Oakville奥克维尔置业与安居——房市月度概览、地产市场分析、好房推荐、学区分析

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BrittneyJiang
2015-05-11
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2016-02-15
奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——Rural Oakville社区





(文中数据来源于多伦多地产局MLS,图表经个人整理,原创,未经许可不得转发)
 
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2016-02-15
奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——College Park社区





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2016-02-15
奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——Bronte East社区





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BrittneyJiang
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2016-02-15
奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——Bronte West社区





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最后编辑: 2016-02-15
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2016-02-15
奥克维尔2015年1月—12月独立屋成交统计——Palermo West社区





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BrittneyJiang
2015-05-11
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2016-02-15
:wdb32:通知:2016年3月北京、上海举办奥克维尔与多伦多房产与生活的介绍会

今年3月,我和我的团队成员将在北京和上海,举办两场奥克维尔与多伦多房产与生活的介绍会,适合即将登陆定居的新移民朋友参加。具体时间如下:

北京介绍会,3月19日(周六)下午2:00 - 4:30;
上海介绍会,3月26日(周六)下午2:00 - 4:30;

主要内容如下:

1. 多伦多主要定居地点的比较与选择;
2. 奥克维尔及多伦多的地产市场分析;
3. 学区选择以及公校和私校的比较;
4. 奥克维尔几个主力价格段的典型房屋介绍;
5. 大多伦多小学和中学校园生活简介。

请有意向参加的朋友发邮件报名订位,brittneyjiang@gmail.com,邮件中请注明您的姓名、参加讲座的城市、人数、联系电话,最后还可以写上一些您比较关心的问题。

讲座的具体地点,我将以邮件的形式提前通知您。因为会议室人数有限,订满即止,谢谢!
:wdb32:
 

dface

园友
2009-11-09
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2016-02-22
非常好的贴子,受益匪浅!感谢楼主的分享!请教楼主,west oak 和 river oak,您从社区综合情况看,会比较推荐哪个社区呢?
 
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2016-03-04
大多伦多热点高中的菲莎排名对比报告

2016年安省最新的菲莎高中排名新鲜出炉了,不管是已经置业或者没有置业的朋友们,都比较关心排名结果。相比往年,今年的变化还是比较大的(各位可以点击菲莎排名官网寻找自己感兴趣的学校)。

虽然我觉得在华人社会里,目前普遍存在“误读菲莎排名”和“过度看重排名”的现象,但形势比人强,高中排名的简单数字指引着很多新移民的置业方向,因而对于未来房价的涨幅具有很强的引导作用。所以,作为一名地产从业人员,不得不研究这个榜单。这里我为朋友们整理了一下,方便大家做一个直观的判断。



从结果看,奥克维尔的排名普遍上升:
  • 富人区里的Oakville Trafalgar高中,从第9上升一位到第8;
  • Abbey Park从第7下降3位到第10,变化不大;
  • Iroquois Ridge从第22上升到第16,前进6名;
  • White Oaks从第47上升到第42,前进5名;
  • Garth Web在2012年才成立,排名从第72上升到第60,进步明显;
列治文山的三所热点高中,则大幅退步:
  • Bayview从第4下滑到第16,一下子滑出前10;
  • Richmond Hill从第9落到25,下降了16名;
  • Richmond Green也从第41下降到60;
万锦有两所高中排名大幅上升:
  • Unionville、Trudeau、Bur Oak三所高中都保持稳定,都从第9变为第10,几乎没有变化;
  • Middlefield表现亮眼,从第29上升到第8;
  • Markville从第4下降到第25;
  • Markham从第119上升到第52,突飞猛进。

菲莎排名的依据,主要是高中9年级的数学和10年级的英语测试,具体的排名项目介绍,可以点击我的旧文《菲莎(Fraser)安省中学排名解读》,在帖子的二楼位置。

由于数学的测试有两部分成绩组成,分纯数学和应用数学,我这里把两个结果的平均成绩,作为排序的依据。



英语测试的结果,也有两个指标,分别是一次通过率和二次通过率,我把两次通过率取平均值,作为排序的依据。


从两门课的成绩排序来看,毫无疑问,奥克维尔的几所高中在英语上的优势明显,并且连续多年保持比较好的成绩,去年的排名对比可以点击我的旧文《隐藏在排名背后的学区优势》,在第22楼的位置;万锦则在数学上保持优势;列治文山普遍下滑的原因,大部分可以归结为数学测试的不理想。

需要说明的是:每年的测试结果具有一定的偶然性,排名的适当波动属于正常现象。更高的排名并不代表孩子就一定能够获得更好的教育资源,公立学校的差异也不是能够凭借排名做简单区别的,提醒各位还要综合考察社区环境、族裔结构、家庭收入等多方面因素,做出比较完整的判断。谢谢!

