Oakville奥克维尔置业与安居——房市月度概览、地产市场分析、好房推荐、学区分析

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BrittneyJiang
2015-05-11
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2016-06-09
请教现在Oakville房价在100左右万的独立房全屋出租大概能租多少钱啊?Thanks a lot!
请私信联系,谢谢!


百万大关,一举突破!(Oakville奥克维尔2016年5月楼市综述)

平均成交价格
步入百万大关,为102.2万,比今年二至四月所构筑的98至99万的价格平台,又上了一个台阶。五月的102.2万价格比四月的98.7万上升了3.6%,比去年同期五月的82.3万上升了24.3%,令人乍舌。


成交数量和今年4月相同,为487套,相比去年同期的393套上升了23.9%,说明买盘依旧很旺。


平均成交时间为16天,虽然比今年四月所创造的极限低点15天多了一天,但依然维持在16天的低位,比去年同期的21天少了5天。今年4月到5月的15和16天的上市时间,是我所跟踪的近5年来所有成交数据里的最低记录。


新上市房源数量为542套,相比今年四月的627套减少了13.6%,比去年5月的641套减少了15.4%。在房价上涨的过程中,新上市房源数量没有增加,反而有所减少,个人猜测,可能是由于当前的房价短期上升幅度过大,卖家的心理预期上升,出现了惜售的情况。


在售房源数量为446套,比上个月的499套少了10.6%,比去年同期的740套少了39.7%。在售房源如此之少,是由于前几个月的累积成交数量过大,而上市房源又远少于过往同期的双重作用下,造成了当前市场供应的极度不足,


回顾今年上半年,在一、二月新移民的集中登陆过后,房价被迅速拉起,老移民闻讯也迅速加入了二次置业的战团,新老移民的双重强大购买力,造成了房价的居高不下。从5月的市场来看,购买力已经蔓延到了本地的豪宅市场。Eastlake的豪宅成交快速启动,有一套房子加价53.7万、整整溢价150%成交,在业内造成了不小的震动,虽然这只是一个特例,但也说明了外来人口对奥克维尔豪宅区的认可和青睐。

过去的四月和五月的市场,由于在售房源数量处于历史低位,严重的供应不足造成抢房现象普遍,平均成交时间只有15到16天。需要说明的是,这个成交时间是所有数据的算术平均,并不能反映市场上的真实情况。实际上很多好房子如果不设定统一抢Offer的时间,上市当天就能接到Offer,对于很多买家来说,买房的过程犹如一场战斗。接下来七、八两月,是西人的传统度假时间,按照历史走势,上市房源会有所减少,但这也是新移民集中登陆的高峰。因此,个人预计,6月过后房源供应将更加紧张,如果国内的外汇管制和多伦多本地的房产政策不出现重大调整,房价将继续攀高。

今天看到财经杂志MoneySense公布了《2016年加拿大最宜居城市排名》,排名第一的是首都渥太华Ottawa,伯灵顿Burlington和奥克维尔Oakville紧随其后,分列第2和第3。其它大多的主要城市排名如下:旺市Vaughan名列20;列治文山Richmond Hill名列27;万锦Markham名列37;多伦多主城区Toronto名列43;密西沙加Mississauga名列54;汉密尔顿Hamilton名列62。相比大多伦多的其它城市,奥克维尔Oakville在房价、交通、环境、学区、族裔比例和宜居指数等各项指标上,都具备相当的优势,虽然短期上涨幅度不小,但个人还是坚持认为具有不错的投资价值。

(原创文章,所有数据来源于多伦多地产局MLS,图表经个人整理,转发请注明作者信息)
 
最后编辑: 2016-06-09

peridudu

58house.ca
2010-02-15
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1
2016-06-24
LZ的研究报告非常用心,受益良多。文中多次提到Burlington 另外开贴,可否给一下链接。谢谢!:wdb37:
 
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BrittneyJiang
2015-05-11
101
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2016-08-12
LZ的研究报告非常用心,受益良多。文中多次提到Burlington 另外开贴,可否给一下链接。谢谢!:wdb37:
关于Burlington的市场分析,您可以给我您的邮箱,我会每月通过邮件发送给您。
 
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2016-08-12
6,7月的分析没有了?
奥克维尔(Oakville)2016年7月楼市综述


