温哥华，一个做得不很差的地产经纪的真实收入，信不信由你

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温哥华，一个做得不很差的地产经纪的真实收入，信不信由你

原文链接：https://forum.iask.ca/threads/735863/

三木 : 2014-11-09#1

一个做得不差的地产经纪，

每年成交30来单，

账面佣金20多万，

税前收入大约10万。

其工作量：1年360天，24小时开手机，每周工作7天，每周工作约100小时，每年工作5150个小时。
平均每小时税前收入：100,000/5150=$19.42/小时

这个报酬收入，相当于每天8小时，每周工作40小时（没有假期）上班族的4万年薪（且没有其CPI，没有EI，没有医疗保险等福利）。

这就是温哥华，一个做得不差的地产经纪的真实收入。

STILLWELL : 2014-11-09#2

1单还不到1万？

maomao999 : 2014-11-09#3

如果是这样早就没人干了，你的统计水分不少

zhenzhaoji : 2014-11-09#4

哭穷不好。干这一行最重要的是要显得不虚伪。

Horse Dragoon : 2014-11-09#5

我相信是真的,

多伦多3万多JJ, 一年二手房成交算10万, 人均3个, 好多JJ干不下去了,

盘古 : 2014-11-09#6

为啥账面20万，税前10万呢？

不是都说经纪很牛很牛的，都是豪车开着，豪宅住着，豪老婆睡着嘛

arielyou : 2014-11-09#7

以前有朋友告诉我，卖个房子怎么的也能赚个5w刀，一年卖两个房子基本就够了啊。而且说的是多伦多，房价还没有温哥华贵呢。按这个说法，地产经纪应该很赚的啊。不太可能卖30个房子，才10w收入吧。

Takemiya : 2014-11-09#8

工作时间应该没那么长。

dopo : 2014-11-09#9

水分很大。就像以前机关看大门的，每天24小时工作，要按这个算法他们的平均工资最低了，要看工作强度。

Horse Dragoon : 2014-11-09#10

arielyou 说:
以前有朋友告诉我，卖个房子怎么的也能赚个5w刀，一年卖两个房子基本就够了啊。而且说的是多伦多，房价还没有温哥华贵呢。按这个说法，地产经纪应该很赚的啊。不太可能卖30个房子，才10w收入吧。

5W的佣金要买卖个200多万的才够, JJ的成本开销很大,

要看多大价位的房子, 小CONDO才30万, 买一个佣金才6千多, 如果是楼花会高点有1万5,

所以说,每年JJ公司的排名是按成交总价来算的不是按房子数量算, 比如一个大牌JJ一年只要买卖一个豪宅2000万就够了, 佣金就有40万,

new_mic : 2014-11-09#11

Horse Dragoon 说:
我相信是真的,

多伦多3万多JJ, 一年二手房成交算10万, 人均3个, 好多JJ干不下去了,

一次成交，两个JJ获利 :wdb20:

盘古 : 2014-11-09#12

Horse Dragoon 说:
5W的佣金要买卖个200多万的才够, JJ的成本开销很大,

要看多大价位的房子, 小CONDO才30万, 买一个佣金才6千多, 如果是楼花会高点有1万5,

所以说,每年JJ公司的排名是按成交总价来算的不是按房子数量算, 比如一个大牌JJ一年只要买卖一个豪宅2000万就够了, 佣金就有40万,

所以韩建国就是这个思路？

new_mic : 2014-11-09#13

Takemiya 说:
工作时间应该没那么长。

一个月三单，大概看房10~15次，写合同5个，电话6小时的工作量。动作慢效率低的可以用一个月的时间去做。要是年轻码农来干，相当于不到一周的工作量。

一个人在路上 : 2014-11-09#14

三木说:
一个做得不差的地产经纪，

每年成交30来单，

账面佣金20多万，

税前收入大约10万。

其工作量：1年360天，24小时开手机，每周工作7天，每周工作约100小时，每年工作5150个小时。
平均每小时税前收入：100,000/5150=$19.42/小时

