出租物业的损失可以抵税吗?或是报税软件错了?

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去年我的出租物业有半年没收到租金,T776表上反映的收入为负数,当我把T776填好后,报税软件(TurboTax)立即显示退税额多了近2000元。

这个结果令人困惑,因为我曾问过一个会计师,他说出租物业亏损是不能 offset 其他 income 的。但现在报税软件却显示可以,在 Total income summary 页面上,清楚显示 rental income 抵消了包括 employment income 的所有其他收入,从而使退税额增加。

有没有懂的朋友给解释一下?
 
最后编辑: 2019-03-27
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去年我的出租物业有半年没收到租金,T776表上反映的收入为负数,当我把T776填好后,报税软件(TurboTax)立即显示退税额多了近2000元。

这个结果令人困惑,因为我曾问过一个会计师,他说租金损失是不能 offset 其他 income 的。但现在报税软件却显示可以,在 Total income summary 页面上,清楚显示 rental income 抵消了包括 employment income 的所有其他收入,从而使退税额增加。

有没有懂的朋友给解释一下?

肯定是你的错误,报税软件填错项了。房屋没有出租,空置,损失的收入怎么可能抵扣个税?如果是故意填错,数额超过5000,有可能会被追究刑事责任,如果是操作失误,需要及时上报纠正。任何资本利得损失都不能抵扣个税,炒股的损失也不能。温哥华海量的没工作中国人,都在家炒股收租,工资收入0,炒股和房租收入为负5W,难道国税局还要退钱不成???基本常识啊!

比较常见的错误是:出租6个月收入12000,空置6个月收入了,但是出租成本抵扣了全年地税6000,全年保险2000,全年贷款利息8000,还有全年的物业费4000,还有修理,广告,维护等若干2000。这样你申报了净损失1W,你工资年收入10W,然后你报税9W。完全彻底错误。
 
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肯定是你的错误,报税软件填错项了。房屋没有出租,空置,损失的收入怎么可能抵扣个税?如果是故意填错,数额超过5000,有可能会被追究刑事责任,如果是操作失误,需要及时上报纠正。任何资本利得损失都不能抵扣个税,炒股的损失也不能。温哥华海量的没工作中国人,都在家炒股收租,工资收入0,炒股和房租收入为负5W,难道国税局还要退钱不成???基本常识啊!

比较常见的错误是:出租6个月收入12000,空置6个月收入了,但是出租成本抵扣了全年地税6000,全年保险2000,全年贷款利息8000,还有全年的物业费4000,还有修理,广告,维护等若干2000。这样你申报了净损失1W,你工资年收入10W,然后你报税9W。完全彻底错误。
https://www.canada.ca/en/revenue-ag...esses/topics/rental-income/rental-losses.html
https://turbotax.intuit.ca/tips/claiming-a-loss-on-rental-property-6385
 
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This case is neither Uncollectible rent nor Rental losses. 这就是空置半年没出租,how could you claim rental losses? Correct me if I am wrong.

Uncollectible rent : 出租了,租客跑了,没收到钱
Rental losses : 重新装新(需要提供HST的收据),利息成本高负现金流(需要提供贷款Summary)
 
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感谢Wodelaoba和laox888两位的答复。现在看来思路比较清晰了。

如果是空置造成的rental loss,是不能抵扣个税的,这种情况下根本就不要填报T776表,否则会误导报税软件。

如果是uncollectible rent造成的损失,可以用来抵扣个税,方法是填报T776表(但不知Netfile怎么向CRA提供证据)

我用的报税软件是TurboTax Standard,它不会区分以上两种情况,填了T776表就等于默认是可抵税的损失。
 
最后编辑: 2019-03-25
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空置期间产生的费用当然可以抵扣,只要你不是故意空置。而是在招租而没有找到租客。
你的“租金损失”是不可以抵扣的,你没有房客,哪里来的“租金损失”?但找新房客的空置期的养房开销当然可以。
能不能抵扣的前提是看你是不是incur to earn rental income. 只要能证明空置期间你有主动积极的招租,比如你有邀请租房经纪人,有广告招租等
如果你空置是为了省税,不是incur to earn rental income, 那就不能抵扣。
https://www.canada.ca/en/revenue-ag...state-rentals/rental-expenses-you-deduct.html
 