由于近期工作繁忙,6月和7月的市场报告合并在一篇文章中。

平均成交价格:7月的平均价格为99万4千,比去年同期增长20%,但比今年六月的102万4千下降了2.9%。回想起今年1月的平均价格还在90万以下,但从2月开始突然上跳到100万的价格台阶之后,基本处于逐月攀升的态势,直到今年6月到达102万4千的高位,7月开始略微下降。虽然从数据上看,7月比6月有所下降,但从我们在市场上的直观感受却是有些冷热不均,对于那些没有明显亮点的房子,成交的难度稍有增加,但对于那些装修或地块有明显亮点,还有一些相对被低估的地区,价格却仍然处于持续上升的过程中。


成交数量:7月为332套,比六月的472套大幅减少30%,但于去年同期持平。


新上市房源数量:7月为446,6月为612,两个月份相比去年同期都仅有2%的上升。


在售房源数量:7月为408套,比去年同期减少33%;6月为447套,比去年同期减少35%。纵观今年市场,除了3月略微超过500套,其它各个月份都在500套以下,而且从3月开始的在售房源数量一直呈现不断减少的趋势。


平均成交天数:7月为19天,比去年同期减少35%;6月为15天,比去年同期减少30%。


7月下旬,温哥华宣布了对外国买家征收15%的政策,对多伦多本地购房人群的心理也造成了不小的震动,很多客户纷纷询问我们对这个政策的看法。看到这个政策我首先感觉是似曾相识,如同国内政府的所作所为,政府首先做的不是增加供给,而是增加税收,治标不治本,看样子到了哪里都不能指望政府出手降房价呀。


温哥华出台这样的政策,我认为有一定的合理性。因为长期以来,加拿大对于外籍人士的购房完全不加辨别,在购房政策上的支持甚至好于本国人士。外籍购房人士的购房贷款和新移民享受同样政策,只要满足35%的首付,基本不看贷款人的收入情况,就可以无条件给予贷款;在利率上也和本国人士享受同等的待遇;外籍人士在房屋卖出时的税收,基本也等同于本国人投资房的税收。但是对于加拿大公民和永久居民,只要不是新移民,就要看贷款人实际的家庭收入情况,根据其家庭年收入给予大约5倍的贷款总额。所以对于平均家庭收入10-15万的家庭,基本买不了100万以上的房子。因此大部分的温哥华和多伦多本地居民,并没有在本轮的房价大涨中获得很好的投资收益。这一点和国内的北上广深有很大的不同,十多年前,北、上、广、深的本地居民,往往通过多套房产的投资,实现了家庭财富的巨大增值。所以我觉得温哥华出台这样的政策,方向上是对的,因为在房价快速上升的城市,本地居民理应获得同等待遇,并给予外来投资者增加一定的购房壁垒,但问题是,这个政策出台的太晚了,当前温哥华的房价早已一骑绝尘,绝大部分本地人已经难以望其项背了。现在出台这样的政策,主要的作用是给本地居民一些情绪上的安抚。


相比温哥华不到250万人口规模,多伦多600万人口的城市体量则要大很多,多伦多独立屋的平均价格和历史涨幅也低于温哥华,所以我认为多伦多未来几年出台同样政策的意愿要小很多,除非明年又连续出现了今年这样的大涨的情形,那么不排除多伦多也将出台同样的政策。


总体来看,奥克维尔7月的楼市有轻微的降温迹象,一方面是因为政府频繁释放楼市降温的信号,另一方面也是由于前期涨幅过大,市场本身也需要做适当回调。考虑到目前可销售房源的持续减少,而8月又是国人的传统登陆高峰,所以8月的楼市价格不容乐观。有些客户经常询问我们关于购房时机的选择,我们的建议如下:如果您是新移民在加拿大的首次置业,那么不建议等待时间过长,看到心仪的还是要下手,因为这是刚需,一旦踏空后被楼市一路逼空,那是非常痛苦的。但如果您是以投资为目的,属于在加拿大的二次置业,那完全可以选择等待时机,至少可以到9、10月份上市房源多些的时候再行出手。

(原创文章,所有数据来源于多伦多地产局MLS,图表经个人整理,转发请注明作者信息)
 
最后编辑: 2016-08-13
2009-11-01
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2016-08-17
奥克维尔主要社区的独立屋实际成交价格分析(2015年1月1日——2015年6月12日)