这个报酬收入，相当于每天8小时，每周工作40小时（没有假期）上班族的4万年薪（且没有其CPI，没有EI，没有医疗保险等福利）。

这就是温哥华，一个做得不差的地产经纪的真实收入。

既然这么辛苦这么不甘心，那还做这经纪干啥？

泰迪宝贝 : 2014-11-09#15

公司还要抽头的吗！

帐面20W，税前10W，肯定就是公司抽走了，估计会报销点电话费、GAS啥的吧！

泰迪宝贝 : 2014-11-09#16

一个人在路上说:
既然这么辛苦这么不甘心，那还做这经纪干啥？

估计是他家LD看他往家里拿钱少，跟他算帐了。

snowflake2012 : 2014-11-09#17

貌似冯小刚的某个电影里说，中国人赚到了钱都说没赚，没赚的都说赚了。

qiaomao : 2014-11-09#18

我信楼主，反正国人多的行业，慢慢都给干黄了。国人喜欢扎堆干，最后利润很少了

lyrezhang : 2014-11-09#19

对阿，进入门槛不高，还有很多人兼职干，或者提供回佣。如果收益高，则竞争者多，价格下滑，市场规律，确实不易。

唐人Jason : 2014-11-09#20

还有一个更合理的收入比较算法：

每个工作日超出8小时以外的工作时间，每小时算1.5小时；

周末加班，每小时算2小时；

法定假日加班，每小时算3小时；

年休假日加班，每小时算4小时。

楼主可以再算一下那5150个小时合多少个工作小时，以及每工作小时的平均收入。

我们暂且把这个算法算出来的收入水平叫做真实收入水平。如果对这个真实收入水平不满意，有两个措施供选择：

1. 努力，或想法儿提高单位时间收入。

2. 多休息，减少低效工作小时数：多休假1小时，相当于减少4个工作小时；法定假日多休息1小时，相当于减少3个工作小时；周末多休息1小时，相当于减少2个工作小时；工作日8小时外多休息1小时，相当于减少1.5个工作小时。

mavieparisienne : 2014-11-09#21

地产经纪一周工作100个小时？扯什么JB蛋！！

私人订制 : 2014-11-09#22

旱的旱死，涝的涝死。

福至心灵 : 2014-11-10#23

这就叫“得了便宜，还卖乖”。现在都进人了互联网时代，谁稀罕这些中间的寄生虫！就像有了淘宝，那些没有特色的实体商店都得关门！JJ们现在就偷着乐吧，不过好日子总有终结的一天。

manadona : 2014-11-10#24

每年成交30来单，账面佣金20多万: 是否说明帮客户卖的多买的少，condo多house少？

三木 : 2014-11-10#25

mavieparisienne 说:
地产经纪一周工作100个小时？扯什么JB蛋！！

好了，看你用的头像挺漂亮的份上，说一句：

早上7点起床开始工作，晚上11点半后睡觉，每周工作7天，你算算每周工作多长时间吧。

我早上7点打通过，晚上12点多接过钟太的电话。。。钟太尚如此，一般的地产经纪，想多挣几个钱，早7晚11再普通不过了。

三木 : 2014-11-10#26

大多数华人地产经纪代理买方的比重比代理卖方的部分比重大。因为买卖的总佣金是前10万7%，余下部分2.5%，代理买家比重大的情况下，平均佣金比例不会超过前10万3.5，余下部分不会超过1.2%。

做成一个50万的二手房买卖，平均全部佣金为3500 + 4800 = 8300.。。。

温哥华买楼花的佣金远远没有多伦多高。通常情况是前10万3.225%，余下部分1.1625%；前10万2.25%，余下部分1.1625%也非常常见。

三木 : 2014-11-10#27

我写这个帖子，是想让新移民朋友，了解温哥华地产经纪的真实收入，在选择做地产经纪作为谋生手段时，好好想想。

我承认，上面说的，只是那种老实巴交，不投机、不取巧，不看人上菜、尽心尽职经纪之劳作和收入的一般情况。

manadona : 2014-11-10#28

确实辛苦且所赚不多。生意不好时就更困难了。

ibenz : 2014-11-10#29

在哪儿都不容易~~~

亚洲飞鹰2 : 2014-11-10#30

三木是个好同志

小心我削你 : 2014-11-10#31

new_mic 说:
一个月三单，大概看房10~15次，写合同5个，电话6小时的工作量。动作慢效率低的可以用一个月的时间去做。要是年轻码农来干，相当于不到一周的工作量。

你真会算，一个单看房3－5次，那还有看了不买的呢，占比更大。又不能带着一帮子客户一起看房，除了写合同，还有大量的文字工作，比如为客户提供书面的看房计划书，房屋说明。

小心我削你 : 2014-11-10#32

佣金里还要给经纪公司的抽头，给某些大陆客户的回佣，还要陪吃陪喝陪玩埋单，碰上白吃白喝白玩的大陆煞笔就只好当自己倒霉

snowbearbear : 2014-11-10#33

能做30单，当然有这么忙。问题是很多经纪想忙还没得忙呐。

new_mic : 2014-11-10#34

小心我削你说:
你真会算，一个单看房3－5次，那还有看了不买的呢，占比更大。又不能带着一帮子客户一起看房，除了写合同，还有大量的文字工作，比如为客户提供书面的看房计划书，房屋说明。

还要留出数钱的时间

天涯 : 2014-11-10#35

一年成交30单佣金才20万?都是卖单?

这个说法很有问题。

我的希望 : 2014-11-11#36

费用有10万？不怕税局查？

三木 : 2014-11-11#37

我的希望说:
费用有10万？不怕税局查？

回佣4-5万，车1万多，广告1万多，交公司万把，招待费万多，差旅费4-5千，电话网络等办公费用3-4千。。。税局随便查

FlyingHawk : 2014-11-11#38

Horse Dragoon 说:
我相信是真的,

多伦多3万多JJ, 一年二手房成交算10万, 人均3个, 好多JJ干不下去了,

多伦多经纪4万，最近几年成交房屋大概是9万套。平均没人2套出头。
问题是80%的成交被20%的经纪占了。

new_mic : 2014-11-11#39

三木说:
回佣4-5万，车1万多，广告1万多，交公司万把，招待费万多，差旅费4-5千，电话网络等办公费用3-4千。。。税局随便查

去中国出差么? 天天那么忙,哪能用掉万元招待费??

