科普科普~！！

我们将在这里与大家分享多伦多买房卖房的知识，欢迎交流，欢迎提问~~~

房市问题：
多伦多7月房市报告 – Condo大涨23.2% #53

房地产知识：
图解-加拿大住宅都有哪些分类？ #27

多伦多买房流程 #33
多伦多买房检查清单CHECKLIST！#34
多伦多卖房维护清单CHECKLIST！#35
什么是房产转让合同？与房产买卖合同有什么不同？#36
《房产买卖合同》你弄明白了吗？ #39

安省海外买家买房税是什么？9点详解！#37
温哥华地产强势反攻，多伦多房价的下一次大涨还会远吗？ #38
加拿大央行宣布基准借贷利率维持百分之一 #72

加拿大房产增值税相关问题


近期有朋友来嘉德置业询问多伦多买房买房相关问题，尤其是加拿大房产增值税的相关问题。今天，小编在这里跟大家简单谈一下房产增值税的问题。希望对大家有些许帮助。





问：是否加拿大所有的房产在出售时都要缴纳房产增值税？

答：对于加拿大居民来说自住房在出售时是可以免交资产增值税的。但是投资房（第二套房）或是非加拿大居民则必须为房产的增值部分缴纳资产增值税。



问：我买的投资房如果平价或低价转让是否仍需缴纳增值税？

答：根据加拿大税法，房产转让时，如以低于市场价格转让或以零作价赠送，都将被认为是以市场价格出让。如果市场价格高于出让方当初购买的成本价，出让方就会有资本增值，出让资产的一方就要为此支付资本增值税。税法这样的规定是为了防止亲属朋友间的人为避税。



问：子女继承父母生前房产是否需要加纳增值税？

答：子女继承父母生前房产仍需给房产增值部分缴纳房产增值税。增值部分等于继承房产时的市场价减掉购买时的价格。

嘉德以前也提过，资本增值的50%需要按个人实际税率缴纳税款，具体的资本增值计算公式如下：

资本增值 = 出售所得 -（成本Adjusted Cost Base + 出售时所产生的费用）



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买房抢Offer，我应该出多高？

目前多伦多房源供不应求，房市依旧火爆，很多人在买房时都不免会遇到“抢Offer”的情况，今天嘉德置业就来跟大家谈谈遇到“抢Offer”情况应该如何理性出价。

如果你发现在买房时处于竞争性的招标情况（通常被称为投标战，俗称“抢Offer”），并且你愿意参与，了解“抢Offer”的工作方式和制定合理的“抢Offer”计划将有助于你更加理性的参与竞价。



首先你需要知道的是，这不是一个拍卖，所以你不会知道谁出了多少，最高出价是多少。在“抢Offer”情况中，卖方和买方之间共享的唯一信息是卖方已经收到多少份Offer。即使买方经纪和卖方经纪所在同一家地产公司也不会让买方在抢Offer中有什么优势。买方不会知道其他人的报价和Offer细节，只有卖方和卖方经纪才可以看到所有Offer的细节。一旦你选择加入“抢Offer”大战，你基本上需要做的就是给出你觉得最合理的报价和希望最好的。



卖家可以选择接受Offer，拒绝或提出价格修改建议。有些卖方经纪会发回一些Offer给买家们提示这些Offer需要“改善”，但不是所有的卖方经纪都会这样做。这意味着你提出的第一个Offer很可能是你唯一提出的报价。所以要杜绝给低价“捡便宜”的心态。



通常，当房子有相对优势的时候，例如：好地段、格局好，占地大，结构好，学区房，装修精美等优势时，卖方可能会以低于市场价叫价上市，以吸引更多的人来看房，通过屋美价廉来刺激买家的购买积极性。很多卖家正是用买家都有用较低价格买到好房子的“捡便宜”心理为房子造势，通过“抢Offer”希望获得更高的成交价格。



需要提一下的是，卖家并没有法律义务一定要选择最高的出价。也就是说买家给出的Offer上的其他内容在“抢Offer”中也可以发挥一定的作用。例如押金的多少，交接日期的早晚和附加到Offer中的其他条件。打个比方，尽管你的报价不是最高的，买家依然可能由你的Offer上有较早的交接日期而接受你给出的Offer；比如：他们可能已经购买了新的物业，需要钱尽快缴纳首付，又或是其他原因急需将房子套现。



在“抢Offer”热潮中，你也可以选择放弃或取消一些条件（例如，贷款是否可以按期批下来，验房，保险等条件），使你的报价对卖方更有吸引力。不过在这样做之前要非常小心，因为这些条件的存在是为了保护买家，使你在这些条件没有达到标准的情况下撤回你的Offer，且不会对你造成任何经济损失。如果你选择放弃或取消所有条件，则要冒一定的风险。一旦卖家接受了你无条件的Offer，到了交接日期你的贷款没有批下来，又或者是你发现房子需要昂贵的维修费。或是房子的很多情况没有达到你的要求，你都无法简单的退回你的Offer，或让Offer失效。从而陷入困境，或造成一定的经济损失。



有一个好的“抢Offer”计划是很重要的。首先要确定你有多少钱，一定要及时的与贷款银行商谈，对能够负担的物业价格和可以拿到的贷款数额做到心中有数。然后依照房子的情况设定自己的竞标限制价格。这样也可以避免盲目的抬高价格而给自己造成经济负担。做到心中有数，客观出价，不要因为“抢Offer”的人多了给自己造成太大的压力而乱了方寸，也不要因为真心喜欢就无原则的硬性加价。一定要有原则的出价，抢到了值得庆祝，抢不到也不后悔。



不要让情感或竞争精神驱使你的报价高出设定的竞标限制价格。在设置预算时，不要忘了购买房屋所产生的额外费用（例如，法律费用，土地转让税，等）。

最后，与您买房经纪合作，了解附近物业的价格范围。附近与你要竞价的房子类似的物业近期的成交价格是多少？附近类似的房子的叫价是多少？多了解这类信息可以帮助你预估计您要竞价的房子最后的成交价格区间，从而让你更加理性的参与“抢Offer”大战。

希望嘉德小编今天的分享可以帮助到一些买房者。



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买 condo还有没有必要验房？


理论上当然可以，实践中由于是共管物业，一般没有验房师去验。但是自己一定注意看好屋顶、水管有无漏水、窗户玻璃有无破裂，阳台前业主是否有铺瓷砖，干衣机、空调等过滤网是否工作，房屋结构、抽油烟机有无更改迹象（如有更改一定跟管理处核实有无批准，否则会承担以后改回原状的费用）。如果自己看不懂，就一定要找一个靠谱的专业地产经纪帮助您进行辨别。



善意提醒：换季了！除了更换、清洗室内空调过滤网、关掉室外水龙头、游泳池，放掉室外水龙头里的水，联系专业公司把自动洒水系统的水抽干，室外家具搬入室内，软水机也应该加盐了！



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嘉德置业小知识 – 海外买家买房要交税吗？

本地房市研究机构Urbanation调查了从今年7月到9月大多伦多新开发的公寓资料，发现外国的买家占总数的5%，这比人们普遍估计的少很多。各个楼盘中海外买家的比例并不相同，有的超过了25%。



在今年第三季度，本市二手公寓的价格为每平方尺511元，比去年同期上涨了大约12%。

早前报道指，安省省长韦恩已经表态，暂不会推购房海外买家税。她还透露，省府会尽快推出措施，协助首次购屋者。（嘉德置业）





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【置业小知识】什么是retrofit？地下室装修要注意什么？

Retrofit：所有的改动、装修都属retrofit。



居民家中的地下室装修涉及2个问题：

1、一般需要building permit，其中就会涉及水电工是否有牌照、地下室装修出租是否合法；

2、地下室装修以后应该报备：向保险公司报备（涉及灾后索赔、向Mpac报备（涉及使用面积增加、调高政府估计、地税增加）。一般卖方及其代理不愿承担相关责任，所以经常在listing或offer中要求加入相关免责条款。（嘉德置业）



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【嘉德置业】在加拿大最贵的房子还是公寓！


这间位于Thurlow Street的Three Harbour Green酒店的顶层公寓位于海边，具有城市，海洋和山脉的360度全景观。



面积超过8,000平方尺，4大睡房，五间浴室，屋顶还有露台和阳台，4,840平方尺，还有七个车库。

大楼建于2012年，该物业上次在2014年以1660万元售卖，如果以5888万8000元卖出（嘉德置业现在多伦多湖边也代理相似单位），意味着两年赚4228万加元！









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加拿大多伦多地区房地产连续利好政策


最近几天加拿大多伦多地区房地产连续有利好政策：

政府方面：对第一次购房者政府土地转让税补贴由2000增加到4000！

银行贷款方面：降低房贷利率，放开贷款限额。



财政厅长Charles Sousa上个星期就在一次讲话中透露，政府指导由于房价的上涨，使首次购房者尤其感到压力和困难。我们会重视这个问题并做点儿什么。并随后解释说，只是一个小小的改变，不期望会根本改变目前房地产市场的大局，我们会继续讨论，看是否还可以做得更多

（嘉德李丁）

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【嘉德置业】下Offer时要不要加入条件？


Offer分为有条件Offer和无条件的Offer。有条件的Offer在没有去掉所有条件之前不可以成为正式的合同，只有无条件的Offer才是正式合同Firm Offer，具备了法律意义的约束力。Offer一旦Firm就不可以反悔，对买方卖方都如此。

可见，在Offer中，所谓的“条件”是非常重要的。



那么在房屋买卖中最常用的条件有什么呢？

在房屋买卖交易中，最常用的条件有“Status Certificate”证书条款，“Mortgage”贷款条款，交房时间条款和验房条款。

对于买家来讲，条件的存在可以保护自己，给自己留有退出的余地。

而卖家却希望条件越少越好，最好是没有任何条件，因为任何条件都有可能导致合同失效。上面说过的证书，贷款，以及验房条款都是再正常不过的条款。但是背后常常潜伏着危机。有的是真的有问题，有的却被滥用。

例如管理公司出具的证书，很多人都认为是正常需要的，而忽略了对它的审核，其中对管理基金多少的界定，对牵涉诉讼的判断，在实践当中，并没有十分明确的界定。对卖家来讲，最好有一定的限制语句，才好防止买家有不当的借口。对买家来讲，却不希望写进任何有限制的语句，一旦有问题，也好据理力争。



对于贷款。建议大家在买房之前，做好财务安排。虽然银行对贷款的预批相当的快捷，并无任何费用。但是如果在Offer中放入贷款条件，会大大降低卖方的信任，卖方有时宁愿卖给出价较低，但是没有贷款条件的买家。



对于验房条款，很多买家经常不理解，常常提出疑问：如果卖方的房子没问题，何必担心我们验房呢？对于正常的买卖双方，正常的验房确实没什么。不过，在实际操作中，有的卖家会以看似正当的理由说服买家不要验房来掩盖物业本身的缺陷，特别是漏水的问题。也经常有买家以验房出现的小毛病为由要求卖家降价或取消合同。

二手房买卖，并没有一定期限的冷静期，。所以有些买家会以各种各样的条件做手段，利用这些条件来做反悔的借口，或暂时占住该物业，给自己多一个选择的机会。卖家也同时希望Offer中的条件越少越好，买家反悔的可能越低越好。这就是为什么经常有卖家宁愿把物业卖给出价低但是无条件买家的原因。



在此，嘉德小编建议买家如果看到了心仪的房子最好提前验好房，找贷款经纪咨询好自己的贷款额度，如果有大楼管理文件也可以提前跟管理办公室索取。确定没有问题的情况下再下Offer，Offer中尽量不要添加太多的条件。这样既做到了心中有数，又表明了买房诚意，也就更加有机会争取到自己心仪的物业。当然，下Offer前也一定需要跟自己的经纪核实，听取专业意见。



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【嘉德置业】买房投资-买公寓楼花还是买独立屋、联排屋？


近期有很多客人来嘉德置业咨询买楼花投资的相关问题，小编今天简单整理一下大家比较关注的问题和嘉德置业总裁李丁给出的建议，希望对大家有所帮助。



问：我知道一般加拿大的公寓都是精装修后的价格。请问加拿大的联排屋，独立屋也是精装修后的价格吗？

答：加拿大的联排屋，独立屋一般也是精装修后的价格。



问：多伦多是不是房子少，买家多？

答：大多伦多地区的热门区域目前总体是供不应求。



问：单纯投资的话，是买地段好的公寓楼花还是独立屋，联排屋划算？

答：单纯投资，公寓楼花因为建造周期较独立屋、联排别墅楼花长，更能利用市场上升趋势，少量订金的资金杠杆作用，一般4年只交15-30%的订金，等着涨价，期间不用打理；公寓楼花一般投入资金少，通常就是5-10万；而独立屋楼花周期短、价格高，一般两年建好动用资金大，占用资金多，维修量大；投资独立屋、联排现房也有同样问题；从长远来看，好的公寓租金高，也涨价；不过管理费也会增长；独立屋，联排别墅租金并不高，但是没有管理费，虽然有维护费用。总之，看投入资金量，以及管理容易度。



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【嘉德置业】多伦多买房分几步？


随着多伦多房价持续稳定上涨，越来越多的移民和海外居民选择在大多伦多地区买房自住或投资。更多的新移民和留学生都加入到了多伦多买房大军中来。然而，由于是在加拿大第一次买房，对这边的买房流程不甚了解，常常因为不懂而产生多余的顾虑，耽误买房进度。小编在这里对多伦多买房流程做一个简单的介绍，希望对大家有所帮助。



在多伦多买房分几步？

在多伦多买房，程序上可以简单分为：1. 买房前准备2. 找房 3. 下Offer 4. 交定金 5. 申请贷款 6. 验房 7. 请律师办理过户 8. 办理房屋保险 9. 交房前看房 10. 交首付款和其他款项 11. 交房取钥匙。

1.买房前准备

在买房前，很重要的一点就是做好预算，按照预算着手准备购房首付。如果没有提前做好预算，在找房是很容易看花眼，反而容易错过最适合自己情况的住宅。了解当地房市，例如：各区域房价，校区分布，问题社区分布，商场分布，交通情况等等。买房者当然可以自己通过报纸，网络，朋友咨询等渠道来了解这类信息，不过通常效果不好，费时费力，也不见得能节省费用。建议大家找个专业地产经纪，由专业经纪帮您分析。

2.找房

找专业地产经纪带您看房，找到心仪的物业。

3.下Offer（谈价钱，签合同）

下Offer也许该算买房流程中最重要的一步了。这一步一定要专业经纪帮助，经纪可以告诉你应该给什么样的价格，是否需要添加条件来维护自己的利益（常见的有：贷款条件，验房条件，交房日期条件，大楼管理文件条件，等）。

通常卖方不希望买方在Offer中添加条件，因为条件越多买方反悔的可能性就越大。所以经常有卖方宁愿接受价格不是最高但是没有条件的Offer。没有条件的Offer一旦被卖方接受就具备法律效应，不可以随意解除。所以在去掉条件前建议买家一定做到心里有数，避免不必要的损失。

4.交定金

Offer与卖家谈好后，需要在24小时内交付购房的定金，现在都是要求银行本条Certified Cheque或银行汇票Bank Draft，收款人是卖房经纪所在地产公司。定金的额度是Offer里面谈好的，一般是房价的5%左右。

5.申请贷款

可以去银行或找贷款经纪Mortgage Broker申请贷款，通常需要准备的资料有：买房的Offer，有关房屋的信息资料Listing Sheet，工作收入证明，首付款（存款）证明，身份证，等。另外很多银行要求买房人在缴纳了首付以后所剩的余额能维持半年以上的日常生活（包括每月还贷，地税，能源费，等）

如果资料完备，通常1-2个工作日就会有结果。申请贷款就怕资料不全，来回反复，耽误时间。

6.验房

关于验房，可以在下Offer前就验好，这样在下Offer时就可以去掉验房条件。当然也可以在下好Offer后验房。可以自己找或让你的地产经纪给你推荐一个验房师。要确认验房师有OAHI（Ontario Association of Home Inspectors）证书或比美验房协会证书。验房师在验房过程中通常会说些房屋需要维护保养的事项，并给出验房报告。

7.请律师办理过户

请律师办理过户手续，需要提供的资料有：买房的Offer，房屋信息资料，有效身份证。通常律师除了办理款项交接，过户等法律事项外，也可以帮买家办理水，电，煤气的开户手续。买房人也可以打电话自行办理水，电，煤气的开户手续。

购买共管类物业，如Condo及有管理费的Townhouse，也要请律师看看管理公司文件Status Certificate，听取律师意见。

8.办理房屋保险

房屋保险是一定要买的，一定要在交房日Closing Day前办好，否则银行不会放贷，无法完成交割。

保险通常通过电话就可办好，不需要亲自去保险公司。

如果购买的是公寓Condo，由于楼道，大堂等地区管理公司都有买过保险，一般不购买房屋保险不会影响交割。

9.交房前看房

交房前通常卖方会允许买方再看1-2次房。通常是测量尺寸，好去购买家具，了解下房屋内一些设备的使用，检查房屋内状况是否良好，之前卖方答应的事是否做了，谈好的家具是否都在，等等。

10.交首付款和其他款项

交房前1-2天，律师会通知买方将购房首付款交给律师楼。还有其他费用包括律师费，土地转让费，地税，等等。

11.交房取钥匙

房屋交割日，通常到下午3点以后才会取到钥匙。一般按照合同，卖主可以在房子里待到下午6点钟才离开。安排在交房日就搬家具的买家要注意，很可能卖家还在屋里，或是还没搬完家。

以上就是小编简单整理的多伦多买房流程，希望对大家有所帮助。在后续的文章中小编也会对买房中的一些常见问题，和一些买房常识做简单的介绍。



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【嘉德置业】房屋保暖材料小知识


1970年代，在欧美气候寒冷的地区，流行在房屋外墙的空间注入尿素甲醛。尿素甲醛会成泡沫状，有保暖功效。这称隔热措施称为UFFI。如果施工过程不当，会有过多的甲醛排出。甲醛气味浓烈，如果通风不良便很易察觉。由于甲醛对人体有害，1980年代加拿大和美国等地曾立法禁用UFFI。但后来发现甲醛排放会随时间减少，加上正确施工、通风良好的楼房甲醛不足以造成明显健康损害量，所以禁令取消了。（嘉德置业）







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【嘉德置业】多伦多卖房需要对房屋做哪些维护？


经常有业主来嘉德置业咨询卖房事宜，例如如果我要卖房需要做哪些维护和改进？

今天嘉德小编就简单跟大家介绍下卖房前业主对房屋需要做哪些维护和更新，希望对大家可以能有些帮助。



卖房前我要做些什么维护和改进呢？

首先要做好“表面工作”：

业主在卖房前至少要对房屋进行一定的“美容”，例如：重新粉刷墙壁，修补裂缝，去除异味，房屋清洁，地毯清洗，更换房屋内的照明，将家具针对每个房间的功能进行摆放，等等。嘉德小编认为做好起码的“表面功夫”才能给看房者留下一个好的第一印象，这对房屋的顺利卖出可以起到很大的帮助。



其次最好对房屋进行一定的装修和维护。尽量对买家容易接受，并乐意出钱购买的装修项目上进行更新。例如：

1. 地下室装修或翻新，一般可以将装修的花费加到房价上面。

2. 厨房，卫生间台面更换成石头台面，费用不高，但是效果很好。

3. 地毯换实木地板。很多买主更喜欢实木地板，因为相对于地毯，实木地板更好打理。

4. 厨房橱柜和地面翻新。如果橱柜过于老旧，或已经损坏，建议屋主对橱柜进行翻新，效果不错，装修花费也可以加到房价上面。

5. 更新家电，例如炉头，冰箱等的更新。检查未更换的家电是否都可以正常使用。

6. 刷墙，刷门。

7. 屋顶的维护和更换。

8. 检查窗框和墙体间的封闭是否完好。

9. 检查水管是否有泄露。



有些装修和更新多数买家并不看重，不建议房主在这些项目上多花钱。例如：

1. 园艺，将院内植物修建整齐即可，不需要花钱设计装饰。特别是冬天卖房，白雪覆盖，根本看不到。

2. 泳池，由于个人喜好，一半以上的买家并不愿意因为有泳池而增加购买价格。所以小编也不建议大家在这里多花钱。


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【嘉德置业】多伦多买二手房都要检查什么？


随着多伦多人口的上涨，多伦多的房市一直处于供不应求的状况，房价每年也都在稳定的持续上涨。而这持续上涨的多伦多房价也吸引到越来越多的海外投资者加入了买房大军。然而很多买主都是在加拿大第一次置业，对多伦多买二手房并不了解，或一知半解、道听途说，做不到心中有数。小编在之前的文章中已经为大家分享过多伦多买房流程，今天嘉德小编就为大家分享一下多伦多买二手房都要检查什么，希望对大家有一定的帮助。



在买房前或买房期间，买房人都可以雇佣验房师对房屋进行规范的质量检查。这样就可以做到对购买的房屋心中有数，避免日后因为买到问题房而支付高昂的维修费用。



除了雇佣验房师验房以外，买房人自己在看房时也可以对房屋进行简单的检查。

• 砌砖和烟囱的缝隙：检查烟囱外部的砌砖，若前传破裂、脱落、粉碎，或砂浆开始崩裂，日后的维修费用可能很昂贵。
• 平台和门廊：检查木质材料是否有腐蚀的迹象。木材是否有开裂，开裂的区域很可能会导致大面积的损坏。
• 配电系统：如果买老房子，应检查配电板是否有升级。如果配电板或维修卡上注明的是200安培，则表示升级过。如果配电板上注明为60或100安培，则尚未升级，不足以满足如今的用电需求。
• 地板：检查地板的材质。如果是实木地板，是否需要打磨和抛光。很多买主因为不喜欢现有地板的颜色又或是地板上有太多划痕选择对地板重新打磨和抛光。建议大家在卖房前提前了解下维护的市场价。另外如果选择对地板进行处理，最好选在房屋空置期间进行。
• 供暖：检查暖炉年份以及供暖所用的能源类型。天然气通常是最便宜的。另外电热也是加拿大常见的供热能源，但费用略高。另外很多房屋也采取了地热的供暖形式，费用也更加高一些，如果是地热的供暖方式在房屋的墙壁上可以找到地热的温度控制器。
• 隔热层：隔热层的存在可以使房屋冬暖夏凉，如果房屋使用的是比较旧的灰泥墙，则隔热效果可能稍差，甚至完全起不到隔热效果。加装隔热层费用可能很高，但是长远来看可以省下可观的供暖费用。
• 车库和车道：检查车库的密闭性，检查车库是否有被水泡过的痕迹（尤其是半地下室式的车库，如果车库外的排水系统堵塞就很可能进水）。查看车道是否有变形和损坏。
• 通风管道：检查管道系统的材料。管道系统应为铜焊的钢管或PVC管。如果是铅管，则表明管道已经老旧，将来需要升级。
• 屋顶：查看屋顶状态是否良好，屋顶通常可维持20-15年完好。有些迹象会表明可能需要对屋顶进行更换或维修。检查烟囱附近及屋内顶层天花板上是否有漏水或出现漏水痕迹。
• 供水管和排水管：目测是否有漏水及发霉的痕迹。由于供水管和下水管不都曝露在外侧，买房人很难通过观察来判定水管没有泄露，所以嘉德小编还是建议大家雇佣具备资格的验房师进行专业检查。
• 门窗：检查门窗的密闭性，如果房子用的窗户仅有单层玻璃肯定是需要更换成隔温隔音效果更好的双层玻璃。

以上是嘉德小编总结出检查房屋质量需要看的地方。想要彻底的了解房屋是否存在质量为题，大家还是需要聘请专业的验房师对房屋进行专业彻底的检查。



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【嘉德置业】用数据说话 - 2016多伦多房市总结


整个2016年，多伦多地产局通过电脑盘MLS销售的房屋达到113,133间，比2015年增加了11.8%。

2016年全年的平均房价为$729,922元，比2015年全年平均上涨了17.3%。

地产局主席Larry Cerqua在周四的一份声明中称，“相对强劲的区域经济、低失业率以及极为低廉的贷款成本，支撑了大多伦多地区房屋市场的强劲需求。”

另一个房价上涨的因素是上市房屋数量更加有限。地产局市场分析主任Jason Mercer指出，2016年新上市的房屋数量减少了近4%。12月份的供应量更是创近15年来的最低位。



多伦多地产局的报告也指出，近期委托民调公司Ipsos向地产局成员进行的调查发现在，外国买家在大多地区的交易中比例较低，约占为4.9%。多伦多市的交易中，外国买家的比例为5%。

