卡城老方聊房产

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卡城老方聊房产

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方志勇 : 2017-05-18#1

241楼-【房产不快讯】卡尔加里2021年2月房地产市场总结-2021年2月卖方市场令价格上扬

242楼-【房产不快讯】卡尔加里2021年3月房地产市场总结-过去15年最好的三月
243楼-【房产不快讯】卡尔加里2021年8月房地产市场总结-上半年热涨之后，下半年渐趋平衡

244楼-【房产不快讯】卡尔加里2021年10月房地产市场总结-市场仍倾向于卖方
245楼-【房产快还不如不快讯】卡尔加里2021年11月房地产市场总结-持续的卖方市场让价格走高

二、房屋买卖相关
2楼-卡尔加里买房流程
3楼-房屋交接注意事项和后续事宜
4楼-卡尔加里如何避免买到大麻屋？
5楼-卡尔加里如何避免买到凶宅？
7-14楼-卡尔加里住宅房型大全
15楼-加拿大产权证，你可能不知道的秘密？
16楼-卡尔加里，那让你眼花撩乱的土地用途
20楼-加拿大房产证-产权调查的门道
21楼-加拿大房地产，律师的作用?
22楼-卡尔加里：漫谈房地产的政府估价
24楼-卡尔加里社区总体概况
29楼-卡尔加里：漫谈房屋的朝向
31楼-国人卡尔加里买房要入乡随俗
32楼-卡尔加里买房：关于风水
33楼-中国和加拿大房地产的不同
34楼-看懂卡尔加里房屋的面积
35楼-居安思危：加拿大房屋保险知识大全
37楼-产权保险（Title Insurance）是个什么东东？
39楼-卡尔加里：Offer漫谈？-Offer定义，内容，种类，买家违约和卖家违约的后果和对策。
59楼-阿尔伯塔省房地产买卖法律常识：什么样的瑕疵买方可以向卖方索赔
66楼-推荐史上最好用搜房软件
69楼-卡尔加里买房和养房的主要费用
94楼-外国人可以在加拿大买房和贷款吗？
101楼-【加拿大房屋保险全攻略】房子买好了，不知道这些你将追悔莫及！
102楼-【最全攻略】加拿大搬家后需要更改地址的项目汇总
103楼-推荐加拿大两款好用的掌上搜房软件---房大师+GoAgent
118楼-【加拿大验房全攻略】一帖就够-如何自己验房和请验房师验房
119楼-【干货】在加拿大把房产转移给子女的几种方法及其利弊
124楼-【干货】在加拿大购房置业写产权人名字的讲究
125楼-加拿大遗产继承你知多少+帮孩子在加拿大买房的6个tips
127楼-吐血 | 整理15种合法向海外转移资金办法！看完就能转出首付
156楼-【干货】卡尔加里关于看房的那些事儿
159楼-【干货】卡尔加里新房主如何申请水、电、气、网络及邮局的便民服务
166楼-阿省法律常识：公寓业主需要知道的几个法律问题
221楼-【干货】卡尔加里疫情期间如何看房及买房？
223楼-【干货】为什么加拿大阿尔伯塔省有卡尔加里和埃德蒙顿两座大城市而萨斯克彻温省却一座大城市都没有呢？+顺带聊聊温尼伯
231楼-【重要提示】卡尔加里搬家后这件事情一定要处理-改地址

三、学区、社区相关
6楼-卡尔加里，学区房那点儿事！
19楼-卡尔加里，如何选择一个好社区
24楼-卡尔加里社区总体概况
30楼-不小心跨界了！卡尔加里中学留学漫谈
36楼-加拿大公立学校与私立学校区别及如何看待排名
40楼-卡尔加里中小学教育相关帖子汇总
加拿大公立学校与私立学校区别及如何看待排名
卡尔加里教育相关-卡尔加里公立、私立、天主教学校查询，卡尔加里国际生招生等
阿尔伯塔的特许学校-Charter School
阿尔伯塔特许学校--Westmount和FFCA报名流程
卡尔加里公立教育局特殊教学项目
 卡尔加里教育局特殊教育项目之TLC-传统学习中心
 卡尔加里教育局特殊教学项目之天才班-GATE（Giftedand Talented Education）
卡尔加里教育局特殊教学项目之双语-Bilingual
卡尔加里CBE （卡尔加里教育局）或 CCSD（卡尔加里天主教教育局）给每个同学提供免费MS OFFICE 软件
卡尔加里初高中留学申请攻略
70楼-加拿大第三大宜居城市卡尔加里——官方公布最危险的社区名单！有你的社区吗？
第140楼-【干货】2018卡尔加里最佳社区排行榜：前50名和华人聚居及关注社区排名情况
152楼-【干货】卡尔加里有特色的社区
153楼-移民加拿大后为孩子选择私校还是公校？答案其实很简单！
211楼-【房产百科】一文让你看懂卡尔加里街道名称

四、贷款相关
53楼-9月6日加央行再次宣布加息
63楼-加拿大房贷新规今天通过，购房者何去何从！计划明年买房的朋友可得想清楚！
65楼-新的贷款规定到底会有何影响？
73楼-新压力测试如何影响你能拿到的贷款？
78楼-央行新年加息第一炮！已至10年高点可能还要涨
79楼-CIBC海外买家贷款政策变更，1月31日截止申请，倒数7天，抓紧递交申请！
80楼-央行加息，房贷是选浮动利率还是固定利率？
87楼-加拿大房贷小知识之房贷中的罚款
88楼-加拿大房贷小知识之房屋净值（抵押）信用额度贷款（HELOC）
92楼-【知识帖】在加拿大贷款之前必须了解的数据。
93楼-在加拿大如何免费查询信用记录Credit Score+手把手教你注册Borrowell的免费查信用评分服务
98楼-【全攻略】之加拿大信用记录入门及如何提高信用分数
153楼-刚刚！加拿大央行加息至1.75！房贷压力继续增大（2018年10月24日）
226楼-【知识点】聊聊加拿大的CMHC+信用分数+贷款新政策

五、房屋维护、保养、装修
60楼-房屋过冬要做哪些准备？
64楼-加拿大常见地板种类介绍
71楼-在加拿大安家，如何节省养房和维护费用
76楼-冬天你家门窗玻璃为什么会结霜、结露？怎么处理？
77楼-冬天你家门窗玻璃为什么会结霜、结露？续篇：如何调节中央加湿器
82楼-加拿大冬季，房屋保养手册，您值得拥有！
83楼-值得收藏-加拿大房屋保养全面解析-九个部分，把关于房屋保养的要点一网打尽
84-干货：史上最全加拿大冬天房屋节能和保温方法大全
86楼-值得收藏：图解加拿大房屋维护保养十大重要方面
89楼-积雪融化对房⼦子的影响及注意事项
90楼-图文大全-春天快来了，打理庭院需要的工具，你准备好了吗？
105楼-【干货】史上最全草坪养护大全
198楼-【干货】加拿大室内氡气污染的危害与预防
206楼-【注意】你需要知道的卡尔加里的“家规”
215楼-【地产新知】房子里那些让人困扰的声音?

六、租房相关
43楼-全攻略：在卡尔加里如何当好房东-之请神篇
51楼-全攻略：在卡尔加里如何当好房东-之法律篇
62楼-全攻略：在卡尔加里如何当好房东-之合同篇
68楼-全攻略：在卡尔加里如何当好房东之-送神篇
99楼-【干货】加拿大出租房如何报税最划算？
100楼-【干货】加拿大出租房如何报税最划算？（续）实例教你出租收入合法化
218楼-【提醒】卡尔加里疫情期间如何做好房东?

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方志勇 : 2017-05-18#2

买房流程

一、确定购房需求

您可能对自己要买什么样的房子很清楚，也可能你不是很清晰，不要紧，可以坐下来和您的经纪人慢慢谈，和你一起理清思路：

1.帮助您了解自己：包括贷款资格和能力、经纪承受能力、时间要求、家庭成员需要；

2.帮助您了解卡尔加里：包括各个区域特点、学校学区、交通、自然环境、发展趋势……

3.帮助您了解市场：包括市场走势、数据分析、个案分析等等；

二、贷款预授信：

每个购房者考虑开始买房的第一步最好是在银行申请预授信，在看房和签订买房合同之前，完成贷款预授权申请。这样做的好处有三：
1. 确保信用记录没有问题或有问题时有时间处理；
2. 锁定当前的利率；
3. 知道自己能够借到多少钱。

建议在开始寻找房子之前，最好找有经验的贷款经纪或理财顾问咨询下，以确定自己需要做的资金安排，不同的资金安排，会影响以后的获取贷款的能力和资格。

三、找房、看房：

根据前几步的准备工作，我们根据您的需求，在市场上寻找符合的目标。需要考虑的方面很多，但主要包括以下几点：用途（长短期自住、投资），价格，地区（学区、社区、治安），房型，房龄。确定了合适的目标，可以拉着你一起去看房。

现在互联网和微信很发达，即使您不在当地，也可以通过网络来选房。加拿大最大的房地产网站是：www.realtor.ca，可以查看大多数在售房源。

四、下单，俗称出offer，谈判价格：

当发现合适的房⼦后，通过您的经纪向房主下Offer，也就是准备、提交购房合同；这个过程，可能对⽅⼀次就接受了您的offer，也可能需要经过多次的交涉；还有抢offer的情况。地产经纪用的一般是地产局的标准合同，买家需要确定几个因素：购买价格、定金、购房条件（看房、验房、贷款等）、以及交房时间。这四个因素其实是合同的核心，也是买卖双方谈判的重点，可以根据具体情况采取不同的策略。

五、成交，俗称accepted offer，合同被接受：

这是要准备缴纳定金、申请银行贷款以及安排验屋：

1. 交纳定金：当合同被接受以后，我们第一步要做的就是缴纳定金。这个通常经纪会协助你完成。在加拿大买房，定金不是交到卖家手上，而是一般交到卖家经纪所在的经纪公司的信托账户上。

2. 申请银行贷款：银行在这个阶段主要审核你的贷款资质以及房屋的购买价是否正常。这个过程通常需要2周时间。如果你是新移民或者持旅游签证的外国人，银行的手续相对简单。因为给你贷款的额度参考依据不是你的购买价，而是银行委派的评估师评出来的房子的价格。就目前的市场情况而言，大部分的评估价格与买价持平，个别情况下，评估价会高出购买价，当然也会有评估价低于购买价的时候。这时候银行取两者之间最低的那个数字来作为计算65%贷款的依据。如果你的购买价高于评估价，那个高出的那部分银行不给你贷款，你只能增加首付款。

3. 安排验房：验房需要请经验丰富、责任心强的验房师，验房报告是价格谈判的筹码，也将决定我们最终是否解除条件。

在这⾥，您需要留意，寻找验房师和贷款银⾏的⼯作，最好是提前进⾏的，⽽不是在下offer之后，这样会有更充⾜的时间做相应的安排。⽽且，您也更容易找到负责的验房师以及条件更好的房屋贷款。事实上，在下offer之前就得到贷款银⾏的确认，会更稳妥；还有⼀些情况，您甚⾄可以在下offer前就做验房。这些事先的准备⼯作，在遇到抢offer的情况时，可能会⽤得到。

六、移除合同条件：

如果您的offer不带任何条件，那么那份双⽅接受的Offer就⽴即⽣效了；但，通常的offer⾥都会包含⼀些成交条件，⽐如最常见的是验房和贷款条件。如果验房和贷款都没问题，这时候您需要给对⽅发⼀个“waiver”，解除先前offer⾥所附带的那些限制性条件，这时候，买房协议就正式⽣效。

这个过程我发现很多客人是比较难理解的，因为在中国买房没有这个流程。其实在加拿大买房是非常保护买家权利的，从很多方面有所体现。其中这个条件移除的设置就是最精华的部分。理论上讲，作为买家，对一个房子出价，被卖家接受了以后，接下来的工作就是去fulfill his/her conditions（去实现他／她的条件）。通俗点儿说，就是我同意花那么多钱去买你的房子，但是我要去申请贷款、验房、了解一下房屋保险等等，如果我能办下银行贷款，你的房子通过验屋师全面的检查，没有重大安全隐患，我才能买你的房子。所以这一点设计的非常科学，有效。按合同约定的时间（一般一周到两周），你需要告诉卖家，你这些条件是否都实现了。口说不行，要签文件才有效，也就是那个“waiver”。

七、房产交割准备：

这时，买卖双⽅的买房协议已经没有任何条件，下⾯就是交接房⼦前需要做的⼯作了：

1. 资金安排：这时候就可以放心准备首付款了。有些客人在买房的前期阶段就准备好了首付款，这个就不用担心了。但有些客人这个阶段才准备从国内转钱过来，在时间上就要把握好节奏。因为各家银行对首付款到位的时间要求不同，所以大家一定要跟你的贷款经理沟通好，别耽误事。

2. 买保险：如果您的房⼦需要银⾏贷款，银⾏会要求您为房⼦买保险，所以，您需要联络房屋保险公司⽐较条件和价格，⼀般来说，如果您同时有汽车保险，在同⼀家买会获得⼀些优惠。当然，您还是要⽐较⼀下整体的保险价格和服务，做⼀个决定。

3.找律师：这个时候也需要开始跟⾃⼰的律师接触，律师会根据您的交房⽇期做⼀个安排，告诉您什么时间准备好多少钱，以什么⽅式（通常还是银⾏本票Bank Draft）交给律师⾏。与验房师和贷款⼀样，律师和保险，也可以提前了解并确定。这⾥需要留意：交房前，您需要交给律师的费⽤，不只是您的房屋⾸期。律师会告诉您律师费⽤，政府费⽤，产权保险费⽤以及房⼦的⽔电煤⽓等需要由您⽀付的那部分费⽤，等等。请留意收费的细⽬，有任何问题，直接向律师询问。

4. 交接前的再次看房。如果在您的offer⾥提出，您是可以在房屋正式交接前再去看看房⼦的情况的，次数可以根据您的需要，⼀般不超过2次。这类的看房，主要⽬的包括看看房子是否和你下offer时的状态一致，有否损坏或电器等有无故障，如果有要及时通知律师，律师可以在给卖家最终结算前扣掉相应的款项，还有就是更具体地了解⼀下房屋某些设备的使⽤以及丈量⼀下房间的尺⼨等。

在房屋交接过程中，有些情况是买卖双⽅需要配合的，所以，即使在谈判的过程⾥，也尽量可以保持良好的关系，对于之后的交接，是有帮助的。更何况，⼤家是在不同的时期来照顾同⼀所房⼦，也是⼀种缘分。

八、房屋交接：

按照律师的要求，事先您已经交接好⾸付款及各种费⽤（通常律师会要求你提供汇票bank draft,异地客户可以通过银行电汇wire transfer），⽽贷款的部分会由银⾏直接转到律师这⾥，最后由律师之间的系统直接交接。房⼦钥匙，在双⽅律师完成交接之后，会由您的律师或经纪交给您。

注意：做为房⼦的新房主，您肯定希望能尽快拿到钥匙，开始搬家或做清洁。但是，最好不要安排在交接⽇搬家或其它服务。因为拿到钥匙的时间并不确定，要视乎律师的交接情况⽽定。⼀般拿到钥匙都在下午两点后，有时候可能更晚。所以，稳妥的做法是那些安排最好安排在次⽇或之后。另外，拿到钥匙之后，最好亲⾃去房⼦看看，测试⼀下主要的电器和设备。如果有问题，跟⾃⼰的经纪联络，然后与对⽅交涉。通常情况，这类的交接都是很顺利的。虽然在offer⾥通常会要求房主清洁好房⼦，但做为新房主，您肯定还是要⾃⼰再做⼀些必要的清洁。搬进⾃⼰满意的房⼦，您也需要⼀段时间去了解房⼦和周边的居住情况，这时候，与原房主的融洽关系也有所裨益，毕竟他们在这⾥已经居住了相当长时间，⼀些⼩窍门他们不讲，你可能不会想到。

方志勇 : 2017-05-18#3

房屋交接注意事项及后续事宜

房屋交易过程中一般少不了交接手续，那么卡尔加里房产交接时的注意事项，您清楚几条?下面我们不妨来看看。

终于如愿以偿买到心仪的房屋了!按照律师的要求，您已经交接好⾸付款及各种费⽤（通常律师会要求你提供汇票bank draft,异地客户可以通过银行电汇wire transfer）后，一般房⼦钥匙会由您的律师或经纪交给您。在卡尔加里，房屋交接前后有很多事情需要处理，今天我就给大家仔细的扒一扒：

注意事项

1.做为房⼦的新房主，您肯定希望能尽快拿到钥匙，开始搬家或做清洁。但是，最好不要安排在交接⽇搬家或其它服务。因为拿到钥匙的时间并不确定，要视乎律师的交接情况⽽定。⼀般拿到钥匙都在下午两点后，有时候可能更晚。所以，稳妥的做法是那些安排最好安排在次⽇或之后。

2. 拿到钥匙之后，最好亲⾃去房⼦看看，测试⼀下主要的电器和设备。如果有问题，跟⾃⼰的经纪联络，然后与对⽅交涉。对于室内外按摩浴缸、自动浇灌系统、音响或家庭影院系统、摄像监控系统、灯光控制系统，建议让经纪与卖家协商能否一一显示给买家，并让买家自行操作至少一次，确保工作，并会使用，否则，即使有说明书留下，也常常会有不同的麻烦。

3. 建议房屋交接时一定要求卖家提供原始平面图，原始发票，原始地界图，原始的购买合同。常常发现，一个房屋经过一手以后，很多文件已经丢失，地界图还好，可以到市政厅申请，可是平面图，建筑商提供的包括建筑面积在内的文件，不易申补到。另外有一些设备，屋顶的更换发票，一定留下，以备不时之需。

4．对于桑那房，酒窖房，要特别注意，湿，干房的保养不同，酒窖的通风有一定的要求，一定要问清问明。

5．对于各种水管，电路，要问清楚卖家，有无做过特别更改，如有，切切问明白，在哪里，做了怎样的更改。

6．对于室内游泳池，最好使用原业主的公司维护，以减少不必要的麻烦。

7. 通常情况，这类的交接都是很顺利的。这时候，与原房主的融洽关系也有所裨益，毕竟他们在这⾥已经居住了相当长时间，⼀些⼩窍门他们不讲，你可能不会想到。

后续事宜：...

拿到钥匙后
1. 虽然按惯例，原房主会清洁好房⼦，但做为新房主，您肯定还是要⾃⼰再做⼀些必要的清洁。建议全面清理房子，包括管道。打开所有的窗户，让空气流通;请专业人员将地毯清洗一遍。
2. 如果购买的是独立屋，水、电、燃气等服务一定是买家自己去申请。在有些地区，不是马上就会开通这些服务的，如果预先申请，交房时就可以享用到这些服务。类似的服务还有剪草、扫雪、园艺、家政等，都可以在交房前联系好，免得到时候措手不及。

3. 建议更换大门的锁或锁芯。
4. 如果房东没有留下邮箱钥匙，打电话给Canada Post，他们会给你一把新的邮箱钥匙。如果你之前住的地方还有可能收到邮件，你可以到旧址所在的邮局，买一项半年期的Mail Forwarding服务，邮局会把寄到旧址的邮件自动转到新址。
5. 联系所有机构更改你的地址和电话，包括驾照、银行、信用卡公司、雇主、学校、保险公司、投资机构、卫生部、协会、俱乐部等机构。
6. 留意律师办公室寄来的文件，包括Land Title、RPR等，就是我们通常讲的地契，以及其他文件。一般在交房后4周左右会收到。

方志勇 : 2017-05-18#4

卡尔加里，如何避免买到大麻屋？
2017-05-12 方志勇 卡城老方房地产卡城老方房地产
卡城老方房地产

功能介绍这是一个“三心二意”的房地产经纪人；）用诚心、耐心、热心，全心全意为您服务，帮您找到称心如意的房子。服务范围包括为客人买房，卖房，出租物业管理，提供免费房屋买卖咨询，系统介绍本地学区，社区，房地产知识。服务卡尔加里市区及周边地区。

经常有买家问我，在卡尔加里买房，怎么才能避免买到大麻屋？各位看官请听我慢慢道来：

什么是大麻？根据互动百科的定义：大麻，一年生直立草本，高1~3米。茎皮纤维长而坚韧，可用以织麻布或纺线，制绳索，编织渔网和造纸；种子榨油，含油量30%，可供做油漆，涂料等，油渣可作饲料。果实中医称“火麻仁”或“大麻仁”入药，性平，味甘，功能：润肠，主治大便燥结。花称“麻勃”，主治恶风，经闭，健忘。果壳和苞片称“麻蕡”，有毒，治劳伤，破积、散脓，多服令人发狂；叶含麻醉性树脂可以配制麻醉剂。其主要有效化学成份为四氢大麻酚（简称THC），主要存在于大麻的花、叶内，花穗之中主要成分最多。因為這些成分，大麻有鎮靜和興奮及迷幻效果，可影響人的精神和生理，在醫學上可用來做止痛劑，對於癌症末期與愛滋病末期病患來說，大麻除了止痛之外，還有促進食欲的功用。對於精神科疾病與頑固型癲癎，大麻長期以來被認為可能有治療效果，但醫學界仍然在研究中。

人类吸食大麻的历史长达千馀年，吸食大麻在大部分國家仍是違法，但在某些國家，如荷蘭、捷克、以及美國的科羅拉多州和華盛頓州，可以在法律範圍內吸食大麻。吸食大麻是否應該合法化，在許多國家仍然是一個爭議話題。

大麻屋嘛，顾名思义，就是被人用来种过大麻的房子。查看卡尔加里种过大麻的房子的分布地图，几乎所有社区都有涉及，不论是豪宅还是平房，也不管是独立屋、镇屋、公寓各种类型，无一幸免。所以买房时不可大意，即使是在所谓的好社区也不能存侥幸心理。

那么大麻屋有什么危害呢？总的来说，大麻屋会影响以后的销售，还会增加健康、火宅和安全风险，影响房屋使用寿命等。

一、大大影响房屋的价值。清理改造费时且昂贵，如果严重整个清理过程可长达1年以上。清理费用可高达数万元加币，几年前卡尔加里的一个房东因为清理霉菌一共支付了10万加币的高昂费用；发过霉菌的房子会严重影响房子在市场上的重售价值，原则上加拿大的各类金融机构是不为“大麻屋”提供贷款的，会影响以后的销售。

二、增加健康风险。残留毒物，主要是在大麻种植期间，使用杀虫剂及化肥，会遗留在房屋的各个角落，对人体有潜在的危害；霉菌，大麻需要被种植在高温度和高湿度的地方，屋子里湿度长期偏高，墙壁容易因此长霉菌。

三、对房屋结构有一定影响。大麻需要的湿度水气对房屋梁柱破坏, 排气系统的改造有时需在墙壁上开出风口，加上土库中的偷电孔洞, 房屋的结构有可能受损。

四、安全风险。房屋以前种过、加工或经营过毒品，以前的交易伙伴、犯罪成员或其他有关人员有可能光顾。妈呀，想想都可怕。

五、其他危害包括供电系统或许已被作了较大改动，有火灾隐患。偷电时在地下室墙上留下的洞口，或者在地基上打动，处理不好，会有漏水后患。除此之外，加拿大的房子大多是木质结构，长期高温高湿的环境对整间房子都会造成极大的危害，直接减少房屋使用寿命。

大麻屋的危害这么严重，那如何避免买到大麻屋呢？

有以下几点：

一、看房子时务必谨慎小心，注意房子的各项细节。

查了一下网上，一般是建议买家需要掌握大麻屋特征、了解相关风险，有一双火眼金睛，在看房时发现所谓大麻屋的蛛丝马迹，判断房子是否曾经被拿来种植过大麻。比如说以下：注意看看房顶有没有奇怪出风口，地下室有没有漏水或者大花盆的痕迹，注意是否有偷电时在地下室墙上留下的洞口，补洞口的痕迹，注意通室、天花板、烟道有没补过钉眼之类的痕迹，注意天花、墙上、窗边，Attic有没有霉菌，并且测量墙脚、墙角的湿度。还有就是着重检查电箱，看有没有破坏过的痕迹。但就普通的购房人而言，要判断这些很难，尤其是重新装修改造过的房子，还要借助专业人士的帮助，如验房师。有经验的验房师甚至经纪人一般可以看出是否是大麻屋。（注：在验房标准里就没有大麻屋这一项，验房师只检查房屋功能性缺陷。检验范围内就没有关于大麻屋的这一条，也就是说，如果验房师能验出来，是买家的幸运；如果验不出来，验房师没有任何责任。）

二、通过官方渠道查询

1. 地契查询（Title Search）：买房人可通过其经纪人或律师在卡尔加里地政局(Land Title Office)查清楚产权是否有问题，是否有相关记录，这也是我们一般所说的Title Search。

2. 阿尔伯塔健康服务局的网站（Alberta Health Services): 通过这个网站(http://www.albertahealthservices.ca/eph/Page14648.aspx)可以查到目前还在执行的非法毒品经营房屋的通令，但以前的历史数据已经不再提供。

3. 警方：以前各地警方为了保护公众利益，会不断向外界公布被捣毁的大麻屋或制毒工场名单。比如说加拿大皇家骑警的网站（http://www.rcmp-grc.gc.ca/drugs- drogues/mgi-ircm/ ）。但可能在隐私法实施之后，以保护屋主隐私的名义，警察局不再继续公布大麻屋名单。公众或可直接联系警方获得有关资讯。可以从下面这个网址找到卡尔加里警察局(http://www.calgary.ca/cps/Pages/Com...ntion/Grow-ops-and-drug-houses.aspx负责毒品犯罪的电话。

3. 卡尔加里市政府网站：http://www.calgaryhealthregion.ca 本来在卡尔加里市政府的这个网站会公布大麻屋的资料，但2015年以后这个网站不再使用，只可以在网上查到一些历史资料，如2015年卡尔加里大麻屋的资料，http://www.mapcustomizer.com/map/vostner-bell-realty-team-map-of-calgary-grow-ops-up-to-2015

三、通过网上查询

1. http://www.housecreep.com 这个网站收集了全世界很多房屋地址的相关的信息，比如大麻屋的房子，新闻报道中发生凶杀案的房屋等等。买房下单是建议查一查，做到心里有数，以免后悔。

2. 通过谷歌查询标的房屋是否有毒品相关新闻报道或资料。

四、标的房屋周边查考

很多大麻屋都是在社区邻居举报后查获的，可访问邻居或去社区询问，看是否能得到相关的线索。

五、通过合同保护自己

买方可通过经纪人询问对方，虽然卖方和卖方经纪人有义务披露房屋的是否为大麻屋，是不应该对任何买家隐瞒大麻屋的事实的。但请注意，如果大麻屋已经经过专业的改造（professionally remediated），并通过政府的检测验收，卖家是可以不披露此项信息的。所以要通过合同保护自己的利益，在填写购房合同时，添加大麻屋相关条款。

方志勇 : 2017-05-18#5

卡尔加里，如何避免买到凶宅？

大家还记得三年前卡尔加里发生的令人震惊的凶杀案吗？ 2014年4月，在卡尔加里11 Butler Crescent N.W. （参见下图，这个绿树成荫位于宁静社区的房子外表看起来并没有什么异样）这幢房子发生令人震惊的凶杀案，5名在这里参加派对的花样年华男女大学生被23岁的大学在校学生马修-德古(Matthew de Grood)用刀砍死了。

但三个月后这个房子竟然挂牌出售了，标价 $489,000，卖了$425,000。据悉买家为1名23岁的年轻人，他表示，自己不像一般人对此房屋心存恐惧，反而会尊重该物业及其历史(to be respectful of the house and its history)，因此屋外已有的纪念标志等物将会保留。

作为一个买家，像这样的凶宅，你会买吗？如果不想，怎样避免呢？闲言不表，且听我下面分解：

什么是凶宅？

根据维基百科定义凶宅是指在该房屋内曾因有人因枉死、他杀、含冤或恨而自杀……等非自然死亡事件，或是灵异事件频传的建筑物。此类建筑物通常足令住户心生理安、畏怖，有所忌讳，因而价格偏低。

在房地产行业内，所谓的凶宅或是带有污名的物业(Stigmatized Properties)的定义是房屋内曾经发生过非正常死亡等事件，包括凶杀、自杀、重大传染病死亡、死因不明以及众口传说的鬼屋等。

但凶宅是一个颇具争议的概念，不同的文化背景、宗教信仰和生活习惯的人，对凶宅的概念和敏感性也不一样。所以在加拿大也并没有相关的法律法规明文作出定义。

虽然有的购房者不在乎其购买的住宅过去是否死过人，甚至连发生过自杀或凶杀案也不在乎，但对于许多宗教和文化族裔背景的民众来说，尤其是华人这个群体，大多数人对于凶宅还是非常在乎，“凶宅”带来的心理折磨是非常大的问题，唯恐避之而不及。买房是不少人一生中最大投资，万一不小心买到凶宅，除了住得不安心外，还影响房屋的价值。

但请一定注意，在加拿大凶宅出售，卖家或卖家经纪根本无需说明。加拿大多数省份在“凶宅”立法方面仍然滞后；从法律角度来说，加拿大10个省中只有法语人口为主的魁北克省有法律明确要求卖家或者是卖家的房地产，经纪必须要向有购买意向的买家公开房产的“污点”，其他省份就完全看卖家自己是否愿意说了。如果卖家不愿意说要出售的房产是否发生过凶杀案或自杀案，从法律上来说他或她是没有错的

那么，在立法还没有跟上的情况下，买房如何避免买到凶宅呢？只有买家自己下功夫，在做出一生中最大决定前先行研究，在下OFFER之前查清楚标的房屋的前世今生和黑历史才算是明智的决策。有如下几个方法可以尝试：

让自己的经纪人查下房子的身世，看看历史交易记录，对明显低于市价、许久无人问津、房子转卖多次、业主急于出售的房子，要格外留意。

实地查访：到要买的房子周围实地查访，敲敲左邻右舍的门，和社区和邻居聊聊天，你一般总会找到爱聊天八卦的邻居愿意回答有关问题。

在google上搜寻：在下offer之前，对要买的房产，买方或其经纪人可以在google上搜索相关地址，看是否有和要购买房屋相关的新闻。

到“毛骨悚然屋”（housecreep.com）网站：查询住宅犯罪记录非常实用的网站:www.housecreep.com，可以查询美加两万多栋涉及重大刑事案件住宅的分布和细节。

当地警察局或其网站上查询。

可考虑在合约中加入如下条款：卖方向买方保证，据他所知，所交易物业没有发生过令买方可能感到惊恐或恐惧的事，包括谋杀，自杀，鬼屋等。” 这样一来，卖方就有义务告知买家实情的真相。若卖家没有如实相告，事后你发现了，就可以诉诸法律。

相信自己的直觉。在看房的时候，房子给人的第一直觉很重要，若是此屋让自己觉的浑身不自在，但却一时找不出原因所在，建议你好还是另寻目标。毕竟房子不只是一笔固定资产，也是自己心灵的栖息场所，必须保证在自己的居所中是身心愉悦的。

方志勇 : 2017-05-18#6

卡尔加里，学区房那点儿事！

方志勇 卡城老方房地产卡城老方房地产

卡尔加里中小学教育体制

尔加里义务教育（1到12年级，小学Primary、初中Junior high和高中Senior High）阶段的学校大体上可以分为三类：公立学校(Public)、教会学校（Catholic）和私立学校(Private)。其中，公立和教会学校一般是学费全免的。

公立学校：公立学校是由卡尔加里市区教育局(Calgary Board of Education)掌管，其经济来源主要是当地的地税，也有省政府和联邦政府的赞助，由于有政府经费作支持，教学资源及设施配套尤其是师资力量相对雄厚，是大多数当地居民的选择。另外，还有一种特许公立学校：类似国内的实验学校，学生需通过考试选拔，交纳一定的费用（包括校车费）总和大约在$3000刀左右。

教会学校：除了公立学校外，在加拿大也有特别教育局（Separate School Board)，这些学校通常与一些宗教有关。如在卡尔加里，就是天主教教育局（Calgary Catholic School District CCSD)，学习要求与公立学校类似，但课程中包括一些宗教教义的教导。教会学校资金充裕，教学设施、环境相对较好。

私立学校：私立学校都有特定的教育目的和教学计划，学校收取一定的学费和其它相关费用，在Calgary，一般私立学校的学费在$8000-$15000之间，加上还会组织很多课外活动、捐助活动等，进私立学校的成本相对较高。这些学校通常提供丰富的大学学前课程及较低的教师学生人数比例。希望进入这类型学校的学生需要经过严格的考试及面试，有计划申请此类学校的学生需要有很好的英文能力及在校成绩。

学区选择

学区房！学区房！学区房！是华人家长永远最关心的主题。

不过在此先要做一声明，加拿大学区房的概念和国内还是有区别。在国内，一般是你是这个房子的产权所有者，你的孩子才有机会上房子所属的那个学校；在加拿大，你只要是住在那个学校的学区就行，不用非得是自己买的房子，租的也行，即使是租个地下室，拿着租房合同也能上所在学区的学校。

私立学校对所有人开放，但需要选拔，所以没有所谓的学区的问题。这里讨论的学区主要是针对公立学校而言。

个人认为一个学校的所谓的好与不好，除了学校的教学和管理水平，主要是生源决定的，古今中外，概莫能外。私立学校和公立学校里的特许公立学校之所以成绩好，是因为他们能在更大的范围内挑选优秀学生。

在卡尔加里的高中中，也很难找到没有特殊Program (如French Immersion、Spanish Immersion、德语双语、IB和AP)的好高中，是因为这些有特殊Program的学校，都在很大程度上挑选了优秀学生，比较好的例子就是华人比较关注的两个公立高中Winston Churchill和Western Canada主要就是因为有IB项目。

回首自己教育孩子的经验，个人认为家长的作用和所住社区的风气比具体学校更重要。加拿大中小学的学校教育不如国内学校抓得紧，如放养，比较宽松，学好学不好主要靠自己，这样家庭的熏陶（家长以身作则）和对教育的重视程度就显得格外重要；好的社区，父母普遍教育程度较高，比较重视教育，和孩子同校的孩子的学风就好；这样孩子学习习惯培养得好，同学有教养，孩子的学业就不会有大的偏差。

所以，综上所述，个人认为学区房的选择重点是在小学初中阶段。就小学和初中来说，一般所在社区好的，生源也好，学校的排名就靠前，所以可以认为好社区就是好学区。

如果你有时间又想具体了解每个区的状况，可以去city的网站查社区详细资料。能看到区里人口组成，移民比例，种族，出租比例，家庭平均收入等。

西人学校和华人聚居学校的选择

这里有两种观点：一种是建议孩子上西人孩子为主的学校，这样能更好的融入西方社会，更好的学习英语；另一种是建议孩子上华人聚居的学校，这样学校里华人孩子多，学风好，同时可以找到好伙伴。

我们是孩子上初二的时候来的，一开始是第一种观点，就把她送去了一个西人学校，学校里除了一个香港来的，就她一个中国人。一开始还好，老师和同学对她都很热情，可时间长了，可能由于文化和语言的问题，和同学无法深入的沟通，没什么真正的朋友，渐渐显得有些孤僻，和她妈妈商量觉得不是办法，就把她送到华人孩子比较多的Tom Baines，就适应的较好，有相似背景和文化的孩子一起，人也比以前开朗快乐些。孩子和大人一样，甚至比大人更需要和自己在精神层面相接近的朋友，所以这也是家长选择学校的一个重要参考因素。

当然这只是我的个人经验，每个孩子因人而异，只有自己的父母最了解（或者说应该是最了解的）自己的孩子，需要根据自己孩子的实际情况做出选择。借用我看到一篇文章的一段话：“甭管多么有钱有势的父母，想要把孩子培养成精英，都意味着在十几年里持之以恒地投入无法由他人代劳的海量时间和巨大心力。上千万的学区房和几百万的私校学费，看似可以把孩子放在一个比较靠近终点的起跑线上，但真正的起跑线，却是一方面能够与孩子保持稳定的亲密信任关系、但另一方面也能勇于[承担责任、守住界限]的父母和师长。”

如何查找房子所在的学区

很简单，打开卡尔加里教育局的网站cbe.ab.ca，在首页点击标题栏Schools，在点击 Find a School按钮，在展开的页面中，输入所要查找房源的地址，该地址所对应的小学、初中和高中就会在地图上显示出来。有时不止一所要对应的小学或初中，这要根据各个学校的学位来安排了。反过来，找到想要让孩子上的学校后，也可以查这个学校所对应的社区。一切都是公开、透明的，这也是我喜欢加拿大的一大原因。当然，要得到最准确的学区信息，最可靠的方法是去学校或者教育局核实。

IB和非IB

IB课程全称为国际预科证书课程(International Baccalaureate Diploma Program,简称IB课程)，是由国际文凭组织为高中生设计的为期两年(高中十一和十二年级)的设置的大学预科课程。IB课程不以世界上任何一个国家的课程体系为基础而自成体系，广泛吸收了当代许多发达国家主流课程体系的优点，涵盖了其主要的核心内容。因此IB课程体系即具有与世界各国主流教育课程体系之间的兼容性，又有自己教育理念发展下的独特性。IB课程分配在六个基础学科领域里，学生既要学习科学科目，又要学习人文科目。所有参加文凭项目的学生，必须在这六个学科组中每组选一门课程进行学习。每一门课程又分为高级课程和普通课程。 IB课程是富有挑战性并享有较高承认度的较难课程，它为学生进入大学学习并取得学位证书做准备。

还是那句老话，选不选IB要根据自己孩子的实际情况，没有所谓的好与不好，只有适合不适合。IB课程要求比较严格，学风也相对要好，作业和课外活动很多，竞争也比较激烈，相对普通班的学生拿到高分较难，要取得好成绩，也要起早贪黑，一点也不比国内轻松。如果孩子学习基础较好，比较自觉，有毅力可以选。但进了IB也不是就保你一定进名校，最后还是看成绩。如果没把握，还不如读普通高中课程，更容易拿到好成绩，一样考好大学。

卡尔加里教育局下分五个大学区，基本每个学区都有一所中学提供IB课程，有：，Sir Winston Churchill，,Western Canada, John G. dirge baker , Henry Wise wood, 和Lester B. Pearson。这几个学校IB课程设置各有侧重。

卡尔加里学校排名

对于许多家长来说，光知道可以上哪所学校还不够。还希望知道该学校的水平到底怎样。出于可以理解的原因，市教育局并没有也不鼓励对学校进行排名。但可以从Fraser Institute网站上查到阿尔伯塔省小学和中学的排名供参考。

方志勇 : 2017-05-19#7

值得收藏!卡尔加里住宅房型大全

房产扫盲贴：卡尔加里的房屋类型

记得刚从北京来卡尔加里时，住惯了火柴盒鸽子笼般的公寓，对这儿的房子类型一头雾水，眼花缭乱分不清。

今天老方就给大家系统整理一下，让大家对这儿的住宅类房屋类型有个比较清晰的认识。内容比较多，怕大家看糊涂，首先整个目录，省得看完了你还是一脸萌佰。

一、首先按产权分类，有自由产权（Freehold）和共管产权（Condominium）两类。

（一）自由产权（Freehold）：

（二）共管产权（Condominium）：

二、第二种分类是根据房子的结构，可分为独立（Detached）、半独立(Semi-detached)和非独立(Attached)三种。

（一）独立式（Detached）

1．一层（Single Level）独立屋：

1) Bungalow─平房。

2) Raised Bungalow-加高平房。

3) Bi-level-两层平房

2．错层（Split Level）独立屋：

1) 3-level Split-3错层

2) 4-level Split-4错层

3) 5-level Split-5错层

3．多层(Multiple Storey)独立屋

1) 1 and 1/2 Storey-1层半

2) 2-Storey Split-二层+错层

3) 2-Storey-二层

4) 2 and 1/2 Storey-二层半

（二）半独立式（Semi─detached）

1. Villa Bungalow

2. Semi-detached Bungalow and 2 Story

（三）非独立屋（Attached）

1. Townhouses

1) Row Townhouses

2) Stacked Townhouses

3) Cluster Townhouses

2. Apartments- Condo─公寓

1) Corner Apartment

2） Loft Apartment

3) Penthouse Apartment

3．其他

1) Duplex
2)Triplex
3) Fourplex

方志勇 : 2017-05-19#8

一、首先按产权分类，有自由产权（Freehold）和共管产权（Condominium）两类。
（一）自由产权（Freehold）：
屋主（owner）拥有房子及地皮的产权，要自行负责物业的剪草、铲雪、维修等工作。这类物业主要包括独立房、半独立房、排屋等，当屋主对物业进行改造时，屋内部分只要满足有关建筑、消防、电力等规范要求，一般无需报请市府备案（出租房屋例外），而室外部分的搭建，改变房子的用途（如作商业用）则必须申请，得到政府有关部门的批准后方可进行。

（二）共管产权（Condominium）：
住宅单位属私人所有，公用地产为所有业主共同拥有。室外的保养、维修工作交管理公司处理，住户每月支付管理费。由于室外部分属管理公司，所以换屋顶、外墙等这类工作，住户不必操心。

不过，这里有两个误区需要澄清，第一个是从房屋的结构和形式就可以判断房屋的产权形式，比如认为独立屋就是自由产权，其实Condominium只是一种产权形式和房子的外观没有必然联系，一个独立屋或者一块空地也可能是共管产权。另一个误区是共管产权只存在于住宅类地产里，其实商业、工业、零售、娱乐领域也有共管产权。真是“房不可貌相，产权不可猜量啊”。

自由产权和共管产权也可以简单理解为“没人管”和“有人管”，自由产权好比是自雇，有自由，但啥都自己操心，辛苦点儿，而共管产权相当于有单位，自己管好自己那摊就行，其他的有单位担着，乐得自在，但不自由，还要交好多劳保（管理费）。

方志勇 : 2017-05-19#9

二、第二种分类是根据房子的结构，可分为独立（Detached）、半独立(Semi-detached)和非独立(Attached)三种。
（一）独立式（Detached）。
一般是指独门、独户、独院的住宅，不会与其它建筑物有任何连接。业主拥有独立产权，独立性、隐私性好，和临居房子不相连，活动空间大。和Condo与镇屋不同，独立屋一般没有管理费。但房屋保养及维修费用，冬天扫雪，夏天剪草，前后院景观设计、种花养草等，都需要屋主承担支付。

独立屋（Detached）按房子的层数可分为一层、错层和多层三类，每类又可细分如下：

1．一层（Single Level）独立屋：
1) Bungalow─平房。
通常地面只有一层，主要房间如卧室、家庭厅、厨房等均在一层。Bungalow曾于五、六十年代在美国、加拿大流行，是典型二战后的产物，因为它造价经济、设计简约、施工方便，很符合那个时代的需求。通常地下室部分常有分门出入，便于分租，适合自住和以房养房的业主，但是，由于占地大，近期新建的平房很少，所以，市场上的平房大多比较旧。

2) Raised Bungalow-加高平房。
这个没啥好解释的，就是把地下室加高了，主层好像吊在半空。注意这个和下边Bi-level的区别在于，它进门和一般Bungalow一样，是起居室，Bi-level一进门就是楼梯。

3) Bi-level-两层平房
Bi-level分为主层和地下室两层，地下室半截在地面以上，其特点是一进门就是楼梯，一半通向上层，一半通向地下室。

主要优点是:

卧室客厅餐厅在同一层，起居饮食都可以在主层完成，对于行动不便的老人或者残疾人来说比较方便。
地下室和主层面积相当，且有一半在地面以上，所以通风好，光亮，可以修分门出入，有分层出租的可能。

主要缺点是:

卧室、起居室、厨房、餐厅都在一层，私密性差。适合有老人的家庭。
通常占地面积都比较大，所以建筑成本也比相同面积的2 STOREYS 要高很多。
由于占地大，所以后花园相对就变小，如果后面盖个车库就更小。不过对于不喜欢打理院子的人来说，这是个优点。

方志勇 : 2017-05-19#10

2．错层（Split Level）独立屋：
这类复式住宅是在平房基础上演变而来的，其实是Bungalow往Detached House演化的一种类型，介于Bungalow往Detached House之间。通过错半层的功能设计，使得一栋建筑物里面呈现三层、四层或是五层的格局，所以空间上一般感觉很大，房间很多。基本上每半层平面都有一个变化，借以划分不同的建筑使用空间，分别有独立的卧室，洗手间等，可以互不干扰。但采光一般不是太好，而且感觉弯弯绕很多，有进迷宫的感觉。由于它的空间变化丰富，也曾在六、七十年代流行一时，现在仍常见于一些度假别墅（cottage）。错层的层数有3、4或5层。根据错层表现的方向，有back split, sidesplit, front split之分。

1) 3-level Split-3错层

2) 4-level Split-4错层

3) 5-level Split-5错层

方志勇 : 2017-05-19#11

3．多层(Multiple Storey)独立屋
1) 1 and 1/2 Storey-1层半
主层+一阁楼，构成了一层半，房子三分之二的面积在主层。

2) 2-Storey Split-二层+错层
主层之上只有一部分建了二层，但不同于错层的半楼梯，通往地下室和二层的楼梯是全楼梯。

3) 2-Storey-二层
为最常见一类房型，一层和二层面积相当，典型特点为地表层(mainfloor) 为主厅(living room)，厨房及饭厅(diningroom)，上层是卧室(bedroom)及卫生间(bathroom)，若有地下室,可由主厅通向地下。

4) 2 and 1/2 Storey-二层半
二层楼+屋顶阁楼。

方志勇 : 2017-05-19#12

（二）半独立式（Semi─detached）
两个形式类似的房子共用一面墙，两个房子通过这个墙或左右或前后相连，但一般是在左右，所以这种房子一般也叫Side-by-sideproperty或SxS property。在中国一般称为：双拼别墅。这种住房拥有独立屋的很多优势，而且相对便宜。

半独立屋（Semi-detached）也可分为：

1. Villa Bungalow
是两个拼在一起的Bungalow，和下边Duplex的区别是Villa一般都带Walkout的地下室，并且一般都对着高尔夫球场或者公园，有比较好的View。所以价格也相对较贵。我所在的Hamptons小区就有许多这样的Villa,价格在80-90万加元左右，一般老人买的较多。

2. Semi-Detached

Semi-detached Bunglow

Semi-Detached TwoStory

方志勇 : 2017-05-19#13

(三）非独立屋（Attached）
是指一个房子有两个或两个以上墙与其他房子共用。比较典型的是Townhouse(叫排屋或镇屋)，在国内一般也叫联排别墅。但一排镇屋两头的房子属于Semi-detached。

按上述分类的房子，可以是一层也可以是多层。

非独立屋（Attached）可分为Townhouses和Apartments，以及Triplex和Fourplex.

1. Townhouses
一排建筑物至少有三件以上的单位，左右或是前后相连。传统镇屋大多是两层高，也有三层高。镇屋这种房产类型与独立屋和半独立屋有一些相似点，也是“一家一栋”，不过镇屋是一种多套住宅并联在一起的联排住宅，且与左邻右舍共用外墙。有车库和停车道（有的没有）。独立性、隐私性不如独立屋和半独立屋。有的镇屋有管理费，有的没有（Freehold）。房屋保养及维修，冬天扫雪，夏天剪草等费用，视管理费而定。也是按面积大小收取管理费。根据其排列方式的不同，可分为排式(Row)、叠式（Stacked）和聚集式（Cluster）三类。

1) Row Townhouses
也称“排屋”(Row House)，这种房屋两侧都和相似的房屋相连。一排房屋从几户到几十户。镇屋结构比较单一，多数是三层，有地下室或半地下室，带一个后院的。

2) Stacked Townhouses：
叠式镇屋。在一排建筑物中，一个单位是位于另一个单位之上的，一般三层或四层高，常见于人口密聚区，因地皮紧张而产生的一种镇屋形式。这类镇屋通常没有自己的院子。

3) Cluster Townhouses
像一个矩形被分成了四份，每套房子各占一角，叫聚落式镇屋。

方志勇 : 2017-05-19#14

2. Apartments- Condo─公寓。
一般是指高层住宅大厦，常集中在市区或交通方便的十字路口。这类住宅一般面积有限，而康乐设施丰富，适于小型家庭。业主拥有自己的居住空间，并与其它住户分享公寓公共和公用设施，譬如走廊，建筑周围绿地，游泳池和娱乐器材等，公寓业主透过物业管理公司来管理公共空间和共同实施，交付维护费，支付物业的各种账单。

其中有三种公寓比较特殊，值得单独拿出来说一下：

1) Corner Apartment
位于公寓楼的一角，相比其他公寓，有两边对外，有更多的采光和通风，视野好，一般阳台也大。所以该类公寓比一般的公寓要贵。

2) Loft Apartment
一般很大，空间开放，一般没有内隔墙，屋顶较高，暴露式的管道、梁柱。大多是由非住宅的商业或工业建筑改造而成。一般为一层，但部分空间可做二层。

3) Penthouse Apartment
在世界各地，顶层公寓(Penthouse)都是奢侈品的代名词。这些处在世界各大都市之巅的豪华居所，结合了最好的风光、最佳的地段、最私密的空间和最高的位置。

顶层公寓就像蛋糕上的樱桃一样——是建筑物的精华所在——既荟集了买家所能想象到的各种豪华设计和功能，同时也是开发商展现其实力与风格的最好场所。

3．其他
1) Duplex
就是在一个建筑内有两个独立的单元，一般一个叠在另一个之上。

2）Triplex
相对于双拼Duplex, Triplex就是在一个建筑里有三个相对独立的单元，Fourplex以此类推。

3) Fourplex

当然还有Fiveplex,Sixplex…因为不属于住宅类建筑，不在这里讨论。

好了，到这里关于房屋的类型老方讲得差不多啦，感觉如何？反正不管你糊不糊涂，我是糊涂了。
以上分类，未必准确，并且市场上还有许多房型也没有囊括在内，有什么不当或补充之处，请不吝赐教。

方志勇 : 2017-05-20#15

加拿大房产证：你可能不知道的秘密！
2017-05-21 方志勇卡城老方房地产

加拿大房产证：你可能不知道的秘密

在加拿大拥有自己的房产，在自家后院的地上剪草、种花，在躺椅上享受午后的阳光，相信是许多移民朋友的愿望。但因为国情不同，所以在加拿大动手看房、置业安家之前，最好弄清楚一些基本概念。

一、你手上的房产证就是一个产权调查结果而已？
许多在加拿大买了房的人，房屋交接以后，也从律师那儿拿到了房产地契文件，但会有个疑问，怎么文件里没有房产证呢？问律师，律师说那个印着Land TitleCertificate的纸就是啦。想起我们中国的房管局发的烫金绣面的大红本子，许多买家或许会问：What？咱们辛辛苦苦攥了点钱买了个house，他们加拿大连个像样的房产证都不给发！！！

对哒，在加拿大是没有严格意义的所谓“房产证”一说的，每个省都有其独立的地产所有权计算机登记数据系统（托伦斯业权登记注册系统 Torrens System）。我们所在的阿尔伯塔省也是采用托伦斯业权登记注册系统。

在加拿大，如果你买了房子，你的律师会负责给你去Land Title Office登记产权，收到证书（Land TitleCertificate）后会转给你，样子就是一张普通的纸，上面有房子的信息、注册日期和你的名字等，大不了用粉红对纸给你打印出来。不过，这个“房产证”反映的只是某个时间点的产权调查(Title Search)结果而已，任何在目标地产中有通行权、使用权、抵押权、债权等等的受益方都会在产权证中出现。此文件只证明在搜索日之前的房产所有权，并不代表此日之后的情况。但是由于托伦斯业权登记注册制度的确凿性，只要产权的注册登记人不变，在以后任何时候的搜索结果都是唯一的。所以房屋买卖中出示这个“房产证原件”的意义非常有限，有经验的人士都会只提取上面的识别信息如LINC Number或TITLE Number，然后做自己的产权调查。说到这儿，大家明白了把，今后买到房后没有拿到正式的房产证也不用着急啦，大不了自己或找人做一个烫金红绣的挂在墙上，算是一个念想；）

而中国采用的是地产所有权登记制度（或称产权证系统 Deed System）。中国房产证是房产的买卖、交换、租赁和抵押时出具的重要法律文件。在中国房产证是房产的买卖、交换、租赁和抵押时出具的重要法律文件。没有办好房产证的房产不能进行买卖交易。这小红本本，沉甸甸，亮闪闪，拿出来倍儿有面儿，足见我们中国对“私有财产”的高度重视：）哪像这加拿大，咋这朴素呢，一点儿都不高大上，处处显出了加国人民豪爽粗放、不拘小节的个性。

下图是一个阿尔伯塔省“房产证”的样本。

二、你房产的所有权其实归伊丽莎白女王她老人家，你只是个佃户？

对啦，你没看错。加拿大私人购买的房子，土地所有权仍然是The Crown, 我们只是"tenant"。

加拿大现为英联邦的一个成员国之一，仍保留着英王是加拿大国家元首的名义，在土地问题上，也仍保留着法律上加拿大的全部土地与英国本土一样，最终所有权均属于英王。

不看不知道，花了成千上万的银子买的房子，土地产权最终的拥有者不是俺们，是远在千里之外的女王她老人家。
那我们买到的是什么呢？这就要谈到加拿大的三种土地产权：

1．Fee Simple: 也叫freehold estate，可理解为永久自由拥有权，是最常见的所有权种类。所有者对土地拥有绝对自主权，可以自行决定如何使用。此权利是无限制的，可以继承，直至所有者决定出售过户为止。

2．Leasehold Estate: 租用权，买家不能永远拥有土地，通常是有个年期的限制，比如：99年。这种产权一般适用于一些性质比较特殊的土地，比如原住民保留地或者国家公园等。位于国家森林公园内的班芙小镇的房子就属于这种产权。这些类型的土地是不能买卖的，如果想使用，就只能使用Leasehold的方式，租用一段时间。

3．Life Estate: 这类所有权一般用于有特殊背景的所有者，政府给予使用者土地或房产的使用权，此权利不可继承，在所有者去世时同时失效。

我们在加拿大买的房产，绝大多数是Fee Simple, Fee的意思是该土地可以继承，Simple的意思是对继承人是没有条件限制的，也就是产权人可以指定任意人继承。Freehold是土地上的最大拥有权，无任何附加条件的绝对继承权。但该权利内容有一定的保留条件，比如采矿权与兴建道路的权利等”，这里的一定保留条件仍然属于Queen或者说是Crown，因此永久自由拥有权并不完全等同于所有权（ownership of the land）。英王是土地所有者，我们买到的是一个永久的对土地的使用、买卖、处置权利。虽然和完全的土地所有权相比还差那么一小丢丢，不过大家伙儿也不用太担心啦，女王她老人家年纪那么大，隔得又那么远，而且家大业大，不会大老远跑来要回她的地滴。

三、此联名和彼联名，结果大不同？
联名拥有房产是非常普遍的现象，不过好多人并不清楚，在加拿大做地产登记时有两种不同的联名方式，一种叫JointTenancy，一种叫Tenants in Common，两种联名方式，其法律意义，有很大的不同。

在加拿大做地产登记时，所有权登记类型可细分为三种：

1．Sole Ownership: 独有权。指地产（Land Title）登记时只有一个人的名字，所有者对此土地和房产拥有100%的使用权和支配权。

2．JointTenancy: 可翻译为共同共有。地产登记时由两人或以上的所有人共同登记，主要为夫妻或父母子女等亲人共同拥有。此类所有权的特点是，所有人对土地享用同等权利和利益，但此类财产不可分割，如果其中一位所有者去世，另一位或几位所有者自动继承其所有权。

3．Tenancy In-Common: 可翻译为按份共有，有点类似股份公司的意思。地产登记时由两人或以上的所有人共同登记，多为没有亲属关系的投资人合伙购买一处地产。登记时可以按投资百分比分配份额，所有者可以转让自己拥有的份额，此类型的所有者去世时，其它所有者没有自动继承其所有权的权利。

三种地产登记方式对以后的财产继承和财产处理上有不同的意义，当然这属于具体的法律问题了，最好和律师咨询详细的意见。

四、即使你享有房子的独有产权，还有个Dower Rights让你卖不了房?
什么是Dower Rights（寡妇权利）?这是早年英国法遗留在加拿大的一个法律概念。这个权利的意思是丈夫去世后，妻子对丈夫的财产享有终生的使用权。其目的主要是防止在丈夫死后，孤儿寡母被迫流落街头。这个权利后来扩展到也适用于鳏夫。目前加拿大大部分省份已经终止了该法的实施，但在阿尔伯塔省确依然有效。配偶所有权是我们在买卖房屋时经常面临的情况。通常在土地所有权状上只登记了一个人的名字，而所有人处于合法婚姻的状态下，无论是婚前还是婚后买的自住房，配偶都有居住权。所以这个房子的再处理，比如出售出租再抵押等都需要配偶签字同意。此权利无关房屋的财产价值和分配，而是体现和保护配偶的居住权，防止房产所有者在不告知配偶的情形下擅自出售房产而导致没有登记名字的一方无处居住。

方志勇 : 2017-05-22#16

卡尔加里，那让人眼花撩乱到土地用途（Land Use）
2017-05-23 方志勇卡城老方房地产

各位看官，你知道你买的房子的土地用途吗？比如说是R-C1、R-C2还是R-C1N。有些人可能很清楚，有些人可能连想都没想过这个问题。好，那就让老方给你们说说这些让人眼花缭乱的土地用途，让大家心里有个数。

首先，怎么才能知道自己的房子的土地是啥用途呢？很简单，点击这个链接，输入你房子的地址,你房子所在的地块的土地用途、你的房子申请过什么建造许可、你所属的警区及社区就一目了然啦。现在你已经知道了你房子的土地用途，比如说R-C1或者R-C2,那这些代号是啥意思呢？各位看官不用急？且听我慢慢道来：

加拿大土地实行分级分区（Zoning）管理，在购买土地进行投资前，需要详细准确的了解土地的分区情况和未来的分区规划，避免购买到分区不适合投资用途的土地。

一、土地分级管理
加拿大土地分区规划，主要分为省级、地区级和市级三个级别。

省级规划：加拿大各个省有自己的土地利用规划框架（Land UseFramework，或Land Use Planning Framework，Land UsePlanning Policy Framework），主要用于划分城市和农村地区的界线，强调保护农业用地，提高城市建筑容积率和城市土地利用率等。

地区级规划：地方政府制定该地区的土地利用大纲（Official Plans，或ComprehensiveCommunity Plans，或General Municipal Plans，或Official CommunityPlans），由省政府批准后，并指导地方政府相关工作。

市级规划：省政府授权市级政府制定土地分区管理法（Zoning Bylaw），非常详细和具体，具有强制性。

二、城市土地分区
加拿大各个城市的Zoning Bylaw。城市土地规划和地块分区的主要目的在于：维护公众的安全、健康和利益；保护环境和控制交通；维持现有景观、保持土地和建筑物的价值。Zoning Bylaw对每一小区，地块的大小、宽度、建筑物的高度和建筑面积以及与地块的比例关系等，都有相应的的要求和限定。

Zoning Bylaw通常将土地划分为若干功能区域，在City of Calgary的土地控制规划（Zoning Control）中，通常用一些代码来表示土地的性质，如：