每有新朋友找到我,问我的第一个问题往往是某个预算在奥克维尔能够选择哪个社区、哪个学区?这两天我把朋友们普遍关心的社区的实际成交价格做了汇总,分享给大家,供各位参考。

社区位置的分布图,可以参看我在第一页13楼的贴图

各社区独立屋的实际成交情况汇总

浏览附件389738

平均成交价格(独立屋,由高至低排列)

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(所有原始数据来源于多伦多地产局,图表经个人整理,原创)
谢谢你的一系列文章,很系统很用心,但信息含量比较大,不是很快就能掌握一条清晰的主线。根据你的文章,如果买60万左右的房子,只能选镇屋了,选哪个区域有比较好的升值潜力呢?
 
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2016-10-10
谢谢你的一系列文章,很系统很用心,但信息含量比较大,不是很快就能掌握一条清晰的主线。根据你的文章,如果买60万左右的房子,只能选镇屋了,选哪个区域有比较好的升值潜力呢?
选择没有管理费的就行,但现在奥克维尔这个价格段的镇屋已经很少可以选择了。
 
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2016-10-10
奥克维尔(Oakville)2016年9月楼市综述

平均价格:
奥克维尔的楼市,从今年开年以来持续火热,除了在今年的7月有略微的降温以外,其余都呈现逐步走高的趋势。8月的均价为104.6万,比去年同期上升了16.2%;9月的均价为106万,比去年同期上升了31.1%,涨幅令人咋舌。



成交数量:
8月的成交数量为309套,9月的成交数量为339套,比去年同期均有大约20%的上升。


新上市房源:
9月开始,新上市房源数量有明显增加,从8月的356套增加到544套,但这两个月仍然少于去年同期。



在售房源数量:
从今年的3月开始,在售房源不但大大少于去年同期,而且基本呈现逐月减少的趋势,至8月仅为345套,9月上升到419套,仅为去年同期的60%左右。



平均成交天数:
8月曾经上升到20天,9月又下降到了16天,比去年同期缩短了整整一周时间。


由于今年市场上的在售房源数量过少,而求购者又甚多,因此房价基本处于稳步上升的态势。图表提供的是所有房屋类型的成交统计,对于中国买家追捧的好学区的独立屋,总价又在150万加币以内的刚需房来说,实际价格的上升幅度超过上面的平均价格升幅,所以即将购房的朋友们不要掉以轻心。

最近有很多朋友们问我,未来房价会不会下跌,因为目前有银行收紧了购房贷款,而加拿大政府似乎又有打压的政策出台,是选择立即下手还是持币观望为好?这个问题很难回答,因为短期的市场走势很难预测。我们从市场上的观察来看,虽然买房的顾客很多,但很多是把未来的置业需求提前了,今年我们的客人买房后立即出租的情况非常多,造成目前的房价在涨,但租金却在下跌。从去年下半年以来,国内二、三线城市的房产市场井喷,财富效应非常明显,造成了当前市场的资金充沛,随着中国部分城市在国庆长假期间出台的楼市新政,已经让国内的楼市急剧降温,希望进而也能影响加拿大的楼市。但国内的限购政策会不会又把资金挤出到海外?这也是个未知数。总的来说,回顾过往的历史,这样持币等待房价下跌再入手的成功概率并不高,如果您执意如此,建议给自己设定一个期限,或者三个月或者半年,如果届时不能跑赢市场则要老老实实的止损进场,不然,后果您懂的。

(原创文章,所有数据来源于多伦多地产局MLS,图表经个人整理,转发请注明作者信息)
 
最后编辑: 2016-10-11
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2016-12-23
奥克维尔各社区2016年月度成交统计

下面几个图表,是各个社区Freehold(没有管理费)的房子,在2016年4月到11月的成交汇总,仅供各位参考。

从总体的上市时间来看,Glen Abbey、Clearview和Uptown Core这三个社区的成交时间最短,而Old Oakville由于房价高、大部分比较老旧,成交时间最长。

从总体的溢价率来看,Glen Abbey和Clearview最高,看来学区好、房价低就是王道。

从成交的价格范围看,除了Eastlake每月的最低价格不断攀升(看来想挤进豪宅区不太容易啊),其它大部分社区虽然价格不断走高,但是最低门槛却没有显著上升,这对于那些预算不高的朋友们算是一个好消息,只要我们有耐心,并且放低一些要求,还是能在心仪的社区买到房子的。

















