楼花转让G S T问题

[lucky]

楼花转让时涉及GST 吗？如果有，是买家付还是卖家付？

 

[sandman]

在大多地区，绝大多数开发商的报价已经包含了消费税。同时为了降低标价，鼓励买家购买，开发商的报价里也包含了退税，也就是说，开发商的报价 = 实际售价 + 13%消费税 – 退税。开发商是假设购房者自住，通过购房合同授权，开发商代替购房者向税局申请退税。
如果购房者是为了投资，而不是自住，则需要在交房的时候向开发商补交退税这部分钱，然后自己按照出租房退税（NRRPR）向税局申请退税。

 

[sandman]

很多人因为种种原因，在购买楼花之后，正式交接之前需要转让楼花。这里会涉及到三方，Builder，第一买家（转让人），被转让人。
正常情况下，在Builder卖给第一买家（转让人）时，会询问买房用途。如果作为自住房，将来房屋交接时，Builder会和CRA申请退税并在Builder的HST Report中申报，这部分退税额会直接从总房价中减去。当您需要中途转让时，要注意什么呢？
作为转让人，
首先，要看以前和Builder签的协议，是否有转让限制，是否需要缴纳转让费等等。这点建议和您的律师仔细沟通。
其次，要明确当初购买楼花的主要目的。简单来讲，

• 如果是炒房赚钱，那么转让的全部收入要交HST。全部收入这里包含了定金，升值部分，以及转让费等。
• 如果主要目的确实是自住，但由于个人原因不得不转让，则不需要额外支付HST，只需要对$50,000的盈利申报个人税即可。

这里强调的购买楼花的目的，不是转让人自己认为的目的，而是税局根据相关税法以及具体情况而认可的（在被审计的时候）。这部分的认定比较复杂，要考虑家庭情况，购买原因，转让原因等。
稳妥起见，通常会建议并协助转让人向税局申请Ruling，得到税局确切的书面答复。如果您实在不想申请Ruling，也不认为自己的情况需要支付HST，那建议在转让协议时也明确HST问题。 不过这样的风险是，一旦一两年后税局审计要求您支付HST，您很有可能还要支付罚金和利息，而且很难再向当时的买家索要。当然，实际操作中转让价还要考虑到买方可接受的市场价格等问题。目前所有的房产交易都会被输入FINTRAC系统，税局想审查也是很容易的。

 

[sandman]

作为被转让人
这里暂定被转让人是个人购买且是为了自住目的。在转让时，尤其要关注的就是HST的问题。这个HST，包含两方面：

• 转让价是否包含HST。这一定要通过律师在转让合同中注明。如果不明确，最好敦促转让人去税局做Ruling。否则，当税局没有办法通过转让人收取HST时（例如海外转让人），税局是有权直接向买家索取的。
• 新房自住HST退税。在大多数情况下（如果转让人被认定为炒房），被转让人需要先交HST，然后再自己申请HST退税（符合退税条件情况下）。

 

[sandman]

强调一点，最终的Rebate金额，和原房价，转让价，定金，其他费用都有很大关系。计算起来比较复杂。有些房价情况下，额外支付的转让部分HST是可以通过新房退税退回一部分的。
如果是自住，不得已卖掉。转让时，没有HST的问题。新房退税则仍可以由原Builder代为申请。
总之，楼花转让时，税务上比较靠谱的方法是找税局做个Ruling。如果实在不想做Ruling，就尽量考虑并计算清楚可能的税务风险，仔细阅读原购买合同和转让合同，并在合同中尽量规避风险。

 

[lucky]

谢谢您的答复。我是BC的

 

[JXGZ]

强调一点，最终的Rebate金额，和原房价，转让价，定金，其他费用都有很大关系。计算起来比较复杂。有些房价情况下，额外支付的转让部分HST是可以通过新房退税退回一部分的。
如果是自住，不得已卖掉。转让时，没有HST的问题。新房退税则仍可以由原Builder代为申请。
总之，楼花转让时，税务上比较靠谱的方法是找税局做个Ruling。如果实在不想做Ruling，就尽量考虑并计算清楚可能的税务风险，仔细阅读原购买合同和转让合同，并在合同中尽量规避风险。

学习了,

 

[JXGZ]

作为被转让人
这里暂定被转让人是个人购买且是为了自住目的。在转让时，尤其要关注的就是HST的问题。这个HST，包含两方面：

• 转让价是否包含HST。这一定要通过律师在转让合同中注明。如果不明确，最好敦促转让人去税局做Ruling。否则，当税局没有办法通过转让人收取HST时（例如海外转让人），税局是有权直接向买家索取的。
• 新房自住HST退税。在大多数情况下（如果转让人被认定为炒房），被转让人需要先交HST，然后再自己申请HST退税（符合退税条件情况下）。

真复杂

 

[JXGZ]

很多人因为种种原因，在购买楼花之后，正式交接之前需要转让楼花。这里会涉及到三方，Builder，第一买家（转让人），被转让人。
正常情况下，在Builder卖给第一买家（转让人）时，会询问买房用途。如果作为自住房，将来房屋交接时，Builder会和CRA申请退税并在Builder的HST Report中申报，这部分退税额会直接从总房价中减去。当您需要中途转让时，要注意什么呢？
作为转让人，
首先，要看以前和Builder签的协议，是否有转让限制，是否需要缴纳转让费等等。这点建议和您的律师仔细沟通。
其次，要明确当初购买楼花的主要目的。简单来讲，

• 如果是炒房赚钱，那么转让的全部收入要交HST。全部收入这里包含了定金，升值部分，以及转让费等。
• 如果主要目的确实是自住，但由于个人原因不得不转让，则不需要额外支付HST，只需要对$50,000的盈利申报个人税即可。

这里强调的购买楼花的目的，不是转让人自己认为的目的，而是税局根据相关税法以及具体情况而认可的（在被审计的时候）。这部分的认定比较复杂，要考虑家庭情况，购买原因，转让原因等。
稳妥起见，通常会建议并协助转让人向税局申请Ruling，得到税局确切的书面答复。如果您实在不想申请Ruling，也不认为自己的情况需要支付HST，那建议在转让协议时也明确HST问题。 不过这样的风险是，一旦一两年后税局审计要求您支付HST，您很有可能还要支付罚金和利息，而且很难再向当时的买家索要。当然，实际操作中转让价还要考虑到买方可接受的市场价格等问题。目前所有的房产交易都会被输入FINTRAC系统，税局想审查也是很容易的。

专业答复

 

[JXGZ]

在大多地区，绝大多数开发商的报价已经包含了消费税。同时为了降低标价，鼓励买家购买，开发商的报价里也包含了退税，也就是说，开发商的报价 = 实际售价 + 13%消费税 – 退税。开发商是假设购房者自住，通过购房合同授权，开发商代替购房者向税局申请退税。
如果购房者是为了投资，而不是自住，则需要在交房的时候向开发商补交退税这部分钱，然后自己按照出租房退税（NRRPR）向税局申请退税。

真好

 

[jessiec123]

不错。