公寓价格追赶镇屋 销量猛增20%

2016年全年，独立屋销量增加10.5%，平均房价上涨20.8%，均价为$974,698元。。

其中416区独立屋销量增加3.1%，房价上涨19.5%，均价为$1,252,069元。

905区销量增加12.9%，房价上涨22.5%，均价为$891,856元。

镇屋销量增加了7.7%，平均房价上涨了16.8%，均价为$552,307元。

公寓销量增加了20.3%，平均价格上涨了9.7%，均价为$416,252元。





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【嘉德置业】在多伦多买什么样的房子升值？


近年来，越来越多的人进驻到多伦多，买房无疑成为了大家口中的普遍话题。经常会有人咨询嘉德经纪在多伦多买什么样的房子才保值？买什么样的房子升值？



关于在多伦多买什么样的房子保值，嘉德小编只能说就现在多伦多房价的增长现状，只要不买到问题社区的房子，随便买什么房子都一定保值。

那么到底买什么样的房子才升值呢？房子作为一种特殊的商品，具有其独特的特性，可以说，没有两个一模一样的房子，但是好的房子一般也都有着一定的共性：

• 良好的社区：

良好社区内的居民一般都是奉公守法，有交好的社会地位，较高的教育程度，超过平均水平的家庭收入。这些因素与我们的日常生活，息息相关，会影响我们的社交圈，也会对孩子的成长环境有一定的影响。

• 优越的地理位置：

多伦多的中轴线是Yonge街，多伦多一直以它为中心向北发展。可以说越靠近Yonge街的房子，房价就越贵，房子的增值能力也往往越强。当然这是总体来说。另外房子所在的区域交通是否便利，附近是否有大型的便利超市，商场，医院，公园，等等，也都是衡量房子地理位置好坏的因素。

• 学区：

这个因素是和头两个相辅相成的，有了良好的邻里，人员构成，就有了好的生源，好的生源是好学校的基础，相反，好的学校，也折射出好的社区：像York Mills区，有3所一等一的好小学，渔人村的学校也是有口皆碑，好的社区和好的校区，是不可分割的。

• 合理的房型：

在多伦多人们对独立屋的要求渐渐形成了这样的模式：4个或以上睡房，其中两个以上的套房；一层尽量开阔；地下室开阔并有较合理的格局，最好完成装修；双车库；房屋全砖外墙。

• 土地大小：

土地大小是决定房屋增值能力很重要的因素，一般土地面积越大，增值空间就越大。另外面宽越宽的房子在市场上往往更受欢迎。

以上就是小编简单总结了多伦多衡量好房子的几个因素，希望对大家选房时有所帮助。



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【嘉德置业】在加拿大贷款买房后，没按时还贷会怎样？


我们在买房时一般都需要贷款，通常大家都会按期还贷，但是如果没有按时还贷会怎样呢？嘉德小编想借这个机会和大家分享贷款断供之后房主应该怎么处理来最大化保护自己的利益。



按揭贷款断供 银行收屋的步骤

首先，我们要明白一个道理，就是我们借了银行的钱，这个钱每一天都会产生利息，而银行收不到客户的还款，每一天也会产生费用。一旦银行应有的收入不能保证，它是不会轻易免除客户的欠款的，而这个欠款会每一天都在增加，并且以复利增长。

每一个银行、每一个省份的处理程序略有不同，但是安省的银行一般规矩是，在客户第一次不能按时还钱的时候，会和客户通过电话交流，希望能通过沟通找到一个办法能解决这个可能的暂时危机，比如把还款延后几天，把欠款放入本金，把欠款分成几次来偿还，这些都是第一步的解决方案。这个解决方案一般来讲对客户是有利的，也就是说如果可能，应尽量找出办法，并且遵守自己的承诺在接下来的时间里按时还钱。

在第二个月，第三个月不还钱(90天之内)，银行会采取一些措施，比如发信到客户的地址，说明双方的关系，并且把欠款总额列在账单上，希望客户能够一次性把所有欠款还清，并且给出一个时间限制，如果在期限内没有还清，银行可以诉诸法律程序。这个过程中，银行的信会口气比较重，也比较严肃，而且不大可能再给客户分几次还清的机会，基本上要求客户一次性就还清所有上两三个月该还的欠款，并且一般都会有一些跳票的手续费(一次一般是75块到150块不等)。

这个期间，银行不会派人来查封房屋，也不会找人半夜骚扰，或者雇打手来暴力解决，客户依然可以和银行保持沟通，寻找解决问题的办法，但是如果90天之后都没有看到客户有能力还清，或者没有卖房的准备，那么银行会将整个案例交由律师处理。律师处理的唯一不好的地方就是费用会变多，而这些费用都需要由客户来支付，包括银行做房屋检查的费用，律师向法庭申请判决的费用，律师收取的服务费用等等。

律师需要一个过程，向法庭申请客户违约的判决，才有权利去强行让客户搬走，而这个过程一般需要大概2-3个月，所以客户在这个时间段内，如果能借到钱还清欠款，或者把房子出售，都可以终止法律程序的进行。但是如果这段时间都不能拿出钱来还清欠款，或者不能找到买家购买房产，那么法庭就会勒令房主搬走。



银行卖房阶段 所有费用都要原房主来支付

在房主搬走之后，银行需要打扫、清洁、装修，之后挂牌出售。如果银行还没有与新的买家达成确定的合同(firm offer)，原房主依然有机会把欠款还清，重新拿回居住权，只是这个时候的欠款要包含装修的费用、清洁的费用、律师费用、法庭的费用以及各种维护房屋的费用，这些都需要客户来支付。

当房屋被售出之后，银行收到余款，扣除所有费用，计算总的损失。如果有盈余，那么银行会把这些钱还给原房主;如果有损失，银行先行垫付，之后向法庭申请追诉，客户依然欠银行这些钱。这个时候的损失还包括了银行在整个法律过程中应收到的本金、利息，还有各种跳票罚款，提前还清贷款的罚款等其他手续费用。很多时候客户只能选择破产，将这些欠款一笔勾销。

从上面笔者给各位介绍的银行卖房的过程来看，客户轻易放弃自己的房屋，失去的不只是房屋本身，还有从前在买房时提供的首付，在房屋内做的装修，银行花掉的各种维护费用、律师费用、政府费用、欠款时发生的罚款。如果破产了，那么这些钱就不用自己出了，但是如果自己有钱，只是和银行赌气，那么吃亏的一定是客户自己。



不能支付银行贷款 怎么办？

在自己不能支付银行贷款的时候，第一件要做的事情，是尽早对自己做一个评估，弄清楚自己是否能够在未来有机会维持供款，如果觉得可以，那么试图安排度过这个短暂的难关;如果未来也不能按时付款，那么就第一时间将房产出售，换取最小的费用和损失。一拖再拖，最后出来的无谓的账单和费用，都是不必要的。如果出售房屋之后，依然不能还清银行的欠款，那么只有和银行商量，看看能不能减免一些费用，然后将剩下的欠款在未来分成两年或三年来慢慢还清。如果拖到后来被银行赶出去，那已经是不可收拾了。

破产，那是最后，也是最不得已的坏打算，不到迫不得已，不要随便使用。



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【嘉德置业】多伦多期房怎么买？购买时有什么事项？


多伦多房市连年看涨，多伦多的期房市场也打得火热，不仅因为期房价格便宜，更因为其便于管理，升值潜力大，而成为自住投资的最佳选择。今天嘉德小编将为大家介绍多伦多期房怎么买，购买期房时有什么注意事项。希望对大家有所帮助。



很多买房人到多伦多没多久，对多伦多的了解很少，哪里将要建期房？将建多少户？开发商是谁？价钱是多少？户型是什么样？什么时候签约？什么时候交房？等等很多问题并不了解。这时势必就需要找到一个专业的地产经纪来咨询。然而咨询了经纪以后很多经纪都说买家心仪的楼盘他拿不到，或者干脆就说卖光了，也有经纪说通过他就肯定可以拿得到。买家就会产生疑惑，为什么同一个楼盘，有的经纪就说有，有的经纪就说拿不到呢？

其实原因很简单，很多开发商在卖期房时并不会选择公开发售，而是一些有长期合作的地产公司以代理的身份帮助开发商来卖房。只有这些代理会拿到这个楼盘的单位。所以如果你的地产经纪不是这些代理地产公司的员工就基本拿不到这个楼盘的单位。

期房从开始宣传到真正的预售日期会有不短的时间，如果买家对某个楼盘感兴趣最好要提前做好准备。例如提前找到可代理这个楼盘的经纪，提前了解好价格和大致户型，准备好定金和第一次的首付，等等。

购买期房时买家都需要填写一份购买意向单，按照购买意愿顺序填写一些单位。代理地产公司和开发商会按照买家交购买意向单的早晚来分配户型。所以如果你对某个期房的其中一个单位势在必得的话一定要尽早交购买意向单。

另外在跟开发商正式签约后的10天内买家一般都可以选择解除合同，而不会产生损失。



购买期房时也有些注意事项，嘉德小编在这里也跟大家简单分享一下：

交房日及入住日
受到大楼建造工程延误或政府部门审批的拖延，开发商往往会推迟交房时间。因此，在购买楼花时，大家应通过自己的地产经纪询问开发商，该楼盘潜在的交房延误时间。

楼盘宣传材料 vs 实际楼盘
开发商在推出新楼盘时制作的精美图册，将公寓最美的一面通过透视图呈现。高清的大楼建筑图和360度全景画面往往会让潜在买家一见倾心，下出购买决定。然而，这些呈现在买家眼前的图纸与图册，往往只代表了开发商对大楼结构的可能性的认可，实际楼盘与图册仍然有一定区别。因此，嘉德提醒大家，在正式与开发商签署购房合同前，应询问售楼处人员，在公寓落成时所有可能改变的地方，包括户型、大楼设施、停车位等。如果决定购买期房单元，则应通过自己的地产经纪，去了解该楼盘附近现有的及正在规划兴建的大楼，在日后是否会有阻挡所购买单位视野的情况出现。

对空间及修饰的期望
不少的买家对在建公寓都有很高的期望，而在在公寓正式落成时，买家常会发现实际公寓与他们想象不一样，如空间大小不一样，家具摆放不下，或者是天花板的高度从底层地板算起等。而这种情况的发生，很多时候是因为买家误以为所购买期房的单元与销售中心样板房所展示是一致的，然而样板房并非根据真实的单元而建，而且常因设置了特殊的灯光、配备了公寓专用的家具、特殊的天花板，及配套升级装修材料及装饰的缘故，使得公寓显得更具空间感及更好看。因此，嘉德提醒大家，在签署购房合同前，要先仔细了解公寓配置及与样板房的差异。

过户费用
在期房过户时，买家需要支付额外的费用，包括最后一笔的楼盘开发费、新电器用具税、水电连接费用、仪表安装费和其他杂费等。费用的项目多少及费用大小根据楼盘而定，因此嘉德建议大家，在购房时应聘请有期房交易经验的专业房产律师，并在签约后的10天冷静期内，将购房合同及期房文件交给律师审阅，查看期房交接时会产生的任何费用，避免在期房交接时陷入财务漩涡。并且通过自己的地产经纪询问开发商，交房时会产生的费用及为争取到征收费用的上限。



希望嘉德小编今天的分享对您能有所帮助。如果您有兴趣购买楼花，欢迎通过嘉德的专业经纪获取详细信息。

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【嘉德置业】为什么低价还能抢offer成功？


经常会有买家朋友稀里糊涂就去参与了一番抢OFFER大战，失败第二天看到自己看中的物业挂出的售价竟然比自己出的价格还要低！买家往往感到很不解，难道不是价格越高越好吗？其实，抢offer大战中，卖家看的不光是价格。现在嘉德小编给大家总结下在买卖过程中，一个重要的环节：“合同”。




OFFER是什么？OFFER的作用是什么？

每个人看好了房子，就要有一个书面的报价给卖方，这个报价书，卖方可以还价，这样的讨价还价可以来往无数次，在双方没有签定做实之前，人们通常把它叫做“offer”, 签定，做实的offer, 就是买卖合同，是人的一生中相当重要的一份文件。

“Offer”有人翻译成“询盘”，签回来的offer, 叫做“counter offer”, 有人翻译成“还盘”，有条件的offer, 并不可以成为正式的合同，只有无条件的offer, 才是firm offer, 才是正式的合同。也才具备了法律意义上的约束力。Offer 一旦firm, 就不可以反悔，对买卖双方都如此。



作为经纪，保护自己客人的利益，是根本的原则。这一原则，是体现到房屋买卖过程中每一个环节上的，那么具体体现到合同条款上，就是要谨慎小心。
大部分的交易，都还是比较顺利，所以大部分的客人并没有感到合同有多么的重要。但是，一旦遇到了问题，合同条款的重要性就凸现出来了。

房产买卖，对于家庭，或个人来讲，都应该是一件重要的事情，为了避免麻烦和损失的产生，对合同的条款还是应该认真，慎重。

可见，OFFER的关键，是所谓的“条件”。


那么在房屋买卖中，最常用的条件是什么呢？


在买卖交易中，最常用的有“Status Certificate” ( 证书条款)，“Mortgage”（贷款条款）和验房条款。

对于卖家来讲，当然是条款越少越好，最好是没有任何条件，因为任何条件都有可能导致合同失效。证书，贷款，以及验房条款都是再正常不过的条款。但是背后常常潜伏着危机。有的是真的有问题，有的却被滥用。

例如管理公司出具的证书，很多人都认为是正常需要的，而忽略了对它的审核，其中对管理基金多少的厘定，对牵涉诉讼的判断，在实践当中，并没有十分明确的界定。对卖家来讲，最好有一定的限制语句，才好防止买家有不当的借口，对买家来讲，却不应写进任何有限制性的语句，一旦有问题，才好据理以争。


对于贷款，或所谓的按揭条款，建议大家在买房之前，做好财务安排，银行对贷款的预批相当快捷，并无任何费用。但是如果将这一条件写入合同，会大大降低卖方的信任，宁肯卖给出价较低，但无该条件的买家。

对于验房条款，很多买家不理解，常常提出这样的疑问：如果对方的房子没问题，何必担心我们验房呢？是，对于正常的买卖双方，正常的验房确实没有什么，只不过，在实践中，有的卖家以看似正当的理由，说服买家不要验房，以掩盖物业本身的缺陷，特别是漏水问题。有的买家坚持要验房，然后以验房验出了毛病为由要求降价，或取消合同。

因此建议，卖家最好将缺陷修补，买方最好在签订合同前验好房。


买卖二手物业，并没有一定期限的冷静期，有的买家会以各种条件作手段，利用这些条件，做反悔的借口，或暂时占住该物业，给自己多一个选择机会。卖家也会想办法加入限制条件，保护自己。


这就是为什么常常有卖家，宁愿卖给出价低的买家的原因了。



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【嘉德置业】Condo火！多伦多1月涨22.3%



大多伦多地区2017年房价狂升定调：1月涨22.3%，Condo公寓市场火热！

TREB（多伦多地产局）主席Larry Cerqua宣布，大多伦多地区在2017年1月通过MLS系统报告了5188次住宅交易记录。相比于2016年1月4640份交易记录，这一结果上升了11.8%。公寓价格的年增长率高于低层住宅。平均售价上涨了22.3%，达到了770,745加元。



TREB（多伦多地产局）表示，今年1月份大多伦多地区房屋交易量增加的主要推动力量是GTA地区火热的Condo公寓销售市场，按年涨幅竟高达26.7%。而低层房屋则相形见绌：独立屋和镇屋的销量分别增加了7.8%和7.2%，半独立屋增加了5.8%。

TREB（多伦多地产局）主席Larry Cerqua 谈到“家庭住宅仍然是一项巨大的投资，对于大多数GTA（大多伦多地区）的家庭来说仍然非常重要，随着我们进入2017年，我们预计住宅的需求将保持强劲，包括第一次购房者的需求，根据Ipsos的调查显示，今年第一次购房者将占据一半的买房市场，紧张的市场库存也会很难满足众多购房者的购房需求。”

TREB的市场分析总监Jason Mercer也表示，“今年，大多伦多地区的所有房屋类型的价格将继续保持强劲增长”。



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【嘉德置业】GTA公寓租赁市场供不应求，公寓租金持续上涨！



多伦多公寓购房，租房市场供不应求。房价，租金均有强劲增长！

TREB（多伦多地产局）董事会主席Larry Cerqua声明：GTA（大多伦多地区）的公寓出租市场保持紧张！2016年最后一个季度MLS的统计数据显示，有5,717户公寓通过MLS达成租赁交易。同比2015年同一时期下降了5.8%。



租赁交易数量的减少是因为市场上的出租公寓的库存减少，导致租房市场供不应求。在2016年的最后一个季度，MLS上仅有9,454户公寓出租，比2015年同一时期下降了超过14%。

TREB多伦多地产局董事会主席Larry Cerqua先生谈到：“在过去的一年里，我们讨论了很多关于买房市场库存不足的问题。但是，不为人知的是，在过去的一年里GTA（大多伦多地区）的租房市场的情况也越来越紧张。租房者之间的竞争越来越激烈，导致公寓的租金有强劲的增长。”

目前大多伦多地区One-Bedroom（一室）公寓的月租金平均为$1,776，同比2015年同一时期增长了7.4%。2-Bedroom（两室）公寓的月租金同比2015年同一时期上涨了8%，增至$2,415。多伦多市区很多公寓的租金要远远高于平均值。

TREB多伦多地产局的市场总监Jason Mercer也表示“公寓的空置率比2015年有明显的下降。就目前紧张的公寓租赁市场现状来看，从买公寓做投资的人手中租房成了租房者租到较新且更现代公寓的唯一途径。”



（统计数据来自TREB多伦多地产局）

考虑到公寓快速上涨的房价和租金价格，很多投资者也将目光移到了GTA（大多伦多地区）的公寓市场。小额的投资，较少的管理，且不错的回报！

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【嘉德置业】加拿大房产交易谈判技巧


房地产的交易，和其他交易一样，在谈判中有一些技巧，原则。掌握了一定的谈判技巧就可以在谈判中占得先机，从而争取到更大的利益。

今天嘉德小编就在这里聊一聊加拿大房产交易的谈判技巧，和大家分享下心得。



1. 首先，作为地产经纪，在每次谈Offer之前，应该知道买家，卖家，最基本的需要，以及期望。

比如，一个买家要一个4房的独立屋，合理的间隔，合适的价格，朝向，好的学区，安静的邻里，这是他的基本需要。

比较个性化的色彩，原木地板，高档的电器，窗帘，卫生洁具，风水布局等等，这些是他的期望。

分清楚了基本的要求，和期望，并且让买家和自己统一认识，才能建立谈判的基础。

2. 意见统一并且得到授权

夫妻之间，父母之间意见的统一，认可，并授权经纪，经纪才可以在授权范围内，放心地发挥自己的谈判才能，去为客户争取最大的利益。

最忌讳意见不统一，或患得患失。

对重大问题的决策，由于意识到问题的重大，往往让人迷茫，其实，只要坚持原则，就能认清方向，确定好自己的价格和所挑选的物业。

3. 谈判计划

不知道您的经纪在下offer, 或接到offer以后，有没有坐下来，列出来我们的需要，期望？有没有列出我们的谈判步骤，方案？这样的一个列表，往往对理清我们的思路，达到我们的目的，很有帮助。

4. 谈判步骤，策略

不要把自己放到对方的对立面上，不要大谈特谈对方的缺点。我们是来做房屋交易的，而不是来吵架，树立敌人。化解对方的敌意，让对方喜欢你，打开大门，是成功的第一步。称赞别人的优点，欣赏对方的工作，适当的点出对方的不足之处，可能让对方更容易接受。

5. 要勇于放弃，但要坚持底线

不要害怕失败，俗话说得好：强扭的瓜不甜，勉强的成交，实际上隐藏着很多隐患。要勇于放弃。

不少的时候，客人会觉得没戏了，但是经纪万万不可有这样的念头。无数次的教训，告诉我们，再坐多10分钟，喝半杯水，就会峰回路转，柳暗花明。

6. 要善于倾听，沉默是金

细心的聆听，可以吸收更多的信息，更清晰的了解对方的诉求，也就占据了谈判的先机。

7. 善于解开死结

买卖双方实际上都想解决问题，但并不是每个人都会找出解决问题的方法，情感方面也好，价格方面也好，否则，经纪的作用又少一层。

善于给双方台阶下，给与，回报，始终相辅相成。在条款上的让步，得到价格上的优惠，情感上的退让陈述，得到实际上的好处。欲得之，必先与之，是真理。



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【嘉德置业】《房产买卖合同》你弄明白了吗？


在多伦多，当我们想买卖物业时，买方和卖方都需要在房产买卖合同上签字。

那么，在这过程中，有多少人认真研究过合同上都写了些什么呢？它是怎样保护我们的利益的？今天嘉德小编就来跟大家谈一谈《房产买卖合同》。



多伦多的房产买卖合同，是由OREA安大略省地产协会联合TREB多伦多地产局制定的专用合同，而且要求必须使用最新版本，文件里面主要分为三部分：主合同，副表，修改/删除条款文件。在该合同未经双方签署同意之前，我们称之为Offer。

在主合同中列有多项条款。这些条款中涉及了几个具体的时间日期：分别是买家下offer的日期；合同有效期；交房日期；产权调查的日期；offer接受日期以及offer中的条件截止日期。

offer有效期：讲明了对方需在规定时间给予答复。超过有效期，则offer失效。卖家经纪收到offer后，会与客户进行沟通，看是否需要调整。如果卖家要求对买家发来的Offer进行调整，卖家经纪会对于买家发出的合同进行修改，并送还给买方，称之为Counter offer。

交房日期：作为买家将在交房日期拿到钥匙。在此日期之前，并不可以进行装修，暂放物品。在交房前，买家应有一次或一次以上的机会去看房。（附录中应注明）。一般最后一次看房时间为交房期的前1-3天，以检查所购房产的是否以按合同要求清洁/施工完毕，合同中所提到卖家留下来的东西是否都在。合同中也应注明所留物品的具体记录。签合同的时候需注意。看房子时有些希望卖家留下来的物品都需要问清楚，写进合同才可生效。

产权调查的日期：一般律师会为买家代理相关的产权调查，无需担心。

Offer中的条件截止日期：在这个日期之前，如果买家已经取消掉条件，则该合同正式成立。在取消掉条件之前，则是通常讲sold on condition。这里的condition一般包括贷款和验房条件。双方可根据自身的情况在合同中加入另外一些适当的条件。



价格，具体内容和交房日期都可以谈判。在买卖双方的交涉中，必须有书面证明才能受法律保护。

如果需要在合同中去除或新增任何条款，一定要买卖双方签字同意才可成立，称为合同修改书（Amendment），另一种只是减去一些条件则称之为Waiver。当买卖双方收到取消书Waiver或者取消条件的修改书Amendment时，整个交易才真正达成共识，交易才真正意义上的成立了。

如为共管物业（Condomium）则一般需卖家出具Status certificate给买方，通过律师进行检查，如有问题也需加入Amendment，或重新考虑该房产。

所以，如果买家不同意取消条件，则合同不可成立，买家通常有权退房，并退回定金。

当然，有无条件，条件多少，则由买家最终决定。

附录又分为A, B两部分。附录A主要是对于房屋中动产的一些特别注明，比如这些动产必须工作正常。还有买家需支付余额，以及买卖所附带的条件。附录B主要是针对对于定金所产生的利息应返还给买家金额的多少进行规定。

值得一提的是，在买卖房产的交易中，买家经纪的佣金是由卖家支付的。也就是说出售房产的人在地产经纪处挂牌出售时，地产经纪与卖家谈好佣金及佣金比例。买家并不直接付给他/她的地产经纪佣金。

一个完整的购房程序下来，不光有主合同，授权文案，还有修改文案。每一步都需按标准的法律程式进行。



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【嘉德置业】什么是房产转让合同？与房产买卖合同有什么不同？


房产转让也是一种房产销售交易，是指：某个物业的原始买主在Closing房屋交接日之前可在不违反房产买卖合同的前提下将物业转让给另外一个买主（受让人）。

在安省，房产转让的情况在楼花市场比较常见，在现房销售市场中并不常见。



为什么会出现房产转让的情况？是否合法？

在建楼花建成之前或现房交接之前，原始买主的家庭状况或经济状况可能发生改变，或由于其他的一些原因，导致他们想放弃拥有某个物业，为避免违反房屋买卖合同而产生高额的经济损失，原始买主可以找到另外一个买家签署房产转让合同，在不改变房产买卖合同的前提下完成合法的房产转让。