(所有数据来源于多伦多地产局MLS,图表经个人整理)
 
最后编辑: 2016-12-23
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2015-05-11
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2016-12-24
奥克维尔2016年11月市场报告

11月的市场一骑绝尘,完全突破了8、9、10三个月所构筑的105万的台阶,达到了111.4万,比去年同期81.8万的平均价格上升了36%,成交数量的持续高位,使得在售房源严重不足,整个市场平均只有19天的成交时间,虽然多伦多进入了初冬,但市场完全没有冷却的迹象。

值得注意的是,近期,政府和银行都在不断加大对楼市打压的力度,年底的贷款利率越来越高,贷款审核越来越严。另外,政府也试图通过增加高价房屋的物业转让税,来减免一些工薪阶层的买房压力。

尽管圣诞节前的房源非常少,可是购房者看房、找房的热情仍然高涨,市场上持币待购的人仍然很多。考虑到20017年春节来得比较早,加上国内近期雾霾严重,中国人登陆买房的节奏也会随之提前。回顾今年的楼市节奏,已经完全脱离了过去的轨道,中国人强大的购买力,造成房价的单边上扬。如果政府近期没有大力度的楼市打压政策出来,明年开年的房价不容乐观,请购房者做好一定的心理准备。











(原创文章,所有数据来源于多伦多地产局MLS,图表经个人整理,转发请注明作者信息)
 
最后编辑: 2016-12-24
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2017-01-10
2016年12月楼市综述与2017年展望(奥克维尔Oakville)











各位朋友看到这个价格数据可能会有些吃惊,12月的平均价格为96.3万,比11月所创造的111.4万的奥克维尔全年最高记录有了14%的价格下降。实际房价真的降了吗?答案是否定的。因为12月的成交量极度萎缩,仅有的少量成交也多限于低价房,而高端房的上市和成交都非常少,由此造成了平均价格的下降。从市场上一些典型房屋样本的实际成交来观察,价格没有下降。

另外,12月仍然仅有19天的平均上市时间,也能印证前面的判断。因为在12月房源总体质量不高的前提下,仍然能有19天的销售时间,和2016年11月的数据完全一样,比2015年同期的37天的数据整整缩短了一半;加上市场上仅有199套在售房源处于历史上的最低位,各项数据都说明,市场处于严重的供不应求的状态。



如果仅从奥克维尔或多伦多的房产数据来看,暂时没有任何迹象可以暗示房价将会下跌;但个人认为,如果从整个宏观经济的大环境来看,大多地区的房市在2017年存在很大变数,最主要的因素来自于中国的外汇流出管制。回顾中国的外汇储备,在2014年6月达到近4万亿的峰值后,一路处于下降状态,到本月最新的数据显示为3万亿,近30个月的时间减少了1万亿。在此期间,华人在全球的移民目的地,诸如:美国、加拿大、英国甚至德国等地的房价,都处于快速上升的态势。从2016年下半年外汇减少的总量来看,这些地区的楼市仍有很大的购房准备资金,所以短期来看,房价仍然具备继续上冲的动能,直到这些资金被消耗殆尽,并且外汇的持续流出也能得到有效抑制。

中国在2017年开年,就宣布了个人外汇兑换和汇出的新规,由于新规的半年过渡期可能会造成购房资金的加速流出,所以预计2017年上半年的房价仍将维持上涨的态势,至于今后具体涨的多少,将取决于未来几个月的外汇流出速度。鉴于中国外汇储备,可能会在半年左右的时间内下降到2.7万亿的警戒位,中国过去若干年长期的居民外汇管理的宽松政策势必终止,预计多伦多的楼市将在2017年三、四季度变为平稳甚至走弱,因此个人对2017年的房价预测倾向于先扬后抑。

但是不管怎样,由于中国北方的空气污染在短期内无法得到有效治理,今后新移民和持旅游签证入境的国人将越来越多,即使总体流出的购房资金下降,但受打击的可能仅仅集中在高端市场,对于那些好学区、低总价的独立屋,价格将持续坚挺甚至继续上涨,另外,租金价格也将缓慢回升,但不管怎样,从长期来看,由于大多地区人口的持续流入,进而导致房价上涨至跑赢通胀的水平,将毫无问题。

(原创文章,所有房产数据来源于多伦多地产局MLS,转发请注明作者信息)
 
最后编辑: 2017-01-11
2008-05-11
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2017-02-04
新房子,老房子


新房子就一定是好吗?老房子就一定不好吗?

