OAKVILLE豪区买老房记

[angelazy]

在这房市比较冷清之际，写个CASE，大家共同学习。去年底在OAKVILLE豪区买老房记。

客户人在海外，但是加拿大人，多年前回流发展，发展的很好，因为在国内炒房也赚了些，本想继续在国内换别墅，但国内众所周知，大家都疯了，也是抢房抢不到，去年底出了些政策，感觉国内继续买房没啥前途，决定钱还是投到加拿大，因为将来也会再次回流加拿大。
10月时客户发了几个房子让我去看，价位基本上都是250万左右的，有一套在三天内成交，其它有一套有重大缺陷，没去看。看了一套OPEN HOUSE，房子很大，但朝向不行，后院朝北，朝西的也不在主位，这样虽然有4000尺，又在MORRISON边上，所以PASS. 一套打电话去约卖方经纪，回复已有OFFER，不能看。价在249上下。结果第二周，看到OPEN HOUSE,打电话过去问，说是原来的OFFER没成交。
周六看完JOSHUA CREEK几套房后，最后去看这套，房子外观实在不怎么样，结果走到内部，发现房子CONDITION相当不错，客户决定下OFFER，客户做足了HOMEWORK，（这里说明下，客户素质相当高，德企保险公司VP, 在多伦多工作过几年），这房子外环境用GOOGLE MAP, GOOGLE EARTH看过，确定周围没有教堂，医院，中小学主路，高压线，水流这些不利因素，决定先下个220多万的OFFER试下，心理线是在234万，参考过周围房子成交历史，也打算最后出这钱买下。

 

[angelazy]

11月递了个226万的OFFER，条件开得很苛刻，要求3月底CLOSING,一个考虑是冬天房不好出租，另一个大家都知道钱不好汇出来，当时只有几万在加拿大，贷款条件放了20 BUSINESS DAY，也就是一个月。验房要求三次，因为是50年的房子，一个是肯定不够的，而且见多了验房师随便看看，尤其是咱们国人，不贬低啊，是实情。卖家经纪收到OFFER时，卖家去旅游了，等了两三天，回了，（OFFER给了三天的时间），230多万，条件全都只能10天，这个显然客户显然做不到，他就想在价格上让步，这样卖家好在CLOSING条件上让步。但是当时的情况，根据我和卖家经纪交流的经验，卖家经纪不愿意在12月卖房，他们都准备渡假了，工作不上心，这样我们可以压价，就加了个1万上去，重新交了OFFER。可想而知，基本僵住了，因为谈不拢。
大概过了一星期后，客户也很急，急着买，怕夜长梦多，其实卖家也急，但卖家经纪无心恋战，我了解卖家心理后，和卖家经纪约了时间去他们公司谈。到他们公司，先开聊，不说房子的事，先说学校七七八八的，比如说，她两儿子都读的那个APPLEBY COLLEGE，大学去了哈法，还说一个读了贵族学校，总不能委屈另一个，象这样两个都读的，不容易啊。当然大学我也不知好不好，但是聊过之后，我倒是觉得没必要读贵族学校，孩子有没出息，家长和孩子本身因素最重要，题外话。东扯西扯，最后切入正题，从聊天中已经可以知道，卖家经纪已经说服卖家准备接受我们的出价了，虽然差距还挺大，但他们要求一月底CLOSING，还有验房少一次，REMOVE条件改成10天，当然客户还是做不到的，最后谈到加了5000，2月底CLOSING，验房两次，条件10天。终于经过一个月来来回回，揣摩卖方的心理到让客户利益最大化，有了初步的成果。其实还有个小插曲，周五去公司谈的，周天重新递OFFER，周三回签，结果半路上杀出个程咬金，周一有人看房后，周二又去看，周三上午也递了OFFER，我们是周二晚到期，不知那个OFFER如何，卖家最后还是接受我们的，当时买家是心急如蚂蚁，怪我给卖家太多时间考虑。

 

[angelazy]

