- 主题发起人 移民去吧
- 发布时间 2010-09-26
回复: NBA中国赛将于10月在北京和广州两地上演
作者: 穿着马甲说实话
美国的民间团体或者组织，也是蛮强大的哦，弄成政治问题了，事情就变化了，政治可是最高权利，左右一切经济活动。这点您如何看？对于项目开展中的这些障碍，项目方有何对策啊？
好在美国是讲法律的。所以美国没有强拆，也没有钉子户。
我想这也是很多人想移民美国的原因之一。
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这个问题，我是问一些媒体人和民间组织的活动，是否能左右到项目的发展方向？如果项目在运营过程中，受到了外界的一些影响，是否有对应的方法来平息以确保项目正常运营？ 或者针对您说的，“没有强拆，也没有钉子户”，意思是说开发过程中，都会跨过这些障碍，不去触碰这些情况而避免产生这些情况？是这意思？
作者: 穿着马甲说实话
美国的民间团体或者组织，也是蛮强大的哦，弄成政治问题了，事情就变化了，政治可是最高权利，左右一切经济活动。这点您如何看？对于项目开展中的这些障碍，项目方有何对策啊？
好在美国是讲法律的。所以美国没有强拆，也没有钉子户。
我想这也是很多人想移民美国的原因之一。
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这个问题，我是问一些媒体人和民间组织的活动，是否能左右到项目的发展方向？如果项目在运营过程中，受到了外界的一些影响，是否有对应的方法来平息以确保项目正常运营？ 或者针对您说的，“没有强拆，也没有钉子户”，意思是说开发过程中，都会跨过这些障碍，不去触碰这些情况而避免产生这些情况？是这意思？
最后编辑: 2010-10-16
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EB5的意向客人，非富即贵，都是精英阶层成功人士，他们的阅历非一般中介所能比的，只有被他们忽悠的可能，要忽悠他们，想都不要想。
一开始就没想过在这里作任何关于项目推销的，但最终还是免不了陷入无谓的争执中。
唯一介意的，是被提到我的父母。但。。。只能当这种话是P放了。
如果你是投资人或准投资人，我的建议是多打几个电话，找一个你能接受的中介公司和顾问。中国并无对此类中介资从业人员资质性的规定，所以即便他们不懂BOND也不是什么大不了的事。
如果投资人要收到可追究负责的分析建议，得去找有资质的会计师和律师。中介的意见都是有倾向性的，好在EB5投资人的智商都不低，应该能分辨。万一遇上个不能分辨的，大使馆的认证就是给他准备的。
EB5的意向客人，非富即贵，都是精英阶层成功人士，他们的阅历非一般中介所能比的，只有被他们忽悠的可能，要忽悠他们，想都不要想。
一开始就没想过在这里作任何关于项目推销的，但最终还是免不了陷入无谓的争执中。
唯一介意的，是被提到我的父母。但。。。只能当这种话是P放了。
如果你是投资人或准投资人，我的建议是多打几个电话，找一个你能接受的中介公司和顾问。中国并无对此类中介资从业人员资质性的规定，所以即便他们不懂BOND也不是什么大不了的事。
如果投资人要收到可追究负责的分析建议，得去找有资质的会计师和律师。中介的意见都是有倾向性的，好在EB5投资人的智商都不低，应该能分辨。万一遇上个不能分辨的，大使馆的认证就是给他准备的。
多数项目至少还不敢讲假话。我绝对认为这个项目NYCRC在撒谎。非常恶劣
我只用推论来分析，大家看是不是这么回事。
当初高盛承销这个地方政府债券，标准普尔的评级为BBB-，仅仅高于垃圾级。债券的抵押品是场馆的运营收入和冠名权等等。高盛不是傻瓜，如果有个评估过的，中国领事馆做过认证的价值5.4个亿美元的开发权，为什么高盛不用它来做抵押呢？哪怕一部分也好呀？之所以标准普尔评级为BBB-是因为对门票收入没有信心。每场12633的平均观众人数不够好。况且纽约已经有一个球队了，来竞争这个市场不一定乐观。