住宅区（Residential district，代码R）

商业区（Commercialdistrict，代码C）

工业区（Industrialdistrict， I）

市中心区（DowntownDistrict，代码CC）

特殊目的区（Special Purposedistrict，代码S）

直接控制区（Direct Control，代码DC）

这些功能区域在空间上可以不同，也可能相互交错。各个城市编码可能不同。

当然这些功能划分并不是一成不变的，可以根据发展需要转换用途，转换用途前，需要向政府申请审批，申请变更（Rezoning）。需要注意的是，加拿大的中长期土地发展规划通常为5-10年，并且申请土地用途转换的手续和步骤繁琐，从递交申请到最终审批通过并转换用途的时间通常需要好几年。

三、各功能区域的细分
每个功能区域，又进一步分为若干种类。以住宅区为例，可细分为：
R-C1
Residential - Contextual One Dwelling District
R-C1在已开发区域，主要用来建独立屋

R-1
Residential - One Dwelling District
R-1在开发区域，主要用来建独立屋

R-1N
Residential - Narrow Parcel One Dwelling District
R-1N在开发区域主要用来在细小地块上建独立屋，独立屋内可含一个套房（secondary suite）。Secondary Suite是指在一个住宅单元内（可在地下室、车库或花园）建的额外的带独立卫生间和厨房设备的套房，下同。

R-1s
Residential - One Dwelling District
R-1s-在开发区域主要用来建独立屋，独立屋内可含一个套房。

R-2
Residential - One / Two Dwelling District
R-2-在开发区域用来建独立屋、复式或双拼房，如果建独立屋，独立屋内可含一个套房。

R-2M
Residential - Low Density Multiple Dwelling District
R-2M 在开发区域用来建低密度住宅，形式包括复式（Duplex）、双拼屋（Semidetached）、排屋、半独立屋

R-C1L
Residential - Contextual Large Parcel One Dwelling District
R-C1L是指在已开发区，用来在大地块上建独立屋

R-C1Ls
Residential - Contextual Large Parcel One Dwelling District,
R-C1Ls是指在已开发区域，用来在大地块上建独立屋，独立屋可包含一个套房。

R-C1N
Residential - Contextual Narrow Parcel One Dwelling District
R-C1N是指在已开发区域，用来在细小地块上建独立屋，独立屋可包含一个套房。

R-C1s
Residential - Contextual One Dwelling District,
R-C1s是指在已开发区域主要用来建独立屋，独立屋可包含一个套房。

R-C2
Residential - Contextual One / Two Dwelling District
R-C2在已开发区域用来建独立屋、复式和双拼屋。如果是独立屋，可包含一个套房。

R-CG
Residential - Grade-Oriented Infill District
R-CG是指主要用来建排屋但也允许建独立屋、复式和双拼屋，如果建独立屋，可包含一个套房。

R-G
Residential - Low Density Mixed Housing
The R-G 是指在市郊未开发位置（suburban greenfield locations ）用来建低密度住宅混合区，形式包括独立屋、复式、双拼屋、农舍式别墅和排屋，每种房屋都可包含一个套房。

R-Gm
Residential - Low Density Mixed Housing
R-Gm是指在市郊未开发位置（suburban greenfield locations ）用来建低密度住宅混合区，形式包括双拼屋、农舍式别墅和排屋(但不包括独立屋)，每种房屋都可包含一个套房。

R-MH
Residential - Manufactured Home District
R-MH 用来建移动房屋公园

以上说明只是概括性的，具体到每一种分类，卡尔加里市土地用途管理法（Land Use Bylaw）有非常详细到规定和限制，比如说R-C2就规定：如果建独立屋，地宽必须大于7.5m,9.0m才允许建套房（SecondarySuite），13m才允许建复式（Duplex）和双拼（Semi-detached）等。若感兴趣可以点击链接，参照 Land Use Bylaw 1P2007，仔细研究。

综上所述，买房时一定要想好，了解标的房屋的土地用途是否和你要买的房子的主要用途相符。除非屋主去政府申请重新分区（Re-zoning）。但是通常这个程序要花费很长的的时间。

好啦，今天先讲到这里。以上内容也许有疏漏或错误，请不吝指正，多谢！

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洗地毯Sam : 2017-05-23#17

信息量好大，慢慢学习。谢谢！

方志勇 : 2017-05-23#18

哈哈，take your time

方志勇 : 2017-05-24#19

卡尔加里，如何选择一个好社区？
2017-05-25 方志勇 卡城老方房地产卡城老方房地产
卡城老方房地产

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功能介绍这是一个“三心二意”的房地产经纪人；）用诚心、耐心、热心，全心全意为您服务，帮您找到称心如意的房子。服务范围包括为客人买房，卖房，出租物业管理，提供免费房屋买卖咨询，系统介绍本地学区，社区，房地产知识。服务卡尔加里市区及周边地区。

买房对大多数人来说都是人生中的一件大事，需要下功夫研究和慎重做决定，要考虑的因素很多，除了房屋自身的条件，如价格、房屋类型、布局、结构、朝向等，还要考虑房子的周边环境，如房屋所在的地段、环境、交通情况等等。其中地段是一个非常重要的参考因素，正如投资大师李嘉诚的名言：决定房地产价值的因素，是地段，第二是地段，第三还是地段（原来重要的事儿说三遍是从老李这儿来的 :wdb17:

）。而地段的优劣往往取决于周围社区的好坏，所以买房前，一定要先了解标的房子所在的社区。那么社区好坏怎么来衡量呢？下边咱们就这一话题简单做一讨论。

一个社区的好坏，在我看来可以由以下几个方面判断：

一、人
社区是为人建造，由人居住的，所以一个社区的人口素质直接决定了社区的质量。所

以要调查房子所在社区的人口组成、就业、收入、教育程度、年龄、种族构成等等。该社区的教育程度和平均收入是否较高？是单一族裔组成，还是各个族裔比较均衡？社区内什么族裔为主，是否可以和睦相处也需要考虑。是年轻人比较多还是老年人居多？都会影响社区的质量。

在卡尔加里可以到这个网址（http://www.calgary.ca/CSPS/CNS/Pages/Research-and-strategy/Community-profiles/Community-Profiles.aspx）下载每个小区的社区人口和社会经济统计资料。

二、房屋状况

要观察小区内房屋整体状况。首先是房屋类型是否统一，房屋是单一类型独立屋，还是各类房屋都有。如果全部是独立屋，可能小区的房价比较高，未来房屋的增值性比较好。如果小区里房型比较混杂，既有独立屋，又有半独立屋或是镇屋，还有公寓。那么这个小区居住的人员就比较混杂，小区的治安就不会太好。第二要观察社区内房屋普遍保养水平。如门窗、屋顶、外墙装饰和花园的养护等，可以显示出居民素质和生活水平。如果普遍性比较得体和勤于保养，则说明居民大多很享受自己的生活，注重生活品味，并有经济实力修整自己的花园。

三、自然环境

社区自然环境要好。美丽的自然环境主要体现在地势地貌上，或湖泊小溪，或河谷树林等等。一般有这些地势地貌的小区，房价普遍较高，也比较容易增值。比如小区里有湖的ArbourLake小区等。但也要注意，如果小区里有高尔夫球场，当然会使房屋增值，但有可能会被开发，这样就会降低社区的质量，对房屋价值影响就比较大，比如卡尔加里东北区的HarvestHills小区。

另外要注意小区周边有没有污染源。包括有没有飞机场、铁路、轻轨和高速公路等交通设施产生的噪音，噪音的频率和程度是否在自己可以接受的范围之内。还要注意注意周围有没有高压线、大型工厂、垃圾场、医院、学校和商业中心等，这些因素都有可能会影响房屋在市场中的价值，影响社区的日常生活。

四、人文环境

硬件上社区内不但要有居民公共服务设施，还要有生活活动场所及设施。如教堂、中小学、幼儿园、社区中心、图书馆、商、公园、运动场，包括游泳池、溜冰场、网球场、冰球场、棒球场、高尔夫球场等；

软件上主要看社区是否有良好的社区邻里关系和生活秩序，社区是否经常组织文化或社区活动，社区治安是否良好，社区的人是否都爱惜这个社区的设施。

关于卡尔加里各个社区活动的通知和社区的介绍可以到这个网站(http://www.calgaryarea.com/index.php?p=communitylist)查找，点开每个社区的链接，你会看到关于社区的整体介绍、社区的设施和活动通知等。关于卡尔加里各个小区的犯罪率，可以在卡尔加里警察局的网站（http://crimemap.calgarypolice.ca）(http://www.calgary.ca/cps/Pages/Statistics/Calgary-Police-statistical-reports.aspx) 找到。关于学区，可以到卡尔加里教育局的网站cbe.ab.ca，在首页点击标题栏Schools，再点击 Find a School按钮，在展开的页面中，输入所要查找房源的地址，该地址所对应的小学、初中和高中就会在地图上显示出来。

除了比较容易在网上寻找的一些资料，更多的信息则需要亲自在社区内体验一下。买房前到社区转转，考察下周边的便民设施是否齐全，跟邻居聊聊天，看看人群是否待人友善等。

以上是关于决定社区质量的四个方面，当然还有好多其他因素要考虑，比如交通、社区变化趋势、区域发展规划等，在此不一一赘述。而且好与不好只是相对的，每个人有不同的喜好和判别标准。相信各位看官都有自己的标准，这里的分析只是供您参考。

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方志勇 : 2017-05-30#20

加拿大房产证：你可能不知道的秘密（续）-产权调查的门道
2017-05-31 方志勇卡城老方房地产

上集说到加拿大房产证反映的只是某个时间点的产权调查（Title Search）结果而已。上面反映的信息并不能保证这个时间点之后这个房产的产权情况，因此，在加拿大房地产买卖中，产权调查(Title Search)的意义非同小可！标准的买卖合同都会要求卖家在成交时给买家提供不带任何债务与纠纷的清晰产权（clear title），所以在地产交易的开始，房产经纪会对目标地产做产权调查。既然产权调查那么重要，那么，都调查些什么东西？主要是目标地产上所附带的除买卖双方以外第三方的各项权利, 也就是所有妨碍您使用或转让房产的障碍或妨碍物(Encumbrance：房产留置权)，如通行权、使用权、抵押权、债权等等。下边是一个产权调查的样本：

下面就是产权调查Title Search中可能会出现的内容: Covenants, Easements, Right of Way, Equitable Charge, Caveat, Liens, Enchroachments, Judgment, Financial Charges等等。各位看官，看到这些法律术语，是不是已经开始头大啦。不急，听咱一个一个给你慢慢道来：

1.Covenants：covenant有承诺、约定或契约等意思。在房产中出现时有可能指房屋初建时就订立的，如与市政府约定此房屋不做某用途或不建某些商业设施，或邻里两个duplex之间约定房屋外形将一直保持它们原有的外形等等。

2.Easements：一般而言是指房产前面有一部分道路邻家等等有通行权。比如您家房屋边有个公园或海滩，可公园或海滩其他各处都是封闭的，您的其他邻里只有通过您屋前一段路才能享受此公园或海滩，这时您的地产产权上很可能就会出现这样一个Easement，邻里通行时您不能说No.。

3.Right of way：这是更细化的通行权，如水电公司要在房产中铺设维护管道，等等，就会这样登记：

4.Equitable charge：如果在房产权证上出现此内容，通常此房或所在楼盘在开发时与市政府有个协议，允许市政府，尤其针对房屋周围所在的街道，收取一定的费等等。如温哥华downtown就有不少楼盘以前是属于heritage，后被改造成居民楼，改建中温哥华市政府收取了一定的费用，尤其楼盘所涉及的街道不排除以后还有继续收取费用的可能。这些楼盘的房产权证都会出现以下字样：

上面都是为了维持房产约定或合法正常使用而登记的权益，这些权益都会在产权上长期“生存”，对所有未来房主都有约束作用;您只要遵循，就无需过分担心;但如果您见到以下项目，请警惕：

Caveats: Caveat的原意是指“让你知道”，在这里就是给你一个正式的警告的意思，它会被注册登记在地契上。如果有人去注册一个Caveat，地契登记处有责任通知到屋主。屋主将会收到正式的通知，被告知是谁以什么理由在你的地契上登记了一个警告，屋主需要去解决和处理，从而解除Caveat。否则在将来的交易时，会出现问题，使交易不能顺利进行。
Liens：代表这个房产上有欠费!Liens主要发生在屋主和承建商(Builder)或者装修工(Renovater)之间发生欠款的时候。

另外，房屋成交时政府有过户税，这个没交清，产权上会出现一个lien；公寓房有物业欠费，物业公司提醒房主未果，物业公司也可以在房产上登记一个lien；新房开发商如果欠材料费、雇员工资等等，相关受害方也可在房产上登记一个lien；这些liens在房屋买卖成交前是都必须去掉的，这个尤其是为了保护买方利益，因为很多欠费都是跟着房屋走而不是卖主。

3.Encroachments：一般是指目标房屋的一部分侵犯到了邻家房屋的领地，一般对独立屋而言的，我们可以很容易地看出其中暗含的法律纠纷，所以成交前要解决。

4.Judgment：这是最需要注意的，代表房主或所在地产与第三方有纠纷并提交法院，如房主与他方有债务纠纷涉及此房，或房主有婚姻官司涉及此房等等。买方一定要注意，凡是在产权调查中发现这类字眼出现，一定要卖方立刻清除，或承诺立刻清除。

在婚姻官司中，如果婚姻双方为房产分配有纠纷，并已提交法院，此时在此房产上会以以下形式出现：Certificate of Pending Litigation(CPL)。

5.Financial charges：这通常反映房屋现在的主人或卖家用房产做抵押，有几个贷款，如刚买房时资金不足，需要用房屋抵押，从银行贷房价的50%等等;又比如住到一定时候，家中有事项急需用大笔资金又需用此房抵押申请第二次贷款，如果此时找的是不同的贷款银行，这时房产权证上就会出现两个贷款。这些都是产权调查能够得到的信息，也是卖家在房屋交易中需要承诺还清并从房产权证上清去的。

以上只是对加拿大房产权证所含内容的一个蜻蜓点水式描述。加拿大的房产权证可以说包罗万象，任何利益方如果觉得他/她的利益从相关地产中能够或需要得到维护，他/她都可以通过正当的途径很快在目标房产权证上进行登记，这就是为什么说加拿大的房产证时时在“被更新”。

由此我们就不难理解：谨慎的房产过户法律人士也一定会在房产过户登记之前，再做一次产权调查，以确保买方利益。

部分文章转载自网络

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方志勇 : 2017-05-31#21

加拿大买房，律师的作用？
2017-06-01 方志勇卡城老方房地产

在加拿大买房子，买方下了OFFER并被接受后，之后房屋交接的过程一般是由律师来做的。那么律师在买房过程中到底都做些什么呢？

一、审核买房的所有文件

确保买房的所有文件的措辞公正、合法合理，保护委托人的利益。虽然因为文件的文本都差不多，很标准，律师只是按照流水一样的作业，但这也是必须由律师来做的一个步骤。

二、进行产权调查（TITLE SEARCH）

查明该物业的注册业主以及有记录的负债问题,例如土地所有权，房子有没有抵押，有没有侵占别人土地，路权是怎样的，是否拖欠地税和其他费用，房子的银行贷款是否还清，当地政府是否发出通知说这个房产有问题等等。审核过调查结果之后,您的律师将向卖方的律师发函,指出在交接日期之前或当天必须解决的若干问题。关于产权调查情参考另一篇微文--加拿大：产权调查的门道

三、账目交割

卖房者与买房者之间尤其是二手房必然涉及一些账目的交割，如地税、水、电、气、暖、电视、电话、宽带、安防、除雪等，买家、卖家的律师就会在房屋交割前，为委托人做好相关的交接工作，算出来各种应该由卖家支付的费用，然后从买家应支付的房款中扣除。您的律师将联络当地物业税办事处，计算你应当承担的地税和其他费用并准备相关的法律文件、室内建筑水电及煤气等部门或公司,了解卖方已为物业的各种帐单付了多少账。律师还会调查卖方是否有接收过市政府发出有关房屋出现问题的通告,或是否存有与物业有关的其他问题。

四、房屋过户交割

银行在交房之前的几天才会放款到律师的信托帐号, 律师在准备好所有文件之后就会通知买方到律师楼去签字。在交房(Completion Date)的当天, 买卖双方的律师会向产权局(Title Office)进行交割, 完成房屋业主的更名登记手续，产权一经交割完毕您就是房子的主人了!

既然律师的作用这么重要，那么律师什么时候介入最合适呢？

有人会说是在offer被接受之后，有人会说是在房产交割时，我的答案是最好在你确定购买意向之后，签订购买协议之时，聘请律师。这样，你的律师可以介入你的购买协商谈判过程，为你提供购买流程中所涉及的相关法律意见，这样会让你作出更睿智的决定，更好的保护你的利益。

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方志勇 : 2017-06-01#22

卡尔加里：漫谈房地产的政府估价
2017-06-02 方志勇卡城老方房地产

每年的1月份，卡尔加里的居民会陆陆续续的收到市政府发出的PropertyAssessment Notice，即市政府给你的房子做到物业估价通知单。有些人看到政府的估价涨啦，就觉得自己房屋增值了，很高兴。有很多客户在房地产买卖过程中也非常关注房产的政府估价。如果买家以低于政府估价的金额购得一套房子，心里就觉得很美，感觉好像捡了便宜。

同样的，如果房子卖得比政府估价低，卖家心里可能会有些不爽。

那么这种感觉对不对呢？政府估价和市场价之间有没有什么必然的联系呢？对于房产交易中的买卖双方，如何正确解读一套房子的政府估价显得很有必要。

其实一套房子可以有很多种不同的评估价值，在不同的行业领域里就会有不同的估价(Appraisal或者Assessment)。我们在买卖房产中接触最多的估价有：

政府估价—用于政府计算和征收地税。

银行估价—用于银行审批房屋贷款时的风险控制。

保险公司估价—用于保险公司对房屋承保时的风险评估。

房地产经纪人对房屋的估价—经纪人根据经验和当前市场情况得出的市场价值评估。

银行和保险公司的估价因为主要是用于它们的风险控制，银行的评估一般低于市场价，保险公司评估的重置成本一般高于市场价，这里不展开讨论。今天主要谈谈政府估价和市场价。

一、首先来了解什么是政府估价？

"政府估价"是政府委托专门的估价公司作出的，以税务为目的的物业评估，简单地说，物业评估就是以征收物业税为目的而将物业价值以货币的形式量化。每年更新一次，是为政府征收地税提供准确的价格依据。政府将其与相关税率计算，从而得出每一处房地产当年应缴的地税总额。

二、政府评估价如何计算？
政府委托市政物业估价公司对物业进行评估，他们通常的计算会采用：评估值evaluation level （Assessed value），平均动向评估值:ADXR，定量极限评估值:EQL，市场走势加权平均值以及历史成交参考值等计算方法。这些方法中包括使用统计学、运筹学、经济学、数学和市场学等相关知识。看到这里，各位看官明白的自己明白，不明白的也就看看就好。总之，房屋的征税价值并非由一个简单公式计算而来，它是一个"模糊值”。

简单来讲，这个房产的评估价包括两部分：土地价值和房子价值，两者相加就是这个房产的政府评估总价。一般建筑物会依屋龄每年折旧递减，土地则会与附近成交案件比较做出较大的调整。估价时也参考了附近房屋的成交价，再依大小、屋龄、景观、地段等因素调整，因此当附近房屋在政府进行估价之前有超高的成交价，自然也会影响到自己房屋的估价。

三、如何看待政府估价与市场价

从法律上定义，政府评估价不是房地产市场买卖的指导价格，也不是土地和房屋的实际价值，它是政府征收物业税的参照值。至于你的房子将来卖多少钱，政府不管。

由于政府的估价系统一般不会那么及时地随市场发展改进。

加上每年年初发出的政府估价是根据上年七月一日的市场情况估算出来的，是一个过时的、静态的市场价格，它并不能及时反映后期巿场行情的变化，尤其在巿场行情急剧变化的时期。

另外，政府估价机构根本不可能派人挨家挨户上门查看你房子的状况，无法详实了解每套房子的地块形状、设计风格、做工材质、最新装潢、园林美化、景致朝向等等影响实际买卖交易的价格因素作出准确估价。大多数情况下，同一个小区内面积房龄相似房子的政府估价会很接近。

所以房屋的＂政府估价＂只在一定程度上反映了房屋的巿场价值。

综上所述，政府估价仅是一个参考，不能依赖政府估价来估算房产的巿场价值。加拿大是一个市场经济的国家，房产的价格最终还是由市场自身的供需平衡来决定，取决于标的房屋本身的优缺点、当时的市场、买家和卖家的心理等。

四、查看政府估价和申诉

有意思的是，华人与西人在政府评估价这个问题上，往往反响不一样。有些西人一看见评估价涨了一般会骂政府，同时会按照程序到政府去理论，要求政府重新评估，他们不想多交税。而有些华人在收到通知书看到政府估值上涨时一般会很高兴，觉得自己的物业又增值了。甚至有的觉得政府估值偏低时，还会打电话给政府，要求重估。

正如前面所提到过，本地西人不希望政府评估价过高，或者如果觉得政府评估价偏低，想要申诉，怎么办呢？

在你收到政府物业估价通知后，有一个60天的评议期（Customer Review Period），比如卡尔加里2017年的评议期就是从1月5日到3月6日，在评议期内你可以联系市政府申诉。联系方式如下：

ContactAssessment

Phone
· 403-268-2888 (Monday – Friday, 8 a.m. – 4:30 p.m.)

· 311 (after 4:30 p.m.)

· TTY 403-268-4889

Note: Agents and inquiries about multiple roll numbers call 403-268-2888.

Fax
403-268-8278

Mail
The City of Calgary
Assessment (#8002)
P.O. Box 2100, Station M
Calgary, AB T2P 2M5

In person
Call to book an appointment.
2924 11 St. NE, Calgary - map

如果想查你房子的市场评估价和评估细节，可以注册登录这个网址https://assessmentsearch.calgary.ca/externallogin.aspx查看。

如果使用上述联系方式联系过后，你和市政府的评估机构没有达成新的一致。还有一个独立的评估评审委员会，The Calgary Assessment Review Board (ARB or Board)，在这儿，你可以发起一个正式的Complaint。具体步骤请参见如下网址：http://www.calgaryarb.ca/eCourtPublic/

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方志勇 : 2017-06-02#23

卡尔加里五月行情简报
2017-06-02 方志勇卡城老方房地产

5月份房价保持平稳
by CREB on June 01, 2017

对独立屋的需求继续增长。仰赖独立屋市场的增长，卡尔加里房产价格连续4个月保持向上的趋势。但仍低于2014年的高点。

“经济环境支持卡尔加里的独立屋市场复苏。”卡尔加里房地局首席经济学家Ann-Marie Lurie这样说。

“增长的需求和有所增加的供应使市场更加平衡，并最终让房价有了略微的上涨。尽管还需要一些时间让房产价格复苏，独立屋市场的转变是整个房地产市场稳定的重要一步。“

独立屋价格没有下降（按年度计），这是自2015年6月开始的第一次。5月份未修正独立屋基准价格达到 $509,000 ，同比和环比都增长了1%。

和独立屋市场一样，非独立屋市场条件也在趋向平衡。这也促成了最近价格上的一些方向性变化。虽然月房价下跌指数比峰值下降了4.7％，不过到目前为止的基准价格仍比去年的水平低2%。

“我们真的会看到房地产市场缓慢但确定的复苏“，卡尔加里房地局主席David P. Brown这样说。

“当我们进一步走进春天的时候，对独立屋需求的增长给消费者带来了新的乐观情绪。”

在此背景下，5月份新挂牌量达到了3,866 套，比去年5月份增长了17%。尽管5月份挂牌量增长了这么多，到目前为止的新挂牌量比去年同期还是少1%。

附：

根据周三公布的第一季度统计数据，截至3月份, 过去12个月期间，阿尔伯塔省消费者破产率上涨逾23.6%。

“这对许多人来说并不吃惊，只是因为过去的几年我们的经济变得更糟了，我认为人们真的感到了危机，”在卡尔加里的格兰特·桑顿(Grant Thornton)的授权破产受托人安吉拉·洛克(Angela Lock)说：“有时候，人们需要花一点时间来采取行动，以减轻他们的财务困难。”

随着破产率保持上升的趋势，阿尔伯塔破产率跃升至34%。

总的来说，加拿大全国破产数量同期下降了1.3%。

2015年3月至2016年3月期间，阿尔伯塔省有10924个消费者申请了破产，而2016年3月至今年3月期间，有13494个消费者申请破产，增幅为23.6%。

报告显示，卡尔加里的破产人数增长了30%，而埃德蒙顿的破产人数增长了25.5%。

随着阿尔伯塔省的经济开始复苏，对于那些考虑破产或濒临破产的人来说，这是个好消息。

洛克说:“我确实认为我们的经济正在好转，你会看到更多的招聘启事。”“人们来到我的办公室工作，而以前，许多人没有工作或收入减少。我想我们已经看到了最糟糕的情况。

方志勇 : 2017-06-06#24

卡尔加里社区总体介绍
2017-06-07 方志勇卡城老方房地产

一、卡城总体概况

卡尔加里（Calgary）又称卡城，加拿大第四大城市，是一座位于加拿大艾伯塔省南部落基山脉的城市，面积825.3㎞²，海拔约1048米。是艾伯塔省经济、金融、和文化中心。卡尔加里一词的意思是“清澈流动的水”。这里早先是一个牧场，20世纪发现了石油和天然气，经济得到迅速发展。世界上包括中国在内的众多石油公司(中石油，中石化和中海油)都在这里设有常驻机构，很多能源公司的加拿大总部就设在这里，因此卡尔加里是加拿大的能源中心以及北美第二大能源中心。卡尔加里人均世界500强公司数居全加第一，卡尔加里的工程师密度是全加第一。

多次被评为“世界上最干净的城市”。1988年第15届冬季奥运会在这里举行。卡尔加里连续于2012-2014年被经济学人排在全球最宜居城市第五位。

地理位置：卡尔加里属落基山脉的“脚山”(Foothills)地带，以终年不化的壮美雪山为城市背景。

气候：卡尔加里四季分明，由于卡尔加里紧靠落基山脉，所以气候受落基山脉影响很大，冬季比加拿大其他内陆城市较为温和。她是全加拿大气候舒适程度仅次于维多利亚和温哥华而名列第三的都市。春夏气温怡人。另外一个最吸引人的地方就是阳光非常充足，没有绵延不断的雨季。

特色：卡尔加里（Calgary）是世界上最干净的城市之一，同时，它又保留着老西部的精髓，在这里，你可以观看“世界上最精彩的户外表演”，领略领略到真正的西部精神。策马奔腾，万人同庆，激情四射的牛仔热情让你热血沸腾。然而，当你落脚牛仔农庄，欣赏落基山脉的绝美风光，你却能享受到朴实纯净的牛仔生活。激情与宁静在这谱成优雅动听的一曲。无怪乎，李安选择了在此拍摄他的《断背山》，无怪乎女星袁莉选择于此地完成神圣婚礼。

二、卡城社区总体概况

传统上把卡尔加里分为东南(SE)、东北(NE)、西南(SW)、西北(NW)4个区(Quadrants)，主要以弓河(Bow River)作南北分界，以中央大街(CentreSt)和南部的MacLeod径(Macleod Trail)作东西分界。市中心(通称Downtown)主要位于东南和西南区。

图1. 2014年卡尔加里分区图

图2. 戏说卡尔加里分区（图中的两条红线是卡尔加里现有的两个轻轨。上图来源自网络，并不完全准确，具体到每个社区，请咨询你的经纪人了解详细信息）

去年（2016年）市政府又把卡尔加里重新划分为8个大的区块，北区、西北区、西区、南区、东南区、东区、东北区和市中心区。

图3、2016年社区地图

在这些区块中，包含着近两百个各有特色的社区。

三、卡尔加里各分区概况

1. 西北区

西北区东起Nose Hill公园，南到Trans-canada公路，西到Stoney Trail 西段，共有23个社区。俗话说“上风上水上海淀”，卡尔加里的西北区和北京的海淀区有些类似，都地势较高，上风上水，丘陵较多，很多房产可以看到弓河河谷、市中心和雪山美景。并且学区也好，有不少好的中学，包括华人比较关注的Winston Churchill高中，卡尔加里大学也在这个区域。由于学区好，所以吸引了许多重视教育的中产家庭，并且有轻轨，就近大学和市中心，许多年轻职业人士也愿意在这里置业，算是白领比较集中的区域。

2.北区

卡尔加里北区位于Deerfoot Trail以西，西靠Nosehill 公园，南边基本和Nosehill公园南端齐平，有23个社区。北区多属新建社区，社区较大，房型多样，房价适中，生活设施齐全、便利，如新大统华、vivo社区中心。但本区学校排名比较靠后。卡尔加里北区和南部相比，有更多的连接东西的交通动脉，如John Laurie Blvd,、McKnight 、 64 Ave NW/NE, Beddington Trail 和 Country Hills Blvd，开车去上高速 Deerfoot Trail和Stoney Trail非常方便。所以是经常出差去机场和需开车不断变换工作地点的人理想的居住之选。新规划的绿线轻轨也从北区开始。

3.东北区

东北区主要位于Deerfoot Trail以东，Memorial Dr以北的区域，共有30几个个社区。东北区地势平坦开阔，卡尔加里国际机场就选择了这里。东北区交通方便，有轻轨，近机场，生活设施比较齐全。但住在这里的以工薪阶层为主，而且印巴人较多，治安不是太好，加之机场噪音扰民，所以房价比较便宜，适合首次置业或用来过渡。

4.西区

西区位于Trans-Canada公路以南、市中心以西，南边有卡尔加里的饮用水源Glenmore Reservoir，共有25个社区。西区是传统的富人区，是卡尔加里高级社区的集中地，有很多新兴的豪宅区，居民大多是收入高的企业主、大公司高管和各种名人。这里的私校也比较有名，阿尔伯塔排名靠前的几个私校，都在这里。这个区依山傍水，公园很多，交通方便，有轻轨和多条交通要道环绕。

5.东区

位于Deerfoot Trail以东，Glenmore Tr以北，Memorial Tr以南，东到Stoney Trail 东段，可能是8个区中最小的，只有17个社区，也是这几个区中房价最便宜的。这个区内主要是居民区，没有什么可圈可点的设施或景点。但离市中心较近，也是传统上帮派活动比较频繁的地区，治安不是很好。

6. 中心区

市中心区包括占据了卡尔加里中部和整个Downtown。这个区域是卡尔加里的政治、文化、经济中心，房屋类型最多，也最复杂，Downtown地带高楼林立，周边许多社区是以公寓、排屋为主，也有独立屋为主的社区。

7.南区

南区东西以Deerfoot Trail和37st Sw 为界，Macleod Trail在中间纵贯南北。南区地势相对平坦，整体环境比较幽美，有湖泊、河流、保留地、省立公园等，并有卡尔加里顶级的高尔夫球场如CanyonMeadows Country Club 和 Maple Ridge Golf Course,西北边是Glenmore Reservoir，中间是Fish Creek省立公园，适合做各种户外和水上运动。南区有几所排名靠前的好学校，学区不错。共有38个社区，其中Silverado, Walden, Evergreens，Legacy等社区较新，并仍有新房在建。

8.东南区

位于Glenmore Trail以南，Fish CreekPark以东，地势相对平坦，多湖泊、湿地。本区北部有许多工厂、仓库等，社区环境不是太好，居民普遍收入不高，因而房屋面积较小。南部主要是新建的居民区，社区一般很大，如New Brighton, Mahogany和Copperfield等，很多社区依湖而建，有不少湖景房，吸引了许多喜欢新房子的年轻人和华人买家。但由于新建小区比较集中，进出交通主要靠Deerfoot Trail，早晚高峰交通拥堵比较严重，所以市政府计划中的绿线轻轨也经过这里。SouthHealth Campus Hospital是卡尔加里最新最大的医院，位于该区南端。

以上只是卡尔加里各个分区的大体概况，特点不能一一详述，肯定有疏漏或不准确之处，还请海涵。而且每个社区都有其不同的特点和情况，需要具体分析，不能以大分区的好坏来判断每个社区的好坏，所谓的好区里也有不太好的社区，不好的区里也有亮点。

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方志勇 : 2017-06-07#25

卡尔加里：漫谈房屋的朝向；）
2017-06-08 方志勇卡城老方房地产

卡尔加里：漫谈房屋的朝向

对于刚来加拿大的中国人来说，买房子时很多人都会看房子的风水，除了地理位置之外，房屋的朝向也是很重要的一个择房标准。中国传统讲究的是“坐北朝南”。但在加拿大，虽然也有很多人在选择房子的时候会看房子的朝向，但却不是坐北朝南。在卡尔加里，当地的西人更喜欢东西朝向的房子，特别是后院朝西的房子，他们更是情有独钟。这是为什么呢？

好，老方这就和你唠唠卡尔加里房屋朝向的闲嗑。

一、中国人为什么喜欢坐北朝南房？

中国处于地球北半球，北纬20度至50度之间，而在北纬23.5度以南的地方，中午有机会让太阳直照，其馀大部分地方，使是中午，太阳也是偏南的，所以一年四季的阳光都由南方射入。在中国，不管是典型的四合院，还是普通民居，盖房子时，大都是以正门为中，向左右展开，进门后都是向左，向右进房间，进深短，极少往纵深里走的。这样一来，如果房子是座北朝南的，每个房间都有朝南的窗子或朝南的一面，朝南的房屋便于採光，家居更加光亮和乾爽。在冬季，偏在南面的太阳阳光都会斜照进房间，屋里暖洋洋的，很是舒服。而夏季，太阳轨迹北移，当头照射，整日阳光照不进房内，感觉又清凉些，再加上在中国，夏天刮南风，冬天刮北风，有向南开窗的房子更是得天独厚，人人喜欢。

相反，坐南向北的房子则终日不见太阳。而朝西的房子阳光直射入屋，风水上更有所谓“祝融易招”的说法，顾名思义容易招惹火神祝融。“有钱不住东南房，冬不暖来夏不凉”，这句俗语是老北京住户从自己数十年数十辈居住而得出来的经验。意思是，东厢房坐东朝西，早晨不见日光，屋内显得特别暗。可是到了下午，太阳西斜，毒阳正晒，特别是到了夏天，日照时间长，使得住在东厢房内的住户炎热难挡。朝东的房子上午太阳猛烈，也会令人很不舒服。

因此，只有坐北朝南的房子，冬天有阳光，夏天晒不着，冬暖夏凉，是最好的方位。

除了气候的好处外，以风水学来说，坐北向南亦有其独特的优势。历代帝王的座位均设在北方，大殿都是背北向南的，因为“北为主，南为次”之分，皇帝是一国之首，万人之上，自是端坐于北面，面向南面，此座向自古以来被视为最尊贵的座向方位，而所谓“南面称王”也反映了这种地理因素。为何皇帝会选上这个座向呢？原来风水气运每二十年转变一次，而在合共二十四个的座向之中，唯独只有坐北朝南这坐向永远不会落入风水最差的“损财伤丁”局。（这是知识点！！！有没有！！！）

二、为什么西人喜欢东西朝向的房子？

这还得谈到西人的文化和生活习惯。

不像中国人喜欢哪儿都亮亮堂堂，西人觉得卧室是私密空间，讲究个情调，即使阳光明媚的卧室也挂上厚重的深色窗帘，把房间搞的昏昏的、暗暗的，这点和西人的餐馆类似，讲究个私密、幽暗和情调，不像中国餐馆那么铮明瓦亮，吆五喝六，熙熙攘攘。而且他们比较注重家庭成员一起活动的时间，主要活动空间在后院和起居室。所以卧室的采光对他们来说不是那么重要，相反家人的主要活动空间如起居室或后院的采光对他们非常重要。

再看加拿大典型的独栋住宅楼 (Single House)的结构，在加拿大，盖的房子左右展开的不多，大部分的房子都是向纵深延伸，从正面看来，门脸不是很大，特别是新盖的房子，都是窄长窄长的，一般前边是两个车库卷帘门，旁边或是在左或在右的正门，两个车库后面通常是厨房的储藏间，方便人们买了食物直接拿进厨房，自家人通常走车库进屋，反倒是来访客按门铃走正门。由于厨房后置，与之相连的餐厅(Breakfast area) 、家庭厅(Family room)也就后置了, 而一开正门，常常看到的是稍微偏一点的楼梯入口和通向客厅的通道，人们回家打开门，需要休息就可直接上楼，洗澡更衣。这种设计是合理的，符合人们的生活习惯。

这种格局的房子纵深长，如果这样的房子座北朝南，主层向阳的一面就是俩车库，车库后面的厨房也好，起居室也好(厨房和起居室是一家人活动最多的地方)，一定是向北了，背阴而无阳光。如果天气不好，你做饭菜时就可能要开灯。一楼朝南的房间就一客厅，客厅的南面就一道门，既不采光，也不亮堂，如果不是挑高的厅，还会有压抑感。这样的房子住起来能舒服吗?

假如我们能把这样布局的房子转移个角度，比如东西朝向，那状况会怎样呢？早上东面的卧室迎着朝阳，晚上厨房和起居室又映照着夕阳。如果你还有花团锦簇，绿草茵茵的后院，一家人在西边映红的晚霞沐浴下，悠闲自得地享受阳光，一起嬉戏活动，一幅多么温馨的北美田园油画呀！

另外要特别提出来，西人灰常灰常灰常喜欢晒太阳,没事儿就晒，尤其夏天经常懒洋洋地躺在阳台和后院那里晒太阳，晒完了前胸晒后背，直到晒成咱们农村老大爷的“古铜色”为止。

而我们中国人，却非常怕晒，常常躲在太阳伞底下。房子要选日光浴的，身子却不敢日光浴。所以后院朝西的房子特别受他们青睐，夏天阳光灿烂的周末，这些”老外”们或光着膀子，或穿着比基尼，在自家的后院，晒着太阳，享受着日光浴。在他们看来，这是奇妙无比的事。如果再有个游泳池，那才叫一个“完美！”

三、关于房屋朝向的选择

好了，说了半天，言归正传，在中国的经验，到了这儿却不大管用了，那咱们华人在卡尔加里买房子，该咋选择朝向呢？

还是那句话，叫啥来着？对，叫“与时俱进”，“入乡随俗”，有些“风水”的事不能叫真儿，传统意义上的坐北朝南的“风水”，到了卡尔加里也可以入乡随俗，能够让自己住得舒心，安心，才是买房子的最初的目的。要根据自己的喜好、需要，结合卡尔加里房子的具体特点来选择。

一般刚到卡尔加里的华人，还是想找坐北朝南的房子，就像我们。可来到卡尔加里看了一圈房后，发现这样坐北朝南的房子并不不多见。原来卡尔加里属从西部洛基山到中部平原过渡地带，多丘陵，房子大多是依地顺势依景的盖房，除了比较平坦的地区，小区的形状五花八门，高高低低，房子沿小区弯曲的路径而建，所以房子的朝向不是正南正北的很多。

如果你还是喜欢南北朝向的，尽量别选择坐北朝南的，而是坐南朝北的，因为如果房子座南朝北，起居室，厨房，以及楼上的主卧室或其他一到两个卧室就朝南，在卡尔加里漫长的冬季里，能有阳光照进这些家里人活动多的房间，是再温暖舒适不过了。

如果和西人一样，喜欢晒太阳，那就选择东西向的，最好是后院朝西的，优点上边已经说了，这里不再赘述。如果嫌西晒太厉害，可以搭个凉棚或者种几棵树，咱活人总不能叫尿憋死，是吧！

就我个人来说，我既不喜欢正南正北，也不喜欢正东正西，倒是喜欢东西向偏南或偏北的，这样的朝向太阳在不同的时间照着不同窗户，几乎每个房间都能有阳光照进来，比如说我家就是正面朝西偏南，背面朝东偏北，每天早上从二楼主卧躺在床上就可以看太阳从东方升起，整个上午一楼的厨房和起居室都阳光明媚，快到中午时太阳转到侧面，照着侧面地下室和门厅的窗户，下午太阳又从西南方向通过房子正面的窗户照进一楼的客厅和楼上的女儿卧室，到傍晚的时候太阳又转到另一个侧面，一楼的办公室和二楼的另一个我是也有阳光，那感觉那叫一个温暖。

也有人说，正面朝西北，后院朝东南或者正面朝东北, 后院朝西南也不错，我没有亲身体验过，不过应该也是差不多的道理。

当然房子的采光除了和朝向，还和房子的结构、地理位置和窗户的多少有关，比如说一般街角的房子采光更好，因为三面都有窗户。

以上只是一家之言，选择什么样的朝向要根据房子本身和你的喜好和需求具体分析。

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有关房地产或者卡尔加里生活方面的问题，可以打电话或者加我微信，知无不言，言无不尽：）

方志勇 : 2017-06-08#26

自从开贴谈房产以来，得到许多朋友的支持和鼓励，非常感激，也得到一些冷嘲热讽，说实话心里有些生气和难过 :wdb14:

。这里的每一篇文章，都是自己的用心之作，目的是想普及一些房地产的基本知识，无奈入行不深，经验不足，肯定有不对或不完善的地方，恳请各位前辈同仁批评指正，以免误导各位朋友。老方在这里先行谢过！！！

卡城新人2014 : 2017-06-08#27

方志勇说:
自从开贴谈房产以来，得到许多朋友的支持和鼓励，非常感激，也得到一些冷嘲热讽，说实话心里有些生气和难过。这里的每一篇文章，都是自己的用心之作，目的是想普及一些房地产的基本知识，无奈入行不深，经验不足，肯定有不对或不完善的地方，恳请各位前辈同仁批评指正，以免误导各位朋友。老方在这里先行谢过！！！

挺好的帖子，不必在意那些无聊的冷嘲热讽，做好自己的事情就好了。

方志勇 : 2017-06-09#28

卡城新人2014 说:
挺好的帖子，不必在意那些无聊的冷嘲热讽，做好自己的事情就好了。

嗯, 说得好,做好自己的事情就好!不求完美, 只求问心无愧

还是自己的强迫症作怪, 检讨!检讨! :wdb9:

方志勇 : 2017-06-10#29

外国人能在加拿大买房及贷款吗？
2017-06-09 综合整理卡城老方房地产

前两天国内有朋友问没有加拿大的国籍能在加拿大买房吗？

首先答案是能，而且条件很宽松，甚至在贷款条件和审批上比当地人还容易些。

今天就详细说说这个话题。
一、有没有什么限购？
没有，

不管是中国人、泰国人，你在加拿大享受的都是国民待遇，外国人或非加拿大居民（（非居民包括持有工作签证、学习签证，以及访问签证的申请人，例如，留学生，在加拿大有合法工作许可的非居民，以及来加拿大进行商务访问的游客。）可以自由买卖加拿大房地产，也可以贷款，贷款利率和当地人一样，现在是百分之二点几。根据加拿大联邦政府«公民法»，非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民，或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。

二、买卖房屋是否一定要本人到加拿大?

如果购房人需要向加拿大银行申请贷款，则本人一定要来加拿大，与银行当面签署贷款文件。如果不需要银行贷款，则可以通过传真形式签订购房合同或委托代理人办理交纳定金、验房及交房的相关手续。您聘请的地产经纪人会通过现代通讯手段：传真、扫描、邮件等方法处理在买卖过程中需要您签字的文件; 最后的钱房交易及到地产局获得产权文件都由买卖双方各自的律师来完成。

三、外籍人士在加拿大买房有什么要求吗?

1.外国人需要在加拿大本土开设银行账户。

2.无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录。

3.外国人需要有足够的首付款。一般要求全款的35%或以上。

4.外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。

5.外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。

6.外国人在贷款买房时，银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”，即，在卖房时，借款人如果依然还是非居民身份，需要将部分卖房款留置到完成税务申报之后再决定如何处置售房款。

四．非加拿大居民在加拿大投资房地产的贷款事宜

1．外国人需要在加拿大开立银行账户。既然是贷款买房，就要每月付月供款，没有银行账户，就没法支付贷款本息。很多朋友打电话询问，中国大陆的朋友希望在加拿大置业，但从来没有来过加拿大，是否可以贷款买房。虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处，可以帮助开户，但这种账户通常需要在加拿大境内激活，才可以用于支付。

2.外国人不能在加拿大有不良信用记录。没有加拿大的信用记录，可以提供国内的信用卡记录（6个月以上）和收入证明。很多留学或工作的加拿大非居民，在加拿大已经学习和工作了多年，如果已经造成了不良信用记录，则按揭贷款申请很难成功。外国人可以在加拿大没有信用记录，但不能有不良记录。例如，访问签证的加拿大非居民，在加拿大境内并没有信用记录，这种情况是可以申请到按揭贷款的，可如果有不良信用记录，就很难申请了。因此，无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录，养成按时偿付信用卡账单，缴纳各项公用事业费的好习惯。

3.外国人需要有足够的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款，但首付款比例通常比加拿大居民高，当地人最低可到房价的5%，外国买家一般要求房价35%以上。持有工作签证，有收入的非居民是例外，此类申请人最多可以申请到房价90%的按揭贷款。没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的按揭贷款。加拿大的金融体制是高度商业化的，每个商业银行或非银行金融机构的贷款政策都不尽相同。

4.外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。很多朋友询问，如果持有访问签证来加拿大，看中了房产并签署买房合同之后，签证到期了，必须离境时，能否委托在加拿大的朋友完成买房和贷款交易。答案是肯定的。委托第三方交收房产，需要在律师行见证下签署POWEROF ATTORNEY(POA),即《委托授权书》。委托分为一般委托和有限委托两种方式，前者，被委托人可以代委托人办理任何事宜，权力较大。后者，受托人只能办理与房产交易有关的事宜，权力有限。签署委托书后，受托人可代委托人办理房子的交接事宜，如交定金，一次看房，交付余款，拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。最重要的是找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行，此类银行并不多，即使同意，银行对交易的细节也会有比较严格的要求。因此，持访问签证来加拿大购房的外国人最好在离境之前搞清楚银行的相关要求，以及交易过程中的注意事项。

当然，我们在购买房地产时要把握好时间安排。从看好房子，签好合同，到交房，如果不用贷款，快也要10天左右的时间，一般情况下，是30天，60天或90交房，时间是从合同生效日起计算。

5.外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。地产交易中，有两个重要环节需要从银行账户中支取款项，一是支付买房定金，二是在产权交接之前支付首付款余款。一些持有访问签证的购房者，无法在加拿大滞留至房产交收，因此需要事先做好与银行的约定，以便在需要支付款项时顺利完成交易。

五、外国人在加拿大买房后出租、出售后的税务问题

1.首先来说作为外国人买了房子以后出租的税务问题。作为外国人，在加拿大没有报税的义务，不过如果你的房子是通过物业管理公司管理，他们会自动按照你的租金收入扣减25%的税款，并将该笔税款在每月15日之前支付给税务局。但是对于租金收入，税务局（CRA）是允许你扣减成本的。所以实际上当你将贷款利息、保险、物业税以及支付给物业公司的管理费用这些成本减掉后，你的净收入将大大降低。而物业公司扣减25%时，是按你的GROSS RENTAL INCOME扣减的，所以实际上你是多缴了税。如果你想从税务局拿回退税，你就必须在加拿大作为非居民来报税。此时你可以找税务专家或者自己到CRA网站上下载：T1159 INCOME TAX RETURN FOR ELECTING UNDER SECTION 216.具体举例，如果你的出租收入，一年的总收入是7200元，按照25%扣减的话，WITHHOLDING TAX是1800元。但是如果减到上述提到的那些成本后，实际净收入为5200元。那么根据这个收入，联邦税的税率为15%，在加上非税务居民的SURTAX，总的联邦税为1154元。那么如果你填写T1159后，便可以从税务局拿回645元的退税。

2.再来说说外国人在加拿大买房后，如果出售的话，如何缴税的问题。其实在加拿大，如果你是本地居民，出售自住的房子，其实资本利得（CAPITAL GAINS）是不必缴税的。作为投资的房子，如果出售的话，也是按资本利得的50%计算后并入你的其他收入，来计算应交的联邦税和省税的。作为外国人卖房，程序上就比较麻烦一些。首先作为卖家的你，先要填写T2062-REQUEST BY A NON-RESIDENT OF CANADA FOR A CERTIFICATE OF COMPLIANCE RELATED TO THE DISPOSITION OF TAXABLE CANADIAN PROPERTY. 并按资本利得的25%将钱先付到税务局。税务局收到你的T2062后，审核后会发给你T2064CERTIFICATE-PROPOSED DISPOSITION OF PROPERTY BY A NON-RESIDENT OF CANADA 或T2068 （这两个确认证书的区别，前者是交易还没有完成，后者是交易实际已经完成后税务局给你出具的缴税证明）。

有人会问，我为什么自己先做这个事呀，税务局又不知道我卖房子？我现在来说说你自己不做这一步，会有什么“后果”。假如你自己没有填写T2062表，也没有按25%的资本利得缴钱给税务局的话，那么买你房子的买家经纪，将会按总售价的25%来扣减税（看好这里是总售价的25%），并将这笔钱付给税务局。举个例子：假如你16万买了一块地，过了两年36万卖掉的话，如果你自己填写T2062，只需按照36万与16万的差价的25%，即5万块先交给税务局。税务局会提供你T2064或T2068，这样买你房子的买家经纪，看到你有税务局提供的T2064或T2068，他便不会再按36万的25%来扣减税。如果你没有提前做这个事情，那么买方经纪便会按照成交价36万的25%，即9万块扣减税，并支付给税务局。无论第一种情况还是第二种情况，你实际上都比实际多缴了税。怎么从税务局把多交的税拿回来呢？卖房当年，按非居民在加拿大报税。填报T1RETURN FOR NON-RESIDENTS AND DEEMED RESIDENTS OF CANADA，税务局会在2-3周的时间内把你多交的税退给你。

六、非居民购买加拿大房地产的方式

非居民可以通过好多种方法在加拿大房地产：

本人可以在加拿大实地考察时购买看中的房地产；
或签署授权书委托在加亲友或有经验的房地产经纪代为购买；
或通过具有加拿大居民身份的子女或亲友来购买；
或非居民和加拿大居民共同购买（让成年后的留学生子女首先成为加拿大税务居民）；
可通过加拿大公司来购买或可通过加拿大房地产信托基金（REITS）。

实际上，很多朋友以公司的名义购置物业，按照公司经营的税率计税，远远低于个人所得税税率，另外还可以把贷款利息，管理费用等等抵税，所以出租，盈利的收入，所缴纳的税额不好简单计算，咨询专业人士。对于房屋本身，以给亲友自住，单纯而论，由于购买目的不尽相同，对房产所处的地理位置，房屋结构，空间大小，设施齐全程度等要求也会不同，会有所偏重，多搜集资料，加以认真分析，尽可能避免盲目。

（以上关于税的文章，系NANAIMO专业地产经纪SUNNY SUN原创文章。其他部分也是综合整理自网络，并不代表本人观点，关于税率及其他法律规定的描述仅供参考，具体事宜请咨询律师或专业人员）

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方志勇 : 2017-06-11#30

不小心跨界了！卡尔加里中学留学漫谈
2017-06-11 方志勇卡城老方房地产

前两天有国内朋友对小孩子到加拿大卡尔加里留学感兴趣，让我介绍介绍，虽然有跨界的嫌疑，但加拿大的一大优点就是公开透明，我的移民就是根据加拿大移民网站的指南自己办的，留学需要的申请资料和程序比移民简单多了，所以还是整理了一些资料，希望对想让孩子初高中就到卡尔加里留学的家长有所帮助。

一、加拿大中学教育制度

加拿大的公共教育支出占国民生产总值的5.4%，高于美国的5.2%;25-64岁年龄段人口中，40%的加拿大人完成了高等教育，美国为36%;高等教育入学率为46%，居世界首位。加拿大使用英，法两种官方语言，魁北克地区以法语授课为主，其他省份和地区以英文授课为主。加拿大实行12年制的强制性义务教育，加拿大公民或移民及其子女从小学到中学全部享受免费义务教育。高中毕业后不需要参加统一考试，入学资格由各大学决定。

1.学制
加拿加拿大初中、高中统称为中学(Secondary School)，并由各省教育局管辖。加拿大教育体制与中国接近，公立学校普遍实行中小学义务教育，从小学到高中一般共12年。各省的教育体制不尽一致，一般以六、三、三(即6年小学、3年初中、3年高中)为制。但安大略省从2003年起由本性的十三级改为十二级，六年小学，二年初中，四年高中，高中毕业共需12年，高中修满30个学分即可毕业。魁北克省小学6年，中学5年，后续修CEGEP学院2年，以作职业准备或升学的预备。

2.学期&学年
加拿大中小学的学年度与大学、学院的学年度不同。一般九月开学，来年六月底结束，在当中会有一至两星期的圣诞节假期及新年假期及三月中一个星期假期，一学年通常包括两个学期，第二个学期在二月开课。但是，也有些学校将一学年分为三个学期或四个学期，学生通常在早上八点半上课，下午三点放学，一般而言，所有的学校在星期六及星期天都没有课。 12月底有2星期左右的圣诞假期，3月中有约一星期的温书假。

3.高中课程
加拿大的高中采取学分制，高三时一般会修大学预备课程。一般为三十学分，有必修，如英文，数学。不分文理，可分主修及其他一些选修课，修完毕业，成绩不合格，再补满学分，最终获得加拿大毕业证，没有国内的高考设置。而且加拿大高中的课外活动很多，突出发挥每个学生的个人能力，有利于未来申请好的大学。

据介绍，加拿大高中教育由各省管理并订立毕业标准，各省大同小异，以阿尔伯塔省为例：9-12年级是高中。高中生须修满30个学分才可以毕业，其中18个是必修学分，每学分为一门110学时的课程。这18个必修学分的课程包括英文、第二语言法语、数学、科学(物理、化学、生物、电脑技术等科)、加拿大历史、加拿大地理、艺术、卫生体育、公民教育和职业导训、第三语言(中文可算第三语言占一个学分)、商业研究等。

12个选修学分是为了学生上大学、学院选定今后的事业方向。学生可以从学校提供的一系列课程中，按照自己的个人兴趣进行选择。10-12年级的学生如果证明自己有专门的知识技能，可以不用修课自动获得4个选修学分，但每个学科领域不能超过2个学分。

加拿大非常重视学生从小就融入到社会中去，要求高中毕业生必须完成40个小时的社区义工的工作。

二、加拿大高中生的校园生活

1. 高中生的homework
大多数加拿大中学都是下午3点钟放学，学生的功课量也会根据年级的高低不同来决定。比如说初二的学生写作业时间不能超过1小时，高二学生写作业时间不能超过2个小时。加拿大教育体制给学生完全的自由发挥空间，高中生除了学习数理化等文化课外，可以自由选择修读例如手工艺、摄影、或合唱团的课程。

2.社会活动
如果孩子有兴趣，可以在学校参加各种社团组织和活动，或去社区做志愿者，可以锻炼他们的各种能力。对于中国学生来说，通过参加社会活动，不仅很快提高英语水平，弥补了英语的先天不足，增强了自信心，锻炼了组织能力和与别人的协调配合能力，而且通过实地接触，更多地了解了社会的风俗、文化，为其将来走入社会做好准备。

3.夏令营
加拿大高中夏令营提供的活动“多而全”，从划船、游泳、登山、野营，到艺术、手工、音乐和游戏等，既有集体项目，也有个人活动，参加者可以根据个人兴趣和爱好自由选择。专项夏令营是指专就某项运动或科目而举办的夏令营，比如足球、高尔夫球、骑马、计算机、探险和海外旅游等，适合那些特别想提高自己某项运动技能，或加强某科目知识的学生选择。专项夏令营有时也包括传统夏令营的一些活动项目，比如游泳等。

三、卡尔加里中小学类型及相应费用

卡尔加里义务教育（1到12年级，小学Primary、初中Junior high和高中Senior High）阶段的学校大体上可以分为三类：公立学校(Public)、教会学校（Catholic）和私立学校(Private)。其中，公立和教会学校对当地学生一般是学费全免的。

1. 公立学校：

公立学校是由卡尔加里市区教育局(Calgary Board of Education)掌管，其经济来源主要是当地的地税，也有省政府和联邦政府的赞助，由于有政府经费作支持，教学资源及设施配套尤其是师资力量相对雄厚，是大多数当地居民的选择。另外，还有一种特许公立学校：类似国内的实验学校，学生需通过考试选拔，交纳一定的费用（包括校车费）总和大约在$3000刀左右。对国际学生，卡尔加里教育局收费如下：

卡尔加里教育局国际生费用

2017-2018

申请费: $250

学费 : 每年12,000 加元
或每学期6,000 加元 (仅限高中)

健康保险(强制性): 500加元一年或
275加元一学期 （仅限高中）

2. 教会学校：

除了公立学校外，在加拿大也有特别教育局（Separate School Board），这些学校通常与一些宗教有关。如在卡尔加里，就是天主教教育局（Calgary Catholic School DistrictCCSD），学习要求与公立学校类似，但课程中包括一些宗教教义的教导。教会学校资金充裕，教学设施、环境相对较好。卡尔加里天主教教育局对国际生收费如下（和公立学校差不多）：

3. 私立学校：

私立学校都有特定的教育目的和教学计划，学校收取一定的学费和其它相关费用，在Calgary，一般私立学校的学费在$8000-$20000之间，加上还会组织很多课外活动、捐助活动等，进私立学校的成本相对较高。这些学校通常提供丰富的大学学前课程及较低的教师学生人数比例。希望进入这类型学校的学生需要经过严格的考试及面试，有计划申请此类学校的学生需要有很好的英文能力及在校成绩。对国际学生，私立学校会每年加收5000到10000加元不等的费用。

四、留学其他费用

除了学费，家长还要考虑到以下费用：

1.加拿大中学家庭寄宿费

中学生选择住寄宿家庭，不但能向家庭成员学习地道的英语，更深入的了解当地的风俗文化，还能收到寄宿家庭成员的照顾，这对一个初去加拿大的小留学生而言是个不错的缓冲适应的方式，那么加拿大家庭寄宿费用到底如何呢?