接下来立刻安排验房，幸好当时动作快，（因为众所周知，12月初狂下雪，周一就开始下了，连续几天都下）。周末立刻上HOME STAR找了几家评分9.5以上的，我从来不相信满分的啊，有可能是刷出来的，有附近的没回，有一个人回得特快，价格好，就先订了上午。后来又一个回了，订了下午。说明下，我非常认真的看了所有的评价，好多页的，可以感觉到这两个是真心有不少好评的。200多万的老房子，真的得非常用心才行。事实证明，下午来的那个非常的好，前前后后三个小时，每一个角落位置都看得很仔细，还提出如何解决的方案，（我知道，可能有不少人会PM要这验房师的联系方式）。这里不细说过程了，很专业，很认真，比如说地下室下水管有不少虫子，我问会不会臭，他立刻闻了。地下室一个房间有漏水，烟囱顶少了个盖子，结果就是卖家交房前把这些都做好了。验房报告长达80页，每一个地方不管问题大小，都会提出来，并提供解决方案，举几个例子，比如露台高度略高于室内，这样化雪就有可能有问题，地下室窗台外下水做得不好，后院靠房子处水泥高度也是偏高，这个暂时做不了，花钱多。雨水接水管离屋太近，地下室电线有的没做绝缘保护，加湿器开关方向反了，反正很多的问题，但都不是重大的。还有一个石棉问题，经纪都知道，70年代，80年代有过大量房子有石棉问题，虽然不一定致癌，但有风险。在验房这事上，卖家给了详细解释，地下室漏水，绝对没有石棉问题，2009年全屋装修过，烟囱也修了，地下室下水道也找人FIX 过了。

 

[angelazy]

也是前后折腾了很久，最早想CIBC，这是开户行，还有RBC，因为当时还有汇丰，汇率最好，对海外收入要求宽松。也不细说了，但是三家都去实地做了评估，这倒是没想到，因为地非常大，100X150，房子条件也很好，评估自然都和房价一样，汇丰经纪做事最好，汇率低，最后选的汇丰，10天条件很紧，催了多次，CIBC可贷，但利率高，RBC那人办事不力。（不要PM我贷款的事，现在情况不同了）。在10天的前一天，终于拿到了预批信，有UNDERWRITER的回复，只有经纪的回复，我们也是不敢信的。至此，在10天一到的时候，给卖方经纪发去了WAIVER。
再说订金，最早是要求先给5%，我也谈到了先给5万，另5万REMOVE 条件再给，至少对买家也有保障，如果先给10几万，万一不买了，要回这十几万要很长时间，而且影响买其它房。这钱的事，现在就是汇款了，据说，也是跑了无数次银行，最后一次汇出80多万，根据中华人民共和国的规定，外国人可以把在中国赚的钱汇出。还有十来万的缺口，是找亲朋好友汇了两次。本来想35%首付，但因为按贷款的倍数，还是按银行要求加了点首付，差不多四成了。去年底已经很严了，严格按收入贷款。第一次的订金本来一定得是本票，CERTIFIED CHECK，但因为买家不在这，卖家经纪也接受了个人支票。第二次订金是国内直接电汇到客户经纪公司帐户。

 

[angelazy]

