CRA来信，出租房2年报亏损，让自查，各位有么有这方面经历，后面被审计概率大不大？ | 加拿大家园论坛

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CRA来信，出租房2年报亏损，让自查，各位有么有这方面经历，后面被审计概率大不大？

原文链接：https://forum.iask.ca/threads/819620/

最爱吃习瓜 : 2017-03-21#1

收到CRA来信，出租房2年报亏损，让自查，各位有么有这方面经历，后面被审计概率大不大？

soleil_lee－太阳李 : 2017-03-21#2

既然让你自查，说明人家已经注意你了。
那你自己查一下啊，到底是真亏还是算错。如果是算错，赶快补上去。如果是真亏，把收据发票证据都保留好，被审计也不怕。
我以前被审计过一次，不过不是出租房的事情，是其他方面，不过我的材料都齐全，全部交上去以后等了2个多月，来了一封信，说审查结束，全部接受。

最爱吃习瓜 : 2017-03-21#3

我也有理有据。就是没经历过审查，听上去够吓我等良民的

盘古 : 2017-03-21#4

有理有据就不用怕

lostangeldb : 2017-03-21#5

出租房不应该赚钱么，怎么亏损了？

最爱吃习瓜 : 2017-03-21#6

lostangeldb 说:
出租房不应该赚钱么，怎么亏损了？

装修很费钱的

哈法 : 2017-03-21#7

出租房也是生意，头2年报亏损，还情有可原。但如果年年亏损，税务局肯定不干，认为既然年年亏损，为什么还继续经营，而不是关闭。

jinglin616 : 2017-03-21#8

紧张归紧张，但想来只要原始材料真实而且齐全，应该没什么事儿。只是，装修成本折旧每年只可以算进去一部分吧。

newlifestartnow : 2017-03-21#9

GFGERM 说:
装修很费钱的

装修的钱有的算capital cost，每年只能抵报一些。有最高比例。你这种是报错了。

soleil_lee－太阳李 : 2017-03-21#10

对的，装修的花费每年只能抵一部分，按照种类分百分比的。你得自查了。
而且如果你当年出租房本来就亏的情况下，该年还不一定能抵。

xCuc3 : 2017-03-21#11

GFGERM 说:
装修很费钱的

你把装修的钱都算进去了？你的会计师真够损的。

CCOYYOTEE : 2017-03-21#12

政府敲竹杠，不怕。道义上，老子赚的钱。该补就补点，没多大个事。

最爱吃习瓜 : 2017-03-21#13

xCuc3 说:
你把装修的钱都算进去了？你的会计师真够损的。

都是一次性投入，比如换窗，应该是可以计入当年成本的。吧？

最爱吃习瓜 : 2017-03-21#14

各位这么一讲，俺回去再自查下 :wdb11:

:wdb11:

CCOYYOTEE : 2017-03-21#15

GFGERM 说:
都是一次性投入，比如换窗，应该是可以计入当年成本的。吧？

不行。
政府的 DEDUCTION政策是难得福利，竞选的卖点。
中国不也一样吗?叫分期摊入成本。政府鼓励产业时，才有加快折旧的政策的。

newlifestartnow : 2017-03-21#16

GFGERM 说:
都是一次性投入，比如换窗，应该是可以计入当年成本的。吧？

窗户，电器等都是capital cost。因为可以用很多年。

happyv : 2017-03-21#17

GFGERM 说:
收到CRA来信，出租房2年报亏损，让自查，各位有么有这方面经历，后面被审计概率大不大？

蒙的虧損不靠鋪，因爲地稅低，保險低，多倫多不一樣，house分租租金低，地稅和保險貴

guadeloupe : 2017-03-21#18

ok

小糯米 : 2017-03-21#19

学习一下

最爱吃习瓜 : 2017-03-21#20

newlifestartnow 说:
窗户，电器等都是capital cost。因为可以用很多年。

每年能报多大比例？

newlifestartnow : 2017-03-21#21

GFGERM 说:
每年能报多大比例？

不同的东西比例不一样。

Sunnyli3137 : 2017-03-21#22

GFGERM 说:
收到CRA来信，出租房2年报亏损，让自查，各位有么有这方面经历，后面被审计概率大不大？

2 年出租房报亏损，这是不可能的事，除非你每年只出租3-4个月。是15、16年的税吗？
如果没有证据，最好尽快更改，补税，包括15年的,以免受罚，只要解释错把全部装修费用作抵税.

