众所周知，大多地区房价已经从1997年开始，已经连续上涨了17年。
平均价格年均涨幅在7%左右，有些热点区域价格涨幅更大。

本帖纯属探讨一下，了解一下市场规律。

您认为大多地区房价不断上涨的根源在哪里？
1. 移民聚集，人口增加，刚性需求
2. 货币滥发，通货膨胀
3. 土地，建筑材料，人力成本增加
4. 热钱涌入，投资推动

您认为，10年后大多地区房价跟现在比是个什么水平？
1. 以现在的节奏，继续上涨，平均价格10年后翻倍。
2. 缓慢上涨2，3年，然后横盘，缓慢下跌一点，再上涨。但10年后，平均价格仍高于现在~50%。
3. 未来几年价格缓慢小幅下跌，横盘震荡，10年后价格和现在相当。
4. 未来几年暴跌~20%，然后横盘，10年后价格低于现在。

2

2

不得不承认,多伦多地区工作机会却比其他地方多很多.

FlyingHawk 说:

众所周知，大多地区房价已经从1997年开始，已经连续上涨了17年。
平均价格年均涨幅在7%左右，有些热点区域价格涨幅更大。

本帖纯属探讨一下，了解一下市场规律。

您认为大多地区房价不断上涨的根源在哪里？
1. 移民聚集，人口增加，刚性需求
2. 货币滥发，通货膨胀
3. 土地，建筑材料，人力成本增加
4. 热钱涌入，投资推动

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wolfang 说:

不得不承认,多伦多地区工作机会却比其他地方多很多.

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同意上述，加一条：历史性的低息对自住及投资都是利好。

大雅 说:

同意上述，加一条：历史性的低息对自住及投资都是利好。

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所以此时不投房子没天理

1. 移民聚集，人口增加，刚性需求
赞成。移民数量不能单看官方每年批准的投移技移数。这个数据背后带来的家庭人员数量是很大的（双方父母以及子女-每个家庭至少两个）。大多地区给我感觉是个社会年龄结构比较年轻的地方。所以刚性需求肯定不少。
2. 货币滥发，通货膨胀
加拿大货币滥发没有听说过。而通胀和其他地方国家比起来简直微不足道。去年多伦多yoy的cpi是2.5吧。
3. 土地，建筑材料，人力成本增加
半赞成。土地增值。物价变动不大，多伦多收入增幅很少。
4. 热钱涌入，投资推动
加拿大太保守。个人感觉热钱不多（不过可能会有洗钱的）。

趋势：总体#2吧。#1和#3可能对于大多的某些地区适用。

大雅 说:

同意上述，加一条：历史性的低息对自住及投资都是利好。

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由于是魁省移民,一直后悔没有来多伦多...

icppss 说:

1. 移民聚集，人口增加，刚性需求
赞成。移民数量不能单看官方每年批准的投移技移数。这个数据背后带来的家庭人员数量是很大的（双方父母以及子女-每个家庭至少两个）。大多地区给我感觉是个社会年龄结构比较年轻的地方。所以刚性需求肯定不少。
2. 货币滥发，通货膨胀
加拿大货币滥发没有听说过。而通胀和其他地方国家比起来简直微不足道。去年多伦多yoy的cpi是2.5吧。
3. 土地，建筑材料，人力成本增加
半赞成。土地增值。物价变动不大，多伦多收入增幅很少。
4. 热钱涌入，投资推动
加拿大太保守。个人感觉热钱不多（不过可能会有洗钱的）。

趋势：总体#2吧。#1和#3可能对于大多的某些地区适用。

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货币发行，是由美国QE带动的。

年均涨幅7%本来就是一个非常良性的数据，太低说明市场人气不足，太高说明泡沫较大基础不牢，6%－10%左右是真正成熟的投资者愿意看到的数据。

我只是觉得物价涨了都不止10%

都是新移民的贡献。白人都是卖，华人都是买。
其它貌似关系不大，不然也不会小地方的房价只有多伦多的1/3~1/5。

全球经济危机是大环境,危机什么时候结束,很难讲,10年20年还是30年?

