换独立屋还是投资公寓？大家给出出意见。欢迎@Horse Dragoon马版主发言

[FlyingHawk]

我前年买了个Condo Townhouse住着，住的也挺好，满足了当前的居住需求。目前管理费$150左右。
觉得Condo Townhouse不能长期持有，因为管理费也会像公寓楼一样上涨，所以想换个独立屋。

最近看了一段时间独立屋，主要是Mississauga和Oakville的，从今年年初开始，涨的很快。
下了两个offer，一个Listing $799000，offer下到$850000，没中，最后是$890000成交了
另一个Listing $699000，offer下到$756000，还是没中，最后成交价$776000。

观察了一下最近成交的房子，凡是条件稍好的，基本都成交价高过listing价不少，这在往年不多见，往年基本都是在listing价附近成交的。

我不想血拼去下offer，本身换房的目的是想保值，怕以后换不起独立屋了。但看当下的形势，人人都拼了老命下offer，似乎人人都能挣钱，但也预示着市场越来越热，越来越危险。

所以我在想，是不是放弃换独立屋，用手里的钱投资个公寓租着，大家给出出意见。
1. 当前独立屋市场危险吗？

2. 多伦多downtown的公寓楼值得现在投资吗？40万左右的公寓。

 

[Horse Dragoon]

飞龙楼主，

从长远看， 独立屋最值得买， 你既然能下到85万，说明你还能买到 80--90万的独立屋没有问题。
不建议住着TH，又买个CONDO出租，DT 的 康斗价高，弄不好租金都不能覆盖支出，

自住房卖掉不交税， 自住独立屋是最好的赚钱机器。

目前的 抢OFFER行情， 必须加到多出挂牌价的10万才能拿下。

前几年抢OFFER的算法是　挂牌价＋　抢的人数Ｘ１万，　也就　３－５人。
今年的抢　好房子都是１０－－３０人去抢。不加１０万根本没戏。



回到你的问题： 1. 有危险， 但不大，值得抢，2. 不值得投。

 

[manadona]

换独立屋还是投资公寓，关键看你能有多少钱：首付和贷款的结构和总和。花干净就是最佳

 

[nickelnaire]

独立屋、独立屋、独立屋，重要的话说三遍

市内公寓大概年涨5%，就这样的，管理费年年涨，出租不愁，租金也涨。市内土地转让费收两遍。

 

[Chinada]

现在多伦多的独立屋报价基本都是胡写，没什么参考价值。我觉得属于欺诈行为。

 

[nickelnaire]

现在多伦多的独立屋报价基本都是胡写，没什么参考价值。我

关键是看成交价，这个不会胡写

 

[nickelnaire]

自住房卖掉不交税， 自住独立屋是最好的赚钱机器。

有多个offer，按照一个offer加价一万，在去年是基本可以拿下来的，现在就不知道了。

另外，如果你们长期住在本地的人，投资房最后也可以变为自住房，最后卖掉也不交税，周围很多人都这么干的，我看他们在卖房之前，的确是自己搬进去住一阵子，然后卖掉

 

[chips]

有多个offer，按照一个offer加价一万，在去年是基本可以拿下来的，现在就不知道了。

另外，如果你们长期住在本地的人，投资房最后也可以变为自住房，最后卖掉也不交税，周围很多人都这么干的，我看他们在卖房之前，的确是自己搬进去住一阵子，然后卖掉

这个可以吗？举例说我在多伦多有5套房子。每次卖掉现在住的，然后搬到另一个住一阵，再卖。就都可以按照自住房卖？不知道cra怎么定义这种情况的。

 

[nickelnaire]

这个可以吗？举例说我在多伦多有5套房子。每次卖掉现在住的，然后搬到另一个住一阵，再卖。就都可以按照自住房卖？不知道cra怎么定义这种情况的。

我要听马版的解释，他很专业的
我自己因为在艰难大无工作，我卖掉投资物业，是按照100%投资物业报税的，因为本来也没有三瓜俩枣，不值得费这个脑筋
可是的确是可以，光明正大按照规定，把投资物业转换为自住房，然后卖掉

 

[Horse Dragoon]

这个可以吗？举例说我在多伦多有5套房子。每次卖掉现在住的，然后搬到另一个住一阵，再卖。就都可以按照自住房卖？不知道cra怎么定义这种情况的。

可以，　CRA允许的，　但必须住满９个月。

最好住满一年，即报税时用这个住址报，　再卖掉它根本没有投资房的问题，完全是自住房。

 

[潇潇妈214]

可以，　CRA允许的，　但必须住满９个月。

最好住满一年，即报税时用这个住址报，　再卖掉它根本没有投资房的问题，完全是自住房。

学习了，谢谢！

 

[psb]