在加拿大，各个省份及地区的费用有略微的差别。家庭寄宿费用包含了房租及水电费，一日三餐(部分家庭只提供两餐)。

比如，安大略省的大多伦多地区总的家庭寄宿费每月在850-900加币，而周边比如首都渥太华市和汉密尔顿市Hamilton则是每月750-850加币。

BC省，在华人较多的大温哥华地区寄宿费用是每月900加币左右，而在首府维多利亚市则相对便宜些在每月800到850加币。

阿尔伯塔省，卡尔加里寄宿费用每月800-1000加币左右。最后，相对偏远的曼尼托巴省及萨省，费用较低为每月750加币左右。

2.加拿大中学监护费用

　　加拿大教育局规定未满18、19周岁的学生到加拿大求学，需要有监护人，如此才能保证他们在加拿大求学的安全问题。需要注意的是，只有在加拿大具有合法的身份，也就是说加拿大的永久居民和公民才有资格做留学生的监护人。

　　在加拿大，一年的监护费用普遍为每年1000到1200加币，如果有相识的亲朋好友，这部分费用可以省去。有的公立教育局可以帮助学生找监护人，比如约克公立教育局、维多利亚公立教育局、滑铁卢天主教公立教育局等。有的教育局则不提供这种服务，需要学生自行寻找或找第三方中介。监护人有着不可忽视且非常重要的作用。当学生和寄宿家庭发生冲突时，独立监护人会从学生的角度为学生说话。当学生感觉受到学校和国际办公室的不公正对待时，独立监护人能够倾听学生的意见并代表学生家长和学校沟通以寻求更公正合理的解决方案。独立监护人的工作帮助国际学生能够在加拿大愉快和安全的学习生活。

3.加拿大中学交通费用

加拿大的公共交通工具也无非就是公交、地铁和的士。加拿大的公交车每天的发车，到站时间是绝对一致的，它会有一个详细的表格，介绍各个车次的发车时间和车程以及到站时间。学生可以在学校或者一些服务部门索要，每个人只要根据到站时间安排好每天的时间，准时到站点乘车就可以了，非常方便。卡尔加里学生交通月票每月65加元。

五、卡尔加里初高中留学申请攻略

（一）、时间安排

一般加拿大留学申请的准备时间要在1年以上，留学专家提醒各位要尽早规划，才能不耽误时间。加拿大高中分为春季入学和秋季入学两个时间点。下面仅以2018年秋季入学申请分析。

2017年9-12月(初三上学期)

1、初步确定赴加拿大大学的专业方向，而后选择适合的高中学校，收集可用资源，为留学文书准备素材
2、重视在校平均成绩，积极参加各类竞赛及课外活动，充实专业背景
3、准备申请材料、规划文书写作;寄送申请材料

2018年1-2月(初三寒假)

1、利用寒假鼓励学生参加社会实践活动，充实专业背景
2、综合考虑学生语言水平，可提前进行一些语言的学习，有需要可参加相关英语考试
3、跟踪申请状态，补充学校所需额外材料，对有面试项目的同学进行面试前辅导

2018年3-4月(初三下学期)

1、跟踪申请状态，等待各高校录取结果
2、收到学校正式通知书，帮助学生进行录取结果详细分析，确定最终入读学校

2018年5-8月(初三下学期)

根据学生家庭背景，整理签证所需材料;指导学生进行体检

2018年9月

获得签证后，协助学生预定机票及宿舍;进行临行前物品指导准备

注：卡尔加里公立教育局9月入学的国际生可以在年1月30日以后申请。

卡尔加里天主教教育局9月入学对国际生可以在2月1日以后申请，5月30日截止；2月份入学到话则要前一年到10月1日以后申请，11月10日截止。

（二）、准备哪些申请材料？-以申请卡尔加里公立中学为例
1、学校申请费

2、填写完整的申请表

3、过去2年以上的学校正规成绩单（必须有学校公章）

4、就读学校/现任教师的推荐信（翻译成英文）

5、护照（照片页）复印件

6、监护人声明表（父母和当地的监护人的声明表。未满18周岁的孩子，需要有家长或家长指定的监护人陪同，如果家长没有指定其他监护人，家长必须陪同来到加拿大，陪同家长可以获得同等时间的陪读签证，但是这个签证不能在这里工作。学校的分配是根据家长或指定监护人的居住地点决定。卡尔加里教育局规定监护人必须是25岁以上，为加拿大公民或永久居民）

注：成绩单、推荐信需要翻译和公证。

7、Skype面试(如需要)

（三）申请流程-以卡尔加里公立教育局为例

1、准备上述资料。

2、把资料(PDF格式)用E-mail发送给卡尔加里教育局国际生邮箱internationalstudents@cbe.ab.ca

3、把原件寄送到以下地址：

Calgary Board of Education
Global Learning
2nd Floor, 1221 - 8 Street S.W.
Calgary, Alberta, Canada
T2R 0L4

4、在收到申请材料两星期后，你会收到通知。如被录取将会把学费发票寄给你。在交齐所有费用后才会发放录取通知。

5、收到录取通知后请家长到家附近的大使馆或领事馆申请学签（Study Permit）和家长的陪读签证。

详细流程请登录卡尔加里公立教育局国际生招生网站：http://www.cbeinternational.ca/apply.htm

看到了吧，就是这么简单，卡尔加里公立教育局还有中文网页，但估计是用软件翻译的，比较诘曲拗口，只能凑合看看。

（四）卡尔加里天主教教育局和私立学校国际生申请

1.卡尔加里天主教教育局

如果想申请卡尔加里天主教教育局国际生，请登录下面网址：https://www.cssd.ab.ca/Students/InternationalStudents/HowtoApply/Pages/default.aspx

2.私立学校的申请

如果想申请卡尔加里私立学校的国际生，请登录学校的网站，如卡尔加里比较有名的WebberAcademy School :http://www.webberacademy.ca/admissions/fee-structure.cfm

六、学签（Study Permit）申请攻略

请参考下述攻略：

http://www.chasedream.com/show.aspx?id=14109&cid=34

http://summary.abroadstar.com/?p=2820

http://info.iask.ca/?action-viewnews-itemid-524336

七、低龄留学加拿大的利弊

请参考下边文章：

低龄留学利与弊分析你的孩子适合做“早留鸟”吗？
http://abroad.ieduchina.com/abroad/201703/22025.html

低龄留学国外父母陪读“双刃剑”利弊分析

http://www.bcbay.com/life/education/2008/03/10/3674.html

莫轻信低龄留学可以改变命运，留学利与弊有哪些？
http://www.sohu.com/a/127977503_129672

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方志勇 : 2017-06-14#31

国人卡尔加里买房要入乡随俗
2017-06-14 方志勇卡城老方房地产

近几年，在卡尔加里买房的中国人越来越多，但一些人常常带着国内的思维方式去思考，带著国内的处事方式在卡尔加里办事，结果常常导致购房失败或发生不愉快的事，那么，中国人在卡尔加里买房应该注意哪些呢？　　

事项一：学会与经纪打交道。

在加拿大，绝大多数的房产交易是通过经纪完成的。在国内中介是把买家与卖家联系到一起，以中间人的身份撮合交易。成交是最重要的目标，所以房产中介通常给人的感觉就是“卖房的”。和中国不同，在加拿大，通常买家与卖家都有各自的经纪人。经纪人做为用户的委托人，全权代表用户的利益。在交易过程中，买家与卖家并不需要见面。不同于国内的地产中介（国内中介的最大价值是房源信息），因为房源信息是公开的，所以加拿大的经纪人的重要价值是房屋交易的咨询顾问和服务，能够在整个购房过程的每一步协助您，告诉您买房、选房的注意事项，并可以通过对本地各个区域的了解结合您的需求为您筛选出最适合您的房源，并且会代表您和卖家经纪谈价，力争为您拿到一个合适的价格。所以选择一个负责任、信得过的地产经济非常重要。
在加拿大，按惯例，房产经纪人为买家的服务是免费的，买卖双方经纪人的佣金由卖家支付。
、
事项二：买房莫匆匆，做好前期准备。　　　　

在卡尔加里购房前要做好前期准备，如在了解周边的交通、购物、公园、学校的情况之后，要权衡自己各方面条件是否成熟，再决定是否看房买房。这里所谓条件成熟，主要指两个方面，一方面是你确定你会在这里安家，并在心理事业生活各方面做好相应的调适。毕竟买房费力伤神，里里外外的手续费和各项花费也是一笔不小的开支，一定要谋定而后动。如果心理上确实准备好了，就再看资金准备好了没有。在加拿大买房，无论全现金还是贷款，都要求钱已经转到加拿大当地的户头上，并且最好有两个月以上的流水帐。如果需要贷款，最好尽早与这方面的专业人士咨询洽谈。只有这些前期工作都做好了，看房才不会浪费时间，在议价时也会处于主动有利的地位。　　

事项三：讨价还价要适宜

国人一般习惯于“漫天要价，坐地还钱”，到这里来就需要改一改了。相对来说，加拿大的房地产市场成熟，信息公开，任何定价都不是随意的，毫无根据的，每个物业在挂牌定价之前，房产经纪人都跟房东进行过充分沟通，作过详细的市场调查，有些甚至请专业人士作过评估，然后才会挂牌出来，不会随便乱开价，因此，在讨价还价时，无需大幅压价。如果开大口压价，反而让对方觉得没有诚意，从而失去机会。每套房屋的定价都是由周围类似房屋的成交价和房屋的具体情况决定的，如果想以合适的价格出价，买方自己也可做些“功课”，如和经纪一起了解当地房产市场的动向、其它类似物业的价格、该房子在市场上待售多长时间等等。

事项四：在加拿大购房手续繁琐，中国买家需按部就班。　　

相对在中国买房，在加拿大买房手续显得繁琐，在加拿大，从报价被接受签下购房合同开始，其后大概还需至少一个月的时间才能完成整个流程，这其中包括交定金、房屋检查，贷款核准，购房条件移除、购买保险、产权调查、账目交割、房屋过户等，涉及的参与方有贷款机构/银行(MortgageCompany/Bank)，贷款中介（Loan Agent），保险经纪(Insurance Agent)，买方中介(Selling Agent/Buyer’s Agent)，卖方中介(Listing Agent/ Seller’s Agent)和律师(Lawyer)等，任何环节出问题都有可能导致购房交易失败，在此过程中支付的某些不可返还的费用也就白白损失掉了。

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方志勇 : 2017-06-15#32

卡尔加里买房：关于风水
2017-06-15 方志勇卡城老方房地产

一、什么叫做一栋房子的风水？

风水，古称堪舆，是源于《易经》的道家理论。是一种为了趋利避害而采用的择地选形的玄术。其宗旨是审慎周密地考察、了解自然环境，利用和改造自然，创造良好的居住环境，赢得最佳的天时地利与人和，达到天人合一的至善境界。

二、风水在加拿大适用吗？

任何一种文化，能够流传几千年，必定有其存在的道理。但所谓“一方水土一方人”，任何理论都有其适用性和局限。而且好多人讲的风水和对风水的理解，其实有许多口耳相传、以讹传讹和误解的成分。

所以不能把中国讲求的全部风水生搬硬套移到加拿大来。在加拿大买房与中国大有不同，细究起来原因很多，比如说大部分人在加拿大选择买别墅而不是公寓，大部分房产交易是旧房而不是新房，大部分建筑商不懂也不理会风水之说。如果我们以中国人传统的风水观在加拿大选房，那就难上加难了。个人认为，在加拿大买房时，对中国的风水知识要辩证来用，抓住主要的符合科学的几个基本点，不能迷信，也不要太过执著于细节。

三、怎么才算好“风水”？

房子是用来长期居住的，因而房子“风水”好坏的最直接标准就是是否舒服。如果一个房子可以对一个人或一群人，都产生一种走进去绕了一圈之后就不太想走、不急着想马上离开、只想坐下来多呆一会儿，这种能令一个人或同时能令一群人都可感同身受到同样和协、和谐的安详感，乃是一种再好不过的风水。最近看的有几套房子就是这样，进去以后就想坐下来relax一下，而有些房子则相反，一进去就想出来，一分钟也不想多呆，不是我一个人的感觉，而是和客户的共同感觉。

所以在到达和进入这栋房子之前，房子四周的大环境是否令你觉得很舒服？在走进这栋屋子之后，这个你必须日后生活的小环境，给你的感觉是否很舒服？首先要相信和重视自己的直觉，也就是你的“第一个感觉”，任何其它的想法和顾虑其实都是次要的。

舒服才是硬道理；）

其实好的风水不妨看作是好的环境的另一个定义：只是这里的“好”更加深意而已。而让人舒服的房子，一般都有些共同点：

首先周围大环境：社区设施完善、环境幽静、地势平坦（后院可以伸下去，但前院一定要平坦），前面开阔，后面略略隐蔽（直接对着树林、湖泊、河流、公园等景观更好），私密性好，四周没有突兀的建筑物、污染源、视野好等。

其次是房屋本身和屋内小环境：房子端正，地基敦实，格局方正流畅，阳光充足，整洁明亮（这点国人尤其重视）、通风良好等。

四、看房时的注意事项

其一，观其位置

避免交通要道（不清静）和十字交叉路口（来来往往多），避免路冲，尤其是正面对着的路是上坡，有很多安全隐患。

通常房屋在社区中的位置选择在巷子底，即是社区最下面的位置，这个位置交通流量比较少，房子比较安静；另外一个就是私密性比较好。可能各位在网上搜房时，经常会看见Cul-de-Sac这个词，Cul-de-Sac出自法语，是当时的法国贵族富人为了不想让自己拥有的房地产面对大街，被日常车马交通自由进出而设计出来的。它的形状像一个进口窄、后头宽圆的U字形。在加拿大，最为人所喜爱的房子座落点，正是位于一个Cul-de-Sac的房子。因为只有有限的几户住户，没有经过的其他交通车辆，所以没有交通噪音和脏乱污染；而且几近封闭、不对外开放的环形空间，也变成住户小孩平日最安全的玩耍活动场地。总括以上所述，住在Cul-de-Sac里，无异就等于住在一个社区里的另一个独立小社区，真是再理想不过的了。

二、察其地势：

接下来是地势，地势一定要平坦。有地下室没有关系，后面可能是伸下去，但是前院一定要平坦。通常我们不建议选择比路面还低的住宅，不仅仅是风水角度，主要是从舒适角度，房屋在路基以下，感觉屋前面的路压下来，感觉会很压抑。而且通风比较差。如果后院排水不是很好的话，房子也会很潮。另一方面，也不能比路面高出很多，高出一尺、两尺，这个是比较好的地势；但是不能太高，高出三十度角的话，冬天下雪时，就会非常滑，这就非常危险。而且即使不下雪，平时上下坡也是舒适度非常差。

三、鉴其外形

虽然外观问题通常容易修，但是如果你不喜欢房子的风格，应考虑其他房子，否则即使房子结构没问题，也可能为了替房子改头换面，而使房子变成钱坑。要观察外观是否陈旧过时，是否维护很好，不是年久失修：主要观察门窗是否有腐蚀破损，注意屋顶的年龄，遮雨板，屋顶排水系统，屈曲带状的瓦片，水槽和落水管、天窗和烟囱等是否松动。外墙（砖块，石头，灰泥，塑料，木材等）材料、颜色是否合意，有无剥落。看看墙面有没有Z 字形裂缝，有的话一般是地基有问题。一般外观美丽，说明屋主舍得花钱维护，房屋里面往往也会好。

四、品其环境

外在大环境：注意小区周边有没有污染源。包括有没有飞机场、铁路、轻轨和高速公路等交通设施产生的噪音，噪音的频率和程度是否在自己可以接受的范围之内。还要注意注意周围有没有坟地、高压线、大型工厂、垃圾场、医院、学校、加油站和商业中心等，这些因素都有可能会影响房屋在市场中的价值，影响你的日常生活。

室内小环境：格局的好坏，采光的效果，决定人呆在房子里舒适的感觉。要看房屋格局是否合理，是否符合家庭需要；通往房间的走道要宽畅，地面不要有太多高低起伏，可能造成行动时的不便甚至危险；卧室和其它房间厨厕光线明暗和通风：是否阴暗又不通风？是否可能较易生霉长霉？楼梯的座落：不可一进门就面对楼梯挡道，因为人一走进大门，马上就会产生一种立刻被逼着非上楼的局促感。

五、析其朝向

中国传统讲究的是“坐北朝南”。但在加拿大，虽然也有很多人在选择房子的时候会看房子的朝向，但却不是坐北朝南。因为在卡尔加里坐北朝南的房子并不不多见。原来卡尔加里属从西部洛基山到中部平原过渡地带，多丘陵，房子大多是依地顺势依景的盖房，除了比较平坦的地区，小区的形状五花八门，高高低低，房子沿小区弯曲的路径而建，所以房子的朝向不是正南正北的很多。在卡尔加里，当地的西人更喜欢东西朝向的房子，特别是后院朝西的房子。如果是南北向的，房子车库在前的话，坐南朝北反倒比坐北朝南强。关于朝向的分析请参看我另一篇网文29楼-卡尔加里：漫谈房屋的朝向这里不详细阐述。

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方志勇 : 2017-06-21#33

中国与加拿大的房地产有什么不同？
2017-06-22 方志勇卡城老方房地产

昨天有个国内的朋友向我咨询卡尔加里的房子问题，因为他没在国外呆过，对加拿大的房产不是很了解，所以有些问题还是套用国内的经验，觉得有必要就中国的房地产和加拿大的房地产之间的差异做个探讨，收集整理了一些资料，希望对国内的或刚来这里的朋友有所帮助。　　

一、城市与乡村：中国城乡差别大，加拿大城乡无明显差别。

　　在中国人们生活的环境，城市和乡村是截然不同的，城市是一个相对商业集中的地方，所有的机构都在其中，无论你要购物、吃饭、工作、娱乐，甚至看病，都必须进城，人们居住在城里，局限在一个相对狭小的空间，造成了很多不便。但人们还是意守在城里，不愿出城，因为一旦远离城市，就更加不方便，衣食住行都比不上城里。所以在中国，城市就是城市，乡村就是乡村。在加拿大，除了多伦多等少数大城市，没有绝对的城市和乡村的区别，不管城市大小，只有城中心有一个楼宇相对集中的地方，叫Downtown，其它都是从市中心幅射出去的各个区域，每一个区域都有自己自成体系一套系统，商店、饭馆、医院、学校、图书馆等，资源分布比较均匀，为居住在该区域的人提供了很大方便。人们不需要做什么事都涌到市中心去或大城市去，在自己所居住的区域里都可以办到，而在周末或节假日，市中心反倒是人少且安静。

二、房地产相关制度：加拿大制度健全，中国还需完善。

　在加拿大的买卖房屋里面，有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程，这里面有估价公司，房屋检查，律师，银行、以及经纪人，保险公司等等，每一个机构都在买卖过程中发挥相对独立的功能，每一个第三方机构都有各自的行业协会来监督，这就在很大程度上保证了房屋买卖的公平和透明。

　　中国的房地产事业近几年刚刚起步，还不够完善。无论是中介制度还是买卖过程，都存在许多问题。政府在不同时段的宏观调控变幻莫测，让人无所适从。整个房地产市场的投机行为远超过房地产实际需求。

三、产权性质：中国住宅产权有使用期限，加拿大大多是永久产权。

　　加拿大是私有财产制，房屋的买卖包括土地，就是说，你买房的同时也同时买下了盖房子的那块地。而且加拿大房屋的产权大多是永久性的,叫fee simple，也有租赁产权叫LeaseHold,但相对较少。而中国的住宅产权是七十年期限，一般商业房产期限只有五十年。关于加拿大房屋产权的详细描述请参考我另一篇微文《加拿大产权证，你可能不知道的秘密？》

四、房产税：加拿大持有环节税费征收严格，中国交易环节税费高。

在加拿大，只要你拥有房子，你每年都要交纳房地产税，根据地区的不同，通常为房价的0.3-1.5%之间。每个城市都有自己不同的标准（市政府会把所辖地界里所有房产估价总值作为计税基数，但所有房产不包括医院、学校和教堂。用市政府的年度财政预算除以计税基数，所得即为税率。用您的房产估价乘以该税率所得就是您所要交的房产税。举例说明：某市的房产估价总值为$10,000,000，明年的市政预算$100,000,用$100,000/$10,000,000等于0.01或者1%。假如您的房产估价为15万加元，那么您明年的房产税为$150,000x0.01等于$1,500。）所以你买了房子以后，每年都要交房地产税，变成你拥有财产的持有成本，这也使得加拿大房屋的空置率降低，相对抑制了投机者的炒房行为。据相关统计，目前在中国有30%以上的空置房屋，主要是因为人们把买房当成是投机，购房后不是入住或出租，而是空置等待房地产市场短期内爆涨，所以大部分投资房都是空置的。中国为了抑制房屋的空置率，也开始在几个大城市试验征收房产税，但房产税率只有0.5%左右，而且覆盖范围不大，不能起到预期抑制炒房的作用。

五、房源系统：加拿大有官方的房源共享系统，中国房产信息尚不透明。

在加拿大和中国的房地产市场里面，有一个根本上的差异，就是他们的房源系统。在中国，没有一个统一的房源系统，各家房产中介公司都有各自垄断的房源系统，各卖各自收集到的房源或者与少部分关系好的同业交换房源，但范围大多很小，很不公开透明。加拿大有一个房源共享系统MLS(Multiple Listing Service)，每一个经纪人都把房源信息，传输到这个系统上，所有上市的房子在这个系统中都是公开透明的，一目了然。我可以带着我的客人找到他满意的房子，而这房子不必是我所卖的。别的经纪人也是同样，可以带着他们的客人来买我卖的房子。所以在加拿大你要是还能听到所谓的“独家房源”的说法，那我只能呵呵了。（这里主要指住宅部分，商业地产有所不同）

六、房产中介的角色不同：中国中介是中间人，加拿大经纪人一般只代表买家或卖家一方的利益。

在国内中介是把买家与卖家联系到一起，以中间人的身份撮合交易。成交是最重要的目标，所以房产中介通常给人的感觉就是“卖房的”。和中国不同，在加拿大通常买家与卖家都有各自的经纪人。经纪人作为用户的委托人，全权代表用户的利益。在交易过程中，买家与卖家并不需要见面。不同于国内的地产中介，因为房源信息是公开的，所以加拿大的经纪人的重要价值是房屋交易的咨询顾问和服务，能够在整个购房过程的每一步协助您，告诉您买房、选房的注意事项，并可以通过对本地各个区域的了解结合您的需求为您筛选出最适合您的房源，并且会代表您和卖家经纪谈价，力争为您拿到一个合适的价格。所以选择一个负责任、信得过的地产经济非常重要。

在加拿大，按惯例，经纪人的佣金一般由卖方负担，屋主在委托经纪人出售房屋时，就订立了合同，当买主由别的经纪人带领来买房时，卖主经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。在中国正好相反，大多数情况下都是由买方支付佣金。

七、房子概念不同：中国买房多为公寓房，加拿大买房多为独立屋。

　　在中国，所谓买房，一般指的是买公寓房。而在加拿大，除多伦多和温哥华等大城市，买房一般是指独立屋（Single House）。这里特别要强调的是，加拿大的独立屋，并不是中国人所说的别墅。虽然有些独立屋在外观上和别墅差不多，但加拿大的独立屋中也有非常老旧，需要修缮的房屋，称这些独立屋为别墅，似乎不太恰当。同样是独立屋，可以是上千万加元的豪宅，也可以二三十万的破烂房子。当然在加拿大除了独立屋之外，还有其他形式的房子，如城市屋（Townhouse）、公寓（Apartment或Condo）和双拼屋等。关于房子的类型，请参考我另一篇网文《卡尔加里住宅房型大全》。在加拿大房屋的价值取决于两项，土地及建筑物。建筑物随着年代的久远会越来越便宜，而土地则根据地区的开发和环境改变而增值。

　　八、计算房屋面积的方法和尺度不同

中国的房屋是按照面积销售的，单位价格是XX元每平方米。房屋面积是建筑面积，包括楼房公共部分，如电梯，楼梯，走廊等，也包括阳台，车库一般是租或买断。加拿大的房屋，不论是公寓，联排还是独立屋，销售时是不按照单位面积出售的，而是一套多少钱。没有单位面积价格的概念。加拿大房屋的面积不包括公共部分，也不包括阳台、地下室和车库面积。对于公寓和联排别墅来说，面积是从公共墙壁的中间部分算的，对于独立屋来说，面积是以外墙为界的总面积，但不包括车库和阳台，（基本的一个准则是，计算面积通常只计算房屋地面以上的部分，不包括走廊、车库、patio & deck、停车位、地下室等。另一个准则是没有电和暖气的部分也不能算面积。）关于面积的计算标准，不同的地区会采用不同的标准和方法，监管机构也会做出修改和变化，此部分内容以后会单独撰文说明。另外在加拿大一般用平方英尺来计算房屋的面积，而中国是用公制平方米，1平方米等于10.764平方英尺。

方志勇 : 2017-06-23#34

看懂卡尔加里房产的面积
Original 2017-06-24 方志勇卡城老方房地产

从国内来的朋友到加拿大来买房，往往最关心的问题是房屋面积，这是因为中国的房屋是按照面积销售的，单位价格是XX元每平方米，房子面积的大小直接关系到房子的价格，所以对面积那是斤斤计较，要求很精确。但是加拿大对房屋面积的概念和测量方法和国内有很大不同，不能套用国内的经验。下面就卡尔加里房产的面积做一简单阐述，希望对你有所帮助。

一、加拿大的房屋，不论是公寓，联排还是独立屋，销售时是不按照单位面积出售的，而是一套多少钱。没有单位面积价格的概念。一般是笼统地按一整栋/套房屋来标价的，即一栋/套房屋开出一个价格，而不是按每平方出售。

以最为常见的独立屋为例，它的价格一般包括房屋（地上部分和地下室）、房屋所在的土地地皮、车道、车库、前后花园，甚至游泳池等。而公寓的价格一般包括的是套内单元，有的公寓还包含有阳台、地下储藏室和车位等的价格。

二、加拿大对房屋面积的计算，全国并没有一个统一的公式、标准和法律规定，所以关于面积的计算，不同的地区会采用不同的标准和方法，每个省或不同的地产局都有不同的规定，监管机构也会根据需要做出修改和变化。

阿尔伯塔地产委员会，theReal Estate Council of Alberta (RECA)，是阿尔伯塔省的地产从业人员监管机构，他们咨商了地产、评估、贷款、测量等相关协会，制定了住宅测量标准theResidential Measurement Standard (RMS) ，并于2016年5月18日起颁布执行，作为阿尔伯塔省地产从业人员在测量和标注房屋面积时的统一强制标准。

三、挂在MLS系统上的独立屋一般会有两个面积：一个土地面积（Land Size），另一个是房屋面积（Floor Space）。土地面积（Land Size）一般会标注如W:14.0000mD:38.0000m Shape:REC

，分别指地皮的面宽、进深和形状, W:14.0000m 指临街一边的宽度为14米，D:38.0000m指从临街这边的到后面的纵深为38米，Shape：Rec是指地的形状是矩形。房屋面积（Floor Space）一般会标注如1996 sqft，具体可参见下图的标注。

加拿大的房屋尺寸一般以英尺为度量单位，对照1米＝3.28英尺，因此1000平方英尺的房屋面积＝92.9平方米，或者反过来100平方米＝1076平方英尺。

四、加拿大房屋面积的概念和测量方法都与国内的不同：

在中国，绝大多数的居民住宅为多层楼房，房屋的面积一般是指建筑面积，这种房屋的面积计算是从外墙皮算到外墙皮，中间以内墙中轴线分割，电梯，楼梯，走廊等等公共面积是平摊到每户家中，如一梯两户，则每家1／2，如一梯三户，则每家分摊1／3。阳台部分各地计算方式不同。如规定阳台面积超过6平方或悬挑尺寸大于1.5米，则阳台面积折半计入住房建筑面积中。另外，中国房屋的内外墙多为24承重墙，本身占有相当面积，所以常常会令人感到实际面积比书面的建筑面积小很多。
而加拿大房屋的面积对于独立屋来说，面积是以外墙为界的总面积，但不包括车库和阳台，对于公寓和联排别墅来说，阿尔伯塔的住宅测量标准（RMS）规定，有共同墙壁的如双拼、镇屋和公寓，房屋面积是以内墙为界来测量(paint-to-paint)。不包括公共部分，也不包括阳台、地下室和车库面积。（基本的一个原则是，计算面积通常只计算房屋地面以上的部分，不包括走廊、车库、patio& deck、停车位、地下室等。另一个原则是没有电和暖气的部分也不能算面积。）

五、阿尔伯塔住宅测量标准（RMS）的主要原则

地产从业人员必须使RMS。
测量单位必须统一，或者以英尺或者米，不能混用。I
独立屋以地基处的外墙为界。
有共同墙壁的双拼、镇屋和公寓，以地面处的内墙（paint-to-paint）为界。

包括在面积内的部分需在地面以上，若房间内有任何部分在地面以下就不应包括在内。地面以下的部分可以测量，但不应包括在RMS面积里。请参考下图，一般灰色部分是不计入总面积，蓝色部分是计算面积的。

所有地面以上在主要建筑上增加和改建的部分，如果有暖气并适于全年使用，面积应该包括在内。
地面到屋顶的高度至少要达到2.13 米 (7 feet)。如果屋顶是有坡度的则只计算高度超过1.52 米(5 feet) 的部分，但要保证屋子里至少一处高度在 2.13 米 (7 feet) 以上。
从房屋主体延伸出去但部分如悬窗、凸窗和屋顶窗，如果高度在1.5 米(5 feet)以上，面积也要算在内。
没有地板的开放区域如拱顶挑高部分不应计算在内。

六、阿尔伯塔地产委员会（RECA）提醒买家和卖家的六件事

阿尔伯塔地产委员会就住宅的测量和住宅测量标准提醒买家和卖家的六件事：

1.所有挂出来卖的房屋的面积必须依据住宅测量标准（RMS）计算。

2. RMS面积仅包括地面以上的部分。地面以下部分的面积需另外标明。

3. RMS面积和共管产权（condominium）登记的单元面积并不是一回事。共管产权的单元登记面积可能包括地面以下或不适合全年使用比如说封闭的露台，也可能包括和单元不相连的部分，如仓库或停车位等。

4. 你可以标明其他面积，如地面以下的面积、和房子不相连的结构物面积、和房子相连但不适于全年居住的面积、（有公共墙的）外墙面积等，

5.包括在RMS面积内的必须有暖气并适合全年居住。适合全年居住意思是在冬天须保持22°C 并有房屋主电源供电。比如说你有一个阳光房，取暖满足要求，但没有永久性的和主电源相连的供电，也不能算面积。
6. 面积并不是房价的唯一考量。一样的面积、同一个社区，房价并不一定一样。房价和面积并没有一个可度量的必然的联系。除了面积，位置、朝向、保养和装修情况、房子格局、房龄、买家的喜好等都会影响价格，面积只是其中的一个参考数值。

七、买家如何保护自己的利益

在房地产买卖中，一般合同都规定核实房屋的面积是买家的责任。卖家的经纪人在MLS系统中登录的信息一般也包括一句话：InformationHerein Deemed Reliable But Not Guaranteed。信息可认为是可靠的，但并不保证完全正确。所以作为买家就要想办法核实房屋的面积，而不是听信卖家的说辞，你可以自己测量，可以让自己的经纪人去测量，也可以聘请专业的测量公司来测量。

下边的链接是阿拉伯塔地产委员会发布的住在测量标准指南，供参考。

https://www.reca.ca/industry/public...sidential-Measurement-Standard-in-Alberta.pdf

方志勇 : 2017-06-26#35

防患未然--加拿大房屋保险知识大全
2017-06-27 综合整理卡城老方房地产

买了房子后，马上会面临给房子买保险的问题，面对林林种种的保险类型和保险条文，肯定有些懵圈，收集整理了一些资料，希望能帮助你厘清思路：

一、房屋保险的种类

在加拿大，房屋保险的种类分得特别细致。与华人和移民关系较大的，主要有以下几种：

1、自住房保险(Homeowners Insurance)

作为自住物业的屋主，不论是否需要申请房屋按揭﹐都应购买屋主保险。鉴于法律没有明文规定屋主必须购买任何保险，一般而言，只是置业人士在办理房屋按揭时，按揭公司要求申请人提供房屋保险证明，以保障房屋作为抵押品之价值。在北美﹐保险不单是保障个别物品的市场价值，还涉及赔偿第三者所引起的索偿责任问题，例如因个人的疏忽引致火灾，不但可烧毁整座房屋，也可能蔓延附近的邻居﹐屋主除了失去其房屋外，还要面对数以十万元计的索价金额。另外如有有人在你所负责的屋外滑倒，也要负赔偿责任，这在有漫长的冰雪冬天的加拿大非常重要。

2、租客保险(Tenant Insurance)：

当租客租下单位时，便要负上安全使用这空间的责任，房屋外壳或大厦的共管地方固然是房东或物业管理公司负责，然而屋内的空间及租客的私人财物﹐是需要一份租客保险来保障的。租客保险确保如火灾、浓烟、爆炸、爆水管及盗窃等灾祸发生时﹐获得合理的赔偿，同时亦包括第三者所引发的索偿和诉讼。另外，租客以后若想在加拿大购房，如在首次购房前就有良好的租客保险记录，有助于日后节省费用。一般而言，成熟的房主会强迫租客购买租客险，一切费用由租客承受，同时也保护租客自己的财产。

3、房东保险(Landlord Insurance)

房东切勿忘记购买房东保险。若出租物业发生意外，警方及保险公司有关部门会彻查原因，分清是哪一方的过失。若是租客的疏忽造成意外，租客便要承担责任；若是房东疏忽，房东险便会发挥保障效用。甚至在有些个案中，虽然已判定是租客的责任，但租客没有履行责任、作出赔偿便逃之夭夭，所有索偿的矛头也会直指房东。如果房东没有购买保险，后果可想而知。不过，房东险有很多限制条件，不是所有公司都做，各公司限制也不一样。租客险和房东险并非重复，所保的主体责任不同，其实都需要购买。

4、Condo保险：

Condo保险是指Condo业主自住房的保险。这种保险和租客险分属不同种类，但保险项目与其相似。对于Condo业主而言，Condo管理费中已经含有火险，所以无需购买此项，但管理费中包含的基本保险不保装修和单位的升级，也不保家庭财物，所以Condo保险的侧重点在于Condo单位内的东西，具体内容包括︰个人财物、法律所属开支、第三责任险、漏水的理赔，例如浸湿楼下单位天花板。

专业人士提醒，业主在投保Condo险前，要弄清自己的责任范围。业主投保前一定不要嫌麻烦，要向大楼管理处索取大楼的附例（bylaw），读懂里面的保险条款，看看大楼本身已经保了什么，尤其是大楼标准单位（Standard Unit）的定义，因为大楼管理处所购买的保险仅涵盖大楼本身自带的房间，除此之外的地方大楼是不管的。也就是说，如果Condo单位的第一任买主在购买的单位上，又铺设了实木地板或地毯，或者他又加了墙纸，这些都属标准单位之外的东西，全部不在大楼保险的涵盖范围内。如果出现意外，大楼只能管到他们定义的标准单位的范围，即没有经过业主再装修的范围。每个大楼的附例各不相同，承保范围也不一样，所以一定要仔细阅读。除此之外，阅读附例时还要看看大楼保险的垫底费是多少。出现意外理赔时，如果大楼管理处认为错在房主，就算意外在大楼保险的承保范围内，大楼也会至少将垫底费转嫁给房主。在阅读大楼附例时还要特别注意其中有关水的规定，如自己洗衣机漏水，或水管漏了，漏出的水对楼本身造成很大影响，大楼会承保多少。若自己读不懂附例内容，可直接约谈物业管理经理询问。弄清大楼附例后，再来找保险公司，就很清楚自己应该购买哪些项目，每项保多少金额等。镇屋险的情况类似，但镇屋最好是要保地下水反水险（Sewer Backup Endorsement），这是高层建筑所不需要的。镇屋的下水系统和普通独立屋是没有区别的，所以存在反水问题。地下室的贵重物品，因反水被浸后，如果不加这个额外险，就无法理赔。

二、基本保险和附加险涵盖的范围

房屋保险主要提供的保障包括：发生可理赔的意外后，提供资金来重建或修缮房屋；如果发生毁坏、丢失或损害，提供资金来更新您的财产；如果他人及其财产在您的家中 / 或您的物业中受到损害，提供第三责任保障，如支付医疗费用帐单；如果因火灾或者其他灾难，您被迫从家里搬出住到旅馆，提供搬家费用及额外生活支出。

1. 基本保险范围

一般的房屋保险所包括的意外情况有：火灾、雷电、爆炸、烟熏、落物砸损、飞机或车辆撞击、暴乱、蓄意破坏、意外漏水、暴风雨、冰雹、运输损失等，但不包括洪水、经常性的渗水或漏水。可以选择的项目有地震、地下室污水倒灌等。赔偿最高金额主要考虑房屋的重置费用以及投保的相关财物。

1）房屋保险中，最重要的组成部分是住宅建筑（Dwelling Building），也就是房屋发生可理赔意外后的重建或修缮，这放在Coverage A的部分。这种理赔又分两种，即承保重置成本（replacement cost）或额外现金价值（Extra cash value）。重置成本就是重建与原来类似的房子所需的费用，而额外现金价值是用估价减去折旧金额而给予的赔偿。这一部分包括的内容有，房屋主体本身、相连的结构（如连体车库）、室外的固定设施、树木、游泳池、灾后清理费以及修补或建筑房屋的材料，但一般不包括土地市值。所以在确定这部分的保额时，一般是用购房价格减去地产市值，金额会低于住宅市值。其次部分是独立建筑(Detached Structure)，独立的车库或花园小屋就属于这一项。如果有的话，保额一般是第[A]部分的10%。

2）房内财产也属房屋保险涵盖内容，即Coverage B

roperty Coverage。这是指房子里面，没有与房子有固定联系的东西，衣服、电器、家具什么的。这部分理赔通常也是以重置为主，不做额外现金价值。也就是说，如果有什么损失，如电视没有了，会赔付替代一个电视所需的费用。保额一般是[A]部分的50~80%。

3）除此之外，房屋保险中还包括临时家居费用险（Additional Living Expenses），即房屋发生意外不能在其中居住时，您得租房或住宾馆，生活费用增加。保险商会支付高出的这部分开支。保额通常是第[A]部分的20%，包括临时住宿费用、搬迁补偿费用、临时生活三餐补助费等。

4）最后，房屋保险中还有责任险（Liability）。责任保险是指因房子的所有权而产生的责任，即若因被保险人的疏失而引起的意外，造成邻居、第三人伤亡或财务损失，例如火灾发生时不幸延烧到隔壁邻居，邻居向被保险人求偿时，将由保险公司依据投保金额来支付赔偿金。如果有人在您的房地产范围内发生人员伤亡或财产损失，责任得由您承担的话，索赔有时会大得惊人，很有可能是你完全无力承担的。这部分在保险成分中不占很大比重，但很重要，建议保100万为宜。

房屋保险与汽车保险不同，由经纪计算的保额估价只有住宅建筑部分，后面的保额都是通过一个固定的百分比由电脑自动生成，经纪最多只能按客户要求，由重置成本变成额外现金价值。这样做，保额估价可能会降低少许，但现在很多保险公司的估价必须是重置成本，所以就没有什么好选择的了。

2. 附加保险范围

除了上述基本保险，有些保险不在基本保险中，需要额外购买。有些还十分重要，比如，2005年8月19日多伦多那场突如其来的倾盆暴雨，淹没了大多地区4000多栋房屋的地下室，业主如果没有买地下水回水险，就得不到任何理赔。目前市场上主要的附加保险有：

1）地下水回水险(Sewer Backup) ：该险保的是下水道的水倒灌所造成的建筑或财产损失，包括地下室的重新装修及地下室内的财物。这种保险在大部分保单中都不是标准承保项目，但你应额外购买的保障。

地下室回水险可保障下水道的水倒灌所造成的建筑或财产损失。大家也许对2013年夏天卡尔加里的洪水仍记忆犹新，洪水发生后，许多卡尔加里居民发现，保险商不赔偿由泛滥引发下水道倒灌所做成的损失，表示他们的受保范围，不包括下水道倒流污水。事情引起舆论哗然后，至少一间保险公司作出让步。

2）违反市政府条例所需改房费用险：这个险不是指业主现在违反条例，建筑什么违法项目所给予的理赔；而是指，出现可理赔的意外后，如发生火灾后，需要重建房子，而在此期间，市政府的检查指出房子本来就违反了某些规定，现在需要纠正这一问题，由此而产生的费用由该附加险涵盖。这种情况不常发生，但有些老房子会有，如果您购买的是老房子，可以考虑该选项。

3）空置险：如果房子长时间空置，必须通知保险公司，因为一旦保险公司发现空置又没有得到通知，可以不予理赔。每个保险公司允许空置的时间不一样，一个月或两个月，空置险最多也只允许保一年，再长就不续约了。

4）珠宝损失: 一般保单对珠宝的保额有所限制，多数保险公司对此规定的上限在$3000左右，并且还要您支付免赔额。如果您单独购买珠宝损失险，保险商将赔偿您足额损失，并且您不必付免赔额。但在承保前，保险商都会要求您找经认证的珠宝商对珠宝的价值进行鉴定。

三、房屋保险不予理赔的项目

房屋保险不予理赔的项目主要有，空置物业超过30天；房屋用作商业用途，雀鸟、鼬鼠及昆虫等破坏；建筑中房屋受到破坏；酸雨破坏；被工业用浓烟破坏；非法用途，如大麻屋、制毒工场等；被出租租客盗窃；地震；洪水泛滥 (Flooding) ；战乱和自然损耗等等。

哪些房屋保险公司可能拒保

您买房子的时候，有没有想过，有些住宅可能因无法买到保险而无法获得按揭呢？这种情况不多，却确实存在。就此而言，不同公司有不同规定。有些公司，对电路的要求较严，铝线必须全部更换为铜线，否则不予承保。对于取暖系统，如果使用较为老旧的烧油取暖，油罐太旧或埋在地下，近年来都不予承保，除非是地面上的普通新油罐才有承保可能。水管系统方面，下水管道若为铸铁材料，上下水管道若为镀锌钢管，常会引起管道生锈，也可能影响到保费。

除此之外，很多公司对3年内有过理赔记录的受保人限制较严，所以业主如果3年内有理赔，一般要等满3年后再考虑转公司。另外，保险公司一般会拒保大麻屋、非法建筑，有些保险公司也可能不保重建费用达100万以上的房屋。主流保险公司一般会严格考量能否承保，一旦承保，并不会因上述问题加很多保费。市场上还有一种保险公司，什么都保，但费用很贵。

油罐太旧或埋入地下，容易破裂，清理费用高额，此类房屋保险公司近年都不承保。

地面上的普通新油罐可能还有承保机会。

四、影响保费的因素

保险公司关注的问题，自然是影响保费的因素，最主要的包括以下几点:

1．房屋地点。保险公司多会询问受保住宅的邮政编码，根据他们以往的经验以及所掌握的资料了解社区情况，评估风险。比如有的地区处于低洼地带，一次暴雨过后，许多房屋地下室污水倒灌，他们接到许多索赔申请。如果顾客要求保险包括污水倒灌的情况，他们就会考虑是否接受以及保费该加多少。房子的意外与车辆意外不同，房险的理赔都属偶然事件。有时并非某个地区不好，而是这个地区在某段时间发生过几起意外，某公司在该地区的理赔一时升至上百万，索赔率大增，足以影响该公司在该地区的定价。所以，有时需要房主多询价，加以比较。

2．房屋基本情况：价格、面积、房龄、层数、有否车房及附属建筑物、卧室等用房数量及位置、地下室是否完成装修、有否使用特别的建筑材料或拥有特别的设施如壁炉、游泳池等。这些都是房屋本身最重要的信息。由此可以判断房屋的质量、素质以及意外情况下的重置费用。房险估价最重要的就是重置成本，这不是指房子的价值，而是重建的建筑费。有些房子，因为位于好校区或其他原因，售价较高，但不代表重建的建筑费会很高。因为理赔范围是建房，而不是买房。

内置式车库

外接式车库

3．供电系统：供电是多少安培的；什么样的配电盘（空气开关、保险丝）；内部电线是什么材料的（铜线、铝线、knob & tube电线），这些都很重要。除大楼单位外的一般房屋，60A供电被认为是不够的，通常不会被接受，因而会被要求在一定时间内升级到至少100A。与空气开关配电盘相比较，保险丝配电盘被认为有较高的火灾风险，但不会被要求做更换。保险公司铝线和knob & tube 电线最为紧张，认为有较高的火灾风险和安全隐患。

knob & tube电线

铜线

4．供暖系统：是用什么样的供暖系统；暖气炉的新旧情况；有否油罐；油罐的位置及状况（室内、室外、地上、地下、新旧、被废弃时间等）。注册验房师林森在其文章中说，燃油系统被认为具有较高的风险。油罐（特别是埋在地下的油罐）可能造成环境污染，导致极高的清理费用，并有火灾隐患，保险公司对此相当紧张。

5．给排水系统：供水管、排水管什么样的材料（铜管、铅管、PB、ABS、PVC、铸铁管、镀锌管）；橱房、卫生间是否做过更新；地下主供水管是否更换过。PB供水管由于技术不成熟，具有很高的爆管漏水风险，通常不被接受。铸铁管、镀锌管具有一定的使用年限，易于被锈蚀、阻塞而造成漏水损害，保险公司对它们比较敏感。

PB供水管

6．有否燃木壁炉，这可能带来火灾和一氧化碳中毒隐患。

燃木壁炉可能带来火灾和一氧化碳中毒隐患。

7．屋面材料的新旧情况。

外墙砖结构

8．室内外消防及安全设施情况：室外水源（如街边消防水喉、湖泊等）及消防站的位置、距离等；有否保安系统及是否使用；有否火灾报警系统或自动灭火系统；有否安装烟雾报警器、一氧化碳报警器及灭火器等。

建议家中常备灭火器

9．房屋的使用状况：有否超过一个居住单元；现在和将来是否出租；房屋是否用于商业用途等。10．居住者的状况：家庭人数及结构；家庭成员是否有人吸烟等。

另外，除了房子本身的情况，保险与受保人本身的情况也相关。具体内容复杂，各公司不一样，商业上有所保密。比如，投保人以前的索赔记录和住房经验就与保费有关。新移民在这里没有任何保险记录和经验，房险相对有经验的人就会贵一些。同一房子不同人买，保费也会不一样。人的因素控制不了，只能通过慢慢积累良好记录。

五、如何节省保费

1. 针对保险

●房屋与汽车安排在同一保险公司购买，因为保险公司为鼓励客人把汽车及房屋一起投保，会提供保险折扣。更有些公司推出划一「垫底费」﹐即汽车跟房屋在同一个意外下受损毁，保险公司只要求客人支付其中一个「垫底费」便可。

●安装中央防盗及防火警报系统的客人会获得折扣，更有些公司对设有洒水系统的房屋给予额外折扣，家居安全设施完善，折扣也相应提升。

2. 安装中央防盗及防火警报系统的客人会获得折扣

●保留好房子设施更新的各方面记录，因如果屋顶、炉子、中央空调，电力设置等方面较新，都可能得到房险折扣，这也是新房为何房屋保险较低的原因。对于旧房，如果可以得到前任房主更新过炉子、电线等方面的收据，也可能得到相应折扣。没有记录，光嘴上说，或验房师说，可能都不行。

3. 保留好房子设施更新的各方面记录很重要。

●与父母同住及跟父母联名购买房屋的客人，会因着父母的年龄到达五十岁或以上的而获得年龄折扣。

●长期的客人往往是保险公司最珍贵的资产，因此有些公司会给予连续投保超逾三年的客人忠心折扣。

●调高「垫底费」可得高垫底费之折扣，在现实生活中，小意外也有可能会出现，若在能力范围内应付得到的，便可把「垫底费」金额调高一些，借以立即减省保费。

●不吸烟的习惯﹐除了对个人健康及周围环境有一定的好处，更会减少火灾的发生，家居更安全舒适。若家中没有吸烟者，便可获不吸烟折扣。

若家中没有吸烟者，便可获享不吸烟折扣。

●信贷纪录在北美社会是非常重要的，若能保持良好的信贷评级，部分的保险公司将可给予折扣优惠。

4. 信贷记录在北美社会非常重要。

●没有按揭的屋主﹐自然有较宽裕的财力来保养及维修其物业，因而减低房屋因日久失修而引发的破损。故此保险公司也很乐意提供更多的折扣给予一些毋须房屋按揭的客户。

六、建议

买房是大事，所以业主要学会保护和管理好自己的房子，避免一些不必要的理赔。理赔一旦发生，一方面影响您的保费，另一方面影响您换保险公司前的保险记录。有些隐患只需做些小事就可防止，如入冬前把屋外水管的水放干，防止其冬季破裂；冬季室内保持一定的温度；从防盗角度讲，每天收好寄到邮箱的报纸和邮件，不要让人觉得屋内无人；如果装了防盗器，可买一些大的警示牌子，说明屋内有防盗器；甚至屋内没有装防盗器，您也可以竖一些类似牌子，起到一定的威慑作用。同时，业主还需保持各种记录的详尽，如维修更新的记录。这些不仅可以获得保险折扣，有些有关财产的理赔，没有收据或清单也会有麻烦。家里财产要常备清单，就好象记账一样。这样也可防止，索赔后很久才想起还有什么财产没有索赔，但已经过了时效性了。另外，要注意和保险公司沟通，如果有什么变化要及时更新，以防给保险公司接口拒赔或者少赔，产生不必要的麻烦。

每天收好寄到邮箱的报纸和邮件，不要让人觉得屋内无人。

以上内容收集整理自网络，并不代表本人意见，也可能并不完全正确，如有问题，请咨询保险专业人士。

阅读原文

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方志勇 : 2017-06-27#36

加拿大公立学校与私立学校区别及如何看待排名
2017-06-28 综合整理卡城老方房地产

为了不让孩子输在起跑线上，越来越多“望子成龙”的中国家长们早早地就把孩子送出国门接受更优质的教育，留学低龄化已成趋势。而作为英语国家中高性价比的加拿大，低龄化留学的优势明显，也越来越受中国家长们的追捧。

在基础教育阶段，加拿大既有公立学校也有私立学校，这两类学校区别很大，由于此时孩子年龄太小，在择校时，家长们不得不全方位综合考量，最终选择出最适合自己孩子的学校。

那么，加拿大的公立学校与私立学校究竟有什么区别呢？

一、资金来源不同

1.公立学校的资金来源

加拿大公立学校的资金来源主要是政府拨款。在加拿大，有一个重要的税种叫“地税”，只要你是加拿大居民，那么你就必须在你所居住的区域缴纳地税，而地税的大部分税收都将用来支持你所在区域的学校建设。

由于天主教的学校也属于公立学校，所以，在地税表上，你还可以选择支持你所在区域的公立学校还是天主教的学校，天主教的学校由于其特殊的宗教色彩，还会有一些其他方面的资金支持。

既然当地的居民都缴纳了地税，他们自然可以免费入读当地的公立学校，但是留学生都是要缴纳学费的。

2.私立学校的资金来源

与公立学校不同的是，私立学校必须自己养活自己，所以，它的资金来源渠道比较多，主要有学生的学费、校友捐款、学校自有基金的投资收益以及社会团体的捐赠等。

由于没有政府拨款，不管是本地的居民，还是留学生，就读私立学校都是需要交学费的，但是留学生比本地的学生缴纳的学费要稍微地多一些。比如卡尔加里最有名的私校Webber Academy School对当地学生对收费是18800加元，国外留学生要多交5000加元。

二、入学方式不同

1.公立学校

在加拿大，公立学校是划片的，一般是在几条大街圈定的区域之内，如果你是这个区域内的居民，你就可以就近免费入学。一般是没有择校机会的，当然有少数特殊情况也是可以择校的。比如有该学校有特殊教学项目如IB、AP、德语、西班牙语等，拿IB举例，只要你孩子上其中一门，就可以申请上这个学校。

对于留学生而言，在小学阶段，你跟本地居民的入学方式是一样的，你想就读哪个学校，就必须居住在这个学校所在的区域内。但是到了中学阶段，你就不用跟本地居民一样继续遵循本地居民的入学原则了，只要你自己解决交通问题，不管你住在哪个区域，你都可以自由选择想入读的公立学校。

2.私立学校

在入学方式上，私立学校显然更灵活，不管是对本地居民还是留学生，私立学校都没有区域的限制，你想去哪个私立学校都可以。

三、师生比例不同

由于公立学校有区域的限制，凡是学校区域内的居民，大部分都只能选择这一个学校，所以，它的班次一般会比较大，小学阶段一个班大概有二三十人，高中阶段一般是三十多名学生，师生比例一般在1:20-1:35之间。相对于国内的学校，其实这个人数不算多，国内很多高中一个班甚至有上百名学生。

但是，与私立学校相比，公立学校的班级人数显然更多。私立学校一个班级的人数一般不会超过二十人，他们通常把师生比例保持在1:14-1:17之间，那么显而易见，师生比例越小，每个学生占有的师资资源就会越大，更有可能在老师这里获得量身定制的学习计划，相对来说学费也会贵一些，这也是私立学校的一大卖点。

但现在对班级人数和师生比例有一些不同的理论和看法，并不是班级人数越少越好，感兴趣的可以搜索下相关资料：http://sa.ylib.com/MagArticle.aspx?Unit=featurearticles&id=31

http://chuansong.me/n/781252051249

四、学费不同

我们前面提过，本地的居民如果入读公立学校，是不需要交纳学费的，但是留学生就不一样了，不管是入读公立学校还是私立学校，留学生都是需要交学费的。

卡尔加里公立学校留学费用

2017-2018

申请费

$250

学费

每年12,000 加元

或每学期6,000 加元 (仅限高中)

健康保险(强制性)

500加元一年或
275加元一学期 （仅限高中）

卡尔加里天主教学校留学费用

但是，公立学校的学费相对来说比私立学校要低很多。

基本上全加拿大的公立学校，都是通过教育局来统一管理的，它的学费比较整齐划一，一年一般是1.2-1.5万加币。而私立学校是自由办校，它的学费都是自己说了算，一年的学费一般都在2万加币左右。

在中学阶段，有些私立学校可以选择寄宿，也可以选择走读。

如果需要寄宿，寄宿费加上学费，一年的花费大概需要6-7万加币。而公立学校基本都是没有宿舍的，留学生入读公立学校一般都是自己解决住宿问题，或者通过教育局和第三方机构寻求帮助。

五、学生的构成不同

加拿大的公立学校基本都是男女合校的，而且它的小学和中学是分开的，这点跟国内的大部分学校是一样的。

而私立学校既有男女合校的，也有男女分校的，这也是私立学校的一大特色，为留学生提供了更多的选择。

综上，加拿大私立学校与公立学校的差别还是很大的，打算让孩子留学加拿大的家长们一定要充分了解这些不同，才能做出更理性的判断。但是，光了解这些还远远不够，教学质量往往是家长们最为关心的问题。那么，如何判断一个学校的教学质量呢？

公立学校的教学质量可以从以下两个方面进行判断：

一、学校所在区域的社区

由于公立学校的学生大部分都来自于所在区域的居民，所以，公立学校的教学质量跟其所在社区是紧密相关的。如果整个社区的居民素质比较好，当地学区的房子往往就会贵一些，相对而言，学校的质量就会好一些。

这一点非常类似于国内的学区房，优质的教育资源往往是以这种跟房子非常相关的方式，来进行聚集(不过也不是绝对的，现实生活中有一些社区居民收入和文化素质并不是很高，但是他们的学校排名却非常好)。

二、学校排名

在加拿大，看中小学的排名主要看，菲莎研究院（Fraser Institute，以下简称菲莎）的排名(阿尔伯塔中小学的排名请参考下边链接：http://alberta.compareschoolrankings.org/elementary/SchoolsByRankLocationName.aspx)，Fraser Institute是一个独立的加拿大公共政策研究和教育机构，被称作加拿大的智库，总部设在温哥华，在多伦多、蒙特利尔和卡尔加里也都有办事处。由于菲莎不接受政府经费，而是完全来源于企业和个人的捐赠，这样得以确保菲莎的独立性。菲莎所研究的领域十分广泛，包括：经济自由度，矿业石油业的调查报告、枪支立法状况等等，而最被我们华人所熟知的则是学校排名这一块。

A: 地区。

B: 左边代表学校名称和所在城市，右边表示在校生中有资格参加OSSLT测试的学生数量。

C：参加测试的学生中，ESL学生的比例与Special Needs的学生比例。

D: 左边代表家庭平均收入和预测值对比，数据为正代表超过预期（今年没有提供此项信息）；右边代表今年的排名和过去5年的排名。

E和F: 代表9年级的纯数学和应用数学的平均成绩，评分1、2表示未达标，3表示达标，4较好。

G和H: 分别代表第一次和第二次通过OSSLT的比例。

I: 代表测试中低于标准的学生比例；

J和K: 男女差异值。M代表男孩超过女孩，F代表女孩超过男孩。

L: 代表未取得数学评分的学生比例。

M: 代表了从E到K项的综合分。

接下来，我就说说这个排名的数据是如何取得的。由于加拿大的教育体制不像中国，初中毕业有中考、高中毕业有高考，学校的最终排名完全可以根据各校毕业生的成绩精确给定。

在加拿大，中小学根本没有统一的毕业考试，所以菲莎只能根据省教育部仅有的能够统一进行的测试结果来给出学校的排名。由于对高中学生的统一测试只有两门课——数学和英语，因此我们看到的排名仅仅反映该校这两门学科的成绩。这些数据并不能非常准确的反应整个高中阶段的教学质量。但无论如何，在没有统一测评数据的情况下，也只有从这些已有的数据来观察学校的教学质量，这也是没有办法的办法。

概括起来，菲莎的排名数据来源有以下三个重要特点：

1. 排名只是考察孩子们的学术能力；

2. 而学术能力的依据仅限于数学和英语的测试成绩；

3. 数学和英语的考试时间分别在9年级和10年级；

那么，我们从这个排名可以看出什么？

可以通过排名来比较同一类型学校的差异。譬如：在有些相邻社区，学生的背景都差不多，学校的排名却相差非常大，这无疑是学校的教学质量的比较有说服力的证据；

通过观察不同地区的整体排名，来看出这个地区教育质量的整体差异。如果某个地区的几所公立中学，基本每年都全部进入前列，这就说明这个地区整体的教育质量非常优秀而均衡；

通过同一所学校几年来连续排名的变化，来跟踪学校生源和教育质量的变化；

ESL（英语为第二语言）学生比例，反映学校的新移民数量，这个数据虽然不能反映各个族裔的比例，但能准确反映新移民家庭的比例；

Special Needs学生的比例，反映学校特殊学生的数量；

最后，我们一定要看到菲莎排名所能反映出的和不能反映出的地方。有时，不同年份的排名会有很大的差异，所以要参考排名的话，最好是参考连续几年的排名。在排名比较稳定的情况下，如果出现较大的变动要仔细地研究是什么原因造成的，这样会对排名有一个比较客观的认识。同时，很多学校不参加排名，很多私立学校都是不参加排名的，哪怕是公立学校也不是每个学校的排名都能查得到，这些不参加排名的学校并不是不好，只是他不愿意参与这个排名而已。

从这几年的排名来看，华人聚居区的排名普遍较高如初中Tom Baines和高中Sir WinstonChurchill。另一方面，我们也要清醒地看到，由于华人在数学上的普遍优势，使我们在排名上占了优势。而教育是全方位的，学术之外的能力，也是今后成长道路上的关键所在，譬如独立生存能力、沟通交际能力、创新思维能力和领导力等等。而这些容易成为华人孩子们的弱项，所以排名固然重要，但也不要忽略了排名之外的很多东西。

总的来说，国内的家长们往往会比较看重排名，而加拿大的家长们往往更看重这三点：学校有没有自己学生特别感兴趣的项目、学校有哪些知名的校友、学校在社会上的影响力如何。

鉴于以上客观存在的问题，我们发现，排名并不是权威，它也有很多局限性，所以，只能作为参考。

甚至有人提出这样的观点：这个排名与其说是给孩子择校做参考，不如说是给打算投资学区房的投资人做参考。这话说得有一定的道理，学区房在一定程度上还是比较保值的。

方志勇 : 2017-06-28#37

产权保险（Title Insurance）是个什么东东？
2017-06-29 综合整理卡城老方房地产

一般业主都知道要买房屋保险，而且要每年Renew。加拿大的房子内部是木质结构，容易走火。冬天漫长，门前冰雪容易发生行人摔倒等意外事件。这些事故一旦发生，后果严重。因此房屋保险是不可缺少的。