所以说到最后，没有价值5.4个亿美元的抵押品存在。一个开发权或者叫许可，就是中国的建设规划许可证和土地开发许可证，而非货真价实的土地证怎么可能价值5.4个亿呢？价值这么多钱Forest City直接卖了不完了吗？还费劲开发什么呀。拿卖掉的钱干后期项目呀！
他们是在撒谎。而且最让人生气的是NYCRC的主要负责人Paul和George本身就是房地产律师，完全懂得这个开发权是什么价值的，还依旧这么做，不是故意的是什么呢？严重的话应该算是一个商业欺诈。在美国是否是要上法庭的呢？
我觉得各个线索指向的都是一个结果（包括错用概念的，转移概念和欲盖弥彰的领馆认证），就是这个5.4亿美元的抵押根本不存在。这个抵押品我猜测充其量，拿我们国内做比喻，就是点贿赂地方规划委员会委员的钱，几百万人民纸吧。
如果真的是在撒谎，性质完全变了。大家可以评论我的推断是否正确。
我只用推论来分析，大家看是不是这么回事。
当初高盛承销这个地方政府债券，标准普尔的评级为BBB-，仅仅高于垃圾级。债券的抵押品是场馆的运营收入和冠名权等等。高盛不是傻瓜，如果有个评估过的，中国领事馆做过认证的价值5.4个亿美元的开发权，为什么高盛不用它来做抵押呢？哪怕一部分也好呀？之所以标准普尔评级为BBB-是因为对门票收入没有信心。每场12633的平均观众人数不够好。况且纽约已经有一个球队了，来竞争这个市场不一定乐观。
所以说到最后，没有价值5.4个亿美元的抵押品存在。一个开发权或者叫许可，就是中国的建设规划许可证和土地开发许可证，而非货真价实的土地证怎么可能价值5.4个亿呢？价值这么多钱Forest City直接卖了不完了吗？还费劲开发什么呀。拿卖掉的钱干后期项目呀！
他们是在撒谎。而且最让人生气的是NYCRC的主要负责人Paul和George本身就是房地产律师，完全懂得这个开发权是什么价值的，还依旧这么做，不是故意的是什么呢？严重的话应该算是一个商业欺诈。在美国是否是要上法庭的呢？
我觉得各个线索指向的都是一个结果（包括错用概念的，转移概念和欲盖弥彰的领馆认证），就是这个5.4亿美元的抵押根本不存在。这个抵押品我猜测充其量，拿我们国内做比喻，就是点贿赂地方规划委员会委员的钱，几百万人民纸吧。
如果真的是在撒谎，性质完全变了。大家可以评论我的推断是否正确。
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这 个 项 目 的 律 师 方 也 在 应 对 投 资 人 的 疑 问 .拿 出 一 个 移 民 局 预 审 批 526环 节 的 东 东 ,来 证 明 移 民局 对 就 业 计 算 模 式 的 认 可 .
预 审 批 ,据 说 是 个亮 点 .
但 我 还 是 不 明 白 ,预 审 批 跟 以 往 的 报 备 有 何 区 别 .再 说 526一 般 都 没 问 题 ,关 键 还 在 于 项 目 是 不 是能 实 现商 业 计 划 里 的 目 标 .估 计 与 现 实 是 两 码 事 .
说 实 在 ,项 目 方 开 诚 布 公 的 态 度 和 做 派 ,对 于 投 资 人 相 当 重 要 .犹抱 琵 琶 半 遮 面 的 ,出 来 是 美 女 ,行 !如 果 遮 了 半 天 ,吓 跑 众 人 ,那 猜 测 期 盼 的 代 价 ,就 太 惨 重 了 .
如 果 GAIPAI真 说 中 了 ,他 们 就 是 在 忽 悠 ,那 就 太 不 厚 道 了 .
这 个 项 目 的 律 师 方 也 在 应 对 投 资 人 的 疑 问 .拿 出 一 个 移 民 局 预 审 批 526环 节 的 东 东 ,来 证 明 移 民局 对 就 业 计 算 模 式 的 认 可 .
预 审 批 ,据 说 是 个亮 点 .
但 我 还 是 不 明 白 ,预 审 批 跟 以 往 的 报 备 有 何 区 别 .再 说 526一 般 都 没 问 题 ,关 键 还 在 于 项 目 是 不 是能 实 现商 业 计 划 里 的 目 标 .估 计 与 现 实 是 两 码 事 .
