多伦多炒公寓房的被套住了

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多伦多炒公寓房的被套住了

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Feat : 2013-03-08#1

暴跌，击鼓传花游戏的牺牲品。

自由云飞 : 2013-03-08#2

回复: 多伦多炒公寓房的被套住了

是吗？

bryan bai : 2013-03-08#3

回复: 多伦多炒公寓房的被套住了

Feat 说:
暴跌，击鼓传花游戏的牺牲品。

来点数据，说详细点

拥抱新生活 : 2013-03-08#4

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我来加拿大之前也是准备买个downtown core的公寓的。一个人，舒服、方便。生活品质高！楼下就是地铁，出门就是繁华街市，要远行，门一锁就行。

来了一年，跟很多朋友聊，考虑到保值，管理费等因素，现在更倾向于买house了。

作为还在奋斗中的单身汉，毕竟不能只考虑舒适。买房是买“超大件”。对于奋斗中我来说，还要为未来打算，要精打细算过日子。

哈哈，努力努力，争取今后能像月亮姐姐那样能潇洒地在市中心也购置公寓。

拥抱新生活 : 2013-03-08#5

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moonlady123 说:
对，你考虑是对的。你未来要结婚生子，全家人一起过日子，当然是house为首选。我长期在国内的，house没法打理。但是condo，买downtown core的，出租非常容易，如果再比其他同等的便宜50元，一下子就租出去了啊。

是啊，市中心的公寓这点特不错，据说挂出去很快就抢租掉的。

从租金看，月亮姐姐市中心公寓投入回报比可以吗？如果贷款买房的话能不能做到正现金流？当然，更重要的是你买得早的话，升值应该不错的。

拥抱新生活 : 2013-03-08#6

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moonlady123 说:
还是同意你house升值好些，7年前我买的几年新的独立屋只有43万，现在不知道挂出去是多少钱，快翻倍了有没有。市中心公寓我近期才买，也没打算卖，就是长期放着，12个月出租净回报（扣除地税管理费）4.37%，不高（但也许我租金还能再往上加50元也可以租出去）。

扣除地税管理费有4.37%的回报也不错了。

恩，你说得对。

我这种情况还是先买个house稳妥些，毕竟有地在踏实些。而且现在我一个人住，还可以兼出租cover掉一部分费用。

今后考虑到买第二套房时，如果那时condo的形势比较好了，再考虑。实际上我内心是喜欢住condo的。

我的梦想我的路 : 2013-03-08#7

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忽悠

LMFAO : 2013-03-08#8

回复: 多伦多炒公寓房的被套住了

moonlady123 说:
还是同意你house升值好些，7年前我买的几年新的独立屋只有43万，现在不知道挂出去是多少钱，快翻倍了有没有。市中心公寓我近期才买，也没打算卖，就是长期放着，12个月出租净回报（扣除地税管理费）4.37%，不高（但也许我租金还能再往上加50元也可以租出去）。

出租不交税吗？这个算收入吧。

soleil_lee－太阳李 : 2013-03-08#9

回复: 多伦多炒公寓房的被套住了

LMFAO 说:
出租不交税吗？这个算收入吧。

租金扣除掉税费维护成本以后的净值是要纳入总收入一起交税的　

LMFAO : 2013-03-09#10

回复: 多伦多炒公寓房的被套住了

拥抱新生活说:
扣除地税管理费有4.37%的回报也不错了。

恩，你说得对。

我这种情况还是先买个house稳妥些，毕竟有地在踏实些。而且现在我一个人住，还可以兼出租cover掉一部分费用。

今后考虑到买第二套房时，如果那时condo的形势比较好了，再考虑。实际上我内心是喜欢住condo的。

要看买哪儿的house了，有的地方也保值不到哪儿去。

LMFAO : 2013-03-09#11

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soleil_lee 说:
租金扣除掉税费维护成本以后的净值是要纳入总收入一起交税的　

除非pay off的，还能赚点，否则也没多大意思。

LMFAO : 2013-03-09#12

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moonlady123 说:
算收入的，但是我在加拿大没有工作收入，还好办啊。

恩，这就好点。

gordondeng : 2013-03-09#13

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moonlady123 说:
算收入的，但是我在加拿大没有工作收入，还好办啊。

月亮姐姐是非税居民么，如果是，那就得缴税，不能因为你没有收入而拥有免税额。包括你买的基金啥的，要是抛掉，收益也要缴税。

LMFAO : 2013-03-09#14

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moonlady123 说:
我老公没有sin卡，也从未报税。我回流以后，加拿大境内就剩下投资了，每年都报税的，而且都是找一个会计师报。我算啥我不知道啊。。。。

不过你不报，租客也会报的，到时真查出来就会有问题了。

gordondeng : 2013-03-09#15

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moonlady123 说:
我老公没有sin卡，也从未报税。我回流以后，加拿大境内就剩下投资了，每年都报税的，而且都是找一个会计师报。我算啥我不知道啊。。。。

