免不必要的损失。
那就是在做保险过程中，我发现中国的投资客所购买的房子，replacement cost 低于贷款额度。什么意思呢？大家可能不知道这个，我举个例子。
假如一个人买了一个一百万的房子，按65%贷款，可以贷到65万，银行做了65万按揭。然后开始申请房屋保险，结果房屋保险当中的一项replacement cost是由第三方评估系统来进行的，结果这样的系统算出来的这个替代成本居然出现低于贷款额度的情况。这种情况的出现，如果购房者所购买的是自住房倒还好办（因为保险条款里有一个guaranteed replacement cost)，可怕的是非居民的投资房，保险公司不可能出这个所谓的guaranteed replacement cost，这样在房屋closing 的时候就会出问题，银行不会同意replacement cost 低于mortgage的额度，那么只有两条路可走，一是向保险公司申请提高replacement cost，这种申请保险公司并不一定批，即使交更高的保费，看不同公司的政策和对风险的考量；二是提高首付比例，把按揭额度降到与replacement cost相同的数额。不过第二条办法对客户来说是非常难以办到的。
说这个的目的并不是想告诉大家投资房的保险怎么申请，而是我感觉现在房价已经开始背离正常价值，即所谓土地的价值大大超过房屋总价的35%，这在以前是不多见的。我没有数据表明到底土地价值要在总房价中占多大的比例是合理的，但新的情况出现，我还是在思考其中的原因以及未来有可能的发展趋势和后果。希望大家对这个问题加以关注，说不定有机会提醒一些盲目的投资者避免不必要的损失。
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我在考虑这个问题的时候，会想到所谓的地价是跟location有关系的。就象前两三年东边的一个双车库3000尺以上的大房，当初市场价才七十万左右，但使用计算保费的第三方评估机构的系统所得出的评估值replacement cost 居然超过100万。我很不理解这样的事，因为这样意味着土地价值是负的30万。这不可能也不符合常理，所以我就认为这个所谓的第三方评估机构的系统所评估出来的replacement cost实际上是高估了。一方面，它要与保险公司合作，一定得考虑保险公司的利益（因为替代价值高了，保费就高了，如果是自住的话，硬性规定是guarentee replacement cost，保险公司所保的价值不管是多少，若出风险保险公司都得赔，而不是看当初所评估出来的价值）。就象平时所遇到的评估案例，如果是保险公司请评估公司做评估，所得出的价值一定是高的，而如果是银行请评估机构作不高估，评估出来的价值一定是低的。
而在大多的中心区，一般来说都是评估价值不可能超过房屋市场价，说明土地有价值，比东边郊区的明显正常，这样也符合常理。问题在于我上面的推理和猜测，如果是评估值非正常偏高的原因是人为的在系统里调高replacement cost的评估值，到了中心区，这种情况肯定也是存在的，也就是说现在所出现的房屋价值与房屋市场价的偏离就更离谱了。我现在所发现的不仅仅在多市中心区，而是在东边和西边居然都有这种评估值与市场值或者是按揭额度出现背离的情况。
在股市的技术走势上，我们都非常害怕指标背离的情况。有时候指标背离之后还会出现上升或下跌持续的状况，但连续出现背离，一般出现变盘的概率就要大很多。欢迎大家一起讨论，为大家的房屋投资提供一些依据或是猜测，尽可能地去避免不必要的风险。
最后编辑: 2017-02-20
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我刚才在另一个地方回答另一个人的问题。
就是房价涨这么快，有没有后续的持续力？
这跟人跑步一样，以百米冲刺的速度向前，短时间可以，长时间绝对不行。要真能那样的话，最终必定精尽而亡。现在房价这样疯，我看真有强弩之末的味道。其实每天练高球，我也发现球到最后的阶段会冲得很猛，所谓的强弩之末真的是有实践依据的，虽然我没办法分段测算速度，但眼观也能明显地看出来。
就是房价涨这么快，有没有后续的持续力？
这跟人跑步一样，以百米冲刺的速度向前，短时间可以，长时间绝对不行。要真能那样的话，最终必定精尽而亡。现在房价这样疯，我看真有强弩之末的味道。其实每天练高球，我也发现球到最后的阶段会冲得很猛，所谓的强弩之末真的是有实践依据的，虽然我没办法分段测算速度，但眼观也能明显地看出来。
跑累了，停下来歇歇再跑，要不就慢慢散步
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这倒未必。
一方面我认为多伦多房子本来就不是多伦多普通工薪阶层所能承担的（早期买房的除外，但也有很多人被逼出大多地区），所以所谓的房屋负担承受力的指标并不适合运用在多伦多的房市上。
其二，加拿大的房屋只有两个城市的可以当作投资品，所以多伦多的房屋有生活必须品和投资品双重功能。在大多地区人口不断大幅增加的情况下，房屋的需求量还是相当大的。从长期来看，投资多伦多房屋市场，收益是可以期待的（只要不是短炒，有实力的投资者还是可以做的）。现在我担心的是疯狂的炒作行为有可能造成短期不稳定情况的出现。
当然在提醒风险的时候，语气不使用得更重一些不会带给人警醒。我个人还是认为不要过分盲目乐观，任何时候对风险持有敬畏之心都是必须的。
顺便提醒一下你，股市投资风险实际上比房市更大，象你这样对vic指标这么熟悉的人怎么早期不多做一些房产的投资呢？
最后编辑: 2017-02-22
论坛上有分析，150万刀房产是很多有正常工作（家庭年收入15万）、有些积蓄或父母补贴或国内转移资产能够承受的价格，所以这个价格上下的房子抢的最凶，恐慌指数最高，很多卡在这个承受范围的家庭生怕晚一步就与house 今生无缘了。个人认为将来市场一旦被政策等非经济危机因素影响，150万刀就是刚需层铁价很难下跌了。
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也不见得。就我个人而言，也是来了好几年之后才买第一个房子，早期来的移民是很穷的，根本跟后来来的人没得比。我所见到的新移民基本上都是财大气粗，一来就可以马上买房的，而我以前刚到加拿大的时候，一来就考虑怎么能够活下去。
象你这样6年前来的，其实是买房最好的年份。我也是在2011年才开始买第一个房子，我记得那个时候万锦特鲁多中学附近的双车库3000尺左右的房子只要65万左右，肯定超不过70万，而现在这样的房子起码得180万以上了。