可以，　CRA允许的，　但必须住满９个月。

最好住满一年，即报税时用这个住址报，　再卖掉它根本没有投资房的问题，完全是自住房。

九个月确定吗？听说近两年严了，问过会计师，若有多套房，必须住两年才算自住。

 

[summerorange]

可以，　CRA允许的，　但必须住满９个月。

最好住满一年，即报税时用这个住址报，　再卖掉它根本没有投资房的问题，完全是自住房。

别故意误导。 以为忽悠了别人和你一起违法， CRA就法不责众了？

明确几点：
第一，2011年你买入投资房100万。 2021年你搬入投资房，2030年你卖掉投资房300万。
你这个房子持有了20年。其中自住10年。
capital gain = (300万-100万) = 200万
自住房免税额 ＝ 200万 ＊ （10年＋1）／20年 ＝ 110万
还有90万需要按照capital gain 交税。

第二， 房屋交易是公开信息， 不过还是有人铤而走险， 因为这个税实在是太多了。当然税务局有一个专门的小组查这个，因为这个查起来容易， 而且回报比较高。

 

[summerorange]

我要听马版的解释，他很专业的
我自己因为在艰难大无工作，我卖掉投资物业，是按照100%投资物业报税的，因为本来也没有三瓜俩枣，不值得费这个脑筋
可是的确是可以，光明正大按照规定，把投资物业转换为自住房，然后卖掉

它专业？它是专业忽悠。 以为忽悠了别人和他一起违法， CRA就法不责众了？

明确几点：
第一，2011年你买入投资房100万。 2021年你搬入投资房，2030年你卖掉投资房300万。
你这个房子持有了20年。其中自住10年。
capital gain = (300万-100万) = 200万
自住房免税额 ＝ 200万 ＊ （10年＋1）／20年 ＝ 110万
还有90万需要按照capital gain 交税。

第二， 房屋交易是公开信息， 不过还是有人铤而走险， 因为这个税实在是太多了。当然税务局有一个专门的小组查这个，因为这个查起来容易， 而且回报比较高。

 

[nickelnaire]

它专业？它是专业忽悠。 以为忽悠了别人和他一起违法， CRA就法不责众了？

明确几点：
第一，2011年你买入投资房100万。 2021年你搬入投资房，2030年你卖掉投资房300万。
你这个房子持有了20年。其中自住10年。
capital gain = (300万-100万) = 200万
自住房免税额 ＝ 200万 ＊ （10年＋1）／20年 ＝ 110万
还有90万需要按照capital gain 交税。

第二， 房屋交易是公开信息， 不过还是有人铤而走险， 因为这个税实在是太多了。当然税务局有一个专门的小组查这个，因为这个查起来容易， 而且回报比较高。

你专业啊？你不是那个温哥华引起争论的小费该不该给的理发师吗！你又不是会计师

 

[summerorange]

有多个offer，按照一个offer加价一万，在去年是基本可以拿下来的，现在就不知道了。

另外，如果你们长期住在本地的人，投资房最后也可以变为自住房，最后卖掉也不交税，周围很多人都这么干的，我看他们在卖房之前，的确是自己搬进去住一阵子，然后卖掉

他们逃税还告诉你？真是过命的交情。 这种事只能做不能说。

 

[summerorange]

你专业啊？你不是那个温哥华引起争论的小费该不该给的理发师吗！你又不是会计师

我不是理发师， 我是理发师的朋友。

搞清楚这个自住房交税的事情根本不需要专业，本地人都知道。

 

[yyddss]

投独立屋一票

 

[nickelnaire]

我不是理发师， 我是理发师的朋友。

搞清楚这个自住房交税的事情根本不需要专业，本地人都知道。

我听至少周围认识的三个人，不但说起过，也这么做的，就是投资房卖掉之前他们是搬进去居住了按照自住房处理的。等着听其他同学的说法。

如果以上作法是打个税务的擦边球，没有明确规定不可以，那我觉得就可以做。就像你那个理发师朋友，平时收到的现金数目，肯定不是他报税的数目。可以理解。

 

[summerorange]

我听至少周围认识的三个人，不但说起过，也这么做的，就是投资房卖掉之前他们是搬进去居住了按照自住房处理的。等着听其他同学的说法。

如果以上作法是打个税务的擦边球，没有明确规定不可以，那我觉得就可以做。就像你那个理发师朋友，平时收到的现金数目，肯定不是他报税的数目。可以理解。

你得去提醒他们不要再到处乱说了。 千万小心不要被别有用心的人告了。他们这样就是明目张胆的逃税。
一般人都是乖乖交税。
胆子大点的也只是打擦边球，就是搬进去前找人做appraisal, 故意把appraisal的价格弄低点。 意思就是说，在我搬进去之前房价没怎么涨，基本都是我搬进去以后涨的， 这样就可以少交税。
像他们这种明目张胆的人很少见，大概是从中国来的， 有着一颗红心两手准备，随时准备被查到就回国的吧？