最后编辑: 2019-03-25
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空置期间产生的费用当然可以抵扣,只要你不是故意空置。而是在招租而没有找到租客。
你的“租金损失”是不可以抵扣的,你没有房客,哪里来的“租金损失”?但找新房客的空置期的养房开销当然可以。
能不能抵扣的前提是看你是不是incur to earn rental income. 只要能证明空置期间你有主动积极的招租,比如你有邀请租房经纪人,有广告招租等
如果你空置是为了省税,不是incur to earn rental income, 那就不能抵扣。
https://www.canada.ca/en/revenue-ag...state-rentals/rental-expenses-you-deduct.html
谢谢!
 
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This case is neither Uncollectible rent nor Rental losses. 这就是空置半年没出租,how could you claim rental losses? Correct me if I am wrong.

Uncollectible rent : 出租了,租客跑了,没收到钱
Rental losses : 重新装新(需要提供HST的收据),利息成本高负现金流(需要提供贷款Summary)
楼主的例子应该理解为 “空置半年没租出去”, 所以这就是 Rental losses。因为这个物业不是自住房,是投资项目。你把它卖出去或者改变用途之前,它就在一直运营,无论有没有租出去。所以,楼主找的会计师的答案是错误的。
 
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楼主的例子应该理解为 “空置半年没租出去”, 所以这就是 Rental losses。因为这个物业不是自住房,是投资项目。你把它卖出去或者改变用途之前,它就在一直运营,无论有没有租出去。所以,楼主找的会计师的答案是错误的。

如果这个能通,以后温哥华的空置税就收不上来了。多套房的每年都只租一天,然后一直租不出去,还能抵扣个税!!!
 
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有点糊涂了。我们咨询过两个会计师,都被告知出租房如果亏损,亏损部分不能抵扣家庭收入。

同时还咨询过一个CRA做审税的,说如果报亏损,被查的几率很大。
你们咨询会计师的时候,是不论什么原因的亏损,都不能抵扣么?
 
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你们咨询会计师的时候,是不论什么原因的亏损,都不能抵扣么?

可能当时没有问清楚。因为根据上面的CRA链接,而且报税软件的算法,好像是可以抵的。

但是要注意的是,有些项目,比如维修(指必修的东西)和capital expense的报法是不一样的。很多人把升级装修大项目部分都报到维修成本里,这是不行的。大项目都是算到折旧成本的。应该是小雷音指的,折旧造成的亏损部分不能抵税 。即如果你的出租房收益为零,报税软件不会把折旧成本再去抵扣收入。

另外报亏容易被查税这个说法是比较确定的。朋友家自己也从不报亏。是大多地区。

我觉得应该以CRA官网为主。亏就是亏,也没办法,把收据都放好。
 
最后编辑: 2019-03-25
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可能当时没有问清楚。因为根据上面的CRA链接,而且报税软件的算法,好像是可以抵的。

但是要注意的是,有些项目,比如维修(指必修的东西)和capital expense的报法是不一样的。很多人把升级装修大项目部分都报到维修成本里,这是不行的。大项目都是算到折旧成本的。应该是小雷音指的,折旧造成的亏损部分不能抵税 。即如果你的出租房收益为零,报税软件不会把折旧成本再去抵扣收入。

另外报亏容易被查税这个说法是比较确定的。朋友家自己也从不报亏。是大多地区。

我觉得应该以CRA官网为主。亏就是亏,也没办法,把收据都放好。
嗯嗯,谢谢,谢谢。
 
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可以报亏,也可以抵扣你的其他收入。只要你真是真实的,就没问题。
我刚做房东的第一年贷款利率较高,贷款额又比较高,第一年做房东又没经验,请了中介打广告,再加上大家电的折旧(当年不能报),亏了好几千刀,抵扣了工资收入。等于少纳税了。
而且我那一年报了7000多医疗费,被CRA查了,但CRA也只是问我查医药费的单据,顺便问了我RSP提款和公交费发票。没提出租房负收入的事情。如果不能报亏损,CRA都已经查我医药费和RSP,公交票这种芝麻绿豆,不可能不查我出租房亏损。
我都是真实情况,第二年以后降息涨租,出租房收入一年比一年高了。
 
最后编辑: 2019-03-25

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