银行利率确实对楼市走向也影响很大。
房子具有二重性，居住与投资。

简单算个投资房子的帐，有啥错，不合理之处，大家指正一下。

假设加拿大未来10年经济稳定。
10年期间，房贷利率平均3%。

假设现在买个40万的Freehold Townhouse。首付10万，贷款30万，30年期。
房贷利率3%，月供近1300。房产税每月300，月支出1600。
假设此房出租，租金1600/月。10年期间，完全以此抵消房贷和房产税。

10年后，30万的房贷大概还欠银行23万(利用CIBC提供的房贷工具算的)。房贷10年总共还了近16万，但有快一半是利息。

假设10年后，房价上涨50%，这个房子可以卖60万。那么：60万-23万=37万。也就是说你10万的投资，10年后得37万，净挣27万。
假设10年后，房价上涨25%，这个房子可以卖50万。那么：50万-23万=27万。也就是说你10万的投资，10年后得27万，净挣17万。
假设10年后，房价没涨， 这个房子仍旧卖40万。那么：40万-23万=17万。也就是说你10万的投资，10年后得17万，净挣7万。
假设10年后，房价下跌10%，这个房子可以卖36万。那么：36万-23万=13万。也就是说你10万的投资，10年后得13万，还净3万。
假设10年后，房价下跌20%，这个房子可以卖32万。那么：32万-23万=9万。 也就是说你10万的投资，10年后得9万， 亏了1万。

我们先不算卖房佣金。
这么算有啥错吗？哪个假设不合理？

一般大的经济环境不错，房价就不怎么跌。
那看来投资房子亏的可能性比较小啊。

房子是抵御通货膨胀的有效工具，想通了这点，在合适的房价上升阶段就自己的经济能力做适当的房产投资就不言而喻了，根本不用左算右算去说服自己。

连涨十七年 大家认为还会再涨十七年
普遍乐观
就是到了博傻的关口

呵呵，有点意思。不过模型还是理想状态。

觉得有出入的是“净收入”概念。租金收入是否报税？税率多少？房子如果不是唯一那套，售出的话需要缴多少增值税？

还有就是小青姐说的抗通涨。如果以国内的cpi来计算，保守估计10年平均5%，那10年后10万元成16万才能算是打平手。如果按照多伦多的2.5%来算，13万算打平手了。

当然模型说是不计中介费等等。但中介费如计算在内（总价3-4%)，外加前期装修，后续维护，以及当中租户出现断档情况的话，不涨/跌的情况肯定是亏本的。

现在40w的FT好地段没有。差地段不升值，租户差，出乱子情况多。建议投资房产的风险考虑足了比较好。

icppss 说:

呵呵，有点意思。不过模型还是理想状态。

觉得有出入的是“净收入”概念。租金收入是否报税？税率多少？房子如果不是唯一那套，售出的话需要缴多少增值税？

还有就是小青姐说的抗通涨。如果以国内的cpi来计算，保守估计10年平均5%，那10年后10万元成16万才能算是打平手。如果按照多伦多的2.5%来算，13万算打平手了。

当然模型说是不计中介费等等。但中介费如计算在内（总价3-4%)，外加前期装修，后续维护，以及当中租户出现断档情况的话，不涨/跌的情况肯定是亏本的。

现在40w的FT好地段没有。差地段不升值，租户差，出乱子情况多。建议投资房产的风险考虑足了比较好。

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嗯，总体观点俺们相同，投资房产需谨慎。
俺想说当前房价下若有人想通过房产在加拿大赚钱获利是很难也是很危险的了，所以不顾自己的能力仅仗着低利率而去借贷买房是不稳当的行为。买房首先想着改善自己的住房情况，其次有余钱可适当参与，有长期持有的能力和心态，年轻人有更好的投资渠道根本没必要现在这个时候投入房产毕竟不动产是变现能力差的品种之一，仅作抵御通胀的工具还是可以实现的。

icppss 说:

呵呵，有点意思。不过模型还是理想状态。

觉得有出入的是“净收入”概念。租金收入是否报税？税率多少？房子如果不是唯一那套，售出的话需要缴多少增值税？

还有就是小青姐说的抗通涨。如果以国内的cpi来计算，保守估计10年平均5%，那10年后10万元成16万才能算是打平手。如果按照多伦多的2.5%来算，13万算打平手了。