土地转让税由谁来支付？会不会产生其他的税？

土地转让税需由受让人来支付，也就是最终房产拥有者来支付。

如果原始买主在房产转让交易中获得了利润，则原始买主需要将获得的利润上报税局，缴纳一定的所得税。


在房产转让交易当中，原始买主和受让人如何保护自己？

与任何合同一样，签字后，房产转让合同同样具有法律约束力。因此在签署房产转让合同之前双方都应通读合同上的内容，并且找到专业的地产经纪解释合同中的各项条款。


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【嘉德置业】石棉是什么？对人体有害吗？如何处理？


什么是石棉？

石棉是岩石上天然产生的一种矿物纤维。通常是白色的，在过去的几十年里，石棉被用作住宅或其他建筑的隔热和防火材料。提起石棉， 大陆背景的朋友可能并不陌生。因为在中国，无论大街小巷还是农村城市，到处都能看到用石棉瓦搭起的简易工棚。其实石棉的作用远不止这些，作为一度被工业界称为“食盐”的石棉，它具有保温、隔热、防腐、耐碱、纤细、柔软、纤维程度高、吸附性强、加工性能优越等特性。曾经广泛用于世界各国20多个工业部门，涉及产品2000多种。可以说，在我们日常生活中或多或少都有石棉的影子。



石棉对人体有害吗？

由于石棉纤维体积较大，吸入后不易排出。石棉纤维如果被大量吸入，会沉积并停留在肺里，造成肺部结疤和发炎。经常或长期接触空气中的高浓度石棉，会对健康有所损害，增加人体患病的风险。

当然也取决于吸入量，以及吸入者的生活方式( 比如否吸烟或患有肺部疾病)等因素。吸入石棉导致的疾病往往经过多年才会显现出来。平均来说吸入石棉后15至30年才会发病。可能导致的疾病有石棉沉着病(Asbestosis)， 间皮瘤(Mesothelioma)， 肺癌(Lung Cancer)。



石棉在北美民宅中的应用：

由于石棉自身的优点，以前曾被用于许多建筑材料，如 隔声材料、沥青产品、保温材料、隔热材料、防火阻燃材料、石棉瓦、石棉管道等。因此对于大部分房屋而言，家中含有一些石棉制品是不奇怪的。

1：房屋的取暖系统（Heating System)：包括蒸汽管道、热水管道、锅炉的密封 以及气暖系统(Furnace System)的管道，石棉制品常被用着保温材料包裹在这些设备的外面。

2：阁楼 (Attic)：常用的是一种 蛭石保温材料，相对于其它的保温材料而言(如玻璃纤维、纤维素)，这种保温材料用于阁楼的比例偏低。近几年研究发现，有一种品牌的蛭石保温材料可能含有石棉，它是来自美国Libby Mine in Montana 以 Zonolite Attic Insulation 为商标而销售的保温材料。

3：外墙围护 (Siding)：通常是用石棉和水泥做的板，用在外墙的围护上，作用与其他围护材料一样。此板较薄且板底呈波状。

4：屋顶 (Roofing)：通常是用石棉和水泥做的板,也有石棉用于沥青瓦片(Asphalt Shingle) 和 沥青卷材(油毛毡)。

石棉应用于建筑材料的例子还有很多，这几个仅是说明而已。



如何规避风险？

正常情况下，石棉制品对人体没有危害。只有当石棉纤维从石棉制品中逃逸并漂浮在空气中，人们吸入后才可能对人体造成影响，因此，只要石棉在制品中处于“休眠”状态，就不会产生严重后果。如果怀疑家中有石棉制品，最好的办法就是不扰动它，不破坏它(Leave it alone, and doing nothing is the best approach)。

如果可疑的石棉制品已经破损，请不要进一步把石棉或材料弄散，因为这有可能导致产生更多的石棉尘埃，遍布屋内。家庭成员和宠物都应与石棉保持距离。安全和经济的方法是修补它或用其它材料覆盖它。如果想彻底解决，首先请专业人员鉴定是否真的含有石棉，若有再请专业公司来清理。

如果您不得不处理家中已破损的少量石棉材料，可以遵循以下步骤，以保护您和他人的安全。

1. 整个处理过程中，要一直穿戴面罩，手套和一次性连身防护服，防护服的袖口和裤脚处应系紧。
2. 小心地用隔尘布和密封的塑料护罩隔离工作区域，控制灰尘飘散。
3. 小心地打湿石棉材料，防止造成更多石棉尘埃。
4. 用湿布除尘，切勿使用吸尘器。
5. 将石棉废料装在密封的塑料袋中，联系政府的废料处理部门。
6. 将使用过的面罩，手套，防护服等丢弃。或分开洗涤。完成工作后淋浴。

需要说明的是，鉴定是否含有石棉需要在实验室显微镜下完成，这已超出验房师职责范围。如果你想获得更多这方面的信息，可以咨询环境领域方面的专家。



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【嘉德置业】加拿大住宅产权分几类？


“衣食住行”是每个人必不可缺的东西。谈到“住”，在加拿大拥有一套自己的住宅，相信是绝大多数移民朋友最大的愿望。随着加拿大房价的上涨，尤其是大多伦多地区近年来房价的激增，很多海外投资者也被吸引加入了买房大军。但是加拿大的物业与中国的物业不同，在加拿大看房、置业之前，最好先搞清楚加拿大房产与国内房产在产权上的区别，以及加拿大住宅都有哪些分类。

今天嘉德小编就来为大家简单介绍下加拿大住宅产权的分类。



加拿大房产产权分为以下几类：

Freehold – 自由产权。屋主拥有房子及地皮的产权，需自行负责物业的剪草、铲雪、维护等工作。主要有独立屋、半独立屋、镇屋、连屋等。房主如果想要对房子内部进行改造则需要满足有关建筑、消防、电力等要求，一般无需上报政府备案；房主如果想要对房子进行翻建，外部搭建，或改变房子的用途，则需政府批准后方可进行。

Condominium – 共管产权。物业室内部分属私人所有。走廊，电梯，楼梯，等属于所有业主共同拥有。室外的保养、维护工作都是由物业管理公司负责，屋主每月需按照物业面积大小支付相应的管理费。

Freehold Condominium – 自由共管产权。以镇屋、连屋为主。业主拥有房子房子的全部产权，包括外墙，屋顶，车库等。而一些公共设施如车道，附属花园，康乐设施等，则属于共管范围。所以，业主每月仍要交付一定的管理费用。



加拿大住宅和土地的拥有年限是多久？

在加拿大物业和土地的产权都是永久产权。但每年需要缴纳一定的地税（Property Tax）。

在加拿大，规定个人对私有房屋、土地拥有充分自由的支配权及继承权。在加拿大几十年甚至上百年的房子很常见。造成这一现象的一个重要原因就是永久产权制度。在加拿大，一旦拥有了某一房产，就可以终生拥有包括土地在内的产权，并代代相传。

下一期嘉德小编还将跟大家谈谈加拿大住宅类型的分类。



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【嘉德置业】图解-加拿大住宅都有哪些分类？


继上一次跟大家简单介绍了加拿大住宅的产权后，今天嘉德小编就来为大家介绍下加拿大一些常见的住宅都有哪些类。

Detached-House 独立屋

独立屋是加拿大最常见的住宅类型。一般主要分为Two-Storey Detached-House（二层独立屋）和Bungalow（平房），也包含三层独立屋和一些其他形式的独立屋。

• Two-Storey Detached-House二层独立屋

• Bungalow 平房

Semi-Detached 半独立屋

半独立屋是相邻的两个住宅建造在同一块地上，并共享一堵墙。相比于独立屋，同一区的半独立屋价格要比独立屋低很多。



Link 连屋

连屋大多是两层，在外形上与独立屋没有什么不同，只是两户外墙之间的间隔较小，一般仅能容一人侧身通过。房屋的基础有一部分或者全部与另外一户相连，有的连屋也有两户的车库连在一起的。





Condo-Townhouse 镇屋

镇屋的房主拥有自己居住单位的产权，但是要与其他单位的住户共同拥有住宅区内的公共设施。公共设施由物业公司负责管理，业主需要每月支付相应的管理费。



Attached/Row/Townhouse排屋

排屋和镇屋在外形上没有什么区别，主要在房屋的所有权形式上有所区别，产权形式上比较自由。排屋的业主拥有自己居住单位的所有权，不与其他单元的业主共同拥有小区内的公共设施，不需要支付管理费，也称为Free Hold Townhouse（无管理费镇屋），一般在价格上也要比Condo-Townhouse要贵一些。



Condo 公寓

公寓这种住宅形式在人口密集的市中心区域最为常见。房主拥有自己居住单位的产权，但是要与其他单位的住户共同拥有大楼内的公共设施。公共设施由物业公司负责管理，业主需要每月支付相应的管理费。公寓的公共设施一般会比Condo-Townhouse（镇屋）更齐全，例如健身房，游泳馆，公共图书室，等等。



这篇文章只是简单为大家介绍了下加拿大最常见的住宅类型。其他类型的住宅例如Mobile Home（移动房屋），Residential Commercial Mix（商住一体房屋），Cottage（相间屋），Farm House（农场）等并没有提到。如果大家对这类房屋感兴趣也欢迎联系嘉德经纪咨询。



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【嘉德置业】大多伦多地区2017年2月房市报告


多伦多地产局（RECO）主席Larry Cerqua声称，大多伦多地区在2017年2月份通过MLS系统共有8014套住宅成交，同比2016年2月增长了5.7%。



（数据来自多伦多地产局）

尽管过去一年的数据显示购房者的数量有明显的增长，但是2017年2月份进入MLS系统中待售的房屋数量同比去年下降了12.5%，只有9834套房屋进入MLS系统待售。



（数据来自多伦多地产局）

MLS®HPI 复合基准价格较2016年2月上涨了23.8%。同时，平均售价同比增长了27.7%至$875,983。低层住宅，尤其是独立屋在年增长率上继续保持最强。公寓的房价也有显著的增长。



（数据来自多伦多地产局）

TREB的市场分析总监Jason Mercer也讲到：“上市房屋数量的减少和买房者人数的增多，无疑导致了我们目前低层住宅和高层住宅市场的双重房价上涨，预计本年度大多伦多地区的房价将有非常强劲的涨幅。”

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【嘉德置业】神马是“租售比”？神马是“投资回报率”？


经济学原理抛出的第一个规律，叫租售比。

租售比是神马？经济学的解释是，"房屋租售比" = "每平方米建筑面积的月租金"/ "每平方米建筑面积的房价"。

用人话说一下吧，倒过来计算，售租比更容易理解一点。就是用房子的价格除以每个月的租金，看你靠租金，多少个月能收回来购房成本。



经济学中的国际经验是，售租比为200:1—300:1的区间是比较合理的，也就是你靠着房租17—25年能把购房成本收回来。

"经济学原理"自信满满地说，当售租比高于300:1，达到400:1、500:1时，房地产泡沫已经显现。你买个房子，靠租金40年才能收回成本，有这个必要吗？



"经济学原理"扔出了第二个金子般的理论，房价收入比。

北京的白领月入1.2W,要不吃不喝15年，才能积攒下一套老破小的首付。要不吃不喝30年，才能积攒下一套学区房的首付。

也不知道熬得精疲力竭的30年后，还能不能造出一个去住学区房的娃。

"经济学原理"翻翻白领们的工资条，看看北京的房价，自信地说"这明晃晃的泡沫你们还看不见吗，我就不信他们还能买房，又不是修长城，有这么拼么"。

他们真的有这么拼！

想带"经济学原理"去一趟冬日早晨的燕郊，从国贸一路向东，开36公里，到达燕郊。北京土著们从不把那里当成北京领土不可分割的一部分，但那里有另一面的北京。

凌晨五点的北京，寒风凛冽，814公交站前长长的队伍，老人们全副武装，吐出白色的哈气，站在那里，为要坐这趟公交车上班的孩子们排队。



未完待续……

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【嘉德置业】多伦多公寓市场火爆，好地点Condo涨幅远超独立屋！


据多伦多房地产局TREB（Toronto Real Estate Board）早前发布的数据，今年第一季度房屋交易量增加的主要推力是GTA地区Condo卖得相当红火。

市府首席城市规划师Jennifer Keesmaat表示，现在市中心居住的人口已经达到275,000，估计未来20年要翻倍。为满足这个需求，市中心公寓的建设速度相当快，几乎每两年相当于建设一个中等城市，与京士顿（Kingston）的大小差不多。

实际上在市中心的内核，包括King West, Queen West, City Place以及娱乐区，已经是高楼大厦林立，而泛美运动会之后，运动员村这一块也已经成为公寓社区。



现在开发商们把眼光放到两个区域：

一是西起Bay，东至Parliament，北起Bloor，南至Lakeshore的区域，这里将建包含38,000个单位的74幢公寓楼。虽然这个区域不过4.5平方公里，却包括了央街在内的多伦多最繁华区，由于寸土寸金，这里的公寓楼平均会有43层，其中高达95层的最高公寓楼将建在央街最南端。

再是上述区域北面的Yonge夹 Eglinton地区，随着新的 Eglinton穿城轻轨完工及运行，必将吸引数万居民，而沿轻轨的公寓楼也将顺势拔地而起。



嘉德置业推出的地铁公寓，由于跟约克大学只隔一站，也引起抢购。





嘉德置业推出的Yonge/Hwy7公寓，密西沙加M-City，Mills Square一开盘也引起广泛抢购。

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【嘉德置业】用数据说话 – 2017年3月多伦多房市报告


根据多伦多地产局2017年4月5号公布的最新数据，多伦多地产局主席Larry Cerqua声明：在刚刚过去的3月，共有12,077套住宅通过MLS系统成功售出，这个数据相比于2016年3月增长了17.7%。公寓和独立屋的涨幅强劲！



虽然2017年3月在MLS系统上上市的房屋数量同比2016年3月有15.2%的上涨，但是上市房屋的数量增长情况仍低于成交量的增长情况。多伦多地产房市仍处于严重的供不应求状态！

多伦多地产局主席Larry Cerqua还提到，买家之间激烈的竞争使大多伦多地区房屋价格持续加速走高。独立屋价格增长33.4%，半独立屋价格增长34.4%，镇屋价格增长32.9%公关公寓Condo价格增长33.1%。


（数据来自多伦多地产局）


（数据来自多伦多地产局）
值得一提的是，2017年3月大多伦多地区房市的数据统计报告显示共管公寓Condo的成交量增长了23.9%，涨幅为所有住宅类型最高。平均价格也增长了33.1%，达到$518,879，涨幅与独立屋涨幅几乎一致。很多地理位置优越的Condo价格涨幅甚至远远高于独立屋的涨幅！

多伦多地产局的市场总监Jason Mercer也表示多伦多房市供不应求的状况还将持续很长时间！

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【嘉德置业】准备换房，先买房好还是先卖房好？


换房是所有业主都会考虑到的问题。很多家庭在有了孩子之后都需要换一套大一点儿的房子来居住，也有很多老人退休后选择换一个小一些的房子来居住。当你有了换房打算的时候就一定会考虑到这样一个问题：“我应该先买房还是先卖房呢？”

今天嘉德小编就来跟大家简单分析一下先买房好还是先卖房好。



其实对于先买房好还是先卖房好并没有一个直接的正确答案，各自有各自的利弊。在你下定决定之前一定要权衡好，因为不论你如何选择，你都会面临在一个时间段内同时拥有两套房产或没有房产的状况。

在下决定之前建议跟你的地产经纪商谈，按照您真实的家庭需要来做决定。

先买房

先买房可以让您有更加充裕的时间去选在自己喜欢的房子。如果没有抢到Offer也不会有太大的压力，因为你依然有时间去等待下一个也许更好的机会。

先买房当然也有弊端，就是如果你没有很快的卖出你现有的房子，你将同时拥有两套房产。且不说每个月要缴纳多一倍的水电地税费用，更严重的是你在申请贷款上可能会非常艰难。

虽然在买房的Offer上可以备注要先卖掉自己的现有住房的条件。但这将让你的Offer毫无竞争力。

先卖房

如果先卖掉了现有住房则不需要担心同时拥有两套房产可能产生的风险。另外先卖掉了房子也可以清楚的知道自己可在买房时支付多少钱，就可以更好的规划自己的预算。

当然如果你没有在之前房子的交接日之前买到心仪的住宅，则可能会面临“无家可归”的尴尬境地。

当然，无论你如何选择，最好跟一个有经验的专业地产经纪进行商谈，综合您的个人情况以及选择可能产生的风险给出最合理的计划。



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多伦多买房分几步？


在多伦多买房一直是很多移民朋友和投资客们常常谈起的话题。

随着多伦多房价持续稳定上涨，越来越多的移民和海外居民选择在多伦多买房自住或投资。更多的新移民和留学生都加入到了多伦多买房大军中来。然而，很多朋友由于是在第一次在多伦多买房，对这边的买房流程不甚了解，常常因为不懂而产生多余的顾虑，耽误买房进度。小编在这里对多伦多买房流程做一个简单的介绍，希望对大家有所帮助。



在多伦多买房分几步？

在多伦多买房，程序上可以简单分为：1. 买房前准备2. 找房 3. 下Offer 4. 交定金 5. 申请贷款 6. 验房 7. 请律师办理过户 8. 办理房屋保险 9. 交房前看房 10. 交首付款和其他款项 11. 交房取钥匙。

1.买房前准备

在多伦多买房前，很重要的一点就是做好预算，按照预算着手准备购房首付。如果没有提前做好预算，在找房时很容易看花眼，反而容易错过最适合自己情况的住宅。同时对区域房市状况也要有一定了解，例如：各区域房价，校区分布，问题社区分布，商场分布，交通情况等等。买房者当然也可以自己通过报纸，网络，朋友咨询等渠道来了解这类信息，不过通常效果不好，费时费力，也不见得能节省费用。建议大家找个专业地产经纪，由专业经纪帮您分析。

2.找房

找专业地产经纪带您看房，找到心仪的物业。

3.下Offer（谈价钱，签合同）

下Offer也许该算多伦多买房流程中最重要的一步了。这一步一定要专业经纪帮助，经纪可以帮助你分析应该给什么样的价格，是否需要添加条件来维护自己的利益（常见的有：贷款条件，验房条件，交房日期条件，大楼管理文件条件，等）。

由于多伦多买房目前还处于卖方市场，通常卖方不希望买方在Offer中添加条件，因为条件越多买方反悔的可能性就越大。所以经常有卖方宁愿接受价格不是最高但是没有条件的Offer。无条件的Offer一旦被双方接受就具备法律效应，不可以随意解除。所以在去掉条件前建议买家一定做到心里有数，避免不必要的损失。

4.交定金

与卖家谈好Offer后，需要在24小时内交付购房的定金，现在都是要求银行本票Certified Cheque或银行汇票Bank Draft，收款人是卖方经纪所在地产公司。定金的额度是Offer里面谈好的，一般是房价的5%左右。

5.申请贷款

可以去银行或找贷款经纪Mortgage Broker申请贷款，通常需要准备的资料有：买房的Offer，有关房屋的信息资料Listing Sheet，工作收入证明，首付款（存款）证明，身份证，等。另外很多银行要求买房人在缴纳了首付以后银行账面所剩的余额能维持半年以上的日常生活（包括每月还贷，地税，能源费，等）

如果资料完备，通常1-2个工作日就会有结果。申请贷款就怕资料不全，来回反复，耽误时间。

6.验房

在多伦多买房，尤其是二手房，最好还是可以验下房，做到对房屋质量心中有数。关于验房，可以在下Offer前就验好，这样在下Offer时就可以去掉验房条件。当然也可以在下好Offer后验房。可以自己找或让你的地产经纪给你推荐一个验房师。要确认验房师有OAHI（Ontario Association of Home Inspectors）证书或北美验房协会证书。验房师在验房过程中通常会说些房屋需要维护保养的事项，并给出验房报告。

7.请律师办理过户

在多伦多买房需要请律师办理过户手续，办理时需要提供的资料有：买房的Offer，房屋信息资料，有效身份证。通常律师除了办理款项交接，过户等法律事项外，也可以帮买家办理水，电，煤气的开户手续。买房人也可以打电话自行办理水，电，煤气的开户手续。

购买共管类物业，如Condo及有管理费的Townhouse，也要请律师看看管理公司文件Status Certificate，听取律师意见。

8.办理房屋保险

房屋保险是一定要买的，一定要在交房日Closing Day前办好，否则银行不会放贷，无法完成交割。

保险通常通过电话就可办好，不需要亲自去保险公司。

如果购买的是公寓Condo，由于楼道，大堂等地区管理公司都有买过保险，一般不购买房屋保险不会影响交割。

9.交房前看房

交房前通常卖方会允许买方再看1-2次房。通常是测量尺寸，好去购买家具，了解下房屋内一些设备的使用，检查房屋内状况是否良好，之前卖方答应的事是否做了，谈好的家具是否都在，等等。

10.交首付款和其他款项

交房前1-2天，律师会通知买方将购房首付款交给律师楼。还有其他费用包括律师费，土地转让费，地税，等等。

11.交房取钥匙

房屋交割日，通常到下午3点以后才会取到钥匙。一般按照合同，卖主可以在房子里待到下午6点钟才离开。安排在交房日就搬家具的买家要注意，很可能卖家还在屋里，或是还没搬完家。如果一定要交房日就搬家具的话最好跟卖主先进行协调。

以上就是小编简单整理的多伦多买房流程，希望对大家有所帮助。在后续的文章中小编也会对多伦多买房中的一些常见问题，和一些买房常识做简单的介绍。



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【嘉德置业】多伦多买房都要检查什么？


随着多伦多人口的上涨，多伦多的住房市场一直处于供不应求的状况，多伦多房价每年也都在稳定的持续上涨。持续上涨的多伦多房价也吸引到越来越多的海外投资者加入了买房大军。然而很多买主都是第一次在多伦多买房，对多伦多买房并不了解，或一知半解、道听途说，做不到心中有数。小编在之前的文章中已经为大家分享过多伦多买房流程，今天嘉德小编就为大家分享一下多伦多买房验房时都要检查什么，希望对大家有一定的帮助。



在多伦多买房前或买房期间，买房人都可以雇佣验房师对房屋进行规范的质量检查。这样就可以做到对购买的房屋心中有数，避免日后因为买到问题房而支付高昂的维修费用。



在多伦多买房除了需要雇佣验房师验房以外，买房人自己在看房时也可以对房屋进行简单的检查。

• 砌砖和烟囱的缝隙：检查烟囱外部的砌砖，若前传破裂、脱落、粉碎，或砂浆开始崩裂，日后的维修费用可能很昂贵。
• 平台和门廊：检查木质材料是否有腐蚀的迹象。木材是否有开裂，开裂的区域很可能会导致大面积的损坏。
• 配电系统：如果买老房子，应检查配电板是否有升级。如果配电板或维修卡上注明的是200安培，则表示升级过。如果配电板上注明为60或100安培，则尚未升级，不足以满足如今的用电需求。
• 地板：检查地板的材质。如果是实木地板，是否需要打磨和抛光。很多买主因为不喜欢现有地板的颜色又或是地板上有太多划痕选择对地板重新打磨和抛光。建议大家在卖房前提前了解下维护的市场价。另外如果选择对地板进行处理，最好选在房屋空置期间进行。
• 供暖：检查暖炉年份以及供暖所用的能源类型。天然气通常是最便宜的。另外电热也是加拿大常见的供热能源，但费用略高。另外很多房屋也采取了地热的供暖形式，费用也更加高一些，如果是地热的供暖方式在房屋的墙壁上可以找到地热的温度控制器。
• 隔热层：隔热层的存在可以使房屋冬暖夏凉，如果房屋使用的是比较旧的灰泥墙，则隔热效果可能稍差，甚至完全起不到隔热效果。加装隔热层费用可能很高，但是长远来看可以省下可观的供暖费用。
• 车库和车道：检查车库的密闭性，检查车库是否有被水泡过的痕迹（尤其是半地下室式的车库，如果车库外的排水系统堵塞就很可能进水）。查看车道是否有变形和损坏。
• 通风管道：检查管道系统的材料。管道系统应为铜焊的钢管或PVC管。如果是铅管，则表明管道已经老旧，将来需要升级。
• 屋顶：查看屋顶状态是否良好，屋顶通常可维持20-15年完好。有些迹象会表明可能需要对屋顶进行更换或维修。检查烟囱附近及屋内顶层天花板上是否有漏水或出现漏水痕迹。
• 供水管和排水管：目测是否有漏水及发霉的痕迹。由于供水管和下水管不都曝露在外侧，买房人很难通过观察来判定水管没有泄露，所以嘉德小编还是建议大家雇佣具备资格的验房师进行专业检查。
• 门窗：检查门窗的密闭性，如果房子用的窗户仅有单层玻璃肯定是需要更换成隔温隔音效果更好的双层玻璃。