与房屋保险不一样，大部分买家都会很奇怪：为什么买房或者做二次贷款（refinance）时要买一个产权保险（Title Insurance）呢？这份保险少则一两百加元，多则上千甚至更多，与房价成正比。这是个什么东东？有必要买吗？好，咱们慢慢来了解一下：

一、什么是产权保险（Title Insurance）

在您买房过程中，有两个保险基本上是不可少的，这分别是房屋保险和产权保险（Title Insurance）。之所以说“基本上”，是因为在买家全额付款，无需银行贷款时，房屋保险和产权保险就不是强制性选择，尽管这是最佳选择。

那么这两者有什么区别呢？房屋保险保的是水灾、火灾和第三者责任险，保障房子的物理状态安全；产权保险保的是房子的产权形态，保障产权的归属是您的。简单来说，前者保的是“有形”的“实物”，后者保的是“无形”的产权。前者保的是你的房子，后者保证这个房子是你的。

二、为什么要买产权保险？

人们往往只关注“实体”的房屋，觉得搬进去住了，房子就是属于我的了。殊不知在法律上，“无形”的产权是一个非常重要的概念。产权保险(TitleInsurance) 就是保护赔偿由于在常规产权检查中没有发现，而在已经过户后才发现的产权过失给新房主所造成的直接经济损失。

1.弥补产权登记中发生的错误

在产权登记中发生错误的概率的确很低，但是再认真负责的产权检查也会有各种遗漏和失误，正所谓“不怕一万，就怕万一”。一旦发生，会给你的产权带来不同程度的危害。比如说，政府机构的登记错误，未经查出的假文件，不正确的签字等时有发生。有一个案例，前任房主夫妻两人共同拥有产权，但只有丈夫一人在转换产权的地契上签了字，造成的后果是妻子始终拥有产权，她并没有把她的产权转给新的房主。如果你作为买方购买了产权保险，你所投保的产权保险公司就会追踪妻子或她的继承人得到正确的文件，使你得当没有瑕疵的产权。这就是产权保险的重要性。

2. 保护你未来的产权，让你免受产权欺诈的损失近年来，有关产权欺诈的行为日益频繁，购买房屋之前所有的，关于土地界限的违章行为，产权保险都能提供足够的解决问题和纠正失误的资金。万一发生了由于诈骗或者他人质疑您的合法产权或者出现了土地界限上的违法侵占，当事人往往需要花费大把的时间和金钱来解决问题，整个过程十分昂贵漫长，并且为当事人造成很大的精神压力。对于房主来说重新恢复拥有产权所付出的无论是经济上还是感情上的代价都是巨大的。产权保险是行之有效而花费不多的保护方法，它包含了所有重新恢复拥有产权所需要的法律费用。如果您在购买房屋时购买了产权保险，那么保险公司会为您提供足够的资金和资源，并聘请律师解决这些问题，而无需您自己劳民伤财。

3.让你的交易过程更顺畅
一般房产交易中，需要卖家提供最新的real property report,也就是房屋测绘图，但由于卖家不能及时提供或不愿意提供，会导致贷款无法获得审批，产权保险除了涵盖房屋测绘图可以显示的问题，还对产权诈骗，房屋装修产生的留置登记，拖欠地税，公寓管理费，违反房产证上限制性规定以及违反政府规章的其他情况进行承保。购买产权保险能100%满足银行的贷款条件，有的银行和贷款机构甚至明确规定业主必须购买产权保险，而不接受土地测量图。从而使交易更加顺畅。

综上所述，相对于购买物业的价格，产权保险的数额只占一小部分，所提供的保障却是巨大的。所以即使买家没有银行贷款, 但是律师出于保护客户利益, 减少调查费用和防止产权风险的原因，一般也要求客户购买产权保险。有经验的地产投资者和业内的专业人士往往都毫不犹豫地购买产权保险，以保障投资。因此产权保险也是不可缺少的了。

三、产权保险都保什么？和不保什么？

产权保险通常包括以下项目：(详细清单请查询保险公司)

· Incorrect signatures on documents文件中不正确的签字

· Forgery, fraud伪造, 欺骗, 欺诈

· Defective recordation登记错误

· Encumbrances房屋的侵占

· Unrecorded easements and access right 没有记录在案的特殊的土地使用权和通行权

· Building permit violations from previous owners前任房主违反建筑规范

· survey errors or illegibility of survey 测量图错误或不合法的测量图

· solicitor error, omission or fraud 律师造成的错误, 失职和欺骗

· unpaid property taxes or local improvement chargesby a prior owner 前任房主未缴纳的地税或地方改造费

· Invalidity or unenforceability of the mortgage ontitle 注册在产权上无效的贷款

·

·

产权保险公司一般对以下事项产生的损失不承保：

· 投保人允许或者本人行为产生的风险；

· 建筑质量问题；

· 原住民依法对物业主张权利；

· 环境问题；

· 征用（除非在交房前已经发生且买家不知情）；

· 政府改变法律法规；

· 租金的合法性和租金损失；

· 水质量和数量问题（有时候对贷款机构承保）；

· 消防部门对于改良物业的行政决定。

四、产权保险的费用和时间：
产权保险的费用不是固定的，一般是根据房价来确定，房价越高，产权保险费也越贵，在卡尔加里50万以下的房产一般在150-250左右，100万以上的房产费用可能在900元以上。产权保险的保险费属于一次性费用，须在交房当天一次性缴纳，只要你或你的继承人一直拥有这个房子，保险一直有效。但产权保险是不能过户给他人的。产权保险未必要在房产过户的同时购买。当您拥有房屋多年以后，再购买产权保险也不算晚，同样可以保障您的权益。购买产权保险只能通过为您办理过户的律师或公证人来购买，个人不能够买。当您有需求时，一定要咨询您的律师或公证人。

五、一些有趣都案例

案例一：李小姐家的车库惊魂

这里有一个案例。李小姐在购买物业居住半年以后，自家房前室外的停车位地下的水管开始渗水，并且逐渐变成一个小喷泉。原来是市政的自来水系统管道被长期停在路面上的私家车压迫以至爆裂。

市政人员前来维修的同时交给李小姐一纸告票：室外路边停车位的柏油路原来是草坪，被上一任屋主修成柏油的停车位，违反了市政的规定。因为如果在地下比较浅的位置有市政的供水管道通过，按规定是不能铺柏油路面停放私家车的。李小姐不仅面临罚款，并且被勒令移除柏油路面，恢复原来的草坪。

幸好，她在房屋过户时购买了产权保险。保险公司接管了整个问题，雇用了所有相关的专业人士。李小姐没有花一分钱就解决了麻烦。这就是一个购买产权保险的很好的例子。

案例二：张太太家的违章建筑

再举一个例子，张太太的房屋下水系统出了问题。于是她叫来市政服务人员检查故障的原因。市政人员检查时发现，前任屋主对房屋的煤气管道和水管做了许多违规的改动，并且没有申请任何许可。更糟糕的是，前任屋主在房屋旁边增建了违章仓库和车房，也没有申请市政府的许可。

市政府勒令张太太申请补发建筑许可，并且将违规改动的煤气和下水管道按照相关的规定更正过来。所有的这些改动和申请费高达27万加元。

幸运的是，张太太在发现问题之前购买了产权保险，避免了巨额的损失。这里要提醒业主注意，产权保险需要在没有发生或者没有发现问题之前购买方才有效。如果已经发现了问题，再购买产权保险就无济于事了。

案例三：王先生与邻居的矛盾

再举一个有点极端的例子：王先生每年冬天回台湾过冬，夏天在温哥华避暑。在他的物业空置的半年期间，邻居每年都会悄悄地将两个物业之间的篱笆（fence）移动几个公分。几年下来，王先生的院子就变窄了将近一尺！发现时，需要跟邻居打官司解决问题。如果王先生在购买物业时，同时购买了产权保险，那么，打官司需要的费用都会由保险公司支付。

另外一个常见的情况就是前面提到的诈骗问题。如果有人冒充业主将物业在业主不知情的情况下转卖给了别人，或者在业主不知道的情况下，用房产作抵押，从银行贷了款出来，业主发现时，诈骗者已不见踪影。这样的事情需要寻求法律上的保护，往往需要上法庭来解决。业主不仅要花费大量的金钱，往往还面临有很大的压力。同样，如果有产权保险，保险公司会为您支付律师费和其他费用花销。

方志勇 : 2017-07-04#38

卡尔加里6月房产快讯
2017-07-05 卡尔加里地产局卡城老方房地产

缓慢恢复的六月

尽管库存在增长，独立屋板块稳定的价格让市场趋于平衡。

六月的卡城房产市场销售和库存都有轻微的增长。

虽然需求有所增长，但赶不上库存的增加。导致库存量增加到6659套，比去年同期高11%。

不过整个第二季度房地产市场表现出需求更加平衡，房价也趋于稳定。整个卡尔加里六月的基准价格是$441500, 比上个月提高了0.5个百分点，比去年全年则差不多高出1个百分点。

“需要继续观察需求的增加情况，但就整个季度而言，库存水平和去年同期基本持平。销售有所增加并且价格有了略微的增长。所有这些仍符合缓慢增长的预期。“卡尔加里地产局首席经济师Ann-Marie Lurie这样说。

从年初至今，卡尔加里共卖出了10322套房子，比去年同期高出12%。而库存比去年同期高出3%。

总体而言，不论是销售量／新挂牌量比率和房屋销售周期都有回落的趋势。这些预示着今年房地产市场价格将更稳定。

“有许多卖家在等待价格更低时再买房，而同时也有许多卖家在等价格稳定后再入市”，卡尔加里地产局主席 David P. Browns说。

“新挂牌量的增加为买家特别是独立屋部分的买家提供了更多选择，今年的前几个月供应相对紧张。“

独立屋板块有3224套库存，销售了1385套，六月份的房屋销售周期是2.3。尽管最近独立屋板块库存有所增加，上半年的库存水平比去年平均水平低了16%，而销售则高出13%，这一板块保持了比较平衡的市场状况。

虽然双拼或镇屋板块也有所改善，公寓板块继续面临挑战，销售乏力，库存和房屋销售周期继续增加。

截止到六月，公寓类型的房屋（未校准）基准价格为$265800。比去年同期水平低了4%，更比最近的高点低了11%。

Stable prices in detached sector signal balanced conditions despite increased inventory

Calgary's housing market in June saw a modest improvement in sales along with an increase in new listings.

However, demand gains have not kept pace with the amount of new listings coming onto the market. This caused inventory levels to increase to 6,659 units, which is 11 per cent higher than last year's levels.

Despite the recent shift in inventory this month, second quarter activity continues to demonstrate improved supply-demand balance and price stability. City wide benchmark prices totaled $441,500 in June. This is a 0.5 per cent gain over last month and nearly one per cent higher than last year.

"The supply gain this month will be monitored. However, on a quarterly basis, inventory levels remain comparable to last year, sales have improved and there have been modest price gains. All of this remains consistent with expectations of a gradual recovery," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.

Year-to-date residential sales in Calgary totaled 10,322 units, which is 12 per cent above last year's levels. New listings increased by three per cent over the same time period.

Overall, both the sales-to-new listings ratio and months of supply have trended down this year. This signals more stable pricing in the housing market this year.

"While there were many buyers waiting for lower prices to step into the housing market, there were also many sellers waiting until prices stabilized before listing their home," said CREB® president David P. Brown.

"Some of this recent growth in listings will help provide more choice, particularly in the detached market where market conditions had significantly tightened over the past few months."

Detached inventories and sales totaled 3,224 and 1,385 units, for a month of supply of 2.3 in June. Despite the recent rise in supply, over the first half of this year inventories have averaged 16 per cent below last year's levels while sales are 13 per cent higher, keeping this segment in more balanced conditions.

While activity is also improving in the attached segment of the market, resale activity in the ownership of apartment-style product continues to face challenges with weak sales relative to listings and rising months of supply.

As of June, the unadjusted benchmark price for an apartment style product totaled $265,800. This is nearly four per cent below last year's levels and 11 per cent below recent highs.

附：

亚省失业率持续下降 4月卡城仍全国最高
根据加拿大统计局4月就业报告，亚省失业率持续下降。卡尔加里和埃德蒙顿失业率也有所下降，但仍分别位列主要城市失业率的第一和第三。

报告显示，亚省失业率为7.9%，比3月下降了0.5%，失业率居全国各省份第五。低于纽芬兰和拉布拉多省（14%）、爱德华王子岛省（10.3%）、新不伦威尔克省（8.7%）和新斯科舍省（8.3%）。

亚省失业率下降的原因是劳动力环比上月减少12,700人。全职工作同期增长的2,900个而兼职工作同期减少了3,200。2016年4月至今年4月，劳动人口增加了33,400人，全职岗位增加了17,400个。

制造业、医疗与健康业和林渔石油等自然产业比上个月共增长11,100个工作，而文化信息业、教育业、金融业及房屋业同期减少13,500个岗位。

亚省4月份时薪工资仅增长0.7%，是联邦机构自1997年1月开始收集数据以来最低的同比增幅。

卡尔加里失业率近几个月来一直呈下降趋势，从去年11月份的10.2％高峰下降到4月份的9.3％，但仍为加拿大主要城市中最高的。

埃德蒙顿失业率为8.1%，比3月的8.4%下降0.3%。爱城失业率低于纽芬兰和拉布拉多省的圣约翰市，位列33个主要城市的第三。

全国失业率10年最低
加拿大失业率下降至6.5％，据加拿大统计局报告，全国4月份失业率是2008年全球金融危机以来的最低水平。

据汤森．路透公司报导，经济学家预计全国失业率将维持在6.7％，私营部门类别共减少50,500个职位，而公共部门增加了35,200个职位。上个月全职工作人数也减少31,200人，兼职人数增加了34,300人。

数据显示，4月份加拿大共增加近27.8万个职位，其中189,600个是全职职位。4月份全国有45,000人退出了就业市场，其中大约一半是青年，总体就业形式几乎没有变化，但青年求职人数的下降也使全国四月份失业率下降了0.2%。

全国4月份55岁以上的失业率下降，但25至54岁的男性青年失业率增加。25至54岁的女性和15至25岁青年就业率保持不变。

Alberta Unemployment Rate (%)

PUBLISHED - Jun 12, 2017
In May 2017 Alberta's seasonally adjusted unemployment rate was 7.8%, down from the 8.0% rate that was registered a year earlier and down from last month's rate of 7.9%. The unemployment rate dropped as a result of people finding employment over the last year (40,700) at a faster rate than people entering the labour force (39,300). The national unemployment rate was 6.6% in May, down from last May's rate of 6.9%

方志勇 : 2017-07-05#39

卡尔加里：Offer漫谈？
2017-07-06 综合整理卡城老方房地产

一、定义

Offer实际上是一个合同法上的概念，中文叫要约，在商贸活动中也叫报价、发盘。接受要约（Accept offer），就叫承诺（Acceptance）。承诺一经做出，合同即告成立。在卡尔加里的房地产交易中，Offer实际上就是一种“购房合同”,如住宅购房合同（ResidentialPurchase Contract），通常都是由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草，一般是采用地产局标准格式的购房合同，由买方签字后通过传真、邮件或者直接递交给卖方。卖方可以Counter Offer(还盘)，买方也可以再还回去，几个回合之后，双方达成一致并在Offer上签字，该Offer即成为了具有法律约束力的合同，双方都要遵守。

二、内容

一份标准的购房Offer通常包括以下内容：

（一）、基本细节：售房者、购房者的姓名，待售房屋的地址。

（二）、购买价格，同时包括定金、首付款和银行贷款等。

（三）、非固定装修物品的处理，如窗帘、厨房电器、洗衣机和烘干机等是否留下。

（四）、买卖双方承担的基本责任和义务。

（五）、交房时间和要求对方答复的期限。

三、种类

一般来说，Offer分两种，一种是无条件的，叫firm offer；firm offer一经签署，买卖双方必须无条件接受。

另一种是有条件的，叫conditional offer。有条件offer通常附加一个贷款条款和一个验屋条款。当然也可以加入其他条件包括：如果是共管物业（Condominium）要审核管理文件；买房人售出自己住房等。

所谓贷款条款，即在Offer中注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果通过了，需要给卖家发一个Waiver，取消该条件，如果不能通过的话，买方可以发一个Nonwaiver取消合同，全数取回定金。

所谓验屋条款，即在合同生效后几天之内，房屋要通过验屋师的检验。如果对检验的结果满意，买家可以给卖家发一个Waiver取消验屋这一条款，否则则发一个Non-Waiver，合同无效。

有条件offer主要是为了保护买家的利益，保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时，能拿回定金，并无需承担法律责任。所以在实际操作中，带条件的Offer往往是不确定的Offer，一旦屋主接下了这个带条件的Offer，在冻结期间就不能再接其他人的Offer，而这个交易是否成功，基本上就掌握在买家的手中。买家可以以验房不满意或者房贷通不过拒绝成交，有的甚至会拿房子的一些小毛病“要挟”卖家再降价。因此，卖家在正常的情况下，一般倾向于不带条件的Offer，但是，如果没有买家前来问津，他们也只好接下带条件的Offer。

因为如果签的是firm offer而非conditional offer，一旦反悔，连回旋余地都没有。所以大家购房时最好都选择conditional offer。当然，你中意的房子，别人也可能看上，所以抢offer的事经常会出现。因为卖家一般会倾向于“确定性”。在抢offer时，为了能得到你心仪的房子，有时会把条件取消，形成一个无条件offer，以此取悦卖家，以使你的offer在竞争中具有优势。但这应该是你深思熟虑的结果，在抢offer前，建议做好以下工作

1.建议买家事先做好房贷咨询，去银行或贷款公司谈好贷款，拿到贷款预批，明确知道自己能不能贷款，能贷款多少，做到心中有数；（当然这个贷款预批也不是百分百保险的，尤其现在贷款比较严苛的情况下，即使拿到贷款预批也可能最终贷款得不到批准）

2. 在看房的时候带上验房师，事先验房，以确定这个房子的地基、构架，有没有大的问题。

四、毁约的后果

房屋买卖合同属于合同法的范畴。在加拿大，合同一旦签署即生成法律效力，违约自然要付出代价，严重时还要承担连带的法律责任。

通常情况下，从签署合同的日期到过户交接的日期，买家需要筹集资金、贷款；卖家需要准备搬家等等。这段短则几周，长则几个月的时间为合同的执行产生了不确定性。房地产市场的价格、购房政策的改变、个人财务情况的变化、对房屋状况的进一步了解或买卖双方心理的变化，都可能影响合同的履约，发生违约的情况。

如果合同的一方违约，另外一方有两个选择：

A.接受对方的违约行为，同意合同终止。双方都不必履行合同，但是没有违约的一方可以索取经济赔偿；

B.拒绝终止合同，要求强制执行合同，并且在强制执行的基础上索取经济赔偿。

在第二种情况下，没有违约的一方必须始终做好履行合同的准备，需要时提供证据证明当时的立场。通常情况下，即使得知对方会违约，没有违约的一方也要在成交日当天通过律师向对方申明继续履行合同的意图，并且签署所有的必要文件发给对方。这样才能在法律上占据更有利的形势。如果没有这样做，法庭可能会认为双方同时终止了合同而拒绝赔偿。如果双方都没有明确表示按时履行合同的意图，则视为双方同时终止了合同。

如果一方通过律师正式通知另一方将不会履行合同，则得到通知的一方就可以认为对方已经违约。如果一方只是提出延期履行合同，一般不会视同合同终止。如果通知是在成交日之前收到的，想要履行合同的一方仍然要始终做好在成交日履行合同的准备，并且将其意图通过律师以正式的法律文件方式传达给对方。

由于物权法在西方历史悠久，相关法律十分缜密复杂，环环相扣。在这个过程中，每一个步骤都需要谨慎考虑，深谋远虑，充分估计到未来可能发生的变数，避免让对方抓到把柄继而功亏一篑，或者采用的文件或言辞偏差造成歧义，影响最终的结局。

由于在加拿大打官司耗时耗精力耗钱财，所以，基于理性和务实，大多数人可能不会采取诉讼这条路，最好的解决方式是双方协商，把损失降到最低。

这个时候一个好的地产经纪，一个严谨的律师会给提供帮助。有专业经验和职业操守的地产经纪会按照委托客户意见以行业语言与对方沟通，申明对方需要负的责任。好的律师会根据实际情况措辞严谨地与对方交涉法律信件，应用法律条款保护客户的利益，保存相关证据。

（一）买方违约

如果下了offer后被卖家接受，并且你已发了Waiver解除了条件（如贷款、验房等），或者你下的是一个无条件的firmoffer,合同就算生效了。可是如果你反悔了，想毁约，不想买了，会有什么后果呢？有人说大不了我定金不要了。但其实没有那么简单，除了已经支付的全部定金。卖家还有权利索赔（包括但不限于）如下经济损失：

经纪佣金

律师费用

成交延迟产生的费用

新卖出价和卖给你的价格之间的差额。

比如前一阵儿温哥华对海外买家征收15%的重税，导致许多海外买家违约，放弃交易，其中一部分和卖方达成协商，签订购房合同时拿出的定金各保留50%-50%，但并不是所有卖家都会这么“nice”，一部分海外买家不得不让全部定金付之东流，更不幸运的还有一小部分买家将面临违约后那积年累月的诉讼过程…。

（二）卖方违约

卖方违约时，买家有权利索取的费用包括但不限于：

律师费用

成交延迟产生的费用。

另外，卖方违约时，如果买家能证明房产对自己有特殊性或者房产是 Unique（独一无二）的，可向法院申诉要求卖方强制履行合同将房产转让给买方，不能用经济赔偿来替代。

根据加拿大房地产合同法，如果房产是unique即“独一无二”的，所谓“独一无二”是说在同样的地域无法找到可以替代的物业，满足买家的合理需求，即其特殊性对买家有着非同一般的意义，以往的案例显示，由于“独一无二”的条件比较高，近年来能够被法庭认可是“独一无二”的物业并不多。但也有成功的案例，请参考以下链接：

卖家违约华裔暴怒反告获赔43万加币
http://www.vanfun.net/news-16-0-10504.aspx

Read more

https://mp.iask.ca/mp/qrcode?scene=10000004&size=102&__biz=MzIzNjg1NTM0MA==&mid=100000454&idx=1&sn=ac915b31ece986c61288efe2fa31a92e&send_time=1499281512
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方志勇 : 2017-07-10#40

卡尔加里中小学教育汇总：
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加拿大公立学校与私立学校区别及如何看待排名
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卡尔加里初高中留学申请攻略

方志勇 : 2017-08-02#41

卡尔加里七月房产快讯
原创 2017-08-02 方志勇卡城老方房地产

卡尔加里七月份房地产市场整体销售放缓，库存增加，建议没有特别紧急需要和特别合适的房子，不急于入手，不妨先观望一下，休息！休息！休息一会儿；）

整个市场库存有小幅增加，但房地产整体价格略有上升。

单从上半年的销售数据来看，卡尔加里的房地产市场显现出稳定增长的态势，但七月份的交易数量相比去年略有下降。

七月份共卖出房屋1637套，比2016年七月份低六个百分点。年初至今共卖出房屋11957套，比去年同期高出九个百分点。

“到目前为止销售增长超出预期。买家和卖家在看到经济复苏的迹象后重新决定进入市场，“卡尔加里房地局理事长David Brwon这样说。

“但复苏仍需要耐心。市场上无论是新房还是二手房仍旧有许多选择，这让许多买家不再急于入市。“

销售减缓加上新上市房屋的增加造成库存水平增加。全市范围的房屋销售周期上升到4个月（6月份是2.3个月），库存量达到了6675套，比去年同期高出17%，但仍低于2008年7月份的高点。

“劳动力市场的小幅增长和净增人口有助于市场的转向。“卡尔加里房地局首席经济学家Ann-Marie Lurie说到。

“然而现有库存水平和贷款方面的收紧压抑了需求。减缓的需求增长加上供应的增加将影响了房产价格的回升。“

凭借独立屋和双拼及联排屋的销售，七月份全市房产价格比上个月和去年有提高。但比以前的月均价格高点低了近四个百分点。年初至今的平均基准价格低于去年平均基准价格0.44个百分点。

尽管这个月不尽如人意，独立屋部分市场条件整体比去年均衡。

公寓部分不论是新房和二手房持续面临供应过多的问题，造成价格进一步降低。七月份，公寓的基准价格是266200加元。比去年下降3%，比往年最高价格低近12%。

主要市场情况

独立屋部分，全市大部分区域供应量相比销售量都有增加，市中心区的独立屋价格仍低于以往高点，西区独立屋价格已恢复到经济萧条前水平。
七月份全市未调整独立屋基准价格为512100加元，比上个月略有提高，比去年同期高2%，但比历史高点低2%。
公寓部分，由于新建公寓大量增加，造成北部和南部发生了最急剧的价格下跌。
绝大部分的卖出的公寓集中在市中心，月基准价格比2014年10月的最高点（334300加元）低13%。
联排部分由于价格的下跌和低价格区间房源的增加，使七月份的比去年七月有所增加，并且年初至今销售比去年同期增加了13%，达到了1488套。但年初至今的价格比去年低了3%。月均价格比历史高点低7%

Market sees modest inventory gains, but overall prices inch up
City of Calgary, August 1, 2017 – Sales exhibited stable growth through the first half of the year in the Calgary housing market, but the number of transactions slowed slightly in July compared to last year.
City-wide sales totaled 1,637 units, six per cent below July 2016 levels. Year-to- date sales activity totaled 11,957 units, nine per cent above last year.
“Sales growth exceeded expectations so far this year. Clients were re-entering the market after delaying decisions until there were some signs of economic improvement,” said CREB® president David P. Brown.
“However, this recovery will require patience. There continues to be many new and resale ownership options available. This reduces the sense of the urgency for many consumers.”
Easing sales were met with higher new listings, causing further gains in inventory levels. City-wide months of supply rose to four months, as inventory levels reached 6,675 units this month. This is 17 per cent higher than last year, but still below July highs recorded in 2008.
“Modest improvements in the labour market and net migration were necessary to support the turnaround in the housing market,” said CREB® chief economist Ann- Marie Lurie.
“However, current inventory levels and changes in the lending market continue to weigh on housing demand. Easing demand growth combined with elevated levels of supply will slow the pace of price recovery in our market.”
Driven by detached and attached housing sales, city-wide prices in July improved over the previous month and the previous year. However, it is nearly four per cent below previous monthly highs. Year-to-date benchmark averages remain 0.44 per cent below last year’s levels.
Despite the current month activity, the detached sector continues to demonstrate conditions that are more balanced compared to last year.
Apartment condominium product continues to face oversupply in the resale and new home sector, causing further price declines. In July, the apartment benchmark price was $266,200. This is a three per cent decline over last year and nearly 12 per cent below peak prices.

主要市场情况

In the detached sector, most areas in the city have seen improvements in the amount of supply relative to sales, supporting some price recovery in most districts. While detached prices in the City Centre remain lower than peak levels, the west end has seen prices recover to pre-recession levels.
 City-wide unadjusted detached benchmark prices continue to edge up in July reaching $512,100. This is slightly above last month and nearly two per cent higher than last year, but two per cent below previous highs.
 In the apartment sector, some of the steepest price adjustments this year have occurred in the north and south areas due to high levels of new condominium developments.
 Most apartment condominium sales occurred in the City Centre, where monthly benchmark prices remain nearly 13 per cent below peak levels of $334,300 recorded in October 2014.
Price declines and product availability in lower price ranges encouraged sales growth in the row sector this year. July sales continue to improve over last year and year-to-date sales increased by nearly 13 per cent for a total of 1,488 units. Year-to- date prices in this sector remain three per cent lower than last year. Monthly figures remain nearly seven per cent below recent highs.

方志勇 : 2017-08-02#42

是不是可以这么理解，能走的，想走的都已经走了 :wdb23:

剩下的都是铁杆

卡城2017普查净迁入略增住宅量增1.44%

2017年卡城人口普查涵盖了人们需要了解的方方面面的情况，日前公布的统计中，最鼓舞人心的莫过于卡城的人口在2016年4月到2017年4月期间，净迁入974人。

这个数字比起2013年到2015年期间每年净迁入2万人大为逊色，但是却扭转了2016年净迁出的状况，2016年迁入和迁出人口相抵，净迁出达到创纪录的6,527人。

再加上自然人口增长了10,192人，现在卡尔加里共有1,246,337人。

人口增长最快的社区
据《卡尔加里太阳报》报导，在这次人口普查中，卡城有8个社区人口增长最快，超过1,000人。人口增长最快的社区是Auburn Bay，达到创纪录的1,870人。其它7个社区分别是：

‧ Qualico Communities 打造的社区 Evanston — 1,621
‧ West Creek Developments 开发的社区 Legacy — 1,560
‧ Anthem United公司规划的 Nolan Hill — 1,556
‧ Walton Development and Management公司设计的 Skyview Ranch — 1,465
‧ Hopewell Residential 开发的社区 Mahogany — 1,444
‧ Beltline社区 — 1,261
‧ Qualico Communities 建造的社区 Redstone — 1,018

住宅数量增加1.44%
这期间，卡城的住房数量按住宅单位计算，共增加了7,170个，使得整个住房单位达到506,392个，比前一次普查增加了1.44%。全部空置的住房单位增加了2,710个，总数增至23,553个单位。空置的住房单位指适合居住且可入住的房屋，不包括正在建筑或翻修的。

其中，有人居住的住宅单位有471,176个，当中屋主居住的占68.81%。在2016年的普查中，这个比例为69.78%。

统计还显示，卡城三分之二的人口（829,603人）居住在280,912栋独立屋，平均每栋独立屋居住2.95人。其余的住在另外三类型的房屋里，分别是，114,159套公寓为161,006人提供了居所，平均每套公寓居住1.4人。54,312栋镇屋居住了119,614人，平均每栋有居民2.2人；33,984个双拼屋住有83,366人，平均每栋2.45人。

如果您有兴趣了解更多方面的情况，可从www.calgary.ca/census网站下载这次普查结果

方志勇 : 2017-08-09#43

全攻略：在卡尔加里如何当好房东-之请神篇
2017-08-10 综合整理卡城老方房地产

一提起房东，国人一般想到的是酱紫的：

酱紫的：

和酱紫的：

但在加拿大，实际上房东是酱紫的：

酱紫的：

酱紫的：

和酱紫的：

听到身边不少的朋友的血泪教训，拿最近的两个来说：

一个是租给一个西人大妈，结果住进去之后不按时交租不说，还养了十几条狗，把房子弄得污秽不堪，被邻居屡次投诉，只得上法庭告之，花了几个月才将她们赶走。另一个是租给菲律宾人，住进去后把浴缸给砸了个窟窿，弄得水漏得到处都是，让我朋友去修，可他把那个窟窿故意用垫子给挡上了，害得我朋友请的水管工上门找了几次才找到症结所在，劳民伤财不说，关键是他明知漏水，还继续用那个浴室洗澡，我朋友找他理论，他不承认是他弄坏的，结果朋友一气之下，让他走人，他倒反咬一口说可以到法庭告他们，现在故事还在继续。。。。。。

咱们华人辛辛苦苦省吃俭用，攒下半辈子钱，买栋房子收租金贴补家用，本是一件利国便民的好事。但在加拿大，关于房屋租赁的规定和法律设置是倾向于保护所谓“弱势群体”的，各种各样的法规将房东绑得死死的：不准随意涨租、不准随意驱赶房客、不准随意收回房屋……等等，所以在出现房东和租客之间的纠纷时，房东往往陷于被动。那么在卡尔加里如何才能当好一个房东呢？

根据业内前辈的经验，一个好房东都有这样的特点：博爱精神（视人人平等，凭信用说话）、不轻信人（大胆假设，小心求证）、谨慎经营（遵守法律、品德优良）。从某种意义上来说，经营出租屋如同是在经营一桩小生意，如果你想在生意中取得成功，最关键的就是要找到优质的客户——那些尊重你的经营并且及时付账的人，所以出租屋投资成功的关键就在于找到优质的租客。中国有句老话叫：“请神容易送神难”，所以这个全攻略分三个部分，请神篇、合同篇和和送神篇，今天咱们先聊请神篇，如何选好租客？

筛选租客是管理自己出租房的第一步。找到好的租客可以让房东朋友们既省心又开心，轻轻松松做房东；摊上了不好的租客，不仅会造成极大的经济损失，还会带来精神的折磨。所以要慎选租客，宁空三个月，不招可疑人。

那么如何在一堆候选人中挑出最合适的租客呢？我们可以先从以下几个方面入手，对租客进行筛选：

一、登广告明确对租客的要求。

在登广告时明确自己房屋的条件和对租客的要求，可以排除以一些不适合的租客，比如要求房客要保持房屋干净整洁、不吸烟、无宠物、有好的信用记录、入住人口不能太多、孩子不能太小、需提供前房东、雇主的信息或推荐信、财务状况证明、同意做信用调查等。有效的出租广告可以避免不合适的租客和你联系，节省了大量的时间。因为广告中你提出了对住客的要求，能回避一些不好的租客。通常有问题的租客不喜欢找有经验，严格做背景调查的房东。

二、问关键问题

无论是在来电中还是租客邮件回复，我们可以问以下的问题做进一步的筛选：

你什么时候搬家? When are youmoving?如果他马上就要搬,你要等下个⽉1号才有空房,他看了房也没有用。而且如果是很着急搬家,马上就要搬入的租客,你要格外小⼼。要多问些问题, 比如为什么他要马上搬?千万不要答应收他押⾦，没有做任何背景调查就租给他了。所有的租客都要经过整个的筛选过程。
几个⼈入住?How many people?从安全，舒适程度，从对房子的磨损考虑，几个人住也是很关键的。如果你认为适合的租住人数和申请入住的租客人数不符，也要慎重考虑，或谢绝安排看房。比如你的房最适合没有孩子的小家庭，或一个人住，结果一个有孩子的家庭感兴趣，你就要决定是否愿意租给他们了。如果不愿意，就不要安排看房。再比如你的房子是三室一厅，结果有一个人说要自己住，或者有一个妈妈带一个孩子要求住三室一厅，你也要注意。这样转租或租客分租的可能性会很大。在签约前一定要和租客说明所有的申请人一定要和租约上的符合，而且只有在租约上的租客才是合法的租客。
为什么要搬家? What’s the reason for moving?这也是很关键的问题。看看他回答的原因是不是有道理。要小心的是被房东赶出来的租客。这个信息可以和接下来要做的现任房东和上一个房东的背景调查进行核实，看是否一致。有时候现任房东想赶快赶走租客，隐瞒真实的原因，编了一个理由，可能与租客和你说的不一样，你就要警惕了。还有就是为什么给前任房东打电话很重要。我们接下来的做背景调查里会详细讲解。
现在的租⾦是多少?How much is your rent now?如果租客现在付的租⾦比你要收的租⾦低很多,你要问他工作是否有加薪，或者他现在的收入可以很宽裕的支付多余的租金吗？如果他坚持要看房，和他说明如果他对房子感兴趣，接下来你会进行雇主背景调查，确认他的收入情况。如果他说没问题，你可以安排他看房。有些时候不好的租客就此告退了。有些租客在电话中就会问你租金可否减低，如果你没有意向降低租金，就不要安排他看房了。

三、在租客看房时考察租客。

登完广告后，就会有租客联系看房，最好房东要亲自面对面Interview 面谈，虽然说是“知人知面不知心”，但也要相信自己的直觉，第一印象很重要！见面后注意租客的细节：预约看房时是否准时，看其是否面善，衣着和言谈举止是否得体，是开车来还是坐其他交通工具，车子是否干净整洁。我们要找的租客是一个诚实，尊重他人，容易沟通，遵纪守法的租客，从第一印象和交流中多少可以做个判断。我第一次出租房子时就和租客一一见面，有些一接触就感觉不好，说话有的比较粗鲁，有的比较邋遢，有的拖家带口坐着公交车来的（仔细问是拿政府补助来租房，没有固定收入），甚至有的还喝了酒，能闻到酒味。见面后如果租客表示对房子感兴趣，可以问一些比较关键的问题, ⽐如工作情况。也可以重新问电话里或邮件里问过的问题, 或忘记问的问题,看看他的答复是不是一样的。

四、让租客填写租客申请表

接下来就是再次强调你的要求，和租客解释你的筛选过程。比如接下来是填申请表，然后你要根据申请表的内容做三个背景调查，也可能需要做信用记录调查，然后你才能决定是否可以租给他。这个时候真正感兴趣的租客会主动要求填申请表。有些心虚的租客听了这些筛选过程就自动告退了，可能说：“我再考虑考虑”。这样就把不适合或不好的租客又筛选掉了。

通常租客申请表上包括这几项内容：

租客个人信息：比如租客的姓名、电话、邮箱地址、租客人数。
租客住址信息：现在的住址、住了多长时间、租金多少、房东的电话；上一个住址的情况，房东的电话。
工作情况：在哪里工作、工作职位、在职几年、雇主负责人或经理电话
两三个亲戚朋友的电话：以便做背景调查。
授权书：如果想要做租客信用记录调查，要在申请表中附一份租客的授权书，并由租客签字同意。

注意：每一位成人租客都要提供各自的个人信息和工作信息。如果租客是合租（不属于一个家庭成员），建议分别填写以上所有信息。申请表可以在网上参考样本，修改后留存使用，也可以自己准备。

在看租客申请表时注意以下几个问题：

1. 看他填写得是否认真，是否表格上的每一项都有填写通常没有填写的项目可能就是有问题的地方。比如在现在住址住了一段时间（不到三年），而没有提供上一间住址的信息，包括前任房东的电话。

2. 原来住的地方的位置、时间长短、租金多少经常搬家的租客，在你这里可能也住不长。租金是否差不多？如果差别很大，要确认工作情况和资金来源是否可以支持多出的租金。

3. 看工作单位、职位、就职时间长短看他的工作单位和职位可以判断他的工作性质和大概的收入情况。在职工作年限也可以判断他工作和收入的稳定性。

4. 是否愿意接受信用记录调查通常拒绝接受信用记录调查的，可能有不好的记录，要小心。租客授权了房东调查他的信用记录，房东可以选择做或者不做。在做背景调查时（下篇连载-如何做背景调查）如果对租客的情况都很满意，房东可以选择不做信用记录调查。

5. 几个申请表做比较，找出最适合的租客先做背景调查如果有几个人都填了申请表，我会把看起来最好、最适合的一位租客挑出来先做背景调查。我们其实最终只需要一个最好的租客。如果这个租客合适，我们也不需要浪费时间去做其他人的背景调查了，除非你不确认。

租客申请表是非常重要的一个表格，有一些信息（比如工作单位情况，亲戚、朋友电话等）在日后出现问题时都可能用到。

五、做背景调查

在网上搜索申请人（租客）的个人信息租客递交了申请表以后，可以把他的名字和电话分别在电脑里打进去，看看可不可以搜寻到一些信息。例如，在Facebook, twitter, linkedin或其它社交网站有没有他发表的言论、文章和活动情况，确认是不是合适的租客。
查看租客的在职证明（Letterof Employment）或是工资单（PayStub）。安居从这两份文件上你可以了解到租客现任的雇主信息以及收入情况，你也可以简单的判断出租客的工作性质是否稳定。此外，如果租客尚未还清房租就搬走了，只要他没换工作，你就可以根据在职证明上的信息找到他的工作单位，继续追讨自己的损失。
打给租客的雇主来核实工作信息的真实性。

不排除有人伪造在职证明的可能性，因此你如果对某个申请者有意，可以进一步打电话向雇主核实这些信息的真实性。
打给租客的前任房东，来听听他的意见。

前房东的评价还是很有份量的，不过在联系时，你首先要确定这个人确实是租客的前房东，而不是他的朋友或亲人。此外，有些房东对于租客的不良之举并不愿过多的透露，因为他们希望租客尽快搬走，因此你要注意房东对你提出的问题有没有回避或闪烁的情况。给房东打电话了解什么方面的信息呢？干净、整洁程度、对房子的爱护状况、交租情况、与房东和室友的关系等等。总之根据你房子的情况，挑出你最想要了解的信息，和他的房东进行确认。

Tips:

做背景调查时如何有效地问问题？

一定要问OPEN ENDED QUESTION，也就是说这个问题不能用简单的是或不是来回答，尤其是向房东和亲戚朋友做背景调查时。比如说问他房东：“他有没有每月准时交租金？”这就不是一个很好的问题。如果问他房东：“ 作为房东你可以给我介绍一下这个租客的情况吗？”。这样房东就可以给你多一些信息，如果房东没有主动说这个租客每月准时交租金，就可能是有问题。
如何问问题，排除假房东？

有些时候不好的租客不想让你给他房东打电话，房东信息部分就写他的朋友的电话。然后和他朋友商量好提供假信息。我曾经就有过这样的申请人。这种情况你可以问这些问题，排除假房东。- 和他的房东核实出租地址。通常如果是真房东一定能很快说出自己的地址，如果是朋友就不一定了。包括你可以问他邮政编码，如果他答不上来，你就知道他是假房东了。- 可以问他租客申请表上没有的问题。比如当时都有谁住在那里，几个人？如果是假房东，一般是答不上来的，乱答又怕答错。- 还可以问房东他每月是如何支付租金的？是现金？还是支票？还是转账？看看和租客提供的信息的是否一致。

六、查看信用记录

和以上几条背景调查比起来，信用报告所反映出来的信息是最为客观公证的，从一个人的信用记录中你可以看出他的财务掌控能力以及处事的态度，而且这些报告都是由专门的信用机构提供的，租客很难造假。

如何查租客的信用记录？

可以让租客提供他的信用报告，房东也可以自己查。首先要有租客的授权书我们才可以查他们的信用记录。授权书可以在租客填申请表时让他们填写并签字。如果租客拒绝签字，有可能他们有信用问题，你可以选择不租这样的租客。有些新移民可能还没有信用记录，你就要用其它的方式确认他们不会拖欠租金。比如银行的账单上是不是有足够的资金，每月有没有固定的收入来源？

在加拿大主要有两家机构Equifax和TransUnion提供信用报告，但一般个人客户无法在这两个网站直接查租客的信用，需要借助信用记录查询网站。

可以查租客信用记录的网站有几个：

https://www.tenantverification.ca/（可查加拿大人的信用记录）

http://www.rentcheckcorp.com/services/credit_bureau_services/consumer_reporting/（可查加拿大和美国的个人信用记录）

http://mintzglobalscreening.com/services/，(可查加拿大和美国的个人信用记录)

下面以tenantverification services Canada（TVS）网站为例，网站地址：https://www.tenantverification.ca/，

要使用他们的服务，你必须注册成为会员，申请会员是免费的。在用TVS服务之前，你要阅读会员合约的规定，并签字同意所有合约的条款。作为房东，你必须提供文件证明你是那个出租房的屋主并提供你的有效证件。以下是房东需要提供的信息：

1. 最近的电话单或手提电话单。必须是最新的，而且账单上有你的名字，现住址，电话号码（和TVS注册用的信息一致）

2. 你的身份证（驾照或护照）

3. 证明你是屋主。可以提供地税单或现在的出租房的保险单。

4. 租客申请表复印件。SIN 在你的申请表上一定是用 optional的（租客可给，也可选择不给SIN）。但是一定要有租客签字的授权书同意你查他的信用记录。

重要提示：如果你是把你的自住房一部分出租（楼上或楼下），你要提供证明那是可以合法出租的单位。或者有文件证明你要搬到另外一个地方住。如果你的出租单位是不合法的，你不可以用这个网站查租客的信用记录。　　

查信用记录的好处是什么？

1. 可以确认他的名字和申请表上一致。以防有些租客盗用别人的名字租房。

2. 可以确认他所有居住过的地址。如果他在申请表上所填的现住址和前住址与信用记录上的不符，就要格外小心，也许就是假信息。

3. 可以确认他所有工作过的雇主信息。如果租客提供的工作信息不是信用记录上记载的，你就要确认原因并有所警觉。

4. 得知租客的信用背景。了解租客使用信用卡、其它贷款（如车贷款、学生贷款等）和透支账户的记录；包括使用年限和还款记录。如果有拖欠还款现象，就是一个不好的征兆。

5. 得知租客的信用分数。信用分数分A、B、C级，通常选A和B级（700分以上）的租客比较稳妥。当然有个别租客因为特殊的原因使得他的信用记录受到影响，你要问清情况，酌情处理和选择。

调取他人的信用报告大约要花费几十块钱，有不少房东为了怕麻烦会省去这一步，但我们强烈建议你不要这么做，因为查看信用报告基本是整个筛选过程中最重要最有说服力的一环。

假如他的背景有任何值得怀疑的地方，那么即使空着房子损失了租金，也不要急于把房子租给一个你不能确信的人。一时租不出去，好过一时“撵”不走恶人。，一个月的租金损失和几个月的欠缴房租、房屋、家具损坏比起来根本算不了什么，好租客是值得耐心等待的。

当然什么是好租客，什么是赖租客，这个要凭经验，当然也凭运气。人是会变的，即使查了信用记录很好，也不保证租客以后就诚实守信。以上建议仅供参考。

（以上文章部分选取自加拿大乐活网 Lahoo.ca |原作者: Lillian Ho ，表示感谢）

liefu88 : 2017-08-10#44

方先生，您提供的信息很实用，非常感谢！我想问一个问题，作为一般市民，不通过Realtor，可有什么简便的途径查询某一个房子的历史成交情况？谢谢。

方志勇 : 2017-08-10#45

liefu88 说:
方先生，您提供的信息很实用，非常感谢！我想问一个问题，作为一般市民，不通过Realtor，可有什么简便的途径查询某一个房子的历史成交情况？谢谢。

https://calgaryrealestatereview.com/2015/03/09/diy-check-land-title-to-view-sale-price-free-method/, 可以试试这个方法

liefu88 : 2017-08-12#46

谢谢！

方志勇 : 2017-08-14#47

卡尔加里上周地产概览（8月7日-8月13日）
2017-08-14 方志勇卡城老方房地产

卡尔加里上周市场概况

独立屋情况见下图：

新上市529套

卖出281套

联排或双拼见下图：

新上市177套

卖出90套

公寓

新上市164套

卖出60套

小猪的饲养员 : 2017-08-18#48

方先生，请问40-50万买房预算，希望尽可能学区好（孩子分别是9岁和3岁）您有什么建议吗？谢谢！

方志勇 : 2017-08-18#49

Edgemont吧，小学、初中、高中都不错，50万以下的也能买到独立屋
http://Matrix.crebtools.com/DE.asp?k=1105225WNJM&p=DE-43284709-193

方志勇 : 2017-08-21#50

卡尔加里 8月14日到8月20日房地产交易概览
独立屋
新挂牌548套，卖出324套

Screen Shot 2017-08-21 at 9.36.00 AM.png

联排或双拼屋
新挂牌200套，卖出111套

Screen Shot 2017-08-21 at 9.43.34 AM.png

公寓
新挂牌164套，卖出67套

Screen Shot 2017-08-21 at 9.44.58 AM.png

方志勇 : 2017-08-21#51

全攻略：在卡尔加里如何当好房东-之法律篇
2017-08-22 方志勇卡城老方房地产

上集讲到在卡尔加里一个好房东都有这样的特点：博爱精神（视人人平等，凭信用说话）、不轻信人（大胆假设，小心求证）、谨慎经营（遵守法律、品德优良）。今天我们就来谈谈要在卡尔加里做好一个房东该懂得和遵守哪些法律法规，如何谨慎守法经营。

在加拿大，每个省份都有不同的租房法律，阿尔伯塔的租房法律和其他省的有很大的不同。

一、首先是住宅租赁法（ResidentialTenancies Act）

在阿尔伯塔适用于大多数房东和租客的法律是住宅租赁法。该法案规定了房东和租客的权利和义务，主要包括

房东和租客各自的责任；
房东和租客如何终止租房协议；
押金；
验房报告;
如果发生纠纷怎么办；
其他问题

想了解具体内容，请参考以下链接：

http://www.qp.alberta.ca/documents/Acts/R17P1.pdf

http://www.servicealberta.ca/pdf/RTA/RTA_Handbook_BW.pdf

http://www.cplea.ca/wp-content/uploads/2015/03/Renting101.pdf

二、其他有关租房的法律法规

除了住宅租赁法，还有许多和租房相关的法律法规需要遵守：

1.阿尔伯塔人权法Alberta Human Rights Act

阿尔伯塔人权法保护租客别受到歧视，保证他们在租房时有公平的对待。房东不能因租客的种族、肤色、血统、地域、宗教信仰、身体残疾、精神残疾、婚姻状况、家庭状况、收入来源、性取向、性别、性别认同和性别表现等歧视对待。

具体规定请参考阿尔伯塔公众法律教育中心 the Centre For Public Legal Education Alberta (CPLEA)关于租客的系列说明，网址如下：
http://www.cplea.ca/humanrightswhenrenting/
Yourrights when renting: Human rights in Alberta.
阿尔伯塔人权委员会（The Alberta Human Rights Commission）也有些资源，网址如下：https://www.albertahumanrights.ab.ca/Pages/default.aspx

2.阿尔伯塔建筑规范Alberta Building Code

阿尔伯塔建筑规范规定了建筑的设计和施工以及改造的标准。例如，层高、窗户大小、楼梯等。相关问题可以咨询卡尔加里市政府，网址如下：http://www.municipalaffairs.alberta.ca/codes-and-permits

3．安全规范Safety Codes Act

该法案规定了建筑、防火、电、气、电梯、上水和下水的安全标准。具体信息可查询市政府网站http://www.municipalaffairs.alberta.ca/cp_safety_codes_act_consultation

4.公众健康法the Public Health Act（房屋和健康最低标准部分）

公众健康法要求房东需保持出租房屋的安全、卫生和适于居住。房东必须满足房屋和健康的最低标准的规定。这些标准包括诸如老鼠和害虫侵扰、室内最低温度和厨房的规定。要了解更多信息，请咨询阿尔伯塔健康服务局，网址如下：http://www.albertahealthservices.ca/eph/eph.aspx

5.个人信息保护法Personal Information Protection Act

个人信息保护法规定房东在收集、使用和发布租客的信息时必须征得租客的同意，从而保护租客的个人隐私。想了解更多信息，可以参考阿尔伯塔信息和隐私委员会办公室的网站：

https://www.oipc.ab.ca

6. 市政细则MunicipalBylaws

市政细则规定了诸如噪音投诉、步道扫雪和房屋的最低维护等。每个市政府都有对有危害物业的细则，卡尔加里请参考Bylaw 5M2004，下载地址如下：http://www.calgary.ca/_layouts/coci...2004-CommunityStandards.pdf&noredirect=1&sf=1

埃德蒙顿请参考 Community Standards Bylaw (#14600)，下载地址如下：

http://webdocs.edmonton.ca/bylaws/c14600.doc

三、常问问题Frequently Asked Questions
1.加拿大各地的租赁法律一样吗？

答：不一样。

2.住宅租赁法的适用性？

住宅租赁法不适用于以下几种情况：

如果租客和房东共住。例如房东分租和租客共用一个厨房。
租住旅馆时间少于连续6个月。
租用移动房屋营地。
如果出租单位是连着生意并且是在一个租赁合同里的。比如一个租客租了一个街角商店并住在店上面的公寓里，商店和公寓是一个租赁合同。
如果房东是教育机构，租客是学生，并且该学生不是独占一个住房单位。
疗养院
老年公寓。

3．租赁合同里需要加入住宅租赁法的内容吗？

住宅租赁法自动适用除上述情况以外的租赁，也就是说，即使租客和房东不懂住宅租赁法，该法律也适用。有时租赁协议会特意引用住宅租赁法，也有的租赁协议里一点儿也没提到，不管你提没提到，该法案都适用。

4. 如果租赁合同的条款和住宅租赁法冲突怎么办？

住宅租赁法The Residential Tenancies Act 永远优先于租赁合同。也就是说租赁合同不能剥夺任何租客的权利。例如，如果租赁合同里规定房东可以提前两个月通知租客终止月租赁合同。这个条款是无效的，因为根据住宅租赁法，房东必须必须提前至少三个月通知租客终止合同。

房东可以放弃住宅租赁法里规定的权利。比如，如果租赁合同里规定租客可以提前七天通知房东终止月租赁合同，那么租客只需提前七天通知房东就行，而不是住宅租赁法里规定的一个月。只有房东可以放弃自己的权利，而租客则不能。

租赁合同中有许多住宅租赁法里没有涉及的问题，例如住宅租赁法里没有提到宠物，但租赁合同里应该说明是否允许养宠物。

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方志勇 : 2017-09-01#52

卡尔加里八月房产快讯
原创 2017-09-02 方志勇卡城老方房地产

8月份的销售量略有增长，但新上市房屋数量继续大于售出数量，使库存继续增加。

总库存量达到6624套，其中一半是联排、双拼或公寓。8月份的库存量比去年同期高出16个百分点，但销售量也有增长，使房屋销售周期仅略高于4个月。

“就业率的增长对稳定销售起了一定作用，但不足以抵消新上市房屋数量的增加，使库存水平有了不小的增加”，卡尔加里房地局首席经济学家Ann-MarieLurie 这样说。

”失业率继续增加，并且大多数增加的工作都是非能源领域的，拉长了经济复苏的过程。经济需要更强劲的增长才能使房地产市场有实质的改善。”

连续两个月相对于销售的库存增加，平抑了8月份的房产价格。8月份卡尔加里市的基准价格为442300加元。比上个月低了0.3%，但比去年同期还是高出近一个百分点。住宅部分总体价格比峰值仍低4%。

“买家现在有了更多选择，卖家需要调整他们对自己房子价格的预期，更现实一些。”卡尔加里房地局主席David P. Brown如此说。

独立屋部分，今年总体来说，销售和新上市数量基本持平。但库存现在达到了3280套，房屋销售周期为3.32个月。最近房屋销售周期的增加平抑了价格的增长。8月份独立屋的总体平均价格为510900加元。比去年同期低，但比去年平均价格高1.5%。

公寓部分，超过7个月的销售周期，供应持续大幅增加。8月公寓的基准价格为263300加元，比上个月低1%，比去年平均价格低3%。由于供应持续增加，公寓部分无论是新房、二手房和租赁市场预期价格会继续走低。

图一、卡尔加里独立屋价格走势

图二、卡尔加里独立屋库存和销售数据

Growth in new listings outpaced sales preventing inventory declines

Sales posted a modest gain in August, but a rise in new listings kept inventory levels elevated.

Inventories totaled 6,624 units, where over half were comprised of attached and apartment style properties. While inventories were 16 per cent higher than August 2016 levels, the slight rise in sales prevented further gains in the months-of-supply, which remain just above four months.

"Employment growth is contributing to the stability in sales activity, but it is not enough to meet the recent rise in listings and make a substantial dent in inventory levels," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.

"Unemployment rates remain elevated and job growth is mostly occurring outside the energy sector, slowing the recovery process. Broader economic improvements will be required prior to it translating into substantial improvements in the housing market."

The second month of higher inventories compared to sales weighed on prices for the month. The unadjusted city wide benchmark price totaled $442,300 in August. This is 0.3 percent below last month, but remains nearly one per cent above last year's levels. Overall total residential prices remain four per cent below peak levels.

"Buyers have several options in this market, and sellers need to continue to be realistic regarding the price they expect to receive for their home," said CREB® president David P. Brown.

"While some of the buyers are re-entering the market, they are also considering all of their options prior to making a commitment."

The pace of growth in detached sales has closely matched new listings this year. However, inventory levels continue to remain at 3,280 and months of supply pushed up to 3.32. Recent gains in months-of-supply prevented further gains in prices this month. Detached prices totaled $510,900 in August. This is slightly lower than last year, but 1.5 per cent above last year's levels.

With over seven months-of-supply, the excess supply continues to weigh heavily on the apartment condominium sector. As of August, the benchmark price totaled $263,300. This is one per cent below last month and three per cent below last year's levels. Downward price pressure in this sector is expected as supply levels remain elevated in the new, resale and rental market.