记得小时候,我最爱的房子是上海市中福会少年宫,那种欧洲宫廷风格的美曾深深震撼到我,长大后才知道,这是建于1924年英籍犹太富商嘉道理爵士的公馆,外号叫大理石宫。上海有许多老洋房,譬如陕西南路上北欧风格的马勒别墅,外滩边扬名中外的和平饭店,东湖宾馆的前身——杜月笙公馆,如果你走进去,就会发现老旧的木地板、狭窄的通道和电梯,但这些都丝毫不影响它们的价值,其实只要有独特的地理位置,经典的建筑外观,有故事的老房子也可以是很美的。

近两年,在奥克维尔豪宅区Eastlake置业的华人明显增加,这里的卖家经纪也开始重视华人市场。因为工作的关系,有的西人卖家经纪还会问我如何吸引本地的华人买家、如何选择本地的中文媒体、华人买家的喜好等等问题。这是因为她们遇到一些出乎预料的情况,譬如说,有些西人认为很有价值的房子却鲜有华人光顾,而有些她们不觉得特别出众的房子,反而却受到华人的追捧。

华人通常喜欢新房子、新装修,现代的风格和明亮的色彩,却不太重视装修的细节设计和用料的材质,我丝毫不否认新房子的价值,但这种房子就像是知名的大美人,因为追求者多而往往代价不菲。其实在同样预算的情况下,也可以选择那些结构良好、但却有具有精良装修和不俗品味的老房子。只要得到好的保养和维护,很多超过50年以上的房子也都可以处于很好的状态,特别是老房子用料的扎实程度是很多新房子所不能比拟的。

住宅的本身是不断贬值的,而土地的价值才是真正带动房价上升的核心。土地价值占比高的房子,不但本身也具有很好的抵御市场风险的能力,而且长期涨幅也一定高于土地价值占比低的房子。可是,很多中国的朋友往往不这么看,觉得老房子似乎就等同于破房子,这可能是国内的历史原因所致。根据资料显示,英国的平均建筑寿命是132年,美国是74年,而中国建筑的平均寿命只有25到30年。但这里是加拿大,我们千万不要用国内的眼光来看待这里的房子呀。

像这套开价180余万的房子就是一个明显的例子,位于Eastlake核心区域的大地块,四卧三卫,113×116英尺,位于Morrison和Chartwell路之间,安静街区的Corner,老房子,但保养的非常好,装修品味不俗,温暖低调而又奢华。深褐色的橡木地板,卫生间布有地暖,专门设计定制的厨具,非普通厨具可比拟的,厨房的天花板布有专业的背景音响,前后花园的绿化和步道也都经过精心设计和维护。附近类似地块成交的两套新建独立屋的价格为380万和450万。




(照片使用已经卖方许可)
 
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2017-02-19
2017菲莎最新高中排名简评

安省最新高中排名结果出来了,我这里整理了一下,把大多伦多几个主要地区排名在前80的高中罗列出来,供各位参考。(注意:表格中仅包含是公立高中,不包括天主教高中和私立学校。)

奥克维尔几所高中的排名,所体现的含金量非常高,因为我们如果单独看数学和英语测试成绩的话,就会发现在华人的聚居区,大多数高中主要依靠数学取得名次上的优势,而奥克维尔在现有的族裔比例下,六所公立高中全部进入排名的前80,非常的了不起!
Oakville Trafalgar高中从去年的第8,进步到今年的第4,为近5年的最高记录;
IR高中仍然维持16名的成绩,相当稳定;
White Oaks从去年的42,上升到今年的30;
Abbey Park从第10滑落到42;
Garth Webb去年60,今年65;
T.A.Blakelock从去年的130,回到72;

列治文山的排名整体有进步:
Richmond Hill高中
,排名从去年的25进步到今年的12;
Bayview高中排名16 ,和去年相同;
Richmond Green从去年的60,进步到今年的35名。

万锦的几所高中虽然排名有升有降,但总体稳定:
特鲁多高中
,从去年第10,上升到第3;
Markville,从25上升到第6;
Bur Oak,去年第10,今年稍有下滑,第20;
Middlefield,从第8降落到27;
Unionville,从第10降到20;