以上是嘉德小编总结帮大家总结了一些多伦多买房检查房屋质量需要看的地方。当然，想要彻底的了解房屋是否存在质量为题，大家还是需要聘请专业的验房师对房屋进行专业彻底的检查。



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【嘉德置业】多伦多卖房维护清单CHECKLIST！

经常有业主来嘉德置业咨询卖房事宜，例如如果我要卖房需要做哪些维护和改进？

今天嘉德小编就简单跟大家介绍下卖房前业主对房屋需要做哪些维护和更新，希望对大家可以能有些帮助。



卖房前我要做些什么维护和改进呢？

首先要做好“表面工作”：

业主在卖房前至少要对房屋进行一定的“美容”，例如：重新粉刷墙壁，修补裂缝，去除异味，房屋清洁，地毯清洗，更换房屋内的照明，将家具针对每个房间的功能进行摆放，等等。嘉德小编认为做好起码的“表面功夫”才能给看房者留下一个好的第一印象，这对房屋的顺利卖出可以起到很大的帮助。



其次最好对房屋进行一定的装修和维护。尽量对买家容易接受，并乐意出钱购买的装修项目上进行更新。例如：

1. 地下室装修或翻新，一般可以将装修的花费加到房价上面。

2. 厨房，卫生间台面更换成石头台面，费用不高，但是效果很好。

3. 地毯换实木地板。很多买主更喜欢实木地板，因为相对于地毯，实木地板更好打理。

4. 厨房橱柜和地面翻新。如果橱柜过于老旧，或已经损坏，建议屋主对橱柜进行翻新，效果不错，装修花费也可以加到房价上面。

5. 更新家电，例如炉头，冰箱等的更新。检查未更换的家电是否都可以正常使用。

6. 刷墙，刷门。

7. 屋顶的维护和更换。

8. 检查窗框和墙体间的封闭是否完好。

9. 检查水管是否有泄露。



有些装修和更新多数买家并不看重，不建议房主在这些项目上多花钱。例如：

1. 园艺，将院内植物修建整齐即可，不需要花钱设计装饰。特别是冬天卖房，白雪覆盖，根本看不到。

2. 泳池，由于个人喜好，一半以上的买家并不愿意因为有泳池而增加购买价格。所以小编也不建议大家在这里多花钱。

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【地产知识】什么是房产转让合同？与房产买卖合同有什么不同？


房产转让也是一种房产销售交易，是指：某个物业的原始买主在Closing房屋交接日之前可在不违反房产买卖合同的前提下将物业转让给另外一个买主（受让人）。

在安省，房产转让的情况在楼花市场比较常见，在现房销售市场中并不常见。



为什么会出现房产转让的情况？是否合法？

在建楼花建成之前或现房交接之前，原始买主的家庭状况或经济状况可能发生改变，或由于其他的一些原因，导致他们想放弃拥有某个物业，为避免违反房屋买卖合同而产生高额的经济损失，原始买主可以找到另外一个买家签署房产转让合同，在不改变房产买卖合同的前提下完成合法的房产转让。



土地转让税由谁来支付？会不会产生其他的税？

土地转让税需由受让人来支付，也就是最终房产拥有者来支付。

如果原始买主在房产转让交易中获得了利润，则原始买主需要将获得的利润上报税局，缴纳一定的所得税。



在房产转让交易当中，原始买主和受让人如何保护自己？

与任何合同一样，签字后，房产转让合同同样具有法律约束力。因此在签署房产转让合同之前双方都应通读合同上的内容，并且找到专业的地产经纪解释合同中的各项条款。



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【嘉德置业】安省海外买家买房税是什么？9点详解！


1.什么是安省海外买家买房税？

为了稳定安省房价的增长，安省政府效仿BC省对外国人买家征收海外买家买房税。安省政府取了一个委婉的名字（Non - Resident Speculation Tax）也叫NRST。

对于不是加拿大公民或永久居民的个人及外国公司在安省指定地区购买住宅，需要缴纳15%的海外买家买房税。



2.外国人在安省的哪些区域购房需要交海外买家买房税？

在整个安省的大金马蹄地区（GGH）买房需要加纳15%的海外买家税。GGH区域包括：Brant，Dufferin，Durham，Haldimand，Halton，Hamilton，Kawartha Lakes，Niagara，Northumberland，Peel，Peterborough，Simcoe，Toronto，Waterloo，Wellington and York。请参阅下方地图。



（图片来自安省财政厅）



3.什么时候生效？生效期之前买的房子还没交割有影响吗？

安省的海外买家买房税在2017年4月21日正式生效。

如果是在2017年4月21号之前签定的买房合同（不论楼花或现房）但是在2017年4月21之后交割，不需要缴纳安省海外买家买房税。



4.外国公司在安省买房也受影响吗？

除海外买家个人以外，外国公司在安省买房也需要家缴纳15%的海外买家税。这里提到的外国公司是指：

• 不在加拿大注册；
• 在加拿大注册成立，但由外国国家或其他外国法人全部或部分控制，除非该公司的股份在加拿大证券交易所上市；
• 外国实体直接或间接控制的公司；

5.是不是买房人有一个是加拿大公民，永久居民或加拿大公司就不用交这个税？

即使不是外国人，但是受外国人委托在安省买房，受益人是外国人，仍然要交15%的安省海外买家买房房税。

多人联名合买一套物业，只要有一个买主是外国人依然要交15%的安省海外买家买房税。（配偶为特例）



6.夫妻合买物业。一方是外国人，另一方是加拿大公民或永久居民，要交安省海外买家买房税吗？

加拿大公民或永久居民与外国人配偶联名在安省买房，可以免除15%的海外买家购房税。

如果是同居关系（common law）则需证明同居至少3年以上才可免除15%的海外买家购房税。

（详情可参照加拿大家庭法的第29条）



7.安省的海外买家买房税适用于哪些物业，不适用与哪些物业？

安省海外买家买房税适用于一般的住宅类型，例如：独立屋，半独立屋，连屋，联排，镇屋，公寓。

安省海外买家购房税不适用与超过6个单位以上的出租公寓楼，农用地，商业用地或工业用地。



8.正在办移民，到哪个阶段可以不交安省海外买家购房税吗？

海外买家如果正在办理移民，并且在买房前已经收到安省移民局的省提名信（nominee who receives confirmation under the Ontario Immigrant Nominee Program）则可以免交15%的安省海外买家买房税。

如果办理的是其他省的移民项目或联邦移民等。在真正成为加拿大公民或永久居民之前在安省买房必须缴纳海外买家买房税，但是可在移民通过后申请返还。



9.安省海外买家买房税返还是怎么回事？什么人可以获得返还？

海外买家在安省买房后，在这套物业是自住房且没有卖出的前提下，满足以下任意条件后可以申请返还之前缴纳的海外买家购房税。

返还时政府还会额外返还一定的利息，利息按照“土地转让税法”规定的退税率计算。

• 海外买家在安省购房后的4年内成为了加拿大公民或永久居民；
• 海外买家在安省买房后在安省以全职学生身份学习2年以上；
• 海外买家在安省买房后在安省全职工作1年以上。

今天关于安省的海外买家买房税，嘉德小编就简单介绍这些。如果大家还有任何相关疑问欢迎联系嘉德经纪咨询。



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【地产资讯】温哥华地产强势反攻，多伦多房价的下一次大涨还会远吗？


继温哥华推出买房购置税后，安省政府近期也效仿推出了海外买家买房税的政策来稳定房价增长。

短期的稳定期过后，共管物业，尤其是公寓带领温哥华地产强势反攻。照此推算，估计多伦多房价的下一次涨幅也不会太远了。





俗话讲“他山之石，可以攻玉”，就是借鉴其他地区相似的经验可以预测本地区的发展趋势。借鉴了温哥华房屋市场近期的数据，相信多伦多地产现在互相观望的态势会很快过去。大家要赶在冷静期结束前抓紧上车了！

在温哥华地产局上个月的市场数据报告中，独立屋、城市屋、公寓三个单方面的销存量比：独立屋为26%，城市屋为58.2%，公寓为82.2%。共管式房屋（城市屋和公寓）在整个市场成交量中所占有的比例：过去4个月来，共管式房屋的成交量，占有市场总体成交量的68.5%，比去年同期上升了10.3%。此外，还分别强调了过去3个月来公寓、城市屋、独立屋的累计升幅，分别为：8.2%，5.3%，2.8%。

这三个数据表明：

共管式房产，尤其是公寓，由于房屋的可负担性原因，公寓单元是现阶段市场上最为活跃、升幅最大的房地产交易品种。

过去十多年来，当我们的华人开发商致力于豪宅开发时，而本地开放商一直致力于可负担能力范围内的住宅开发，步步占尽了市场的先机。

今年年初多伦多的公寓以及共管镇屋物业也都遭到众多买房者的哄抢，公寓及共管镇屋价格猛增，好地点的公寓价格涨幅远远超过独立屋涨幅。这同时也引爆了多伦多公寓楼花的抢购风潮。

如果说2013至2016年之间市场的升势源于独立屋市场的向上拉动作用使然，那么，这一次市场开始重拾升势，百万以内的各类房屋将作为领头羊，从底部夯实基础，推升整个市场的价格系统。

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【嘉德置业】《房产买卖合同》你弄明白了吗？

在多伦多，当我们想买卖物业时，买方和卖方都需要在房产买卖合同上签字。

那么，在这过程中，有多少人认真研究过合同上都写了些什么呢？它是怎样保护我们的利益的？今天嘉德小编就来跟大家谈一谈《房产买卖合同》。



多伦多的房产买卖合同，是由OREA安大略省地产协会联合TREB多伦多地产局制定的专用合同，而且要求必须使用最新版本，文件里面主要分为三部分：主合同，副表，修改/删除条款文件。在该合同未经双方签署同意之前，我们称之为Offer。

在主合同中列有多项条款。这些条款中涉及了几个具体的时间日期：分别是买家下offer的日期；合同有效期；交房日期；产权调查的日期；offer接受日期以及offer中的条件截止日期。

offer有效期：讲明了对方需在规定时间给予答复。超过有效期，则offer失效。卖家经纪收到offer后，会与客户进行沟通，看是否需要调整。如果卖家要求对买家发来的Offer进行调整，卖家经纪会对于买家发出的合同进行修改，并送还给买方，称之为Counter offer。

交房日期：买家将在交房日期拿到钥匙。在此日期之前，并不可以进行装修，暂放物品。在交房前，买家应有一次或一次以上的机会去看房。（附录中应注明）。一般最后一次看房时间为交房期的前1-3天，以检查所购房产的是否以按合同要求清洁/施工完毕，合同中所提到卖家留下来的东西是否都在。合同中也应注明所留物品的具体记录。签合同的时候需注意。看房子时有些希望卖家留下来的物品都需要问清楚，写进合同才可生效。

产权调查的日期：一般律师会为买家代理相关的产权调查，无需担心。

Offer中的条件截止日期：在这个日期之前，如果买家已经取消掉条件，则该合同正式成立。在取消掉条件之前，则是通常讲sold on condition。这里的condition一般包括贷款和验房条件。双方可根据自身的情况在合同中加入另外一些适当的条件。



价格，具体内容和交房日期都可以谈判。在买卖双方的交涉中，必须有书面证明才能受法律保护。

如果需要在合同中去除或新增任何条款，一定要买卖双方签字同意才可成立，称为合同修改书（Amendment），另一种只是减去一些条件则称之为Waiver。当买卖双方收到取消书Waiver或者取消条件的修改书Amendment时，整个交易才真正达成共识，交易才真正意义上的成立了。

如为共管物业（Condomium）则一般需卖家出具Status certificate给买方，通过律师进行检查，如有问题也需加入Amendment，或重新考虑该房产。

所以，如果买家不同意取消条件，则合同不可成立，买家通常有权退房，并退回定金。

当然，有无条件，条件多少，则由买家最终决定。

附录又分为A, B两部分。附录A主要是对于房屋中动产的一些特别注明，比如这些动产必须工作正常。还有买家需支付余额，以及买卖所附带的条件。附录B主要是针对对于定金所产生的利息应返还给买家金额的多少进行规定。

值得一提的是，在买卖房产的交易中，买家经纪的佣金是由卖家支付的。也就是说出售房产的人在地产经纪处挂牌出售时，地产经纪与卖家谈好佣金及佣金比例。买家并不直接付给他/她的地产经纪佣金。

一个完整的购房程序下来，不光有主合同，授权文案，还有修改文案。每一步都需按标准的法律程式进行。



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【嘉德置业】用数据说话 - 2017年5月多伦多房市报告


多伦多地产局董事会主席Larry Cerque表示，2017年5月共有10,196套物业通过MLS成功售出。同比2016年5月的报告，独立屋的销售量下降了26.3%，公寓的销售量下降了6.4%。

虽然5月份房屋的销量同比2016年5月有一定的下降，但是全部住宅类型的平均价格仍然整体上涨了14.9%，达到$863,910加元。与低层住宅相比，共管式公寓价格的年增长幅度更加强劲。



（数据来自多伦多地产局）



（数据来自多伦多地产局）

数据显示2017年5月上市的房屋数量有明显增长，尤其是独立屋、半独立屋和无管理费的镇屋。共管公寓的上市数量同比2016年5月有一定的下降。

多伦多地产局董事会主席Larry Cerque表示，房屋上市数量的增加无疑会让买家们受益。但是尽管房屋的上市数量在5月有强劲增长，大多伦多地区住宅的库存水平仍然很低。5月末我们只有不到两个月的库存。这就是为什么房屋成交量减少，但是房价仍然持续上涨。



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【嘉德置业】他山之石 – 温哥华5月房市强势回归


大温地产局（REBGV）发布了5月份的地产销售数据。这个月的大温楼市几乎又回到了没有卖不掉的房子的状态。

总销量破4000！



5月份大温地产局总共销售了4364套房屋，这是半年多以来的新高。即便和最火热的2016年同期相比，也只下降了8.5%。比近10年的平均值高了23.7%，达到近十年5月份销量排名第三。

上市的房屋中31%的独立屋卖出，76.1%的联排别墅卖出，94.6%的共管公寓卖出。

温哥华地产局主席Oudil表示，在过去的2016年温哥华房市的主要推动力来自于Single-family Homes，而2017年很明显是联排别墅和共管公寓在做温哥华房市的主要推动力量。

2017年5月温哥华的住宅平均价格已经达到$967,500加元，同比2016年5月增长了8.8%，比2017年4月增长了2.8%。



独立屋的平均价格达到$1,561,000加元，同比2016年5月增长了3.1%，比2017年4月增长了2.9%。

共管公寓的平均价格达到$571,300加元，同比2016年5月增长了17.8%，比2017年4月增长了3.1%。



要知道，在15%海外买家税实施初期，温哥华跌幅一度达到30%-40%。在一段时间的回升后，大温地产的销量已经和去年接近。

继温哥华出台海外买家买房税后，安省也效仿推出了安省的海外买家15%买房税。如今大温地区房市强势回归，多伦多房市相应的反应还会远吗？



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【嘉德置业】在多伦多买房一定要找地产经纪吗？


很多新移民刚来到多伦多，对多伦多的买房流程并不是很了解。经常在买房前会有这样的疑问：在多伦多买房一定要找经纪吗？




其实，政府并没有规定说，所有的物业买卖都必须经过地产经纪来处理。也有一些卖家会选择私售。卖家自己花钱打广告，买家自己上门看房并协商，双方都满意就可以了。

值得一提的是，如果有地产经纪介入，地产经纪的佣金是由卖方支付的。也就是说买方只需要支付购房款就可以，不需要再额外支付经纪的佣金。所以买方完全可以找一个经纪，因为买方并不需要承担经纪的佣金费用。

如果确定不通过地产经纪买房的话，嘉德小编建议还是一定要找一个律师来审查合同，税务等一系列相关文件。



其实在加拿大，对房地产经纪行业的管理是很规范的。加拿大有全国性和各省份的地产经纪协会，在安省下面还有Ontario Real Estate College，有一个非常完善的教育体制。想做房产经纪的人必须到Ontario Real Estate College去上课，经过严格的考试，交纳相应的费用，并挂靠一家地产公司之后才能拿到地产经纪牌照。

地产经纪都需要遵守相应的行业规范和道德准则。对于不遵守行业规范的道德准则的经纪，都可以到地产经纪协会投诉，地产经纪协会依据条款追诉他的经济责任和法律责任。

同时，在多伦多，几乎全部的经纪都加入了多伦多地产局（TREB），TREB有着完善的资料库，地产经纪可以在资料库中调取房屋的历史信息，社区情况，类似房屋近期交易情况，等等。而且专业的地产经纪每天都在为自己的客户寻找房源，信息无疑更加的全面和权威。

有的买家可能会认为，羊毛出在羊身上。虽然经纪的佣金是由卖方来出，但还不是出在房屋的成交价里面，如果不找经纪是不是就可以把这部分钱砍下来呢？看起来是没什么错，但是如果不找经纪买房的话，首先只能在少量的私售房中打转转，而无法看到市场上更多的上市房屋信息；其次，没有经纪为你把关，没有近期同类型房屋的成交价做对比，你如何判断自己是买高了还是买低了呢？甚至，在自己没有买方经纪的情况下面对一个专业的卖方经纪，如何在谈判中为自己争取更多的利益呢？

其实地产经纪并不只是简简单单的在房产交易中以一个工具的形式存在，很多资深经纪都会根据客人的工作，家庭，财力等等情况来帮助客人分析需要的物业种类以及适合的社区。在以合理的价格拿到房子的情况下为客人争取更多的利益。另外，还会帮助客人介绍验房师，贷款专家，律师，甚至装修公司等等一条龙服务，让买家的整个买房置业流程更加方便。



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【嘉德置业】多伦多地铁将延至Yonge/Hwy 7


多伦多地铁将延至Yonge/Hwy 7，嘉德置业代理的沿线楼盘YongeParc的交通将更加便利，投资回报也会明显提升。

2017年6月16日，加拿大联邦政府及安省政府共同宣布，双方将联手投资Yonge街地铁北延至烈治文山的建设项目，以创造就业、增长中产阶层，并为一个强健、可持续的经济未来打造坚实基础。



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联邦卫生部长、万锦-多福区国会议员费普真(Jane Philpott)代表联邦基建及社区部长，与安省交通部长邓德华（Steven Del Duca）共同做出了上述宣布。

联邦国会议员伍凤仪（Mary Ng）、马万里（Majid Jowhari）、Deb Schulte、FrancescoSorbara，省议员莫伟力（Reza Moridi），以及约克区主席Emmerson、烈治文山市长巴罗、万锦市长薛家平等也出席了新闻发布会。

联邦政府此次宣布拨款3600万元，配合安省政府已经拨款的5500万元，将用于该地铁延长工程的规划、设计和初期工程。

计划将地铁从Finch车站延伸至位于7号公路和央街的烈治文山中心车站，全长7.4公里。



这一工程已经被省府都市联通列为大多伦多和哈密尔顿地区区域交通计划的重点项目之一，建成后将穿越地方行政边界，方便更多的民众使用快速公共交通，连接GO公交体系、约克区的VIVA以及约克区YRT网络，改善地区内的交通，减少堵塞，减少温室气体排放，并促进本地区内的经济发展和就业，促进中产阶层的增长。（嘉德置业）





嘉德置业现在代理的YongeParc就在此地铁沿线上，建成之后应该会得到不错的回报。

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【嘉德置业】多伦多公寓楼花转让常见问题



多伦多房地产交易中常常会出现公寓楼花转让的情况。

由于公寓楼花交房期较长，原始买主的家庭情况或经济情况可能在收房前发生一些改变，或由于其他的一些原因，导致他们想放弃拥有某个单位，为避免违反房屋买卖合同而产生高额的经纪损失，原始买主可能会在收房前考虑将物业转让给另外一个买主。在不改变房屋原始买卖合同细节的情况下完成合法的房屋转让。

当然也不乏一些投资者在多伦多购买公寓楼花升值后，转让赚取中间的差价。



在多伦多公寓楼花转让中有一些常见的问题，今天嘉德置业小编就来为大家简单分享一下。

Assignor – 转让人，也就是原始买主常见的问题有：

1. 需检查原始的买卖合同确认开发商是否允许房屋转让。
   
   
2. 对房屋转让的广告途径是否有限制，例如：是否可以发布在MLS上，还是只能内部销售，或是私卖。
   
   
3. 开发商可能需要转让人（Assignor）和受让人（Assignee）签署开发商的同意书（Consent Form）或转让合同（Assignment Agreement）。
   
   
4. 一般房屋转让费由转让人（Assignor）支付。
   
   
5. 在交房时，受让人一般需将转让人已经支付给开发商的首付款支付给转让人。或，转让人和受让人在文件中约定一个日期来交接这笔费用。
   
   
6. 转让人需要将原始买卖合同以及相关文件提供给受让人。
   
   
7. 除非转让人找到受让人并完成全部转让流程，开发商一般不允许转让人（原始买主）放弃物业。
   
   
8. 转让人需要支付房屋转让中产生的律师费、开发商同意费、地产经纪佣金以及其他相关费用。
   

Assignee – 受让人，也就是最终买主常见的问题有：

1. 要仔细阅读检查过原始买卖合同及相关文件，并签署转让协议。
   
   
2. 受让人可能需要提交一份贷款预批文件（Mortgage Pre-approval）来证明他们可以获得银行贷款。
   
   
3. 受让人和转让人需在文件上约定一个日期支付房屋转让产生的差价。
   
   
4. 受让人在入住日（Occupancy Day）时可能需要支付以下费用：
   

• 最后一次首付款
  
  
• 入住费
  
  
• 地税（往往入住日时地税金额还没有算好，需要算好之后再缴纳地税）
  
  
• 管理费
  
  
• 其他杂费
  

1. 最终交房日受让人需要向开发商支付以下费用：
   

• Hydro、water、gas meter安装费和连接费
  
  
• Levies费
  
  
• Tarion新房保险，约$600 - $1,900
  
  
• Discharge of builder’s mortgages，约$200 - $300
  
  
• 开发商律师协会费，约$70
  
  
• 两个月的入住费，作为大楼储备金
  

1. 受让人还需要在交房日（Final Closing Day）支付以下费用：
   

• 法律费用
  
  
• 土地转让税
  
  
• GST/HST rebate
  
  
• 市政税
  

1. 在最终交房日之后，物业的产权会从开发商转到受让人名下。
   

关于多伦多公寓楼花转让常见的一些问题嘉德小编今天就简单跟大家分享这些。如果有相关疑问欢迎咨询嘉德经纪。



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【嘉德置业】小心Offer措辞，纠纷由此而起！


在多伦多房屋买卖交易过程中，大家对正式合约内的条款都非常重视，遵守。但是仍然有很多纠纷诉讼是由合同附件中的附加条款引起的。由此，嘉德小编摘录编译一些实例，来和大家一起探讨，以便更全面地理解所谓附加条款的法律意义，以减少不必要的麻烦和可能的法律纠纷。



第一个案例，买方就买卖合同中被列为附属条件的一个冲浪浴缸提出投诉。

合同中规定，“卖方声明冲浪浴缸处于良好的工作状态。”而事实上，交了房过后，买方在最早的时间里发现这个冲浪浴缸不工作，而且卖方知道这个情况。尽管买方在验房时就怀疑这个浴缸的工作性能，但是一直没有机会验证，直到交房后，他才有机会将浴缸放满水来测试它的运作功能。请注意，这类的检测必须在交房后合理的时间段内进行。

在关于浴缸的案子中，法官认为应该作一个保障性的附加条款，即冲浪浴缸此类设备的保障期不可延续到交房以后，但当时并没有被并入交房条款中。由此，卖方在关于浴缸的条款上便有了疏漏。法官裁定，由卖方承担50% 的损失，卖方经纪及其公司承担另外50%的损失赔偿。在法庭考量了买卖合约第25条的相关规定，买方的意向，以及卖方关于这个附加条款的重要性后，在这项房产交易中，该附加条款并没有影响到产权的转移。

专家点评：此项“不应延续及并入”的条款是地产经纪们经常遇到的，它的应用很重要的一点就是经纪们必须清楚地向卖方说明他/她的法律义务，以及买方所可能有的投诉索赔权利。