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方志勇 : 2017-09-06#53

重磅！加央行再次宣布加息！
2017-09-07 方志勇卡城老方房地产

加央行与今日（2017.9.6）10点再次宣布升息到1%！

加拿大央行周三宣布再次上调基准利率，升0.25个百分点，利率已从0.75%升至1%。

这是央行继今年7月初以来的第二次加息行动。央行称经济的强劲表现已经扩展到广泛领域，同时经济增长表现为可自我持续。

消息一出，加元汇率应声上涨，加元兑美元汇率升1美分，至82美分。

央行大大低估了经济增长

此次加息可能令一些人感到意外，仅仅不到一周前，加拿大统计局才公布最新的经济数据，显示本国第二季度的经济创下4.5%的惊人增长。

同样，今年前三个月经济也都有意外健康的增长，GDP增长率3.7%，远远超出加拿大央行的预期水平。

央行在周三发布声明，称就业市场稳固和薪资增长，推动了强劲的消费者开支，同时，商业投资与出口等关键领域也有增长。

至于未来的利率走势，央行仍表示不会预先设定，而是依据未来新公布的经济数据和金融市场的发展。

央行也表示，由于目前家庭债务过高，央行会特别关注加息对经济和就业市场状况的影响，以及高借贷成本对加拿大人的潜在风险。央行预计下半年经济增速将会放缓。

政策调头，低利率时代终结

此次加息意味着央行的利率政策已调头，撒钱和低利率时代在加拿大已经终结。

1%的利率水平相当于回到2015年1月的央行利率。央行行长波洛兹（Stephen Poloz，上图）于2015年曾两度降息，以帮助因油价崩溃受创的经济。央行在周三的声明中也说，经济越来越强劲，说明不再需要低利率的刺激。

加息让专家大跌眼镜，此前金融市场预测周三加息的机率是50%，不少分析师预测央行会等到10月份才第二次加息。因为此前的整个8月份，央行官员没有作任何重要讲话，也没有对9月份加息作出任何暗示。也有分析师认为央行会避免加息导致加元进一步上涨，对出口不利。

央行在其声明中解释说，通胀率与核心通胀率自7月份以来小幅上升，基本符合预期，不过薪水与物价的上升压力仍然低于历史走势和发达国家正常水平。

10月份可能还有第三次加息

道明银行（TD）经济师Brian DePratto指出，此次加息将使加拿大的利率走向正常化。加拿大国家银行的经济师更呼吁央行在今年底之前第三次加息。

央行下一次议息日是10月25日，届时央行将发布季度经济报告。

AZURR : 2017-09-07#54

方志勇说:
卡尔加里，如何选择一个好社区？
2017-05-25 方志勇 卡城老方房地产卡城老方房地产
卡城老方房地产

微信号

功能介绍这是一个“三心二意”的房地产经纪人；）用诚心、耐心、热心，全心全意为您服务，帮您找到称心如意的房子。服务范围包括为客人买房，卖房，出租物业管理，提供免费房屋买卖咨询，系统介绍本地学区，社区，房地产知识。服务卡尔加里市区及周边地区。

买房对大多数人来说都是人生中的一件大事，需要下功夫研究和慎重做决定，要考虑的因素很多，除了房屋自身的条件，如价格、房屋类型、布局、结构、朝向等，还要考虑房子的周边环境，如房屋所在的地段、环境、交通情况等等。其中地段是一个非常重要的参考因素，正如投资大师李嘉诚的名言：决定房地产价值的因素，是地段，第二是地段，第三还是地段（原来重要的事儿说三遍是从老李这儿来的）。而地段的优劣往往取决于周围社区的好坏，所以买房前，一定要先了解标的房子所在的社区。那么社区好坏怎么来衡量呢？下边咱们就这一话题简单做一讨论。

一个社区的好坏，在我看来可以由以下几个方面判断：

一、人
社区是为人建造，由人居住的，所以一个社区的人口素质直接决定了社区的质量。所

以要调查房子所在社区的人口组成、就业、收入、教育程度、年龄、种族构成等等。该社区的教育程度和平均收入是否较高？是单一族裔组成，还是各个族裔比较均衡？社区内什么族裔为主，是否可以和睦相处也需要考虑。是年轻人比较多还是老年人居多？都会影响社区的质量。

在卡尔加里可以到这个网址（http://www.calgary.ca/CSPS/CNS/Pages/Research-and-strategy/Community-profiles/Community-Profiles.aspx）下载每个小区的社区人口和社会经济统计资料。

二、房屋状况

要观察小区内房屋整体状况。首先是房屋类型是否统一，房屋是单一类型独立屋，还是各类房屋都有。如果全部是独立屋，可能小区的房价比较高，未来房屋的增值性比较好。如果小区里房型比较混杂，既有独立屋，又有半独立屋或是镇屋，还有公寓。那么这个小区居住的人员就比较混杂，小区的治安就不会太好。第二要观察社区内房屋普遍保养水平。如门窗、屋顶、外墙装饰和花园的养护等，可以显示出居民素质和生活水平。如果普遍性比较得体和勤于保养，则说明居民大多很享受自己的生活，注重生活品味，并有经济实力修整自己的花园。

三、自然环境

社区自然环境要好。美丽的自然环境主要体现在地势地貌上，或湖泊小溪，或河谷树林等等。一般有这些地势地貌的小区，房价普遍较高，也比较容易增值。比如小区里有湖的ArbourLake小区等。但也要注意，如果小区里有高尔夫球场，当然会使房屋增值，但有可能会被开发，这样就会降低社区的质量，对房屋价值影响就比较大，比如卡尔加里东北区的HarvestHills小区。

另外要注意小区周边有没有污染源。包括有没有飞机场、铁路、轻轨和高速公路等交通设施产生的噪音，噪音的频率和程度是否在自己可以接受的范围之内。还要注意注意周围有没有高压线、大型工厂、垃圾场、医院、学校和商业中心等，这些因素都有可能会影响房屋在市场中的价值，影响社区的日常生活。

四、人文环境

硬件上社区内不但要有居民公共服务设施，还要有生活活动场所及设施。如教堂、中小学、幼儿园、社区中心、图书馆、商、公园、运动场，包括游泳池、溜冰场、网球场、冰球场、棒球场、高尔夫球场等；

软件上主要看社区是否有良好的社区邻里关系和生活秩序，社区是否经常组织文化或社区活动，社区治安是否良好，社区的人是否都爱惜这个社区的设施。

关于卡尔加里各个社区活动的通知和社区的介绍可以到这个网站(http://www.calgaryarea.com/index.php?p=communitylist)查找，点开每个社区的链接，你会看到关于社区的整体介绍、社区的设施和活动通知等。关于卡尔加里各个小区的犯罪率，可以在卡尔加里警察局的网站（http://crimemap.calgarypolice.ca）(http://www.calgary.ca/cps/Pages/Statistics/Calgary-Police-statistical-reports.aspx) 找到。关于学区，可以到卡尔加里教育局的网站cbe.ab.ca，在首页点击标题栏Schools，再点击 Find a School按钮，在展开的页面中，输入所要查找房源的地址，该地址所对应的小学、初中和高中就会在地图上显示出来。

除了比较容易在网上寻找的一些资料，更多的信息则需要亲自在社区内体验一下。买房前到社区转转，考察下周边的便民设施是否齐全，跟邻居聊聊天，看看人群是否待人友善等。

以上是关于决定社区质量的四个方面，当然还有好多其他因素要考虑，比如交通、社区变化趋势、区域发展规划等，在此不一一赘述。而且好与不好只是相对的，每个人有不同的喜好和判别标准。相信各位看官都有自己的标准，这里的分析只是供您参考。

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CHESTERMERE 怎么样？环湖兴建的新城市，离市区20多公里。

方志勇 : 2017-09-07#55

AZURR 说:
CHESTERMERE 怎么样？环湖兴建的新城市，离市区20多公里。

看你想过什么样的生活了，小城宁静，生活安逸，但医疗、教育和其他公共资源肯定不如大城市齐全，不过如果你喜欢水上运动，chestermere是一个很好的选择。

方志勇 : 2017-09-07#56

chestermere我去过两次，首先觉得湖好大呀，第二觉得生活和购物等设施还算齐全，馋中国好吃的啦，可以直接上1号路到老大统华 :wdb24:

AZURR : 2017-09-07#57

方志勇说:
chestermere我去过两次，首先觉得湖好大呀，第二觉得生活和购物等设施还算齐全，馋中国好吃的啦，可以直接上1号路到老大统华

跟 AIRDRIE 比较如何？它是卡尔加里近年人口增长最快的郊区。

方志勇 : 2017-09-07#58

airdrie快和卡尔加里连成一片啦，Airdrie周边购物和交通都很方便，有Crossiron Mall, Costco，正在建的东方新天地，房子价格比卡尔加里便宜一截，离卡尔加里市区也没觉得多远，所以好多人选择在那儿买房。

方志勇 : 2017-09-28#59

阿尔伯塔省房地产买卖法律常识：什么样的瑕疵买方可以向卖方索赔
2016-10-30 张红倩阿省律师张红倩加国法律服务
Caveat Emptor 是一个拉丁短语，英文意思是let the buyer beware，用中文解释也就是“ 买方小心，货物出门概不退换”。在阿尔伯塔省，Caveat Emptor 是法院用以解决旧屋买卖的基本原则。除非买方能够证明卖方故意或消极隐瞒有关出售房产的隐藏缺陷（Latent Defects），卖家无需对这些缺陷向买家承担赔偿责任。换句话说，如果通过合理检验即能发现的缺陷（Patent Defects），买家需要自己承担损失，不得向卖方索赔。

对通过合理检验即可发现的缺陷，卖方没有义务对买方进行披露，比如浴室的浴缸有裂痕，房子的屋顶需要翻新。这些缺陷需要买家自行检验。现实中，买家一般会雇佣专业的验房师对房子进行检验。

相对于这些明显的缺陷，买家对隐藏缺陷则有义务进行披露。如果卖家明知自己的房子有问题而刻意隐瞒，或者由于疏忽大意而对房屋隐藏缺陷不知，则日后法院会裁定卖家承担责任。比如卖家故意挂一幅画掩盖墙上的洞，或者出售的房屋地下室曾经多次渗水，卖家不知道问题在哪里，也没有维修。目前在阿尔伯塔省，有房产经纪参与的交易一般都会使用地产经纪协会的标准合同。该合同6.1条和6.4条对卖家的披露义务有如下规定：

“6.1(h) except as otherwise disclosed, the Seller is not aware of any defects that are not visible and that may render the Property dangerous or potentially dangerous to occupants or unfit for habitation

6.4 The Seller and the Buyer each acknowledge that, except as otherwise described in this Contract, there are no other warranties representations or collateral agreements made by or with the other party, the Seller’s brokerage and the Buyers’ brokerage about the Property, any neighbouring lands, and this transaction, including any warranty, representation or collateral agreement relating to the size/measurements of the Land and Buildings or the existence or non-existence of any environmental condition or problems.”

根据该约定，如果买家购买房屋后发现缺陷，希望通过法律途径维护自己的权利，就要证明：

1. 是否有缺陷；

2. 是否为隐藏的缺陷；

3. 卖家是否知道该缺陷，或者因为过失而不知该缺陷；

4. 该缺陷是否造成该房屋对居住者有危险或者潜在危险，或者导致房屋不适合居住。

如果买家能够证明以上四点，法院会判令卖家承担违约的赔偿责任。

如果买家无法证明房屋缺陷为买家刻意隐瞒或者过失没有披露的隐藏缺陷，有可能可以追究验房师的责任。实践中，验房师一般会要求客户签署免责文件。这种免责文件是否有效则要根据具体情况来分析。如果验房师的失误属于严重过失，此类免责声明不能免除其责任。

最后需要一提的是地产经纪需要注意的问题，如Nanette Kufeldt在其文章“Managing Litigation –Patent vs. Latent Defects”(http://www.areahub.ca/About-AREA/AREAHub/june15-legalease.aspx ) 所述，代表卖方的地产经纪应该告知客户其对房屋缺陷的披露义务，对任何可疑的问题都应该尽可能进行询问。代表买家的地产经纪则应该根据经验尽量发现隐藏的问题保护自己的客户。

作者：张红倩阿尔伯塔省律师/公证员

联系方式：info@kzhanglaw.com

网址：www.kzhanglaw.com

方志勇 : 2017-10-02#60

卡尔加里的冬天说来就来了，房屋过冬要做哪些准备？
2017年卡尔加里的冬天来得稍微迅猛了一些，老婆一个劲儿的抱怨我没趁前几天天好带她去观赏观赏秋色，这下倒好，直接看雪景啦。各位童鞋做好准备了吗？除了提醒各位兄弟姊妹要穿秋裤之外，

否则会冻成狗

下边找了一些关于房屋过冬要做哪些准备的信息，亡羊补牢，为时未晚，赶紧检查检查，该做的事情都做了没有。

冬季的天气对于房屋而言，保养极其重要。及早做房屋过冬的准备保养，在大问题出现之前就解决好，能够节省不少的成本和精力。

气候的变化对家居生活和房屋的维护保养会产生很大的影响。通常来说，房屋室外的保养和检查主要表现在屋顶、烟囱、门窗、车道、阳台和前后院等方面。

1.屋檐排水管的清洗:

刚经过秋季,很多屋檐排水管(gutter)里都积了不少落叶和其他杂物,(很多是屋顶沥青瓦上脱落下来的小石子),很容易堵塞。及时清洗排水管非常重要,因为屋檐排水管里的杂物除了会造成排水管里的水满溢(overflow)之外,还会随着水流进入下水道,慢慢积聚,造成下水道排水不畅,甚至完全堵死。这时候室内会发生厨房,厕所,浴缸,洗衣机等用水设备无法排水的问题,很多时候会造成室内水浸。

清理屋顶排水槽的工作并不复杂，只需架梯上屋，使用工具把排水槽里的淤泥、树叶清除出来就行。如果您恐高的话，最好请专业人士来动手。

2.室外水龙头需要放空

一般房屋在室外墙角都会有一到两个水龙头,在夏天时可以用来灌溉院子里的花草。进入多雨的秋冬季节后,这些水龙头就不太有机会使用了。很多人会用布或塑料袋之类的东西将其包裹起来,以防冬天水龙头结冰爆裂。

其实,由于水龙头自己并不会发热,所以用布来包裹并没有保温的效果。倒是有一样比包布更重要的事情,常为人们忽略,那就是应该在冬天来临前将室外水龙头里的水放空。要放空水龙头,首先要找到控制水龙头的水阀(shut off valve)。水阀通常就在安装水龙头的墙体的另一边,即室内和水龙头差不多高度的位置。找到水阀后将其关闭,然后打开水龙头的开关将里面剩余的水放掉,这样就不存在冬天水龙头结冰爆裂的问题了。

3.灌溉系统的放水:

有些房屋在院子里装有自动灌溉系统,这些埋在地下的水管在夏天时可以自动定时灌溉草地和花木等。不过由于这些水管是埋在地下不到一尺深的位置,在冬天可能会结冰爆裂,而造成草地的地下渗水。

维修埋在土里的水管是很麻烦的事。所以,防患于未然,在冬天到来之前将水管里的水放空就是很重要的事。放空地下水管里的水需要用到特殊的工具,因此还是找专业的人士来处理比较好。

4.外墙的检查:

房屋的外墙上会有窗户,通风口等设施,这些设施和墙体接触的地方在房屋刚造好时会进行密封处理(caulking),以防漏水。然而经过一段时间后,原先的密封会老化,脱落,造成外墙上出现缝隙。这些缝隙不但会让雨水漏入墙体结构,而且会将室内比较温暖的空气漏到室外。

定期地检查外墙的密封状况是房屋维护的一项重要内容。如果发现有旧的caulking开裂或脱落,就需要及时地对产生缝隙的地方重新caulking。

检查木墙是否破损，开裂，以及油漆面是否剥落，起壳。检查金属和塑料墙面是否破损。长在墙四周的树木，灌木以及攀缘植物(如常春藤，葡萄藤等)，应注意修剪，确保这些植物不影响外墙、窗户、门、屋檐、排水管等。

检查基础墙的裂缝和洞，若漏水，立即维修。靠近基础墙四周尽量不种植物。

5.检查和清洁烟囱:

烟囱如果堵塞情况十分严重，供暖燃烧的废气无法排出，入冬之前，业主可自行检查物业的烟囱情况。首先要查看屋顶有无石头碎末。烟囱外墙的石头年久失修容易风化，风化后就会落下石头碎末。

还要看看烟囱外墙面的石头有无开裂、跌落。其次要看烟囱外墙的水泥有无出现裂缝或小洞。如果水泥有裂缝，就比较容易漏水。最后，要看看烟囱的盖有无遗失。如果烟囱的盖丢失了，就非常容易漏水。如果业主在检查烟囱的时候发现上述问题，就要及时寻找专业人士进行修理。

6.室内的通风:

冬季由于气温低,很多人家都把门窗紧闭,有的甚至整个冬天都不开窗。封闭的室内空气流通会变差,由于家居生活(occupancy activities)会产生很多水汽,比如煮食,洗澡,甚至人体的呼吸等,水汽在碰到较冷的物体(通常是窗玻璃)会凝结,于是玻璃窗上就会出现大量的冷凝水。顺着玻璃往下流的冷凝水积聚在窗槽里,会对窗框结构造成损坏。

趁着好天气时开一下窗,让屋子里换一下新鲜空气,对房屋来说非常重要。

另外一个解决办法是调低室内的湿度。每幢房屋里通常会有一个湿度控制器,一般装在走廊的墙上。当湿度控制器测到室内的湿度大于其预设的湿度时,就会自己启动排气扇(一般是洗手间里的),由排气扇将潮湿的空气排出室外,直到室内的湿度达到或低于预设值。有人因为嫌排气扇的声音太烦而把湿度控制器上的预设值调整到很高,甚至直接调到OFF的位置。这样一来尽管室内湿度很高,排气扇却不会启动工作,时间一长,室内的空气湿度会越来越高,潮湿的空气对家居环境和人体健康都会造成不好的影响。

湿度控制器上一般都有一个湿度控制参考值的表,使用者可以根据室外的温度来设定室内的湿度。合适的湿度对房屋的保养和人体的健康都有极大的好处。

7.地漏加水:

很多人可能从来也没有留意过家里的地下室(Basement)有个地漏。在装修好的(finished)地下室里,地漏通常都会在洗手间的地上,而在未装修过的(unfinished)地下室里,地漏可以直接在地上找到。

地漏除了排水,还有一个很重要的作用,就是在地下部分有个P形的弯管可以保存一些水,用以阻止地下污水管的异味进入房屋。秋冬季节由于房屋里开暖气的关系,空气会比较干燥,地漏如果数天没有排过水的话,本来存在里面的少量水很容易蒸发掉,造成地下废水管的异味进入房屋。

解决的方法很简单,只要每隔几天往地漏里倒入一小杯水,让弯管里面有水能阻隔地下的异味即可。

8.检查门窗的密封状况:

入冬前检查所有门窗的密封性，这是节省暖气费最好的方法，如果有问题趁着天气暖和赶快维修。检查门和窗框与墙之间的嵌缝材料，通常是硅胶或油灰是否老化龟裂，橡胶密封条是否完整, 油漆是否剥落。

门窗的漏气是造成房屋不够暖的最重要的原因。统计数据显示,秋冬季节里,房屋里有三分之一的热量通过门窗的缝隙流失,从而造成很大的能源的浪费。

传统的单层玻璃窗对阻止热量流失起到的作用极其有限。大量的热量通过单层的玻璃传到了室外。冬季的时候如果在室内用手摸一下单层玻璃窗,会觉得玻璃很冷。相反,如果在室外用手摸一下,就会觉得很温暖。这就是单层玻璃在冷热空气之间进行着热量的传递。双层甚至三层的玻璃窗就有好得多的隔热(冷)效果。

需要留意的是,如果窗的双层玻璃之间出现水汽,那就说明这扇窗漏气了。窗的漏气是由双层玻璃的密封条老化或损坏引起的。如果窗出现漏气的状况,那么这扇窗的隔热(冷)效果已经很差了,应该尽早修理或更换。

有人会把窗玻璃上因密封条漏气而造成的水汽和前述因室内湿度过高而在窗玻璃上凝结的水汽混淆。其实区分起来很简单:因漏气而造成的水汽凝结在两层玻璃的中间,用手摸是摸不到的;而因湿度高而造成的水汽凝结在玻璃靠室内的一侧,用手能摸到。

9.检查供暖系统，更换空气过滤网:

天气转凉时,暖风供暖系统(Forced air furnace)开始给房屋供暖。在此之前,很多人都会漏掉一件很重要的事情,就是检查一下供暖系统的空气过滤网(air filter)。空气过滤网的作用是将从室外进来的空气中的灰尘等杂质过滤掉,以保持室内空气的清洁。

空气过滤网一般安装在热风炉的进气管道靠近炉身的位置,可以很容易地用手将其取出。

空气过滤网分两种:一次性使用的和可以重复使用的。一次性使用的过滤网一般是纸质的,如果脏了,只需将其扔掉,更换新的即可。可以重复使用的过滤网一般是塑料制成,可以先用吸尘器将上面的积尘吸掉,然后用水清洗,等晾干后再装回。

高效暖气炉(High Efficiency Furnace)应两年做一次维护(需要定期维护)。

清洁室内通风管道;检查室内各个屋子暖气出风口和回风口是否工作，没有被遮盖。检查阁楼确保它有通风。

10.检查修补车道:

车道Driveway分为沥青路面和铺砖车道，沥青路面最主要要防冻融，平常不起眼的裂缝，经过冬天的冻融，可能会给你的车道造成伤害。建议一些小的裂缝可自己处理。

对于铺砖的车道，现在用的新砖，四周有设计专门留有膨胀的距离，记得除砖缝之中的杂草。另外，如果砖之间铺的是普通沙子的话，如果发现漏沙的现象，可自行补充，以防落泥长草。如果铺用的是胶沙，一般不会出现流失的情况，如果发现长草的地方，可自行除草补上。

11.检查保养阳台：

入冬之前是去除露台表面的霉变和污渍最佳时机，防止湿气侵袭。可使用专业的防雨露台油漆，为你的露台加个保护膜。及时检查门廊和露台木头是否破损，腐烂和虫子侵袭，检查踏步和扶手是否松动，油漆是否剥落。如果有这种情况发生，业主应当及时修补，防患于未然。

12.清洁保养前后院

维护和保养草坪。这是一年中最重要施肥时段!在秋天，为你的草坪增加营养，冬天来临之前最后一次割草，保养割草机，给紧实的土壤松土来通气或清除草地上的落叶和杂草。

维护游泳池。用水池真空软管清洗泳池底部;用网兜去除浮在水面的枯枝败叶;均衡池水的化学成分;为泳池做一次冲洗并加入除藻剂;把水位降低至排污口以下4 - 6英寸的位置并关闭阀门。

检查户外照明系统。随着白天渐渐变短，良好的的照明可以在夜间为你的花园带来生机。检查你的户外灯具，以确保它们正在正常工作并替换掉那些已经坏掉的灯具。尽量选用低压或者太阳能照明系统，因为用它们来点缀庭院、人行道、露台、车道和花圃既实惠又环保。

方志勇 : 2017-10-03#61

卡尔加里九月房地产快讯-库存增加、销售下降，卡城房地产市场面临挑战
2017-10-04 CREB 卡城老方房地产

9月份卡城房产库存增加，销售下降，随着销售的减缓和新上市房屋的增加，房地产市场面临着挑战。得益于2017年上半年房地产市场的增长，卡尔加里到目前为止的销售数据仍高于去年，但比长期平均低11%。

截止到9月底，房屋全部库存为6861套，其中公寓和联排的9月的库存量达到历史新高。

“最近库存的增加和销售的减缓阻滞了价格的回升。如果没有经济上实质性的增长，房地产市场表现平平也就不足为奇，”卡尔加里房地局首席经济学家 Ann-Marie Lurie说道。

”有些人也许会认为这是房地产市场的衰退，但有必要指出的是最近市场的变化是在平衡上半年房地产市场出人意料的增长。”

9月份新上市房屋3266套，比去年同期增加近10%。

库存的增加也为许多买家提供了购买以前也许买不起的房屋的机会。

9月份的房屋基准价格是$441500，比上个月下降了0.2%，但比去年比还是高近一个百分点。本月几乎所有房屋类型都面临着价格向下的压力。然而，截止目前的独立屋基准价格仍与去年持平。

公寓的价格比2016年低了4%，比2014年高点低了12%。由于过量供应（库存月数已达到8个月以上），这个部分的价格会继续下降。

独立屋本月销售919套（上个月是943套），新上市1873套（上个月1659套），独立屋总库存为3479套（上个月2830套），基准价格508900（上月503300）；

其中中心区、西区、南区和东南区的独立屋基准价格比去年同期增加（西区最为明显比去年同期增加5.17%，中心区次之3.43%，南区1.58%），其他区域基准价格比去年有所下降，但降幅都不大，在1%以内；

独立屋部分南区卖出房屋最多，181套，东南区次之152套，西北区屈居第三136套；

9月独立屋新挂牌最多的是南区343套，北区次之285套，东南区第三269套，销售／新上市比率最高的是东南区56.51%，西北区第二55.74%，南区第三52.77%，北区最低，只有36.84%。

独立屋部分库存月数最高的是北区5.27，东区次之4.52，中心区4.43，西北区最低2.98。

常用房地产统计术语：

销售与上市比率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。

Inventory increases and sales drop in September, but overall sales for the year remain higher than last year.

Strong gains in the first-half of 2017 has put the Calgary year-to-date sales at seven per cent above last years' levels and 11 per cent below long-term averages, but challenges remain with easing sales and rising new listings.

Inventories rose across all property types to 6,861 units, while both apartment and attached-style properties saw the highest inventory on record for the month of September.

"The recent rise in inventories is preventing further price recovery as sales activity has moderated over recent months. This does not come as a surprise as sales activity is expected to remain modest by historical standards until more substantial economic improvements take hold," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.

"Some may consider this a setback, but it is important to note that recent movements are balancing out the higher than expected gains that occurred in the first-half of the year."

New listings in September totaled 3,266 units, a year-over-year gain of nearly 10 per cent.

"There are several factors influencing new listings. Given the falling prices over the past two years, some sellers were waiting for market conditions to improve prior to listing their homes. More stability in the market has prompted many of those sellers to no longer delay their listing decision," said CREB® president David P. Brown.

"In some segments, rising new home inventories are also impacting total housing supply. Ultimately, prices are affected. However, this inventory also opens up opportunity for buyers to step up into a home that was financially unattainable."

As of September, unadjusted benchmark prices totaled $441,500. This is 0.2 per cent below last month, but nearly one per cent above last year. Downward price pressure this month occurred across most product types. However, year-to-date benchmark prices in the detached sector remain comparable to last year.

Prices in the detached sector remain relatively stable compared to last year. Condominium apartment prices remain four per cent below 2016 levels and twelve per cent below 2014 highs. This sector continues to struggle with price declines resulting from excess supply as months of supply pushed above eight months.

方志勇 : 2017-10-14#62

全攻略：在卡尔加里如何当好房东-之合同篇
原创 2017-10-15 方志勇卡城老方房地产

一、租房一定要签租约（LeaseAgreement）吗？

租约，也叫租房合同，是房东和租客之间达成的协议，规定双方的权利、义务，以及保证实现此类权利和义务的可靠且可操作的程序。

出租房屋，一定事先会有商定双方都同意的条件，虽然法律上没有硬性规定一定要用书面的形式，口头的协议也是有效的，不过，一旦在出租期间出现纠纷，有一份好的对房东有更多保护的书面租约，可以避免租客很多挑战的机会，也可以令你要上法庭时省很多事。所谓的“山盟海誓，不如白纸黑字”。

二、租约的种类

租约大体上可分为两类，周期性租约（Periodic Tenancy Lease）和固定期限租约（Fixed Term Lease）。

周期性租约是指在合同里没有结束日期。租客可以持续租住在这个房子里，直到房东或租客有一方通知对方终止租约。周期性租约可以以月为单位，也可以以星期为单位。

固定期限租约就是租约里有个期限。在这个期限结束之后，租约终止，租客搬出。签了固定期限租约后，没有特殊情况或双方达成协议，不能中止。在固定期限终止前至少一个月，租客和房东应协商是否续约。如果房东不想续约，房客须在截止日期前搬出，房东不用给任何通知。如果固定期限租约到期后，没有续约，但房客没有搬出，房东仍正常收取租金，则固定期限租约自动转换成周期性租约。

三、租房合约的主要内容

如果房东和租客确认要有书面的租约，那内容必须包括：

1.双方法律认定的姓名和房东地址，以确保一旦租客有疑问或是有异动，能及时通知房东。

2.租客入住的日期

3.租约的有效期

大部分固定期限租赁合同的期限是一年，如果是周期性租约则没有有效期，这需要由租客和房东商定。

4.租金金额及租金支付日期和支付方式

需要注明租金所包含的项目，如是否包括水电费、停车或是上网等费用。支付日期一般是每个月的第一天。是以支票的形式，还是现金或者网上转账。

在阿尔伯塔省，租金的涨幅没有具体规定。但涨租金的次数和时间有限定：对周期性合同，只能在租约开始后或上次涨租金一年之后才能再涨租金，而且要书面通知，以月为单位的，须提前三个月通知，以星期为单位的，须提前12个星期通知，其他周期为单位的，须提前90天通知。如果是固定期限租约，房东不能在固定期限内涨租金，必须等到租期结束。也就是重新签租约，但也只能在租客入住或上次涨租金365天之后才能提出涨租金。比如，你和租客签了半年的固定期限租约，半年后租约结束后，重新签租约，租金也不能涨，必须等到租客第一次入住365天之后才能涨。

5.房东和租客的责任

房东

（1）不打扰租客

（2）保证出租房屋满足最低的房屋和健康标准（http://www.health.alberta.ca/documents/Standards-Housing-Minimum.pdf）

（3）如果租约是书面的，在合同签订后21天内房东须给租客一份签字的租约副本。否则租客可以拒绝付租金。

租客

（1）按时付租金

（2）保持房屋干净，不损坏房屋

（3）不打扰房东或其他租客

（4）不得进行非法活动

（5）未征得房东的同意不得换锁。

以上是阿尔伯塔民租法（TheResidential Tenancies Act）里的一般规定，合同里还要明确比如铲雪或剪草的责任。

6.维修责任

如出租房屋出现房屋和设备正常老化出现的房顶漏水﹑厕所管道堵塞﹑热水器、暖气炉、洗衣机、洗碗机不工作等情况，法律规定房东有及时维修的义务；

如租客和其客人损坏房屋内部结构和非正常消耗房屋内设备，则租客须支付维修费用。

7.押金

当房东与租客签下租约后，可向住客收押金(Security Deposit)。这个押金只能收一次而且不能超过一个月的租金。如日后租金增加，房东也不能再向租客收取额外的押金。房东有权保留押金直到租客搬走为止。押金可以在存在以下情况时用来赔偿房东：

i. 租客欠租金；

ii. 租客对其租住的房屋造成损毁或破坏，房东可用这笔押金作维修的用途；(针对该项损失扣押金赔偿的前提是：有双方都签字认可的入住验房报告和搬出验房报告，房东必须和租客一起在入住前或后1个星期内和搬出前或后1个星期内完成这个验房并出具报告，验房必须安排在非节假日的8:00am to 8:00pm之间，如果房东在提出两次验房要求后，租客都不理会，房东可单独进行验房，并把验房报告交对方签收。)

iii. 租客在搬走时没清洁房间；

iv. 租客没返还钥匙；

v. 租客欠缴其它费用。

当租客交还房屋后，房东有10天时间给租客发一个对账单（statementof account），如果10天内租客没有收到这个对账单，租客有权要求返还押金。如果房东暂时计算不出维修或清洁成本是多少，房东可在10天之内给个预估对账单，然后30天之内再出具一个最终对账单。存在房东处的押金在返还时要支付利息，至于利率多少，可在Albertaservices网站上查询（http://www.servicealberta.gov.ab.ca/interest-chart.cfm ）查询，从2009年1月份至今，这个利率是0。如租客不同意房东所扣除的押金，租客须向房东书面说明原因和要求返还的押金数额。如果双方协商不成，可诉诸省法庭（ProvincialCourt）或通过RTDRS（ResidentialTenancy Dispute Resolution Service）裁决。

8. 房东所提供的设施和服务项目

如是否提供家具、电器、停车位、上网等服务。

9.租客是否可以把房屋分租出去以及分租规则，转租规则；

根据阿尔伯塔民租法（TheResidential Tenancies Act）的规定，租客需要书面向房东提出分租或转租的请求，房东收到这样的请求后需要在14天内给出书面答复，否则视为同意转租。房东不能就分租和转租收取租客的额外费用。房东必须有正当的理由拒绝分租或转租的请求，比如新租客不符合房东的征信要求等。

10.特定的限制

例如：不能养宠物和不能吸烟等等；

11．租约的终止条件；

如果是固定期限的租约，合同到期后租约自动终止；如果是周期性的租约，则房东或租客一方须向对方发出书面通知终止租约，阿尔伯塔民租法（TheResidential Tenancies Act）规定，如果是按月，则房东须提前3个月发出通知(租客只须提前一个月)，如果是按星期，则房东须提前一个星期发出通知，如果是按年的，则房东须提前90天发出通知。

12.附加条款

例如：如果租客逾期支付租金或是损坏了物业内的设备时该怎么办,此项内容将在全攻略-在卡尔加里如何当好房东之送神篇里详述，敬请关注。

租房合约可以根据具体情况进行修改，但条款不可与阿尔伯塔的民租法（TheResidential Tenancies Act）和其它相关法律相抵触。用中文，手写都算数。关于租房相关的法律的详细内容，请参考我的另一篇文章《在卡尔加里如何做好房东-之法律篇》。

四、租房合同样本

Lease Agreement只有根据本省的相关法律制定出来的才是对你最有用的。网上有不少机构或律师事务所提供各种租约样本，有不同套餐选择，价格从几十到上百，也有免费的，比较常用的有：

阿尔伯塔民居房东协会http://www.albertalandlord.org/store/c2/Landlord_Forms.html

Rentfaster上提供的免费合同样本：https://www.rentfaster.ca/admin/forms/

卡尔加里民居房东协会

http://www.crra.ca/?page=Forms

这个是免费下载的http://www.truehelpinternetwork.com/members/legalforms/pdf_docs/alberta/Alberta_Lease_Agreement.pdf

这个也是免费的https://www.lawdepot.ca/contracts/residential-lease/?loc=CAAB&pid=googleppc-reslse_caab-RentalT1_e1-ggkey_tenant rental forms&gclid=CjwKCAjwyIHPBRAIEiwAHPS-GCHwlBYLcHNld8GuL1WtPMAKkLK4SweACsImWuZ2BhbRVMlUuL6P6BoCcOAQAvD_BwE#.WeEISFIZPUY

方志勇 : 2017-10-21#63

加拿大房贷新规今天通过，购房者何去何从！计划明年买房的朋友可得想清楚！
2017-10-19 综合整理卡城老方房地产

建议：
近期有买房计划并需要贷款的客户，赶紧联系你的贷款顾问，咨询下新规对你的买房规划的影响，趁明年1月1日新政生效之前，把贷款买房的事情办妥，免得想买房时却贷不到款。

加拿大最高银行监管机构OSFI（The Office of the Superintendent of Financial Institutions）昨日（10月17日）公示了《B-20准则》的最终版本。准则全面加强了住房贷款的审批机制，要求首付超过20%的借款人同样需要经过“压力测试”，以确保他们能够承受更高的按揭利率冲击。

新规一经公布，立马在房地产市场引起轩然大波，其将会在2018年1月1日正式生效。

1. 首付超过20%的非保险按揭借款人也需要进行压力测试
根据法律，首付未达20%的按揭借款人需要购买房屋按揭险。这份保险动辄上千加元，为房屋贷款的0.6%－4.5%。以CMHC为例，一座首付5万的50万房屋，借款人将要花费$13,950来为所贷的$450,000保险。
去年10月17日，联邦政府出台新规要求首付低于20%的借款人需要进行压力测试，影响大批首次购房者，而如今联邦政府再次出手，要求首付超过20%的非保险按揭借款人也需要进行压力测试。
根据加拿大央行统计，目前各大银行的五年平均按揭利率为4.89％。但是，如果通过比较，购房者找到较低的贷款利率并不困难。压力测试旨在模拟借款人的财务状况，假设以银行公布的平均按揭利率水平 posted average）偿还贷款，而不是按照协商的优惠利率进行评估。
OSFI对“非保险”的按揭（uninsured morgages）借款人设置了一个最低的“压力测试”要求。新规规定，非保险按揭贷款的最低合格率为加拿大央行公布的五年基准利率或合约按揭贷款利率+2%，以最大值为准。

不过，关于压力测试的新规只适用于第一次购房贷款的买家，不适用于贷款续延。
许多房产专家认为，以更高的利率、更严苛的规则来测试买家的还款能力，在同样收入情况下，买家能够借到的钱将大幅减少。据一些媒体估计，加拿大中位数收入的家庭购买力将减少25%。
OSFI主管Jeremy Rudin表示：“这些修改条款为加拿大房屋按揭贷款营造了更强大，慎重的监管机制。”

TD 银行的经济师Brian DepPratto对此表示赞同，他说：“总的来说，这些新改可以帮助加拿大银监机制适应利率上涨的大环境。“ 但同时，他也表示另一方面的影响——强制所有买家进行压力测试将使住房需求下降5%－10%。此外，1月1日新规生效之前，也许会有购房的一小波高潮。

2. 要求各大银行加强贷款价值比LTV（loan-to-value）
根据B-20准则，联邦政府监管的金融机构必须建立并遵循适当的LTV比率限制（以防止贷款金额相对房屋价值过高），并随着房地产市场和经济环境的演变而更新。

3. OSFI将加强对各大银行规管，打击按揭漏洞。
联邦政府监管的金融机构将全面禁止与其它第三贷款方合作，推出按揭贷款或按揭贷款和其它贷款产品的组合，目的是规避LTV比率限制、或规避住房按揭承销政策限额、或规避法律的要求。

第一条房贷新规会减少每个人的借款能力。“不论你的收入是多少，你的购买能力都会被影响。”

Mortgage BrokersOttawa抵押贷款经纪人FrankNapolitano表示，“一旦新规生效，有资格申请抵押贷款的买家可能将会减少。首次购房者可能要缩减他们计划购买的房屋预算。对于某些正在计划购买房屋的人来说，可供他们选择的房源相对就会减少了。”

Frank Napolitano表示，“你不用付更多的钱，但可供选择的房源因为预算减少而减少了好多。”潜在购房者必须能够表明，如果利率比现在高得多，他们仍然能够支付他们的抵押贷款以及和房屋相关的其他成本。

埃德蒙顿抵押贷款经纪人Jason Scott表示，在更严格的规则下，他的许多客户无法获得贷款。他指出，紧张的贷款提供方拒绝勉强符合要求的贷款申请人并不罕见。

FrankNapolitano认为有一部分人将会退出房地产市场。他表示，“毫无疑问一些渴望购房的年轻人可能已经准备好在今年买房，但他们现在不得不继续等待。”

房贷专家David Larock表示，整体而言，新规定上路后，对于首次购房者冲击最大，代表你的预算减少，必须买更低价的房子，但是你的月付贷款利息恐怕还会更多，因为你无法拿到优惠的利率。

TD道明银行贷款专员Cecilia则说，除了首次购屋者外，新移民和自雇人士恐怕也是受创比较大的群体。因为以前银行的贷款政策松一些，还能推出针对新移民和自雇人士的特别贷款计划，不用看收入证明，只要首付超过20%，几乎都有可能办得下贷款。

但现在都要看收入了，对我们华人社区来说不是一个好消息，因为我们的新移民和自雇人的数量不小，他们没有收入证明，很难符合银行的贷款标准。

方志勇 : 2017-10-21#64

加拿大常见地板种类介绍
2017-10-20 综合整理卡城老方房地产

卡城老方房地产--不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息

在加拿大，90年代的家居装修多流行一楼实木地板，二楼多用地毯。地毯有保暖，柔软的优点，但是对于皮肤敏感或容易过敏的人来说，地毯会沾灰和滋生细菌。无奈因为工艺限制，地板价格居高不下，选择也少。现在随着技术的发展，地板的质量日益提高，种类繁多，价格也更能让人接受。渐渐的家居装修都基本以地板为主了。

一、地板的分类

市场上常见的地板可分四类：复合地板、实木复合地板，实木地板和竹子地板。

复合地板(Laminate Floor)

Laminate 的意思就是将薄片合在一起。所以复合地板的制作工艺就是将最底下的一层纤维板，中间的一层装饰贴纸，和最上面的保护层通过胶水和高压经过多道工序粘合在一起，切割之后就成为了我们常见的复合地板。之所以我们平时见到的复合地板样式繁多，那是因为中间的装饰贴纸真的只是特殊处理过的“打印纸”。

较好的复合地板厚度一般也只有10毫米，是实木地板的一半，虽然质感没有实木地板高，但是它的耐磨程度却异常惊人。当重物从高处跌落后，实木地板表面很可能会留下凹痕，而复合地板普遍不会留有任何痕迹。复合地板不足之处是仅凭现在的工艺，它给人的美观度还是没有办法和实木地板相比的。而且复合地板比较怕水，特别是地板边缘很容易变形，变色。

实木复合地板（Engineered Hardwood）

实木复合地板和普通复合地板制作方法相近，底层普遍为胶合板，区别是实木复合地板的表层是真正的木材。经过机器处理的实木复合地板，硬度、强度、平整度有时候比实木地板还要好。虽然是复合而成，但实木表面仍然给人一种高档的感觉，同时价格比实木地板经济，安装快捷，并且日后如果需要改变地板颜色或者需要修复的话可以像实木地板一样重新上色。缺点是如果粘合剂的质量不达标，可能对居住环境造成一定污染。

实木地板

实木地板更加美观、耐用、保温性好。几年之后，如果对颜色产生厌倦，可以在不拆除的基础上重新上色。不足的地方是普遍价格偏高，并且对于日常空气中的水分含量要求高。如果空气的水分太少，地板中间可能会出现空隙。加拿大最常见的实木地板材料有红枫、枫木、樱桃木。

实木地板在制作过程中使用化学材料最少，从正规渠道购买的实木地板对人体是最安全的。最初被切割的木料到达工厂的会被至于干燥箱中进行风干，这个工序需要将原木的水分降低到7%。之后木材就会在半自动的生产线被分类，切割。如果不需要上色的话，木材就可以直接装箱了。如果生产的是上色的地板，那么在木材的表面会有8种不一样的涂层，来保证产品的耐用性。

竹子地板（BambooFloor）

竹地板因为其制作工艺复杂，过程繁多，需要先手工采集，机器切割，高压压制等至少十几道工序，外加8-10种涂层。所以高端竹子地板的价格并没有比实木地板低很多。但因为其密度高、有丰富的竹纹，色泽匀称。不易变形，韧性好、结实耐用、质地光洁、色泽柔和，环保，近几年来也颇受欢迎。

二、选择地板时的考虑因素

预算：要根据预算选择地板。一般而言，愈贵的地板，质量愈好。因为贵的通常更厚，面漆更好好，切割尺寸更准确，干燥处理得更好，有较好的保证。在能承受的范围内，尽量选质量好价格稍贵的。

装修风格：要根据不同的家居设计风格去考量适合哪款地板。地板存在纹理、颜色、质地等差别，因此需要结合实际需求认真选择。

安装空间：不同的功能的空间适合不同地板。如实木地板不适合潮湿的地下室。客厅宜采用透明度高的、柔和色彩的实木地板，以营造明朗、和谐、优雅的氛围；卧室可选用暖色或中性色彩的实木地板，给人以安静、舒畅的感觉;儿童房应简洁、欢快、明朗，采用浅淡明亮色彩的实木地板会更好;书房可选用稳重的深色实木地板。

年龄：不同年龄的人适合不同的风格，通常而言，中年、老年家庭，客厅地面适合铺装实木地板。青年家庭客厅，往往适合铺装复合地板、强化地板。对年轻家庭，孩子小，童车的行驶、玩具的使用，对地面材料要求耐磨，耐挂擦，而且要求地板的花色丰富一些，这样装修出来的效果会非常好。

实木材质：如果购买实木地板，在挑选种类繁多的材质时，要注意选择材质稳定、与整体家装风格搭配的材种，并尽量选择购买有相当实力的品牌，避免今后不必要的纠纷。

规格：宽板大气与美观，逐渐成为人们的首选。可以根据不同的家装环境选择不同规格的地板，如果家装面积较大，选择宽板更显高贵与狂野，普通标板稳定性较好，经济实惠，适合小房型的铺设。通常尺寸厚而宽的较贵，窄而薄的便宜。

耐磨性：如果家中人口多，也不太注意保养，可选择耐磨性高的木地板；但如果您较注意木地板的保养，地板受强力、硬件磨损的机会较少，则选择耐磨性相对低的会更经济实惠。

环保：实木地板最环保，但保养较难，易损伤，干缩性不稳定。复合地板，脚感舒适、保温性能好，不容易出现起翘裂缝，安装简便，但环保性不及实木地板。胶水的质量决定着强化复合地板的污染大小，质量好的胶甲醛含量低。

方志勇 : 2017-10-22#65

新的贷款规定到底会有何影响？
2017-10-23 汪洋贷款专家

10月17日加拿大金融机构监管局（Office of theSuperintendent of Financial Institutions，OSFI）正式发布了B20《住宅房屋贷款规定》（residentialmortgage lending guidelines）的修订版。原文链接在http://www.osfi-bsif.gc.ca/Eng/osfi-bsif/med/Pages/B20_dft_nr.aspx。这次修订主要有三条重要的新规定。

第一条，要求没有为房屋抵押贷款投保的购房者(通常首付已经在20%以上)，也要通过银行的贷款可负担性压力测试。而且压力测试的贷款基准利率是在合同利率基础上加2个百分点, 再与用加拿大央行的5年期公布利率4.89%之间比较取较大值

举一个例子说，年收入10万的家庭，首付20%，选取5年期固定贷款，25年的amortization，假如合同利率是2.79，在现行规定下，可以用合同利率2.79为基准来计算，负担75万左右的房子。但是在新的压力测试规定下，同样的条件，就得按照2.79+2=4.79和4.89的较大值，也就是以4.89为基准来计算贷款额了，这样的话，他们只能负担60万左右的房子。

假如合同利率是3.39, 在现行规定下，可以用合同利率3.39为基准来计算，负担69万左右的房子。但是在新的压力测试规定下，同样的条件，就得按照3.39+2=5.39和4.89的较大值，也就是以5.39为基准来计算贷款额了，这样的话，他们只能负担57万左右的房子。

特别要注意的是，在现行规定下，也只有首付在20%以上的5年期固定贷款可以用合同利率来计算贷款额。其他所有品种的贷款已经必须用加拿大央行的5年期公布利率 4.89%来计算贷款额了。所以本轮修改只是进一步收紧，而不是根本性改变。

第二条，金融机构对放出的贷款必须具有健全的抵押管理制度（collateral management）和评估程序（appraisal processes），对不同类型的贷款，要建立动态的，即时调整的贷款比例LTV（Loan To Value）。这一条的实施细则还需要看OSFI的进一步解释和各银行的具体方案.

第三条，金融机构不允许通过组合贷款(bundled mortgage)的办法来突破贷款比例的要求，避过OSFI的监管。这一条是针对不久出事情的Home CaptialGroup这样的机构，因为他们经常发放组合贷款(bundledmortgage)。多伦多房市在2017年3月份能那样疯狂，组合贷款(bundledmortgage)起了不少作用。

这个B20修正案其实早在7月份就提出来了供各方咨询了。因为会影响到相当一批人的贷款额度，因此争论也一直没有停过。最后是在10月17正式推出了，并把执行日定在2018年1月1日。

修正案的结果之一是相当一部分新贷款会转到OSFI监管不到的金融机构去.OSFI只能监管federal regulated financial institutions，比如说六大银行. 还有不少不受联邦监管的各类金融机构反而会因此而增加业务量。

修正案的结果之二是市场的需求会减少，特别是对高价房的需求会减少。对低价房的需求可能反而会增加。买不起贵的那就买便宜的好了，人总归是要有地方住的。温哥华2017年的地产市场就是个例子。

修正案的结果之三是对市场未来的预期极端分化。比较两极的观点主要有两种：一是新规生效之前，温哥华，多伦多将现一波刚需房抢房的行情；二是温哥华，多伦多的房价在2018年会爆跌，因为这次修正案主要针对的还是高价房。贷款收紧政策是否会起到预期降温作用，只能说仁者见仁、智者见智，最终要由市场来检验了。

最后需要强调的是，新发布的贷款规定将于2018年1月1日生效，适用于所有在2018年1月1日以后新开的房屋抵押贷款。现有的房贷到期，不换银行也不加贷就不会受影响。另外，2017年12月31日之前做的预批，并且在预批有效期内生效的贷款也不会受影响。所以，正在考虑买房或者到期续的顾客应该和自己的贷款经纪提前沟通，提前打算，否则买房计划会被打乱，2018到期的贷款则有可能只好呆在原来的银行了。

方志勇 : 2017-10-24#66

推荐史上最好用的掌上搜房软件---GoAgent

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方志勇 : 2017-11-01#67

卡尔加里10月房产快讯-延续上月趋势，房产价格有向下压力
原创 2017-11-02 方志勇卡城老方房地产

卡城老方房地产

不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息

延续上个月的趋势，卡城10月的房地产市场销售趋缓、库存增加，房产价格有向下的压力。

10月份共销售房屋1467套，库存达到6463套，房屋销售月数(Month of Supply)达到4.4。几个月以来房屋供应的持续增加对房屋价格产生了压力。10月份全市房屋基准价格为$438900，比上个月低0.6个百分点，与去年基本持平。

“虽然2017年经济有了一定的改善，但需要一段时间才能体现到房地产市场上。就业有所增加，可是大多数都是在传统上收入不高的领域。”卡尔加里地产局首席经济学家这样说。

“而且我们还会继续面对弱人口迁入、上涨的贷款利率和贷款政策的收紧。所有这些因素都会影响需求，并延迟经济复苏的步伐。”

几乎所有房屋类型和所有区域的库存都有所增加。但增加最多的区域还是那些有大量新建房屋的区域。

独立屋部分，库存增长最多的是30万到50万之间的房子。近乎42%的独立屋库存介于这个区间。全市范围内62%的库存的价格在50万以下。

卡尔加里地产局主席说到：“相比几年以前，现在低价范围内的房屋给潜在买家提供了更多的选择。”

公寓部分出现了破记录的月跌幅0.8%。比2014年的高点低了13%。

尽管有最近的调整，独立屋部分的价格和去年相比，仍相对稳定。

卡尔加里2002年到2017年房屋价格变化

卡尔加里独立屋价格变化曲线

卡尔加里独立屋库存和销售量变化曲线

卡尔加里各分区房屋销售和上市统计

Status quo for Calgary's housing market

Prices remain similar to last year, but ease in October

October's housing market conditions closely echoed previous month's trends with easing sales, rising inventories and downward price pressure. Like last month, the monthly activity was not enough to derail gains that occurred earlier in the year.

October sales and inventories totaled 1,467 and 6,463 units for a month of supply of 4.4. Several months of elevated supply in comparison to demand has weighed on pricing over the past several months. The city-wide unadjusted benchmark price in October totaled $438,900, 0.6 per cent below last month, but comparable to last year.

"While economic activity has improved in 2017, it will take some time for this to translate into housing market growth. There have been employment gains, but most of this has occurred in areas with traditionally lower income," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.

"We also continue to face weak migration, higher lending rates and changes to lending policy. The combination of these factors is impacting housing demand, which is prolonging the pace of recovery."

Resale inventory gains occurred in each product type and across most districts in the city. The largest gains were in districts with substantial new development growth.

In the detached segment, the largest number of units added to inventory occurred in the $300,000 - $500,000 price range. This represents nearly 42 per cent of all detached inventory. 62 per cent of the inventory in the city-wide market is priced below $500,000.

"There is far more product availability in the lower price ranges now compared to several years ago," said CREB® president David P. Brown.

"This provides more options for potential buyers concerned about their purchasing power given all the changes in the lending market."

The largest monthly price change occurred in the apartment condominium sector which recorded an unadjusted monthly decline of 0.8 per cent, resulting in a 13 per cent spread over monthly highs recorded in 2014.

Despite some recent adjustments, prices in the attached and detached segments remain relatively stable compared to last year.

常用房地产统计术语：

销售与上市比率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。

方志勇 : 2017-11-10#68

全攻略：在卡尔加里如何做好房东-之送神篇

俗话说：“请神容易送神难”，在经过信用调查，也签了合同，租客也住进来了，请“神”算告一段落，但出租房屋是一种放账生意，租客的信用、质素和人品，占了很大程度的决定性。什么是好租客，什么是赖租客，这个要凭经验，当然也凭运气。不论租客在求租时是多么高收入，打扮多么得体，信用如何好，也不能保证这个租客是个按时付租金、爱护房屋的好租客，而且人在一些情况下是会发生变化的。那么如果碰到赖租金或者不爱惜房子或者两者兼而有之的极品租客，想要把他撵走怎么办呢？

这得分两种情况：

一、房东与租客在同一屋檐下并共用卫生间或厕所时

如果房东、或房东的孩子、或房东的伴侣、或房东的父母，或者伴侣的孩子、或伴侣的父母与租客同时居住在一个物业里，并且共用卫生间或厨房时，《民租法》不适用。

房东和房客同时居住在一个屋檐下，更甚的是，他们共同使用物业中的最重要的一部分功能，即厨房或卫生间。可见接触之频繁，往来之密切。如果这样的情况，法律仍然要求房东去房管局，按照通常的流程申请驱逐，恐怕有许多情形下，就要发生悲剧。于是法律给予救济。救济的形式是什么呢？就是允许涉事人，不去按常态去处理，而允许涉事人立即寻求更便捷的救助。这个救助，在一个法制社会里，就是寻求警察的介入。做为房东和房客，都应该熟悉这条法律，知道如何便捷地解决问题。

有个口诀，不难记住：共用水房或厨房，警察叔叔可帮忙。

这这种情形下，如果你想撵走租客，你可以不收他或她下个月的房租。不管有没有文字或口头协议，然后告诉他哪一天走人。如果你急，退钱让他提前走也可以。但一般不要太过分，防止租客狗急跳墙，失去理智。一个月就行。到时候如果他不走，就叫警察。警察来后，你要告诉警察你的实际理由，比如你没有安全感，你人身受到威胁等等。如果你是房东，哪怕你也是租的房子转租给他，警察也会把他带走。

（如上文字是对《民租法》中某些法条的理解和讨论，不是法律意见。）

二、租客有单独厨房或厕所的。

（一）送神的理由

首先看一下《民租法》中，可以在那些情况下终止租房合同，驱逐租客。根据阿尔伯塔《民租法》的规定，如果房客有如下的情况则构成严重违约，可以驱逐：

1. 没有按时足额付支付租金。hasn’tpaid rent in full when due，

2. 干扰房东或房东的雇员。interfereswith the landlord or landlord’s employees，

3. 打扰其他房客。disturbsother tenants (e.g. by playing loud music late at night or being noisy)，

4. 对物业内其他人员构成威胁。endangersothers in the building，

5. 对房屋造成严重损坏。causessignificant damage to the residential premises，

6. 没有按租约规定保持房屋整洁。doesn’tmaintain or keep clean the residential premises and all property included inthe residential tenancy agreement

7. 在租约结束时没有搬离。doesn’tvacate the premises when the tenancy ends

除了上述租客发生了严重违约外，还有两个正当理由撵走租客，就是卖房和自住：

一般来说，卖房的过程中，你不能强迫租客走人，只有在房子卖出去后，有了卖房合同，才可以向法庭申请赶走不愿意走的租客，只要你严格按照法律程序走，法庭一般不会拒绝这种申请，有一个向我咨询的房东就是以这个理由打赢了官司。

以自住的理由赶租客，必须要合情合理，所谓合情合理，就是要让法官相信，你确实有充足的理由，要把投资房收回来自己住，仅仅一个准备收回自己住的想法，是不容易说服法官的，特别是有好几套房子的房东，更必须提供确凿的你必须收回自住的证据。

（二）送神的法律程序

如果租客发生了上述严重违约或者房东卖出房屋或收回自住时，租客拒绝搬离，房东可以向住宅租赁争议解决服务（the Residential Tenancy Dispute Resolution Service 即RTDRS）或者法院申请终止租房合同，或者直接给租客发逐客通知（Eviction Notice）

根据民租法的规定，可下三种逐客通知：

1. 24小时通知：当租客严重损毁房屋或有肢体侵犯或威胁进行肢体侵犯时可以发此通知。
2. 48小时通知：当出租屋里有不速之客时。
3. 14天通知：租客发生上述违约之外的严重违约时。

发了逐客通知后，如果租客拒不执行（如没有补交租金），没有搬离房屋，则房东需要向住宅租赁争议解决服务（the ResidentialTenancy Dispute Resolution Service 即RTDRS）或者法院申请终止租房合同，驱逐房客和要求赔偿。

这里着重介绍下RTDRS，the ResidentialTenancy Dispute Resolution Service 即RTDRS是省政府设立的专门为解决房东和租客纠纷的机构，相比法庭，RTDRS不是那么正式，但比法庭程序简捷（处理周期根据案情的复杂程度，从几天到几个月不等），费用也低，而且RTDRS发出的裁决令（Order）和法庭发出的判决一样，是在法庭可以申请强制执行的。

在RTDRS申请裁决的程序如下：

1. 填写申请表。

申请表可以在这个网页下载https://www.servicealberta.ca/landlord-tenant-how-to-apply.cfm

2. 递交申请表和证明材料同时缴费

本人或代理人亲自把表递交到RTDRS办公室，卡尔加里的办公地点是：at the Main Floor, Rocky Mountain Plaza, 180-615Macleod Trail, SE, Calgary, Alberta, T2G 4T8.