amanda_ : 2014-11-11#40

三木说:
回佣4-5万，车1万多，广告1万多，交公司万把，招待费万多，差旅费4-5千，电话网络等办公费用3-4千。。。税局随便查

回佣出T4A给客人吗？以公司名义还是经纪个人名义出呢？

好像现在回佣都成了理所当然的了？听说很多经纪生意都因为这种不良竞争做不下去了呢！

三木说:
回佣4-5万，车1万多，广告1万多，交公司万把，招待费万多，差旅费4-5千，电话网络等办公费用3-4千。。。税局随便查

chic

JustInCase : 2014-11-11#41

从早忙到晚是真的，但工作时间早7点算到晚11点怎么想都觉得不合理，和8小时内的要求不再一个层面上

小心我削你 : 2014-11-11#42

JustInCase 说:
从早忙到晚是真的，但工作时间早7点算到晚11点怎么想都觉得不合理，和8小时内的要求不再一个层面上

经纪一天工作10小时却不知道有没有钱赚，做雷波还能收到支票

亚洲飞鹰2 : 2014-11-11#43

车1万多，广告1万多, 招待费万多, 差旅费4-5千，电话网络等办公费用3-4千

这些都是可以报税的

小心我削你 : 2014-11-11#44

亚洲飞鹰2 说:
车1万多，广告1万多, 招待费万多, 差旅费4-5千，电话网络等办公费用3-4千

这些都是可以报税的

对呀，可都是花掉的，税务局又不会还给你

亚洲飞鹰2 : 2014-11-11#45

小心我削你说:
对呀，可都是花掉的，税务局又不会还给你

是，不过普通工薪阶层就没法抵税了。至少经济可以不停的换豪车开。

唐人Jason : 2014-11-12#46

三木说:
回佣4-5万，车1万多，广告1万多，交公司万把，招待费万多，差旅费4-5千，电话网络等办公费用3-4千。。。税局随便查

关于“回佣”，请教个问题：

我理解，“回佣”就是返还给买方的佣金，过程是：

1. 买方支付给卖方交易价款，在这个价款基础上还要支付销售税和物业交易税，

2. 卖方收到价款后，按与卖方经纪的合同向卖方经纪支付经纪费，

3. 卖方经纪按与买方经纪的约定把经纪费的一部分分给买方经纪，

4. 买方经纪收到这部分经纪费后，再把其中一部分返还给买方。

显然，这笔“回佣”是羊毛出在羊身上，最初包含在价款里由买方支付，最后又返回到买方手里，在回到买方手里之前，还被扣走一笔销售税加一笔物业交易税，等回到买方手里以后，还要全额计入买方当年的应税收入，最终买方要为之缴纳个人收入税。

我的问题是：既然买方经纪认可减收佣金，为什么不直接与交易各方约定减收金额，使之直接降低交易价款，让买方支付交易价款时就减掉这部分金额，而非要转一大圈，损失三笔税款呢？大家省下这三笔税款一起吃饭不是更好吗？

放下销售税和交易税不说，单说个人收入税，如果买方的个人收入税边际税率是45.8%的话，这个人如果多付出10,000元购房价款，然后收到10,000元“回佣”，就要缴上4,580元的个人收入税，问题是这原本是这个人自己的钱，只是出去转了一圈回来就少了一半。而比如这是200万的房子交易，经纪要是想减收10,000佣金的话，大可以直接减收，让房子交易价款减少至199万不就结了？

总从朋友那里听到经纪返了多少多少佣金这样的议论，就是一直没想明白为什么是怎么看都不划算的“回佣”，而不是直接减佣。三木兄可否指教？

new_mic : 2014-11-12#47

唐人Jason 说:
我的问题是：既然买方经纪认可减收佣金，为什么不直接与交易各方约定减收金额，使之直接降低交易价款，让买方支付交易价款时就减掉这部分金额，而非要转一大圈，损失三笔税款呢？大家省下这三笔税款一起吃饭不是更好吗？

首先要改卖方和卖方经纪的合同，再增加买卖经纪划分佣金比例的条款，操作比较麻烦。还有会降低房子成交的价格，不利于房价的健康增长。

唐人Jason 说:
显然，这笔“回佣”是羊毛出在羊身上，最初包含在价款里由买方支付，最后又返回到买方手里，在回到买方手里之前，还被扣走一笔销售税加一笔物业交易税，等回到买方手里以后，还要全额计入买方当年的应税收入，最终买方要为之缴纳个人收入税。

买方估计不用再收入交税： http://www.rebateagents.net/is-a-real-estate-rebate-taxable/

三木 : 2014-11-12#48

[QUOTE="唐人Jason,
总从朋友那里听到经纪返了多少多少佣金这样的议论，就是一直没想明白为什么是怎么看都不划算的“回佣”，而不是直接减佣。三木兄可否指教？[/QUOTE]

唐兄高人，一下子就问道要害上了。

代理卖家，减佣即可。

代理买家，减价减佣牵涉面广，卖家、卖家代理不一定同意直接用减价代替返佣。

new_mic : 2014-11-12#49

三木说:
[QUOTE="唐人Jason,
总从朋友那里听到经纪返了多少多少佣金这样的议论，就是一直没想明白为什么是怎么看都不划算的“回佣”，而不是直接减佣。三木兄可否指教？

唐兄高人，一下子就问道要害上了。

代理卖家，减佣即可。

代理买家，减价减佣牵涉面广，卖家、卖家代理不一定同意直接用减价代替返佣。[/QUOTE]
总价减少，所有的百分比都不对了。一般人算不明白

多伦多过期 : 2014-11-12#50

回佣搞乱了市场, 这样大家都不是在比专业和服务, 而是恶性价格战,有些新如行的新经纪, 随便给几千,拿客人练手.
因为回佣没有尺度.