第二个案例，是关于对售出房屋的窗户状况的解读。在与卖房经纪的销售合同中，窗户的状况被描述为“较新的窗户”，而在买卖合约中，此条件并未被列入。

法官说“任何关于‘较新的窗户’的参照对比，都无法反映一段确定的时间段内窗户的状况”。即使法官接受了这样的解读，任何窗户的瑕疵，都应该在交房前的验房过程中接受检验。由于任何显著的瑕疵很容易被发现，并且也是房屋检验的一项内容，所以买家应知的原则条款在此适用。



第三个案例，一位买方经纪向卖方要求一份“高速公路商业”类别下的土地使用规划许可证，于是他收到一份长长的单子，列明了土地的各种许可的用途，但是“货车终点站”并没有列在上面，而买方经纪也没有指出这正是买方所要求的。

买方经纪准备了一份OFFER，其中规定：此合约自接受之日起30天内有效，基于保护买方的利益列入以下条件，买方可以在任何时段以书面文字方式通知取消，如果条件不能符合，则此合约无效，定金及其利息应及时归还买方。条件是：

1．买方从市政府得到确认，根据相关的土地规划法和官方计划，此物业最终具有法律约束力的使用规划是“高速公路商业”类别下的零售店，房车和货车的销售点，商业修车场，露天仓储，停车场，饭店；

2．买方将尽力使此处物业符合他的使用需求。

当买方得知他不能将此处物业用作货车终点站时，他取消了合约并起诉要求退还50，000元定金。

法官现在要从合约中来判读双方的意向，并且确定第2 条款是否是独立的条款用来解除买方的义务。法官最后判定这些条款是由买方经纪起草的，被用来保护买方的利益，其中任何模棱两可的文字都将遵照从不利于其作者角度的原则来解读，第2 条款是第1 条款的附加条款而非独立条款。于是最终买方失去了他的定金。

专家点评：买方也许会不愿意透露他的用途计划，例如怕这会影响谈判过程，并最终影响成交价格。因此小心起草，加入一些合理的，独立的附加条款就显得非常有必要了。



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【嘉德置业】2017年6月多伦多房市报告


2017年7月6日，多伦多地产局主席Tim Syrianos宣布了多伦多6月的房市报告。

2017年6月通过MLS共7974比物业成交，比2017年6月下降了37.3%，2017年6月在MLS上上市的物业数量为19614套，同2016年比增长了15.9%。比2017年5月的增长率有一定的下降。



2017年6月多伦多所有物业的平均成交价为$793,915，同比2016年6月上涨了6.3%。数据显示多伦多地区的平均房价在过去的6个月增长了20.9%，达到了$870,016。



在过去的两个月MLS®HPI年度增长率略有所放缓，但仍然保持强劲。2017年6月的MLS®HPI综合基准价格同比上涨25.3％。然而，比较不同的物业种类的MLS®HPI，独立房屋（-1.3％），附属房屋（-1.4％）和联排别墅（-0.04％），相比之下，公寓的基准价格每月继续攀升（+1.0％）。

在最新的Ipsos春季消费者调查结果表明，大多伦多地区的购房活动将保持强劲。

虽然低层住宅市场目前上涨放缓，但是公寓楼花市场仍然需求强劲。嘉德置业长期代理多伦多众多优质楼盘，欢迎感兴趣的朋友联系嘉德经纪咨询！



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【嘉德置业】多伦多租房市场异常火爆！


今年第二季度，多伦多租房市场异常火爆，租房需求已经达历史新高点。数据统计表明，公寓租赁空房率几乎为零，多伦多平均租金增加到$2073，超过了原本的$2000均价。

多伦多市中心办公室空置率更是创下历史新低，根据加拿大商业地产公司CBRE的数据，目前多市中心的办公室空置率低于4%，使得多伦多成为整个北美办公楼宇最紧张的城市。



造成多伦多办公楼宇供求如此紧张的一股生力军，就是大型科技公司，根据CBRE的估计，目前市场需求中有20%来自这些科技公司。国际大型科技公司，大举进军多伦多，使得这个城市正在成为世界级的AI人工智能人才中心。

美国大型国际科技公司突然偏爱多伦多，主要是对于吸引国外人才的H1B签证前景不明，因此，在北美AI人才储备相对充足的多伦多成为备胎。





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【嘉德置业】多伦多公寓租房市场火爆，一房难求！


进入今年第二个季度，多伦多租房市场异常火爆，Condo公寓备受广大租客青睐，尽管租金价格大涨，但市中心及其他地理位置偏好的公寓租房市场仍然告急，简直是一房难求！



近3个多星期，Yonge & Bloor的一房公寓单位月租价格最高已到2200元以上，而且一上市马上第二天就消化。两房也是同样情况，租赁市场无比渴求。此外，很多租客还被要求资金实力雄厚，甚至要一次性支付半年或一年的房租才能有机会租到公寓。

好多租不到公寓的客人不得不转向购买公寓的想法。然而Condo公寓价格相比去年也有相当大的涨幅。


因为安省地产新政的实施，也就是对海外买家多增收15%的土地转让税，让当前多伦多的房市销量有所下跌，但不同类型的房屋价格同比去年依然上涨，特别是Condo公寓。据多伦多地产局公布的6月份数据，Condo公寓虽然销量同比去年下跌23.4%，但平均价格同比去年6月份却是居高不下，大涨23.3%，俨然成为了了多伦多房地产市场上的最佳抗跌产品。
另据有关部门统计，第二季度多伦多地区的公寓每平尺价格也是继续上涨。多伦多地区第二季度的公寓存量减少了52%。很多低价的公寓单元在第一季度销售一空，这使得可购买的公寓每平尺价格中值上升。与此同时，高端公寓的价格并没有下跌。第二季度共有约90000套公寓上市，价格从每平尺 $625上涨到$750。




更让人诧异的是，多伦多市区核心区域楼花价格已达$1300-1800/平尺，而温哥华同类价格据说已达$2000/平尺。看来，加拿大最热门的两个楼市，多伦多和温哥华的公寓市场依然是价格坚挺，持续攀高，继续上演你追我赶的楼市热门大戏。
近日，据Urbanation公布的统计数据，2017年第二季度，多伦多公寓租赁交易创新高，租赁数量呈两位数增长，空房率几乎为零，同时公寓租金也是大幅增长。
今年第二季度，多伦多共有8328套公寓通过MLS出租。这个数字比2015年出租数量最多的一次（8202所）还上升了12%。
以上种种数据表明，在当今多伦多Condo公寓市场上，租房市场一房难求的惨烈现象依然会在未来的一段时间内持续下去。

多伦多楼花也变成了现在多伦多各种物业中投资回报率最高的产品。嘉德置业长期代理大多伦多地区众多优质楼花，感兴趣的朋友欢迎联系嘉德经纪咨询，咨询直线：416-648-3678嘉德置业总裁李丁。



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【嘉德置业】多伦多公寓租金涨，空房少还竞租，租客叫苦


近几个月来多伦多公寓销售市场价格猛涨，公寓出租也同样异常火爆，特别是在市中心的公寓，简直是一房难求，租客都叫苦不迭。



据Global News报道，克鲁兹(Jason Cruz)想在市中心租一套一卧带一小书房的公寓。在去年他花了一周时间就找到，月租为1,500元。而到今年，他从5月份就开始找房，到现在还未找到。他发现今年不仅月租涨了，租房竞争也更激烈。他觉得靠自己一个人简直无法应付，就请了一个经纪帮忙他找房。

他现在打算花2000元租房，与一个朋友一起住，可以共同分担租金。他租房有个要求，就是公寓要允许养宠物因他养了只小鸟。但他一提到养有宠物，即便是只小鸟，也立马被对方拒绝。



Urbanation跟踪大多地区公寓销售及出租市场情况，该地产咨询公司市场调查总监丽尔曼(Pauline Lierman)表示，目前多伦多公寓空置率接近历史最低点，仅为0.1%。她表示，多伦多的出租市场主要以公寓出租为主，占了超过九成。现在租房难，租客需要有高超的策略才能租到房。所以许多租客都请经纪来帮忙。丽耳曼说，现在要在向出租方提出租房时，租客都得事先把所有文件准备好，包括雇主信、推荐人信息及信用报告等。

根据Urbanation的统计数据，2017年从第一季度到第二季度，公寓租金增长了5%以上。

有经纪表示，出租市场现在愈发吃紧，有很多人为能租到房不惜代价。他们在竞租时，出的租金都比房东要价高200到300元。也有的租客提前预付了6个月到1年的房租。

目前平均面积为717平方英尺的公寓，平均月租超过2,000元，相当于每平方呎2.89元。丽尔曼称，现在多市单卧的公寓月租在1,600至1,800元之间。两卧室的公寓月租会达到2,000元以上。公寓的位置和出租房源多少是影响租金高低的重要因素。

对租客是坏事，但是对公寓房东却是好事。很多朋友考虑到现在公寓的投资回报率，纷纷开始投资公寓现房或公寓楼花。无须打理就有稳定的回报。且公寓的房价在过去的一年中也有相当大的涨幅，好地点的公寓房价涨幅远超独立屋。

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【嘉德置业】大多伦多地区公寓楼花销售量持续激增！


根据土地建筑开发协会The Building Industry and Land Development Association（BILD）的最新数据显示，6月份大多伦多地区的新建公寓楼花销售量激增。高层公寓楼以及低层共管物业楼花的销量从5月份蹿升了59%。



2017年6月在大多伦多地区有6046套新房成交。其中只有9%为低层共管物业。其余的91%为Condo公寓楼花。

土地建筑开发协会（BILD）总裁兼首席执行官Bryan Tuckey表示：“4月份新政的出台，对新房销售市场几乎没有造成任何的影响。”

在过去的一个月里，现房的销售市场明显缓慢了下来。但是新房楼花市场的反应截然不同。楼花的价格持续上涨，供应量继续走低。今年迄今为止Condo公寓楼花的销售比例占所有楼花销售的四分之一。

Condo公寓楼花上个月的销量为5495套，超过了2017年5月的销量，达到新的历史最高点。同比去年同一时间上涨了89%。

相比之下，低层共管物业在6月只有551套成交，同比去年同一时间下降了72%。

另外，Condo公寓的平均成交价在6月份达到$627,000，同比去年同一时间上涨了34%。



嘉德置业长期代理大多伦多地区众多优质楼盘，内部认购，价格优惠。嘉德近期会推出的新盘预告如下。欢迎感兴趣的朋友联系嘉德经纪咨询。



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【嘉德置业】多伦多2017第二季度公寓现房销售报告


Syrianos刚刚公布了多伦多地产局统计的大多伦多地区公寓现房2017年第二季度的销售报告。报告中显示2017年第二季度从4月至6月末，共有8223套公寓现房通过MLS系统成交。同比2016年同一时间段的8942套成交，下降了8%。



多伦多新上市的公寓现房数量同比去年有0.7%的增长，增至13682套物业。

尽管近期大多伦多地区房屋销售总额下滑，特别是低层住宅。但是公寓住宅市场却依然强劲。2017年春季公寓住宅的销售占所有住宅类销售的比例同比去年有明显的上升。





多伦多公寓现房的平均成交价格增至$566,513，整个大多伦多区域的公寓现房平均成交价达到$532,032，同比2016年第二季度上涨了28.1%。



最近的消费者调查报告表示，在接下来的一年中公寓将继续受到广大买家欢迎。

多伦多地产局TREB的市场分析总监Jason Mercer表示：许多家庭，特别是很多首次在多伦多购房的家庭，已经将注意力转移到不太昂贵且相对便利的住房形式，这也就造成了公寓市场火热的原因。



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【嘉德置业】多伦多Apartment一楼和户外可以开店做生意了？


多伦多Apartment小区的一楼和户外可以开始开店做生意了，你知道了吗？多伦多正在推广这个住宅公寓商业化规管条例（Residential Apartment Commercial Zoning Bylaw），简称RAC Zoning。嘉德小编今天就来跟大家聊聊关于住宅公寓商业化的一些事儿。



以前那些老的出租公寓小区，户外一般只有草地、操场和停车场，是不允许有商业设施的。现在根据这个新的住宅公寓商业化规管条例（Residential Apartment Commercial Zoning Bylaw），只要出租楼的物业或房东向市政府申请即可将一层和户外作为商用设施使用。

最多可将大楼一层1/2的室内面积作为商业使用。也可在一层外额外搭建与室内面积相同的额外商用面积。

目前全市有500多个出租公寓是可以的（地址见附录），申请后，就可以在Apartment小区内开店做生意，也可以搭建棚子搞活动。

我们来对比一下，以前的Apartment小区是这样子的：



除了出租公寓大楼，就是草地、操场、停车场对吧？

从现在起，可以是这样的：





Apartment的一楼可以开小型超市、便利店、理发店、咖啡厅等，草地和操场可以开farmers market，可以搭棚子卖衣服等。除了商店卖东西，搞健身中心、诊所、艺术培训学校、托儿中心、公益服务中心都是可以的，只是商业的最多只能占200平米，公益的最多占600平米。

每个区域有相应的具体要求，看北约克、士嘉堡、怡陶碧谷和老多伦多的Zoning bylaw。目前整个多伦多市，有500多个Apartment小区，是可以搞的。如果你想做，只要联系管理处向政府申请即可。



哪些生意可以做呢？像麦当劳、肯德基这些肯定不行。只能是社区小生意。下面的生意都可以：



Art gallery

Artist studio

ATM / Bank

Member’s club

Cogeneration

Community centre

Crisis care shelter

Custom workshop

Day nursery

Education uses

Financial institution

Group home

Home occupation

Library *

Market garden

Medical office

Municipal shelter

Nursing home

Office

Outdoor sales*

Performing arts studio

Personal service shop

Pet services

Place of worship

Production studio

Private home daycare

Public utility

Recreation uses

Religious

Renewable energy

Residential care

Respite care facility

Restaurant *

Retail store *

Retail service

Retirement home

Rooming house

Secondary suite

Seniors community

Service shop

Take-out eating*

Transportation use

Veterinary hospital

此举目的是活跃多伦多的那些老社区，方便居民，增加就业。

以下500多个地址，符合多伦多市政府RAC Zoning的规定，可以在一楼和户外开店、搞生意：

士嘉堡：

160 Alton Towers Circle

150 Alton Towers Circle

350 Alton Towers Circle

330 Alton Towers Circle

300 Alton Towers Circle

11 Antrim Crescent

1 Antrim Crescent

36 Aurora Court

20-30 Aurora Court

50 Aurora Court

30 Aurora Court

55 Bamburgh Circle

255 Bamburgh Circle

125 Bamburgh Circle

175 Bamburgh Circle

25 Bamburgh Circle

75 Bamburgh Circle

275 Bamburgh Circle

225 Bamburgh Circle

40 Bay Mills Boulevard

25 Bay Mills Boulevard

375 Bay Mills Boulevard

2821 Birchmount Road

2350 Birchmount Road

2360 Birchmount Road

99 Blackwell Avenue

228 Bonis Avenue

188 Bonis Avenue

170-182 Bonis Avenue

238 Bonis Avenue

138 Bonis Avenue

10 Bridletowne Circle

1250 Bridletowne Circle

555 Brimorton Drive

50 Carabob Court

40 Carabob Court

10 Carabob Court

30 Carabob Court

5 Cedar Drive

40 Chichester Place

20 Chichester Place

10 Chichester Place

8 Chichester Place

25 Cougar Court

1299 Danforth Road

1275 Danforth Road

3400 Eglinton Avenue East

3434 Eglinton Avenue East

3380 Eglinton Avenue East

3420 Eglinton Avenue East

3161 Eglinton Avenue East

3171-3181 Eglinton Avenue East

2180 Ellesmere Road

2190 Ellesmere Road

3050 Ellesmere Road

5001 Finch Avenue East

207 Galloway Road

30 Gilder Drive

20 Gilder Drive

83 Gilder Drive

6 Glamorgan Avenue

2 Glamorgan Avenue

7 Glamorgan Avenue

5 Glamorgan Avenue

3 Glamorgan Avenue

40 Gordonridge Place

20 Gordonridge Place

20 Greencrest Circuit

45 Greencrest Circuit

3 Greystone Walk Drive

5 Greystone Walk Drive

1 Greystone Walk Drive

2250 Kennedy Road

1950 Kennedy Road

675 Kennedy Road

665 Kennedy Road

39 Kimbercroft Court

30 Kimbercroft Court

2570 Kingston Road

2560 Kingston Road

2550 Kingston Road

4100-4110 Lawrence Avenue East

4064 Lawrence Avenue East

4062 Lawrence Avenue East

4070 Lawrence Avenue East

2545 Lawrence Avenue East

3700 Lawrence Avenue East

3847 Lawrence Avenue East

3895 Lawrence Avenue East

3950 Lawrence Avenue East

3945 Lawrence Avenue East

3947 Lawrence Avenue East

3967 Lawrence Avenue East

4000 Lawrence Avenue East

90 Ling Road

1050 Markham Road

960 Markham Road

421 Markham Road

401 Markham Road

419 Markham Road

225 Markham Road

215 Markham Road

180 Markham Road

2628 McCowan Road

2675 McCowan Road

400 McCowan Road

370 McCowan Road

1373X Midland Avenue

1385 Midland Avenue

945 Midland Avenue

915 Midland Avenue

80 Mornelle Court

70 Mornelle Court

110 Mornelle Court

90 Mornelle Court

280 Morningside Avenue

290 Morningside Avenue

207 Morningside Avenue

217 Morningside Avenue

225 Morningside Avenue

750 Morningside Avenue

1085 Neilson Road

1095 Neilson Road

15 Orton Park Road

2550 Pharmacy Avenue

273 Pharmacy Avenue

283 Pharmacy Avenue

263 Pharmacy Avenue

301 Prudential Drive

201 Prudential Drive

1 Prudential Drive

51 Prudential Drive

300 Prudential Drive

100 Prudential Drive

211 Prudential Drive

101 Prudential Drive

1580 Sandhurst Circle

550 Scarborough Golf Club Road

567 Scarborough Golf Club Road

15 Sewell's Road

3550 Sheppard Avenue East

3875 Sheppard Avenue East

3825 Sheppard Avenue East

3841X Sheppard Avenue East

3750X Sheppard Avenue East

5576X Sheppard Avenue East

5602X Sheppard Avenue East

25 Silver Springs Boulevard

91 Silver Springs Boulevard

8 Silverbell Grove

288 Sprucewood Court

70 Stevenvale Drive

20 Stonehill Court

10 Stonehill Court

10 Tapscott Road

40 Teesdale Place

10 Teesdale Place

30 Teesdale Place

20 Teesdale Place

25 Thunder Grove

30 Trudelle Street

25 Trudelle Street

20 Trudelle Street

50 Trudelle Street

40 Tuxedo Court

30 Tuxedo Court

22 Tuxedo Court

10 Tuxedo Court

2743 Victoria Park Avenue

2737 Victoria Park Avenue

2721 Victoria Park Avenue

1751 Victoria Park Avenue

1749 Victoria Park Avenue

1759 Victoria Park Avenue

1757 Victoria Park Avenue

北约克：

5

Agate Road

140

Antibes Drive

155

Antibes Drive

300

Antibes Drive

115

Antibes Drive

80

Antibes Drive

6030

Bathurst Street

6010

Bathurst Street

6020

Bathurst Street

6101

Bathurst Street

6151

Bathurst Street

6171

Bathurst Street

6091

Bathurst Street

5950

Bathurst Street

6250

Bathurst Street

6200

Bathurst Street

4266

Bathurst Street

4455

Bathurst Street

4415

Bathurst Street

2-14

Brahms Avenue

13

Brahms Avenue

20

Broadoaks Drive

15-25

Canyon Avenue

35

Canyon Avenue

11

Catford Road

35

Cedarcroft Boulevard

25

Cedarcroft Boulevard

165

Cherokee Boulevard

60

Clipper Road

70

Clipper Road

505

Cummer Avenue

1

Deauville Lane

5

Deauville Lane

12

Deerford Road

3300

Don Mills Road

2775

Don Mills Road

2600

Don Mills Road

2020

Don Mills Road

2040

Don Mills Road

2960

Don Mills Road West

2980

Don Mills Road West

345

Driftwood Avenue

371

Driftwood Avenue

50

Driftwood Avenue

45

Driftwood Avenue

1780

Eglinton Avenue East

1790

Eglinton Avenue East

1770

Eglinton Avenue East

30

Esterbrooke Avenue

20

Esterbrooke Avenue

35

Esterbrooke Avenue

133X

Fenelon Drive

1825

Finch Avenue West

711

Finch Avenue West

715

Finch Avenue West

601

Finch Avenue West

605

Finch Avenue West

5

Fisherville Road

25

Fisherville Road

200

Gateway Boulevard

40

Godstone Road

8

Godstone Road

30

Godstone Road

20

Godstone Road

11

Goldfinch Court

4

Goldfinch Court

12

Goldfinch Court

3

Goldfinch Court

215

Gosford Boulevard

215-235

Gosford Boulevard

33

Gosford Boulevard

365

Grandravine Drive

75

Graydon Hall Drive

150

Graydon Hall Drive

50

Graydon Hall Drive

100

Graydon Hall Drive

10

Grenoble Drive

48

Grenoble Drive

205

Hilda Avenue

175

Hilda Avenue

360

Hullmar Drive

4750

Jane Street

4753

Jane Street

4500

Jane Street

2999

Jane Street

2775

Jane Street

2801

Jane Street

2755

Jane Street

4800

Jane Street

3400

Keele Street

3460

Keele Street

3390

Keele Street

1441

Lawrence Avenue East

24

Leith Hill Road

34

Leith Hill Road

25

Leith Hill Road

131

Lyon Court

141

Lyon Court

135

Marlee Avenue

155

Marlee Avenue

110

Marlee Avenue

145

Marlee Avenue

320

Niska Road

310

Niska Road

360

Ridelle Avenue

348

Ridelle Avenue

370

Ridelle Avenue

7

Roanoke Road

12

Rockford Road

838

Roselawn Avenue

837

Roselawn Avenue

836

Roselawn Avenue

835

Roselawn Avenue

839

Roselawn Avenue

855

Roselawn Avenue

822

Roselawn Avenue

50

Ruddington Drive

70

Ruddington Drive

60

Ruddington Drive

15

San Romanoway

25

San Romanoway

5

San Romanoway

260

Seneca Hill Drive

175

Shaughnessy Boulevard

185

Shaughnessy Boulevard

1650

Sheppard Avenue East

1450

Sheppard Avenue West

35

Shoreham Drive

65

Skymark Drive

89

Skymark Drive

85

Skymark Drive

55

Skymark Drive

7

St Dennis Drive

31

St Dennis Drive

25

St Dennis Drive

10

St Dennis Drive

4001

Steeles Avenue West

25

Stong Court

25

Sunrise Avenue

45

Sunrise Avenue

20

Tangreen Court

15

Tangreen Court

5

Tangreen Court

49

Thorncliffe Park Drive

35

Thorncliffe Park Drive

47

Thorncliffe Park Drive

43

Thorncliffe Park Drive

85-95

Thorncliffe Park Drive

75

Thorncliffe Park Drive

71

Thorncliffe Park Drive

79

Thorncliffe Park Drive

65

Thorncliffe Park Drive

53

Thorncliffe Park Drive

201

Van Horne Avenue

225

Van Horne Avenue

335

Van Horne Avenue

3000

Victoria Park Avenue

1850

Victoria Park Avenue

1840

Victoria Park Avenue

1530

Victoria Park Avenue

1540

Victoria Park Avenue

1154

Wilson Avenue

1130

Wilson Avenue

100

York Gate Boulevard

12X

Yorkwoods Gate

怡陶碧谷：

234A

Albion Road

236

Albion Road

238

Albion Road

10

Armel Court

25

Bergamot Avenue

7

Capri Road

5

Capri Road

200

Chalkfarm Drive

160

Chalkfarm Drive

180

Chalkfarm Drive

170

Chalkfarm Drive

30

Denarda Street

340

Dixon Road

370

Dixon Road

290

Dixon Road

236

Dixon Road

301

Dixon Road

315

Dixon Road

265

Dixon Road

3725

Dundas Street West

3559

Eglinton Avenue West

3561

Eglinton Avenue West

55

Emmett Avenue

65B

Emmett Avenue

75

Emmett Avenue

85

Emmett Avenue

60

Emmett Avenue

19

Eva Road

15

Eva Road

20

Falstaff Avenue

10

Humberline Drive

30

Humberline Drive

20

Humberline Drive

6

Humberline Drive

2010

Islington Avenue

2000

Islington Avenue

2101

Islington Avenue

2063

Islington Avenue

2970

Jane Street

2900

Jane Street

2940

Jane Street

787

Jane Street

777

Jane Street

797

Jane Street

2901

Kipling Avenue

2777

Kipling Avenue

2757

Kipling Avenue

2737

Kipling Avenue

2667

Kipling Avenue

2645

Kipling Avenue

2677

Kipling Avenue

2548

Kipling Avenue

2435

Kipling Avenue

15

La Rose Avenue

105

La Rose Avenue

95

La Rose Avenue

151

La Rose Avenue

165

La Rose Avenue

1440

Lawrence Avenue West

1442

Lawrence Avenue West

25X

Marblehead Road

61

Markbrook Lane

21

Markbrook Lane

10

Markbrook Lane

41

Markbrook Lane

25

Martha Eaton Way

20

Martha Eaton Way

15

Martha Eaton Way

695

Martin Grove Road

675

Martin Grove Road

5

Needle Firway

15

Oxford Drive

50

Panorama Court

46

Panorama Court

40

Panorama Court

18

Panorama Court

292X

Queen's Drive

20

Redgrave Drive

32

Richview Road

40

Richview Road

25

Richview Road

61

Richview Road

39

Richview Road

1

Richview Road

3

Rowntree Road

1

Rowntree Road

5

Rowntree Road

20

Sanagan Road

530

Scarlett Road

500

Scarlett Road

49

Silverstone Drive

45

Silverstone Drive

40

Stevenson Road

60

Stevenson Road

75

Tandridge Cres

530

The East Mall

580

The East Mall

311

The West Mall

720

Trethewey Drive

2260

Weston Road

2240

Weston Road

22

Willowridge Road

11

Wincott Drive

200

Woolner Avenue

220

Woolner Avenue

210

Woolner Avenue

230

Woolner Avenue

多伦多、约克、东约克：

100

Cosburn Avenue

50

Cosburn Avenue

80

Cosburn Avenue

30

Cosburn Avenue

55

Cosburn Avenue

91

Cosburn Avenue

101

Cosburn Avenue

75

Cosburn Avenue

11

Crescent Place

500

Dawes Road

390

Dawes Road

20

Gamble Avenue

100

Gamble Avenue

72

Gamble Avenue

27

Gamble Avenue

45

Gamble Avenue

65

Gamble Avenue

95

Gamble Avenue

51

Gamble Avenue

33

Gamble Avenue

69

Gamble Avenue

85

Gamble Avenue

102

Goodwood Park Court

104

Goodwood Park Court

100

Goodwood Park Court

106

Goodwood Park Court

60

Gowan Avenue

100

Gowan Avenue

130

Gowan Avenue

80

Gowan Avenue

10

Gower Street

6

Gower Street

65

Halsey Avenue

1145

Logan Avenue

1135

Logan Avenue

1121

Logan Avenue

8

Park Vista

4

Park Vista

7

Park Vista

2

Park Vista

6

Park Vista

8

The Market Place

看看你们小区在不在上面？ 因为安省市政局才刚刚批准，所以这才刚刚开始。如果你想在你们小区做开店做生意，可以去找物管，去说说，大家一起计划一下，这样就在家门口上班了。