最后说下律师，其实有没经验还是相当重要的，原以为最简单的事，还是有不少的小插曲，为这房，买家至少十来个晚上是整夜等候电话，谈判，做决定。有些决定当然是做为经纪的我决定的，但大事肯定客户得下决定。因为这房有EASEMENT，有EASEMENT是相当普遍的，主要看影不影响生活及房子的价值，房子的北侧有一个7尺宽的城市雨水下水管，就是边界地下有一个巨大的管，当时看了房子，可以看出在游泳池边上，既然能做游泳池，应该不会有大问题。这也是买房时问了卖家但并没影响买房的原因。买家在2月来两星期，处理这房子的事，签贷款文件，见律师，把该签的签了，因为CLOSING时也是来不了的。和律师说好花100元钱，从政府系统里先调房子文件出来看（这个步骤基本没任何一个人会这么做，正常情况买家也是看不到这个文件的，只能拿到成交后的一些基本资料，是没有房子周围结构以及每次的TRANSACTION情况的，比如啥时盖的，每一次易手的钱数，也就是从这我们发现卖家是先买了CONDO-OAKVILLE能看湖的，还不是在湖边，2000尺，130多万，才卖的房，难怪那么着急），这个CASE特殊点，因为买家CLOSING时不在，想先了解房子情况，结果发现整个区，MORRISON，EASTLAKE，OLD OAKVILLE地下每家都有巨大下水系统，象隔壁后院有1/3都是，估计他们都不知道。看了后，就更放心了，因为将来要翻盖，这个是有影响的。
等到28号CLOSING的那一天，等着拿钥匙，本来没事做，在律师附近等着拿钥匙，结果又节外生枝，接到律师电话，说是有2万的贷款没有DISCHARGE，30年前的，是最早的OWNER欠BUILDER的钱，这钱如果没DISCHARGE，新OWNER是要承担的，律师问房子还要不？因为对方律师没有答应我们这里扣两万，先CLOSE，等解决了再付两万。走到这一步，如果不要的话，也太惨了。赶紧和买方联系，怎么也打不通，因为半夜3点多，幸好联系上了，也不知怎么办，总是件大事。只好先见律师再说了，还好到了办公室，说是解决了，一个是对方同意先扣两万，他们去处理，最糟的情况是再解决不了，对方的TITLE INSURANCE 可以COVER，刚买的TITLE INSURANCE也可以COVER，这样有三重保障，所以就同意CLOSE了。（也不要PM律师啊，不过对这律师印象很好，做过几次，尤其是给100那次，他解释了下房子状况，很满意，但象最后一刻才发现两万，我们是相当不满意的，还怕买方怪找了个不好的律师，但西部本身律师就不多，这个用过，算不错的。

 

[angelazy]

事实证明，买家眼光不错，这么大的地块，过得去的房开价还要260以上，以下的房子CONDITION都不怎么样，能谈到多少，还不知道。而且非常安静，不靠主路，就在最好的小学旁，对面的后院就对着学校的操场，离OT也很近，周围有女子私立学校，将来翻建就是真正的豪宅了。

 

[满陇桂雨]

如果我有那么多钱，我会在多伦多买房，那个价钱可以买北约克不是特别豪但也可以的房子。
不好意思，俺不是故意来砸场子的。

 

[angelazy]

如果我有那么多钱，我会在多伦多买房，那个价钱可以买北约克不是特别豪但也可以的房子。
不好意思，俺不是故意来砸场子的。

你说的不错。但是北约克绝对没有这么大的地。而且相对很吵闹。在那买房的人都是喜欢清静的。

 

[angelazy]

还有就是学区和network的问题。看你喜欢什么样的邻居.

 

[angelazy]