当然模型说是不计中介费等等。但中介费如计算在内（总价3-4%)，外加前期装修，后续维护，以及当中租户出现断档情况的话，不涨/跌的情况肯定是亏本的。

现在40w的FT好地段没有。差地段不升值，租户差，出乱子情况多。建议投资房产的风险考虑足了比较好。

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。

租金收益的税是有，应该是加到你的家庭收入算。每年因此产生的额外税应该不会太多。如果加上租金收入，你的税率发生大幅变化则另当别论。
卖房佣金大概3%，以50万计算，佣金1.5万。
房屋维护费用是一部分，看房屋状况，主要是更换坏的部件。如果是10年以内比较新的房子，每年算2000，10年2万。
房屋升级不算了，既然出租，不升级。
房屋增值税，按增值部分的一边乘以25%算。40万买，60万卖，增值20万，10万的25%是2.5万。

加上以上这些项目开支，10年期间大概算7万吧。

那如果房价即使10年涨了25%，从净挣的17万里扣除7万，还净得10万。
如果10年前的10万，10年后算上通胀相当于13万，还挣7万。

如果房价没涨，不缴2.5万的增值税，7万减去3万通胀，4.5万以上项目，亏0.5万。

magicbox 说:

嗯，总体观点俺们相同，投资房产需谨慎。
俺想说当前房价下若有人想通过房产在加拿大赚钱获利是很难也是很危险的了，所以不顾自己的能力仅仗着低利率而去借贷买房是不稳当的行为。买房首先想着改善自己的住房情况，其次有余钱可适当参与，有长期持有的能力和心态，年轻人有更好的投资渠道根本没必要现在这个时候投入房产毕竟不动产是变现能力差的品种之一，仅作抵御通胀的工具还是可以实现的。

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认同这个观点。

另外，现在大多地区，好的地点，40万的Free hold townhouse确实没有到了。
大概需要43万到50万之间。

白人跌到底再买回来，一百万卖的二十万买回来，十年八十万吃喝玩乐啥都够了

老中来了，一百万买个房子，加首付还了八十万，还剩20万贷款，回头跌的负资产，银行逼债，贱卖，已经还的和中国带来的首付就都没了。
去哪儿了？呵呵

加拿大经济最不怕房价下跌，下跌提高竞争咯力

房子如果是自住，考虑各种因素不贬值就是最好的了。

icppss 说:

还有就是小青姐说的抗通涨。如果以国内的cpi来计算，保守估计10年平均5%，那10年后10万元成16万才能算是打平手。如果按照多伦多的2.5%来算，13万算打平手了。

当然模型说是不计中介费等等。但中介费如计算在内（总价3-4%)，外加前期装修，后续维护，以及当中租户出现断档情况的话，不涨/跌的情况肯定是亏本的。

现在40w的FT好地段没有。差地段不升值，租户差，出乱子情况多。建议投资房产的风险考虑足了比较好。

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昨天没来得及仔细研究你这句话，今天回头再看看，呵呵！我是不是太多事那。
个人认为哈，纯粹探讨，以3年来计，在现在的中国买房投资就不是好时候，个人觉得未来3年房价会小幅下降或停滞不前，慢慢消化前几年的过快上涨，如果中国cpi是5%的话，房产投资实际会是亏的。
多伦多未来3年房产基于不同的品种会产生一定的分化，我理解的抗通胀不只是房价升2.5%，而是去处地税及相关维护费用之后，我不考虑出租收入这块，所以要能升幅达4%及以上才算我心目中的抗通胀，个人看好独立屋，多伦多公寓投资未来3年不一定能抗通胀。

FlyingHawk 说:

那如果房价即使10年涨了25%，从净挣的17万里扣除7万，还净得10万。
如果10年前的10万，10年后算上通胀相当于13万，还挣7万。

如果房价没涨，不缴2.5万的增值税，7万减去3万通胀，4.5万以上项目，亏0.5万。

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如果10年才涨了25%的话，实际是个失败的投资，我的建议是那就不如不要做。
第二句感觉不太对，10年前的10万算上通胀相当于13万？好像没有这样算的，是真正的贬值而不是随通胀上涨，就算从价值角度说也不合适，毕竟你在算成本收益的财务帐，你再仔细想想。

magicbox 说:

如果10年才涨了25%的话，实际是个失败的投资，我的建议是那就不如不要做。
第二句感觉不太对，10年前的10万算上通胀相当于13万？好像没有这样算的，是真正的贬值而不是随通胀上涨，就算从价值角度说也不合适，毕竟你在算成本收益的财务帐，你再仔细想想。

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如果是其他投资，10年25%收益确实很低。但考虑到房产是用20%的首付，所有还可以。
如果年通胀是2.5%，那么现在10万的购买力和10年后的13万相当。

十月牡丹花 说:

房子如果是自住，考虑各种因素不贬值就是最好的了。

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是，只要别买在高点，相对租房，基本不亏。
即使不幸买在高点，20年后的价格还是高于那个高点不少，从历史看，这个是大概率事件。

当然，也有例外，日本东京现在房子的价格还大大低于1990年的价格，平均价格相当于那时的1/2都不到。
加拿大现在房贷利率3%，大家说很低，但日本是0.9%。
总体来说，房子既居住，又投资，价格走势和大的经济形势关系很大。

哈哈儿 说:

白人跌到底再买回来，一百万卖的二十万买回来，十年八十万吃喝玩乐啥都够了

老中来了，一百万买个房子，加首付还了八十万，还剩20万贷款，回头跌的负资产，银行逼债，贱卖，已经还的和中国带来的首付就都没了。
去哪儿了？呵呵

加拿大经济最不怕房价下跌，下跌提高竞争咯力

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房价走势很难预料，没人能在高点卖，低点买。
本地人很多人也是房价大幅上涨的受害者。因为他们存款少，凑够首付也得个7年8年的，但7，8年后，房价已经翻番了。

大家都不想承认：如果不让海外资金进入房事，房价立马就下来。政府、银行、中介都是收益者，谁都不会提这事。就像皇帝的新装一样。就我们加拿大这点平均收入和高税收，能撑起现有房价得80%都难。 苦逼的本地工薪阶层，生活水准日益下降。

等过上2年，政府一定会出法例打击外来资金买房，不过现在还没有涨到位，需要再疯狂一下

中国人炒房,收旧房装修转实卖,这种人大把有,家里房子按上按炒

xlock 说:

中国人炒房,收旧房装修转实卖,这种人大把有,家里房子按上按炒

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俺就是按上按，这时财务安排，加国利率低，没必要投太多钱。

robbyls 说:

大家都不想承认：如果不让海外资金进入房事，房价立马就下来。政府、银行、中介都是收益者，谁都不会提这事。就像皇帝的新装一样。就我们加拿大这点平均收入和高税收，能撑起现有房价得80%都难。 苦逼的本地工薪阶层，生活水准日益下降。

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我觉得没错。
加拿大几大城市的楼市，基本上外来移民的资金给炒上去了。
外来移民造成了刚需，外来移民很大一部分比较富裕(中国，阿拉伯，俄罗斯，印度等)，他们的购买力远胜于本地人。

另外一点，就是近年以美国为首，各国政府都超发货币，通货膨胀速度加快，资金在寻求保值增值的方式，房子便是首选。
加拿大，澳大利亚，美国都是移民国家，金融危机后，如果说这些国家房价的上涨归因于移民。那像欧洲德国，法国，英国这些非移民国家，最近几年主要城市房价也快速上涨。
昨天刚看到，像德国慕尼黑，房价也高的惊人，一套3居室的楼房，比较新的房子，位置好点的，要60万欧元以上。从2009年到现在，那里房价上涨的幅度也非常大。
伦敦，巴黎房价就更高了。

Lz说的几个房价上涨的理由在多伦对都成立。一个开放的市场环境，对外来资金是欢迎的而不是拒之门外。至于房价上涨归过于外来资金或投资投机，要想明白这个道理，这是矛与盾的关系。政府的角色是引导并协调外来资金，税收上区别对待等等，完全杜绝外来热钱、搞封闭市场是没有前途的，健康的房地产场本来就是自住投资两者兼有，我们顺势而为但不可急进、抱有赌徒心态。