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【嘉德置业】多伦多7月房市报告 – Condo大涨23.2%


8月3日，大多伦多地产局公布最新7月数据报告。

整个7月房屋销量5,921幢。销量有所下降。

销售下降的同时，在MLS系统新上市楼盘的数量却略高于去年水平，上涨5.1%。

全部物业类型销售均价维持稳定局面，与去年同期相比上涨5%，7月均价为$746,218。与6月$793,915的销售均价相比，下跌6%。



公寓Condo市场平均价格同比2016年7月增长了23.2%。

以前大家都鄙视公寓，现在看到公寓的租金和投资回报率，纷纷开始将投资方向转向Condo。



多伦多地产局主席John DiMichele把楼市趋冷的原因归咎于季节，他表示，夏季市场统计通常都不是房地产市场状况的最佳指标，今天尤其明显，业内都知道。他预计9月劳动节之后，市场会慢慢回归正常，到时可以更好地了解公平住房计划的影响以及央行加息对于楼市的影响。

安省政府最近发布的一份报告证实TREB自己的研究，就是外国买家在大多伦多地区只占家庭购买活动的一小部分。所以7月的同比下跌与季节相关、与买家卖家心理相关。

综合基准综合综合基准价格指数(HPI)较去年同期上升18%。不过，综合基准比6月份下降4.6％。

多伦多地产局资深分析师Jason Mercer表示，与去年同期相比，今年7月买家受益于更多的市场选择。与第一季度疯狂抢Offer相比，买家更趋于理性，可以买到自己更为心仪的房子。



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【嘉德置业】买Condo时加的Status Certificate条件是啥？要加吗？


买Condo和买House在很多方面非常类似。但是还有一些不同也需要在买Condo时需要注意的。

Condo的Status Certificate（大楼管理文件）就是买家需要注意的一个问题。这份文件中会包含对公寓整体和一些重要的问题的答案。

由于Status Certificate如此重要，当您在下Condo的Offer时，建议一定要加入这个条件。或者在提交Offer之前提前检查Status Certificate（大楼管理文件）。



有时，卖方或提前提供Status Certificate让买家review。虽然这种方式更加简单并且可以节省一些时间和费用。不过卖方提供的并不一定是最新或是信息最全的。所以还是建议买家从大楼管理公司直接申请Status Certificate文件。

一般与大楼管理公司申请查看大楼管理文件需要一定的时间，所以如果在Offer中加入Status Certificate条件，建议为去除条件多预留一些时间。



Status Certificate（大楼管理文件）里面都写了什么？

通常，Status Certificate中会提到公寓有关宠物，噪音，阳台家具，装饰品，窗帘，地板材料，管理费用，大楼管理公司目前的管理储备金等等相关的要求。



大楼管理文件中的储备金是什么？

Status Certificate中显示的储备金显示了是否有足够的资金来支付未来的维修费用。如果储备金不够大，以后很可能会遇到管理费突然升高的情况。



我拥有车位和Locker的全部拥有权吗？

如果您在购买带车位带Locker的Condo，Status Certificate大楼管理文件中会提及业主是否全部拥有该区域，或是由公寓拥有只是分配给业主使用。当您与律师一起审核Status Certificate文件时请务必确认物业单位号码，停车位号码以及Locker号码是否与买卖协议中的一致。

关于Condo的Status Certificate（大楼管理文件）今天嘉德小编就简单解释这么多。



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【嘉德置业】Title Insurance（产权保险）是什么？一定买吗？


很多买房人在购房交接时律师都会建议购买一个Title Insurance（产权保险）。很多朋友经常有这样的疑问：我已经购买了房屋保险（Home Insurance）了，为什么还要买一个Title Insurance？Title Insurance是什么？都保障什么？一定要买吗？

今天嘉德小编就来简单为大家说说买房时涉及到的Title Insurance（产权保险）的一些相关问题。



Title Insurance（产权保险）是什么？

很多业主对Title Insurance有一个常见的误解，认为Title Insurance（产权保险）与房屋保险（Home Insurance）或房屋质量保险（Home Warranty）是同样或类似的一种保险。

实际上Title Insurance中的”Title”指的是政府土地登记中反应的财产所有权。Title Insurance对您的物业所有权起着保障作用，这不包括一般房屋保险（Home Insurance）中对火灾，盗窃，水浸等的赔偿。

安省政府并不强制要求业主购买Title Insurance（产权保险），但是考虑到财产所有权的重要性，且Title Insurance是一次性支付的保险，费用也不高。嘉德小编还是建议大家在买房交接前购买Title Insurance。



Title Insurance（产权保险）都Cover哪些风险：

• Title Fraud：产权诈骗。当有人窃取或伪造业主的身份，在业主不知情的情况下转移房产所有权。
• Existing liens against title：现有的所有权留置权。如前房主没有缴清地税或物业税
• Encroachment issues：侵权问题。如房屋的某部分结构建造得太靠近邻居的土地，或侵犯了邻居的土地
• 其他产权相关并可能影响房屋出售，抵押贷款，租赁等问题

尽管Title Insurance是一次性支付的保险，但在您拥有该物业的期间都可以为您的财产所有权提供保障。因此嘉德小编建议大家跟律师确认Title Insurance中的每个条款，并了解Title Insurance都对哪些潜在风险起到保障作用。

Title Insurance（产权保险）不Cover什么：

之前也有提及，产权保险（Title Insurance）与房屋保险（Home Insurance）不同，不会Cover火灾，盗窃，水浸，及以下的一些情况。

• 在您购买物业前已经知晓的前业主存在的产权问题或产权争议。
• 环境污染，如土壤污染。
• 购买物业后，非法对物业的使用性质进行变更，例如非法将民用物业改为商用。

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卖房程序及相关注意事项


在多伦多卖房主要分为两种形式：私售和通过地产经纪进行交易。

私售：

自己卖房可以在自家门口挂上For Sale的牌子。自己估价，自己跟买家进行谈判交易。整个过程都需自己完成。好处是无需支付任何中介费用。坏处则是其一估价可能不够专业准确，过高无人问津，过低自己吃亏，其二是客户来源少，即使有很多人来看房，真正有意买房的却较少，付出了时间精力却达不到好的效益。另外，合同(offer)事后可请律师帮忙把关，但是在谈判中对offer中的条件条款，未必有深入了解，牵涉到复杂的交易或许会容易出错。

通过地产经纪交易：

通过地产经纪卖房称之为listing，地产经纪会通过对比同类型同区域房屋，历史价格和当前市场状况给出一份专业的房产价值评估报告(CMA)。如卖家同意该地产经纪作为自己的代理，则该地产经纪需跟卖家签订代理合同，写明在规定时间内不得找其他地产经纪代理销售其房产。如为了快点把房子卖出去而跟不同的经纪签署了代理合同，那么在其中一家经纪售出房后，卖家还需支付其他经纪相同的佣金，这就有点得不偿失了。但是，如有其它协议，情形又不同。



在签订代理合同后，地产经纪会为卖家在MLS上挂牌销售。MLS是经多伦多地产局许可，为所有地产经纪开辟的专用房地产网站。非地产公司工作人员是无权登陆察看该网站内容的。在这上面挂了牌之后，所有地产经纪都可以检索到该房产，如有意看房者会与卖家的地产经纪预约时间。卖家经纪一般会为看房者准备一个专门装钥匙的小密码盒，告知买家经纪们。通常情况下，经纪会让房主在买家看房的时候最好进行回避。地产经纪还会在所出售的物业前立起FOR SALE 的标志，让过路的人都知道这里有一处房产要进行出售。还有，地产经纪在报纸上或多或少（做的比较好的经纪自然拥有比较多的广告）都会拥有自己的广告，地产经纪也会把卖家的物业更新上去，以期更多人留意。



卖房准备：

一般来讲，卖家需对要出售的房屋进行“美容”。重新粉刷墙壁，修补外貌，裂痕，清洁地毯，把房间打扫干净整洁等等…如能针对每间房屋的功能，来进行家具摆设则是再好不过，让来看房的人觉得没有多余浪费的空间。做好“表面功夫”，才会给看房者留下良好的第一印象。房屋可以更快的卖出去并且在之后的amendment当中少给买家提供压价的机会。





交易流程：

当有人看中房子时，会让他/她的地产经纪下offer给卖方的地产经纪。有时会出现多个offer同时给一个房屋的情况，卖家需如实告知所有买家。作为买家在抢offer的时候不会知道竞争对手的价格，所以必须对该房产给出自己觉得合理的价格。当然，抢offer是对卖家十分有利的，卖家可以选择价高者或提出更少条件（condition）的offer来接受。

卖家接到offer后卖家经纪需在规定时间内（一般为24小时）签好并传真回给买家经纪。一般offer分为有条件offer和无条件offer。有条件的offer可能会有验房，贷款等方面的条件，只有在条件满足或取消后offer才能成立。无条件的offer则在签订合同后立即生效。在双方达成协议后，即任何一方签署acceptance(接受)后，一般在之后的24小时内，买方要送交定金（大约总售价的5%）给卖方经纪公司信托帐户。

卖家还需有一位律师为自己在交易过程中处理相关的法律程序，也确保交易合法有效。如没有相熟的律师，通常地产经纪们也会为自己的客户推荐。

如果产生任何条件或价格的变动，双方都需通过自己的经纪进行协商。达成一致后，签订书面补充协议（amendment or waiver）。在这过程中，就需要双方经纪进行谈判，良好的谈判技巧可以为自己的客户争取更多的权益，并根据自己的经验给于自己的客户适当的意见。

在offer生效后，卖家需在交房日期前把房屋清空，清洁完毕。卖家还需把转接文件和钥匙提供给律师。除了常规的地契等文件外，还要注意所有的发票，说明书，建筑图，地界图，平面图等资料，以及小到垃圾桶等物件都要注意。一般买家还会有1-2次的看房机会来检查房屋的完成情况。如果在交房当日6pm之后物业未有搬空，买家有权锁门。



有了地产经纪的帮助，卖房的过程就简单多了。卖家不需担心自己找不到买主，也不用担心房子会卖亏了，只要根据地产经纪的步骤按部就班的完成就行了。



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【地产资讯】安省中小学FRASER最新排名


嘉德的很多客人都有了自己的小家庭了，朋友们茶余饭后的话题常常谈论到孩子的生活和学习问题。很多客人移民的初衷也不外乎一句话：为了孩子。因此在买房选择社区时，常常会考虑到是否是排名靠前的学校校区问题。嘉德小编今天就来简单跟大家谈一谈安省中小学的情况以及排名。



Fraser近期公布了最新的安省中小学排名。华人聚居的多伦多教育局和约克教育局表现不俗！

以下是安省前20名中学最新排名：

全部排名请参考下面的链接：

http://ontario.compareschoolranking...sByRankLocationName.aspx?schooltype=secondary



以下是安省最新小学排名：




全部排名请参考下面的链接：

http://ontario.compareschoolranking...ByRankLocationName.aspx?schooltype=elementary



安省的公立学校分天主教学校和普通公立学校两种，为学生提供从1-12年纪（Grade1 –Grade12）的完整教育课程，对于英语为第二语言的学生们提供ESL语言课程。大多数家长最看重的是孩子的中学教育，也就是相对应的九到十二年级的课程（Grad9-Grade12）。想要获得中学毕业文凭学生们首先必须要修满30个学分，每一个科目修完并考试及格对应获得一个学分。其次 通过Ontario Secondary School Literacy Test（OSSLT）也就是安省中学英语测试，这个考试涵盖了9年级（Grade 9）之前所有学过的内容，目的是为了测试学生的读写能力是否可以及格。十年级（Grade 10）以后的学生需要来参加这个考试，考试会在同一天相同时间举行，通常是在每年的3月中下旬。最后学生要完成40个小时社区服务，满足以上三个条件的学生可以顺利拿到高中毕业证书。



除了公校以外，安省还有众多的私校。私校与公校相比师生比例也会低很多，每个科目都会有特定的老师，保证每个学生都能够被照顾到。私校的学生们在学业和心理有问题时，都可以找到单独的老师帮忙解答，学校也会安排专门老师帮孩子们解决困难。不难看出，私校在这方面的优势是巨大的，孩子们在这种环境下成长也可以让家长减少不少担忧。

对于公校来说，只要家庭提供了学校学区范围内的居住证明，只要学校有位置，孩子就可以进入公立学校读书。这个入学标准便是多伦多学区房价一直稳涨不落且总一房难求的原因。而私校则不受居住区域的限制，被录取的孩子可以选择走读或者寄宿。

公校的学费是从每年 每个家庭所出的地税中包含的，所以也可以说是免费的。而私校的价格每年从2-4万加币不等，家长们还需要承担学费之外的学生活动费用以及学校制服费用等。

加拿大的高中从十一年级（Grade11）和十二年级（Grade12）会根据学生的未来志向分成几类，包括就业准备，大学以及学院准备，其他科目准备等。选修课的种类也是包含从法律金融到生物物理，甚至还包括一些实践科目。学生可以从高中接触自己喜欢的专业，这不仅可以为高阶段学习做准备，也可以让学生初步了解自己是否真的适合这个专业。看似轻松的加拿大高中其实会教会孩子更多东西。

嘉德置业对于多伦多地区的学区学校有着很多研究，如果学生需要申请程序的帮助，我们也有专门的团队提供帮助。欢迎大家来电嘉德咨询。



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交流话题：关于《房屋买卖合同》的信息，你们都了解吗？不懂的小伙伴们看首楼导航哦~！

【地产问答】买房投资——买公寓楼花还是独立屋、联排屋？


近期有很多客人来嘉德置业咨询买楼花投资的相关问题，小编今天简单整理一下大家比较关注的问题和嘉德置业总裁李丁给出的建议，希望对大家有所帮助。



问：我知道一般加拿大的公寓都是精装修后的价格。请问加拿大的联排屋，独立屋也是精装修后的价格吗？

答：加拿大的联排屋，独立屋一般也是精装修后的价格。



问：多伦多是不是房子少，买家多？

答：大多伦多地区的热门区域目前总体是供不应求。



问：单纯投资的话，是买地段好的公寓楼花还是独立屋，联排屋划算？

答：单纯投资，公寓楼花因为建造周期较独立屋、联排别墅楼花长，更能利用市场上升趋势，少量订金的资金杠杆作用，一般4年只交15-30%的订金，等着涨价，期间不用打理；公寓楼花一般投入资金少，通常就是5-10万；而独立屋楼花周期短、价格高，一般两年建好动用资金大，占用资金多，维修量大；投资独立屋、联排现房也有同样问题；从长远来看，好的公寓租金高，也涨价；不过管理费也会增长；独立屋，联排别墅租金并不高，但是没有管理费，虽然有维护费用。总之，看投入资金量，以及管理容易度。



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【嘉德置业】没有自己的地产经纪，怎么看Open House？


对大多数多伦多家庭来说，买房是件大事儿。但是很多买家，尤其是第一次准备购买物业的买家，对房屋市场信息可能不够了解，这时就需要找一个专业的地产经纪咨询。一般在地产经纪了解了客人的需求和预算以后就会帮客人找出一些适合的房源带客人去看房。

然而经常也有些买家选择先不找地产经纪，想先自己了解一些房屋市场情况以后再做进一步打算。经常就有些朋友问到嘉德小编：我没有地产经纪，能自己去看房吗？

今天嘉德小编就来跟大家讲一讲没有地产经纪，怎么看Open House。



首先，市场上在卖的房子一般都需要买家的地产经纪预约并带买家去看房。

同时，很多卖家为了吸引更多的人来看房，一般会在周末下午安排Open House（开放日），Open House时买家可以自己去参观。

一般Open House附近的路边上都会有一些指示牌，靠这些指示牌可以指引买家到达Open House的地址。但是如果只是靠这样去看Open House，一天也看不了两套。

在哪里可以看到全部的Open House信息呢？

多伦多地产局官网http://www.trebhome.com/ 上就可以找到所有的Open House信息。





点击Buying列表下的Open Houses后，可点击地图上的位置查看近期的Open House信息，并适当安排看房路线和时间。





关于没有地产经纪怎么看Open House今天嘉德小编就分享这些。

自己通过Open House并不能了解到全部的房屋和市场信息。买房是个大事儿，建议买家们还是理智的要找个专业的地产经纪咨询。



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【嘉德置业】加拿大买房Offer谈成后有哪些注意事项？


在加拿大买房不管是过关斩将，力克群雄抢得Offer，还是与卖主经过艰苦谈判达成协议，作为买家，这时心里不免松了一口气，终于买到了心仪的房子啦！但这只是买房的第一步，后面还有几件事要接着做好。今天嘉德小编就来跟大家讲讲加拿大买房Offer谈成后还有哪些注意事项。



1、交付定金

通常要求Offer谈成后的24小时内交付定金。如今都要求是银行本票（Certified Cheque）或银行汇票（Bank draft），收款人是卖房经纪的地产公司，数额是Offer里谈好的，通常是房价的5%左右。（在一些特定的情形下，买方经纪会建议多付些定金，让卖方感到买方很有诚意，会对买方比较放心，也增加对买方的好感，有利谈成Offer。）

2、申请贷款

买房Offer谈成后，买家就需要去银行或找贷款经纪（Mortgage Broker）申请贷款。申请贷款通常要准备的资料有：买房的Offer，有关房屋的信息资料（Listing Sheet），就是看房时经纪给的那张房屋资料，工作收入证明，首付款（或存款）证明，身份证（驾照或护照等）。新移民买房，首付35% 以上的可以不要工作收入证明，但是银行会要求存款能维持半年以上的日常生活（包括每月还贷款额,能源费和地税等). 如果存款在加拿大不够三个月，有的银行会要求提供存款来源证明。

如果资料齐全完备，通常一到两个工作日就会有结果。申请贷款，就怕资料不齐全，反复来回，耽误时间。

3、安排验房

可以请你的地产经纪推荐2-3个验房师，或请朋友熟人推荐，要确认验房师有OAHI （Ontario Association Of Home Inspectors）证书或北美验房协会证书。验房师在验房过程中通常都会说一些房屋的维护保养注意事项，这对首次买房的新移民来说非常重要，都要记好。验房在买房程序中因人而异，如果买家个人觉得没有必要验房也可以不验。不过保险起见还是希望业主在交房前找验房师验房，做到对房屋质量心中有数。

4、办理过户手续

确认一切没有问题后，买家就可以找律师办理房屋过户手续，办理房屋过户手续需要准备的资料有：买房的Offer，房屋信息资料，一到两个身份证件。通常律师除了办理款项交接，过户等法律事项外，还会为买家办理水，电，煤气的开户手续。

买共管（Condo)类的公寓和镇屋的，还要先请律师看看共管的公寓或镇屋的管理公司文件（Status Certificate) ，听取律师的意见。

5、办理房屋保险

房屋保险是必须要买的，一定要在交房日（Close Day）前办好，否则银行不会放贷款，无法交割。

如果购买的是共管物业，比如Condo，公寓等，由于公共区域大楼管理处都有买过保险，过户是不一定需要业主购买房屋保险。

买房屋保险通常通过电话就可办好，不一定要亲自去保险公司。如果选择车保险的同一保险公司，通常会有5%的优惠。

6、办理产权保险

在加拿大购买住房并不强制业主购买产权保险，不过为了防止房屋产权被盗用，还是建议业主在办理过户手续前购买产权保险。

7、交房前的看房

交房前通常有一到两次看房，第一次可以安排在任何买卖双方都方便的时间，通常是量量尺寸，好购买家具，或了解一下房屋里的设备器具如何使用，以及想通过卖主了解的情况。第二次看房最好安排在交房日的前二，三天，主要是看看房屋的状况是否还好，卖主答应要完成的事是否做好了，合同里规定留在房子里的东西是否都还在，是否原来的那些。

8、交首付款和其他买房费用

交房的前一，二天，律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用，去律师楼交款。其他费用包括：土地转让费，地税，请律师的费用等，通常其他费用大约为房价的1.5%左右。

9、交房日去律师楼取钥匙

通常要到下午三点钟以后才会取到钥匙。按合同，卖主可以在房子里待到下午六点钟才离开。安排在交房日就搬家的买家就要注意了，有时拿到钥匙去开门，会发现卖主还在屋里，或是还没搬完家。

问：验房为什么在下offer之后？如果验出问题怎么办？

答：一般情况下Offer是有贷款和验房条件的，条件期限通常为5个工作日，到期以前取消这些条件，Offer就成为生效合同。如到期贷不到款，Offer失效。如在期限内验房发现问题，买卖双方协商，如问题严重，就不取消验房条款，Offer到期后失效。

关于加拿大买房Offer谈成后还有哪些注意事项，嘉德小编今天就简单跟大家分享这么多。



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今日话题：您了解Title Insurance吗？！

指路：Title Insurance（产权保险）是什么？一定买吗？

【嘉德置业】加拿大房屋冬季保暖须知


一场秋雨一场寒，随着11月的来临，多伦多马上就要进入冬天。想要度过一个温暖、舒适的冬天，业主们需要对自己居住的房屋的精心维护，趁着冬天到来前的最后阶段，赶紧检查一下您的房屋的保暖措施。嘉德小编今天就来跟大家简单谈谈加拿大房屋冬季保暖的小知识。

加拿大这边的房屋大多是木质结构，一般在房顶、墙壁及各房间之间的间隔，甚至是地基方面都会使用保温棉来达到保温效果。

使用符合标准的保温棉，在冬季能使整个室内温度提升1-2度；夏季的时候，因为有了这层隔热层的隔热作用，室内温度会至少下降1-2度。不要小瞧这1－2度，长久以来，节约的能源和资金可以说是非常可观。