写写出租。
按原先的想法，知道冬天出租困难，再加上买完这房就回国了，回国前把房挂上出租，当时业主想法是，如果短期租不出去，那就夏天来度假，不远就有个很有名的船俱乐部，（这个我真不知，但业主很熟，原来在DOWNTOWN就夏天玩船）而且知道学区好，肯定有中国人来租读书，问题是租金算是贵的， 租给一家肯定不容易，当时在一个HOMESTAY群吆喝了两声，果然有人应，是两家合租的，从10年级读到12年级，这本来是最好的，但是空太久了点，损失也不小。按下不表。
回国后，几乎每天都有一到两拨人看房，可恶的是，国内把众多网都封了，虽然能及时收到公司的邮件，但电话有时可打，有时不能打，厉害吧，我的国，连网络电话都打不出去，交待了LB密码，也不知道有没人看，沟通不畅，又有时差，打个电话又怕打扰家人休息，只好算了，反正也不着急，总得有好租客才行。
回加后，还没倒好时差，就有人提出付一年全款要住这房，立刻入住，这么好的机会，但业主不同意，原因是CREDIT太差，才500多，而且有多次被告上法院的记录，只能放弃，陆陆续续有人看房，但奇怪的是，没有3月多，开始急了，收到一个申请，这里我非常佩服那位经纪，原先那客户只是看她LIST的房，结果就成了她的客户，当天看完后，就给了APPLICATION，提了些问题，是本地白人夫妇，夫妻俩都做销售，除了CREDIT HISTORY死活不提供外，其它一切看起来都好。但因为这原因，暂时没考虑，而且也知道本地白人事多，怕将来烦，扔在一边。没多久，又来个OFFER，一看还价多，条件苛刻，居然要求房东负责每年游泳池的开关，这也太离谱了，而且只有丈夫申请，虽然CREDIT还可以，但想到谈判过程太长，也没兴趣，为此，那租房经纪大为不高兴，还写短信说为啥不回个COUNTER OFFER?
还有其它OFFER，也是CREDIT不行，后来想通了，租房的要不就是没钱，买不了房，要不就是CREDIT太差，租不到房，再加上这区算贵的了，找个好租客很难，就又回头找了那对白人租客，不得不赞叹下，男的帅，女的美，56年生的人，看着至少年轻10岁。女的也是，50多岁了还美得象朵花，除了羡慕还是羡慕。幸好我回头了，那对租客又看了套刚出的房，正想和房东谈，我约了他们在房子里谈，很顺利，只还了点价，和我开价差不多，当时是比了周围多套房，开的价比周围国人房子高几百，当然CONDITION也很好。我主动提出给一小段时间免费，方便他们重刷个房间，因为房子空着也是空着，早点交房，也可以省点水电气费。也有人保养房子。

 

[angelazy]

说一下租给国人和当地人的优缺点。国人通常信誉好，也不会拖欠租金，这也是原先想租给国人的原因，但发现不现实。缺点就是不爱惜房子，以后收回清洗，整理少不了。
其它国移民不知，但当地人非常会保养房子，而且国人不喜欢的游泳池，老外全部都要求能正常使用，每个租客都提出这一点，还强调。对于这种老房子，大地的，保养比啥都重要，所以最后找的这租客算满意，唯一的不好就是可能这租客这一年看房，买房，怕租不了多久，是很希望找个能租很长久的，他们打算在BURLINGTON买块大地盖房，恩，有钱人的想法都很想似。他们也提到了房产市场走向，感觉还是要往下走的。我上网查了下，他们在EASTLAKE原先的房2012年88万买的，2017年7月182卖的，开179，算是把握了市场的好时机。几乎所有的租客都是为了读OT租房，不得不说下学区房的魅力。

 

[angelazy]

继续表扬下那经纪，发来的OFFER条款全是保护房东的，哈哈，毕竟是做LISTING的，据她说，她的房东也挑剔，花了四个月才找了个租客，其实还是和时间有关，这种整租三四房老房的，本来就不好找租客，冬天本来就很难，还有租客都要给原房东60天的NOTICE，如果空着房，再放上市，看房，谈判，时间少不了，估计大部分这种业主也都不着急，只是时间太长，对房子不好，经济上也有损失，所以投资肯定不是好地方，自住是很理想，在房子曾经呆过两三个整天，真是一点声音都没有，也没有外人，后院好多小动物，下OFFER前，因为边上有个小学，2点多到3点多还去蹲点，怕接送车多，结果没有，还看到一只小的老鹰，十分欣喜。
因为在那蹲点，对门本来要出门的，结果也不出了，我估计他就在家看我一个小时在干嘛。

 

[小糯米]

现在温和多的经纪都很拼，只有蒙村的经纪轻松赚。

 

[CYY]

这边出租房绝不是好投资，扯皮太多，上庭也没用。信用不好坚决不能租。有老人和孩子的根本赶不走，有的长达几年都赶不走，买房出租要慎而又慎。

 

[angelazy]

这个买家不是为了出租，是为了再次回流翻建，但时间很长，可能长达10年，担心未来土地增值厉害，国内也没有更好的渠道，不然豪区老房是最不值得买来出租。翻建的收益是可能很大。这就是以后的事了。

 

[jolayz]

买家有眼光。Oakville的豪宅区相当有潜力。以后这种大地块的地再也不可能出现了，买到就是赚到