最爱吃习瓜 : 2017-03-21#23

Sunnyli3137 说:
2 年出租房报亏损，这是不可能的事，除非你每年只出租3-4个月。是15、16年的税吗？
如果没有证据，最好尽快更改，补税，包括15年的,以免受罚，只要解释错把全部装修费用作抵税.

14，15年

happyv : 2017-03-21#24

沒有金剛鑽，不要攬瓷器活

Sunnyli3137 : 2017-03-21#25

GFGERM 说:
14，15年

通常个人追查前三年的税，公司6年，和你的会计师谈谈吧。

小糯米 : 2017-03-21#26

happyv 说:
沒有金剛鑽，不要攬瓷器活

这是说楼主呢还是说楼主的会计呢

soleil_lee－太阳李 : 2017-03-21#27

GFGERM 说:
每年能报多大比例？

http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tg/t4036/t4036-16e.pdf
看Chapter 4

lvxin070316 : 2017-03-21#28

留印

最爱吃习瓜 : 2017-03-21#29

小糯米说:
这是说楼主呢还是说楼主的会计呢

说我呢，因为我是自己的会计，抹石头过河，自己报的税 :wdb4:

:wdb4:

最爱吃习瓜 : 2017-03-21#30

soleil_lee 说:
http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tg/t4036/t4036-16e.pdf
看Chapter 4

好，学习下，谢了！

哈法 : 2017-03-21#31

Sunnyli3137 说:
通常个人追查前三年的税，公司6年，和你的会计师谈谈吧。

我记得是个人保留六年的报税资料。难道现在改了？

happyv : 2017-03-21#32

GFGERM 说:
说我呢，因为我是自己的会计，抹石头过河，自己报的税

沒有用turbotax嗎？界面很友好，基本FAQ把法規都告訴你，不會出錯

小雷音 : 2017-03-21#33

GFGERM 说:
装修很费钱的

装修不能一次进费用

小雷音 : 2017-03-21#34

GFGERM 说:
都是一次性投入，比如换窗，应该是可以计入当年成本的。吧？

换窗是不行的，这个CRA网站上专门有举换窗的例子

daxigua001 : 2017-03-21#35

有时候我在想这尼玛木头房子都是套路啊！

大温小雯 : 2017-03-21#36

soleil_lee 说:
http://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tg/t4036/t4036-16e.pdf
看Chapter 4

M

wlhisya : 2017-03-21#37

GFGERM 说:
都是一次性投入，比如换窗，应该是可以计入当年成本的。吧？

换窗不是装修费用，是资本投入。
好好整理一下你的账，准备好所有数据。一旦被查一次，而且是有错的情况下，以后很容易经常被查。

fufu : 2017-03-21#38

你做啥了被税务局丁上了？

枭雄本色 : 2017-03-21#39

GFGERM 说:
收到CRA来信，出租房2年报亏损，让自查，各位有么有这方面经历，后面被审计概率大不大？

出租房报亏损，基本上是举个牌子 “来查我吧” :wdb5:

:wdb5:

。即使是你的费用全部合格，cra也会说你的房租收入不合逻辑，不是市场定价，给你核定个价格，保证你有出租利润。我一般都建议要有个10%左右的出租净利润。这样一般能过。

j0n6dj2y2w : 2017-03-21#40

GFGERM 说:
收到CRA来信，出租房2年报亏损，让自查，各位有么有这方面经历，后面被审计概率大不大？

你是请有多年经验的专业会计替你报的税吗？如果是，赶紧与会计联系；如果不是，估计有麻烦。

happyv : 2017-03-21#41

huangyanshen 说:
出租房报亏损，基本上是举个牌子 “来查我吧”。即使是你的费用全部合格，cra也会说你的房租收入不合逻辑，不是市场定价，给你核定个价格，保证你有出租利润。我一般都建议要有个10%左右的出租净利润。这样一般能过。