在递交申请表的同时缴费$75。证明材料的详细要求可以参考以下链接：https://www.servicealberta.ca/pdf/rtdrs/RPP_August_2017.pdf

3. 准备听证会（Hearing）

在你递交申请和缴费后，RTDRS负责办理案件的官员会给你一个听证会通知（Notice of Hearing）,告知你听证会的时间和地点。

4. 向租客递交听证会通知

房东须在听证会开始至少三个工作日之前把听证会通知和上述申请表和证明材料递交给租客，可以用挂号信（Registered Mail）的形式发送，如果租客拒绝接收或找不到人，房东可以让住在出租房屋里的大人签收或张贴在出租屋显而易见的位置，如贴在门上，并拍照留证。

5. 听证会前的调解

在听证会前RTDRS的租约调解员会召集双方进行调解，如果双方达成协议，调解员会记录协议内容形成一个裁决令。

6. 租客的反馈

租客在接到听证会通知后，须在听证会开始前至少24小时提交他的证据，租客也可在听证会开始前申请反索赔，程序和内容与上述一样。调解员可以根据收到反索赔申请的材料情况，决定是否和房东原来的申请一起听证或者另行举行听证会。

7. 听证会的改期

如果房东没有按规定在听证会前给租客递交听证会通知，则调解员会择期另行进行听证会，同样的，房东还是要按上述要求给租客递交听证会通知。如果听证双方都书面同意改期，房东须和RTDRS重新商定听证会的日期。如果一方因故不能参加，要求延期，而另一方不同意，则听证会会如期进行。不能参加的一方可以派代表或以电话会议的形式向调解员提出延期申请，调解员可以根据情况，允准延期。

在听证会进行期间，调解员可以根据争议双方的要求或调解员主动决定改期进行听证。

8. 听证会

调解员在既定听证会开始时间后大约10分钟时间，等待双方出席，如果租客未出席，调解员会照常开始听证并可能发裁决令（BindingOrder）。如果房东未出席，则听证会取消，房东的申请作废。

9. 裁决令（Binding Order）

一般情况下，调解员会当庭下达裁决令，要求租客在某个时间（一般是一星期到10天左右）之后搬离出租屋。

10.裁决令的送达

听证会结束后，如果租客也参加了听证会，会直接接到这个裁决令，如果租客缺席，房东需要把裁决令送达租客，送达要求和递送听证会通知是一样的。

11.裁决令的执行

一般租客在接到这个裁决令后会主动搬离。如果租客在接到裁决令后拒绝执行，则房东可以把裁决令拿到阿尔伯塔高级法院（The Court of Queen’s Bench）备案，然后找一家民事执行机构（A Civil Enforcement Agency）强制执行。详见下面链接（https://www.servicealberta.ca/landlord-tenant-after-the-hearing.cfm）。这些民事执行机构可以在当地的黄页“Civil Enforcement”部分查到，也可以在google上查找calgary civil enforcement agencies。这些执行机构是收费的，一般是几百到上千不等。

下图是RTDRS发出裁决令后，房东要采取的行动指南：

也有人反映RTDRS虽然费用相对低廉，处理周期也相对短，但如果你的租客是白人，RTDRS有可能会偏向白人，不如直接告到法院来得公正，本人没有经历过这种情况，是否真的如此，请过来人指点。

（三）送神需要注意的事项

将租客直接扫地出门是个非常解气但是非常不理智的想法。这个想法给你带来的副作用劳民伤财。所以不到万不得已，不建议你们采取这种手段来对付房客。建议你首先试着跟租客进行沟通和谈判，双方共同寻找解决问题之道。一般地，要求房东有比较好的谈判技巧、比较诱人的补偿条件、租客也通情达理。当然，一旦双方能够在某一点上达成一致协议，不要忘了将其书面化，双方签字画押，以防日后对方反悔。

如果实在没有办法，碰到实在无赖的租客，该用的办法都用尽，必须走法律程序，房东驱逐租客时也要做到有理、有据、有节。

有理：首先我们要根据租客所产生的问题的严重性和问题发生的频率来界定到他们所犯的错误到底算不算严重问题。类似不缴纳房租、噪音扰民、私自找人入住出租屋、威胁恐吓房东等等。这些问题很明显已经违背了租赁合同法，房东有权利驱逐房客或将此问题诉诸于法律程序来解决。

有据：您手里要有足够的合法驱逐房客的证据，不能让法官挑出毛病。房东需要保留每次房客犯错误或者不遵守合同的文字证明或证据，哪怕只是个非常小的错误。这些小问题日积月累后很有可能会发展成严重的大问题。如果租客的问题已经严重到需要驱逐出租屋，那房东一定要提供相关的书面证明才可以合法驱逐租客。比如租客破坏房屋或者骚扰其他租客，这两个理由虽然充分，但是取证比较难，房东在这种情况下需要的是耐心和智慧，不要在没有充分依据的情况下贸然把租客告上法庭，否则会让自己陷于被动。一开始房东最好给予书面警告，留下书面证据，屡次警告无效后再把租客告上法庭，这时候效果会好的多。

有节：需一步步按照规定的法律程序进行，不要意气用事，随意行动。同时尽好自己房东的责任，不要对出租房疏于管理。即便是你的诉讼案已经提交到法院，在等待法院判决过程中，不要疏于对出租房的管理，保持出租屋的正常和健康的生活条件，如果在此期间，有人因为你疏于管理而在你的出租屋里受伤或生病，那么你将要受到起诉。租客和他的律师非常会抓住此类事件做文章，起诉你没有尊重租客的需求并因此拒绝你的驱逐申诉。在法院判决书出来之前，千万不要因为一时的怒火中烧，而直接冲到出租屋里驱赶租客。事实证明，有不少房东通过换门锁或者停水停电等手段直接想把租客逼走。但是，多数省份的法律是不允许房东这么做的，在最终法院判决的时候，租客可能会从你这里赢得一大笔赔偿费用。

方志勇 : 2017-11-17#69

卡尔加里买房和养房的主要费用
2017-11-17 综合整理卡城老方房地产

卡城老方房地产

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在跟客人交流时，客人经常会问的一个问题就是买房都有什么费用？资金应该如何准备？现将上述问题做一个简要回答，以便您对在卡尔加里置业有一个更好的了解和安排。

一、买房费用(以50万价格的房子为例)

1. 房款：根据您的资金安排可以用于购房的款项。如果需要贷款，最好是提前与贷款经纪沟通，做一个预评估（Pre-Approval），看根据您的收入可以贷给您的最大贷款额。您可以贷到款项+您可以用于做首付（DownPayment）的金额，即为你可以买的房子的价格预算。按首付款35%计算，如果是50万价格的房子，需要准备首付款$175000。（65%贷款的参考依据不是你的购买价，而是银行委派的评估师评出来的房子的价格。就目前的市场情况而言，大部分的评估价格与买价持平，个别情况下，评估价会高出购买价，当然也会有评估价低于购买价的时候。这时候银行取两者之间最低的那个数字来作为计算65%贷款的依据。如果你的购买价高于评估价，那个高出的那部分银行不给你贷款，你只能增加首付款。）

2. 律师和过户费用：1200-1500左右（包括所有杂费、登记费等等）

3. 验房费：$400-500

4．Adjustment: 对房屋交割时卖方或买方在物业税（Property Tax）、物业管理费（MaintenanceFee）等款项的已付或未付的一个调整。律师会做详细计算。

5. 房屋保险费：根据房屋的情况和您个人的情况，每年一般1000-1500加元左右。

综上所述，如果买$50万左右的房子，在35%首付的情况下，你要至少准备$180000。

二、资金安排

1. 开立账户：新移民和外国人需要在加拿大银行开立账户，虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处，可以帮助开户，但这种账户通常需要在加拿大境内激活，才可以用于支付。

2.资金准备：有些客人在买房的前期阶段就准备好了首付款，这个就不用担心了。但有些客人这个阶段才准备从国内转钱过来，在时间上就要把握好节奏。因为各家银行对首付款到位的时间要求不同，有些借贷机构会要求该笔款项在加拿大存放30到90天，所以大家一定要跟你的贷款经理沟通好，别耽误事。

3.订金：一般合同签订后24小时需要缴纳5000-10000的银行本票（Bank Draft）给卖方的经纪公司，存在其信托账户内。

4. 验房费：通常是在合同签订后3天-7天内完成。

3. 其它款项：即首付款-订金后的余额、律师费、Adjustment等，在房屋交割前将钱给到您的律师处就可以了，具体金额，律师会详细计算告诉您的。

三、养房费用

购置房产后，持有房产期间，仍然会产生相应的费用，我们称之为“持有成本”，也就是我们俗称的养房费用，那么在卡尔加里的养房费用高吗？

1．按揭供款：视您贷款的金额而定。如果按上述的例子，贷款65%即325000，每月的还款额（本金+利息）约为$1500左右。

2．物业税（PropertyTax）：只要是拥有物业的屋主都需要缴纳的。约为政府评估价值的0.6%左右，各个市稍有不同（具体请见我另外的文章介绍）。卡尔加里2017年物业税税率是0.65%。50万的房子约为3250元。平摊到每月不到300元。

3．物业管理费（MaintenanceFee）: 如果是共管式的公寓或townhouse,需要每月交纳的物业管理费，含房屋保险、公共设施的维护、部分水电气等的费用。如果是freehold的独立屋、半独立屋等则不需要缴纳该笔费用。

4．水电气等：150-500元左右，视个人使用量而定。

5．房屋保险费：根据房屋的用途（自住还是投资）、免赔额的多少、是否是新房东、保险的具体内容，50万左右房子保险费从七、八十到一、二百不等。

6．其他：如房屋的维修、维护、庭院的夏天剪草、园艺、冬天扫雪等，根据房东是否愿意或有无能力打理及房屋的大小、新旧而异。但每月至少一、二百的成本还是要考虑进去的。

综上所述，养房支出一般需要2100-2600元/月左右。

根据上面的介绍，您应该对在卡尔加里购房有了一个大概的了解，到底是租房还是买房？买多少钱的房子？资金如何安排等，就要根据您的具体情况而定了。

方志勇 : 2017-11-21#70

【重磅参考】加拿大第三大宜居城市卡尔加里——官方公布最危险的社区名单！有你的社区吗？
2017-11-21
加拿大留学移民网

最近卡尔加里警察局在官网上公布了卡村的犯罪数量最高的社区和最案例社区，这和大家想象中的区域，特别是华人的喜爱区域有很大关系，和主页君一起来看看有没有你住的社区，打算买房子的小伙伴要提高警惕哟！

警察发布了两张的地图：

1、犯罪数量图

排名前几名的是（排名不分先后，都很乱）：
西北区Bowness，

市中心Beltline

东南区：红色为最乱地区Acadia，Cranston，Forest Lawn（最乱社区之一）。

东北区：包括新大统华附近的Huntington，老大统华旁边的Marlborough，Pineridge, Penbrooke meadows,Falconridge,Taradale

最安全社区
西北：Hampton，Royal Oak，Arbour Lake，Brentwood，Sage Hill，Panarorma

西南：Aspenwood，Signal Hill，Spring Bank等等，大多数都集中在华人喜欢的NW区域。

综上所述，卡尔加里最乱地区还是所有人印象中的NE区特别是老大统华附近，犯罪份子集中，犯罪率最高的地区。SE其次，而华人居住集中的NW和当地人喜爱的高尚社区集中的SW安全系数都比较高。看来房价和安全系数显示出来的也是成正比的。

卡尔加里总图

2、根据人口密度计算的犯罪率

很显然，这张图很容易看出，越靠市中心，犯罪率越高。

希望我们的分析对你选择你的新房有帮助。

方志勇 : 2017-12-01#71

在加拿大安家，如何节省养房和维护成本？
2017-12-02 综合整理卡城老方房地产

卡城老方房地产

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上次谈到了在加拿大买房和养房的成本，仔细算算，养房的成本还真心不便宜，那么，如何做一个精明的房东，节省这些开支呢？

一、贷款

1. 获得好的利率：

在买房前，确定贷款机构和银行前，一定要货比三家，寻找最合适的利率的贷款产品。您的信用记录会对金融机构给您提供的利率产生重大影响。如果信用报告中有一些麻烦的条目或者不好的记录，那么就一定要在购房之前解决，这样您的信用报告也会得到更新，从而获得更高的信用分数。

2. 选择合适的还贷方式:

如果银行允许的话，可以每两个星期还一次房贷，积累一年的话，其实可以减少不少的利息，加速还款。

3.抓住房贷续约契机，获得更优惠的利率：

与中国的房贷不同，加拿大的房屋贷款合同期与还款期不一致。例如，合同期（term）2年，借款期(amortization)30年，合同到期（2年）后，可以在原来的银行续借，也可以从其他银行借款用于偿还原借款银行，即，转银行。加拿大央行（Bank of Canada）2011年进行的一项研究发现，现有银行客户在按揭续期时得不到最佳待遇，但转换银行按揭及首次置业者却可以获得。这是由于新客户令银行有机会推销更多产品，因此银行更急于争取这样的新商机。现有的客户却因为自己对银行忠诚，假定自己可以享受到最佳待遇，因此大部分都不会刻意四处比价。在缺乏讨价还价的砝码之下，他们无法取得最大折扣。借款人可以利用贷款到期的机会重新选择贷款产品或贷款银行。

二、保险

在加拿大买房子后如果有贷款，必须买保险，即使是全款买房也非常有必要买保险，这样在发生意外情况时，能够更好的控制自己的损失。下面是加拿大买房时降低房产保险费用的方法：

1．货比三家不吃亏:

多问几家保险公司。要在现有保单到期前，打电话多询问几家保险公司，请他们报价，选其中最低的一家投保。因为各家保险公司政策不一样，所定的保费标准也就不尽相同、有高有低。

2．提高你的免赔额:

免赔额是损失发生时，你自己负担的部分，超过自付额的部分，保险公司才赔付。提高保险的免赔额度，会节省不少的保险费用。

但是，你一定要确定，如果损失发生，你肯定有能力负担高额的免赔额。免赔额提高之後，不仅保费减少，而且由於屋主自己承担了小的损失，会使屋主的报赔记录更为改善。

3.尽量利用各种优惠折扣:

警铃系统、烟雾侦测器和安全锁（Dead Bolt LQcks ），装置精良的保安系统，经常每一项可以为保费带来折扣。如果你想买保安系统，先向你的保险经纪人询问，何种系统才有资格得到折扣。如果房屋和汽车保在同一公司，一般也会有折扣。如果你的年龄在55 岁以上，而且已经退休，你可能得到折扣。因为保险公司发现退休者在家的时间长，一般会更早察觉火灾。有的保险公司还给集体保险以折扣机会。你可以向你所在的公司，或大学校友会、商会、教会等团体询问一下，有否与保险公司协议特别优惠的保险条件，如果有的话，那麽你作为员工或会员买保险就可以有折扣。还有，如果你连续几年向同一家公司买保险，你可能会得到特别优待。

三、维修保养Maintenance

为了保护自己物业的价值，应该及时有效的进行物业维修和维护。在一个房子中,很少有部件不需保养.尽管保养费时、费力、费钱，但保养的花费要比大的维修少得多。预防性的保养既可避免大修、延长部件的使用寿命，某些情况下还可以节约能源消耗。

专业人士的建议是每12个月做一次保养检查，以发现早期磨损等问题。在发现问题的初期就能解决。而对于二手房买卖房子来说，在招租之前，进行简单的翻修，之后每12个月做一次维修检查，检测早期磨损问题，预防后期的大额支出。

检查、维护的项目包括外部（烟囱、屋顶、外墙、门和窗、车库、车道及人行道、挡土墙及围墙）、结构（基础墙、木结构支撑、墙面和顶棚表面的裂缝、门框和各种内部系统和设备（如炉灶、空调、暖气炉和热水器）。

详情请参考以下文章：http://www.16maple.com/?p=8615

加拿大人工很贵，如有可能，就自己动手，可以省不少的费用。

四、家庭生活Household

这里主要谈谈水电气、网络、通讯等供应商等选择：根据老移民的经验，忠诚不一定带来最优惠，所以在选择这些基本服务的供应商时，鼓励

大家一定要勤于询价，必要时就跳槽，选择服务好、月费低的公司。下边是业内人士提供的一些与服务提供商讨价还价，获得最实惠的服务的最佳办法。

不要简单接受广告标价

MyBillsAreHigh是一家帮助消费者与服务商讨价还价的公司。该公司老板哈拉比（MohammedHalabi）说，不要接受那些服务商公布在网站上的标价，如果消费者懂得杀价，他们往往会得到15％至25％的折扣。

曾经在贝尔（Bell）及罗渣士（Rogers）客服部工作过8年的菲尼根（Ron Finnigan）认同此观点。他说，优惠期一过，剩下的合同期需付全额的钱。所以消费者要先计算2年中每个月平均需花费多少，结果可能会显示这个促销的协议其实并不划算。

2.与上级通话

哈拉比说，消费者如果能让客服将电话转她的上级，直接谈价，很可能整个两年期都能得到折扣。菲尼根对此表认同，但他警告说，消费者也不能不理会客服而要求直接转接电话。因为客服负责获得客户信息并检查客户历史纪录。

3.做好功课有备而行

电话转到上级部门，不保证消费者就能获得最优惠计划。所以事先了解其它服务商能提供的价钱有个比较，再讨价还价就容易了。服务商都不想失去客户。那么最终他们就会给出最优惠的折扣。

4.要尊重客服

客服手中掌有一定的降价权，如果讨价还价时不能尊重对方，甚至蛮不讲理，客服可以拒绝而不受公司责罚。因此礼貌待人，充分讲理，才有可能获得客服的最大优惠。

5.最后一招：雇人谈判

如果你不擅长谈判或没时间，可以请人来帮忙。MyBillsAreHigh是一家帮忙客户与服务商谈判的公司，它根据其帮客户节省下钱的多少收费。例如，一个为期24个月的合同，他们的收费是5个月省下的月费。如每月省10元，收费就是 50元，客户最终还能省190元。

顺便提供以下各大服务公司的网站和中文服务电话，方便大家及时询价，货比三家：

加拿大水、电、燃气、通讯服务公司Utilities

电话、电视、网络：

Telus: www.telus.com 1-888-811-2323
Shaw: www.shaw.ca 1-888-472-2222 www.shawchinese.ca 中文网站
Abnet: http://abnet.ca 1-855-283-3490
Nucleus: https://www.nucleus.com 1-888-682-5387
Primus: https://primus.ca/cost_ab_en/residential 1-866-774-6874
Distributel:https://www.distributel.ca 1-877-810-2877
VMedia: http://www.vmedia.ca/en/internet/alberta +1-844-872-VBOX (8269)
Ciktel: https://www.ciktel.com

移动电话：

Rogers：http://www.rogers.com/web/Rogers.portal
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Telus：http://telus.com/
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ENMAX Energy: https://www.enmax.com/home 310-2010 or 1-877-571-7111
Hudson Energy: https://www.hudsonenergy.net/#!/choice-is-power
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BMO蒙特利尔银行业务中文服务：1-888-828-7288（国）1-888-883-1828（粤）
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方志勇 : 2017-12-02#72

卡尔加里11月房产快讯-销售增加，库存平稳，价格略降
2017-12-03 方志勇卡城老方房地产

卡城老方房地产

不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息

11月卡城房产销售增加，尤其是低总价的房产部分。11月份共销售房屋1411套，比去年同期增加15%，这个销售量达到了11月份的历史平均水平。几乎每个价格区间的房产销售都有所增加，但主要集中在50万以下的房子。

“可能是购房者信心的增加和贷款政策的变化共同促成了11月份房产销售的改善”卡尔加里地产局首席经济师这样说道，上一次月销量达到历史平均水平是去年10月份，也是第一次宣布对高比例贷款进行压力测试的时候。

“放眼未来，我们会看到需求会随着经济状况的改善而增加，这也许会缓解明年1月份贷款新政带来的影响”

11月独立屋的销售增加主要集中在30万-40万区间的房产，而公寓、联排和双拼屋的增加主要集中在30万以下房子。

“我们已经看到我们的许多客户信心在增加。对贷款新政确实有一些顾虑，但对贷款新政如何影响房地产市场仍不明朗”卡尔加里地产局主席如是说，

“各个价格区间的许多买家想趁着有许多选择的这个机会入手”

销售/新上市比例的提高，缓解了前几个月的库存水平，也让房屋销售月数相对稳定。然而房产供应总量相对于销售仍然高企。对价格仍有下行压力。

全市基准房价为$436,700，低于上月，但比去年同期略高0.46%。房产中间价和平均价比去年都有不少的下调，但这并不奇怪，因为相对于去年11月份，今年11月份卖出的主要是低总价的房子。

Home improvement

November marks a rise in sales

The November housing market was spurred by a rise in sales, particularly in the lower price ranges.

Sales totaled 1,411 units in November, an increase of 15 per cent over last year. This is comparable to longer-term averages for the month of November. Improved sales activity occurred in each of the housing segments, with most of the gains occurring in homes priced under $500,000.

"The combination of improved confidence and pending mortgage rule changes have likely contributed to the stronger sales activity this month," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie. According to Lurie, the last time that sales activity rose to long-term averages for the month was October 2016, when the stress test for high-ratio loans was first announced.

"Moving forward, we will continue to monitor shifts in demand as improving economic conditions should help offset the impact to the housing market after the new lending policy comes into force in January," said Lurie.

The largest gains in the detached sector were in the $300,000 - $399,999 price range, while the apartment and attached sectors saw the largest gains among homes priced below $300,000.

"We have seen some improvements in confidence with many of our clients. There are some concerns regarding the changes in the lending market, but there is also a significant amount of confusion regarding how it will affect them," said CREB® president David P. Brown.

"For a lot of buyers, they areinterested in taking advantage of the choice in the market at all priceranges."

The rise in sales relative to newlistings improved this month, helping ease inventory levels over the previousmonth and keeping the months of supply relatively stable. However, the amountof supply relative to the sales in the market remains elevated. This continuesto weigh on prices.

Citywide benchmark pricestotaled $436,700, 0.50 per cent below last month, but 0.46 per cent above lastyear's levels. Both median and average prices recorded a more significantdecline compared to last year. This should not come as a surprise, as moresales in the lower price range this year compared to last November would causea more pronounced drop in average and median prices.

常用房地产统计术语：

销售与上市比率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。

方志勇 : 2017-12-28#73

新压力测试如何影响你能拿到的贷款？
2017-12-29 加拿大地产周刊卡城老方房地产

卡城老方房地产
不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息

明年1月1日开始，新的房贷压力测试就要开始执行了，如果你现在还不清楚这是怎么一回事的话，那么现在有必要了解一下了，尤其是潜在买家以及准备更新贷的人，这个新规可能会影响你的决定。

新压力测试影响范围：

首付超20%贷款者

最早的压力测试是在2016年10月，当时加拿大金融机构监管局（TheOffice of the Superintendent of Financial Institution﹐OSFI）发布规定，要求首付不足20%需购买房屋保险的购房者通过压力测试。根据加拿大的金融法规，首付不到房价20%的按揭贷款必须购买保险。购房者在申请房贷时必须按照加拿大央行规定的五年期固定利率来接受测试，而不是银行给予的优惠利率。买家通不过测试的话，其贷款申请就会被银行拒绝。

明年开始，OSFI要求各大银行执行更加严厉的房贷压力测试。首付超过20%无需购买保险的人也要进行压力测试。另外，已有房屋但首付超20%需要更新贷款的人也受影响。

新规要求，贷款机构按照加拿大央行公布的五年期利率（现为4.99%），或合同利率基础上再追加2%的较高者来审批首付超过20%的贷款。这意味着如果约定的合同利率是3.34％（您为抵押贷款支付的利息率），那么购房者将以5.34％的利率接受测试。

购买力将大大减少

购房者先要清楚银行的挂牌利率（posted rate）和折扣利率（discounted rates）之间的差异。当您看到的利率显示2.99％、3.14％等，这些是折扣利率。挂牌利率是加拿大银行在向公众提供利率折扣之前设定的利率，目前的挂牌利率是4.99％。

也就是说，明年开始，如果您打算买房首付超过20%，或者之前买过房但现在需要更新贷款，那么银行的评估标准就变了，购房者仍然可以根据合同规定的利率每月还款，但同样的收入条件下，能借到的钱就少了。

举例来说，假设一个家庭收入12万元，首付20％，五年固定利率3.34％，按25年平均摊销。根据目前的规定，这个家庭有资格获得68万元的抵押贷款，加上20％的首付款17万元，能买到价格为85万元的房子。

不过，在2018年1月新规生效后，根据5.34％的利率进行压力测试，同一家庭只能够买到价值为75万元的房屋。他们的购买力减少了10万元。他们能买到的房子类型和位置都将有很大不同。

加拿大央行此前表示，新房屋按揭贷款压力测试将会使10%准购房者失去购房资格，更会影响150亿美元的新贷款。根据道明债券评级公司（Dominion BondRating Service，DBRS）的数据，加拿大目前有46%的按揭贷款业主属于首付20%以上，不需要购买房贷保险。大温和大多地区的房屋均值高，100万以上的房子比比皆是，因此将受新规影响最大。

预先批准有用吗？

很多人会想，既然新规明年才实行，那么可否申请预先批准贷款，锁定90天-120天的利率？

需要注意的一点是，“预先批准”的利率或锁定的利率与购房者拿到的“最终批准”利率是不同的，银行一般都还要再核证申请人信贷、收入及债务状况没有变坏，才会同意最后的放款。如果最终批准要到明年元旦以后才能完成，那么还是会受限于新的规定。

而且，监管部门鼓励贷款商收到指引之后尽快实施新例，所以不排除贷款机构有提早执行的可能性。新压力测试最后指引是于10月17日发出，此日期之前已经签署的贷款申请不会受影响。但10月17日之后至1月1日前才办理的申请或预审，则可能需要符合新测试的要求，实际情况视乎有关贷款公司而定。

也就是说，目前房贷商在处理房贷申请或预审方面，已可能采用新的标准来计算还款能力，导致批出的贷款额明显减少。

如果购房者不得不将接受新的压力测试，那么最好重新做购房规划，或是增加首付，或是在预算内重现选择房子，或降低房屋大小，或改变选房位置等，必要的话可以向专业的贷款经纪咨询，确保在新规下做出最适合自己的变化。

lcsxwtian : 2018-01-02#74

老方，不妨说说近几个月房屋销售情况？

方志勇 : 2018-01-02#75

2017年卡尔加里房地产市场概览

2017年12月，卡尔加里房地产市场各个类型的房产销售都比去年同期略高：12月份卡尔加里共售出各类住房1006套（去年同期930套），全年销售量基本和2016年持平，12月份新挂牌量为1222套，比去年同期明显增多。随着供应相对销售的增加，基准价格（Benchmark Price）已连续5月下滑， 2017年12月的基准价格为$433200, 全年平均则为$437808，低于16年全年基准价格（$438567）详见下表：

独立屋部分：
2017年上半年房屋供给和需求形成一定的平衡，价格略有上涨，但下半年库存量增加，抑制了价格的增加。12月份共售出616套，基准价格为$499600，全年共售出11831套，基准价格为$504867，比去年同期略高0.63%。

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双拼和联排部分：
上半年销售相对库存有所改善，使该类房产的价格在二、三季度有所增长。但下半年由于供给增加，价格又有所回落。全年基准价格为$332325，与去年同期基本持平。

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公寓部分：
随着供应的继续增加，该类房产持续面临挑战。新建公寓和租赁市场的低迷让公寓市场雪上加霜。过量的供应导致公寓价格仅今年就下滑4%，年均价格比此次经济萧条开始时的价格已经回落了接近12%。

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卡尔加里地产局主席总结道：“今年（2017），我们看到有更多的客户有意愿进入房地产市场，暨望经济已经有所好转。也有许多房主仍在等待价格表现更稳定些的时候再让他们的房屋上市。伴随着第四季度房屋销售量的增加我们送别了2017，但供应量的增加让价格踯躅不前。正如我们预期的一样，今年的房地产市场经历了从2016年的价格下滑到稳定（针对大部分房屋类型而言）的转变。

常用房地产统计术语：

销售与上市比率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。

Two sides of the story

Sales activity for all product types improved in December and pushed monthly sales to long-term averages for the second month in a row.

However, new listings also rose, keeping inventory elevated compared to typical levels for December. With more supply remaining compared to sales, benchmark prices edged down for the fifth consecutive month.

"Many of the economic indicators continue to post modest improvements, including improving sales. However, demand gains have not outpaced the additional supply coming into the housing market.

This is creating some of the bumpiness in terms of price recovery," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie, who added that prices have stayed comparable to last year.

The gap between detached supply and demand closed in the first half of 2017 and supported early price growth. As prices improved, this was perceived as a signal for many who delayed selling their home, and caused a late rise in inventory that limited price growth.

Overall, the detached benchmark price in 2017 averaged $504,867, 0.63 per cent above last year's levels.

Challenges continue to face the apartment sector, with elevated supply in the resale market. The new home and rental markets weighed on this sector. The excess supply caused average annual benchmark prices to decline by four per cent this year. This is a total annual adjustment of nearly 12 per cent since the start of the recession.

In the attached sector, the first half of the year saw an improvement in sales relative to inventory levels. This supported stronger price gains in the second and third quarter. However, a late rise in inventory levels took some of the momentum away from price growth. On an annual basis, attached prices totaled $332,325, comparable to last year's levels.

"This year, we saw a rise in the number of consumers willing to purchase in the market with the expectation that the economy had already shifted. There were also many who waited to list their property until prices showed more stability," said CREB® president David P. Brown.

"Those who acted were typically driven by long-term plans that best suit their current lifestyle. We are ending the year with stronger sales in the last quarter, but supply levels are holding back price gains. The year played out as expected with a transition from price declines to general price stability in most sectors of the market."

方志勇 : 2018-01-11#76

冬天你家门窗玻璃为什么会结霜、结露？怎么处理？

门窗结露就是在门窗的室内表面凝聚着露水或水雾。当固体（玻璃、窗扇、窗框）表面温度较周转临近潮湿空气的露点温度低时，空气当中的水蒸汽变化为液体的水凝结在冷的固体表面，就会产生结露现象，当结露比较严重或者不能很快蒸发时，水膜就会形成水滴沿着玻璃的边部流淌下来。

一般在生活中，最常见的是结露：

但遇到天气较为寒冷时，结出的露水就会在低温的作用下结冰：

一般来说，玻璃上有少量的结露可以看做是正常情况，但当结露比较严重或者不能很快蒸发时，水膜就会形成水滴沿着玻璃的边部流淌下来，甚至结冰，问题就比较大了。结露会阻挡视线减少自然光进入以及对室内物品产生影响如玷污、油漆爆皮甚至发霉等。

窗台也会因为潮湿而导致油漆剥落，木材腐烂、破损的胶合板，外墙潮湿、和真菌或霉菌的生长。到时候就只能请专业的窗户维修师傅来为您检修，否则会影响整个屋子的保温，严重的霉菌还会致癌！阳面的门窗会较少出现结露现象，阴面的厨房卫生间的会较多出现结露现象。

哪怕是具有最小的结露可能性的节能窗，他们的结露阻抗率也是取决于室内的相对湿度，如果相对湿度超过40%，在室外温度为-20℃或者更冷的场合，哪怕更好的高性能玻璃，也会结露。

对于门窗而言，结露的主要原因是室内湿度过大。调查显示，房屋在建造过程中每平米需40KG水，如此大量的水分挥发需要一个漫长的过程。如果入住前房屋没有得到充分的干燥，入住后盥洗淋浴、蒸煮食物、种植大量花草等活动，又加剧了室内的湿度；在一定温度下，室内湿度超出了空气中的饱和含湿量，空气中的水分就会在温度较低的物体上凝结析出，产生结露现象。因此，即使门窗足够保温，在室内湿度过大的情况下，同样会产生结露现象。

那窗玻璃冬天结露结霜要怎么处理呢？

一、在不增加额外开销的情况下，以下几种方法可以缓解玻璃结露的现象：

1、每天适当的开窗通风，可以降低空气湿度，排掉一天活动中产生的湿气，同样玻璃结的露珠也能正常风干。

2、装有排风扇的空间，可适当的开排风扇，可减少或者消除结中露的问题。

3、若觉得开窗通风冷，那就须经常用抹布擦试掉玻璃上的露珠，以防止结露多而形成水流，流到窗台、地面上，损坏室内装修。

二、效果更明显的办法可能就会增加开销了，比如在家中装置除湿器、通风机系统，或是特种性能玻璃，能自动加热防露玻璃、真空玻璃等。

1. 安装“中空玻璃”

很多时候，大家会将“中空玻璃”听成“真空玻璃”，或者干脆认为“中空玻璃”就是“真空玻璃”，其实是不对的。咱们平常家里面断桥铝窗户配用的中空玻璃，是指两层玻璃，通过中间的铝条、干燥剂和密封胶，合在一起，中间形成空气层的自然空间，两层玻璃中间是有空气的，是一个干燥、相对等压的空间，不是“真空”。

当然“真空玻璃”是绝对有的，它也属于特种玻璃一类，真空玻璃中间的隔层，确实是抽真空状态，这种工艺的玻璃成本肯定是更高的，而且只有特别要求的地方才使用，因为造价高，一般家庭不会使用，像飞机上、高铁上或是部队里、特殊实验室、训练室里，真空玻璃是使用的比较多的，因为真空玻璃确实非常节能保温、隔声降噪特别强，而且能远离结露的烦恼。

2. 安装窗膜Window Film
窗膜是一张防冷的大型胶纸，能把整个窗户紧密封闭起来，使窗户与室内形成一个空气夹层。有了这层保护，室内的热气无法与窗外的冷气直接接触，因此也就杜绝了窗户结露的烦恼。除此之外，这层空气夹层也可以让家里的暖空气流走到屋外，降低取暖消耗。唯一缺点是装上了窗膜后，就不能打开窗户，直至冬季过后才可拆除胶纸。安装这些窗膜绝不困难，在Home Depot这样的超市里就可以购买window insulator kit全套设备，内附双面胶纸和刀片，一般每盒窗膜可以封闭5个窗，售价约$15左右。

3. 贴窗边软条Weatherstripping
加拿大不少房屋的门窗边都加装了这些门边软条，用来隔声和防止门与门槛之间的缝隙。但因为长年累月，软条可能变硬、磨损和损毁，导致窗缝出现透风情况。如果你在检查窗户后后发现问题，最好更换全条软条，避免户外冷空气渗入。软条有宽有窄，可以用cutter自行切割安装贴上，每条只要约$8左右。

4. 门窗海绵带Closed celltape
这是另一种用来贴在门或窗之间的封闭海绵带，因为绵带拥有不同的宽度和厚度，也按大小贴在门或窗的缝隙之间，封住可能漏风的虚位，同样防止室外冷空渗入。海绵带分不同厚度、宽度和长度，平均每卷$8至$15。

5. 缝隙填塞剂Big Gap Filler
除了门窗专用的软条、海绵带用作封密门窗之间的缝隙之外，市面上也有多种缝隙填塞剂，功能和原理都是把缝隙填塞封闭。这些填塞剂很方便，只要在缝隙之间喷射，形成一条长长膏状软膏，自动膨胀，经过15分钟之后，就会硬化，完全封闭缝隙，简单好用。

方志勇 : 2018-01-16#77

冬天你家门窗玻璃为什么会结霜、结露？续篇：如何调节中央加湿器
2018-01-12 关注☞ 卡城老方房地产

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昨天我发了《冬天你家门窗玻璃为什么会结霜、结露？怎么处理？》这篇文章，里边列举了一些如何处理窗户结霜、结露的方法，不过今天有个朋友专门发来微信提醒，说我忘了很重要的一项：调节中央加湿器，

今天就把这部分补上，请大家广而告之。

一、中央加湿器的种类

在干燥的冬季，多数人感觉嗓子干燥，鼻塞，小孩流鼻血，嘴唇、肌肤干；
房子内的墙皮脱落，墙纸裂，家具干裂，木地板吱吱响，有静电产生；
最好的办法是安装中央加湿器,安装在暖炉的送回风系统上，随暖炉Heater 工作，自动加湿；

中央加湿器随暖炉自动控制工作，由湿度控制器控制，自动加水，不需客户做任何事情；是新屋居家之必备设施。
有了中央加湿器：

1，可以保持整个House 各个地方一定的相对湿度，使人体感觉舒适，地板，家具不会裂；
2，可以节省能源消耗，同样室温下，湿润的环境较干燥的环境，人体感觉更暖和，所以，有了中央加湿器，可以将室内温度设定的低一点；
3，干燥的环境下，容易有各种细菌的滋生，有了中央加湿器，可以减少细菌的滋生。

使用中央加湿器，需要每年入冬前更换Water pad (homedepot)有卖，通常湿度设定在35-45%之间，注意要调节风门(Damper),夏季调在summer或low,冬季调在winter或high;同时，要确保加湿器进水管阀门是开的状态；
不同房子的大小，需要安装不同型号的中央加湿器，通常有耗水量12，17,18加仑/每天等不同型号的加湿器；

通常有三种类型：By-pass ,Fan power ,Steam
By- pass 型式：价格经济，通常在$280-350，安装普遍，适合1000-3500尺之间的房子，主要有12加仑，17加仑／每天。用水量；靠暖气的热风吹进水雾来加湿。

Fan-power:价格适中，通常在$450-500，适用较大的房子，比如3000_4000尺，加湿嚣本身带有风扇，加湿效果较好；

Steam:顾名思义，用蒸气加湿，价格偏高，通常在$1300-1500之间，适用不同尺寸房子，1000-5000尺，加湿嚣工作不浪费水，效果最好。

以下是加湿器图示：

二、中央加湿器的调节

加湿器设定的湿度与室外的温度有关，室外环境温度诋，干燥，室内相对也干燥些，认为设定一个值，应该在任何时候都可以达到是错误的。

1、首先，加湿器旁边的湿度调节器，您不能理解为和温度调节器一样的意义，否则我们把温度放在20-25度，湿度放在40-45%，您就可以万事大吉了，事实上温度调节您可以这样，湿度调节请往下看。。。
2、冬天气温低，空气会湿度低于10%(温度<-25度时)，furnace 也会损失一部分空气中水分，这就需要加湿器来帮忙，但这不意味您要把湿度设在40%，湿度调节器不是湿度表，您会把房子over humidify，看看冬天您的窗户，如果不是因为年久漏热，厨房炖汤的原因，就是您把HUMIDIFY LEVEL 调太高了；气温在0度时，空气湿度大概在30%，您可以把调节器放在35-40%的level，这样会保持在一个舒适的水平。。。
3、您可以上网找一个和您加湿器匹配的humidifier and temperature setting chart,但最可靠的是鼻子，如果您把室内调节放在23度，第二天起床感觉鼻子干燥，孩子流鼻血，就把level向上调5%，如果窗户有大量水汽，就把LEVEL下调5%，甚至关闭加湿器；我家加湿器快没用了，所以夜里我把温度设在18度，没敢跟老婆明说，怕她逼我换，虽然换个加湿器对俺也是小case，但浪费时间和金钱不是？'
4、事实上20摄氏度空气40%level 的含水量和零下20度空气40%的含水量也是不同的，但这些理论对生活没实际意义。。。

以上是一个验房师总结的，不知大伙看没看懂，反正我是没太看懂。

就这个问题我又问了一个老外验房师，据他说，如果家里经常开伙做饭煮东西和有人洗澡，比如像爱做饭的中国人这样的，基本不用开加湿器，开了浪费水电不说，还破坏装修，他自己家因为老婆爱做饭，就直接把中央加湿器关了。

据我自己的经验，我刚住进房子时，根本不知道还有个中央加湿器，所以第一年的冬天窗户的结霜和结露就很多，第二年我知道了就去学着调，但卡尔加里温度变化比较剧烈，不稳定，经常是今天零下20、30度，第二天就零上了，所以有时就没来及调，还是有结露流水的情况，后来我烦了，直接把加湿器关了，就再也没有发现结露的现象，也没觉得屋里干得难受，也许这也是我家里做饭煮东西比较多（老婆爱美容，经常煮些银耳粥啊、猪蹄猪耳朵汤啥的）的缘故。以上是个人经验，请参考使用。

方志勇 : 2018-01-19#78

央行新年加息第一炮！已至10年高点可能还要涨

卡城老方房地产

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　　温哥华港湾（BCbay.com）Lynn综合报道：今天，加拿大央行众望所归得打响了新年加息第一枪！

加拿大央行宣布上调基准利率25个基点至1.25%，成为2018年以来首个加息的全球主要经济体。

2017年7月和9月，加拿大央行分别加息两次，将基准利率从0.5%提升至1%。而央行去年接连两次的加息行动是7年来的头一次。

　　今天是加拿大央行的例行议息日，经济学家广泛预期，央行会在议息会议之后宣布再加息，将基准利率从1%调高至1.25%。

　　并且在央行今天宣布加息之前，加拿大商业银行已经纷纷调高按揭利率：

　　RBC和TD于上周四率先提高按揭利率，将5年期固定利率升至5.14%；

　　CIBC也在上周跟进，将5年期固定利率提高至4.99%；

　　丰业银行(Bank of Nova Scotia)，满银(Bank of Montreal)以及加拿大国家银行(National Bank of Canada)也在本周提高按揭利率，均将5年期固定利率提高至5.14%。

　　房产市场

　　受加息影响最大的，无疑是房地产市场。

　　经济学家表示，随着抵押贷款压力测试的压力加大，加拿大房地产市场将在2018年放缓。

　　利率上调会促使购房者推迟购房，可能会加剧这种影响。

　　CIBC经济学家Benjamin Tal表示“这是近几年来房地产市场所发生的最重要的一次测试”。

　　他预估，随着那些希望能买到房子的人会权衡是否要租房子或者是否需要和家人住一段时间，今年第一季度就可能会出现房市放缓的现象。

　　但是，在下半年人们适应了这个新的国内环境时，房市可能会回升。

　　同时，他还指出“最大的问题是投资者停止购买会达到哪个程度，这将带来很大的影响，但这仍然是最大的未知数”。

　　加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)也大幅调低了对2018年的销售预测，预计今年全国销售将下降5.3%，至486,600个单位。

　　从2018年1月1日开始，加拿大金融机构监管办公室(OSFI)已经开始施行按揭压力测试(stress test)，就是银行或贷款机构按照央行的5年期基准利率(现为4.89%)，或在银行优惠利率的基础上增加2%，对没有保险的借款人进行测试，确保他们有能力还款。

　　目前加拿大平均按揭利率为2.96%，这意味着借款人要能够证明，他们负担得起4.96%的利率，才能拿到贷款。

　　加息加上新的压力测试，专家预计全国至少100,000房屋买家，并可能将其中的一半也即50,000人因无法从银行贷款买房而被赶出房市，因为他们无法从银行贷到款买房。

　　按此态势预测，联邦新规会压减5-10%的房屋需求，或将房价下压2-4%。

　　房奴哀嚎

　　对于负债累累的加拿大人来说，利率即便有最微小的提高，也会导致债务增加。

　　North Cove Advisors的Ben Rabidoux说，从1990年代开始，每10万元按揭贷款，按五年期固定利率计算，到第一个还款期（first term）结束时，月还款额平均减少$91元。

　　而随着利率上升，现在房主在首次renewal时，就会看到平均月还款额是增加了。

　　现在，如果某房主向银行借了30万加元25年期的抵押贷款，如果按照起始自3%的浮动利率计算，他每个月的按揭大约为1419.74加元。

　　但是如果银行跟着央行走，不到一年的时间里连续三次调高利率，这个房主每个月就要负担1537.76加元的还款，增加了100加元。

　　如果房贷是$36万，每月还款额会增加$180元。

　　贷款额越高，加息的冲击就越大。

　　去年7月央行已经估算，有47%的房屋按揭业主要在一年之内更新按揭，另有31%的业主要在1至3年内更新按揭。

　　目前加拿大有70%的按揭是固定利率，多数为五年期。2013年的平均利率是3.23%，目前的优惠利率介于3.4%到3.6%，差别还不是很大。

　　但是，TD首席经济师Beata Caranci指出，明年的影响会更大，而不是今年。

　　如果是更新五年期按揭，2014年与2019年的利率差，会大过2013年与2018年间的，尤其是如果央行继续加息的话。

　　除了房贷，信用卡、汽车贷款和房屋净值信用贷款等，这些贷款的利率也在上涨。

　　为何加息？

　　鉴于加拿大近几个月强劲的就业增长及亮丽的数据，多数经济学家并不看好12月份的职场。

　　彭博社（Bloomberg）对经济学家所做的调查就显示，多数专家预期加拿大12月份的就业平平，最多新增2,000份工作职位。

　　然而，在1月初所发布的数字令经济学家们大跌眼镜：去年12月再增近8万份工作，准确讲是79,000份职位。

　　而11月份净增79,500份工作，10月份则净增职位数35,300，去年最后三个月加拿大职场确实表现优异。

　　去年最后三个月加拿大失业率一降再降：其中10月份的失业率为6.3%，11月份降至5.9%，12月则再降至5.7%。

　　上一次加拿大失业率低于6%还在2008年2月，也就是全球金融危机之前，当时的失业率曾经低至5.9%。

　　2017年12月份的5.7%则是统计局有可比资料以来的历史最低记录，换言之，实际上是42年以来或1976以来的最低记录。

　　加拿大在2017全年增加423,000份工作，比2016年增2.3%，为2002年以来最高的年度增幅。去年一年所增加的工作中包含质量更高的394,200份全职工作，所占比例高达93%。

　　在公布就业数据之后，加元应声上涨，一度涨至一加元兑80.74美分。

　　除就业率外，有大量数据显示，加拿大经济正在稳步增长中。当时经济学家就预测，加拿大央行或在1月晚些时候加息。

　　还要继续加吗？

　　目前加拿大经济面临的最不确定因素就是北美自由贸易协定的重要谈判，此前美国总统川普曾多次威胁要撕毁自贸协定，这可能会对加拿大的出口贸易造成潜在打击。

　　BMO银行经济学家Robert Kavicic说，北美自贸协定也许会令央行的调息动作稍有暂停。

　　虽然加拿大央行此前表示，不会因不确定因素影响到政策的制定，但是，“还是让我们拭目以待吧，”他说。

　　多伦多某外汇公司的市场策略师Karl Schamotta称：“央行目前面临很棘手的问题，他们一方面需要提高利率，应对潜在的通货膨胀问题和减慢家庭债务的增长;另一方面，他们又需要维持现有的资产转换为货币的比例，避免消费紧缩，这样十分不利于经济发展。”

　　经济学家们普遍预期，央行加息应该是渐进式的，幅度不会太大。

　　实际上近年来加拿大人一直享受着史上超低利率，也许不少人忘记了或是根本不知道，就在30多年前，加拿大的按揭利率曾经一冲上天，到过18%的水平!

方志勇 : 2018-01-24#79

CIBC海外买家贷款政策变更，1月31日截止申请，倒数7天，抓紧递交申请！
2018-01-25 温房网卡城老方房地产
据可靠消息，从2月1日起，CICB银行原来的“海外收入”贷款计划（Foreign Income Program）将有重大变动！BMO、RBC等银行将随后跟进。

根据加拿大联邦金融机构监督办公室（OSFI）收紧贷款政策的指引要求，加拿大各大商业银行（CIBC、RBC、BMO等）需要收紧针对以“海外收入”来获取贷款人士的贷款资格。

什么算“海外收入”贷款？

也就是新移民，或者海外买家(居住地在加拿大以外)，在加拿大本地没有足够的收入能获取银行的贷款资格，需要使用海外的收入情况来获得加拿大银行的贷款资格。这一些通通都算是以海外收入来进行贷款的。

从2018年2月1日凌晨12点开始，以海外收入作为担保获取CIBC银行房贷的人士，主要包括新移民、非居民、留学生，需要向银行提交下述材料申请贷款：

1. 报税单T1 的复印件，T1上必须反映所有的海外收入（line 104）；

2. 能表明海外资产的海外资产申报表T1135（Foreign Income Verification Statement）的复印件；

3. 用来申请贷款的公司收入的公司所在地证明，即税务局T1134表（Information Return Relating to Controlled and Non-Controlled Foreign Affiliates）的复印件；

4. 除了加拿大的信用机构出具的报告之外，还需出具能够确认海外信用责任的信用报告。为获得海外信用报告，可能需要更多的个人信息。

银行相关人士透露，在这些新政策生效之前，也就是在1月31日之前，对新移民、非居民以及留学生的贷款审批还按现行政策执行。现阶段海外收入人士申请贷款需要提交的证明材料主要有：

1．身份证或护照、签证；

2．工作证明；

3．国内存款证明；

4．购房合同。

【重要提醒】目前正处于买房阶段的新移民或海外买家，以及买了今年要交房的楼花的客户们，务必要在2月1日新政策实施前，将贷款申请在1月31日23点59分之前递交！

方志勇 : 2018-01-31#80

央行加息，房贷是选浮动利率还是固定利率？
2018-01-31 关注☞ 卡城老方房地产

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不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息

2018年1月，加拿大央行再次宣布加息，基准利率涨至1.25%。而加息往往伴随着贷款利率的走高。这个消息对于有着浮动利率房贷的业主来说，无异于提前通知每月的房贷又要多付了。

而有固定利率房贷的业主，在本期贷款到期续贷时，也面临着贷款利率升高、每月还款增加的局面。

中加两国房贷对比

在中国国内，房贷只有固定利率一种方式。如果中国央行的基准利率调整，商业银行会在下一年度调整房贷利率。房贷在全部偿还之前，也没有要续贷一说。如果提前还贷，借贷人可能需要也可能不需要支付违约金。

但在加拿大，房贷的形式比较多样。房贷虽然一样是由本金和利息两部分组成，但决定利息多少以及其他贷款相关支出的几个关键因素除大家熟知的利率（interest）之外，还有还款期限（amortization period）、贷款期限（term）、开放式房贷（open mortgage）、封闭式房贷（closed mortgage）、固定利率贷款（fixed mortgage）、浮动利率贷款（variable mortgage）。

将开放式房贷、封闭式房贷、固定利率贷款、浮动利率贷款四个名词两两组合，就可出现四种贷款类型，即固定利率封闭式贷款、浮动利率封闭式贷款、固定利率开放式贷款、浮动利率开放式贷款。

房屋贷款的还款期限是指还清所有借款的最长年限。如果购房的首付低于20%，那么所允许的最长还款期限是25年。相比之下，房贷的贷款期限，通常为6个月至10年，是指借款人与借款银行之间房屋抵押贷款协议有效的时间长度。

开放式贷款是指借款人可以随时提前还清部分或全额贷款而不必支付罚款；反之，封闭式贷款的借款人就不能随意提前还清贷款，否则会有罚款。但开放式贷款的利率相当高，通常为封闭式贷款的2倍以上。

比如说，假设最近一年期封闭式贷款的利率为1.99%，那么一年期开放式贷款的利率会到达4.99%。而且，最近十年来，许多贷款机构也允许封闭式贷款的借款人每年能提前还清部分本金，灵活性已经提高不少。

固定利率房贷的利率是依据加拿大的债券市场的利率水平而定的，通常是5年期债券的收益率。如果选者固定利率房贷，那么在贷款期限内，贷款利息保持不动。比如，今日与贷款机构签订合约的时候，利率是2.5%，选择了2年。那么在2年以内，购买者的还贷利率都是2.5%；如果2年以后再续约，合约将根据当时的利率水平决定。

浮动利率房贷的利率是根据货币市场的状况而定，即会随加拿大央行所制定的基准利率而变。各商业银行会在央行的基准利率基础上设定各自的最优贷款利率（Prime rate）。有些银行还会在最优贷款利率上再给一些优惠。

比如，本月最优利率是3.75%，可能银行会给3.25%。而下个月最优贷款利率变成了4%，银行可能就会要求3.6%。这意味着房贷的利率有可能每月都发生变化，当然月供仍维持恒定，但本金和利息数额会调整。

选择固定利率还是浮动利率

固定利率房贷和浮动利率房贷各有优缺点。

当通货紧缩，经济呈低迷走势，国家往往为了鼓励消费投资，会使用低息策略，这个时候选择浮动利率会更加划算，因为浮动利率房贷所参考的央行基准利率一直在降低。等到利息非常低的时候，就可果断地更改合约变为固定利率，并根据还款能力和打算拥有房屋的年限来选择期限。

当通货膨胀，经济呈上升走势，国家就会开始控制不良投机和热钱的涌入，开始提高基准利率（俗称加息）。这个时候就需要购买者和房贷专家做更多的咨询，预判接下来的走势，选择固定利息较低的时候锁定利息。

上图为2008-2016年固定利率和浮动利率的变化，蓝线为固定利率，绿线为浮动利率。可见受经济危机影响从2009年开始到2016年，加拿大一直是低息时代，而现在开始出现了上升。

选择固定利率或浮动利率房贷还有一个要考虑的因素是提前还贷。通常来说，对于选择浮动利率的客户，银行每年允许的多充还本金额度要大于固定利率的客户。而且，如果因为卖房而需要提前还贷的话，固定利率房贷的违约金会比浮动利率房贷高很多。

本次加息对选择的影响

加息对有浮动利率房贷的业主影响比较直接。每次加息，选择浮动利率的购买者必然将会担心下一步会不会继续加息，自己将要支付多少，会不会比固定利率还要支付更多？而是否要更换成固定利率也成了一个必备的考量。

受经济危机波及，之前加拿大为了刺激消费，一直是低息时代，那么浮动利率当然比固定利率要划算很多。但因为房价的攀升和热钱的涌入，加拿大政府从17年中就一直有加息趋势，转换成固定利率被很多业主提上日程。

对于现阶段为浮动利率房贷的业主，大温某CIBC分行的贷款经理牛先生介绍说，可以在贷款没到期之前提前转为固定利率房贷。一般银行给予的浮动利率贷款期限为3年或5年，如果客户想提前从浮动利率转为固定利率，转固定利率房贷的期限（term）必须大于或等于前面浮动利率房贷剩余的期限。假设说你目前是3年的浮动利率房贷，已过了一年，还有两年才到期，如果现在想从浮动利率转为固定利率的话，新转的固定利率房贷期限必须大于等于2年。

但转换为固定利率也有一些弊端，如果不考虑换银行的话，那么转换时能供选择的选项就不多，且也享受不了银行为了吸引新客户给的优惠利率；如果更换银行，交付违约金是一笔，找经纪和律师的法律费用是一笔，而且一旦转成了固定利率，如果想在固定利率贷款期限内转换成浮动的就更困难了，固定利率的违约金可比浮动利率高很多。对于以买房投资为主的客户，不想长期持有某物业，牛经理还是建议客户维持浮动利率房贷。

而选择固定利率的购买者也并不是说就可以高枕无忧了，可能在现在期限内你的利率还是一样的，可续约的时候，固定利率还是增加。所以，如果担心基准利率还会进一步增加，建议尽早续约。

实际上不管怎样，加息并不会一直持续进行，购买者最好不要焦虑冲动，多计算得失再决定是否更换。

“本文转载自温房网，搜索微信号wenfangwang 即可关注。

附：加拿大央行加息跟我们有关系吗？当然了！

对于有房屋贷款或可能会有房屋贷款的加拿大人来说，这意味着什么呢?

　　以下是几种不同的情况：

　　如果你有一个浮动利率房贷

　　约30%的加拿大人拥有所谓的浮动利率的抵押贷款，随着央行基准利率的水平上升或下降。如果央行提高利率，浮动利率贷款的房主将看到他们的每月按揭贷款上涨。

　　要不要锁定一个固定利率贷款?浮动利率房贷可以在贷款期间转为固定利率。如果加息让你感觉不安的话，那这可能是个不错的选择。但锁定一个固定利率也是有代价的。多伦多独立抵押贷款经纪人David Larock最近在一篇文章中写道：“转换利率一般都拿不到银行为吸引新客户的低利率。无论目前的贷款还有多久到期，一些贷款机构也要求借款人锁定五年。如果你算一算，会发现你最好坚持你的浮动利率。Larock说：”当加息快要到来是时，人们都很恐慌并且急于锁定一个固定利率，但这些应激反应一般不会在长时间内起到作用。”虽然目前不知道基准利率如何变化，但Larock相信在短期内不会升高太多。多伦多经纪公司Realosophy总裁John Pasalis也同意：“没有人认为利率会飞涨。”

　　那要不要打破浮动利率贷款然后与另一家贷款机构签订更好的固定利率贷款呢?与固定利率抵押贷款不同的是，可变利率抵押贷款通常对打破贷款的惩罚相对较低：只有三个月的利益。担心浮动利率太高的人可以转到其他机构寻求固定利率贷款。但是Larock指出，重新贷款涉及到很多文书和法律费用，而且得到的利率大多数情况下跟二次抵押贷款的利率差不多，不一定很低。综合起来也未必理想。

　　如果你有固定利率房贷

　　超过65%的加拿大人拥有固定利率的抵押贷款，顾名思义，贷款利率是固定的。以下是这些房主需要了解的内容：

　　央行基准利率上调也会影响固定利率房贷。固定利率房贷的利率会跟随债券收益率而变化。投资人对央行的利率的关注会影响到债券的收益，而债券影响房贷固定利率。因此，加息也间接地对固定利率房贷产生了影响。 “仅仅是提及加息的可能，债券收益率已经有了变化，导致上个月受欢迎的5年固定利率房贷利率增加。”RateHub.ca合伙人和CanWise Financial总裁James Laird在一份声明中说：“这意味着虽然目前不会有变化，但大多数具有固定利率房贷的加拿大人在续合同的时候可能需要支付更高的利率。

　　如果你打算续约一个新的五年固定利率抵押贷款，现在时机非常好。因为尽管利率在缓缓上升，但目前还处于很低的地位。

　　如果你现在正在申请新贷款，请记住以下几点：

　　首先看能不能获得预先批准的五年抵押贷款。Laird说：“目前正打算贷款的人如果获得预先批准，将保证在未来120天内都可以锁定这个利率。

方志勇 : 2018-02-02#81

卡城2018年一月房产快讯
2018-02-02 Creb 卡城老方房地产

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市场情况总结:
卡尔加里一月整体销售数量与去年基本持平，库存继续增加，公寓和联排仍有下行压力，独立屋价格总体平稳，50万以上独立屋库存增加，销售下降，30-40万之间的房产销量上升。

正如预期的一样，卡城2018年一月的销售数据与前三年的数据非常接近。

随着贷款新政和利率的提高，尽管双拼和联排的销售有所上升，但不足以抵消公寓和独立屋部分的下滑，所以一月的销售整体上和去年基本持平。

一月共售出房屋958套，比去年同期高出两个百分点，但比长期平均值低11个百分点。

”2018年的房地产市场以利率上升和贷款新政开年，但判断其影响还为时尚早。至少到目前为止，一月的销售与去年相差无几。“卡尔加里地产局首席经济师Ann-Marie Lurie如此说到。

"房地产市场的复苏之路将会崎岖不平，我们会继续监测贷款变化以及整体经济环境对房地产市场的影响。“

尽管销售还算稳定，但新挂牌量的增加使库存进一步增加并一定程度上影响了价格。卡尔加里一月的整体基准价格是$432300，比去年12月低了0.21%，比去年同期低了0.25%。与上月相比几乎所有类型的房产价格都有所松动，但主要还是集中在公寓和联排这类房产上。

独立屋部分，50万以上的房产挂牌量有所增加，同时销售量有所下滑，但30万到40万之间的独立屋销售量增加比较明显，这也许是贷款新政带来的影响。

”卖家需要知道现在市场上同类房产的库存情况，对待售时间和销售价格设立一个合理的预期；而对买家而言，在买房之前获得贷款预批很关键。“卡尔加里2018年地产局主席Tom Westcott如此总结道。

As expected, Calgary sales activity similar to last year

Calgary, Feb. 1, 2018 – The new year opened predictably, with monthly figures close to the Januarys of the past three years.

With new mortgage rules and rates officially in effect, sales activity in January remained comparable to last year, as rising sales for attached properties were not enough to offset declines in both the apartment and detached sector.

Overall January sales totaled 958 units, nearly two per cent above last year and 11 per cent below long-term averages.

"2018 was kicked off with higher rates and the official implementation of the new mortgage requirements. While it is too early to see the impact of these changes, so far, January levels are consistent with what we saw last year," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.

"The recovery will be bumpy, and we will continue to monitor the impact of the lending changes relative to the overall economic climate."

Stable sales were met with rising new listings, causing further gains in inventory levels and impacting prices. Citywide, unadjusted prices totaled $432,300, 0.21 per cent below last month and 0.25 per cent below last year's figures. Prices eased across all product types compared to last month, but price declines were more pronounced in the apartment and attached sectors.

In the detached sector, new listings rose with declining sales activity for product priced over $500,000. However, product priced between $300,000 and $399,999 saw an increase in activity. This will be an adjustment to the new reality buyers and sellers face, as pockets of the market will experience a mismatch between supply and demand.

"Sellers needs to be aware of the competing supply in the market. This can influence the timing of their decision, along with setting realistic expectations regarding time on the market and selling price," said 2018 CREB® president Tom Westcott. "For buyers, getting pre-approved for a mortgage is essential, along with getting advice from a REALTOR® to get into a home they will be happy with.