保温棉除了起到保温、隔热的作用以外，还有隔音效果。使用保温棉还直接可以改善房屋的居住舒适度。



既然保温棉有这么大的用途，那么是不是越厚越好呢？当然不是！首先要从经济上考虑，保温棉喷的越厚，价钱自然也就越贵；其次要看屋顶的高度，不可太满，要保持屋顶的空气流通，这样才能更有效地发挥保温棉的作用。


安省的建筑规定对保温棉的保温标准也有详细的规定：目前安省最新的屋顶能源保温标准是R-50，也就是说屋顶内喷保温棉的高度要达到18.5。

喷保温棉基本上没有季节的限制，冬天施工也丝毫不受影响，还能即装即用，很是方便。但是屋顶喷保温棉还是有些要注意的事项，记得小编这里提醒大家：

1. 要根据房屋情况加装回风板，能促进空气对流，减少冷凝水的形成。通常一些老房子要么是干脆没有回风板，要么就是重新喷棉后会被遮盖住，所以通常需要加装新的回风板；

2. 要选用专业的，即保温性能好又防水的抽气管子。这笔钱最好不要省，一个好的抽气管子能保证屋顶干燥不漏水，也会延长保温棉的寿命及使用效果；

3. 房顶内旧的保温棉一般情况下不用除去，可在它的上面喷新的保温棉既可。但如果旧的保温棉已经发霉有异味或被小动物破坏，就需要去除，重新铺设新的保温棉。



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【嘉德置业】多伦多Condo房价大涨22.7%，一房租金涨至$1,976！


10月23日，多伦多地产局主席Tim Syrianos宣布，大多伦多地区通过多伦多地产局MLS系统售出的Condo公寓平均价格有大幅的上涨。2017年第三季度Condo的平均成交价为$510,206同比2016年第三季度的$415,894上涨了22.7%。



Syrianos表示：“同其他类型的住宅相比，Condo公寓市场是自2017年春季以来涨幅最大的。买家之间的相互竞争依然强劲，公寓房源数量也低于往年。在过去的几个月里，多伦多地产局参与了各级政府的讨论，宗旨是为大多伦多地区住房供应提供解决方案。”



2017年第三季度通过多伦多地产局MLS系统共有5684套Condo售出，同2016年第三季度的7991套相比有所下降。

上市公寓数量同去年相比下降了10%，2017年第三季度上市公寓数量为9845套，2016年同期为10967套。

多伦多地产局市场分析总监Jason Mercer表示：“时代在改变，公寓将会成为家庭住宅舞台上的主角。今年春季的Ipsos消费者投票也显示，民众对公寓的购买意向增加。”



除了平均成交价大幅上涨之外，Condo公寓的租金也有大幅的上涨。2017年第三季度大多伦多地区一房公寓的平均租金上涨11.2%达到$1,976。两房公寓的平均租金上涨了7.7%，达到$2,607。



多伦多经济和人口增长的趋势都表明，租房需求将会持续增长，而公寓房源的供应也会愈发的紧张。



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【嘉德置业】签买房经纪代理协议（BRA）时要注意什么？


在加拿大买房，买家一般都会选择一位地产经纪帮助自己。在选择好合适的地产经纪后，买家就要与地产经纪签一份代理协议 - Buyer Representation Agreement（BRA）。代理协议代表了买家与地产经纪之间的关系。

代理协议中对买家所要购买房屋的地区，购买的物业类型，地产经纪将会提供的服务，以及地产经纪佣金金额，代理协议有效期，等等都有着详细的说明。

今天嘉德小编就来跟大家讲讲前买房经纪代理协议时都需要注意什么。



首先建议买家在代理协议上签字前一定要仔细阅读，签字后也最好自己留一份复印件。一旦买家和地产经纪签署了代理协议就不能随意毁约更换代理经纪。除非代理协议到期或双方签署解除代理关系的文件 – Mutual Release Letter。如果在代理协议有效期内私自更换地产经纪买房。房子成交后，你的第一个地产经纪有权从卖家处收取佣金。而真正带你买房的经纪可能会因为收不到佣金而将你告上法庭。正因如此，选择地产经纪和签订代理协议时一定要十分谨慎。



代理协议中的条款和MLS合约不同，代理协议中的条款是可以修改的。买家在和地产经纪签署代理协议是可以加入或删除一些条款。代理的时间双方也可以商定。个人建议代理时间不要超过3个月。但是如果3个月还没有买到自己心仪的房子但又觉得自己选择的地产经纪还是可以信任的，可以在代理协议到期后再跟地产经纪续签一份新的。

签了代理协议后，买家一定要单方面推出合约也不是完全没有办法。因为代理协议其实是买家与地产经纪所在的地产经纪公司签署的。买家也可以直接跟地产经纪公司协商，表示对这个经纪服务不满意，想要选择更换同公司的另一个地产经纪或取消代理协议。

对于地产经纪来说，代理协议可以合法保障其为买家提供服务获得的利益回报。有了这个保证，地产经纪就可以全心全意的为买家提供公平并符合职业规范的服务；并有义务诚实的回答顾客提出的问题，不得对房屋相关事实进行错误陈述或误导客人。根据购买协议，地产经纪也有责任保障买家权益，不得泄露客户信息，等。



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【嘉德置业】加拿大旧房翻建需要申请Building Permit？


投资地产一直是大家广泛关注的话题，关于房屋翻建在地产投资中也经常被大家提及。今天嘉德小编就来跟大家谈谈加拿大房屋翻建相关的问题。



房屋翻建是使房屋升值的普遍方式，相比于完全拆除一套旧房，在旧址上重建新房，房屋翻新与加建无论是在时间成本还是经济成本上都比拆除重建要划算的多。如今，将旧的房屋翻建和加建工程也受到越来越多的建筑商和买房者的青睐。业主可以用较实惠的价格来改善居住环境，建筑商也考虑翻建后出售谋取一定的经济利益。

但是，旧房翻建是不是想翻就能翻的呢？根据多伦多建筑标准（Toronto’s Building Code Act）相关政策规定，翻建后的房屋如果有超过70%以上的部分被认为是重建工程，翻建后就会被认为是全新的新房。翻建进程中，政府会对翻建项目进行监督、检查。在翻建或加建之前需要向当地政府申请建筑许可（Building Permit），没有许可证的翻建或加建都是违法的，会影响到以后房屋的价值，甚至会强制要求拆除。

在加拿大翻建房屋时，有些部分需要申请建筑许可，而有些部分不需要。那么哪些部分需要申请建筑许可（Building Permit）呢？

• 改变建筑物的用途

首先每块土地都有政府规定的用途，举个例子：如果你想买一块农业用地造商业建筑，就必须要向政府申请建筑许可。

• 安装、改装或拆除承重结构

拆除或改装房屋的承重结构会对房屋的整体建筑结构、安全系数、房屋寿命有很大的影响。如需此类改动必须向政府申请建筑许可（Building Permit）。

• 改变门窗位置或尺寸
• 建造车库、阳台或庭院平台
• 挖掘地下室或构建房屋地基
• 安装或改造暖气、排水及空调系统、安装壁炉
• 拆除整栋建筑的一部分

如果只是在不改变房屋结构前提下对房屋进行简单的装修或维护，很多地方是不需要建筑许可（Building Permit）的。以下的一些施工不需要向政府申请建筑许可（Building Permit）：

• 更换同尺寸门窗
• 为独立屋安装壁板或其他外墙结构
• 安装小于较小且没有顶盖的庭院平台
• 建造100平方尺以下的工具棚
• 更换或增加房屋隔热层或石膏板
• 地下室防潮
• 房屋粉刷
• 在不修改水暖系统的前提下安装橱柜或浴室洗手池
• 为院子设栅栏
• 更换或维修屋顶

关于加拿大房屋翻建相关的问题，小编今天就分享这么多。


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【嘉德置业】万锦Berczy社区好在哪儿？


衡量一个社区的好坏我们经常会参考以下的一些因素：地理位置；配套设施；社区历史和未来规划；社区的人口组成；房价增长趋势；社区及其周边发展趋势；等等。

在整个多伦多地区，大多数华人买家最关注的就是Markham（万锦）地区的物业。而Markham（万锦）的Berczy社区是万锦市中产住宅最火爆的地区之一。今天，嘉德小编就来跟大家聊一聊万锦Berczy社区好在哪儿。

• 优越的地理位置：

Berczy社区位于万锦市最中心地段Kennedy Rd夹16th街的东北角。南至16th街，北至Major Mackenzie Dr E；西至Kennedy Rd，东至McCowan Rd。紧邻万锦Unionville社区、Markville社区和Angus Glen高尔夫球场，近404和407高速，近Go Train车站、YRT车站，向南不远就是万锦大型购物中心Markville Mall，那里包括了众多西人连锁商店如Walmart、Best Buy、The Bay、Sears、Shoppers等，餐饮等商家也是应有尽有。平时去超市购物也可以去不远处的大统华、Loblaws、Freshco和丰泰超市。

Berczy社区北侧Major Mackenzie 路上的多功能社区中心Angus Glen Community Centre，面积达两万平方米。包括两个有千人座位的专业冰球馆，三万平方尺的两层图书馆，室内体育馆，大型室内泳池，网球馆等等。场地及设施先进，是万锦市和列治文山市居民经常光顾的运动休闲场所！

如果不愿意跑那么远，Berczy社区中央的Berczy Park是区内最大的公园, 占地约 25 万平米。公园内共有4个足球场、4个网球场、1个棒球场、戏水区和多个Playground。Heisey Trail从Bur Oak一直到16th街，是平时休闲娱乐的好去处。

• 顶尖公校：

除了生活交通便利之外，学校也是最重要的因素之一。Berczy社区内的特鲁多高中（Pierre Elliott Trudeau High School）远近闻名。特鲁多中学是以已故加拿大最具影响力的总理——皮埃尔·特鲁多（Pierre Elliott Trudeau）的名字命名的，近年来一直是大多伦多地区高中排名第一的名校。学校提供多种特殊课程如：French Immersion, English as a Second Language, Personalized Alternative Education (16岁以上), Advanced Placement, Specialist High Skills Major – Business 等。学校在各类竞赛中成绩优异。

除了特鲁多高中外，Berczy社区内的Stonebridge Public School和Castlemore Public School都是排名非常靠前的公立小学。

• 社区房屋类型

Berczy社区房屋类型多样，有双车库大独立房、单车库小独立房、半独立房、Link房和Townhouse。该区最初始建于2000年，房龄较年轻，房源丰富，交易活跃。既适合家庭自住，也适合房产投资。过去的5年中Berczy社区的房价一直保持强劲增长，平均每年增值12.7%。



今天关于万锦Berczy社区嘉德小编就跟大家分享这么多。



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今日话题：关于楼花“入场费”地产局怎么说


关于购买楼花的“入场费”众说纷纭，嘉德小编今天就来跟大家谈谈：关于楼花“入场费”地产局是怎么说的。



安省地产局（RECO）已经意识到楼花销售中的潜在违法行为。

据称，一些房地产经纪会向预售房屋的潜在买家收取“入场费”或“注册费”。这些费用据说可以保证让买家在房屋正式向公众开售之前拿到单位。媒体报道也表示，关于“入场费”，很多地产经纪要求潜在买家直接支付现金，拒绝发放收据。他们也可能与开发商的某些工作人员共享收益。

关于房地产经纪对客人的收费，地产局有明确规定：

全面披露 - 必须向客人提供收费的相关文件。文件中必须说明：

• 这些资金是做什么用的；
• 资金如何处理；
• 如何分配资金，例如购置某物业的押金；
• 如果放弃购买，是否返还，如何返还。

根据“道德守则”，地产经纪有义务公平、诚实、诚信的对待每一位客人，且尽最大努力保障客人的利益。如果客人支付了“入场费”，但最后放弃购买单位，则该费用应退还给客户。

客人也应收到他们缴纳的任何资金的收据。

信托账户 - 买方向地产经纪支付的所有费用都应发给其所在的地产公司。在合法支付给第三方或退还之前，这笔钱必须在该地产公司的信托账户中持有。

卖方许可 – 除非卖方（开发商）明确要求，否则地产经纪不得接受或向客人索要“入场费”。

只有符合上述规定，地产经纪才可接受或向客人索要“入场费”。如果您发现某些地产经纪违反了这些规定，请向安省地产局RECO投诉。如果你怀疑是建筑商的雇员在没有文件支持的情况下进行乱收费，你可以通知该省的建筑商监管机构Tarion。

消费者有权知道他们支付的费用是什么。



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【嘉德置业】交不起房贷直接弃房，有什么后果？


大部分人应该都明白，还不起贷款银行就会收回房子然后拍卖以偿还欠款，这是常识，但其中程序和债务人面临的后果，也许不是很多人都能够全面了解的。今天嘉德小编就来跟大家聊聊交不起房贷直接弃房有什么后果。



在安省，如果房贷违约，债权人会走两种方式收回欠款：

A、foreclosure

B、power of sale

这两种方式意思基本一样，就是卖掉债务人的抵押房产，但对于债务人的后续影响截然不同。

如果你的贷款合同里，有写明如遇债务违约，债权人采用 “foreclosure” 的方式收回贷款，那么房屋卖掉后，即使卖掉后的金额不足以弥补债权人的损失，那这个损失跟债务人也没有任何关系，可以说这种方式下，债务人可以做到 “free to go”;

而 “power of sale”是指，房屋被债权人卖掉，如果仍不足以偿还债权人的借款，债权人仍然有权利继续追诉损失，这个时候债务人所面对的要么卖掉个人财产(比如说汽车，首饰等)用以偿还所欠房贷，要么就是宣布破产(破产对于个人的信用历史影响巨大)。

同时，这两种方式还有个显著的区别就是在执行的步骤的繁易程度上，走foreclosure对于债权人更麻烦，因为这要经过上诉，法庭审理，申请强制执行等;而power of sale可以绕过这些程序直接处理违约的贷款，这也是为什么在安省，大部分的债权人(银行)都会选择 “power of sale”。

当然，有人会认为，我有mortgage default insurance，如果违约保险公司会兜底，这又是另外一个故事了。简单总结一下，在即使有保险的情况下，如果违约会怎样：

首先，债权人还是会以power of sale的方式卖掉债务人的抵押房产;其次，如果所得不足以弥补损失，这时lender会向保险公司claim损失;最后，保险公司赔付后，原先债务人欠lender的债务就会过户到保险公司头上，保险公司开始起诉债务人偿还这些欠款，不要以为保险公司是善茬，他们一样会追诉到债务人不得不宣布破产后，才会write off掉坏账。

总之，在加拿大，保护资本家的法律已经相当成熟和完善，债务人很难钻到什么空子。



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【嘉德置业】加拿大央行宣布基准借贷利率维持百分之一


据2017年12月6日CBC News的最新报道，加拿大央行已经决定将基准借贷利率维持在百分之一的水平，经过今年早些时候两次小的涨幅后暂停增长。

加拿大央行表示：“随着时间的推移，借贷利率有可能会增长；但就目前的情况来看，现百分之一的基准借贷利率和货币政策显然更加合适。”

银行表示，经济数据在今年的10月份时已经达到预测范围之内。出口市场的数据略低于之前的预期，但就业市场的数据比之前预期的表现更好。



银行董事会每年共有八次会议决定银行利率，下一次利率讨论计划在1月17日。

据彭博社报道，绝大多数经济学家预计银行借贷利率在短期将保持不变。

较低的借贷利率对房地产市场和广大购房者无疑是一个利好消息。



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【嘉德置业】在多伦多如何快速卖房？


在多伦多，很多卖家经常提出这样的问题：如何才能让我的房子在更短的时间内以较合理的价格卖出呢？今天嘉德小编就来跟大家聊一聊在多伦多如何快速卖房。



合理定价

合理定价是快速卖房的关键。合理的价格会吸引尽可能多的买家, 会更容易在短时间成交。相反，如果房价高于市场价，会吓走真正的买家。房价和市场价的差别越大，在合理的时间内卖出房子的可能性越小。如果两个房子的地点，房龄，面积，房子的状况等大致相同，一个房子的定价合理，另一个房子的定价过高，买家一般会以定价高的房子做参考去而去购买定价较低的房子。定价过高的卖家无意中可能帮别人卖了房子，自己却错过了真正的买家。

定价最好的方式是参考周围近六个月成交的与你的房子在房型、居住面积、房龄、格局和土地面积及形状相似的房子，包括市场上待售房的销售价格。如果你确实想尽快卖出房子，请不要高出你邻居的价格。



选好卖房的时机

一般来说，每年的二月到六月是卖房的好时机，比起其他时间更容易在短期内卖个好价格。而12月中旬到一月末因为冬季原因不是卖房的好时机，应尽量避免在这个时期卖房。在这段时间里，天气寒冷，下雪比较多，上市的房子相对较少，又赶上过节，很多买家不喜欢在这个时候看房。

对房屋做适当的维修和美化

卖房前，要对房子做一下装修和美化。粉刷墙壁，清洁地毯，打磨油漆木质地板，修补破损，彻底清洁房间，去除异味，做好“表面功夫”。建议请专业的Home Stager布置美化房屋，重新摆放家具，更好的表现各个房间的功能。Staging做得好的话可以让房子焕然一新，视觉效果大为改观。最后请专业的摄影师拍照，并对照片进行一定的美化。一般地产经纪和买家都是看过房子的图片和基本信息后才考虑要不要来看房的，如果照片太Low难免会影响买家来看房的心情。

“视觉”和“感觉”对买家购买房子的欲望有很大的影响，不要因为懒得做“表面功夫”而给买家留下不好的印象。



实事求是，不刻意隐瞒和欺骗

如果刻意隐瞒房屋存在的问题或欺骗买家，一旦被发现无疑会影响房屋的销售，而且会留下不好的声誉。就算手法高明，一旦成交后买家发现重大问题，甚至可以起诉卖方经纪和前业主。



推广和宣传

专业负责的地产经纪会采用各种手段帮助推广和宣传出售的房子，看到出售房子信息的人越多，以好价格快速卖出房子的几率越大。推广的方式主要有以下几种：

1.Open House

周六和周日可以做 Open House，在多伦多地产局官网上公布Open House信息，在房子附近的主要路口插牌(Open House Sign)，曾加房子的曝光率，可吸引更多的潜在买家来看房。

2.For Sale Sign

在出售的房子前插For Sale Sign，路过此地的人会知道这个房子在出售，潜在的买家也可能会自己找上门来。邻居也可能会因为看到For Sale Sign转告正在找房的朋友或亲友。

3.网络营销

地产经纪首先在MLS挂牌出售，所有的地产经纪都可以在MLS系统查到这个房源的全面信息，喜欢自己查房源的买家在Realtor.ca公众平台上看到这个房源。地产经纪还可以在自己的网站上，Facebook上，微信上，在人们普遍关注的热点网站上做相应的推广，扩大物业的曝光度。



谈判技巧

如果有多个客户下offer, 谈判的主动权完全掌控在卖家手中，因为多个客户喜欢你的房子，可能会出现互相竞价的可能，卖家很容易以高于要价卖出房子。如果只有一个买家，谈判的过程会相对困难，如果想卖个好价钱，卖家和卖方经纪都需要有很好的谈判技巧。

在这一方面小编建议卖家要相信自己的代理经纪，毕竟一个专业地产经纪做过很多次地产交易，在这方面要有更多的经验。专业的地产经纪能从买家或买方经纪的言语和表情里捕捉到买家的心理，对房子的喜爱程度，能够承受的心理价位，从而在谈判中更好的掌控局面，以更好的价位帮卖家卖出房子。



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【嘉德置业】加拿大租房有哪些注意事项？可能出现哪些问题？


现在加拿大的中国留学生和新移民越来越多，大家来到加拿大后必须要解决的就是住房问题。很多的中国留学生和新移民都是先考虑租房，经常因为对加拿大租房流程及双方应承担责任不了解而导致出现一些租房纠纷。今天嘉德小编就来跟大家简单聊一聊：加拿大租房有哪些注意事项？可能出现哪些问题？




租房一定要签租约吗?

房客搬进房东的房子，一定事先会有交流的说好一个双方都同意的条件的，但它不一定非要用书面的形式固定下来，法律上没有硬性规定，因此口头的协议也是有效的，只要房东和租客双方认为口头协议能够得到执行和遵守就行。只有租住家庭护理房屋的情况是例外。

不过，一旦在租房居住期间出现纠纷，口头协议往往很难保证双方的利益都不受到损害并最终平息争端。所以为了尽可能避免一些不必要的麻烦，租房还是最好要有正式的租房合同，并在租房合同中将双方应负责的问题写清楚。




书面租约应包括什么内容?

正式的书面租约必须包括：双方法律认定的姓名和房东地址，租客入住的日期，租金，租金支付日期，房东所提供的设施和服务项目，租客需要遵守的一些条款，除房租外租客需支付的押金、其他费用及额外收费项目，等。


如果租客带宠物怎么办?

房东有权拒绝接受饲养宠物的人成为租客，也有权在租约上写明禁止租客饲养宠物。但租客入住之后，在某一个时期开始饲养宠物，房东无权驱逐宠物或租客，而只能向房东及租客管理局提出申请，要求该官方出面驱逐租客。


房东有权收集房客的个人信息吗?

房东有权要求新租客出示其现住址、过往租赁房屋记录、受雇记录、收入情况、信用记录和个人推荐信等。考核过此类信息后决定是否要将房屋出租给该租客。


房东可以随时涨租金吗？

租客租房时，第一个租期的租金是双方协商谈妥的，按租客保护法的规定，房东第一次加房租必须是在租客入住12个月之后，然后每12个月中可以加一次租。安省每年会对房租价格出一个指南，大多数情况下，租金的涨幅应该在这个指南所规定的范围之内。

如果房东决定加租，必须在加租开始之日前90天通知租客，而且必须是书面通知，上面要写明新的租金是多少，从哪一天开始实行。这样才能保证租客有足够的时间作出是否续租的决定。


房东要给租金的收据吗?

如果租客提出要收据，房东不得拒绝，而且不能收取开收据的费用。除此之外，租客还可以就房东在任何方面的收费索取收据，如果房东向房客索要费用但拒绝提供收据，就是违反了有关法规。即使是已经搬出的租客，只要搬出期限没有超过一年，仍然可以向前房东索取相关付费的收据，房东不能拒绝。

收据的内容一般应该包括所租住房屋的具体地址、租客的姓名、收费项目及其金额、付款日期、房东姓名、房东或其代理人的签名。


房屋的维护应由谁责任?

房屋的保养和维护是房东的责任，即便租客在入住之前就发现房间有问题，或房东在租赁合同上注明租客有责任维护房屋，从法律上讲，责任还是在房东身上。但是，租客有义务保持所租住空间的整洁，如果是租客的原因导致房屋内的出租设施有任何毁坏，租客则要支付相应的修理费用。


租客不在家，房东能否进入其房间?

如果租客不在家，而房东需要进入其房间维修设备、进行设施维护或更换物件，必须在预定进入房间的24小时前，用书面形式通知租客，通知的内容必须包括：进入房间的理由，进入房间的日期及时间段。


租客可不可以转租房屋?

租客如果想转租房屋必须有房东的同意，否则不可转租。

如果租客在没有征得房东同意的情况下搬离租屋，并将租屋转租给新的住入者，房东可以向安省房东及租客局提出申请，驱逐原租客及未经同意的新入住者。如果房东在60天之内没有提出驱逐申请，即表明认同新的租客入住，入住者便成为合法租客。


如果租客消失了怎么办?

租客在没有通知房东，并在房东毫不知情的情况下离开租屋，被称之为弃屋。当房东意识到租客已经离开而且可能不会再回来的时候，应该先想办法与租客取得联系。

如果房东已经确认租客弃屋，可以向安省房东及租客局提出终止租约申请。虽然这一手续并非法律规定必须履行的，但一旦房东把房租给了另外的人，而原租客又没有真正离开，原租客便可以依法律程序起诉房东。


什么情况下房东可以申请房客驱逐令?

通常房东申请驱逐租客的原因是租客持续一段时间欠租，或损坏了租屋内或建筑中公共区域的设施，或让非租客进入租屋造成损失等。

如果租客饲养了宠物，而宠物发出很大噪音，骚扰了他人，或者损坏了租屋内设施，或引起他人过敏，或经确定宠物带有致病菌，或对他人有攻击性，造成安全危害，房东也可申请驱逐令。

但如果是租客有了室友，房东不能将租客驱逐，除非该室友行为不当，如制造噪音、损坏出租设施。另外，如果室内同住人过多，房东也可申请驱逐令，驱逐多出的室友。

如果房东有充份的理由说明必须将出租的物业在租约到期前收回，房东也可以申请终止租约并要求租客搬出。


房东驱逐房客的程序是什么?