看地方的，溫哥華和多倫多的租售比很低，沒人靠租金養活house，導致很多house寧願空置，所以虧損合理，至於小城市就算了，報稅惹麻煩

soleil_lee－太阳李 : 2017-03-21#42

huangyanshen 说:
出租房报亏损，基本上是举个牌子 “来查我吧”。即使是你的费用全部合格，cra也会说你的房租收入不合逻辑，不是市场定价，给你核定个价格，保证你有出租利润。我一般都建议要有个10%左右的出租净利润。这样一般能过。

10%是指gross Rental income的10%？

Sunnyli3137 : 2017-03-21#43

soleil_lee 说:
10%是指gross Rental income的10%？

枭雄本色 : 2017-03-22#44

soleil_lee 说:
10%是指gross Rental income的10%？

对。所以说加拿大出租房子费力不讨好。

soleil_lee－太阳李 : 2017-03-22#45

huangyanshen 说:
对。所以说加拿大出租房子费力不讨好。

我刚刚也自查了一下，2016年报的net rental income是gross的15%，问题不大吧？

Musers : 2017-03-22#46

MARK。。

maviemonreve : 2017-03-22#47

soleil_lee 说:
我刚刚也自查了一下，2016年报的net rental income是gross的15%，问题不大吧？

只要有据可查，就没事

zsh586 : 2017-03-22#48

mark

小雷音 : 2017-03-22#49

不是因为亏损就有问题，而且明显repair and maintenance的费用太大，太明显了

sabre : 2017-03-22#50

小雷音说:
不是因为亏损就有问题，而且明显repair and maintenance的费用太大，太明显了

就会欺负老实人，air Canada, bombardier, 亏损就给补助，小人物亏损就跟你来劲，
建议楼主给自己开点工资，

哈法 : 2017-03-22#51

楼主忘记了最根本一条报税原则：可以少交税，但不能不交税。

happyv : 2017-03-22#52

IloveHalifax 说:
楼主忘记了最根本一条报税原则：可以少交税，但不能不交税。

不會造假，或者造假經驗不足，踩陷阱了，估計以後繼續抽查

小雷音 : 2017-03-22#53

sabre 说:
就会欺负老实人，air Canada, bombardier, 亏损就给补助，小人物亏损就跟你来劲，
建议楼主给自己开点工资，

开工资不交税呀

最爱吃习瓜 : 2017-03-22#54

老老实实缴税，做个良民。

最爱吃习瓜 : 2017-03-22#55

sabre 说:
就会欺负老实人，air Canada, bombardier, 亏损就给补助，小人物亏损就跟你来劲，
建议楼主给自己开点工资，

工资这个是不允许的

sabre : 2017-03-22#56

小雷音说:
开工资不交税呀

给不挣钱的人开工资，

小糯米 : 2017-03-22#57

sabre 说:
给不挣钱的人开工资，

不是公司，怎么开工资啊

happyv : 2017-03-22#58

小雷音说:
不是因为亏损就有问题，而且明显repair and maintenance的费用太大，太明显了

專業！意見

wlhisya : 2017-03-22#59

生意收入长期亏损，早晚被查，因为税局觉得长期经营一个亏损生意不合常理，做生意都是为了赚钱的。
当然，只要支出合理，有凭有据，查帐也不用担心。

happyv : 2017-03-22#60

wlhisya 说:
生意收入长期亏损，早晚被查，因为税局觉得长期经营一个亏损生意不合常理，做生意都是为了赚钱的。
当然，只要支出合理，有凭有据，查帐也不用担心。

我要具體分析，lz是出租，不清楚是principal residence還是investment property,
如果是principal residence，地稅，利息，水電，保險，換窗戶，不管lz出不出租，都要付出這些成本，對不對？但如果不出租，就不能申報這些成本，所以出租一小房子，換取能夠申報換窗戶等成本，然後抵扣工資最高53%的稅率，合理，合法，不怕抽查。

wlhisya : 2017-03-22#61

happyv 说:
我要具體分析，lz是出租，不清楚是principal residence還是investment property,
如果是principal residence，地稅，利息，水電，保險，換窗戶，不管lz出不出租，都要付出這些成本，對不對？但如果不出租，就不能申報這些成本，所以出租一小房子，換取能夠申報換窗戶等成本，然後抵扣工資最高53%的稅率，合理，合法，不怕抽查。