作为经纪,理解经纪的苦,

manadona : 2014-11-12#51

随着房价窜升得厉害，经纪的佣金比例是按什么游戏规则什么时候下调的还是巍然不动？

怪不得这么多人改行去考经纪牌

Horse Dragoon : 2014-11-12#52

唐人Jason 说:
关于“回佣”，请教个问题：

我理解，“回佣”就是返还给买方的佣金，过程是：

1. 买方支付给卖方交易价款，在这个价款基础上还要支付销售税和物业交易税，

教？

买二手房不交HST.

大温保险理财 : 2014-11-12#53

new_mic 说:
首先要改卖方和卖方经纪的合同，再增加买卖经纪划分佣金比例的条款，操作比较麻烦。还有会降低房子成交的价格，不利于房价的健康增长。

买方估计不用再收入交税： http://www.rebateagents.net/is-a-real-estate-rebate-taxable/

这个是正解！减佣对买卖双方来说是一个capital transaction而已，最终它只会影响各自的资本增值，而不是直接计入买家或卖家当年的收入。其实回佣直接去减价格或直接返还，真正的影响对买家来说只是那点价格差所带来的物业转让税的差异以及对物业成本同向的影响，对卖家来说只是那点价格差所带来的佣金差异（含GST）以及对物业成交费用相应的影响而已，所以两者差异并不会如上面讲的那么大。

如果经纪是把佣金中的一部分付给第三方（比如说介绍费），那个第三方倒是需要计入当年的收入。

tomkent : 2014-11-12#54

大温保险理财说:
这个是正解！减佣对买卖双方来说是一个capital transaction而已，最终它只会影响各自的资本增值。如果经纪是把佣金中的一部分付给第三方（比如说介绍费），那这个第三方倒是需要计入当年的收入。

That was from US. How about Canada? Any article about this in Canada?

大温保险理财 : 2014-11-12#55

tomkent 说:
That was from US. How about Canada? Any article about this in Canada?

你可以看看这个连接，描述可能有细微差别，但其意思是一样的。

http://www.connectcpa.ca/tax-deductions-write-offs-tax-tips-real-estate-agents-canada/

Commission Rebates are 100% deductible to the Real Estate Agent. Realtors must remember that they must keep the GST/HST they collected on the full commission and only provide the rebate, net of GST/HST.

If the property purchased/sold is a principal residence, the benefactor has nothing to worry about. If the property purchased/sold is an investment property, this rebate has tax implications and is beyond the scope of this article – but to make a long story short, it will increase the capital gain (if any) on the property.

tomkent : 2014-11-12#56

大温保险理财说:
你可以看看这个连接，描述可能有细微差别，但其意思是一样的。

If the property purchased/sold is a principal residence, the benefactor has nothing to worry about. If the property purchased/sold is an investment property, this rebate has tax implications and is beyond the scope of this article – but to make a long story short, it will increase the capital gain (if any) on the property.

http://www.connectcpa.ca/tax-deductions-write-offs-tax-tips-real-estate-agents-canada/

I just googled the same one.

winter09 : 2014-11-12#57

三木说:
一个做得不差的地产经纪，

每年成交30来单，

账面佣金20多万，

税前收入大约10万。

其工作量：1年360天，24小时开手机，每周工作7天，每周工作约100小时，每年工作5150个小时。
平均每小时税前收入：100,000/5150=$19.42/小时

这个报酬收入，相当于每天8小时，每周工作40小时（没有假期）上班族的4万年薪（且没有其CPI，没有EI，没有医疗保险等福利）。

这就是温哥华，一个做得不差的地产经纪的真实收入。

winter09 : 2014-11-12#58

太感谢你说真话了！！

经纪，一般都是没有技能和文凭的人。就是洋人，也是文化程度比较低的。

有些国人，拼命夸大地产经纪的收入。纯粹是自己爱面子，为了自己的面子而骗人、害人。

经纪的考试也无比简单。而且是开卷考试。收入，是不可能高的。

在北美真的是“一分耕耘一分收获”。来不得半点虚假。温哥华尚且如此，其他城市相比更差。
我认识一个朋友做经纪，她就很诚实，大倒苦水。工作辛苦，收入偏低。没有任何福利。

加拿大某些华人撒谎成风的歪风邪气可以休耶了！死要面子，害人害己。误导别人。

谢谢！

Horse Dragoon : 2014-11-12#59

多伦多是闭卷考.

