新闻:《多伦多房价已经追上温哥华 楼市泡沫急需戳破》的相关评论
只要中国的房地产无法变现，严格管控资金外流，温哥华、多伦多房市都会进一步大幅度补跌。近日，世界领先的投资银行高盛(Goldman Sachs)在一份最新的研究报告中表示：加拿大的房地产市场有30%的可能性在两年内出现崩盘!
同时，该报告把“崩盘”定义为：在通货膨胀调整后，房屋价格下降5%或更多。根据高盛的研究结论显示，崩盘的原因同其它国家一样——建造了太多的新房屋。
但是值得注意的是，过度的建设并不是指温哥华、多伦多等加拿大房市最热门的城市。这些过度的建设主要出现在阿尔伯塔和萨斯喀彻温省。
温哥华房价十年前就虚高
在2008 年之后，美国住宅房地产投资占 GDP 比重节节攀升，加拿大也和美国一样。如今，加拿大住宅房地产投资占GDP比重已高达 7.7%。在加拿大经济形势最好的几个省，包括英属哥伦比亚、安大略省等，经济增长有四成来自于房地产与相关融资。
最热的当属温哥华房地产市场，世界著名银行瑞士UBS银行指出，温哥华房地产市场从2007年就开始了价格虚高。直到2016年1月份，大温哥华地区的平均房屋价格达到104万加元。由于市场过热，温哥华不得不出手管控，向买房的外国公民征收15%的房地产转让税。从2016年8月起，温哥华房屋价格开始向下走。
不过，时隔9个月，温哥华的房价又要“涨上天”。根据大温哥华地产局的统计，今年4月，大温哥华区房屋平均价格同比增长11.4%，至941100加元，该区域也是加拿大最贵的房地产市场。
从分类来看，这个区域的公寓价格上涨最快，同比涨幅高达16.6%，环比则跳涨3.1%，至554100加元;连栋房屋的平均价格同比上涨15.3%，环比上扬2.4%，至701800加元;独立式房屋的平均价格同比增加8.1%，环比涨幅为1.8%，至1516500加元。
截至目前，独栋房屋价格已经接近去年高点，联栋房屋和公寓价格均创下历史新高。换句话说，15%的外国人房产税仅仅抑制了房产转让的速度。而在卖家们等待更多激进买家出现时，已经有新一批买家涌现，这些人可不在乎15%的房产税。
多伦多紧追温哥华泡沫大
眼下的多伦多，正在紧追温哥华，房产泡沫不断膨胀。官方数据显示，大多伦多地区的房价已经历连续两年的两位数增长。今年3月，多伦多平均房价较去年同期增幅达33.2%，至916567加元，为1989年2月以来的最大单月涨幅，也比2月房价环比上涨4.6%。
根据加拿大地产协会公布的数据，在大多伦多及周边地区楼市带动下，3月份加拿大全国房屋销量创下历史新高，平均价格则较去年同期上升8.2%。
面对大多伦多地区快速上涨的房价，安大略省政府4月份宣布，出台一系列楼市降温措施，安省的新政对该省房价起到指导作用。
100万加元以上的房子肯定有一定的泡沫存在。不过，从外来人口流入数量来看，安大略省的房产还是很乐观。安大略省的房地产市场成交量会萧条一段时间，不过，价格继续下探的可能性不大，胶着一段时间后再慢慢回升。
但这段周期会维持多久呢?关键还是看数据的变化，以及政府的政策导向以及银行的利率变化和贷款松紧度。
多伦多超一半业主有空房
近期有报告显示，多伦多地区超过一半业主家中有空房，很多情况下是小家庭占据大房子，总计有220万间卧室其实无人住。而在全安省，则有400,000套房屋至少拥有三到四间空置的卧室。而在另一方面，较大的家庭，比如说5人或更多人的家庭，却挤在狭小的公寓单位内，饱受居住空间不足的困扰。
据该报告分析，不说拿出全部这些空置的卧室，即使只拿出总数的16%或350,000间卧室，就可以让多伦多20%的住房困难户住得舒舒服服。
此外，多伦多各类房屋中，独立屋比例高达45%，公寓或condo所占比例为35%，但介于两者之间的“中间类型”却异常缺乏，这类房屋如镇屋、排屋及复式建筑等，合起来也只占20%左右。显而易见，政府的房屋开发政策及区域规划条例限制了这类低层建筑的发展。
该研究中心的CEO Paul Smetanin评论说，这个问题其实非常严重，但却一直没有引起人们的足够重视。与人们需要的其它生活资料相比，房屋市场毕竟是慢热的，不像食品供应短缺了或突然涨价了，或是饮用水断了或被污染了，都是迫在眉睫必须立即解决的事。住房远远没有那么敏感，就如温水煮青蛙一样...
谁能戳破加拿大房产泡沫
毫无疑问，加拿大房地产泡沫是一大潜在危机。虽然市场系统性危机的层级与2008年美国房地产市场不可相提并论，但有许多现象雷同。
有专家认为，虽然学术界对经济泡沫的研究已有100多年历史， 但测量房地产泡沫的困难在于，一方面无法确定房地产基础性价格的正常值或区间，另一方面则难以在实践中区分理性交易者和噪声交易者，“对于加拿大房地产市场泡沫的研究和测度，需要甄别国内买家与国际炒家的权重。所以，政府部门倾向于采用指标法判断住房市场泡沫，其中房价收入比是更为常用的评判指标”。
在北美，一旦房价增涨速度超过居民收入的增长速度，房价上涨势头将不会持续太久。眼下，加拿大房地产价格早就已经炒作到与一般居民的经济能力完全脱节。
国际组织Demographia所做的2017年国际住房负担能力研究报告《13th Annual Demographia International Housing Affordability Survey： 2017》显示，加拿大房价收入比情况是：温哥华为11.8，多伦多为7.7，蒙特利尔为4.8，卡尔加里为4.6，埃德蒙顿为4.1，渥太华-加蒂诺区是3.9，魁北克是3.6。
从这一数据分析，温哥华和多伦多的房地产泡沫明显，而其它地区的楼市基本处于较为理性发展和温和上涨的状态，对于拉动经济增长是有利。
再来看看加拿大家庭贷款的状况，不难发现，加拿大家庭贷款占可支配个人收入的比例已经远超美国在2008年前后的顶点，这个比例还在不断上扬。值得注意的是，这个国家的家庭贷款很大一部分是抵押贷款。
不过，加拿大家庭平均债务占可支配收入的比重超过165%，已高于美国次贷危机爆发前的负债率。投资大师橡树资本(Oaktree)主席霍华德·马克思(Howard Marks)曾说，一个资产泡沫破灭存在两个条件：价格够高和杠杆够大。
一直认为加拿大房市有泡沫的经济学家David Madani断言，加拿大房地产市场泡沫将破灭，房价将出现断崖式猛跌，全国房价会跌30%甚至40%，一直跌到与居民收入大致相呼应，也就是符合家庭收入的水平。不过，楼市泡沫已经破灭的判断，尚缺证据支持。加拿大的楼市调控政策应当分城施策，效果会更明显。