密西沙加的John Fraser高中排名进步明显,从41上升到第16;
伯灵顿的排名始终不温不火,最高的Nelson高中,排名65;
华人前阶段热炒的Aurora和New Market,高中排名一般,最好的Aurora高中,排名42,New Market高中排名57;
北约克的俄亥高中进步明显,上升至第20。

(原创文章,所有数据来源于Fraser Institue排名报告,图表经个人整理,转发请注明作者信息)
 
最后编辑: 2017-02-21
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BrittneyJiang
2015-05-11
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2017-03-04
井喷——2017年1、2月楼市回顾(奥克维尔Oakville)

平均成交价格
:2017年1月市场的平均价格为105.7万,比去年同期上涨了18%;2月市场的平均价格为130万,比去年同期上涨了33%。相对于2月的楼市来说,1月份还算比较平稳。但是到了1月底,市场风云突变,因为有大量的国人集中选择在春节过后登陆买房,对2月份的楼市形成了一个极大的冲击。虽然在整个多伦多的地产市场上,中国人还不能构成绝对主力,但是由于中国人的涌入是一个市场的最主要的增量,所以对楼市的影响不容小觑。



成交数量:
1月份的楼市成交数量是177套、2月份是346套,比去年同期都有不小的上涨。但是因为1、2月的新上市房源数量,跟去年相比还有减少,所以造成了1、2月份的楼市库存远低于去年同期的水平,实际仅为去年同期的55%左右。房源的稀缺造成了买家的恐慌,继而导致了2月楼市的井喷。



平均成交天数:
1月的平均成交时间是20天,虽然和以往相比已经很低了,但回头看还算能够接受。但是2月份的平均成交时间缩短到了13天,创下了奥克维尔有房产记录的历史上成交时间的最短记录。2016年四月、六月和十月,是去年的最快成交的月度,平均成交天数是15天,但今年的二月份13天又破记录了。由于这个平均成交时间是统计了房地产市场上所有的房源,涵盖了低端和高端房,很多高端房的成交时间往往非常长,所以极大的拉高了平均数据,实际上,市场上的大部分价格在200万以下的房源,成交时间就是4到7天。



二月楼市的关键字:“加价”


我这里简单统计一下奥克维尔在2月所有Free Hold House的成交记录,总计成交220套,低于原价成交的60套(这60套主要集中在250万以上的高端市场);原价成交的4套。剩余的156套为加价成交。

这156套的加价成交案例中,不同价格段的加价幅度统计如下:
  • 5万之内,14套,占比9%;
  • 5-10万,30套,19%;
  • 10-15万,26套,17%;
  • 15-20万,33套,21%;
  • 20-30万,35套,22%;
  • 30-40万,14套,9%;
  • 40-50万,3套,2%;
  • 最高的一套,加价61万。

由于最近很多朋友有一些同样的问题,这里集中谈一下我们的看法。

为什么奥克维尔的房价涨幅如此迅猛?


短期最主要的因素,就是鉴于国内的外汇管制的预期,很多华人将置业的计划提前了。

但长期来看,有以下四个因素。

最主要的原因是奥克维尔的房价长期被低估。放眼整个大多伦多地区,在族裔比例、学区排名和宜居指数上,能够和列治文山、万锦相匹敌的,只有奥克维尔;这三个地方距离多伦多市中心的距离都在30-40公里之间;虽然奥克维尔的华人餐馆和服务较少,但是族裔比例的优势却远远胜出,再加上靠近湖岸的气候优势和独特的自然风光,我认为奥克维尔的房价,至少应该不低于列治文山和万锦;可现在的情况是,奥克维尔的房价反而是最低的。

第二个原因是来自于新移民的直接登陆。以往的老移民在选择定居点的时候,由于国内的信息不对称,到了多伦多后往往选择城北的比较多,因为那里华人比较集中,新落脚的移民往往就近定居下来。随着微信和手机APP的不断普及,很多新移民在来加拿大之前,已经对这里的房产市场做了非常充分的前期考察和信息收集工作,加上新移民的受教育程度普遍提高,所以很多人已经不满足华人过于集中的地区,直接落脚到奥克维尔的越来越多。

第三个原因,是加拿大其它省份的移民,类似PEI王子岛、萨省和魁省的居民,在拿到了身份之后,由于他们已经基本适应了英语的生活环境,所以愿意选择奥克维尔的非常多。

第四个原因,是最近大多其它地区的华人过来买房的人增多,特别是已经在城北置过业的华人,通常也会把那里凌厉的加价风格一同带过来。

奥克维尔的独立屋这个月涨了30万吗?