(所有数据来源于菲莎官网,图表经个人整理,原创文章,未经同意不得转发)

附图:
Oakville所有高中排名


Richmond Hill所有高中排名


Markham所有高中排名

 
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2016-03-04
火热的冬季——奥克维尔2016年二月楼市报告


奥克维尔二月的楼市异常火爆,平均价格为98万,比去年同期的87万5上升了12%,比一月89.7万的平均价格又上升了9.3%。需要注意的是,去年二月87.5万的价格是上半年的最高点,也是全年的第二高点,第一高点出现在半年之后的8月。二月和八月价格走高的现象,和中国人利用春节和暑假期间登陆买房的时间节点完全吻合。如果这样的节奏在今年重演,那么今年二月98万的价格,会不会也是上半年度高点呢?让我们拭目以待吧。



成交数量相比今年一月的158套大幅上升80%,为286套,比去年同期的203套的成交量也有41%的增长。现在,Oakville抢offer的现象比以往任何时候都多,在当月的所有成交中,有超过三分之一是高于要价成交。由于98万的平均成交价格是包含了带公管费的物业,如果单独分析上述的三个好学区的独立屋价格走势,其相比去年同期的价格涨幅甚至高达20%以上,市场热度可见一斑。虽然整体的议价率只有99%,但是如果只看Oakville Trafalgar,Iroquois Ridge和Abbey Park这三个高中学区,我们就会发现,120万以下的独立屋极受追捧,很多要价合理的房子在上市的第一天就能接到offer,手脚慢的朋友,经常是还没来得及看房,房子就已经成交了。




二月的平均上市天数为20天,不但远远低于上个月的33天,也低于去年二月的22天,如果我们观察四年来的成交数据,就会发现:成交均价和成交数量逐年走高,成交时间和在售房源越来越少,各方数据都显示整个市场越来越向卖方倾斜。



但是,个人觉得目前也不宜过度高估未来的涨幅,因为虽然最近北上广深的房价涨幅迅猛,使得新移民购房的财富效应增强,但是国内银行对于外汇流出的管制却在不断加强。总体来看,由于今年二月的房价跃升过于快速,个人觉得这个价格有可能是上半年的高点。预计未来若干月的价格将会平稳甚至出现小幅的价格回落,对于准备购房的朋友,可以考虑选择今年四月和五月的时间窗口入市。

(所有数据来源于多伦多地产局MLS,图表经个人整理,原创文章,未经作者同意不得转发)
 
最后编辑: 2016-03-10
2007-07-27
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2016-03-21
:wdb37:花了一个多小时从头看到完,原创的好文,花了楼主不少的心血。感谢。
最近有搬家到oakville的想法,连着几个周末看open house,感觉市场太火爆。
真的是无从下手,茫然、焦虑,各种纠结。 :wdb7:
 
2012-05-12
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2016-03-23
:wdb37:花了一个多小时从头看到完,原创的好文,花了楼主不少的心血。感谢。
最近有搬家到oakville的想法,连着几个周末看open house,感觉市场太火爆。
真的是无从下手,茫然、焦虑,各种纠结。 :wdb7:
你现在在大多的哪里?慢慢看
 
2011-06-30
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2016-03-25
刚刚买了east lake的房子,六月初入住。
 
2011-06-30
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2016-03-25
楼主辛苦了。
 
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2016-04-17
:wdb37:花了一个多小时从头看到完,原创的好文,花了楼主不少的心血。感谢。
最近有搬家到oakville的想法,连着几个周末看open house,感觉市场太火爆。
真的是无从下手,茫然、焦虑,各种纠结。 :wdb7:
谢谢您的夸奖!