方志勇 : 2018-02-21#82

加拿大冬季，房屋保养手册，您值得拥有！
2018-02-21 关注☞ 卡城老方房地产

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加拿大进入漫长的冬季了。作为一个HOUSE的房主，在冬天，可有不少工作是不可或缺的，需要在过冬以前或冬天买房，交房后逐一检查和完成，让我们看看有哪些：

室外

一、屋顶(Roof)

加拿大的冬天漫长，屋顶需要一定修理妥当来迎接冬季的积雪，为防出现融雪时漏水渗入屋的情形，仔细检查屋顶的沥青片/瓦片有否破损或松脱需要修补。如果打算换屋顶或换瓦片，应尽快行动请合资格的人士维修，因为，加国屋顶装修工人有冬休的习惯，不要等到冬天下大雪时，才发现屋顶渗水，那时候要修补，价钱不单非常的昂贵，「屋漏兼逢连夜雨」也非上策。

二、排水槽（Gutter）

排水槽，顾名思义，就是收集屋顶的雨水雪水，顺着水管，排到地面上。要好好检查排水系统没有任何淤塞，雨水雪水可以顺畅的流往地下，否则，当融雪时，即使屋顶不漏水，积水也会四处溅落，可能直接排到房屋的基础墙基上或倒流入屋，造成漏水现象。更严重的，当雪暴时，屋顶冰雪的重压和反覆凝结…融化﹐会把屋顶弄垮。

如果水管外层有脱落的情况，即表示需要修补，要立即更换。清理排水管的垃圾及树叶并不困难，戴上手套，系上安全绳索，架梯上屋顶，使用工具把排水槽的淤泥腐物清除出来就行了。当然，最好的方法就是请合资格的专业人员来动手为你清理四周的排水管。

三、户外的水龙头（HOSE)*

户外水龙头要排空，以免温度下降到零度以下后，水管爆裂。特别是，夏季浇花打理庭院的室外用水管，冬季来临前要将水阀放水关紧，以免管道内的存水结冰胀裂水管，倒灌进地下室。这样的水阀通常有两个开关，分别在外墙和车库内。关正确做法是先将室内水龙头关紧，打开室外开关排出水管内的积存水分，或者干脆一直开着外面一侧的开。

室内水阀的大体位置：在地下室的炉子上空附近

浇水用的管子在冬季来临之后最好放到地下室里面，以免冻坏失去弹性。还需要检查一下水管是否通过砖墙上的开口通到户外，有时候水管和墙壁之间会留有空隙，严冬季节，有可能流失室内热量，甚至引起周围的木头霉变。所以我们建议您一定要用绝缘棉将管道和墙壁之间的缝隙堵死。

四．外墙

各种外墙都需要保养，尤其是木板和stucco的外墙特别需要维修。木板的外墙因为经历冬天的风雪和夏天阳光暴晒，木板就会出现大大小小的裂缝和木节的脱落，以及木板的变形。而stucco的外墙也会出现大大小小的裂缝，尤其在窗和门与外墙相接的地方最需要加上黏合剂(Caulking)。这些维修的工作或重新油漆都适宜在夏季天气良好的日子进行。因为不单止工作的环境良好，而且修补的后果也是较为满意。

五．门窗（WINDOWS)

仔细检查门窗上的积冰或者冷气渗透，如有漏气，可晢时用密封条或者去除性的嵌封剂封好，到春天再修理更换。经过一个夏天的风吹雨淋和阳光暴晒，窗户上的封条有些开始松动，甚至开始脱落，窗框间的缝隙也愈加明显。如果不想要更换整套窗户，可以购买一个叫做Window Insulator Kit的透明防风隔离层。相较于动辄几千元的全套更换费，这个维修包只需二三十元，处理窗户缝隙漏风不成问题。

另外，如果玻璃窗的密封条脱落，可在Home Depot单独购买到像是牙膏一样挤压用的密封胶来重新密封，这样就不怕会白白浪费暖气。另外为增加窗户的保温效果，不妨考虑在窗框上面再贴一层保温效果的clear film。

六 . 人行道/车道(DRIVE WAY)

大部分加国的屋主都习惯在冬天往车路和上行人道撒盐，如果车道和行人道上有裂缝，盐粒只会令缝隙增大，形成坑洞，凹凸不。可以试试在路面扫些防水层修补裂缝和洞隙，这样可以延长道路的寿命。

七．后院的保养

在冬天的第一场雪来临之前，可以再最后剪草一次，剪草的时候把剪草机的刀片位置放低一些，明年开春前，草就不会长的太高。另外也可以再上一遍过冬的肥料（Winter Fertilizer），后院草坪上的室外家具也建议您收起来。有些房主喜欢在后院堆放一些乱七八糟的杂物，比如砖头，木料，花肥之类的东西，不但看着让人不舒服，而且不经意间给那些无处过冬的小动物创造了一个临时的家。所以，建议您最好清理一下，有用的放到后院工具棚里面，没用的扔掉或者送人。试想一下，冬天的早晨当您在餐厅喝茶的时候，看着整洁的后院，不也是一种享受吗？

BBQ Grill的冬季养护，入冬之前，最好也清理一下后院的BBQ Grill。您可以使用硬刷子将炉篦子（Gill Grates）上和炉体内部的脏兮兮的油脂以及残留物清除掉，接下来购买一个尺寸合适的外罩将BBQ炉子包起来，放进工具房或者推到墙边。

室内

一．暖风系统（Furnace)

房子除了怕漏水﹐能源开支能省多少便多少﹐除了有利荷包﹐减少耗用能源也有助保护大自然。如果暖气系统有足够的保养，会为你节省很多金钱。如何保养你的暖气系统? 定期检查暖气系统的过滤网、加湿器和空气清洁系统。最佳的方法莫过于聘请合资格的专业人士为你的暖气系统做定期的保养和检查。

暖气系统一般都可以分区调节温度，一些不常用到的地方可以调低温度，这样可以节省约15%以上的暖气。此外，为减少暖气的流失，换掉单层玻璃窗﹐改用双层玻璃窗、加厚墙身的保暖物料、窗门用适当的胶条密封填好等等。

值得一提的是，就算你把房屋空置，你也不能把暖气系统关闭。如果室内低于摄氏零度，家中的水喉、暖气系统、自动洒水系统都很有可能结冰，从而爆破，使整个房屋淹水。为节省电费而蒙上不必要的损失，那就因小失大，甚不值得。最低温度不宜低于16-18 摄氏度。

更换空气过滤网:

天气转凉时,暖风供暖系统(Forced air furnace)开始给房屋供暖。在此之前,很多人都会漏掉一件很重要的事情,就是检查一下供暖系统的空气过滤网(air filter)。空气过滤网的作用是将从室外进来的空气中的灰尘等杂质过滤掉,以保持室内空气的清洁。

空气过滤网一般安装在热风炉的进气管道靠近炉身的位置,可以很容易地用手将其取出。

二．地漏加水

很多人可能从来也没有留意过家里的地下室(Basement)有个地漏。在装修好的(finished)地下室里,地漏通常都会在洗手间的地上,而在未装修过的(unfinished)地下室里,地漏可以直接在地上找到。

地漏除了排水,还有一个很重要的作用,就是在地下部分有个P形的弯管可以保存一些水,用以阻止地下污水管的异味进入房屋。秋冬季节由于房屋里开暖气的关系,空气会比较干燥,地漏如果数天没有排过水的话,本来存在里面的少量水很容易蒸发掉,造成地下废水管的异味进入房屋。

解决的方法很简单,只要每隔几天往地漏里倒入一小杯水,让弯管里面有水能阻隔地下的异味即可。

三．室内通风系统

冬季由于气温低,很多人家都把门窗紧闭,有的甚至整个冬天都不开窗。封闭的室内空气流通会变差,由于家居生活(occupancy activities)会产生很多水汽,比如煮食,洗澡,甚至人体的呼吸等,水汽在碰到较冷的物体(通常是窗玻璃)会凝结,于是玻璃窗上就会出现大量的冷凝水。顺着玻璃往下流的冷凝水积聚在窗槽里,会对窗框结构造成损坏。

趁着好天气时开一下窗,让屋子里换一下新鲜空气,对房屋来说非常重要。

另外一个解决办法是调低室内的湿度。每幢房屋里通常会有一个湿度控制器,一般装在走廊的墙上。当湿度控制器测到室内的湿度大于其预设的湿度时,就会自己启动排气扇(一般是洗手间里的),由排气扇将潮湿的空气排出室外,直到室内的湿度达到或低于预设值。有人因为嫌排气扇的声音太烦而把湿度控制器上的预设值调整到很高,甚至直接调到OFF的位置。这样一来尽管室内湿度很高,排气扇却不会启动工作,时间一长,室内的空气湿度会越来越高,潮湿的空气对家居环境和人体健康都会造成不好的影响。

湿度控制器上一般都有一个湿度控制参考值的表,使用者可以根据室外的温度来设定室内的湿度。合适的湿度对房屋的保养和人体的健康都有极大的好处。

温馨小帖士，你需要准备的冬季储备品：

融雪盐(Ice Salt)、雪铲(Snow Pusher)、汽车玻璃融雪剂(Windshield Washer)、除雪刷(Snow Brush)等，都是每户一定要有的冬季常用储备品。

方志勇 : 2018-02-25#83

值得收藏-加拿大房屋保养全面解析-九个部分，把关于房屋保养的要点一网打尽
2018-02-22 关注☞ 卡城老方房地产

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共分为九个部分：屋顶、室外、室内、结构、上下水、电、取暖、空调、保温，把关于房屋保养的要点一网打尽
一、屋顶-Roof
屋面(Roof) 是房屋的重要组成部分，屋面的主要作用是保护房屋内部及人免受雨水，雪，阳光，风以及坠入的东西如树枝，冰雹的影响，同时增加建筑立面的美观。定期的检查和维护屋面能有效地保持其功能，延长其生命周期，还能降低经常发生的维修费用。

加拿大民宅屋面材料有许多种，如沥青瓦片，沥青卷材，木头瓦片，粘土烧制的瓦片，石棉瓦片，金属瓦片，塑料瓦片，石子沥青复合屋面等。但常见的屋面材料仅两三种，如沥青瓦片—— 用于坡屋顶（Slop Roof），石子沥青复合屋面—— 用于平屋顶（Flat Roof），沥青卷材—— 用于平屋顶。
以下工作是屋面维护不可缺少的：
1. 检查屋面材料是否有损坏，松动，或遗失，屋面上的钉子是否松动，钉子的表面油膏（Caulk）是否老化，开裂。
2. 检查老虎窗（Dormer）四周，垂直排气管（ Plumbing Stack）四周，屋顶出气口（Roof Vent）四周，烟囱（Chimney）四周，天窗（Skylight）四周，屋面沟谷（Valley），屋面与墙交界处的防水板（Flashing）是否松动，生锈。
3. 检查电视天线的支撑是否松动。
4. 修剪树枝，避免树枝破坏屋面，树叶落在屋面上以及排水管里，尤其是靠近房屋且超过屋顶的树枝。修剪攀缘植物（如常春藤，葡萄藤等），避免这些植物在屋面上，屋面排水槽，烟囱，烟囱内衬四周生长。

5. 检查檐口排水槽（Gutter）是否堵塞，漏水（接口处和生锈处），支撑是否松动，排水槽坡度是否有利于雨水排入垂直落水管。检查排水管与落水管接口处以及落水管本身是否松动，漏水。检查落水管（Downspout）靠近地面的出水口是否能够让雨水排离房屋。
6. 检查烟囱的砖头是否剥落，松动，是否有裂缝，砂浆是否脱落，烟囱本身是否倾斜。检查烟囱的盖板（Chimney Cap）是否松动，开裂，破损，高出烟囱盖板的烟囱内衬（Liner）是否破损，是否有防水盖版（Rain Caps）。检查金属烟囱是否生锈，支撑是否松动，是否有防水盖板（Rain Caps）。
7. 检查平屋面是否有气泡，空鼓，水坑，表面石子是否均匀。检查女儿墙防水板（Flashing）是否松动，破损，生锈。
8. 清除屋面排水槽，落水管杂物。
以上检查一年二次，一般在春季（冬季结束）和秋季（冬季来临前）进行，若发现上述问题，应及早处理。遇上特殊天气，如大风，大雨，应增加检查次数。

二、室外部分-Exterior
室外部分包括许多方面，如车道，车库，人行道，露台（Deck），雨篷，外墙，窗户，门，地势，散水，窗井，阳台，挡土墙等。如这些部分状况良好，不但给屋主提供生活上的方便，也防止外物的入侵，如动物和小偷，还能保护室内不受外界气候的影响。此外，室外部分也是建筑美观的重要部分。也正是因为是室外部分，这些部分也常常易被屋主忽视。

屋檐

检查挑檐面板，挑檐底板是否松动，是否破损，油漆面是否剥落。
2. 墙
检查砖墙是否剥落，砖缝砂浆是否饱满。检查喷砂（Stucco）墙面是否有裂缝或被损。检查木墙（Wood Siding）是否松动，破损，开裂，木头与土之间的距离（不小于20公分），以及油漆面是否剥落，起壳。检查金属和塑料墙面是否松动，是否破损。长在墙四周的树木，灌木以及攀缘植物（如常春藤，葡萄藤等），应注意修剪，确保这些植物不影响外墙，窗户，门，屋檐，排水管等。墙上出现的裂缝应注意观察，这些裂缝是新的，还是旧的，是否会发展。
3. 基础墙
检查基础墙是否破损，砌块沙浆缝是否饱满，注意观察沉降缝是否进一步发展。
4. 排水坡度（Grading）
靠近基础墙四周尽量不种植植物。保持散水坡度始终满足要求，确保基础墙四周的地表水能迅速排离。保持窗井（Window Well）清洁，及时清除杂物如树叶，废纸等。
5. 门和窗
检查门和窗框与墙之间的嵌缝材料（通常是硅胶或油灰）是否老化，龟裂，橡胶密封条（通常用于门）是否完整。破损的玻璃和纱窗（门）需要及时更换。检查门窗以及它们的装饰条是否破损，油漆是否剥落。

6. 门廊和露台（Deck）
检查木头是否破损，腐烂和虫子侵袭，检查踏步和扶手是否松动，油漆是否剥落。

7.车库
检查木头是否破损，腐烂和虫子侵袭。电动车库门以及安全装置（Auto-Reverse）每月测试一次。地漏（如果有）应保持排水通畅。检查闭门器（Man-Door Closer）工作是否正常。
8. 平台（Patio），车道，人行道
检查是否有裂缝和破损，表面是否平整，坡向是否有利于水排离房屋。
9. 挡土墙
检查是否破损，腐烂和虫子侵袭（如是木头）。检查是否开裂，是否发生了移动
以上检查可安排在春季和秋季进行，如发现上述问题，应及早处理。遇上特殊天气，如大风，大雨，应增加检查次数。

三、室内-Interior

室内是人们经常活动的地方。它能提供很多关于房子状况的迹象，如，结构是否有问题，管道是否漏水，屋面是否漏水，卫生间是否漏水等。室内的状况如何也反映了屋主对房子的保养程度，同时也能反映整个屋子的质量。

1. 留意墙面和天棚有没有裂痕，通常这些都是装修方面的缺陷，不是结构问题，但是若裂缝仍在发展，应引起注意
2. 检查墙面和天棚是否有凸起部分，若有，是否仍在发展，应注意观察并做好记录。若在发展，需及早处理
3. 在冬季，注意墙的角落处，家具和堆放东西的后面，窗帘的后面是否有冷凝水或霉点，这些迹象表明家中相对湿度偏高，应控制好室内湿度，保持室内相对湿度低于60%（理想的相对湿度在30%—— 50%之间）。注意门框，假如在不长的时间内门框发生变形，不勾方，或门不能关上，暗示结构有问题

4. 在冬季，冷凝水在窗户表面上出现，显示家中湿度偏高，应控制湿度，如做饭做菜，洗澡时尽量开排气扇，衣服尽量烘干。同时，及时擦除窗户冷凝水以免发霉发黑。
5. 家中除了装有烟雾报警器外，还应装一氧化碳（CO）报警器，每月对它们做一次测试。如果是使用电池的报警器，请按厂家要求进行测试。建议更换超过五年以上的报警器。

6. 注意家中楼梯扶手，楼梯平台的栏杆是否松动，破损，同时注意它们的高度和拦杆的间隙，若高度低于90公分或间隙大于10公分，使用时注意安全。
7. 如果家中有烧固体燃料（如木柴等）的设施，如壁炉，木材炉（Wood Stove），每年使用前应请相关专业人员检查和清洁这些设施以及相应的烟道。

四、结构-Structure
相对来讲，结构是屋子的重要部分，它包括地基，基础墙，墙，楼地面和屋顶，它是维系房屋内其他系统如强电，弱电，上下水，暖通等正常工作的必要条件，也是人们安全居住的重要前提，因此注意观察和保养房屋的各个结构部分是我们生活中最应重视的。

1. 基础墙（Foundation Wall）
检查基础墙是否有破损，位移，潮湿或漏水等现象，观察墙上已经发生的沉降缝是否仍在发展。若潮湿或漏水，一方面说明室外排水不畅（此处暂不讨论其他因素），另一方面是基础墙有缺陷，如裂缝，孔洞。进入低矮空间（Crawl Space）的通道口应打开，这有助于空气流通，降低湿度，也有助于你检查内部结构情况。注意靠近房屋的大树，如果不想处理该树，须经常观察附近的基础墙和墙体是否有变化，如墙体是否发生变形，表面是否出现裂缝。一旦出现，应立即处理。
2. 木结构
暴露的木结构应检查是否有破损，变形，腐烂和受虫子侵袭。尤其不要让木头与土接触，无论是室外还是室内地下室，保持木头与土之间的距离不小于15厘米，如外墙是木头墙（Wood Siding），应保持木头与土之间的距离不小于20厘米。此外观察屋顶是否平整，如是，则没问题；如出现波浪状和屋面局部凹陷，说明屋面结构出现问题。
3. 墙和天棚
检查外墙面是否平整，是否有裂缝，若有，注意观察是否仍在发展。检查内墙面和天棚面是否平整，是否有裂缝。一般来说，出现在内墙面和天棚面上的规整裂缝若不再变化问题不大。若非规整裂缝且仍在发展，应引起注意。
4. 门框
检查门框是否变形，若变形，而且仍在发展，通常意味着屋子结构正在出现问题。
5. 地坪
一般来说，出现在车库和地下室混凝土地面上的裂缝不是结构问题，但是为了降低室内氡气浓度和室内湿度，应及时修补地下室地坪和墙体的裂缝，孔洞。如果发现家中楼上地面（楼板）有坡度，这意味着房子的结构可能有问题。
以上检查一年二次，一般在春季（冬季结束）和秋季（冬季来临前）进行，当然你也可以不定期的检查，若发现上述问题，可进一步观察并做好记录或及早处理。遇上特殊天气，如大风，大雨，应增加检查次数。

五、上下水

室内的上下水系统功能是双重的，一方面，它提供干净的饮用水，清洁水；另一方面，它又提供了一个排除废水，废物的途径。

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室内的上下水系统功能是双重的，一方面，它提供干净的饮用水，清洁水；另一方面，它又提供了一个排除废水，废物的途径。

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漏水的和坏的水龙头应立即修理。

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检查马桶是否有松动，若有，应立即加固拧紧。

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检查浴缸与地面，浴缸与墙面之间的连接（Caulk）是否完好。若有松动和破损，应立即处理。卫生间和厨房的地面（Floor）不能有水，如有应立即擦干净。

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检查浴缸移门的边框与浴缸和墙之间的连接以及caulk是否完好。若有松动和破损，应立即处理。

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若是用按摩浴缸，应每月测试一次漏电保护GFCI（Ground Fault Circuit Interrupters）。

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定期清洁排风扇。

六、强电

强电系统是家中重要的部分。它不仅提供生活上的便利。更提升了人们的生活质量。

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配电箱（Service Panel）

一年外观检查一次配电箱，是否生锈，是否有水的痕迹，所有的空气开关测试一下是否正常，所有的保险丝是否拧紧。所有的铝线在配电箱中连接处应一年拧紧一次，这项工作应由专业电工完成。所有的线路应标明功能。保持配电箱前面，左面，右面至少90cm没有障碍。现有漏电保护－GFCI（包括室内，室外）每月测试一次。

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室内电线

固定不紧，松动的或连接不好的线路（若看见的话）应纠正；所有的铝线连接应该每年检查一次，有松动的应拧紧，已磨损的电线应换掉，这些工作应由专业电工完成。建议室内的卫生间，厨房（靠近洗菜池），洗衣房，按摩浴缸（Whirlpool）用漏电保插座，建议房间用防火（AFCI－Arc Fault Circuit Interrupters）插座。

没有盖板的插座，开关，接线盒应增加面板，已经破损的这些面板应及时更换，松动的插座及盖板和松动的开关及盖板应拧紧。

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室外电线

检查固定电线用的杆（伸出屋面）（Mast Head）是否松动，是否生锈，是否腐烂，是否歪掉。空中的电线（进线）应检查附近是否有树枝，若有，应定期修剪。检查电线是否破损，如发现电线有问题，应请专业电工处理。建议室外插座用漏电保护插座。

七、空调

有许多种空调，但它们的功能是一样的，即在炎热的夏季给人们创造一个适宜的生活环境。

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每年请专业人员保养一次，同时检查是否需要加冷却液。

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空调的冷凝水管道是否有漏水，是否被堵塞，尤其注意与室内蒸发器接口处是否存在漏水的现象。
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检查空调的室外部分是否水平，室内外冷却液管道保温材料是否有破损，或缺失。保持室外机四周无任何障碍，清除四周杂草和灌木，保持室外机的散热片清洁。
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空调的管道系统（Duct）应请专业人员每两年清洁一次。

八、取暖系统

加拿大的冬天是漫长的，维持家中取暖系统的功能会给你冬天的生活带来舒适。

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气暖系统（Forced Air System）

传统的空气过滤网（Filter）每月检查一次，若脏，应立即清洗或更换。若是电子除尘装置，每月检查一次，脏了应立即清洁，注意保持除尘装置恢复到正确的位置。

鼓风机的噪音太大应找专业人员来检查和处理。

每月检查加湿器，内部的垫子（Drum Type Humidifiers）一年换一次，供水的开关在夏季应关掉，调节阀（Damper）在夏季也应关掉，当然，也不要忘了关掉控制开关。在冬季，如果家中窗户有冷凝水，建议通过加湿器开关降低相对湿度或关掉加湿器。

暖炉四周不要堆放物品，保持通风。烟道四周不要放易燃物品。在冬季，应定期打开高效暖炉面板检查内部是否漏水。

一年请相关专业人员保养炉子（Furnace）一次。

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水暖系统

检查散热片和管道是否漏水，重点注意阀门处，一年检查出气孔一次。循环水泵在冬天检查两次，上两次润滑油。水箱（Expansion Tank）一年要放水一次，以补充空气。

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电热系统

用电作为能源的暖炉（Furnace）和锅炉（Boiler）每年请专业人员保养一次，确保所有原件正常工作，相应的保险丝或空气开关屋主自己可以检查。

对于电暖气片（Electrical Baseboard）应确保没有可燃的东西在其附近，尤其注意窗帘和靠近暖气片上放的插座。冬天请不要用暖气片上放插座，以免电线接触点暖气片。损坏的或不工作的暖气片应及时换掉。

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燃油系统

用油作为燃料的暖炉（Furnace）和锅炉（Boiler）以及油箱和输油管道应由专业人员一年保养一次。屋主应检查是否有灰烬落在出气口附近，若有，应请专业人员检查暖炉的热交换器，检查排气管道连接是否松动，破损，检查气压调节版（针对油炉）是否转动。通过烟囱清洁口（Clean Out）清理烟囱内垃圾。检查油箱，油管是否漏油，在夏季应保持油箱内注满油，检查暖炉或锅炉的前面是否有灰烬，若有，请专业人员来处理和检查。

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燃气系统

以天然气为燃料的暖炉和锅炉在使用过程中，如果闻到异味，应立即请煤气公司专业人员检查，注意此时不要使用任何家电或有明火的设备。

煤气暖炉和锅炉每年应保养一次，同时检查排气管连接处是否有松懈和破损的情况。

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温控器

最好每年换一次电池。

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固体燃料暖炉

此类炉子每年使用前，应请专业人员检查烟囱和排气管道是否完好，是否有杂酚油堆积。保持易燃的东西与排气管道不要太近。如果怀疑这些设施的安全性，请立即与City Building Inspector联系。

九、保温

每年检查一次ATTIC和地下室保温材料，请注意以下几个方面：

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检查屋面板是否有破损，松动，屋面板上是否有水迹，是否发霉，发黑，同时检查保温材料是否潮湿。

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检查屋顶出气口是否被堵，通常是鸟巢所致，检查屋檐的通风口是否被保温材料堵塞。

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检查是否有动物在阁楼活动的迹象。

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检查阁楼上的其他构件如橼木（Rafter），屋架（Truss）的腹杆，上，下弦杆是否有破损，或断裂现象。

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检查来自卫生间的尾气管道在阁楼中是否被保温材料包裹，若无，应加上；若有，检查是否完整，是否松动。

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检查保温材料铺的是否均匀。

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建议个人不要在阁楼上走动，若要走动，请注意安全，做好防护。

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在检查地下室时，应注意点下室外墙的保温材料（若有）状况是否完好，表面的防潮层（Vapor Barrier）是否破损。在夏季，若地下室保温材料内有冷凝水，应用除湿机（Dehumidifier）降低地下室温度。

方志勇 : 2018-02-26#84

干货：史上最全加拿大冬天房屋节能和保温方法大全
2018-02-24 关注☞ 卡城老方房地产

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不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息

加拿大冬天非常漫长，要度过一个温暖、舒适，又节能的冬天，需要您对自己居住的房屋的精心维护，虽然冬天已经过半，但亡羊补牢，为时未晚，请在冬天收房的客户，趁着冬天还没结束，赶紧检查一下您的房屋的保暖措施。

一、正确高效地使用炉子

定期清洗或更换暖气过滤隔尘网

大家常用的空气过滤器是非电子空气过滤器，有一次性的，用完就丢掉；还有清洁完可多次使用的。另外一种是电子空气过滤器。现在这种过滤器开始慢慢多起来了，它的作用比前一种大，能过滤更多东西，效率更高。但无论哪种空气过滤器，最重要的是大小，规格等符合规范和厂家要求。

记得要定期更换或清洗暖气过滤隔尘网，因为太多污垢的隔尘网，将大减暖气效能，导致开了暖气，室内也不觉温暖。现在市面上的隔尘网有些连过滤病菌，甚至有排放香气功能。不论更换哪种款式，应该定期验查隔尘网，并至少每三个月更换一次。
安装可编程的温控器（Programmable Thermostat）。

如果您使用的是自动调温装置，后半夜的时候可以将温度调低5-10度，最多将节约能耗达20%。利用Programmable Thermostat一方面可以提高您家中机器设备的工作效率，另一方面为您大大节省费用。当您白天外出工作，家中没人的时候，或者夜晚酣然入睡以后，您可以将温度设置低一些；而早晨起来或者下班回家的时候，把温度设置成令人舒适的温度。请记得，即使您假期外出度假的时候，室内温度设置也不要低于55华氏度。
密封送气管道

如果您家的取暖系统是Forced Air Heating System，检查管道系统，通常您会在房顶、地下室、车库里发现它们，如果您发现管道上有波纹的形状，说明有漏气的现象发生，漏气会照成能耗上升。补漏的最好材料是Real Duct Tap，它比Gray Fabric Tap(duct tap)要结实很多。

二、充分利用自然资源。

捕捉阳光。当有阳光的日子里，尽可能地利用大自然赋予的免费能源吧。天气晴好的时候，白天把可以照射到阳光的房间的窗帘打开，让阳光洒进房间。即使是在寒冷的冬季，照进室内的阳光依然很温暖，可以帮助室内升温。

三、利用窗帘保温。

当太阳下山，夜幕降临，把窗帘关上可以有效地减少热量从窗户散失。在特别寒冷的时候，甚至可以考虑准备隔热窗帘，专门在冬季使用。这样在寒冷的夜晚可以把热量尽可能地保留在屋内。

四、注意燃木的壁炉。

虽然，在寒冷的夜晚，壁炉内燃烧的木头哔哩啪啦的爆裂声和熊熊的火焰，令人感觉非常浪漫。但是，物理学上所谓的“烟囱效应”一定值得您重视起来。烟囱内木头燃烧产生的热空气随著烟囱向上昇，在烟囱的顶部离开。因为烟囱中的热空气散溢而造成的气流(Draft)，将户外的冷空气从房子的其他部位抽入填补，增加空气对流。所以，当您准备在冬季使用您家中的燃木壁炉时，记得在壁炉前安装玻璃门，这样当木头燃烬以后，可以有效防止室内热量通过壁炉散失，减少空气密度差。另外，当您不使用壁炉的时候，千万记得将壁炉内通风口关闭，否则，就等于在寒冷的冬季，您一直在敞开一扇窗户一样，让家中的热量散失，冷空气涌入。

五、利用吊扇。

如果您的房间里安装有吊扇，仔细看看，很多吊扇有冬季的设置，也就是一个开关，可以令吊扇顺时针旋转或者逆时针旋转。不要让吊扇在冬季闲置。热量都是向上升的，顺时针旋转吊扇，可以让徘徊在屋顶的热量回到屋子中间，特别是对于那些有挑高天花或倾斜屋顶的房子，将风扇设置缓慢的速度，顺时针旋转，这招真的管用。

六、家具离开通风口。

可能在不知不觉的时候，您的家具摆放挡住了通风口。所以，检查一下每个房间的通风口，确保没有被堵住。如果有被堵住，一定想办法重新摆放，至少在冬季，家具要离开通风口，即使是回风口，在中央通风系统中（Forced Air Central Heating System）也将会产生空气压力的问题，破坏热量的流动，对各个房间均衡供暖产生影响。

七、检查门窗缝隙。

使用高效燃气炉能节约您大笔的冬季取暖开支，但是房屋的密闭保温性能是一个重要的前提。如果室内对流明显，即便是高效炉仍无法节约能源。

这同样是源于“烟囱效应”。当门窗存在缝隙，室内热量从这些缝隙排走，空气流动，造成冷空气被抽入室内。寻找容易产生对流的区域，方法很简单，用一根点燃的蜡烛便可以判断在家中的某个区域是否有强烈的对流，选择户外风大的一天，首先关闭所有门窗，排风扇，空调及一切可能产生室内外空气对流的设备，点燃一支蜡烛靠近所有不连续墙体及两种建筑材料连接的地方，例如门缝，窗缝，阁楼的开口处(attic hatches)，电源插座，电源开关，有线电视进线处，排气扇口，壁炉，地下室洗衣房内等。如果发现蜡烛火焰跳动明显说明空气对流比较强烈。另外点燃一支蚊香观察烟的飘动情况也有类似效果。

如果发现缝隙，可以使用下面的方法，减少门窗缝隙的热量损失

1. 门扫Sweep

因为屋的大门底部通常会有一线虚位，令冷风可以由户外进入。对付这个门缝虚位，最简单就是在门底位置加装一条长形的门扫（Sweep），按宽度和深度紧贴门与地面的空间，以螺丝装在门的底部，防止户外冷空气进入，保持室内温度。这些门扫一般可以用上4至5年才须更换，每条由10至20元不等。

2. 窗膜Window Film

窗膜其实是一张防冷的大型胶纸，能把整个窗户紧密封闭起来，以免暖空气流走屋外。但唯一缺点是装上了窗膜后，就不能打开窗户，直至冬季过后才可拆除胶纸。安装这些窗膜绝不困难，购买window insulator kit全套，附设双面胶纸和刀片。

homedepot、walmart都有卖

http://www.acehardware.com/sm-shrink-window-kits–fi-1259828_cp-2627449.html

这里有个video，这个video是把整个窗户封起来，这样并不好看，而且不能开窗，我的办法是每扇窗户单独封，这样虽然窗户两扇窗间或许还有漏缝，但是可以开窗，通风还是很关键的，当然不开的窗户就无所谓啦

http://video.google.com/videoplay?docid=4590342178488629796

这是短期措施，所以，王道还是换节能的窗户

3. 门边软条Weatherstripping

门和门框接触的地方一般是有胶条的，不少房屋门边都加装了这些门边软条，用来隔声和防止门与门槛之间的缝隙。窗户也有，是不是要换新的，那东西叫Weatherstripping，但因为长年累月，软条可能变硬、磨损和损毁，导致门缝出现透风情况。检查这些胶条是不是已经老化，检查后发现问题，最好更换全条软条，避免户外冷空气渗入。软条有宽有窄，可以用cutter自行切割安装贴上。

下面是网上找的图

这个video不错

http://video.google.com/videoplay?d...=30&start=0&num=10&so=0&type=search&plindex=8

4. 门窗海绵带Closed cell tape

这是另一种用来贴在门或窗之间的封闭海绵带，因为绵带拥有不同的宽度和厚度，也按大小贴在门或窗的缝隙之间，封住可能漏风的虚位，同样防止室外冷空渗入。海绵带分不同厚度、宽度和长度，平均每卷$6至15。

5. 门槛蛇Door snake

有些旧的城市屋或柏文，因为需要保持走廊的通风，所以大门底部通常都留有一线虚位，不建议用门扫或门边软条封闭，可以选购这条门槛蛇，摆放在大门下面的虚位上，防止室内暖气流失，作用等同加装门边软条和门扫。

6. 缝隙填塞剂Big Gap Filler

除了门窗专用的软条、海绵带用作封密门窗之间的缝隙之外，市面上也有多种缝隙填塞剂，功能和原理都是把缝隙填塞封闭。这些填塞剂很方便，只要在缝隙之间喷射，形成一条长长膏状软膏，自动膨胀，经过15分钟之后，就会硬化，完全封闭缝隙，简单好用。但要留意每枝填塞剂开封后只能用一次，使用时需要戴上手套保护。

7. 可移除填塞剂Remove weather strip caulk

这种可移除填塞剂跟Big Gap Filler填塞剂功能一样，但却可以日后用手移除，方便部分家庭只需用于一段短时间来封闭缝隙，待冬季过后才拆卸，令门窗打开。填塞剂每枝$4.29；另需要购买喷射枪一起使用，喷射枪售$3.29。

8. 节能窗膜Energy Saving Window Film

带有保暖功能的窗膜胶纸，贴在玻璃窗面，跟汽车贴上太阳热纸差不多，但这些节能窗膜可以于冬季时保存室内温度，夏季时则可令室内凉快。窗膜颜色也分深浅，有些是单面反射，屋外面不能看进屋内，屋内却可看到街外情况，有保安功能。

八、更换或增加绝缘棉Insulation

一般独立房屋外墙通常都加装了绝缘棉（Insulation），用作隔声和保温用途。如果是unfinished地下室，不打算使用的，仅仅装上insulation也能让屋子保温许多。屋主要先检查这些绝缘棉是否已经太久而收缩，不能发挥保温作用，必须更换。绝缘棉材料大多是Fibre Glass，可按大小自行切割安装，建议弄的时候包头包手戴口罩武装到牙齿，那玩意沾上身不好，如果进入呼吸道，更会伤肺，建议买那种recycle的，环保，便宜，同样需要带口罩，有些粉尘。大家可以尝试自行更换，如果不懂，可找专人更换，最好在入冬前完成，有时可能发现有老鼠或昆虫等小动物聚居，预早清理较好。

检查屋顶的保温棉，保温棉的覆盖范围不应该超过室内居住的范围延伸到屋檐附件，否则会造成屋顶空间空气不流通，进而导致内湿度过大，而影响保温棉的保温隔热效果。

测量一下屋顶的保温棉厚度，要想达到R30的保温标准，需要有8英寸的纤维棉或者11英寸的玻璃纤维，如果您屋顶的保温棉厚度不够，您需要考虑增加保温棉的厚度，在增加厚度时应增加均匀。

九、热水器 Water Heator

水温保持是很耗能的，你设置在50度和60度是截然不同，最节能的温度是52-55摄氏度，保证你能有热水用又不花太多能量维持高温。如果您的热水炉是可以调节温度的，建议不要加热到过高温度，70度将比85度节省超过10%的电能，如果您超过24小时不在家，建议将热水炉温度调到最低。

在热水管上套上保温泡沫能大大减少能耗。

补充，如果是5年以上老的water heater，可能保温不是特别好，可以买一种专用的insulator把它包起来，酱紫，穿上衣服就暖和啊~~

十、除湿

1. 加除湿器Dehumidifier

装除湿器，湿气是寒冷的主要愿因，邻居老太强烈推荐，说她原来只觉得冷，现在才发现，冷的时候开开除湿器比暖气还管用，每天偶尔开开都能一桶水，你根本不知道原来看起来这么干还能有这么多湿气！

2.防潮垫

未装修地下室（unfinished basement）的地面上装防潮垫（vapor barrier）–因为水泥是吸水的牛东西，看一个文章说小小一水泥地（具体面积我忘了）每天能从土里sucks 5升水,然后这水就会停留在室内，让人觉得寒冷。

十一、如何省电

现在基本上所有的家用电器都是以电为能源。

1. 购买“能源之星”Energy Start Qualified产品

这些产品会比同类没有认证过的产品在节省10-20%的电力，值得注意是有“能源之星”认证的产品不一定在品质上优于没有认证的产品，“能源之星”认证仅代表在能耗方面更加具有效率。

同时“能源之星”认证还表明该产品在待机Standby状态下消耗更少的电力。我们都有过这样的经验：电视看完了关机后，仍然有一个小小的红灯亮着，随时我们按下电源开关，电视有会开启，这种状态叫做待机，现在几乎所有的家用电器都具有这种功能，目的是加快响应时间，使用更加方便，但是与此同时便会产生对应的Standby Power或者Leaking Electricity能量泄漏问题。

2.关闭待机电器

平均来看根据Nature Resource Canada加拿大自然资源管理局的统计http://oee.nrcan.gc.ca/residential/...有待机功能的电器，只要是电源仍然连接，耗电就扔在继续。所以如果没有使用该电器，请拔掉插头。

如果您家中有超过1台电脑，建议在不使用是关机并拔掉插头，如果您24小时开机，显示器及主机将耗电超过0.4*24=12w。

简单的方法是使用POWER STRIPS带开关插线板，一个开关便能关闭一组电器的电源。

3.使用节能灯具和开关

照明是另外一项主要的能耗，如果60w的灯泡够用，就不要用100w的，在有双灯头的地方看看是否一个灯泡就够用。
使用MOTION SENSORS & TIMERS能大量节省照明费用。

更换传统的白炽灯为节能灯compact fluorescent lamps，节约照明费用达75%。

4. 冰箱

不要将冰箱塞得过满，这将大大增加能耗，不要将冰箱的工作温度调的过低，类似空调的原理，这样冰箱将不停的工作，增加能耗，如果您的冰箱容积不够，考虑更换更大容积的绿色冰箱。不要忘记清洁冰箱的底部及散热器部分，良好的散热能也能降低冰箱的能耗。

5. 尽可能避免使用干衣机。

十二、祖传秘方

多穿点儿。

方志勇 : 2018-03-01#85

卡城2018年二月房产快讯-价格维持稳定、销售有所回落
2018-03-02 Creb 卡城老方房地产

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不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息

卡尔加里二月份的住宅销售和去年同期相比下滑，不过挂牌量也有所下滑，使这个月的房屋价格维持了稳定。

二月份一共卖出了1094套房子，比去年同期低了18%。但同今年一月份相比，所有类型的房产销售都有所增长。今年头两个月的销售远低于长期平均水平。

卡尔加里房地局首席经济师Ann-Marie Lurie谈到：“现在的房产市场仍在适应贷款利率提高和贷款政策收紧的过程当中。伴随着首先是需求调整的众多变化，房地产市场的复苏之路不会一帆风顺。但须重点指出的是：现在只是开始，对价格的影响最终取决于房产供应量。”

新挂牌量的下滑虽然并不足以阻止库存水平的增加，但却在一定程度上抵消了销售下滑的不良影响。

独立屋部分，销售量下滑最明显的是60万到100万之间的房子，同时这个价格区间的挂牌量却有所增加。

卡尔加里地产局主席说：“现在这种市场形势，卖家需要明白制定合理定价策略的重要性。同时，懂行的买家对自己能贷多少款一般也有清晰的认识。面对现在贷款方面的变化，想买房的人最好先做贷款预评估，以便在下offer前心中有数。现在的房产市场也给买家更多的选择。”

二月份卡尔加里市基准价格是 $434,300，略高于上月的价格，和去年同期基本持平。不论是独立屋还是双拼屋的价格同比基本稳定，但公寓价格比去年又跌了3%。

Residential home sales declined in February, but a decline in new listings helped keep prices steady this month.

Sales totaled 1.094 units in February, 18 per cent below last year's activity. Easing sales occurred across all property types this month, which outpaced the sales growth that occurred in January. After the first two months of the year, sales activity remains well below longer-term averages.

"Housing market conditions are still adjusting to rising lending rates and changes in lending requirements. This process is expected to be bumpy, with demand adjustments leading the changes," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.

"However, it is important to remember that it is early in the process and the impact on prices will ultimately be dependent on the supply response."

A decline in new listings was not enough to prevent further gains in inventory levels, but it offset some of the impact of slower sales activity. In the detached sector, one of the largest declines in sales occurred in the $600,000 - $999,999 range, while this price range also recorded gains in new listings.

"This is a market where the fundamentals of a sound pricing strategy need to be understood by sellers. At the same time, savvy buyers typically have a clear understanding of how much of a mortgage they can get," said CREB® president Tom Westcott.

"With all the recent changes, potential purchasers should be obtaining pre-approvals so they understand exactly what they can afford prior to making an offer on a home. It also provides them flexibility in this market."

Citywide benchmark prices totaled $434,300 in February, which is just above levels recovered last month, but comparable to levels recorded last year. While year-over-year price growth remained relatively stable in both the detached and attached markets, apartment prices remained three per cent below last year's levels.

方志勇 : 2018-03-29#86

值得收藏：图解加拿大房屋维护保养十大重要方面
2018-03-01 关注☞ 卡尔加里老方房地产

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许许多多的加拿大的华人移民在加拿大拥有了自己的独立屋，圆了自己的房屋梦，但是孰不知，买了房子只是第一步，接下来你做好房屋维护的准备了吗？在一个房子中,很少有部件不需保养.尽管保养费时、费力、费钱，但保养的花费要比大的维修少得多。预防性的保养既可避免大修、延长部件的使用寿命，某些情况下还可以节约能源消耗。

这不，加拿大的严冬就要过去，又快要到万物复苏的新季节，亦是卷起衣袖保养自己爱屋的好时机，因此笔者就以漫谈的方式与各位读者作一系列讨论房屋保养的注意事项，我们就从房顶沥青瓦谈起。

一、沥青瓦

沥青瓦长青苔
加拿大的严冬已过又是万物苏醒发芽更新的季节，亦是卷起衣袖保养自己爱屋的好时机，因此笔者就以漫谈的方式与各位读者作一系列讨论房屋保养的注意事项，首先我们先谈房顶沥青瓦。

沥青瓦(Asphalt Shingles)是很常见的一种屋瓦材料,它的外层由一层沥青包裹着一层细碎石而成，此细碎石层是用来抵挡太阳光之照射，使沥青瓦不会变脆而提早老化。

沥青瓦老化且每片小凸片间距加大
沥青瓦的尺寸通常为12×36吋或13.25×40吋的大小，每片沥青瓦含有三个小凸片。沥青瓦铺设时须有5吋或5.125吋的曝露长度露出在外面(曝露长度的距离很重要)，其曝露长度取决于屋顶坡度及沥青瓦种类和长度。一般沥青瓦的使用年限通常为十五到二十五年，这是依据沥青瓦每100平方尺之重量决定，目前市面上常见的有210磅，225磅，235磅等，愈重其使用寿命愈长。

屋脊部沥青瓦表面细碎石层已脱落

树枝落叶堆积在屋瓦上之，须修剪树枝
沥青瓦保养注意事项：

检查沥青瓦表面细碎石层是否有脱落现象：表面细碎石层因风吹雨淋(尤其在屋脊之位置)，或是树枝碰触摩擦屋瓦，或是有人在屋瓦上面走动而脱落，建议纪录脱落位置作为观察重点，表面细碎石层脱落易使沥青瓦变脆提早老化，须特别注意。
检查沥青瓦是否有松动掉落现象：沥青瓦松动掉落通常是沥青瓦之间的沥青黏胶失去联结力，在大风吹袭之下而产生，有此现象建议立即请专业人士修补固定之。
检查沥青瓦上是否有青苔：青苔会聚集水气使沥青瓦提早老化，通常阁楼(attic)之通风系统功能不彰时，沥青瓦底部湿气会偏高而造成此现象，建议以一份漂白剂与三份温水混合并以人工方式用刷子直接刷除，不建议使用强力水压(power wash)之方式清洗，因为容易对屋瓦造成伤害。
检查沥青瓦是否破损裂开：沥青瓦破损裂开一般为外物撞击所形成，或是屋瓦在施工时钉得太紧造成局部小裂缝，在强风吹拉之下造成破损裂开，建议请专业人士换新。
清除所有堆积在屋瓦上之树枝落叶，如有树枝碰触摩擦屋瓦，请修剪树枝。
检查沥青瓦每片小凸片之间的间距是否有扩大现象：当沥青瓦老化时，每片小凸片之间距会有扩大趋势，因为沥青瓦老化时每片小凸片尺寸会缩短而使得每片小凸片间距加大。当屋瓦老化面积达到房顶总面积 15%以上时，建议重新更换新房顶。

二、木头屋瓦

木头屋瓦有木节疤，此木材品质不适合用于木头瓦
木头瓦 (Wood Shingles)亦是一种很常见的屋瓦材料，通常使用在斜屋顶上，亦常见把木头瓦当做外墙材料使用，使建物外观更具特色。一般木头瓦的使用年限为二十年至三十年。

木头瓦有四个等级，一般屋瓦使用第一级或第二级。第三级或第四级使用于次要建物上，如室外储藏室(shed)之屋顶。

木头瓦主要是利用红柏(red cedar)或白柏(white cyprus)树种的木材，因为这两种树的心材不易腐烂与收缩，松树与阿拉斯加扁柏也用于木头瓦。木头瓦的宽度各异，最大为14吋，最小为3吋。

木头瓦在铺设时，瓦与瓦之间应有1/4吋至 3/8吋的距离作为受潮时的膨胀空间，在每一层屋瓦之间的接缝应该距离下一层屋瓦的接缝处偏移至少1.50吋的距离，任何一层的接缝处不可与前一层的接缝处排列在同一直线上。

木头屋瓦保养注意事项：

建议设置屋顶排水管延伸至下层檐沟中，避免木头瓦因雨水冲刷而提早老化

木头屋瓦有裂开且在屋脊处有分开现象

木头屋瓦有弯曲翘起现象

检查木头屋瓦是否有弯曲翘起现象：木头屋瓦若有弯曲翘起现象，一般是由于屋瓦所含有的湿气在太阳造射之下，在干燥过程中速率不均匀所致。如果阁楼的通风系统不好，不能加速排除屋瓦底部之湿气，在太阳造射之下则容易形成此现象。屋瓦有弯曲翘起现象产生时，请聘请专业人员立即更换以免雨水由弯曲翘起底部渗透到阁楼内。
检查木头屋瓦是否有裂开：一片木头屋瓦是由二根屋瓦钉钉住固定，如果有过多的屋瓦钉在一片屋瓦上，会限制了屋瓦的热涨冷缩作用而造成屋瓦裂开。或者在已弯曲翘起的屋瓦上补上屋瓦钉使之平整亦会使屋瓦裂开。若裂开的屋瓦会松动掉落或屋瓦裂开处与下层屋瓦的间隔缝在同一条线上时，请立即更换，以免雨水渗进阁楼内。
检查木头屋瓦是否有木节疤(knot)在上面：如有这表示木头瓦是第三级或第四级的品质，不适用于一般屋顶，建议更换新的第一或二级屋瓦。
检查木头屋瓦在屋脊处是否有分开：木头屋瓦在屋脊处受风吹雨淋，屋瓦分开之机率高，要仔细观察，如有此状况请立即换新。
检查木头屋瓦上是否有青苔：青苔会聚集水气使屋瓦提早老化，通常阁楼(attic)之通风系统功能不彰时会造成此现象，建议以一份漂白剂与三份温水混合并以人工方式用刷子直接刷除，不建议使用强力水压(power wash)之方式清洗，因为容易对屋瓦造成伤害。
清除所堆积在屋瓦上的落叶，以免阻碍排水，并聚集水气滋生青苔。
检查最上层房顶排水檐沟或排水管连至下层房顶之排水路径其周边屋瓦状况，是否有冲刷磨损或雨水渗透至阁楼的现象：若有则请更换磨损之屋瓦并建议设置屋顶落水管延伸至下层檐沟中，减少雨水冲刷屋瓦而造成破坏。

三、露台

露台柱与地面接触部分已经有损坏
露台(Deck)是一种抬高于地面无屋顶并与住宅连接的平台，其台面通常用有间隔的木材构件建造，可让雨水从木材间隔空隙通过排至地表面，或者是在露台楼板面上铺设一层防水材质的覆面材料。

露台如果有高于地面有三个台阶高度时，就须在露台周边设置手扶栏杆以防止有人跌到地面而受伤。露台在设置上要考虑其底部湿气通风，因此其高度不宜太低或直接接触地表面。

露台保养上注意事项：

1. 检查露台各木构件是否松动或损坏：包含

(1)手扶栏杆是否松动。

(2)支承梁(beams)或格栅梁(joists)是否有翘曲转动现象，形成结构上之不安全。

(3)支承柱直接与地面接触的位置，其木头是否有腐烂情形。

(4)支承梁或格栅梁直接与房屋交接处的支承版(lodger)是否松动倾斜。因露台直接与房屋接连在一起，会因为房屋基础版的不均匀沉陷或冬季下雪低温使房屋与露台周边土壤结冰膨胀的隆起现象，使房屋与露台之间有相对位移产生，两者之间会产生拉扯作用力而导致结构上的不安全。

露台梁损坏造成露台有结构上不安全现象
2. 检查露台覆面木板(deck board)是否有青苔：露台通常会摆设盆景或堆置物品，其与覆面木板接触周围区域容易聚集水气而滋生青苔，使露台覆面木板提早老化。

3. 检查覆面木板与外墙交接处是否有水渗透进入室内情形：如果覆面木板是与房屋木构造之墙体接合(不是混凝土墙)，且上方没有屋檐保护时，要特别注意观察否有水渗透进入室内情形。

覆面木板之覆面铺材与外墙交接处有裂开，其室内有水痕
4. 检查是否有钉头冒出于覆面木板及钉头生锈情形：钉头冒出于覆面木板会影响行走之安全性，钉头生锈请刮除锈后再于钉头处打胶(caulking)保养。

5. 如果覆面木板有铺设覆面铺材时请检查每一片覆面铺材之交接面是否裂开或有磨损之情形。

四、檐沟及落水管

檐沟阻塞而积满雨水
在加拿大住宅中使用檐沟及落水管排放雨水是很普遍的。檐沟及落水管的设置可以大大的减少房屋外围基础附近的地下水，因此为房屋基础防漏提供了额外的保护。

檐沟可分为嵌入式(built-in)及外挂式二种。嵌入式檐沟设置于屋檐底部上方，通常由单层防水材料铺设作内衬，再以透气盖板封底而成，所以从外观上看不出来。

外挂式的金属檐沟有连续的、单片式的或是不同长度的，为了适应安装的要求有多种尺寸和角度的落水管连结件和弯管等配件可供使用。

落水管有长方形或圆形。金属落水管通常呈波纹状以增加强度，这样的落水管在结冰时产生爆裂的可能性较小。落水管用系带和钩固定在外墙上，每十尺长的落水管至少需要二个钩或系带。如落水管不与雨水下水管相连接时，应该采用延长的弯管或导水石板(Splash block)，将雨水引离基础墙外4至6尺。而且地面之坡度应确保能将水正确地排离建物及其周围地面。

檐沟及落水管保养注意事项：

1. 目视检查嵌入式檐沟下方之透气板是否有水痕或水滴下来：若有就表示檐沟有漏水了。很有可能是内衬材料之交接缝松开了，或是檐沟之泄水坡度有问题不能排水使得水满出了沟檐。如果是内衬材料的问题，可以买一瓶沥青黏胶涂抹在内衬材料之交接缝处。如果是泄水坡度的问题，立即请专业人员评估处理方式。

嵌入式檐沟之内衬材料之交接缝松开了，所以下方之透气板有水滴下来

2. 检查檐沟之泄水口是否被落叶或青苔阻塞。

落水管与雨水下水道连接处之盖板不见了，检查雨水沉砂井，发现充满了泥砂阻碍排水功能
3. 检查檐沟是否很稳固地固定在屋顶封檐板上。

4. 检查檐沟与落水管交接处及落水管在转弯交接处是否有水渗出。

5. 检查落水管之系带是否松动：此情况在大风吹动之下会左右摆动刮伤墙面，甚至整支落水管掉落。

6. 检查落水管与雨水下水道连接处之盖板是否损坏或是被埋至土中：此情况易使杂物或地表面土及砂石进入雨水下水道，阻碍排水功能，甚至整管阻塞，到了雨季时则地下室或Crawl space会有渗水潮湿现象。

杂物或地表面土及砂石进入雨水下水道，阻碍排水功能，到了雨季时则Crawl space有渗水潮湿现象

五、砖造烟囱

请加防鸟网以防鸟儿飞入烟囱筑巢
一般而言，在加拿大，屋龄超过二十年以上的独立屋其烟囱多为砖造且其多样造型的烟囱确实替房屋外观增添几分特色。

烟囱的主要构件包含有基础版、排烟道、排烟道内衬护片、烟囱顶冠盖(chimney cap)及清洁口。砖造烟囱因为整体重量很重且在大风吹袭或地震作用之下需要有足够的抗倾倒能力，因此必须建筑在混凝土基础版上，基础版之尺寸须适当以支撑烟囱的载重及倾倒力矩。

排烟道是一个垂直的立井，可将壁炉燃烧所产生之废弃透过排烟道排放至室外大气之中。单一排烟道可供同一层中的一个或多个电器设备使用(例如一个锅炉和热水器)。如果一个烟囱有多个排烟道时，则排烟道之间应该使用至少三厚的实心砖或混凝土块来分隔。排烟道应超出屋顶足够的高度，以避免因乱流造成废气气流倒灌。在靠近排烟道底部应有一个金属的清洁口和闸门，以方便清扫烟囱的煤灰。

排烟道之内衬护片通常由长方形上釉黏土管组成，内衬护片须向上延伸且超出烟囱顶冠盖有四至五高。

烟囱顶冠盖是用混凝土制成，须由烟囱砖块最顶部向四周延伸渐缩且须超出烟囱外墙至少二，以形成一个滴水檐。

砖砌烟囱保养注意事项：

煙囪之水泥砂漿面有龜裂，有結構安全上之顧慮

雨水沿著煙囪滲透到閣樓內，使周邊之木構材潮濕

1. 检查烟囱室外砌砖面是否有龟裂：砖及水泥砂浆会因气候变化或老化而产生细微裂缝，在冬季时此细微裂缝会吸附过多水分，在低温结冰时体积会膨胀而变成更大的裂缝，进而影响烟囱稳定性，如有此现象建议请专业人士做进一步的评估。烟囱裂缝如不妥善处理，在冬季使用壁炉时，室外之冷空气会经由裂缝进入烟囱内使排烟道温度降低，如此一来壁炉燃烧产生的废气其排出室外的动能会降低，所以部分燃烧废气会溢入室内，影响室内人员的生命安全。

2. 检查烟囱基础版是否有龟裂或倾倒现象：烟囱基础版会因大风吹袭、地震作用而倾斜。烟囱周边土壤若含有过多水分时，会在低温结冰时膨胀而产生不均匀隆起现象，也会使基础版龟裂或倾倒，如有此现象建议请专业人士做进一步的评估。

3. 检查烟囱顶冠盖与内衬护片之间的水泥砂浆或防水胶是否有老化、渗水现象：砂浆或防水胶老化容易使雨水渗透到室内。如有此现象请重新打胶(caulking)。

4. 检查烟囱与房顶交接处的金属挡水片(flashings)是否生锈、松动、破损：若有此现象雨水很容易渗透到阁楼内，使周边之木构材潮湿发霉。如有此现象建议请专业人士重新安装金属挡水片。

5. 检查是否有爬藤类植物依附在烟囱外墙上：爬藤类植物很容易吸附水气，使得砖及水泥砂浆提早破坏，因此有发现就要提早铲除。

六、壁炉

黄色的火焰是表示燃烧不完全，应立即请专业人员维修
在北美地区的房屋通常有壁炉的设置，但因其取暖的效率低，所以主要价值在于装饰。目前常见的室内壁炉的燃烧室(fire box)大致有三种形式，一是以耐火砖建造，用来烧木材或天然气，二是由金属的内衬片制成用来烧天然气的，三是工厂预制的壁炉等。.com

耐火砖造烧木材或天然气的壁炉必须要有适当的室内空气供应，以增强燃烧温度，进而把燃烧所产生的废气排至室外，因此在使用上建议微开窗户以提供燃烧所需之空气。

耐火砖造壁炉其燃烧室正面开口大小与排烟道的比例约为10:1，依壁炉排烟道之内衬片材质及形状而定。壁炉在炉喉处(燃烧室上方)有金属制风量调节器(damper)，可以手动调节其开口，以控制废气排至室外气流大小。壁炉不用时，可关闭此风量调节器以减少室内热空气排到室外。为防止燃烧的火星飞溅，壁炉前方地面从壁炉开口向前延伸至少16，并向两边延伸8应铺设磁砖。

如果壁炉的燃烧室是金属制的内衬片，其金属制的内衬片须与周围有一定净间距以形成一个空气循环腔。

工厂预制的壁炉有烧天然气或用电加热散热片的，烧天然气的预制壁炉其气密性高，有直接通气管道提供室外空气供燃烧使用并且把燃烧产生的废气直接排放至室外。用电加热散热片的壁炉其加热速度快并有火焰调节钮(装饰用)可调整其模拟火焰大小。

室内壁炉保养注意事项：

黑色的沉殿物榴油依附在排烟道管壁上，有火烧烟囱的危险

耐火砖有龟裂
1. 检查壁炉排烟道是否有榴油(creosote)依附在上面：打开风量调节器，用手电筒由下往上照射，检查是否有像柏油一样黑色的沉殿物(榴油)依附在排烟道管壁上。榴油是由于燃烧潮湿的木头或木头燃烧不完全所产生的，其厚度超过1/8时，请聘请专业人员清除掉，否则继续使用下去，容易引起火烧烟囱。

2. 检查壁炉燃烧室的耐火砖是否龟裂或松动：由于耐火砖的老化或燃烧的温度过高，均会产生此现象。其龟裂或松动之处，在使用壁炉时会有大量高温空气及燃烧废气逸出，危害建物及使用者的安全，应立即请专业人员修补。

3. 检查金属制的壁炉燃烧室是否变形：尤其是其四周焊接之处易受高温燃烧而裂开，使火苗冒出。

4. 检查壁炉上方的炉台架是否变形：以室内空气为燃烧用的壁炉在使用时，因为负风压(例如开动抽油烟机或浴室排风扇造成室内空气往外排放)或提供燃烧的空气不足，使燃烧室火焰往外烧，而使得炉台架受热变形。若有此现象请聘专业人员评估改善。

5. 检查工厂预制的壁炉是否变形及其玻璃是否裂开：由于过度的燃烧，温度高升而产生此现象，会导致燃烧之废气溢入室内影响身体安全。

6. 检查工厂预制的壁炉其室外通气管道是否进气及排气正常：室外通气管道有时会被树木或堆积室外的杂物阻碍其进气及排气功能。

7. 检查烧天然气的壁炉其天然气是否有漏气：一般家庭没有专属仪器检验，因此建议用鼻子嗅闻壁炉底座是否有天然气溢出于天然气铜制管道附近(尤其是管道接头处)，如有要立即关闭天然气阀门(黄色的旋转头)，请专业人员改善。八、检查烧天然气的壁炉其火焰颜色是否为非常的黄色：烧天然气的壁炉其正常火焰颜色为蓝色火焰并于火焰前端略带黄色。如果火焰是非常的黄色的即表示燃烧不是很完全，应立即请专业人员检修。

七、灰泥粉饰墙

灰泥粉饰墙(Stucco)是以水泥为其基底且很耐用的装饰外墙，其外观涂层色泽可依使用者的喜好而调配，在独立屋是一种很常见的外墙装饰面。灰泥粉饰墙基本上是由一层金属网和二道抹灰层及一道装修涂层组合而成。通常由波特兰水泥和等级较好的细砂混合而成，并且加入熟石灰使之更具有可塑性。

灰泥粉饰墙在施工上，先在铺有防潮纸的外墙板上钉上一层金属网，再上第一层抹灰层约3/8厚，需嵌入于金属网中。抹灰层的表面必须进行拉毛刮粗处理，以便为第二道抹灰层提供良好黏合力的表面。通常养护时间为四十八小时。在铺设第二抹灰层之前应对第一抹灰层进行湿润处理，以确保两层之间有良好的黏合力。接着上第二道抹灰层，其厚度亦约3/8厚，用镘刀将之紧密地涂抹到第一抹灰层表面。其养护时间至少四十八小时，然后让它干燥五天，最后再上1/8厚的表面装修涂层。

目前灰泥粉饰墙之表面装修材料有多种，从标准的白水泥或彩色水泥到改良式及丙烯酸装修材料。丙烯酸装修涂层常用于传统波特兰水泥上，这种方法的效果很好。灰泥粉饰墙装修涂层材料要对气候有良好的适应性，并且能允许湿气穿透。

灰泥粉饰墙保养注意事项：

1. 检查灰泥粉饰墙面是否有裂缝：灰泥粉饰墙面在气候热胀冷缩作用下，或是基础的不均匀沉陷，均容易使裂缝产生。一般来说，只要裂缝的宽度小于1/8应无结构方面之考虑，裂缝的宽度大于1/8，且数目不只一、二处时，应请专业人员做进一步的评估。有关裂缝小于1/8的修补，建议先把裂缝处用清水刷洗干净，再上灰泥填缝剂，把裂缝填平再上可透气之油漆。裂缝处如果不修补，则室外雨水会渗入墙内而使墙面发霉变黑。