Nickel : 2014-11-12#60

唐人Jason 说:
关于“回佣”，
我的问题是：既然买方经纪认可减收佣金，为什么不直接与交易各方约定减收金额，使之直接降低交易价款，让买方支付交易价款时就减掉这部分金额，而非要转一大圈，损失三笔税款呢？大家省下这三笔税款一起吃饭不是更好吗？

卖方中介很多是不同意直接在成交价格上减掉买方中介返给客人的回佣那部分钱的，因为这样的话，对外公开的成交价比其他同类房子低，以后就没人愿意找这个中介卖房了。作为一个客户，当然是找能把房子卖出高价的中介做自己的代理。

juzipi : 2014-11-13#61

早上7点接电话晚上11点接电话就算从早上7点工作到晚上11点了？
按楼主的算法5150/365=14，平均每天14个小时，还要扣除节假日，每天怎么也得16个小时了吧，那就是除了睡觉都在工作，这个算法不合理吧？

三木 : 2014-11-13#62

[QUOTE="juzipi 说:
早上7点接电话晚上11点接电话就算从早上7点工作到晚上11点了？
按楼主的算法5150/365=14，平均每天14个小时，还要扣除节假日，每天怎么也得16个小时了吧，那就是除了睡觉都在工作，这个算法不合理吧？

地产经纪没有节假日。

yamiyami : 2014-11-17#63

现金，现金，藏起来那些捏？我见到一个做的不错的地产经纪，被税局查得很烦地说。

三木 : 2014-11-20#64

yamiyami 说:
现金，现金，藏起来那些捏？我见到一个做的不错的地产经纪，被税局查得很烦地说。

真心请教，地产经纪挣到现金的方法。。。

yamiyami : 2014-11-20#65

哦，对不起，我只是瞎猜的。

littleninja7 : 2014-11-20#66

三木说:
真心请教，地产经纪挣到现金的方法。。。

曾经有过地产经济给我说过，房子的佣金全部返还给我，让我国内给他汇人民币。。。。。

A3A : 2014-11-21#67

三木说:
一个做得不差的地产经纪，

每年成交30来单，

账面佣金20多万，

税前收入大约10万。

其工作量：1年360天，24小时开手机，每周工作7天，每周工作约100小时，每年工作5150个小时。
平均每小时税前收入：100,000/5150=$19.42/小时

这个报酬收入，相当于每天8小时，每周工作40小时（没有假期）上班族的4万年薪（且没有其CPI，没有EI，没有医疗保险等福利）。

这就是温哥华，一个做得不差的地产经纪的真实收入。

应税收入是已经剔除费用的净收入楼主会否把日常的一些擦边球的费用都算在里面了那跟单纯是拿工资的没得比的 Anyways辛勤工作有回报已很好了

唐人Jason : 2014-11-24#68

三木说:
[QUOTE="唐人Jason,
总从朋友那里听到经纪返了多少多少佣金这样的议论，就是一直没想明白为什么是怎么看都不划算的“回佣”，而不是直接减佣。三木兄可否指教？

唐兄高人，一下子就问道要害上了。

代理卖家，减佣即可。

代理买家，减价减佣牵涉面广，卖家、卖家代理不一定同意直接用减价代替返佣。[/QUOTE]

谢谢三木兄的答案。

但我相信，只要买家代理代表买家坚持这个要求，卖家和卖家代理不会不同意。

唐人Jason : 2014-11-24#69

Horse Dragoon 说:
买二手房不交HST.

可是新房有啊。

二手房就算没有销售税，还有交易税呢，都是钱啊。

fufu : 2014-11-24#70

有人总是喷加拿大不如国内好,可还死皮赖脸的不回去.我咋觉得和你说的是一个意思啊.

唐人Jason : 2014-11-24#71

大温保险理财说:
这个是正解！减佣对买卖双方来说是一个capital transaction而已，最终它只会影响各自的资本增值，而不是直接计入买家或卖家当年的收入。其实回佣直接去减价格或直接返还，真正的影响对买家来说只是那点价格差所带来的物业转让税的差异以及对物业成本同向的影响，对卖家来说只是那点价格差所带来的佣金差异（含GST）以及对物业成交费用相应的影响而已，所以两者差异并不会如上面讲的那么大。

如果经纪是把佣金中的一部分付给第三方（比如说介绍费），那个第三方倒是需要计入当年的收入。

谢谢。

就是说，房地产交易的佣金回扣并不计入接受者的个人收入税，但是会降低所交易房产的成本基础，提高日后出售所实现的资本增值。那么换句话说，佣金回扣虽不计入当年个人收入税，但如果所涉及的房产在持有期间并不是所有年头都被指定为主居所的话，则佣金回扣金额的50%会计入将来出售该房产那年的应税收入，还是有税要缴。

而且还有个问题，随便问了几位买投资房时接受过佣金回扣，后来又卖了房子的朋友，问他们有没有把当初接受的佣金回扣记账，降低房子的调整后成本，似乎都没有这么做，也不知道应该这么做，那么这些朋友日后一旦被税务局审计，很容易在这上面被查出问题，因为回扣佣金的经纪已经把回扣金额记账抵减自己的应税收入，并记录了接受回扣的客户的社保号，税务局只要看经纪的帐就很容易知道哪些客户接受过佣金回扣。

除了收入税，佣金回扣还涉及新房交易的销售税和交易税，或二手房交易的交易税，这些税也都是让买家白白多缴的。

另外，就事儿请教大温保险理财另一个问题，保险销售的佣金回扣是计入投保者当年的应税收入，还是类似房地产交易，佣金回扣降低保单的调整后成本，提高将来取消保单所实现的保单增值？

