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Lougheed Mall近在咫尺的镇屋(Townhouse)楼盘,近期会开盘

本帖由 三木2011-05-06 发布。版面名称:温哥华

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  1. 三木

    三木 踏实勤奋的地产顾问

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    大家都在抱怨,说大温的镇屋(Townhouse)楼盘太少。这里刚好有一个近期要开盘的。

    [​IMG]

    (我们这里有全套户型图和其他资料,需要的朋友请联系,微信:vanliving, 邮件:vanliving@hotmail.com, 电话:778-858-3800, 778-858-0660)
    楼盘名称:
    白加黑(Black + White)
    开发商:Intracorp
    楼盘类型:
    镇屋(Townhouse)
    楼盘地址: 位于Coquitlam与Burnaby交界,Coquitlam一侧的Foster St 和Whiting Way,见下图:
    [​IMG]
    楼盘规模
    :约100个镇屋单元
    户型: 3房或4房
    面积: 1228英尺到1675英尺
    管理费:$0.15/英尺
    公用设施:健身房,多功能大厅,
    交房时间:最早2014年12月中(呵呵,相当于现房)
    价格

    定金(总共15%)
    ----写合同的时候$5000.00
    ----7天以内加至10%(连同写合同时的$5000块一起共10%,银行本票付款)
    ----120天的时候5%
    (我们这里有全套户型图和其他资料,需要的朋友请联系,微信:vanliving, 邮件:vanliving@hotmail.com, 电话:778-858-3800, 778-858-0660)


     
    最后编辑: 2015-04-10
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  2. 三木

    三木 踏实勤奋的地产顾问

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    楼花问题解答

    楼花的概念:

    一个小区或者一栋大楼,只有图纸,还没有开始建设,便开始出售。这种方式,便叫楼花,英文叫Pre-Sale。这一理念产生于香港,由霍英东先生于上世纪50年代首次提出。台湾称楼花为为预售屋。

    地产发展项目以楼花方式发售,对发展商和买家都有利。发展商方面,楼花一旦发售,便没有了风险;买家方面,楼花价格一般比建成后的现房便宜,签约时,买方只需先付小部分资金项做定金(deposit)。从签约到物业建成,一般需几年时间。在持续上升的市场环境下,物业也随着升值。待物业全部建成后,以现房推出市场,回报可观。

    购买楼花,也有风险,买前也要多方面考虑、斟酌。


    常见问题Q and A:

    1.
    我们承诺尽最大努力排队,尽最大努力往前排;但不承诺一定会排到多少号以前(因为排号的变数太大)。历来我们都是向客人这么承诺的。

    实际情况是,Sovereign(2月份Bosa 在Metrotown开的盘),我们排到了10几号,Metroplace(Intracorp 上月在Metrotown开的盘) 我们排到了第五号,Chanceller(Polygon 上月在Metrotown开的盘我们排到了20几号。

    2.
    cambie加gardencity那个烧掉的是楼,楼花没不掉。 :),买家不会有大的损失。

    楼盘还没有完全建成,交付给客户,那么所有的风险应该由发展商承担。

    不知道买过楼花的朋友们有没有注意,楼花购买合同里的“交房日期”条款中规定的交房最后期限都比实际预计的交房日期晚1年左右。以今年元月份俺帮朋友在South Surrey的Highland Park签的合同为例,那是一个Town House,房子差不多都建成了,3月份交房。可是合同中仍规定,交房最后期限为明年3月份。

    这是因为发展商要预留出一年的时间,以便在意外事情(比如发火,就像Remy楼盘的火灾)时能够补救。

    如果1年的时间,仍不能处理完意外事故,仍不能交房,合同中已经写明,这个时候,发展商要把定金及其利息退还给买家。

    Remy这个,大火把差不多建成的楼盘烧个精光。发展商直接向保险公司申请理赔就行了,他们自己也没有损失。保险赔付后,发展商继续建造,建造完成后向楼花购买者交楼。

    总之,楼花烧了,合同仍在,买家和发展商各自的义务仍在。这种情况下买家的不幸仅在于收楼可能会晚一点,而且,也许会因为火灾而产生一些心理压力。虽然有人说,地越烧越旺,但买家和发展商,还是都不希望这种事情发生。

    3.
    是,买楼花一般是先付一个定金,其他的款项交楼的时候再付。。

    定金一般是分期付的,各个楼盘分期付定金的政策差别比较大。。。

    4.
    “买楼花需要贷款吗?”