答案是否定的,虽然这里涨了不少,但也没那么多。平均价格的数据月涨30万,不能代表大部分独立屋能够月涨30万。奥克维尔独立屋的平均房价数据,1月份是131万,2月份是161万。平均数据上涨了30万,是因为奥克维尔房产市场的构成多样,因为这里除了有大量在100万到250万之间的独立屋之外,还有不少300万、500万甚至1000万左右的豪宅市场,由于豪宅的成交往往会避开12月和1月的冬季,所以1月的房价被拉低了。

从统计数据就可以看得出来:
1月份成交的独立屋,在200万以上的总计有12套,其中11套是在200万至300万之间;300万到400万仅1套;
2月份的豪宅市场迅速启动,成交价格在200万以上的共有38套拉高了单月的平均价格。2月里成交价格在200万到300万之间的有24套;300万到400万之间的有9套;400万到600万之间的有3套;600万到900万之间的有2套。

如果我们选择典型房屋样本来观察,根据我们的估计,1月到2月的主力价格段独立屋大约上涨了10%到15%,不管怎么说,单月上涨这么多还是非常少见的。

短期风险考虑

从长期来看,多伦多的房价一定要涨到新移民不愿意过来了,才能停止。现在很多人还是不假思索的登陆多伦多,说明相对于这个城市提供的各种机会而言,房价还不构成进入的阻力。但市场的短期风险还是存在,主要就是政府对于楼市的打压力度,如果政府推出专门针对外籍人士的银行限贷 ,或者效仿温哥华的惩罚性的土地转让税,那么房价的上涨将告一段落甚至大幅下跌。银行的短期小幅加息不用担心,虽然从长期来看,加息对房价肯定有影响,但是在加息的早期阶段,实际上往往伴随着房价的上涨,只有到了加息的末期,才会对楼市造成致命的打击。

奥克维尔最新的学区排名会对市场有什么影响?

通常菲莎排名公布的半年到一年后,学区排名的变化对房价的影响会比较明显,但这次可能更快一些。建议经济实力较为雄厚的还是选择湖边的Eastlake社区,自住、升值都很好;预算不高、又想博一把的朋友,可以选择几个排名靠后一点的高中学区;当然选择IR、Abbey Park和White Oaks高中的学区房,还是非常主流的选择。


关于2017年走势的猜测

因为今年2月份的涨幅很大,随着3、4、5这三个月上市房源的迅速增加,预计楼市会逐步走稳。上半年楼市的主升浪可能已经结束,接下来春季市场,将会以平台整理或者小幅上涨为主。但是到了9月开学前的暑期市场,房价将再次爬高。

结论

关于对房价的短期预测,不要相信专家的观点,大家都是盲人摸象。记得在去年年底的时候,很多媒体和专业机构,对2017年普遍都持非常保守的观点,大部分预计上涨的幅度也都是非常小的,甚至还有不少是预测下跌的。这些预测报导和分析报告,只经过短短两、三个月,就被市场的实际走势所推翻。其实在投资这件事上,很多购房的朋友,凭着自己对本地市场的充分理解,在投资策略上已经远远走在了专家的前面。

因为中国大量中产阶级的迅速涌现,中国北方地区霾害的短期治理无望,某些地区的政治动荡,欧洲的伊斯兰化,全球适合华人移居的英语区国家已经非常有限,加拿大作为少数几个硕果仅存的持续吸引外来移民的发达国家,这些诸多因素将导致多伦多的房产市场长期被外来移民所主导,外来居民的购买力将决定多伦多未来的房价,我们坚持认为,大多的房产市场,从长期来看仍然具有非常好的投资价值。

(原创文章,所有数据来源于多伦多地产局MLS,图表经个人整理,转发请注明作者信息)
 
最后编辑: 2017-03-07
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2015-05-11
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2017-03-04
奥克维尔各社区房价与学区对照表(2017)