在大多数情况下，在房东向安省房东及租客局提出驱逐租客之前，必须向租客发出一份终止租约通知(Notice of Termination)，告知租客到底出了什么问题。一般通知发出后，房东要等待一段时间，看租客会不会采取改善措施，这个等待的时间要在通知中具体写清楚。如果租客没有回应，也没有搬离租屋，房东才可以向安省房东及租客局提出驱逐申请。

房东可以亲自到自己住所附近的安省房东及租客局办公室，或安省政府服务中心(Service Ontario Centres)的办公室提出申请。也可以用邮件、快递或传真的方式向安省房东及租客局或安省政府服务中心件提出申请，并同时缴纳申请费。房东还应该将申请和之后发出的听证通知及驱逐令复印一份，交给租客，令其对申请一事知情。

关于加拿大租房有哪些注意事项、可能出现哪些问题，嘉德小编今天就简单跟大家分享这么多。



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【地产知识】在多伦多投资，买地好还是买楼花好？


随着加拿大多伦多经济和人口的发展，近年来房价增长速度很快，越来越多的地产投资客将目光聚焦在多伦多。很多人因为考虑到是投资，不喜欢费力在房屋的维护、管理等事情上，所以不愿意考虑现房。近期就有准备在多伦多投资的朋友问了这样的问题：想在多伦多投资房产，听说多伦多的公寓楼花一直挺火，很多朋友也推荐买地皮，据说也会有很好的回报。那么到底是买地好还是买楼花好呢？

今天嘉德小编就来简单跟大家聊一聊在多伦多投资，买地好还是买楼花好。

买楼花和买地有一些相似之处，比如说投资周期都较长，买楼花通常要3-5年才能交房。最简单的购买单块成熟住宅用地也得3年以上才能取得较好效益。

但严格说来买楼花和买地是两种不同的地产投资活动。购买楼花属住宅类地产投资，买地属商业类地产投资。这两者之间的难易程度和投资规模通常说来差异很大。





购买楼花可以前期投入资金很少，对买家的财务状况要求没有那么大，通常签合同只需$5000定金，剩下的首付部分在收房前的数年内分几次付清，对买家来说财务压力没有那么大。收房前还可以申请购房贷款，本地买家一般只需支付总房价20%的首付，海外买家一般需要支付总房价35%的首付。

购买楼花对买家地产方面知识的要求也不多。就算没有地产投资经验，只要能选到地点好，楼层、大小、价格适宜的楼花就可以了，对投资者在房地产方面的知识要求没有特别之处。可以说是对大部分投资者都适宜的一种投资项目。收房前可考虑楼花转让直接套现，或在收房后出租。鉴于多伦多目前的公寓租金，一般租金可帮业主cover贷款和管理费的支出，业主不需要过于担心收房后每月支付额外的费用。





买地这种投资就对买家有相当多的地产知识方面的要求。比如政府对土地的开发规划，要买地块的Zoning方面的要求（根据加拿大政府的规定，不同Zoning的地块有不同的用途规定），所购买的地块是否允许建住宅，是否允许建高层公寓等都要在买地前考察好。另外地块是否有过污染，是否在洪泛区，适合建造什么样的物业等等也要提前考察好。买地对资金的要求相对较高，并且贷款难度要大许多，大部分只能按商业贷款，利率也比居住房屋贷款高不少。

买地囤积等待土地升值需要较长的时间，占用及周转资金较大较长。如果买地之后马上开发建房，则需要投入专业人士管理项目，投入资金建设项目。这些对资金及房地产经验有限的个人来说，是有一些难度的。

多伦多的房地产市场，对海外投资者来说，投资购买楼花是最省心的一种投资方式。如果海外投资者实力雄厚，有相关经验，买地，开发房产则能取得更可观的效益。

关于在多伦多投资，买地好还是买楼花好，嘉德小编今天就跟大家分享这么多。



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今日话题：您知道签买房经纪代理协议的时候需要注意什么吗？

指路：签买房经纪代理协议（BRA）时要注意什么？

【地产知识】投资公寓楼花需要考虑学区吗？


费莎每年都会发布安省所有中小学排名的报告，对多伦多地区的中小学情况综合评价打分，得出学区排名情况。很多的买房者和地产经纪都喜欢用这些学校的排名来衡量在校区内投资二手房的价值。那么很多朋友又会问了，我如果是买楼花需要参考校区和中小学学校排名吗？

今天嘉德小编就来跟大家聊聊：投资公寓楼花需要考虑学区吗。



多伦多大多数排名靠前的中小学主要聚集在16th街和Eglinton周边。排名最好的三所小学在多伦多东端，但是周围公寓楼的价格并不是很高，只能算中档价位。而公寓楼价格最高的区域在多伦多大学附近，每平尺均价超过$1,000。

所以，中小学的排名对周边公寓的价格并没有直接的影响。但是，好的大学倒是会让周边的公寓升值不少。

之所以有这样的情况，主要原因是：公寓楼花是对未来的一种投资，一般从买房到交房入住有大约3-4年的时间，未来的不确定性使公寓楼花只能受到周边大学学校排名的影响，而极少被中小学的排名影响。

如果你是已自住的目的购买公寓楼花，交房的时候本来在上小学的孩子可能都要上中学了，或者本来在上中学的孩子已经要上大学了，这在这个地址反而没有那么方便。

如果购买公寓楼花的目的是投资，那么周边中小学的好坏也不重要，唯独有好的大学周边的公寓租赁市场火爆，自然而然附近的公寓价格也水涨船高。

总之，购买公寓楼花，附近中小学的排名并不重要，唯一需要考虑的就是附近是否有好的大学。



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【地产资讯】2017多伦多地产小结，2018将影响房价的两个因素


多伦多大学Downtown校区周边公寓是2017年最耀眼的明星。即使在政策压力下、在每个月都有近千套楼花上市的群殴下，还是获得了21%的涨幅。而且64.7万的平均成交价，也妥妥地超过5月的64万成为全年最高。不论你买到的是多大周边的公寓现房又或是楼花都已赚到。

但是对比公寓现房和楼花，大多地区的低层住宅尤其是独立屋市场在过去的2017年却没有很好的表现。展望2018，我们对多伦多的房价还需谨慎乐观。



2017年影响多伦多房价的是政府出台的海外买家税，那么2018年将影响多伦多房价因素有哪些呢？

虽然加拿大的婴儿潮一代多数已经退休，但他们的后代——千禧一代多数已经长大成人，也到了成家立业的年龄，这批人将成为加拿大买房的主力军。

联邦统计局的数据显示，到2018年，加拿大25-30岁年龄组的人口将达到2,559,200，这个数字比5年前几乎增加了整整150,000人。显而易见，他们当中的不少人将成为首次购房族。





另外一个推动房价上升的因素是移民。2004到2014年间，加拿大的海外移民数量在236,800至281,000之间，自由党政府在近三年将增加移民数量，总数达百万：其中2016年为296,000；2017年300,000；2018则是310,000。



移民无疑会增加房屋需求并推高房价，特别是几个最能吸引人的大都市区，包括多伦多，温哥华以及蒙特利尔。



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【房屋知识】加拿大房屋保险是怎么回事？有什么不同？


在加拿大买了房子后，为了房子的顺利交接，买家都需要为新房购买保险。但你了解加拿大的房屋保险吗？加拿大的房屋保险都有哪些类型？哪些受保、哪些不受保？今天，嘉德小编就来跟大家简单聊一聊：加拿大房屋保险是怎么回事。



加拿大房屋保险的类型

在加拿大，房屋保险的类型分的很细致。与华人移民关系较大的主要有以下几种房屋保险：

自住房保险（Homeowner’s Insurance）

作为自住房的房主，不论是否需要申请房屋贷款，都需为房屋购买保险。虽然法律上没有明文规定业主必须购买保险，但是在买家办理贷款和办理房屋交接时，都需要买家提供房屋保险证明。

租客保险（Tenant Insurance）

租客的私人财物和屋内的空间，需要一份租客保险来保障。租客保险确保如火灾、浓烟、爆炸、水淹及盗窃等灾祸时，保险公司可对租客的私人物品损失提供合理的补偿。另外，租客以后若想在加拿大买房，如果在首次买房前就有良好的租客保险记录，有助于日后节省费用。

房东保险（Landlord Insurance）

房东切勿忘记购买房东保险，如果出租物业发生意外，警方及保险公司有关部门会查清原因，分清是租客或是房东的过失引起的。如果是因租客的疏忽造成的以外，租客便要承担责任；如果是房东的疏忽，房东保险便会发挥保障作用。不过房东保险有很多限制条件，也不是所有保险公司都做。

Condo共管公寓保险

Condo的保险与独立屋或其他低层住宅的保险有所不同。因Condo每月都需交管理费给大楼管理处，其中已包含有火险，所以购买Condo保险时无需再购买此项。但是Condo管理费中包含的基本保险不保装修及房内的财务等，因此公寓业主还需要购买Condo保险来保障例如漏水等对房内个人财务和装修造成损害时可以得到合理的赔付。



加拿大的房屋保险分为普通房屋保险 – 基本险，和全面性房屋保险 – 全险。因为大家一般都只买基本险，今天嘉德小编就只简单跟大家聊聊基本险的情况。

基本险都保什么？

1. 火灾及雷电（Fire and Lightning）：火焰或被雷电击中酿成的火灾。

2. 爆炸（Explosion）：由于天然气、煤气或石油气爆炸酿成的灾祸。

3. 浓烟（Smoke）：火灾中产生的浓烟会烟熏墙壁、家私，焦黑的烟渍不但难以清洗，且清洗费用也不菲。

4. 暴风雨或冰雹（Windstorm and Hail）：有与暴风雨或冰雹对房屋外墙造成的破坏会缺口，或打至屋内对屋内物品造成的破坏。但如果因为忘记关上门窗导致屋内物品遭到的破坏则不会获得赔偿。

5. 盗窃（Theft）：保险公司会对盗窃造成的财务损失和房屋破坏进行赔偿。不过如果盗贼是屋内居住人员或是留宿人员，保险公司不会做出赔偿。

6. 骚动及内乱（Riot and Civil Commotion）：在骚动及内乱中遭到不法分子滋扰造成的财务损失也会受到保障。

7. 空中坠物（Falling Objet）：被飞机、导弹或卫星等坠下来的物件击中房屋，可向保险公司申报赔偿。

8. 蓄意破坏（Vandalism and Malicious Acts）：房屋受到恶意破坏可向保险公司申请赔付。如果房屋空置超过30天以上，一切后果由屋主承担。

9. 房屋被车辆撞击（Damage by a Vehicle）：若家中车辆失控或泊车时不小心撞到房屋，保险公司也会做出赔偿。

10. 突然漏水或淹水（Accidental Discharge or Overflow Water）：突发水患造成地板、地毯、家私或私人财物损失也可向保险公司申报赔付。但由于喉管接触问题或年久失修造成的漏水现象却不属受保护范围。

11. 私人财物在搬家运输途中造成的损坏（Transportation）：私人财物和家具在运送途中受到破坏如汽车相撞或翻车等，都收到保障。

12. 玻璃被砸（Glass Breakage）：除在建房屋或空置房屋外，家中的门窗玻璃遭到破坏都可以申请索赔。



房屋保险中，最重要的组成部分是住宅建筑（Dwelling Building），也就是住房发生可理赔意外后的重建或修缮，这也是房屋保险的Coverage A部分。这种理赔分两种：承保重置成本（Replacement Cost）和额外现金价值（Extra Cash Value）。重置成本就是重建与原来类似房子所需的费用，而额外现金价值是用估价减去折旧金额而给予的赔偿。这一部分包括的内容有，房屋主体本身、相连的结构（如车库）、室外的固定设施、树木、泳池、灾后清理费以及修补或建筑房屋的材料，但一般不包括土地市值。

房屋内财物属于Coverage B，这是指房子里面，与房子没有固定联系的东西，衣服、电器、家具之类的。这部分理赔通常也是以重置为主，不做额外现金价值。也就是说比如电视没了，保险公司就会赔付替代一个电视所需的费用。

除此之外，房屋保险中还包括临时家居费用险（Additional Living Expenses），即房屋发生意外不能在其中居住时，您租房或住宾馆产生的额外费用。

最后，房屋保险中还有责任险（Liability）。责任保险是指因房子的所有权产生的责任，即如果因为被保险人的疏忽而引起的意外，造成邻居、第三人伤亡或财产损失，责任需有您承担的话，不过也可以向保险公司申请索赔，有时这部分获得的赔付会大的惊人。这部分在保险成分中不占很大比重，建议可以在这里保100万比较适宜。

关于加拿大房屋保险是怎么回事，嘉德小编今天就跟大家分享这么多。



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【地产知识】加拿大的房产增值税是怎么回事？怎么算？


华人喜欢买房，不论走到哪儿，兜里揣着钱不买套属于自己的房就浑身不舒服。世界每个角落，都有华人买房置业的身影。

今天嘉德小编就来简单跟大家聊聊加拿大的房产增值税是怎么回事？怎么算？什么情况需要交？什么情况不需要交？



由于华人对加拿大环境、福利的偏爱，越来越多的华人移民到加拿大来居住，也就有越来越多的华人来加拿大买房置业。但是买房置业一般来说都是一个家庭较大笔的投资，加拿房屋所得税、GST/HST涉及到税务方面的规则名目繁多，了解这些“游戏规则”有利于纳税人避免一些没必要的税务麻烦。

在加拿大卖房时可能会被政府要求缴纳资产增值税，但是增值税也可能会被免除，是否可以免除房产增值税取决于业主是否满足一些条件。最重要的一条就是该物业是否在一定的时间内一直作为业主的主要住所。

主要住所的概念是以家庭作为单位，从1983年开始，每个家庭包括夫妻和未婚未成年子女可共同拥有一个主要住所免增值税的税务优惠。也就是说即使双方结婚前，各拥有一套物业，婚后也只能选择其中的一套作为主要住所，而另一套则不可同时享受免增值税的优惠。

主要住所可以包括房屋、公寓、度假别墅、活动房屋和船屋等。享受税务优惠的前提一定是拥有该物业的所有权，其次是该物业为主要住所。



自住房、主要居所需要满足什么条件？

首先该物业必须是已建成、可居住的住宅类型，地皮等还未建好的房屋不算。业主是加拿大税务居民即可，不一定非要是加拿大移民。买家需要拥有该物业的产权，楼花等在产权没有交接给业主前都不算。当年需要有家人居住在其中，主要住所的概念是以家庭作为单位来算的，即本人、配偶或未婚子女居住在其中都可以。每个家庭每年只能有一次免房产增值税的机会，即每个家庭每年只能指定一套住房作为主要住所，包括海外房产。



免税是全免吗？增值税的免税额怎么算？

房产增值总额 = 售价 -（成本 + 出售时产生的费用）

免税额 = 房产增值总额 ×（指定物业居住年费 + 1）/（拥有该物业的总年限）

按照这一公式，有些家庭考虑换房，如果先买第二套物业，然后售出第一套物业，则会有一段时间同时拥有两套物业，但只要同时拥有两套物业的时间不超过一年，就不会产生增值税的问题。



今天关于加拿大房产增值税相关的问题，嘉德小编就简单跟大家分享这么多。



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【嘉德置业】新房交房前验房（PDI）是什么？都要验什么？


近期嘉德收房的客户注意：在多伦多买新公寓房子，房子内部装修好了，就要通知你验房，全名叫做Pre-Delivery Inspection，简称 PDI（交房前验房）。

做交房前验房时，开发商的验房人员会指导你对房屋质量进行一次全面检查，并可能为你示范家中各系统的使用操作。验房如果发现问题，和你一起验房的开发商代表会一一标出来，并给你一个清单，承诺修补。同时给你一个安省房屋质量监督机构Tarion发出的证书，上面有登记号。然后业主到律师那里交钱拿钥匙。拿了钥匙再看看开发商有没有修，没修，拿钥匙后的30天内就要到Tarion网站用证书上的登记号登记，把所有要修的内容登记。这份表格政府机构收到马上会转给开发商，开发商又会去检查，原则上开发商有120天时间去修。如果还没修则可以起诉开发商。入住后的一年内如果发现问题仍然可以报告Tarion。



但是新房交房前验房（PDI）都要验什么呢？今天嘉德小编就来简单跟大家聊一下。

加拿大的新房交房前验房（PDI）主要检查4个部分。首先是：厨房、卫生间、洗衣烘干设备；其次是：地板、墙面与其他内部装潢；第三是：外部结构；最后是：控制系统。

厨房、卫生间、洗衣烘干设备检查主要包括：

• 照明
• 墙面上的电流漏电保护器
• 地板、地砖
• 厨房台面、挡水、中央岛
• 橱柜、抽屉
• 水池、洗碗机、上下水系统
• 冰箱、油烟机、灶台等设备
• 卫生间排风系统
• 马桶、卫生间水池、淋浴、浴盆系统
• 洗衣机、烘干机

地板、墙面与其他内部装潢检查主要包括：

• 地板、地毯、地砖检查（例如是否有损坏或走在地板上是否发出较大噪音等）
• 墙面，地脚线、门框、窗框等
• 门窗、楼梯、储物间等
• 外部结构检查主要包括：外墙保温板、外墙墙砖、泄水孔（Weep Holes）;检查门窗外部密闭检查车道、花园、行人道等

注：如因天气原因无法检查房屋外部，请在PDI表格中注明



控制系统检查主要包括：

• 供暖系统，包括暖炉、热水器、暖炉过滤网、温度控制器、供暖系统各部分开关
• 空调系统检查
• 机械通风系统检查

注：请确保在交房前，开发商已经为你提供所有房屋内控制系统的操作手册，并认真阅读学习如何控制这些系统。另外还需从开发商处了解房间内各控制系统及其他电器等的质保时间和建议定期维护时间。



如果我在做收房前检查时不小心漏了一些问题怎么办？

有些项目本身就有质保，即使你在入住前检查时没有发现问题依然不影响你的保修范围。然而，如果是物品损坏或之前承诺安装的物品没有安装，则一定要在PDI表上注明。

任何在您入住前有质量问题的项目都应该在30天或年底的表格中列出。这几个表格代表了对保修项目的要求，而在保修期内所涵盖的项目出了问题，开发商必须在在特定的时间范围内解决。

关于新房交房前验房（PDI）是什么，都要验什么，嘉德小编今天就跟大家简单聊这么多。希望可以帮助到大家。



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买方市场中的卖家必读


某些地区房屋出售趋缓，在这种市场条件下出售房屋，更要小心谨慎。最近接到不少业主的咨询, 询问有关出售物业的相关规定和细节。这里归总一下，详细说明出售物业的步骤与注意事项，以解答那些想出售物业的业主的疑问。


与地产经纪签订合同
Listing Agreement，是一份卖家与地产经纪共同签订的合同。与经纪签订合同是业主在售房过程中的第一环，也是非常重要的一环。此份合同要明确所售物业，合同双方，以及相关条款。卖家和经纪会各保留一份，以此来保障各自的权益。
总体来说，合同内会明确地产经纪的公司给予其经纪为物业寻找买家的权利，合同的时效，以及卖家应付的报酬。一般来说，只有在成交后，卖家才会被要求支付报酬给经纪公司。例外还有一份物业信息表，包括了物业售价，物业详细信息，例如物业大小和设计，使用面积，各房屋的面积和简单描述，物业冷/暖系统等等。


业主有权决定屋内家居及设施的去留。一般来说，除非说明，固定不能动的家居及设施，往往会随物业一同出售，可移动的家具和设施往往不随物也一同出售。合同中“包含”以及“不包含”项中会明确指出家具及设施的去留问题。


有时合同里也有财政和贷款的条款。一般包括剩余贷款金额，期限，物业年税，抵押权等等。


Listing的种类
基本上说Listing有三种，Open Listing， Exclusive Listing，以及 MLS® Listing。Open Listing，即给予一个或一个以上地产经纪出售物业的权利。业主也可以自己出售物业，优点在于私售除去了雇用经纪服务的费用，在物业价格上会有一定优势。Exclusive Listing， 即业主雇用一个公司来作为经纪来出售物业。在有效期内，这个公司往往拥有唯一的，不能改变的权利出售物业。MLS® Listing，其实也是Exclusive Listing的一种, 但是允许地产经纪们，在当地MLS系统的帮助下合作买卖物业。通过这种方式得到的佣金，卖方和买方的经纪会按比例分享。
MLS系统是如何帮助业主出售物业的呢？ MLS系统相当于一个公告牌，给予物业最大的曝光。在48小时之内，物业的信息将会发送给大多地区所有地产经纪。委托地产经纪售房，相对于私售的最大优点就在于此。通过MLS，地产经纪们可以发布物业信息，全加拿大甚至全世界的地产经纪都可以查到此物业。


定价
尽管业主可能知晓物业的价值，但是，找一位专业人士帮助估价也是很重要的。不能将价格定得太高，因为这样买家可能会望而却步；当然价格也不能定得太低，不然投资没有回报。


物业的市场推销
以下介绍几种物业市场推销的手段，合格的经纪往往会将这几种方法混合使用，以便最大程度的曝光所售物业。


Open Houses
基本来说，Open Houses的方式大概有两种。第一种是邀请地产经纪来参观，由地产经纪来了解物业的特点和细节，因为地产经纪可能会为业主带来买家。另一种是全公开的Open Houses，指定时间内，任何人都可以进入物业参观。由于在一定时间内，就可以给所有潜在买家展示此物业，相对更有效率, 因此这种方法被普遍运用。在这种Open Houses中，经纪们要主持并回答参观者的各种问题。
业主和经纪要协商确定Open Houses的时间。业主需要给经纪一定的权利，可以进出物业。业主可以将钥匙留给经纪或其办公室。一般来说，在Open Houses的时候，业主一般选择离开物业，但是之前要记得将贵重物品收起来。如果业主决定参与Open Houses, 那么请确定将解释权留给经纪，不要为物业的缺陷找借口，另外，将电视和收音机关掉，以便让经纪和客人可以方便的谈话。如果业主有狗或其他宠物。请将宠物关起来或放在外面。干净整洁对于Open Houses来讲至关重要。总体来说,只要物业显得宽敞明亮, 保养得宜，吸引的买家就会更多。


其他销售手段
除了Open Houses，地产经纪往往会提供给业主其他的销售途径。在物业的前院，经纪往往会树立“For Sale” 牌子。这个牌子相当于一个“不会说话的销售员”，不停的告诉大家此物业正在出售。很多买家是通过这种销售方式，来寻找他们心中的房子的。
在当地报纸中的地产专栏里为物业打广告，是另外一种销售手段。尽管可能不会在每一期的报纸上，但是经纪往往会把物业介绍给寻找类似物业的买家。在互联网上宣传物业也是现在经纪们常用的一种销售手段。


重签Listing
由于一些原因, 有时物业可能不会被立即出售.记得要耐心，不要一时冲动从市场上取消物业。总的来说，物业没有想像中那么快售出的原因有三个: 地理位置，物业条件和价格。物业的地理位置是不可能被改变的，但是物业自身的条件和价格，却是业主可以改善的。在出售的过程中，业主要不断比对物业和周边地区类似物业的市场价格，适时的调整价格。


业主有责任时常询问经纪出售情况。多少人看过物业? 有什么回复和问题? 物业在市场有没有竞争力? Offer在Offer中主要有以下几项需要注意：买家出价是多少，什么时候交房，合同中有什么条件，以及Offer什么时候会过期。


和Offer一起，买家往往也会提供定金以示诚意。 Offer 中，买家往往会试探业主的底价, 并且注明条件。业主不一定要接受此Offer，但是可以相应回签一份合同，在互相的磋商中，一份合同就谈成了。在双方都签署了合同之后，合同就成立了。因此签字之前，业主要确认合同内的每一个条款，也可以让律师帮助审查。


交房日期
如果需要，合同中往往会规定一些条件。业主可能会被要求提供一些相关材料。例如说明物业所有权的地界图，验房证书等等，但是验房的支出可以要求买家承担。


最终成交
交房日当天，业主和买家的律师会代表业主和买家建立一个帐户以便双方偿还贷款。业主也需要提供物业的转接文件和钥匙给律师。律师还会确保地税，电费和天然气费等等帐单过户顺利。

最终，业主要记住出售自住房屋所得的盈余，不用缴纳所得税。业主也要记得支付经纪合同所指的报酬。业主的律师会安排好这一切出售过程中的支出。