我理解保单增值是100%计入应税收入，所以二者其实只有时间上的差别，当然如果保单赔付出来，后者的税负也就没有了。

唐人Jason : 2014-11-24#72

Nickel 说:
卖方中介很多是不同意直接在成交价格上减掉买方中介返给客人的回佣那部分钱的，因为这样的话，对外公开的成交价比其他同类房子低，以后就没人愿意找这个中介卖房了。作为一个客户，当然是找能把房子卖出高价的中介做自己的代理。

但是这样的话，买方中介帮买方买的房子价格就虚高了，难道他/她就不担心以后没人愿意找他/她买房吗？

唐人Jason : 2014-11-24#73

new_mic 说:
首先要改卖方和卖方经纪的合同，再增加买卖经纪划分佣金比例的条款，操作比较麻烦。还有会降低房子成交的价格，不利于房价的健康增长。

买方估计不用再收入交税： http://www.rebateagents.net/is-a-real-estate-rebate-taxable/

对应佣金回扣金额的那部分价格是虚高出来的，这恐怕不算是什么“健康成长”吧？

操作上，简单的算术以及合同修改而已，直接在合同上涂改简签就行，好像并不麻烦。就算是点小麻烦，也应该以客户的利益为重。

new_mic : 2014-11-24#74

唐人Jason 说:
对应佣金回扣金额的那部分价格是虚高出来的，这恐怕不算是什么“健康成长”吧？

操作上，简单的算术以及合同修改而已，直接在合同上涂改简签就行，好像并不麻烦。就算是点小麻烦，也应该以客户的利益为重。

假设的例子：
卖方和卖方经纪的合同：成交后给卖方经纪佣金5%，卖方经纪给买方经纪照行规给一半佣金，房价开60万。

现在有买方经纪给8000回扣。他需要把卖方和卖方经纪的合同改成佣金为（成交价+8000）*0.05-8000。然后另外补一份买卖经纪的合同说明少给买方8000。如果买卖不成换个买家再改一次，是不是很麻烦？

唐人Jason : 2014-11-24#75

new_mic 说:
假设的例子：
卖方和卖方经纪的合同：成交后给卖方经纪佣金5%，卖方经纪给买方经纪照行规给一半佣金，房价开60万。

现在有买方经纪给8000回扣。他需要把卖方和卖方经纪的合同改成佣金为（成交价+8000）*0.05-8000。然后另外补一份买卖经纪的合同说明少给买方8000。如果买卖不成换个买家再改一次，是不是很麻烦？

如果不改，买方不仅要多付出销售税（假设是新建房）400元+交易税160元，假设这是个投资房产，假设买方的边际税率是45.8%，将来出售房子后还要多缴收入税1,832元，共计多缴2,392元冤枉税。买方客户是不是很冤枉？

还有，买方还要请会计师把佣金回扣记账，调整房子的ACB，如果忽略了还有潜在的税务审计风险，相对于双方经纪修改合同的麻烦，买方客户的麻烦是不是更大的麻烦？

经纪，特别是买方经纪，代表的是买方客户的利益，是不是应该把这笔帐帮客户算清楚？

如果我的经纪能够这样帮我算账，我会心甘情愿让他/她得到全佣。

大温保险理财 : 2014-11-24#76

唐人Jason 说:
谢谢。

就是说，房地产交易的佣金回扣并不计入接受者的个人收入税，但是会降低所交易房产的成本基础，提高日后出售所实现的资本增值。那么换句话说，佣金回扣虽不计入当年个人收入税，但如果所涉及的房产在持有期间并不是所有年头都被指定为主居所的话，则佣金回扣金额的50%会计入将来出售该房产那年的应税收入，还是有税要缴。

而且还有个问题，随便问了几位买投资房时接受过佣金回扣，后来又卖了房子的朋友，问他们有没有把当初接受的佣金回扣记账，降低房子的调整后成本，似乎都没有这么做，也不知道应该这么做，那么这些朋友日后一旦被税务局审计，很容易在这上面被查出问题，因为回扣佣金的经纪已经把回扣金额记账抵减自己的应税收入，并记录了接受回扣的客户的社保号，税务局只要看经纪的帐就很容易知道哪些客户接受过佣金回扣。

除了收入税，佣金回扣还涉及新房交易的销售税和交易税，或二手房交易的交易税，这些税也都是让买家白白多缴的。

另外，就事儿请教大温保险理财另一个问题，保险销售的佣金回扣是计入投保者当年的应税收入，还是类似房地产交易，佣金回扣降低保单的调整后成本，提高将来取消保单所实现的保单增值？

我理解保单增值是100%计入应税收入，所以二者其实只有时间上的差别，当然如果保单赔付出来，后者的税负也就没有了。

返佣一定是有税务后果和影响的，就像前面说过的那样。只是税务后果和影响并不是如很多人通常理解的那样子:　直接返现金就得记入收入;　或直接调整价格就什么事都没有了。

至于现实世界里面，有没有被正确地处理，那和地产经纪／客户／会计师之间的沟通有关。

对于保险的返佣，和地产交易不一样，返佣部分应该全额算成客户当年的应课税收入。

new_mic : 2014-11-24#77

唐人Jason 说:
如果不改，买方不仅要多付出销售税（假设是新建房）400元+交易税160元，假设这是个投资房产，假设买方的边际税率是45.8%，将来出售房子后还要多缴收入税1,832元，共计多缴2,392元冤枉税。买方客户是不是很冤枉？