不是这样的，有些是capital cost，不能随便当作费用，所以这本身即不合理也不合法；如果是主居所，申报capital cost，那部分房子就不再是主居所，以后出售不能免税。房屋出租的费用抵扣，没那么简单。

happyv : 2017-03-22#62

wlhisya 说:
不是这样的，有些是capital cost，不能随便当作成本，所以这本身即不合理也不合法；如果是主居所，申报capital cost，那部分房子就不再是主居所，以后出售不能免税。房屋出租的费用抵扣，没那么简单。

The CRA Rental Income Tax Guide, T4036, and S1-F3-C2: Principal Residence (see partial changes in use) state that if all of the following conditions are met, you will not be considered to have a change in use:
- the part of the home used for rental purposes is small in relation to the size of the whole property,
- you do not make any structural changes to the property to make it more suitable for rental purposes, and
- you do not claim any capital cost allowance on the part you are using for rental purposes.

If all of the above conditions are met, you will not have to report a capital gain when the property is sold or the rental is stopped.

happyv : 2017-03-22#63

wlhisya 说:
不是这样的，有些是capital cost，不能随便当作成本，所以这本身即不合理也不合法；如果是主居所，申报capital cost，那部分房子就不再是主居所，以后出售不能免税。房屋出租的费用抵扣，没那么简单。

暈了，再讀一次，您說的100%對，主要是你中英文夾雜，讀的時候忽略了你寫的capital cost

但好像我們從來沒提申報建築和家具折舊啊，怎麽突然冒出來capital cost?

AMG12 : 2017-03-22#64

关注

wlhisya : 2017-03-22#65

happyv 说:
暈了，再讀一次，您說的100%對，主要是你中英文夾雜，讀的時候忽略了你寫的capital cost

但好像我們從來沒提申報建築和家具折舊啊，怎麽突然冒出來capital cost?

LZ提到的换窗，就属于这个

happyv : 2017-03-22#66

wlhisya 说:
LZ提到的换窗，就属于这个

沒換過，只修過，學習了，修好像不算

shanshan904998999 : 2017-03-22#67

Sunnyli3137 说:
2 年出租房报亏损，这是不可能的事，除非你每年只出租3-4个月。是15、16年的税吗？
如果没有证据，最好尽快更改，补税，包括15年的,以免受罚，只要解释错把全部装修费用作抵税.

温哥华多伦多容易亏损

maviemonreve : 2017-03-23#68

楼主换窗找的是哪家公司？

小雷音 : 2017-03-23#69

CRA精了，让自查，因为他们查的话，追来的那点税钱都不够成本。

小雷音 : 2017-03-23#70

sabre 说:
给不挣钱的人开工资，

那不又成自查内容了。我给我儿子开工资，我加班的时候没有带他去说要去的地方，要补偿给他钱的，不知道能抵扣否

sabre : 2017-03-23#71

小糯米说:
不是公司，怎么开工资啊

起个公司

sabre : 2017-03-23#72

小雷音说:
那不又成自查内容了。我给我儿子开工资，我加班的时候没有带他去说要去的地方，要补偿给他钱的，不知道能抵扣否

你不会领养一个大点的孩子，

小雷音 : 2017-03-23#73

sabre 说:
你不会领养一个大点的孩子，

你愿意做我儿子吗

哈法 : 2017-03-23#74

小雷音说:
你愿意做我儿子吗

他愿意，你养的起吗？

最爱吃习瓜 : 2017-03-23#75

maviemonreve 说:
楼主换窗找的是哪家公司？

不在蒙村，无参考价值

小雷音 : 2017-03-23#76

IloveHalifax 说:
他愿意，你养的起吗？

别人已经给养大的，多省事

happyv : 2017-03-23#77

小雷音说:
别人已经给养大的，多省事

過年你要給1万刀壓歲錢，你給得起嗎

小雷音 : 2017-03-23#78

happyv 说:
過年你要給1万刀壓歲錢，你給得起嗎

给得起