说 实 在 ,项 目 方 开 诚 布 公 的 态 度 和 做 派 ,对 于 投 资 人 相 当 重 要 .犹抱 琵 琶 半 遮 面 的 ,出 来 是 美 女 ,行 !如 果 遮 了 半 天 ,吓 跑 众 人 ,那 猜 测 期 盼 的 代 价 ,就 太 惨 重 了 .
如 果 GAIPAI真 说 中 了 ,他 们 就 是 在 忽 悠 ,那 就 太 不 厚 道 了 .
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很多项目都有预审批，叫作dummy application，就是按假定递交一个申请。预审批的意义与区域中心本身被批准一样。为什么要最终批准呢？是因为你还是要证明事情真正做出来了。
预审批的意思最多是讲，在审批阶段不会再节外生枝地要新的证明文件而已。但是该做的还是必须做到的，该检查的还是要检查。还是那句话，这不是这个项目特有的。也不改变项目的任何性质。
我断言他们没有办法开诚布公。因为这个价值5.4亿美元的开发权是不存在的。我就想不明白，美国人虽然买房需要做估值，但是为什么开发权有人会去作估值呢？根本没有开发权交易的市场需求。
所以我断定他们估值的是要建的建筑物将来的价值。但是这个将来的建筑物是空中楼阁，没有办法做抵押。才移花接木地拿出个什么开发权，然后直接把将来要建的物业的评估拿过来充数，怕你不信，又去做个领事认证。这个逻辑顺理成章。不信大家直接去问他们要公布估值报告，看看倒底我说得对不对！
有这么有价值的抵押品，债券承销方的高盛居然视为无物，连提都没有提到，听上去太不符合情理。
很多项目都有预审批，叫作dummy application，就是按假定递交一个申请。预审批的意义与区域中心本身被批准一样。为什么要最终批准呢？是因为你还是要证明事情真正做出来了。
预审批的意思最多是讲，在审批阶段不会再节外生枝地要新的证明文件而已。但是该做的还是必须做到的，该检查的还是要检查。还是那句话，这不是这个项目特有的。也不改变项目的任何性质。
我断言他们没有办法开诚布公。因为这个价值5.4亿美元的开发权是不存在的。我就想不明白，美国人虽然买房需要做估值，但是为什么开发权有人会去作估值呢？根本没有开发权交易的市场需求。
所以我断定他们估值的是要建的建筑物将来的价值。但是这个将来的建筑物是空中楼阁，没有办法做抵押。才移花接木地拿出个什么开发权，然后直接把将来要建的物业的评估拿过来充数，怕你不信，又去做个领事认证。这个逻辑顺理成章。不信大家直接去问他们要公布估值报告，看看倒底我说得对不对！
有这么有价值的抵押品，债券承销方的高盛居然视为无物，连提都没有提到，听上去太不符合情理。
转个明白人看法 - LZ你推荐的项目真的那么安全嘛？
金融危机崩溃前，森林城市希望在纽约布鲁克林开发133亩工业用地，并冠名为“大西洋庭”（Atlantic Yards）。
公司原本还计划用40亿美元建造16座写字楼、住宅和民用楼，并为NBA的篮网队（Nets）新建一座篮球馆。现在没钱了，只能从EB-5来。纽约NYCRC中心，NBA球场项目的后台是森林城市企业。
森林城市企业（Forest City Enterprises）拥有6.5万亩土地，大部分在城市或郊区地带。
森林城市的资产负债表是个问题。去年其资产估值为115亿美元，而负债就达89亿美元。
市场对其26亿美元的股权估值为6亿美元。也就是说，其资产价值只 要缩水23%就意味着股票将一文不值了。所谓的抵押是那个土地的“开发权”并不是真的是土地。
金融危机崩溃前，森林城市希望在纽约布鲁克林开发133亩工业用地，并冠名为“大西洋庭”（Atlantic Yards）。
公司原本还计划用40亿美元建造16座写字楼、住宅和民用楼，并为NBA的篮网队（Nets）新建一座篮球馆。现在没钱了，只能从EB-5来。纽约NYCRC中心，NBA球场项目的后台是森林城市企业。
森林城市企业（Forest City Enterprises）拥有6.5万亩土地，大部分在城市或郊区地带。
森林城市的资产负债表是个问题。去年其资产估值为115亿美元，而负债就达89亿美元。
市场对其26亿美元的股权估值为6亿美元。也就是说，其资产价值只 要缩水23%就意味着股票将一文不值了。所谓的抵押是那个土地的“开发权”并不是真的是土地。
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回复: 转个明白人看法 - LZ你推荐的项目真的那么安全嘛？
哈哈，别担心。是别人在五月花论坛中贴出来的。我担心坛主不让我提五月花（which is a common practice），才没有提到出处。
放心吧，哥不是传说
中的。。。。那谁和那谁。
哈哈哈。
不过你还是很不错的，能有这么多insight。
这里还有关于Forest City买卖地产的新动态。
Chicago Development Site Could Fetch $30M
Oct 21, 2010