为了方便朋友们购房前的参考,我们整理了各社区的房价区间和学区排名的对照表,房价数据采自于多伦多地产局2017年1至2月所有房屋类型的Free Hold House的成交记录。提醒,准确的学区信息还是需要在Holton教育局的网站上做最终的核实。



(图表经个人整理,数据来源于多伦多地产局MLS和菲莎Fraiser排名)
 
最后编辑: 2017-03-04
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2017-04-04
奥克维尔Eastlake东湖社区大地块独立屋(独家代理)

奥克维尔顶级学区的大地块独立屋,位于Eastlake东湖社区的中心地带,占地约12200尺,扇形地块,前面宽74尺,深150尺,后面宽91尺,四卧四卫,房子背靠Wedgewood Park,后院正对树林和绿地。步行到EJ James英法双语小学100米,Oakville Trafalgar高中600米,Maple Grove英语小学800米。

西人屋主,作为本地从业35年的Builder,深谙房子的维护和打理,居住在房子里30年,5年前,将自己居住的平层住房做了全新的翻建,不管在细节材质和装修做工上都追求精益求精。

挂牌价299.8万加币,欢迎业内同行和朋友们预约看房!




















 
最后编辑: 2017-04-04
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2015-05-11
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2017-04-21
安省最新楼市调控政策的分析(Brittney蒋蓓原创)

安省最新调控政策出台,覆盖大多伦多和整个金马蹄区域,主要内容如下:

1,非本国居民的购房税率为15%;
2,扩大省内现有的租赁管理制度,覆盖所有租户;
3,对新建的租住房屋实施补贴;
4,所有租户的标准化租赁文件;
5,增加一项炒楼花的禁令;
6,审查房地产经纪人的行为规范。

其中最有震撼性的,莫过于非加拿大居民,在多伦多和大金马蹄区域购房的税收为15%。 这项税收出台的主要目的是打击海外炒家,对于计划居住在这里的新移民则不涉及此项税费。涵盖的房屋类型,包括独立屋、半独立屋、联排别墅和公寓,而商业租赁公寓、商业用地、农用地以及工业用地则不涉及此项收费。 对于在未来一段时间内成为加拿大公民或永久居民的人、以及国际留学生和持有工签的外国人,也都可以获得税费的返还。

安省的这个15%海外买家购置税,表面上看,有些出乎意料的严厉,其实是高高举起,又轻轻放下,既要了面子,也保住了里子。根据我们的观察,真正能够被这个政策打击到的海外买家其实不多。另外,从温哥华和大多伦多楼市调控的打击对象来看,政府对于有选票的人,其实一个都没有得罪。大多地产不断上涨的主要推动力,来自于新移民的持续稳定的流入,和新移民资产总量的远高于老移民,但是之前的舆论导向,则把主要矛头指向了海外炒家。安省出台的这个政策,做得非常聪明,感觉就是告诉选民:“我已经把海外买家都赶走了,你们炒房是你们自己的事儿,以后就与我无关了”。

值得一提的是,这个政策连带打击了本该鼓励的公寓市场,因为海外买家购买公寓的居多。公寓市场的火爆,一方面拉动本地经济,另一方面,来自海外买家的投资,也给当地居民提供了更多的出租房源。如果我们冷静的看待出租房的价格,就会发现租金上涨的幅度落后于房价的涨幅,而公寓租金的上涨的不少原因来自于物业费用的上涨。如果把海外买家从公寓市场上一并赶走,反而不利于平抑租金价格。

虽然这个政策对于楼市心理层面的影响,要远远多过资金面,但总体来看,对于当前楼市还是一个不小的利空。个人预测,由于大多伦多的联排镇屋和公寓的价差要远远小于温哥华,而且之前海外买家主要集中在公寓市场,所以接下来对公寓市场影响要大一些,对于刚需价格段(150万加币以下)的镇屋和独立屋市场的影响相对较小。

和国内的调控一样,重大政策出台了,也就很难取消了。这个政策的好处是为今年楼市降温保驾护航,年内再次出现大涨的可能性基本消除,但我们也不应对于这个政策的长期有效性,报以乐观的态度。房子是大部分老百姓财富存储的唯一载体,我们可以观察身边的国人,有几家真正完成了国内财富的全部转移。预计这次大多伦多楼市回暖的时间,将远远短于温哥华



(图片来自于CBS官网,原创文章,转发请注明作者信息)