你去税务局声明过自己的非税身份么，如果你在加拿大没有现金收入，非税居民可以不报税，除非有收入。不知你的福利停了没有，比如医保的缴费。如果都没变的话，那你还是税务居民，可以根据收入安排报税项目，房租可以放在收入而不是投资收益里。

gordondeng : 2013-03-09#16

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moonlady123 说:
全部的卡医疗、驾照都过期三年了，上次买公寓，律师要我的photo ID，我提供的是过期的。。。。现在护照是有效的而已。

请向税务律师咨询，而不是会计师

tiantianyingyu : 2013-03-09#17

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月亮姐姐，能说一下你那个公寓房租总额是多少？去掉各种你需要支付的费用，能赚多少钱一个月？我也在考虑买公寓的事情。谢谢指点

jennychen : 2013-03-09#18

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moonlady123 说:
我老公没有sin卡，也从未报税。我回流以后，加拿大境内就剩下投资了，每年都报税的，而且都是找一个会计师报。我算啥我不知道啊。。。。2012年收益挺好，今年还未报税，但估计算出来肯定是免不了缴的。

基金升值不卖不交税,只是红利部分.

瞭無牽掛 : 2013-03-09#19

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Feat 说:
暴跌，击鼓传花游戏的牺牲品。

gordondeng : 2013-03-09#20

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moonlady123 说:
谢谢。那我明白了。本来我粗估计了一下，还以为我去年基金收益2万呢，原来没卖出不算收益，哈哈哈，那就好办了。。。。我目前monthly 和 index 是只买不卖，2012年圣诞前抛出握在手里三年之久的贵金属和资源，亏损5010加币，而其他基金的分红部分，又比亏损多些，正负以抵消，证劵投资部分也上不了啥税啊。Yeah！每年都是扫描一堆单据T表给会计，我自己就没弄清楚哪些部分是需要报的。

很简单，产生现金收入的要报税，账面盈利不用，亏损部分可留到第二年冲抵盈利。所以只要看有现金入袋的部分，其他不用操心。如果有亏损部分金额多余，可以抛售部分盈利的基金来利用这部分亏损额，报税完毕后，再买回来就好了。

emma1218 : 2013-03-09#21

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LMFAO 说:
不过你不报，租客也会报的，到时真查出来就会有问题了。

我以前租过别人的房子，但保税时也没见到税表上哪可以报租金支出呀？

aywl : 2013-03-09#22

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moonlady, pls PM me also, thanks
.................................................................................

tiantianyingyu 说:
月亮姐姐，能说一下你那个公寓房租总额是多少？去掉各种你需要支付的费用，能赚多少钱一个月？我也在考虑买公寓的事情。谢谢指点

小和尚 : 2013-03-09#23

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公寓只有10年的青春期，中老年保养费物业费成倍。

jennychen : 2013-03-09#24

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moonlady123 说:
谢谢。那我明白了。本来我粗估计了一下，还以为我去年基金收益2万呢，原来没卖出不算收益，哈哈哈，那就好办了。。。。我目前monthly 和 index 是只买不卖，2012年圣诞前抛出握在手里三年之久的贵金属和资源，亏损5010加币，而其他基金的分红部分，又比亏损多些，正负以抵消，证劵投资部分也上不了啥税啊。Yeah！每年都是扫描一堆单据T表给会计，我自己就没弄清楚哪些部分是需要报的。

亏损只能抵赢利不能抵红利的收入.

枫叶红棉 : 2013-03-09#25

回复: 多伦多炒公寓房的被套住了

说买House保值的，基本都是没有买过House的，这东西的维护成本不知道比公寓高多少倍了。除非你是能人或者闲人，否则就别折腾房子升值赚钱的事了。

大雅 : 2013-03-09#26

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moonlady123 说:
Oh。。。。原来我还是没整明白啊。。。。今年的T表还在加拿大朋友家里，我还没看见。交给会计打理，该怎么办怎么办。

2012实现的投资收益（CAPITAL GAIN）的二分之一要报税；如果是投资亏损，不能抵减当期其他收入，只能冲减将来年度(CARRY FORWARD)的投资赢利，或者回溯冲减以前年度投资盈余，但是需要做AMENDMENT并重新上报CRA，稍微麻烦些。

记得Carry back最多允许3年，Carry forward是20年，也有说无限期的。未实现帐面损益不需要报税。

具体还是要咨询会计师。

小和尚 : 2013-03-09#27

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moonlady123 说:
是否2012年度分红的一半才需报税？

说实话，到现在为止，我彻底糊涂了。

加拿大给两种选择：
1）要么付钱请专业
2）要么大把时间花在这种乱七八糟的事情上，还有20种手机计划的比较，10种信用卡的对比，然后等待Boxing Day之类打折信息，诸如此类的事情上，一年就这么过去了。