    1. 买楼花的时候,分期付定金。银行一般不会为定金提供贷款。
    2. 交房的时候,买家必须付全款,这个全款一部分是买家自有的资金,一部分是银行贷款。也就是说交房前,必须把银行贷款搞定。
    3. 为了做到心中有数,也为了今后的房贷有比较好的利率,在购买楼花前后,提前到银行申请贷款。

    5.
    买楼花最好也找房产经纪, 因为:

    1. 法律上和道德上,您的经纪代表您的利益,而发展商的销售人员同买家分属两个利益团体。

    发展商的销售人员同顾客的关系:Sales - Customer,Sales只要不提供虚假信息就不违法,不违背商业道德,没有义务站买家的立场上,为买家着想,比如没有义务为Customer提供全面的信息;

    经纪同委托人的关系: Agent-Client的关系, Agent和Client同属于一个共同体,法律上和道德上,Agent都必须忠于Client,就像臣子忠于国王, 经纪必须站在买家的立场上考虑买家的利益,比如 Agent必须为Client提供真实的、全面的信息,如果隐藏什么信息,那么就是对Client的不忠。。。当然,怎么理解和执行,不同Agent有不同的philosphy.

    2. 经纪为Client提供发展商不会提供的服务, 包括:

    1)、提供最新的楼盘信息:
    2)、楼盘、户型选择的参谋;
    3)、楼花合同把关;
    4)、为Client争取价格方面的优惠;
    5)、为Client争取其他方面优惠;
    6)、协助Client处理签订合同后的诸多繁琐事务;
    6)、协助Client处理签订合同后的诸多繁琐事务;
    7)、协助Client安排资金;
    8)、代表Client和发展商沟通;
    9)、协助Client顺利完成房屋过户,包括安排贷款、Walk though、寻找律师/公证人等等正常房屋买卖事项
    10)、协助Client顺利安家

    3. 经纪可拿到最好的价格

    楼盘的发展商在核价的时候,已经把买房方经纪的佣金打入开价, 发展商并不会因为买家没有经济, 会把相应的"佣金"补贴给买家。找不找买方经记, 买家都将以同样的价格买同一个楼盘.买家有经纪时, 发展商将佣金给经纪,买家没有经纪时,发展商将"佣金"留给自己.

    有时候,销售人员说,因为你没有经纪所以可以降价若干,呵呵,其实,那个降价是为了促销,不是因为没有经纪。可以这么说,当销售说“没有经纪所以可以降价若干”,有经纪在,同样可以降价若干。

    个别小楼盘的老板,直接站到销售第一线,这时候,没有经纪时,价格可能好谈一点。但这种能省就省的发展商,买家在考察其房屋质量的时候,也要多个心眼。

    4.最不济, 买家在看房买房时,有人免费接送.

    5.如果买家自己看好期房, 签约是和经纪一起去。这时候,有的经纪还会将佣金的一部分, 以各种形式返回给买家.

    6. 回复: 买的新房,预计比合同上写的交房日期晚2个月
    引用:
    作者: xiangxiangge [​IMG]
    买的新房,预计比合同上写的closeing day日期晚2个月才能交房,卖方是一家大的建筑公司。
    据说理由是建筑公司不可控制的原因导致耽误工期。这给我们造成了很多麻烦。
    想请律师,找卖方要点赔偿,可能性大吗?
    有类似的情况吗?