小心我削你 说:

等过上2年，政府一定会出法例打击外来资金买房，不过现在还没有涨到位，需要再疯狂一下

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不断的有钱过来，政府高兴还来不及呢！

magicbox 说:

Lz说的几个房价上涨的理由在多伦对都成立。一个开放的市场环境，对外来资金是欢迎的而不是拒之门外。至于房价上涨归过于外来资金或投资投机，要想明白这个道理，这是矛与盾的关系。政府的角色是引导并协调外来资金，税收上区别对待等等，完全杜绝外来热钱、搞封闭市场是没有前途的，健康的房地产场本来就是自住投资两者兼有，我们顺势而为但不可急进、抱有赌徒心态。

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不是谁要堵。只是想说明房价涨的原因而已。这里不是中国，政府也得依法办事。海外资金炒高房价也是事实。

主要是低利率及新移民的不断涌入，这两个因素是决定因素

Derrick 说:

主要是低利率及新移民的不断涌入，这两个因素是决定因素

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是啊 但现在 移民给停了 低利率时代也这么长了 如果一夜之间回到高利率时代 比如5点几 6点几 很难想象市场会怎样

robbyls 说:

大家都不想承认：如果不让海外资金进入房事，房价立马就下来。政府、银行、中介都是收益者，谁都不会提这事。就像皇帝的新装一样。就我们加拿大这点平均收入和高税收，能撑起现有房价得80%都难。 苦逼的本地工薪阶层，生活水准日益下降。

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说的没错，加拿大，澳大利亚经济看似是资源产业，楼市在支撑。
政府，银行都是楼市上涨的收益者，他们也是政策的决策者，他们不愿意看到房价大幅下跌。

ckthegreat 说:

是啊 但现在 移民给停了 低利率时代也这么长了 如果一夜之间回到高利率时代 比如5点几 6点几 很难想象市场会怎样

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移民并没有停。
联邦投资移民暂停了，但各省的没停。
联邦技术移民只是名额减少了很多，但没停。

联邦的投移和技移只占一部分。
加拿大最近10年每年吸收的移民数大概是25万左右，项目有联邦的，各省的提名，难民等等。

不过以后不会再像以前那么大规模接收移民了。
“不移民”时代正在慢慢到来。

加拿大不会立刻停止移民，会慢慢的减少名额。
加拿大短期内还是需要移民的资金，劳动力来推动经济的增长。

Derrick 说:

主要是低利率及新移民的不断涌入，这两个因素是决定因素

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低利率说明经济不高温，需要投资推动。

昨天新学了一个理论- 金融思维，看来要改变一下思维方式。
从现在开始，你必须有工具箱意识。即：你的房子、车子、股票、工资等等都是你的金融工具，你的目的不是彻底拥有他们，而是利用他们。你要通过更新、倒手与赎回实现增值，然后推高自己的高度，从而可以配置更多资源。金融的本质就是钱如何生钱。

无论房产市场如何变动，只要你配置好你的资源，利用好你的工具，一切都会顺其自然， 因为人是不能predict the market.

今天看看自己快2年前发的这个帖子，感慨颇多。
快2年过去了，大多地区的房价又上了一个新台阶。从2014年到现在，大多地区独立屋的涨幅在30%左右，主要都是最近1年涨的。
自己从春天开始想换房，找个独立屋，但这个上涨的节奏，真是跟不上，现在看来，这趟车，自己是上不了了。

FlyingHawk 说:

今天看看自己快2年前发的这个帖子，感慨颇多。
快2年过去了，大多地区的房价又上了一个新台阶。从2014年到现在，大多地区独立屋的涨幅在30%左右，主要都是最近1年涨的。
自己从春天开始想换房，找个独立屋，但这个上涨的节奏，真是跟不上，现在看来，这趟车，自己是上不了了。

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感觉不止30%，最近三年独立屋涨的很快，我有朋友北约克13年买的独立屋的80万左右，现在近160万了。平均涨幅独立屋好像每年15%不到，好区更高。