回复: 预测中国的未来
美国开发商酝酿进入中国老年公寓市场
2011-03-10 03:38:00 来源: 东方早报(上海)
中国不断增长的老龄人口，让外资开发商嗅到了商机。
华尔街日报9日报道称，包括美国老年公寓公司Emeritus在内的多家老年公寓项目开发商，正在酝酿进入中国市场。
而国内某参与过老年住宅项目开发的开发商昨日则称，目前中国的老年住宅商机尚不明朗。
中国工商联房地产商会会长聂梅生昨日告诉早报记者，外资目前对中国的老年住宅市场还不了解，“现在外资主要还是调查中国市场。在市场成熟前，外资不会通过投资的方式进来。”
国内开发商投石问路
可查资料显示，眼下包括万科、保利、绿地在内，国内多家大型房企均有计划深耕老年住宅。此外，华润、首创曾在不同场合提及关注养老地产领域的发展。
不过，至少目前，老年住宅建设还缺乏清晰的盈利前景。
“我们没亏本，但基本也没有赚钱。”曾负责过某老年住宅项目开发的知情人士向早报记者感叹。
据该人士介绍，当初其所在集团打算开发老年住宅，是出于丰富产品链条的考虑，“其实我们并不是一开始就打算做老年住宅，只是为了完善生态系统，除普通商品住宅和别墅外，另外建造一批老年住宅。”
尽管初衷并非单纯为了开发老年住宅，但该集团依然打算设置完整的配套设施，“本来这些地块就位于郊区，环境比较好，而且我们对于老年人的配套设施比较齐全，同时也联系了街道等多与老年人开展活动。”但就是这些配套设施，也为项目建设带来了不少困难。该负责人称，前述老年住宅配建的医院至今尚未落成。而该老年住宅项目于2006年开建，早已销售完毕。
前述老年住宅的盈利情况并不乐观。
据前述负责人介绍，这一位于江苏境内、靠近上海的楼盘，当初售价在3000至4000元/平方米，与周边楼盘售价接近。这也令前述项目负责人懊恼不已，“我们没有亏本，但基本也没有赚钱，当初应该是出租而非出售。”
据了解，当时政府对该老年住宅项目给予了一些政策优惠，包括将固定电话纳入上海范围，配套出行交通设施等。
不过，这批老年住宅项目的销售一空，并未推动该集团的其他老年住宅计划。
“目前还看不清中国老年住宅市场的商机。”前述项目负责人认为，目前中国社会的老龄化还没有达到日本的程度，而政府对于老年住宅市场的环境政策也不够明晰。
上述人士称，建造老年住宅，不仅是如何开发的问题，更是一个社会问题。
如何解决资金来源也是开发企业关注的问题之一。
险资在这方面可能是不错的选择，且其也确有兴趣。中国人寿集团总裁、全国政协委员杨超9日在全国政协十一届四次会议第三次全体会议上作大会发言时建议，引导长期性资金投资养老社区建设，一方面创新养老产业发展的融资手段，另一方面开辟社会长期资金的有效投资渠道；给予适当的财政支持和税收优惠，研究支持投资养老社区建设等养老产业的相关优惠政策
外资想复制美国经验
国内开发商“看不清”的同时，部分外资已瞄准了中国老年住宅这块“蛋糕”。
据华尔街日报9日报道，中国60岁以上人口数量不断增加，按照这个增速，2050年有望超过美国总人口，而这个变化吸引了美国老年公寓开发商，试图进入中国寻找机会。
据戴德梁行统计，未来五年中国老年人口数量每年将增加约800万人，老年人占中国人口的比例将从2009年的12.5%增至15%。
报道称，不少美国老年公寓的开发商和私募股权基金开始在中国设立办事处，与中国开发商和官员举行洽谈，包括美国老年公寓公司Emeritus、美国老年社区、开发商Life Care Services、对冲基金巨头城堡投资集团（Fortress Investment Group）等。
不过，这些美国开发商尚未在自己的项目中找到突破点。
《华尔街日报》援引分析人士和投资者的话称，这些美国开发商遇到的问题包括，不确定的监管框架、未经考验的商业模式以及延续了数百年的中国传统——即老人与子女住在一起。
但乐观的美国老年公寓开发商认为，中国老年公寓行业的新生状态让他们想到了几十年前的美国。前摩根士丹利驻中国银行家阿尔伯蒂（Chris Alberti）称，中国有大量满足尽孝道义务的资金，但没有产品。
报道还称，这些将注意力投向中国的美国公司，其资本可能来自中国，也有可能来自美国私募股权公司。今年2月初，《金融时报》曾报道称，城堡投资计划为一只中国基金募集约10亿美元。城堡投资在北美拥有最大规模的老年人独立居住设施，并计划将该老年住宅模式带至中国，城堡投资创始人埃登斯（Wes Edens）1月底已会晤了中国政府官员和企业高管。
Emeritus则表示，该公司正在加入由其董事长创立的一家西雅图私募股权公司，以寻求在中国的发展机会。
芝加哥房地产私募股权公司M3 Capital Partners总经理瓦莱斯（Christopher Vallace）也表示，M3正在评估中国市场，并寻找潜在的中国老年公寓建设合作伙伴。
值得一提的是，外资开发中国老年住宅市场早有先例。
20世纪90年代，独立生活设施巨头Holiday Retirement在上海郊外建了一个退休社区，但从未开业，之后被改造成了经济型酒店。Holiday前董事长巴迪称，当时进入的时间早了点。Holiday现在归城堡投资所有。
另外，美国艾奥瓦州Life Care Services公司也说正在与中国的全球租赁峰会（Oursjia Rental Service Co.）协商，全球租赁峰会将在广州南沙和北京建设老年人生活住宅。Life Care首席执行长肯尼（Ed Kenny）说，看到中国市场我们会说，这就是美国20世纪60年代的状况。
外资进入难题
聂梅生则给外资开发商泼了盆冷水。
此前的1月份，中国工商联房地产商会曾组织了数次中国房地产开发商前往美国取经学习。聂梅生称，当时她带领了20多人的代表团到美国亚利桑那州和马里兰州考察老年社区，并出席了凤凰城美国老年住宅协会（American Seniors Housing Association）年度会议为他们举办的午餐会。今年4月，中国工商联房地产商会还将安排一次对美国老年公寓的考察。
聂梅生认为，现在中美双方的开发商主要是进行一些软件交流，如人员培训、管理运营经验。“我们主要从机制来考虑，培养一个市场，一种商业模式。”
聂梅生介绍道，老年住宅市场的定位有两种，一种是低端依赖政府补贴给开发商的保障性老年住宅，还有就是属于市场行为的中高端老年住宅。
尽管美国已有数十年的老年社区经验，但对于中国来说，中美两国国情的差异导致老年公寓不同的发展方向。
民政部最近公布的数据显示，中国城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市更是“令人吃惊”地达到了70%。
未来五年，国内第一批独生子女的父母将集中进入60岁，出现“两小养四老”的现象，“而这一点就是中美之间很大的不同，中国的独生子女政策导致出现了两个孩子养四个老人，而美国通常是有好几个孩子。” 聂梅生说。
老龄化并非新话题。按60岁以上老人比例超过7%的国际标准，中国自1999年就已进入老龄化社会。当下，中国60岁以上老龄人口达1.67亿，成为世界上唯一老龄人口过亿的国家，并且还以每年3%的速度增加。
民政部部长、全国老龄办主任李立国不久前介绍，预计到2015年，国内60岁以上老年人口将达到2.16亿，约占总人口的16.7%。
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