    很难。。。

    楼花购买合同上一般都有交房日期保证条款,大意是说,由于一些不可控制的原因,可能会导致耽误工期,因此发展商必须与某年某月某日(这个日期通常比合同上的交房日晚一段时间)或以前交房。如此时仍不能交房,则买家有权退房,拿回定金,并索要定金的利息。

    发展商给买家解释这个条款时,通常会说,为了保护买家的利益,保证交房期不会一拖再拖,合同中特别增加了这个“交房期保证”条款。发展商说的没错,但另一方面,这个条款也保护发展商,即,发展商在合同交房期后的一段时间内交房,都不违犯合约。

    我相信您的楼花合同中也有这一条款(也可能和混在其他条款中)。

    7. 有关新房HST退税(New Home HST Rebate)

    新房HST Rebate的事情,分投资和自住. BC省是这么处理的:

    投资: 成交时必须全额缴清,然后凭“租约”申请退还;
    自住: 1). 发展商替买家事先申请,则成交时直接扣减;
    2). 发展商没有替买家事先申请,则成交时必须全额缴清,然后申请退还。

    发展商是否替买家事先申请,一般的卖房合同上都有显示。

    好问题。。您的问题可以归结为两个:1. 楼花贷款,2. 楼花合同能否取消

    1. 楼花贷款:

    买楼花的时候,通常可以找特定银行预批(pre-approval)贷款。特定银行的意思是该银行与发展商在这个楼花项目上合作,同意成交的时候为买家提供贷款。

    预批的利率一般比交房时的实际利率高1-2%,这一点很容易理解,银行要保证自己的利益。

    买家做这个预批(pre-approval)贷款对买家的好处:

    1). 买家可以确认自己是不是能贷到款。这一点呢,我的建议是,买家如果不能确定自己的贷款资格,可以先找您的经纪讨论,讨论后,仍不能肯定能不能拿到贷款,那么就别买楼花了,风险太大。

    2). 买家可以锁定一个利率,交房时万一贷款利率高于锁定利率,可以用锁定的利率。这种情况发生的可能性很小,因为银行自己早已把风险算得清清楚楚。

    由于好处不多,实际情况下,买楼花申请银行预批的人并不多。

    2. 楼花合同撤销

    法律规定,楼花合同签订后,7天内买家可以无条件撤销合同。

    拿不到贷款预批,无疑可以在7天内撤销合同。

    外国人在加拿大的物业出租收入的税率是多少?

    不管收入高低,外国人在加拿大的物业出租收入的税率是25%,与出租收入的高低无关。

    已经交的6万定金算首付!
    这个要看情况。
    可以。但通常会比2015年交房时的利率高。
    现在就可以谈贷款。。特别是和楼盘合作的银行。

    买楼花时要和发展商签合同。签完合同,合同上怎么写,就怎么执行。

    楼花合同,本质上和其他商业合同一样。首先,它必须合法,楼花合同最直接涉及法律就很多,包括:合同法、广告法、Building Code, zoning bylaw, real estate service act等等,还有一个专有的法律--Development Act, 规定了发展商在开发、销售新楼盘的中的权利、责任和义务,著名的7天反悔期 就是Development Act规定的。可惜,所有涉及到楼花的法律都没有规定,发展商在楼盘预售后不能涨价。

    尽管没有法律禁止,尽管也有例子,但发展商在楼盘预售后涨价在 BC省比较少见。因为:

    1. 发展商如果想楼盘预售后涨价,那么他必须在楼花合同上注明,发展商保留日后涨价的权利。这样的条款,完全不利于楼盘的销售。

    2. 日后涨价条款将对发展商的信誉造成很大的伤害

    3. 如果预计到今后房价上升的空间很大,发展商完全可以提高楼花的价格。对2-3年后的房价没有任何把握的发展商,市场上的寿命有限。

    但无论如何,买家都应该提高警惕,时刻保护自己的利益。具体到日后涨价的可能性这一点,买家应该在签订完合同的7天内,不管合同有多少页,都要认真阅读全部合同。对合同有任何疑问,都应该和您的经纪或者律师商量。