您不要着急,现在奥克维尔的市场成交确实非常火爆,留给买家的决策时间非常短。建议您在很好地理解本地的社区和学区差异后,适当缩小选择范围,做到新房源上市的第一时间就去看房,您的经纪一定会建议有房价的合理估值区间,只要对房价的评估心里有底,就不会害怕抢offfer。

祝您安家顺利!
 
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2016-04-17
非常好的贴子,受益匪浅!感谢楼主的分享!请教楼主,west oak 和 river oak,您从社区综合情况看,会比较推荐哪个社区呢?
这两个社区都在Upper Middle Road以北,如果您以交通出行和生活便利作为首选,那么是River Oaks社区稍好些;如果您想控制在一定预算内选择新一点的房子,那么West Oak Trails社区选择多一些;从高中学区上看,两个其实都还不错的;至于社区内部的风貌和族裔特点,我觉得这两个社区还是差别挺大的,建议您通过实地考察来了解。
 
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2016-04-17
居高不下——奥克维尔(Oakville)2016年三月楼市报告


奥克维尔3月的成交持续火爆,平均价格已经接近百万大关,达到99万,比今年二月的成交价格高了1.1%,比去年3月的成交价81.7万高出整整21.3%。



成交数量为347套,比今年二月的286上升了21%,比去年3月的305套上升了14%。




平均成交天数只有18天,比上个月的20天又减少了两天,这是近5年来的最低数据,如果说现在是奥克维尔最火热的购房季,可能毫不为过。




在售房源数量为509套,比上个月的423套有所增加,但如果以过去普遍在600套以上的数据来看下降太多,说明现在供应量还是严重不足。



看来,我在上个月对楼市的估计有些乐观了,当时认为这波上涨主要是中国人利用春节短登集中购房所造成的,一旦到了三、四两月就会平稳,现在看来,购房的需求还远远没有完全释放。从我身边的观察,由于此波上涨过于凌厉,原先的老移民置业后的财富效应凸显,这些人现在又加入了二次置业的大军;另外,很多刚处于申请阶段的新移民,为了防止房价的大涨所造成的损失,也开始在多伦多提前置业。房价上涨的列车一旦启动,短期内很难靠自身的机制停止下来。

3月短期回国一趟,去了北京、上海,看到了这两个城市的喧嚣和雾霾,也感受到了那里的高效、创新和吃苦耐劳的奋斗精神。当下,正是中国财富火山的喷发之际,作为国人移民的目的地之一,多伦多的市场没有不火的道理。

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最后编辑: 2016-04-20
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2016-04-20
2016年3月奥克维尔(Oakville)各社区成交分析

最近奥克维尔的楼市火热,各个社区都出现了大量加价成交的情况。为了方便各位对市场做一个判断,这里把各个社区的成交做了一个统计,供正在买房的朋友们参考。
  • Iroquois Ridge South社区的整体议价率排名第一,成交价为要价的104%,有80%是不低于要价成交的,平均成交时间只有7天,但由于当月的成交数量太少,只有5套,不是非常有说服力;
  • Glen Abbey的整体议价率同样为104%,76%的成交是不低于要价成交,平均上市天数8天,21套的成交情况下,上述数据还是非常有说服力的;
  • Clearview的议价率为102%,67%的情况下不低于要价成交,平均上市天数是整个奥克维尔最短的,只有6天,成交6套;
  • River Oaks的议价率同样为102%,68%的成交不低于要价成交,平均上市天数为7天,成交22套;
  • College Park、Palermo West和West Oak Trails,这三个社区的整体情况差不多,平均议价率约100%到101%,平均上市天数9到10天;
总体来看,Iroquois Ridge South,Glen Abbey,Clearview和River Oaks,由于大量成交集中在120万以下,学区好,房子也多以标准的二层独立屋为主,毫无疑问是当下奥克维尔最火的四个社区;但是排在后面的几个社区,特别是IR North和Eastlake,成交其实一点也不差,只不过因为部分总价较高,平均成交时间长一些也是自然的。



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最后编辑: 2016-05-04
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2016-05-06
等你4月份报告哦
奥克维尔(Oakville)2016年四月楼市报告

(文字待补充)











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