A joint venture that includes Forest City Enterprises of Cleveland is offering for a sale a two-acre development tract in Chicago that had been approved for a 70-story tower. Forest City and Fogelson Properties Inc. of Chicago have tapped Jones Lang LaSalle to market the parcel, at South Michigan Avenue and East Roosevelt Road. It could command as much as $30M.
The property being offered is part of the 23-acre Gateway site that had been slated for a massive mixed-use development. The parcel can hold 1,200 residential units, 1,500 hotel rooms or 325,000 square feet of office or retail space.
哈哈，别担心。是别人在五月花论坛中贴出来的。我担心坛主不让我提五月花（which is a common practice），才没有提到出处。
放心吧，哥不是传说
中的。。。。那谁和那谁。
哈哈哈。
不过你还是很不错的，能有这么多insight。
这里还有关于Forest City买卖地产的新动态。
Chicago Development Site Could Fetch $30M
Oct 21, 2010
A joint venture that includes Forest City Enterprises of Cleveland is offering for a sale a two-acre development tract in Chicago that had been approved for a 70-story tower. Forest City and Fogelson Properties Inc. of Chicago have tapped Jones Lang LaSalle to market the parcel, at South Michigan Avenue and East Roosevelt Road. It could command as much as $30M.
The property being offered is part of the 23-acre Gateway site that had been slated for a massive mixed-use development. The parcel can hold 1,200 residential units, 1,500 hotel rooms or 325,000 square feet of office or retail space.
另外，ylyyly，你说“。。。市场对其26亿美元的股权估值为6亿美元”
“。。。森林城市的资产负债表是个问题。去年其资产估值为115亿美元，而负债就达89亿美元。市场对其26亿美元的股权估值为6亿美元。”
这么说不准确吧。他们的作为抵押品的土地开发权价值5.42亿美元呢！而且据侨外的F Lady说是有中国大使馆的认证的。应该为是6+5.42亿=11.42亿美元才对呀？
侨外的F Lady，我补充得对吗？上面的因果关系是不是衔接得很好鸭？！啧啧。
“。。。森林城市的资产负债表是个问题。去年其资产估值为115亿美元，而负债就达89亿美元。市场对其26亿美元的股权估值为6亿美元。”
这么说不准确吧。他们的作为抵押品的土地开发权价值5.42亿美元呢！而且据侨外的F Lady说是有中国大使馆的认证的。应该为是6+5.42亿=11.42亿美元才对呀？
侨外的F Lady，我补充得对吗？上面的因果关系是不是衔接得很好鸭？！啧啧。
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回复: 另外，ylyyly，你说“。。。市场对其26亿美元的股权估值为6亿美元”
去年亏损2百万
上个月，森林公司季度盈利$ 120M, 部分原因是refiance facility
该公司可以从EB5投资人那里省下100 x 100万美金 = 1亿美元 的 low- or no-cost financing 费用
holly crap！
去年亏损2百万
上个月，森林公司季度盈利$ 120M, 部分原因是refiance facility
该公司可以从EB5投资人那里省下100 x 100万美金 = 1亿美元 的 low- or no-cost financing 费用
holly crap！
由版主最后编辑: 2010-10-31