还有，买方还要请会计师把佣金回扣记账，调整房子的ACB，如果忽略了还有潜在的税务审计风险，相对于双方经纪修改合同的麻烦，买方客户的麻烦是不是更大的麻烦？

经纪，特别是买方经纪，代表的是买方客户的利益，是不是应该把这笔帐帮客户算清楚？

如果我的经纪能够这样帮我算账，我会心甘情愿让他/她得到全佣。

有道理，应该学中国，挂牌价就是卖方到手价，买家应当要求支付买卖经纪佣金以及各种税，这样买价得到的实惠最大。

shanshan904998999 : 2017-04-19#78

我成交的房子我经纪人佣金9500/套-19000

starry starry night : 2017-04-19#79

不会那么少吧，这经纪都是在卖公寓吧。

neutralisgood : 2017-04-19#80

stang : 2017-04-19#81

一成的人挣九成的钱。
各行各业，都差不多。

马斯特儿 : 2017-04-19#82

地产局搞垄断，最好的最透明办法是卖方出卖家的经纪费，买方出买家的的经纪费。按比例很不合理，10万的房子和200万房子交易中经纪的工作量相差有20倍吗？现在的经纪是暴利职业，他们个人已在央街黄金地段打大广告牌，相信以前只有大公司才会有这样的广告投入。

starry starry night : 2017-04-19#83

马斯特儿说:
地产局搞垄断，最好的最透明办法是卖方出卖家的经纪费，买方出买家的的经纪费。按比例很不合理，10万的房子和200万房子交易中经纪的工作量相差有20倍吗？现在的经纪是暴利职业，他们个人已在央街黄金地段打大广告牌，相信以前只有大公司才会有这样的广告投入。

我怎么觉得最透明的办法就是所有信息公开。想看个历史成交价，为啥不公开。我想所有经纪都恨这点。只要你公开历史成价信息。无数经纪会骂你。

逸康 : 2017-04-19#84

写这帖子后的两年楼猪应该相当于中了649了

马斯特儿 : 2017-04-19#85

以我买房为例：看房5次，每次2小时，经纪约房和来回路途按每次2小时，小计20小时。抢offer 3次，每次3小时，经纪准备和来回路途按每次2小时，小计15小时。合约成交交定金工作和路途计5小时，回访房屋3次，每次计3小时，小计算10小时。大致总共50小时工作量。我的房子成交价75万，买方经纪费2.25%, 共CAD16875, 合每小时CAD337.5, 如果房价高的房屋，将会更高。

家园总书记 : 2017-04-19#86

你说的是一些JJ的真实际情况，但麻烦别把他们称为“做的不错的JJ"

做的不错的:
1. 做高端地产的
2. 自己囤地翻建、 REZONE一块分两块、盖TOWNHOUSE 盖公寓的
3. 有点姿色女JJ，大腿一劈的

sabre : 2017-04-19#87

stang 说:
一成的人挣九成的钱。
各行各业，都差不多。

你这个是盗版的帕累托法则，中文叫二八定律，英文叫80/20 rule,

好多东西适用这个定律， 20%的网友发帖80%，
20% 的产品挣80%的钱，
80% 的投诉来自 20% 的顾客，

wuzhenyu0 : 2017-04-19#88

改行

yamiyami : 2017-04-19#89

认识的几个经纪，都买了好几套房子出租自住。

bingshankou : 2017-09-28#90

starry starry night 说:
我怎么觉得最透明的办法就是所有信息公开。想看个历史成交价，为啥不公开。我想所有经纪都恨这点。只要你公开历史成价信息。无数经纪会骂你。

魁省就是全部公开，能查到所有房屋的所有成交记录和持有人姓名。

wxirene : 2017-09-28#91

你凌晨三点接了个电话，那不是就算一天工作24小时吗？也太扯吧。

小雷音 : 2017-09-28#92

盘古说:
为啥账面20万，税前10万呢？

不是都说经纪很牛很牛的，都是豪车开着，豪宅住着，豪老婆睡着嘛

给家人发工资。

小雷音 : 2017-09-28#93

amanda_ 说:
回佣出T4A给客人吗？以公司名义还是经纪个人名义出呢？

好像现在回佣都成了理所当然的了？听说很多经纪生意都因为这种不良竞争做不下去了呢！

chic

很多人返佣和referral 占到一半是真的

bingshankou : 2017-09-28#94

回佣是什么概念？返钱给客户？这在魁省是不允许的，非法，被人举报后会受到协会的处罚。只能在经纪之间有介绍费，25%，没有经纪执照的人不存在返钱这一说。多伦多的地产是需要大改革了。