大雅 : 2013-03-09#28

回复: 多伦多炒公寓房的被套住了

moonlady123 说:
是否2012年度分红的一半才需报税？

说实话，到现在为止，我彻底糊涂了。

应税Dividend需要gross up，但同时也会得到Dividend tax credit.
简单来说，你只需根据你收到的T5，3表上的信息报税即可。

大雅 : 2013-03-09#29

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moonlady123 说:
最后问一个问题，我2012年卖出的贵金属、资源类，实现亏损5000多，T5是不是也能体现？个人税务很复杂，替人报税是一个职业。

如果是股票，要看寄给你的statement。关于加拿大股票capital gain的计算比较复杂，一般需要专业的会计师。

yyzdt2004 : 2013-03-09#30

回复: 多伦多炒公寓房的被套住了

我说月嫂啊，我不得不上来说两句，我最近实在太忙，没空多说。

capital gain 是资本税，比如5万买的股票，20万卖了，15万的利润就是capital gain,反之就是capital loss. 这个capital loss不能抵其他来源的收入，只能抵capital gain. 分红叫dividend, 不是capital gain or loss, 所以卖股票的损失不能抵减分红收入。

比如，你今年卖股票损失200刀，卖基金盈利50万，抵减之后，capital loss 150刀，1/2的allowable capital loss可以用于以前3年，和以后年数无限制。

同时，你有200刀dividend收入，不能用刚才的capital loss抵减，这200刀要报收入，同时根据发divident的公司性质的不同，你要25% 或38%gross up,加入收入，然后你会得到divident的credit。dividend都是公司的税后收入，这么一加一减，能避免在你手中的二次上税，所以你上的税较少。

另外，你是PR或公民身份吗？

moonlady123 说:
是否2012年度分红的一半才需报税？

说实话，到现在为止，我彻底糊涂了。

yyzdt2004 : 2013-03-09#31

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loss 大致分两种：capital loss 和 non-capital loss.

capital loss, carry 以前3年，以后无限
non-capital loss, carry 以前3年，从2006年以后，向后20年。

大雅说:
2012实现的投资收益（CAPITAL GAIN）的二分之一要报税；如果是投资亏损，不能抵减当期其他收入，只能冲减将来年度(CARRY FORWARD)的投资赢利，或者回溯冲减以前年度投资盈余，但是需要做AMENDMENT并重新上报CRA，稍微麻烦些。

记得Carry back最多允许3年，Carry forward是20年，也有说无限期的。未实现帐面损益不需要报税。

具体还是要咨询会计师。

msc04 : 2013-03-09#32

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不错。挺有用的。Mark

大雅 : 2013-03-09#33

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moonlady123 说:
谢谢大雅。找会计师，那是必须的。每年都会收到T3和T5一大把，其中很多我看不懂，不过我相信，银行应该不会算错的。T3、T5上写多少就是多少了。

税务复杂程度好像月姐的专业----编程。

一庐春秋 : 2013-03-09#34

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moonlady123 说:
发一感慨，即便是会计师帮着报税，但自己了解一些税务知识也是必要的。

同样的情况，不同的会计师处理的结果也不一样，我直接晕掉了。

我儿子因为牵涉到境外全额奖学金的问题，所以我们一直请会计师报税，为的就是万一报税有什么问题，不是我们主观故意造成的，要好说一点。谁知道不同的会计师有不同的报法

vicky09 : 2013-03-09#35

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yyzdt2004 说:
我说月嫂啊，我不得不上来说两句，我最近实在太忙，没空多说。

capital gain 是资本税，比如5万买的股票，20万卖了，15万的利润就是capital gain,反之就是capital loss. 这个capital loss不能抵其他来源的收入，只能抵capital gain. 分红叫dividend, 不是capital gain or loss, 所以卖股票的损失不能抵减分红收入。

比如，你今年卖股票损失200刀，卖基金盈利50万，抵减之后，capital loss 150刀，1/2的allowable capital loss可以用于以前3年，和以后年数无限制。

同时，你有200刀dividend收入，不能用刚才的capital loss抵减，这200刀要报收入，同时根据发divident的公司性质的不同，你要25% 或38%gross up,加入收入，然后你会得到divident的credit。dividend都是公司的税后收入，这么一加一减，能避免在你手中的二次上税，所以你上的税较少。

canadalady1 : 2013-03-10#36

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枫叶红棉说:
说买House保值的，基本都是没有买过House的，这东西的维护成本不知道比公寓高多少倍了。除非你是能人或者闲人，否则就别折腾房子升值赚钱的事了。

此话一针见血。所以说加拿大的房子不好炒啊，自主还行。

merdeparfum : 2013-03-11#37

回复: 多伦多炒公寓房的被套住了

canadalady1 说:
此话一针见血。所以说加拿大的房子不好炒啊，自主还行。

自己住的话，有能力还是买个合适的house，除了住的舒服宽敞，还算是投资保值。要纯投资的话可以把钱投到其他地方去，不要把鸡蛋都放在一个篮子里。这是我的打算。

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