    说一句挨骂的话:楼花合同中的法律风险,比二手房合同高很多,“日后涨价”不过是其中之一罢了。
     
    最后编辑: 2013-04-18
  3. 贾二爷

    贾二爷 封禁用户

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    熟人能打几折啊:wdb12:
     
  4. 三木

    三木 踏实勤奋的地产顾问

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    看熟人的期望
     
    最后编辑: 2012-05-18
  5. 如意园

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    MARK!
     
  6. Takemiya

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    专业,但没诚意的样子。
     
  7. FlyWithoutWings

    FlyWithoutWings 园友

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    能打几折要几折
     
  8. wolfyzj

    wolfyzj 园友

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    找几个民工排除造势!
     
  9. 三木

    三木 踏实勤奋的地产顾问

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    新楼盘刚开始的时候,通常不打折。。。俺不是发展商,没有权利决定打几折呀。

    和发展商或者销售人员熟络,也就是能早点知道、能多点知道信息,有时候比较容易通融而已。
     
  10. 虎头妈妈

    虎头妈妈 活跃园友

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    离sea bus500米,会不会太吵啊?
     
  11. 波斯地毯

    波斯地毯 园友

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    不会又有一堆人去排队吧?


     
  12. 三木

    三木 踏实勤奋的地产顾问

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    那一片是北温最热闹繁忙的地段,会比较吵。

    这个楼盘比较适合买了出租,或者在Downtown上班的人自住。
     
  13. 三木

    三木 踏实勤奋的地产顾问

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    不知道呀。不过,北温不会那么热吧?
     
  14. skforever

    skforever 园友

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    和开发商这么熟,居然还把名字拼错?
     
  15. 贾二爷

    贾二爷 封禁用户

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    http://www.intracorp.ca/

    是这个吧

    楼主和温哥华著名的王府井美金一个团队的吧:wdb5:
     
  16. sussanpan

    sussanpan 园友

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    买楼花需要贷款吗?需要找房产经纪吗?
    菜鸟路过。。。谢谢
     
  17. 三木

    三木 踏实勤奋的地产顾问

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    谢谢指正,确实拼错了,

    主贴已改。
     
  18. 三木

    三木 踏实勤奋的地产顾问

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    没听说过王府井美金团队。。。
     
  19. 三木

    三木 踏实勤奋的地产顾问

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    “买楼花需要贷款吗?”

    1. 买楼花的时候,分期付定金。银行一般不会为定金提供贷款。
    2. 交房的时候,买家必须付全款,这个全款一部分是买家自有的资金,一部分是银行贷款。也就是说交房前,必须把银行贷款搞定。
    3. 为了做到心中有数,也为了今后的房贷有比较好的利率,在购买楼花前后,提前到银行申请贷款。

    “需要找房产经纪吗?"

    买楼花最好也找房产经纪。---这个话题比较长,我以后会再写一篇长一点的文字,好好说明这个很多人都问到的问题。
     
  20. 三木

    三木 踏实勤奋的地产顾问

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    楼花的概念:

    一个小区或者一栋大楼,只有图纸,还没有开始建设,便开始出售。这种方式,便叫楼花,英文叫Pre-Sale。这一理念产生于香港,由霍英东先生于上世纪50年代首次提出。台湾称楼花为为预售屋。

    地产发展项目以楼花方式发售,对发展商和买家都有利。发展商方面,楼花一旦发售,便没有了风险;买家方面,楼花价格一般比建成后的现房便宜,签约时,买方只需先付小部分资金项做定金(deposit)。从签约到物业建成,一般需几年时间。在持续上升的市场环境下,物业也随着升值。待物业全部建成后,以现房推出市场,回报可观。

    购买楼花,也有风险,买前也要多方面考虑、斟酌。
     
    最后编辑: 2011-05-10