虽然有点旧,但不妨参考一下.
多伦多信息港通讯社
2OO2年11月23日《世界日报》以“大陆移民经营便利店风潮再起”为题在头版头条报道了大陆移民在多伦多经营便利店的热况。很多人从事或想从事这一行业,是“因为便利店生意稳定,且投资也不算太大”,“是比较理想的创业之路”。但任何生意都是风险和机遇并存,择店不慎,会事与愿违。尤其新移民,刚到加国,对便利店缺乏了解,风险承受力又低,更应谨慎从事。
一、寻找待售便利店的途径
报纸的分类广告和地产广告,免费杂志<<BUSINESS EXCHANGE>>,都登有大量的生意买卖信息。还有两份小报,BUY AND SELL,i-SELL,专门介绍各种买卖信息,也不妨买来一读。
委托地产AGENT。告诉AGENT,你所希望购买的店的规模,地段,以及对彩票和存货的要求等等。与前者相比,这种方法可以节省大量的时间。但因为COMMISSION的问题,有些AGENT对中、小规模的生意买卖缺乏热情,或者即使答应了,也口是心非。
网上寻找。这种方法最直接,省时又省事,笔者就是用这种方法找到中意的便利店。有许多网站可用,但千万不可错过
WWW.NEWWORLDCANADA.COM。每笔生意附有简单的介绍,也许还有图片,及联系方式。
二、初选
发现中意的便利店后,立即与卖方AGENT联系。好店难求,还有很多人和你一样正在找店,稍疏忽,机会擦肩而过。向AGENT了解更多的信息,周营业额,彩票及销售业绩,店面面积,租金及租期,水电费、煤气费等等。
1、周营业额
周营业额不能包括彩票、TTC等低利润的销售额。
2、彩票
常见的彩票有3大类:ON-LINE TICKET,INSTANT TICKET 和NEVADA TICKET。
ON-LINE TICKET:俗称649,包括所有在线销售的彩票。具体是LOTTO649,SUPER7,ONTARIO49,KENO,LOTTARIO,PICK3,WINNER TAKE ALL和SPORTS。此类彩票最受欢迎。
INSTANT TICKET :与ON-LINE TICKET同属一家彩票公司。为即开型,面额大部分为1-5元。受欢迎程度一般。
NEVADA TICKET:属另一家彩票公司,面额均为50分,即开型,头奖高达500元。花小钱博博运气,迎合了一大批顾客的需要。他们往往会用购物找回的零钱买这种彩票,当然也有大买家,出手高达好几百元,不中头奖不罢休。此类彩票的申请与销售与前两种完全不同,有关详情后续。销售业绩因店而有很大的不同。
3、店面面积
是否包含地下室,店外是否可以摆花、水果或蔬菜。
4、租金和租期
问清楚包括TMI(T-PROPERTY TAX M-MAINTENANCE FEE I-INSURANCE)的租金是多少,目前的租约还有几年,是承旧租约还是签新租约。
5、水电费、煤气费
水费谁付。加拿大冬夏温差极大,要问清电费、煤气费月平均数。
感觉还可以的话,就该实地看看。观察客流量、店内的布置、存货的多少、周围的环境。学校及高层公寓房附近,大的Plaza,均是好地段。在Shopping Mall内那是最好,当然售价、租金和管理费也高。试着与店主讨论售价,基本原则是在1至2年内赚回售价。
根据你个人的分析判断,如认为这店不错,那你就到了很关键的一步,与卖方AGENT签OFFER(购买意向书)。
三、签OFFER
出价要留有余地,以备出现僵局时作出让步。AGENT的意见可供参考。但请记住,AGENT只有在生意成交后才有COMMISSION(按售价的百分比),他的任务就是促使生意的成交,而且售价越高越好。从某种意义上,他代表的是卖方的利益。
在OFFER内列出所有必须满足的CONDITION(条件),并说明任何一条不满足都会导致OFFER无效,所有DEPOSIT(定金)全部退回买方。签OFFER是专业性的工作,最好有AGENT或律师在场,定金也不宜直接付给卖方。
CONDITION因店而异,因人而异,不过以下几点是不可缺的。
1、保证周生意额令买方满意。OFFER内不会有周生意额的数字,只是保证买方满意。签订OFFER后,买方有两周的时间在店内核实生意。具体的周生意额与卖方提供的肯定会有出入,但重点不在此,而在于具体的周生意额与售价是否相符。是否满意由买方说了算。