fishyyy : 2017-09-28#95

一年只成交三十多单？一个月只有三笔生意吗？天啊……和我想象的差距太多了

shi-ma-he : 2017-09-28#96

三十单，每单挣2万，就60万了，就经济的那点知识和工作难度要求，相当好了。

octor : 2017-09-28#97

今年有的经纪几个月就把一年任务完成了，之后做的全是利润

唐歌 : 2017-09-28#98

fishyyy 说:
一年只成交三十多单？一个月只有三笔生意吗？天啊……和我想象的差距太多了

一个月成交三笔还少？

starry starry night : 2017-09-28#99

bingshankou 说:
魁省就是全部公开，能查到所有房屋的所有成交记录和持有人姓名。

没人关心房主姓名，我们关心的是历史成交价。

小雷音 : 2017-09-28#100

bingshankou 说:
回佣是什么概念？返钱给客户？这在魁省是不允许的，非法，被人举报后会受到协会的处罚。只能在经纪之间有介绍费，25%，没有经纪执照的人不存在返钱这一说。多伦多的地产是需要大改革了。

这行业不清楚，我们会计行业是只能在会计师事务所之间有介绍费。所以其他机构说介绍客户互相给佣金的我都不认可。而且收费低了会影响服务质量，带给我们更大麻烦，我们都是要靠人工来做的。

bingshankou : 2017-09-28#101

starry starry night 说:
没人关心房主姓名，我们关心的是历史成交价。

在魁省都能查到，从有登记记录的第一天起，每一次买卖都能查到，包括贷款额。

bingshankou : 2017-09-28#102

小雷音说:
这行业不清楚，我们会计行业是只能在会计师事务所之间有介绍费。所以其他机构说介绍客户互相给佣金的我都不认可。而且收费低了会影响服务质量，带给我们更大麻烦，我们都是要靠人工来做的。

对，一个概念，基本一致，行业法律规定，只能在有牌照的人之间才能有介绍费，其他的都是非法的

starry starry night : 2017-09-28#103

bingshankou 说:
在魁省都能查到，从有登记记录的第一天起，每一次买卖都能查到，包括贷款额。

嗯，不错，可也不能为了这个搬家去魁省呀。

bingshankou : 2017-09-28#104

starry starry night 说:
嗯，不错，可也不能为了这个搬家去魁省呀。

我就是这么一说而已，多伦多的地产急需改革，太乱了。

小雷音 : 2017-09-28#105

bingshankou 说:
我就是这么一说而已，多伦多的地产急需改革，太乱了。

哪里都一样，不可能管得过来的，主要是有钱就没事

fishyyy : 2017-09-28#106

dans mon ile 说:
一个月成交三笔还少？

呃，我认识的一个华人经济貌似永远是在忙业务，我以为这么多的业务怎么也得两天一笔啊

格林尼治时间 : 2017-09-28#107

wxirene 说:
你凌晨三点接了个电话，那不是就算一天工作24小时吗？也太扯吧。

对呀，不能24小时电话开着就说一天工作24小时啊，就像有的经纪做的不好，一天24小时盼着有电话，但没有一个就说他一天没工作啊

宇航员 : 2018-04-21#108

三木说:
一个做得不差的地产经纪，

每年成交30来单，

账面佣金20多万，

税前收入大约10万。

其工作量：1年360天，24小时开手机，每周工作7天，每周工作约100小时，每年工作5150个小时。
平均每小时税前收入：100,000/5150=$19.42/小时

这个报酬收入，相当于每天8小时，每周工作40小时（没有假期）上班族的4万年薪（且没有其CPI，没有EI，没有医疗保险等福利）。

这就是温哥华，一个做得不差的地产经纪的真实收入。

完全真实
有道理
谢谢
每小时20元不到一点
非常合理公平真实谢谢楼主！
大家注意啊
这是一个做的还算不错的
就是这样的实际情况

没有技术含量
入门低
还想高收入轻松收入保障
门都没有!!!!
否则早就人满为患了
就这么简单的道理
恶心的是有些国人死吹
就为了自己的面子

你妈有本事做个医生
都不用你吹
我都信你高薪还稳定

yamiyami : 2018-04-21#109

我认识的几个经纪，都有好几套房子出租。

家园小千 : 2018-04-21#110

5%的经纪费太扯了，强烈希望买卖双方各出1%就行了，不搞暗中返现这种套路。

捶扭皮 : 2018-04-21#111

楼主专注楼花多年。。。
这两年已经爆炸式发展了。。。

:wdb32:

rockford : 2018-04-21#112

同意楼上，楼主估计已经一个月就得几万了

天涯 : 2018-04-21#113

现在还哪里拿得到5%的佣金，能够4%就算是牛人了。

一般情况是买家2.5%卖家1%，总额3.5%，很多情况是listing agent只拿0.5%，即总额3%。而买家经济返佣1%给买家也是市场上的潜规则甚至已经成为了明规则（1%付出了，经济还要自己付这个的收入税）。地产经纪能赚得的还真不多，除非单子很多。

刘瑛 : 2018-04-21#114

改行吧！

Utvancity : 2019-11-07#115

amanda_ 说:
回佣出T4A给客人吗？以公司名义还是经纪个人名义出呢？

好像现在回佣都成了理所当然的了？听说很多经纪生意都因为这种不良竞争做不下去了呢！

chic

加拿大家园论坛温哥华，一个做得不很差的地产经纪的真实收入，信不信由你

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