2、保证租约令买方满意。小心别陷入AGENT的陷阱。AGENT提出的租约要么是旧的租约,也就是卖方与LANDLORD的租约,要么含糊不清。买方关心的应是LANDLORD与自己的租约。有些LANDLORD趁生意买卖时,会在旧租约上增加新的条款。有这一CONDITION,当买方不能接受时,就可取消OFFER而不受损失。
3、保证ON-LINE TERMINAL能过户到买方。曾有一店主,谎称另有发展,无暇打理生意导致ON-LINE TICKET销售不好,彩票公司已准备取消ON-LINE TERMINAL。但店主未告诉买方实情。接店时彩票公司不准过户。买方在OFFER里未提出这一CONDITION,吃了哑巴亏。
4、保证彩票销售业绩令买方满意。有关这一点在后文中详述。
5、保证所有设施,如冷暖机、冰箱,在生意交接时工作正常。
以上5点对买方来说如同护身符,缺一不可。如能根据实际情况,提出更多的CONDITION,那是最好不过。
OFFER里还应该规定盘货的价格。有两种形式,一是按现有售价给予一定比例的折扣,另一种是按进货价。前者给卖方有机可乘,他有可能在适当的时候变动价格;后者比较公平,虽烦琐,得找出所有的进货记录,但确能最大限度的保护买方的利益。
买方在OFFER内应明确提出,有权拒收变质、过期、损坏的物品。
有关卖方对买方的免费培训问题,买方应坚持培训期为接店之日倒数2周。一方面可以有效监控存货和进货情况,防止异常,更重要的是另一方面,能在接店之前熟悉生意,平稳过渡,避免客人流失。如有困难,至少要争取到有一半的培训时间是在接店之前。
是否需要AGENT代表买方来处理OFFER呢?如果是通过AGENT找的店,当然你不能少了他。但如果是你自己找的店,以能把握以上几点,就没这个必要。当然如与卖方AGENT在语言交流上有困难,就另当别论。买方AGENT与卖方的一样,都是在生意成交后才有COMMISSION。买方AGENT为买方处理的也就一些公式化问题,卖方AGENT同样会为你提供这些服务,更具体的,都得靠自己。重要的是,同卖方AGENT直接联系,极有可能获得意外折扣。卖方AGENT向卖方收取的COMMISSION,在金额上已完全考虑到了买方AGENT。当买方与卖方AGENT直接联系时,卖方AGENT的工作量并没有增加,只是接触的主体由买方AGENT变为买方本人,但却省下了该付给买方AGENT的费用。所以在与卖方商妥售价后,完全有理由向卖方AGENT争取这费用中的部分。
★ 购买现成生意ABC
一、评定生意的价值
生意的价值,主要取决于该生意的未来盈利情况,这就需要买家对该生意有一个全面的了解和评估。
1、审核评估卖方提供的经营资料,这些资料应包括:
(1)、资产负债表(Balance Sheet);
(2)、损益表(Income Statement);
(3)、应收款帐目(Accounts Receivable);
(4)、库存列表(Inventory Listing);
(5)、列举所有设备和用具的表格和单子;
(6)、列举其它资产或负债的记录;
(7)、有关合同协约,如员工的雇佣合同、销售合同、租约等。
2、审核损益表时应注意的问题
生意损益表是评估生意纯收入的主要参考。但由卖方提供的损益表常常会出现偏差,买方应根据自己的判断进行调整,以作出正确的评估。
审核损益表应注意调整的问题:
(1)、卖方可能会声称为了避税而将营业收入低报;
(2)、卖方在报税时将生意之外的个人用车费也包括在内;
(3)、卖方压低自己及家人的工资,以降低成本;
(4)、了解一下未来几年的房租情况,以确定租费;
(5)、买方如不再负债,应去掉卖方的贷款债务,以省去利息的费用;
(6)、审核广告、保险等费用,根据情况做适当调整。
3、预测生意的回报率
任何生意都是有风险的。一般来说,风险越大的生意,回报率也越大,售价也越低。普通的小生意,由于风险不小,投资者大多会要求有20%以上的回报率。预测生意的回报率,一般可以参考以下三种情况:
生意情况:
历史较长、生意稳定、有形资产占较大比重
回 报 率: 10%――20%
生意情况:
历史较长、生意稳定、有形资产占比重较小
回报率: 20%――30%
生意情况:
风险较大、有形资产少
回报率: 30%以上
4、评估生意的售价
(1)、生意资产化
生意资产化是一种最常用的计算生意售价的方法,具体表现为以下的公式:
生意的售价 = 预计的每年纯收入 / 期望的回报率
(2)、有形资产和无形资产
生意的售价中应包括有形资产和无形资产。
有形资产应在卖方提供的资料中一一列出,包括设备、房产、用具等。
无形资产是指生意的售价与买方得到的有形资产实际价值之差,包括生意的品牌、历史、执照、特许权、商标、专利等。
二、购买生意
1、购买方式
购买现成生意有两种方式:
(1)、购买生意或公司的资产,此方式最适用于购买小生意;
(2)、购买有限公司的股份。
2、预付定金
如果买方决定购买生意,一般先要预付给卖方或其代理人相当于生意售价的5%――10%作为定金。成交后,定金即可作为付款的一部分;如未成交,只要是因为卖方或符合协议规定,定金须全额退还。
3、签约时应注意的事项
(1)、根据不竞争条款,卖方在出售生意后,在规定的时间和地域内不得从事相同的生意;
(2)、被出售的生意资产的所有权不得有任何争议,否则卖方将负全部责任,并向买方作出赔偿;
(3)、在买方正式接手生意前,卖方应负责保管好生意及资产,不应有任何损失;
(4)、到生意交接前,买方应清偿所有债务,如水电、房租等。
4、确定生意的资产价值分配
生意售价确定后,还须进一步分配到不同的资产上,如土地、房屋、设备等。这种价值的分配对买卖双方意义不同,在税务的处理上也不相同。对买方来说,确定了售价的分配也就确定了不同资产的成本;对卖方而言,则意味着确定了不同资产的售价。由于利益的不同,在分配时要尤其注意以下几点:
(1)、以现时的市场价作为价值分配的基础,而不应以帐面的价值来分配;
(2)、在加拿大的一些省份,设备和用具的转让买方须交一定数额省销售税(如安大略省为8%);
(3)、买卖双方在所得税方面的利益完全相反;
现行税法规定,不同资产按如下比例折旧:
设备、家具、房屋、汽车等,全部价值可用于逐年的折旧;
无形资产,75%的成本可作为将来的折旧;
土地,没有折旧;
对买方来说,资产分配价值比例越大越有利的依次为:
A、库存;
B、设备、家具、房屋、汽车等;
A、无形资产;
B、土地。
卖方则正好相反,库存销售实现100%的收入,B、C两项实现资本增值而75%算入折旧。必须注意的是如果将能折旧资产的价值定得太高,可能会导致税务局实行“折旧回收”(CCA Recapture),使这部分被100%计入收入;
(4)、税务局有权对资产价值的分配进行调整。
三、购买特许生意
1、特许生意(Franchise)
特许生意是指特许总公司(Franchisor)允许被特许的公司(Franchisee)在规定的范围内使用其商号、标志和商标从事生意,并在公司的管理和促销上给予一定的支持。
(1)、特许生意的优势
购买特许生意,不但可以使用特许总公司的商号、标志和商标,有时还享受其所提供的技术培训、货源、广告宣传、融资等。笼统地可以归结为以下几点:
A、特许公司完善成熟的体系有效地增强了特许生意的成功率;
B、可以享受特许总公司所提供的可靠价廉的进货渠道;
C、可以从特许总公司大规模的广告宣传中受益;
D、在经营管理上可以得到特许总公司的支持;
E、比较容易得到银行、供货商或特许总公司的融资。
(2)、特许生意的劣势
购买特许生意,不但要购买特许权、定期交纳费用,有时还要分摊特许总公司的广告费,分享部分利润。笼统地可以归结为以下几点:
A、特许总公司的统一规范是特许生意在管理上受到一定的限制;
B、与所付出的特许费相比,从特许总公司得到的服务和支持有时可能
会不相乘,营业额也不如期望的那样高;
C、特许公司的整体效应,会使同一特许生意彼此之间受到影响;
2、特许生意的选择要素
(1)、该特许生意系统的历史、声誉、实力和规模;
(2)、市场需求和前景状况及利润率;
(3)、该特许生意系统对广告宣传投入;
(4)、该特许生意系统培训和其它服务;
(5)、该特许生意融资情况;
(6)、该特许生意系统在经营上的限制;
(7)、特许权在地区范围上的划分;
(8)、向授权者交付的费用;
(9)、特许合同的延期和终止;
(10)、购买现成的被特许的公司的,还要考虑营业场地的地理位置和设备状况;
3、购买特许权
要经营特许生意,必须先购买特许权。有两种购买方式:
(1)、直接向特许总公司购买特许权,成为新的被特许的公司;
(2)、购买现成的被特许的公司(包括特许权),原业主退出特许系统。