裂缝的宽度小于1/8，无结构安全方面之考虑

墙底因湿气重，很容易潮湿发霉

2.检查灰泥粉饰墙与门窗交接处是否龟裂：灰泥粉饰墙与门窗两种不同材料其膨胀系数不同，在气候热胀冷缩内作用下容易分离，此时雨水容易渗入墙内，进而渗入到室内。建议在龟裂处打胶(caulking)，并请仔细观察相对于内墙开窗处附近之墙面是否有水痕。室外打胶请用可透气的矽立康 (silicone) 。

3. 检查灰泥粉饰墙与檐沟交接处是否有水痕：此处在灰泥粉饰墙施工上，很容易产生问题，下雨过后请仔细观察。如有此现象建议在交接处打胶，以防雨水经由此交接处进入墙内。

灰泥粉饰墙与檐沟交接处有水痕
4. 检查灰泥粉饰墙与地面是否与地面接触：灰泥粉饰墙如果与地面接触，其墙底很容易潮湿发霉。如有花草树木太靠近墙面也会因湿气重使墙面潮湿发霉。通常在房屋周边种植花草树木时，因施工的疏忽而产生，建议拨离太靠墙边之花土及修剪树木以利通风降低湿气。

5. 检查室外水龙头、天然气管及其他管线穿越灰泥粉饰墙处是否有打上矽立康或是矽立康已经老化:此处是雨水容易渗入墙内的地方, 打胶务必确实。

6. 如果灰泥粉饰墙面脏了，其洗涤方式建议如下：先将墙面用清水弄湿，再用橡胶软管(室外水龙头)向墙面喷射水柱以冲刷污垢，牢固的污垢要用刷子去掉，亦可选择一般清洁剂刷洗墙面。

八、木制披叠板

披叠板有裂缝
木制披叠板是另一种常见的外墙盖板材料，经常被用于独立屋上，它能搭配各种色泽的油漆涂料，营造出建物的朴实美感与特色。由于木制披叠板是直接与屋外雨水接触的，因此需具有坚固、没有木节孔、没有裂缝及不会翘曲之特性。常见的树种有柏木、松木及红木。在现场铺设时木制披叠板的适当含水率是在12%至18%之间，需视各地区的湿度和气候而定。

木制披叠板在铺设上有水平安装及垂直安装两种方式。水平安装的披叠板其版厚度为1/2至9/16，宽度约8，一般是从外墙底层开始安装起，每一个相接的底层重叠在下一层的顶部边缘上，其最小重叠量为1。相邻两片间的披叠板对接接缝要紧密相接密封，以防雨水流到披叠板后面导致墙板腐蚀，且上下层接缝应交错排列且接缝应该位于外墙的间柱上。水平披叠板在外墙转角处是雨水容易入侵而受损坏的地方，因此披叠板接缝要确实密接并填入填缝剂或油灰，如果加上金属转角护板其效果更好。

垂直安装的披叠板包括平企口叠接板、花式企口槽接板及木板条覆盖在接缝的边板等，通常版厚度为9/16，宽度不超过12，披叠板上下接合时要采对角斜接方式，预防雨水进入接缝中。在气候潮湿的地区外墙工程常用防水雨幕(rain screen)之工法铺设，其原理是用1×2木板条，约每间隔一尺宽，垂直钉在铺有防水纸的外墙覆面板上，形成一道一道上下直通的通风口，再铺设披叠板于木板条上就形成一道防水雨幕，可防止雨水渗入室内，同时墙后之上下直通的通风口也可将墙内湿气排出。

木制披叠板保养注意事项：

1. 检查披叠板是否有裂缝：裂缝的形成通常是由于气候热涨冷缩因素或外物的碰撞而造成，例如小孩玩球撞击或树枝碰触。有裂缝的披叠板易吸收雨水，在日照之下加速老化，且易使雨水渗透至墙内。若发现有裂缝，可用木制品用的填缝剂填平上漆修补。

披叠板有裂缝
2. 检查披叠板底部是否受潮损坏：一般披叠板离地面约有八之距离，其用意是防止地表水会因毛细现象而使披叠板底部受潮损坏。尤其当您在做庭园植栽时，要特别注意勿将泥土堆高接近披叠板。

披叠板底部受潮损坏

3. 检查披叠板是否有掉漆现象：通常披叠板每隔四到六年就要油漆(可透气的)一次，良好的油漆保养可以延长其使用年限。愈接近地面的披叠板愈提早掉漆。

披叠板有掉漆现象。

4. 检查披叠板与门窗交接处之防水胶(caulking)是否老化：防水胶每隔几年就会老化，需刮除旧胶重新上新的胶(可透气的)，以防雨水及室外湿气入侵室内形成冷凝水(condensation)。

5. 检查披叠板是否松动：松动的披叠板难以预防雨水渗透至墙内，披叠板在施工时，如果没有固定在系板条(strapping)上面，很有可能造成此现象。建议请专业人员评估松动范围及原因再修补，不宜自行冒然地拉扯，这容易使外墙防潮纸被扯坏掉。

九、阁楼

阁楼有雨水渗透之水痕

阁楼是指房屋最上方楼层天花板与屋顶构架之间的空间。它扮演了两个很重要的角色，一是保温，在天花板上铺上保温棉，使室内的暖气在冬季时不至于大量流失至阁楼内。另一个角色是通风，保持阁楼内空气的流动，使阁楼内及室外的温度接近，这有助于延长房顶屋瓦之使用年限不至于提早老化。

阁楼常用的保温棉有毯状式玻璃纤维棉或松散填充式玻璃纤维棉或矿物纤维棉。依建筑法规之要求，其阁楼保温棉之热阻值(R value)为25至40之间，热阻值愈高其保温效果愈好。

阁楼的通风方式通常是在屋脊处、屋顶斜面上、山墙位置及屋檐处等位置设置通风口。通风口的面积与房顶的面积比在坡度为1比4以上的斜屋顶约为1：300，在坡度为1比4以下之屋顶约为1：150，因此屋顶坡度愈低的愈要注意房顶通风。举例说明：1: 300 是说900平方尺的房顶水平面积，所需排风口面积为3平方尺。通风口的设置应在建筑物房顶的相应两面，最好至少有25%的开口分别位于房顶之顶部与底部。

若您要上阁楼检验屋况，可在最上层天花板找寻一个约20×28的通道，此通道或许在卧室的衣橱间或走道上。上阁楼前要先准备好工作梯子、口罩及手电筒等，当你进入阁楼后，脚一定要踩在房顶木桁架之上，不可以踩在天花板上，否则会摔落下来，有受伤之危险。

阁楼保养注意事项：

1. 检查房顶是否有渗水现象：仔细检查烟囱、屋顶通风口、废水管排气口、天窗等与房顶交接处是否有雨水渗透之水痕。如有此现象，表示其周边的导水片(flashings)已出现问题，应请专业人员做评估与补修。

阁楼有雨水渗透之水痕
2. 检查屋顶版(Sheathing)及房顶结构是否发霉：当阁楼内的空气湿度高且通风性不好时会有此现象发生，其原因可能是阁楼之通风口数量不够，或是阁楼内之排气管道(duct)松脱使热气体排入阁楼内且阁楼之通风不佳所造成，应请专业人员做评估及改善。

浴室排气管道松脱有热气体排入阁楼内，使房顶结构发霉

3. 检查阁楼内的排风管道之保温棉是否松脱掉落：排风管道上的保温棉松脱掉落之处，到了冬季会有冷凝水(condensation)产生并依附在管壁上，使管道生锈。冷凝水要是掉到保温棉上，则保温棉会吸水变薄使保温功能大打折扣。

烘干机之排风管有水痕

4. 检查屋檐下方的屋檐透气板(soffit)是否被保温棉阻塞：屋檐透气板如被保温棉阻塞，则其通风效能不佳，应立即清理。

5. 检查是否有鸟筑巢在阁楼上：鸟的排泄物对人体健康有影响，建议立即清理，并在受影响部分区域铺上新的保温棉。

6. 如有冷气机之室内机或热回收通风机(HRV)设置在阁楼上时，检查悬挂此设备之吊杆及固定吊杆之房顶结构杆件是否稳固：不平整的吊杆会影响其工作效能。

十、地毯

室外阳台铺设地毯，因潮湿而长青苔
在北美现代家庭中，地毯是装饰及美化空间环境上不可缺少的装饰材料。由于地毯色彩多样、质地柔软、御寒保暖，行走时脚上感觉舒适且又具有吸收灰尘及吸音装饰的优点，因此被广泛地用于室内楼板的地面装饰。如果地毯在整体配置设计得宜，不紧可以增进视觉感受，舒畅心情，更可以营造温馨舒适的居家气氛。

地毯按其材质可概分为纯毛地毯、合成纤维地毯、塑胶地毯。纯毛地毯又称羊毛地毯，它毛质细密，具有天然的弹性，受压后能很快恢复原状，具有天然的阻燃性，色泽典雅，不易老化、褪色。合成纤维地毯，可分为圈绒地毯(地毯面由一圈一圈的绒毛组成)、割绒地毯(把圈绒地毯的圈割开，就形成了割绒地毯)及圈绒割绒组合地毯(圈绒地毯与割绒地毯的组合)，它的最大特点是耐磨性强、防霉、防蛀，在现代家庭中使用的很多。塑胶地毯，具有防水、防滑、易清理的特点，通常置于室外及浴室。

如何选用适宜的地毯材质，在于专业设计师与顾客需求之间取的沟通协调。一般而言，走动频繁的区域，如玄关、客厅、走道，就要选用耐磨的圈绒地毯，活动量低的地方如睡房，就可以选用毛绒较高、较软的纯毛地毯或割绒地毯，至于饭厅，则宜选用经防污处理的地毯，以方便清理。

地毯在实际运用上，通常铺设于客厅、卧室、走道及餐厅。对于厨房、洗衣间、浴室或其他有可能因水而损害或脏污的地方应避免铺设地毯，以免地毯受潮发霉影响身体健康。地毯如能进行正确的维护保养，不紧可以延长地毯的使用年限，并且能保持地毯良好外观，减少地毯上细菌的滋生，对室内空气品质是很有帮助的。

地毯保养注意事项：

1. 保护性措施：尽量不在地毯上倒果汁饮料、抽烟、用餐，更不要穿带有锐物的鞋在上面行走，并要经常打开窗户通风透气或定期更换空气滤网，保持室内空气畅通，减少灰尘堆积于地毯上及地毯发霉长虫，如发现发霉长虫等现象，应请专业人士清理干净。

因室外雨水渗入室内，使得地毯钉条生锈及地毯发霉
2. 减少地毯污垢：在玄关进口处加置一块清洁垫，擦掉鞋上灰尘污垢，可以减少尘埃污垢积聚且随着脚步扩散到室内其他地方。当清洁垫变脏时，请更换和清洗。建议在所有椅子底下放置一块地垫，一方面可防止椅子的脚轮在地毯上来回移动时，将灰尘挤入地毯内层，使清洁工作不易进行，另一方面也减轻了脚轮摩擦地毯，使地毯提早损坏。

走道上的割绒地毯局部磨损，可请专人作局部修补
3. 远离化学物品：地毯与化学物品接触后，易使地毯出现褪色等破坏地毯的情形，所以在家庭常用的浴清洁剂、厨房等强力清洁剂或杀虫剂等，不适合使用于地毯。

4. 远离日晒：阳光长期直晒地毯，易使地毯褪色，因此建议窗户要装上窗帘。

5平日吸尘保养：深嵌在地毯内的尘埃，会因平日脚步的活动而对地毯纤维造成摩擦磨损，因此吸尘是平日保养的重点。建议每星期应该用吸尘器吸掉在地毯上的灰尘、砂粒等。如果有大块的纸团、牙签、果壳类等杂物，应先用垃圾铲及小毛帚将其扫除，然后再用吸尘器吸尘，这样可防止吸尘器喉管阻塞或牙签之类的利物刺破吸尘袋。用吸尘器清洁地毯时，起先顺着或逆着地毯毛方向都无所谓，但在最后一道吸尘时，必须是顺着毛的方向，这样可以避免将颗粒污物压向地毯，并使地毯毯面回复平整。如果地毯有出现倒绒毛现象，用干净毛巾浸湿热水擦拭，并用梳子梳理绒毛，用吹风机吹干，即可恢复原状。

6. 正确清洁剂的选择：选用错误的清洁剂会对地毯外貌造成严重的伤害，因为清洁地毯后的清洁剂残留物质会与污垢结合，而加速地污染地毯。选购清洁剂时，应先把少量清洁剂放在小容器上，加热使其蒸发水分，然后再测试其容器内的残余物。残余物若呈现黏性或油性，则此清洁剂在使用上会吸入灰尘，使地毯更受污染，所需清洁的次数反而增加。建议选用中性PH值清洁剂，则可长期保持地毯的色泽和柔软度，同时不会加快清洗频率。

7. 消除地毯上的宠物异味： 1/3杯醋加2/3杯的温水，用干净毛巾浸湿拧干后擦拭。醋不但可消除宠物的异味，同时还可以防止地毯变色或褪色。擦拭完之后，让其自然风干即可，切忌阳光曝晒，以免褪色。

8. 水性污渍的处理：如果不小心将咖啡、果汁饮料洒到地毯上时，先用干布或纸巾将残留的水分吸干，再喷地毯清洁剂到污渍处停留数分钟，再用软毛刷从外向内擦除污渍，不要由内向外擦拭，以免扩大污染区域，再用干毛巾将污渍水份吸干，然后再用清水喷刷一次，再吸干水。如污渍仍未完全清除，重复以上方法擦洗直至污渍消失。注意擦拭时不宜用力过猛，否则会损伤纤维组织和表面。

9. 油性污渍的处理：如果地毯滴到油性的污渍时，可以将地毯除油剂从外至内喷向地毯的油渍上，用软毛刷由外向内轻擦，然后用干毛巾将刷除的油污吸收掉。再用干净清水喷刷油渍、再吸干水。如果清除效果不明显，可重复以上方法清洗多次，一直到油污清除为止。

10. 定期检查地毯与房屋外墙之交接处是否有受潮发霉现象：如果房屋外墙的防水气密性不好，屋外的雨水或湿气会渗透至室内，使地毯受潮发霉，影响室内空气品质。 11. 定期保养：地毯上的油渍斑点，若不清洁处理干净，会沉积在地毯纤维深处，久了更难清除。因此除了平常要自行吸尘及清除油垢外，建议大约两年左右可请专业地毯清洁公司对地毯做一次专业清洁工作，以维护地毯清洁与美观。

浴室门口放置一块小地垫，有助于地毯的维护

方志勇 : 2018-03-29#87

加拿大房贷小知识之房贷中的罚款
2018-03-06 关注☞ 卡尔加里老方房地产

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不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息

罚款，是我们每个人日常生活中都不想面对但有时不得不面对的问题。尤其在加拿大，各种各样的罚款让你防不胜防，罚你没商量！但有些罚款我们是可以提前预见的和避免的，例如，房贷中的罚款。

一、首先，我们要了解一下房屋贷款中，什么时候会产生罚款？

（1）提前结束一个Term。如你在Term结束前卖房，PAYOFF你的贷款或转贷款到其它银行；

（2）在现有Term没结束时，增加借贷额度；
（3）更改一个Term。如想从固定利率fixed转成浮动利率variable；
（4）在Term没结束时，想偿还本金额度超过每年银行所允许的提前预付贷款额度；

（5）每月没有按时付贷款的本金和利息；

二、罚款的两种不同计算方式

（1）三个月利息

如果你选择的贷款是浮动利率variable closed，一般罚款额是三个月的利息。计算公式：贷款余额*利率/12*3。例如：以你要结束银行房屋贷款的那一天为准，你的贷款余额还剩$200，000，利率为3%，三个月的利息是：$200000x3%/12X3=$1500。

（2）利息差IRD (Interest Rate Differential)

如果你选择的贷款是固定利率Fixed closed, 罚金计算以比较“三个月利息”和“IRD利息差”，数值大的为罚金额。利息差（IRD）计算公式：（你的利率—现在银行的利率）*贷款余额/12*Term内剩余的月份数。例如：贷款余额为$300,000; 当时的5年固定利率：3%；Term 还剩2年；现在2年term的固定利率：2%；罚金：（3%-2%）* 300000/12*24=5250

注：现在银行的利率指银行现在等同于Term内剩余月数的利率。

三、如何避免罚款或将罚款降到最少？

（1）当最初选定利率时或在贷款续约更新（Renew）时，如果你有短期内卖房或一次性付清贷款的计划，可选短期Fixed open利率或浮动Variable 利率（Fixed open 没有罚款但利率会高一点，浮动利率只付3个月利息；

（2） Refinance时产生的罚款，如果还是在同一家银行，通常可以和银行协商减或免；

（3）如卖房的同时买新房（90-120天内），且在同一家银行申请新的贷款，罚款可减免；

（4）从浮动利率Term转固定利率Term时，没有罚款；

（5）在和银行或货款机构签定贷款协议时，一定注意有没有特殊的Term & Condition (可不可以refinance, 转出时罚款如何计算等)

（6）想贷款转银行或一次性提前付清贷款，只有在Term结束时，不会产生罚款。

如罚款发生时，一定要到所在银行或货款机构，查询计算确切的罚款数额，做好相应的对策。

以上信息由CIBC银行的郝闯整理提供。

方志勇 : 2018-03-30#88

加拿大房贷小知识之房屋净值（抵押）信用额度贷款（HELOC）。
2018-03-09 关注☞ 卡尔加里老方房地产

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今天想和大家聊聊房屋净值（抵押）信用额度贷款（HELOC）。

房屋净值(home equity)=房屋现在市场评估价—按揭贷款余额。利用房屋净值作为抵押的贷款是通过房屋净值（抵押）信用额度（Home Equity Line of Credit，HELOC）方式实现的。即，申请人以自己手中的房屋净值做抵押，向银行申请信用额度。

特点:

1. 没有贷款目的限制，借款人可以根据自己的需要用于消费，支付学费，偿还其他债务,投资等;

2. 相比其他消费信贷产品，如信用卡，HELOC贷款利率非常低（因为用房产做了低押）。通常p+（0.5or1）;

3. 还款便利，每月最低还款只支付利息或设置的最低还款额；不使用，没有任何费用；

4．随用随取。一次申请，可重复循环使用；

条件:

1. 至少20%以上的房屋净值Equity(你至少已经付掉房屋市场评估价的20%)；

2. 额度的多少和申请人的收入及房屋的价值有关，申请是Full application (银行要根据申请人的收入，负债及信用状况进行审批)

3．最高贷款额为房屋市场评估价的65%；

申请方式及费用

1．独立申请（已有常规按揭抵押贷款）.可以在同家银行申请也可以在不同家银行。

2．组合按揭方式（collateral mortgage）即：Mortgage loan+HELOC。同类产品不用银行有不同的名字，但实质是一样的。

3．费用通常两种：房屋评估费和Title 法律文件费用

组合按揭（collateral mortgage）的特点：

1．通常总额以房屋市场评估价的80%计算（有的银行或贷款机构会以100%或125%计算）；

2．加拿大本地居民首次买房，首付20%时，就可申请。每月MORTGAGE LOAN的本金部分自动转入HELOC.(最大不能超过房屋价值的65%)

3．一次申请，节省房屋评估费和律师费；

4. 组合按揭（collateral mortgage）转银行会有律师费。

HELOC申请和使用误区

1．HELOC申请要根据申请人的收入和负债批准。如，有的人房子已付清贷款，但没有收入，申请HELOC时，银行会拒批的。

2．HELOC利率是浮动的且利息的计算方式与信用卡债务的计算方式相同——复利日息。因此，HELOC的利率需要经过转换后才可以与固定或浮动利率的按揭贷款利率进行比较，而不是直接比较。加拿大固定利率按揭贷款计息方式是每半年计算复利，浮动利率贷款是以每月计算复利。一定要请专业人士计算，不能简单比较。

3．HELOC使用不当对个人信用损伤较大。因为HELOC的使用情况被列为信用分数的计算范围。如果借款人高比例使用HELOC额度或长期提取，会对个人信用分数的消极影响会影响到今后Refinance。

最后注明事项：

1．非加拿大居民不能申请HELOC和组合按揭；

2．以上有关HELOC的内容以加拿大5大商业银行为参考。其它贷款机构的组合按揭或HELOC规定会有所不同（如有的贷款机构不能申请HELOC）。请注意具体的TERM CONDITION。

以上信息由CIBC银行的郝闯整理提供。

方志勇 : 2018-03-31#89

积雪融化对房⼦子的影响及注意事项
2018-03-10 验房老刘卡尔加里老方房地产

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By验房老刘注册验房师P.Eng 2018/03/09

近日天气转暖，积雪融化。验房⽼刘提醒各位朋友注意下列事项，以减少化雪引起的不安全因素，和对房子的不良影响。

一、安全。

要防止屋檐悬挂的冰柱坠落砸伤⼈人。进出任何一个building 之前要先观察⼀下屋檐有无冰柱。如有，尽量绕行，切勿在屋檐下久留。如你的房子的屋檐上有很多的冰柱且可能伤及行人，你应放上标示提醒过往⾏人。

二、放下房子所有的落水管

（downspouts and downspout extensions)

三、除雪

如地基附近雪很厚且房子周边的排水坡度不理想，可以考虑把地基周边的雪移走。如一定要人力移雪，切记要注意安全。否则，移雪就变得毫无价值了。

四、排水

如你家附近的路边有storm water catch basin被冰雪堵住了(见下图)。

市政请求你帮助清理这个catch basin，以便排水。你当然也可以打311让市政人员清理。

五、311

如你家附近的地面在化雪期间形成大量积水，且水位在90分钟内不下降，应打311 通知市政处理，

以上仅是验房老刘个人观点。This writeup is copyrighted.

本文所有插图源⾃ www.google.ca

方志勇 : 2018-04-01#90

图文大全-春天快来了，打理庭院需要的工具，你准备好了吗？
2018-03-28 关注☞ 卡尔加里老方房地产

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买了独立屋以后，打理庭院是必须要做的一项工作，有的房主为了方便省事，每个月雇佣一个园丁定时打理庭院，也有的房主喜欢自己动手，享受自己打理庭院的乐趣。卡尔加里的春天快来了，那么，自己打理庭院需要用到哪些工具呢？ 你准备好了吗？

一、草坪

1、割草机

对于一般家庭来说，普通小型割草机（Lawn Mower）其实就已经足够，如果你家的草坪面积有一个足球场那么大，那么就会需要用到乘式割草机（Riding Lawn Mower）。

根据推进形式，普通割草机分为自动推进式Self Propelled

和手动推进式Manual Push

这两种。自动推进式比较轻松省力，家里院子有一定坡度的建议选自动推进式；而手动推进式的会比较费力一些，需要自己用力推动前进。

根据动力来源，割草机又可以分为汽油割草机Gas Mower和电动割草机Electric Mower这两种。

汽油割草机的动力更足一些，但是需要定期更换机油维护，操作的时候噪音也比较大；而电动割草机的噪音比较小，不过要提前充电，并且蓄电池的寿命有限。

2、修边机

割完草坪之后，还需要使用线式修边机（String Trimmer）进行修边。修边机同样有汽油型的和电动型的，如果家里的草坪面积比较大，建议选择动力更足、寿命更长的汽油型，其他的普通家庭使用电动型的就可以了。

另外，使用线式修边机的时候一定要注意安全，修草时打到地上的泥块、小石头等可能会溅起来落到身上，使用的时候最好穿上长袖长裤，佩戴护目镜。

3、宽头扫帚

割完草之后地上还有草屑，需要使用宽头扫帚进行清扫，建议买刷头比较宽、清扫面积比较大的Push Broom。

4、树叶耙/草坪吹风机

秋天落叶经常会掉的满草坪都是，清理落叶的时候就需要用到树叶耙Leaf Rake

或者草坪吹风机Lawn Blower。

树叶耙可以把落叶从草坪上杷走，吹风机则可以直接把树叶吹走，适用于草坪面积比较大的家庭。另外，吹风机也可以用于割草后吹掉草屑。

建议大家每隔两年overseed种植新草，清理杂草，overseed适合在初秋、早春进行，能够让草坪保持良好的生长势头。Overseed的具体步骤如下：

Step1：调节割草机的割草长度，将草坪割到1到1.5英寸之间。

Step2：用枯草耙耙走草根和杂草，为之后新长出来的小草留足空间。

Step3：使用播种机Spreader撒草籽，播种机能够把草籽撒的更加均匀，草坪上有斑秃的地方要多撒一些。撒完草籽之后铺表层土Top Soil（最好已经含有肥料），铺的厚度至少要覆盖住新撒的草籽。

Step4：每天定时灌溉保持泥土湿润，灌溉的次数根据当地的气候状况而定。

二、果树

建议在冬天果树休眠的时候进行施肥，这样来年夏天就能够收获果实了。采摘果实需要用到的工具有梯子和果夹。

1、梯子（Ladder）

梯子比较好用的品牌是Wemer，坚固轻巧，不仅采摘果实需要用，家里换灯泡也能派上用场。

2、果夹（Fruit Picker）

传统的果夹把手处有一个按钮，把夹子口对准果子按压按钮就可以摘下果子，不过一个一个夹非常麻烦，水果还容易从夹子中滑落。建议大家选择框式果夹，夹的时候把水果框住，水果自然会掉入带有海绵的框子里面。

三、花木

1、花园铲/挖土铁铲

小型花园铲（Hand Trowel）

适合用来种植玫瑰、郁金香等小型花木，如果要种树或灌木，则需要用挖土大铁铲（Shovel）。

2、修枝剪/修枝电锯

要想花木更美观，就需要进行修剪工作。修枝剪（Hedge Shears）

可以用来修剪枝条，修枝电锯（Hedge Trimmer）

则可以帮助你把灌木修成喜欢的造型。

四、清扫

打理庭院的时候，你会发现栅栏、墙壁、水泥地面上会有长久积累的灰尘，使用扫帚是根本弄不干净的，这个时候你需要使用高压水枪（Pressure Washer），

它能够让你的庭院变得焕然一新。

以上这些工具可以满足基本的庭院日常维护工作，这些工具去装潢建材店Home Depot，Renodepot和Lowe’s都可以买到。大家搬新家的时候，一般都会有优惠券寄送到邮箱里，如果没有，可以直接去去当地的邮局要，然后在eBay上购买。此外，去Lowe’s和Renodepot的官网注册，也可以获得优惠券。

方志勇 : 2018-04-04#91

卡城2018年三月房产快讯-总体库存上升、独立屋库存偏低、价格相对稳定
2018-04-04 关注☞ 卡尔加里老方房地产

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正如预期一样，卡尔加里3月房屋销售依旧缓慢。在去年公布贷款新政后，一批买家突击买房，使2017年底的销售有明显增加的情况下，这并不奇怪。

2018年第一季度一共卖了3423套房，比去年同期低了18%，比长期平均低了24%。销售的低迷加上新上市量的微升使库存增加，房屋库存月数（Months of Supply）也保持在4个月以上。

“经济状况在慢慢改善，但不足以抵消贷款利率提高和政策收紧带来的不利影响。带着比往年更多的库存，我们正步入房地产交易最活跃的第二季度，这可能会造成一些价格的波动。但不断改善的经济状况有望不会让整体房价有大幅的下降。”卡尔加里地产局首席经济师 Ann-Marie Lurie这样解读当前的形势。

尽管按季度看，价格有所下滑，但和去年整体相比价格相对稳定，因为独立屋部分的价格微升抵消了公寓部分的价格下滑。

第一季度，全市范围独立屋平均基准价格为50.2万。比去年第四季度略低，但和去年同期基本持平。三月份，独立屋部分的均价达到了50.38万，比经济萧条前的高位低3.6%，但比此次经济萧条的低点高了1%。

“现在的房地产市场情况要好于我们经历过的经济萧条的低点。如果你现在想买房，你可以找到性价比不错的，如果你想卖房，也能卖到不错的价钱。保持信息灵通，不论在任何情况下都是至关重要的，因为不同类型和不同位置的房产市场状况不能一概而论。”卡尔加里地产局主席Tom Westcott这样说到。

去年第一季度独立屋部分的库存就低于历史平均水平。今年也一样，第一季度，独立屋部分的月平均库存量是2573套，比2015和2016年的第一季度平均库存低了10%。

2018年卡尔加里春天的整体库存比去年要多，迟滞了价格的回升。但具体价格调整的幅度会根据位置和房屋类型而有所不同。

概括：

- 今年三月份全市范围销售量依然存在低于长期正常水平。价格比去年同期相比，取决于地区和房产类型，有的下降了，有的增长了，独立屋均价比去年同期增长了0.68%，公寓下降了3%。

- 三月独立屋销售总计848个单位。比去年同期低27.58%，第一季度比去年同期平均低19%。第一季度房屋库存月数（Months of Supply）为3.7个月，去年同期为2.4个月。第一季度基准价格平均为502,00加元，与去年同期类似。

与去年同期相比，各个分区的独立屋年度基准价格涨跌不一，市中心区、西北区、西区、南区、东南价格有所上升，东北区、北区、东区价格下跌。

- 公寓市场继续保持供过于求的状态，三月份房屋库存月数（Months of Supply）7.72个月，去年同时期为5.31个月，第一季度为7.87，去年同期为6.2。因此价格仍将维持下降趋势，不论是三月份还是第一季度平均基准价格均比去年同期低3％左右。

- 半独立屋和联排屋也与独立屋同样，销售量下降，价格基本持平。

常用房地产统计术语：

销售与上市比率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

房屋库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。

Housing Market Inventory on the Rise

Prices remain stable compared to last year

City of Calgary, April 2, 2018 –

As expected, slow sales this quarter have persisted through March in the City of Calgary. This is not a surprise, after stronger growth in sales at the end of last year following the announced changes to the lending market.

First quarter sales totaled 3,423 units, nearly 18 per cent below last year's levels and 24 per cent below long-term averages. Easing sales and modest gains in new listings caused inventories to rise and months of supply to remain above four months.

"Economic conditions are slowly improving, but it has not been enough to outpace the current impact of higher lending rates and more stringent conditions," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.

"We are entering the most active quarters in the housing market with more inventory, which could create some price fluctuations. However, the improving economy is expected to prevent overall prices from slipping by significant amounts."

While prices trended down on a quarterly basis, they remained relatively unchanged over last year's levels due to modest gains in the detached sector offsetting declines in the apartment sector.

The citywide benchmark price for detached product averaged $502,000 in the first quarter. This is slightly lower than the fourth quarter of last year, but comparable to levels recorded in the first quarter of last year. In March, the detached price reached $503,800, 3.6 per cent below pre-recession highs, but one per cent above the lows recorded during the recession.

"The market today is better than what we experienced at the peak of the recession," said CREB® president Tom Westcott.

"You can find good value if you're looking to buy a home, and you can also get good value if you're selling. Being well-informed, in any economic condition, is the key, because there are differences in the market depending on what type of property it is and where it is located."

Detached market inventories in the first quarter of 2017 were low compared to historical standards. This year, detached inventories have averaged 2,573 units over the first quarter, 10 per cent below first quarter averages recorded during 2015 and 2016.

Spring will have more inventory than last year, slowing progress on price recovery. However, the amount of price adjustment will vary depending on competing supply by location and product type.

方志勇 : 2018-04-08#92

【知识帖】在加拿大贷款之前必须了解的数据。
2018-04-08 关注☞ 卡尔加里老方房地产

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来源网站：约克论坛综述

很多华人移民加拿大之后，第一件大事肯定是解决住的问题，也就是置业买房。因为加拿大近两年房价攀升，很多家庭或个人能力有限，大部分都要靠贷款来购房。因此在准备贷款之初，就该了解以下几个数据。

1、信用分数（Credit Score）

信用制度，对来自中国的新移民来说，是所谓的“新生事物”。但在加拿大这个信用社会里，信用分数对于每个人的日常生活都非常重要，小到申请信用卡分期购买电器，大到买车买房，无一不与你的信用分数挂钩。举个例子，若你买50万元的房子，考虑30年房贷，利率是4%而不是4.5%，可使你30年下来省5万元。

而加拿大的信用记录一般由两间信用评分机构批出，一间是Equifax，一间是TransUnion。每一笔借钱包括还款记录，都会记录在内。每一次查询信用分数(用以申请金融产品)都会构成一次Hard Inquiry，俗称Hard-Pull，也会记录下来。以上两个记录都会保留6年，但对于Hard-Pull来说，银行通常只关心两年以内的Hard-Pull数量。

2、借贷额(Loan Amount)

你现在可借到的金额很重要，就像汽车所剩的汽油，影响行驶多远。例如，若你的借贷上限为1万元，你借了2000元，你借贷的剩额是8000元。确保你有充分的剩额，而不是经常达到借贷上限。

所有的加拿大银行在计算贷款额度时，均采用两种方式：一是房屋抵押值的百分比，如80%、65%、50%;二是由家庭收入决定的额度。两者之较少者就是客户的额度。

3、债务对收入比率（Debt-to-income Ratio）

说白了，这项也就是看你的偿还能力，借给你你能还得起吗?因为一个家庭可能还有其它债务，如汽车供款，信用卡供款，学生贷款等，把这个每月其它债务的支出和上述跟房子有关的支出加在一起除以年收入，这个数字不能超过40%-45%。

举个例子，如果你的总收入的42%以上，是用来支付汽车贷款和房贷之类的债务，那你就麻烦大了。这个比率愈低愈好，但在生活费昂贵的地区，可能不易做到。负债超过收入的42%，较强硬的放贷业者可能拒绝贷款。

4、流动资产比率（Liquidity Ratio）

对个人而言，流动资产比率是指你的应急金，也就是说你手边的现金，是否足够来支付每月帐单。由于太多人是月光族，专家建议最好存有三到六个月的生活费，以应付各种帐单。

5、净值（Equity）

虽然银行贷款时，并不考虑范围那么广泛的数字，多数人会希望有个整数来追踪自己的财富。

净值就是你的总资产减去总债务，包括房屋净值、积蓄、投资组合、汽车等资产，以及你的债务。净值是追踪财务状况的最好方法之一，虽然容易受到股市起伏的影响。

方志勇 : 2018-04-09#93

在加拿大如何免费查询信用记录Credit Score+手把手教你注册Borrowell的免费查信用评分服务
2018-04-09 卡尔加里老方房地产

卡城老方房地产

不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息

上篇文章谈到关于信用记录的问题，其实在加拿大，信用记录有可以很多办法得到，既有收费的也有免费的。

一、向Equifax和TransUnion免费索取

根据加拿大法律，Equifax 与TransUnion需要给加拿大居民提供免费的信用报告（但该报告不包括信用分数）。

在加拿大，消费者索取自己的免费信用报告是没有次数限制的（通过电话/邮寄/直接访问办公室的方式）。但建议不要太频繁，一般一年申请一次就可以了。如果居住城市没有这2家信用机构的办公室，你可以去这两家的网站，打印一份表格，要求他们把你的个人信用记录寄给你即可（需要提交两种身份证明的复印件）。每家信用机构都有各自的可接受身份证明的规则，需要仔细阅读要求。
Equifax的表格：http://www.equifax.com/ecm/canada/EFXCreditReportRequestForm.pdf
TransUnion的表格：https://www.transunion.ca/iw-runtim...sonal/Consumer_Disclosure_Request_Form_en.pdf

优点：完全免费
缺点：麻烦，邮寄花费时间，只得到信用记录而不会有信用分数

二、注册Equifax和TransUnion的收费帐号
此外，Equifax与TransUnion还提供在线购买信用报告和分数（需要付费，按次购买，或者按月付的会员）。

优点：立刻就可以得到全部资料
缺点：要花钱而且不取消的话以后每个月都会自动扣钱

另外，两家机构现在都有一个月的$4.95试用特价，网页在这里：

Equifax一个月$4.95试用特价，网址如下：

https://www.consumer.equifax.ca/can...xIjRQFKgyHNEVOF0I508IaAuLW8P8HAQ&gclsrc=aw.ds

TransUnion一个月$4.95试用特价，网址如下：

（https://www.transunion.ca/personal/credit-report-charlie-495）。

注册付款之后，记得打电话去取消。

关于Equifax的安全问题，留意新闻的朋友应该知道美国的Equifax被骇客入侵。但问题是，是否注册Equifax的收费帐号和Equifax会否收集你的信用纪录是两会事，因为只要银行和金额机构继续跟Equifax合作，你的信用记录就会继续被Equifax收集。

三、使用第三方免费帐号

https://www.borrowell.com，
可以查Equifax的信用分数。而且每个月更新一次。Borrowell现在已经可以看到信用分数和全部信用记录了。详细可见文后边附录：手把手教你注册Borrowell的免费查信用评分服务
https://www.creditkarma.ca，
可以查TransUnion，可以显示信用分数和全部信用记录，而且每七天就更新一次。

注册Borrowell和Credit Karma，会问三个与个人信用历史有关的问题，比如在2016年你曾经申请过那张信用卡，2015年你在那间公司工作过等等。由于都是选择题，其实也不算是太难。但有时候你会发现几个答案跟自己完全没有关系，特别是Credit Karma使用的是TransUnion的资料，TransUnion经常会出现资料出错或者更新太慢的问题。这个时候，你需要使用之前提到的两个办法，先索取一份完整的资料，才能提供答案，完成注册。如果你注册时没有办法提供答案，Borrowell和Credit Karma只允许你在一个月之后，再试一次。（Equifax和TransUnion的收费帐号的时候，由于是用信用卡付款，所以不存在身份认证的问题）

结论
有了Credit Karma，完全可以跳过TransUnion，现在Borrowell也可以完全取代Equifax。

附：手把手教你注册Borrowell的免费查信用评分服务

手把手教你注册Borrowell的免费查信用评分服务
Posted on 三月 7, 2018

在加拿大，信用记录是一个很重要的事情，对于申请房屋贷款，汽车贷款，信用卡等都会有影响。所以生活在加拿大的人都应该留意。加拿大的信用记录一般由两间信用评分机构批出，一间是Equifax，一间是TransUnion，不过这两间由于是商业机构，查询信用分数是需要付款的。好在现在已经有公司提供免费查询的信用分数和信用记录的服务，比如Borrowell。

Borrowell介绍

Borrowell是一家加拿大的创新金融公司，和权威的Equifax信用评分的权威机构建立了合作关系，为加拿大的居民免费提供信用评分。目前为止该公司已经为超过40万的加拿大居民提供了这项服务。信用评分是买房、买车、租房、贷款等投资融资需求的基础。之前Borrowell只提供信用分数，但最近已经改为同时提供信用分数和信用记录。Borrowell的服务是完全免费的，网址：http://www.borrowell.com

Borrowell是否安全？

Borrowell查的是Equifax的信用记录，这种查询信用评分属于Soft Inquiry，不会对评分有任何影响。而现在CIBC所提供的免费信用分数就是通过Borrowell，安全方面还是让人很放心的。

Borrowell的注册过程

注册Borrowell的免费查信用服务：Borrowell注册网页，然后按Get Started。
填写一些基本信息，包括地址，年收入，个人账务目标等。
回答三个与个人信用历史有关的问题，比如在2016年你曾经申请过那张信用卡，2015年你在那间公司工作过等等。由于都是选择题，其实也不算是太难。
然后就注册成功了。

结论
在加拿大，维持一个良好的信用分数和信用记录，真的非常重要。而且有了好的信用记录，才能更好更多地薅信用卡羊毛。还没有使用Borrowell的读者朋友尽快注册吧。

方志勇 : 2018-04-10#94

外国人能在加拿大买房和贷款吗？

前两天国内有朋友问没有加拿大的国籍能在加拿大买房吗？

首先答案是能，而且条件很宽松，甚至在贷款条件和审批上比当地人还容易些。

今天就详细说说这个话题。

一、有没有什么限购？

没有，不管是中国人、泰国人，你在加拿大享受的都是国民待遇，外国人或非加拿大居民（（非居民包括持有工作签证、学习签证，以及访问签证的申请人，例如，留学生，在加拿大有合法工作许可的非居民，以及来加拿大进行商务访问的游客。）可以自由买卖加拿大房地产，也可以贷款，贷款利率和当地人一样，现在是百分之二点几。根据加拿大联邦政府«公民法»，非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非永久居民，或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。

二、买卖房屋是否一定要本人到加拿大?

如果购房人需要向加拿大银行申请贷款，则本人一定要来加拿大，与银行当面签署贷款文件。如果不需要银行贷款，则可以通过传真形式签订购房合同或委托代理人办理交纳定金、验房及交房的相关手续。您聘请的地产经纪人会通过现代通讯手段：传真、扫描、邮件等方法处理在买卖过程中需要您签字的文件;检验房屋由第三方注册验屋师出具相关的报告;最后的钱房交易及到地产局获得产权文件都由买卖双方各自的律师来完成。

三、外籍人士在加拿大买房有什么要求吗?

1.外国人需要在加拿大本土开设银行账户。

2.无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录。

3.外国人需要有足够的首付款。一般要求全款的35%或以上。

4.外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。

5.外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。

6.外国人在贷款买房时，银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”，即，在卖房时，借款人如果依然还是非居民身份，需要将部分卖房款留置到完成税务申报之后再决定如何处置售房款。

四．非加拿大居民在加拿大投资房地产的贷款事宜

1．外国人需要在加拿大开立银行账户。既然是贷款买房，就要每月付月供款，没有银行账户，就没法支付贷款本息。很多朋友打电话询问，中国大陆的朋友希望在加拿大置业，但从来没有来过加拿大，是否可以贷款买房。虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处，可以帮助开户，但这种账户通常需要在加拿大境内激活，才可以用于支付。

2.外国人不能在加拿大有不良信用记录。没有加拿大的信用记录，可以提供国内的信用卡记录（6个月以上）和收入证明。很多留学或工作的加拿大非居民，在加拿大已经学习和工作了多年，如果已经造成了不良信用记录，则按揭贷款申请很难成功。外国人可以在加拿大没有信用记录，但不能有不良记录。例如，访问签证的加拿大非居民，在加拿大境内并没有信用记录，这种情况是可以申请到按揭贷款的，可如果有不良信用记录，就很难申请了。因此，无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录，养成按时偿付信用卡账单，缴纳各项公用事业费的好习惯。

3.外国人需要有足够的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款，但首付款比例通常比加拿大居民高，当地人最低可到房价的5%，外国买家一边要求房价35%以上。持有工作签证，有收入的非居民是例外，此类申请人最多可以申请到房价90%的按揭贷款。没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的按揭贷款。加拿大的金融体制是高度商业化的，每个商业银行或非银行金融机构的贷款政策都不尽相同。

4.外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。很多朋友询问，如果持有访问签证来加拿大，看中了房产并签署买房合同之后，签证到期了，必须离境时，能否委托在加拿大的朋友完成买房和贷款交易。答案是肯定的。委托第三方交收房产，需要在律师行见证下签署POWEROF ATTORNEY(POA),即《委托授权书》。委托分为一般委托和有限委托两种方式，前者，被委托人可以代委托人办理任何事宜，权力较大。后者，受托人只能办理与房产交易有关的事宜，权力有限。签署委托书后，受托人可代委托人办理房子的交接事宜，如交定金，一次看房，交付余款，拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。最重要的是找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行，此类银行并不多，即使同意，银行对交易的细节也会有比较严格的要求。因此，持访问签证来加拿大购房的外国人最好在离境之前搞清楚银行的相关要求，以及交易过程中的注意事项。

当然，我们在购买房地产时要把握好时间安排。从看好房子，签好合同，到交房，如果不用贷款，快也要10天左右的时间，一般情况下，是30天，60天或90交房，时间是从合同生效日起计算。

5.外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。地产交易中，有两个重要环节需要从银行账户中支取款项，一是支付买房定金，二是在产权交接之前支付首付款余款。一些持有访问签证的购房者，无法在加拿大滞留至房产交收，因此需要事先做好与银行的约定，以便在需要支付款项时顺利完成交易。

五、外国人在加拿大买房后出租、出售后的税务问题

1.首先来说作为外国人买了房子以后出租的税务问题。作为外国人，在加拿大没有报税的义务，不过如果你的房子是通过物业管理公司管理，他们会自动按照你的租金收入扣减25%的税款，并将该笔税款在每月15日之前支付给税务局。但是对于租金收入，税务局（CRA）是允许你扣减成本的。所以实际上当你将贷款利息、保险、物业税以及支付给物业公司的管理费用这些成本减掉后，你的净收入将大大降低。而物业公司扣减25%时，是按你的GROSS RENTAL INCOME扣减的，所以实际上你是多缴了税。如果你想从税务局拿回退税，你就必须在加拿大作为非居民来报税。此时你可以找税务专家或者自己到CRA网站上下载：T1159 INCOME TAX RETURN FOR ELECTING UNDER SECTION 216.具体举例，如果你的出租收入，一年的总收入是7200元，按照25%扣减的话，WITHHOLDING TAX是1800元。但是如果减到上述提到的那些成本后，实际净收入为5200元。那么根据这个收入，联邦税的税率为15%，在加上非税务居民的SURTAX，总的联邦税为1154元。那么如果你填写T1159后，便可以从税务局拿回645元的退税。

2.再来说说外国人在加拿大买房后，如果出售的话，如何缴税的问题。其实在加拿大，如果你出售自住的房子，其实资本利得（CAPITALGAINS）是不必缴税的。自住房免交增值税的一个重要条件是房主必须为加拿大公民或永久居民。非加拿大税务居民售房需要缴纳增值税。作为投资的房子，如果出售的话，也是按资本利得的50%计算后并入你的其他收入，来计算应交的联邦税和省税的。作为外国人卖房，程序上就比较麻烦一些。首先作为卖家的你，先要填写T2062-REQUEST BY A NON-RESIDENT OF CANADA FOR A CERTIFICATE OF COMPLIANCE RELATED TOTHE DISPOSITION OF TAXABLE CANADIAN PROPERTY. 并按资本利得的25%将钱先付到税务局。税务局收到你的T2062后，审核后会发给你T2064CERTIFICATE-PROPOSED DISPOSITION OF PROPERTY BY A NON-RESIDENT OF CANADA 或T2068 （这两个确认证书的区别，前者是交易还没有完成，后者是交易实际已经完成后税务局给你出具的缴税证明）。

有人会问，我为什么自己先做这个事呀，税务局又不知道我卖房子？我现在来说说你自己不做这一步，会有什么“后果”。假如你自己没有填写T2062表，也没有按25%的资本利得缴钱给税务局的话，那么买你房子的买家经纪，将会按总售价的25%来扣减税（看好这里是总售价的25%），并将这笔钱付给税务局。举个例子：假如你16万买了一块地，过了两年36万卖掉的话，如果你自己填写T2062，只需按照36万与16万的差价的25%，即5万块先交给税务局。税务局会提供你T2064或T2068，这样买你房子的买家经纪，看到你有税务局提供的T2064或T2068，他便不会再按36万的25%来扣减税。如果你没有提前做这个事情，那么买方经纪便会按照成交价36万的25%，即9万块扣减税，并支付给税务局。无论第一种情况还是第二种情况，你实际上都比实际多缴了税。怎么从税务局把多交的税拿回来呢？卖房当年，按非居民在加拿大报税。填报T1RETURN FOR NON-RESIDENTS AND DEEMED RESIDENTS OF CANADA，税务局会在2-3周的时间内把你多交的税退给你。

六、非居民购买加拿大房地产的方式

非居民可以通过好多种方法在加拿大房地产：

1. 本人可以在加拿大实地考察时购买看中的房地产；
2. 或签署授权书委托在加亲友或有经验的房地产经纪代为购买；
3. 或通过具有加拿大居民身份的子女或亲友来购买；
4. 或非居民和加拿大居民共同购买（让成年后的留学生子女首先成为加拿大税务居民）；
5. 可通过加拿大公司来购买或可通过加拿大房地产信托基金（REITS）。

coolfish76 : 2018-04-10#95

老方这个帖子很不错，老方很严谨，都是数据，不乱放炮，靠谱！
作为一个目前将卡尔加里作为登陆备选地的准新移民，有几个低级问题想请教一下:
1. 年初贷款政策收紧，购房贷款者需要提供收入证明，那新移民没有工作，国内也提供不出收入证明的，登陆后买房只能全款了吧？
2. benchmark price基准房价是指的实际成交平均价格么？
3.刚看到您向别人推荐edgemont，该区的整体环境，房价，配套，设施，交通，学校情况怎么样啊？独立屋均价在什么水平？

谢谢

方志勇 : 2018-04-11#96

感谢你的信任和支持：
1.对新移民，有些银行需要当地的收入证明，比如说CIBC，有些银行只要35%首付即可，不需要收入证明，比如说RBC Bank 和TD bank.
2. benchmark price 和实际成交平均价格是不一样的：平均房价是指在特定时间内，特定房型所有销售价格的平均值。问题是在特定时间内有些房子是比较特俗的，比如价格畸高或畸低，若将这非典型房型包含在市场预测当中，得出的预测值可能偏颇。而基准房价以一个特定区域的典型房产为基准，考量了房产的土地大小、年份和房间多寡等特性，成为此区的「典型房型」。比如说西北区的基准定义为地面以上房屋面积为1501平方英尺，三卧室，二个半卫生间，地块大小为5328平方英尺，大约495平方米。每个月的销售数据都考量了当前土地、房间、厕所和壁炉等特性的价格，并且将此价格应用在典型房型上，然后计算这些房型的基准价格变化，得出当月的基准价格。它排除了非典型房型，以免严重扭曲数据。

3.Edgemont社区简介

一、位置与交通

社区位于卡尔加里Downtown西北约 12公里处，占地约 6.6平方公里，由四条大马路环绕，分别是北面的 Country Hills Blvd，南面的John Laurie Blvd ，东面的Shaganappi Trail，和西面的 Sarcee Trail。社区交通十分便利，约几分钟车程就可以上 Crowchild Trail或者CTrain 车站去Downtown。

二、社区历史及概况

社区的名字来源于其东南端的陡坡，从很远的地方就可以看到高高的陡坡边缘，社区因此得名（ Edge-陡坡边缘，Mont- 山）。从地质学的角度上说，千百万年的冰川运动和雨雪冲刷形成了现在 Edgemont社区沟壑遍布的景观。在社区的一些地方可以向东南近看 Downtown，向西远眺白雪皑皑的洛基山脉，景色十分壮丽，这样的景观让人在漫长沉闷的冬天精神都好一些。当然由于地势较高，冬天的风也相对大些。社区的历史可以追溯到几千年前的印第安人时代，考古发现证明那时已经有印第安人在这里安营扎寨过着原始社会的生活，到了一百多年前欧洲先民来到这里开垦和放牧，直到20世纪 70年代末开始建设居民小区。

二、社区人口统计

按照卡尔加里2012 年人口统计，目前小区一共有接近 16000人。在过去的5 年当中这个社区人口不断在小幅减少，已经由卡尔加里原来第 1大社区变成了如今第 8大社区，其中的原因估计和原来社区的孩子长大离开家庭导致家庭平均人口下降有关。同时由于 Downtown新的Condo 不断兴建和在卡尔加里的边缘开发了不少新社区，有不少原住于这个社区的居民搬到新兴的社区和 Downtown去了，虽然有移民迁入但是还是阻止不了人口下降的趋势。超过 40%的社区人口是少数族裔，少数族裔比例较高，以华人和印巴人居多，这个社区是卡尔加里中国人最为集中的社区。社区居民家庭平均收入相对于城市的平均水平高出一筹，属于卡尔加里中等偏上的水平，低收入家庭比例低于城市的平均水平，不少中国移民家庭在这个社区养儿育女，是一个家庭导向型社区。社区居民文化素质较高，一半以上居民毕业于大专院校。

三、社区学校

Edgemont对口的小学、初中和高中都不错。社区内有在菲沙研究所(Fraser Institue)中排名靠前的公立小学 Edgemont School（2015-2016省排名42/790，最近五年平均 29/585），初中是Tom Baines。 Edgemont属于位于Brentwood 社区的名校Sir Winston Churchill高中学区范围内，这所公立学校在菲沙研究所排名中是（2015-16年省排名15/274，五年平均 7/236）。社区中心设在 Edgemont小学旁边，和小学共用体育馆。

三、社区生活

Edgemont社区曾经在 2010、2011 年和2013年被卡尔加里权威杂志 Avenue评为卡尔加里最安全的5个社区之一，也曾经在 2010年被这份杂志评为卡尔加里最好的社区第 15名。

社区中心组织了丰富多彩的文体活动，居民及其子女可以参加足球、垒球、篮球、草地冰球、瑜伽、童子军、武术、体操、演讲俱乐部 (Toastmaster)等活动。社区中心还有两个分别容纳 200人和 70人的宴会厅供有需要的居民使用。生活在这个社区非常很方便，大型超市例如 Superstore、Co-op 等、大型商场例如 Market Mall、Northland Village Mall 等、医院例如 Alberta Children’s Hospital、Foothills Medical Centre 等、公立图书馆都离社区不远。社区环境优美，山谷 (Edgmont Ravine Park)贯穿整个社区。社区旁边就是占地达 11平方公里的 Nose Hill Park，这个公园是卡尔加里北部最大的公园，一共有 12个社区环绕着这个公园。

四、社区房产

这个社区的房子多数建于上个世纪 80年代和 90年代，一共有约 5400多个住宅单位，其中独立屋 (Single Family)4400多栋、半独立屋(Duplex)250多个单位、公寓近 300个单位。从房屋形式上看这个社区以独立屋为主，由于社区开发较早，不少独立屋的 Lot比近些年盖的房子都要大，有些有 Walkout Basement。有些房子坐落在Ravine上，有 Mountain View或者City View 。目前在售独立屋27套，请点击此链接查询https://matrix.crebtools.com/Matrix/Public/Portal.aspx?ID=2010290230，售价从37万到 135万不等，取决于位置、大小、维护状况、面积、房龄等因素，比如能看到洛基山脉的和不能看到洛基山脉的房子差价就很显著。

截止到2018年3月底，今年本小区共卖出房屋30套，均价$674903。

Screen Shot 2018-04-10 at 11.37.44 PM.png

coolfish76 : 2018-04-11#97

回答的非常详实！感谢

方志勇 : 2018-04-13#98

【全攻略】之加拿大信用记录入门及如何提高信用分数

大家都知道在加拿大，信用记录是非常重要的。就算是夫妻，也最好分开建立自己的个人信用记录，因为信用是跟着个人的，不是跟家庭的。

偶尔会听说人说：“我不喜欢申请太多信用卡，因为会影响我的信用分数”；“银行经常主动向我提供新的信用卡，我都拒绝了”；又或者“最好把大部分的信用卡都取消掉，只保留一两张信用卡”等等。对自己的信用分数很在意是一件好事，但问题是，大部分人其实都没有搞清楚信用记录是怎么一回事，或者连自己的信用分数是多少都不知道，那又谈何留意信用记录呢？

Contents

1. 信用记录
- 1.1 信用分数
- 1.2 Hard Inquiry和Soft Inquiry的分别
2. 如何计算信用分数
- 2.1 还款纪录
- 2.2 Hard Inquiry次数
- 2.3 信用额使用度Utilization
- 2.4 信用记录长度
- 2.5 信用分数计算
- 2.6 结论
3. 关于信用记录的一些思维误区
- 3.1 查信用（Hard Inquiry or Hard Pull）会影响信用分
- 3.2 银行跟我说，我的信用很好？
- 3.3 不要取消开卡时间最长的信用卡？
- 3.4 银行说已经预先批准我的信用卡？
4. 提高信用记录的一些方法

一、信用记录
在加拿大，信用记录是一个很重要的事情，对于房屋贷款，汽车贷款，信用卡等都会有影响。所以生活在加拿大的人都应该留意。加拿大的信用记录一般由两间信用评分机构批出，一间是Equifax，一间是TransUnion。每一笔借钱包括还款记录，都会记录在内。每一次查询信用分数（用以申请金融产品）都会构成一次Hard Inquiry，俗称Hard-Pull，也会记录下来。以上两个记录都会保留6年，但对于Hard-Pull来说，银行通常只关心两年以内的Hard-Pull数量。

信用分数

在加拿大，最高的信用分数是900分，平均信用分数为700分。Equifax和TransUnion的计算方法和标准不太一样。但一般来说，如果信用分数在700分以上，基本上所有信用卡都可以申请了。某些信用卡，比如AMEX的白金卡，由于是Charge卡，所以要求的信用分数相对高一点到760分。但这只是一个相对的参数，银行还会根据其它数据，比如说近期申卡次数，信用期长度，还款记录等等。

信用分数会不断变化，所以有必要经常查询自己的信用分数，如何查询信用记录，请参看我的另一篇微文《在加拿大如何免费查询信用记录Credit Score》

Hard Inquiry和Soft Inquiry的分别
每一次向Equifax或TransUnion查询信用记录，都会留下一项记录。但只有Hard-Pull才会影响信用分数，因为Hard-Pull为了申请新信用的查询。而Soft Inquiry，大部分是银行想了解某客户的信用记录而更好地推销金额产品，又或者是个人想知道自己的信用记录，这种情况下是不会影响信用分数的。

二、如何计算信用分数

还款纪录
俗话说，有借有还，再借不难。信用评分机构对于一个人会否和能否及时还钱是非常注重的，所以在信用评分中35%是基于过往的还款历史。
Hard Inquiry次数
信用评分中10%是基于Hard Inquiry次数。银行并不希望看到一个人在短时间内产生很多Hard-Pull，因为这样看上去这个人可能很需要钱。但只限于“短时间内很多次Hard-Pull”，偶尔一两次，银行也明白人都需要货比三家的道理。通常来说，两年内6次Hard-Pull为上限比较好。

由于有两间信用评分机构，它们之间的Hard-Pull记录是不会互通的，这样一来，两年内实际上可以有12次Hard-Pull。所以提前了解银行会使用那间信用评分机构就很有必要了，详见：如何知道公司和银行使用那一间信用评分公司？
信用额使用度Utilization
银行向你批出信用卡，当然是希望你会用这张信用卡。把大部分的信用卡都取消掉，只保留一两张信用卡，这样在大原则上并没有错，既跟银行保持良好关系，又不需要花精力去管理多张信用卡账单，更不容易出现超出预算的情况。

但问题是，在信用分数上来说，这并不一定要一件好事情，因为在信用记录上会显得你很缺钱。举例说：你只有一张1万元信用额的信用卡，而由于你只用这张信用卡，每个月都花上5，6千。这样一来，你的信用额使用度就是50%-60%，这样其它银行就会有理由怀疑你的财政状况。所以在信用评分中30%是基于信用额使用Utilization。

一般来说信用额使用度Utilization最好保持在20%，甚至10%以下。所以最好反而是多申请几张信用卡，把总信用额提高。比如说，你还是每个月花5千，但你有5张1万元信用额的信用卡，所以你的总信用额就是5万。这样一来，你的信用额使用度就是10%。
信用记录长度
如果一个人的信用记录长度太短，也会让银行觉得不太可靠。15%是基于信用记录长度。

信用记录长度是指所有现在有效的信用卡的平均时间长度，比如说，你有三张信用卡，时间长度分别为6年，4年和2年，这样你的信用平均长度为12/3=4年。再申请一张新的信用卡，你的信用平均长度为12/4=3年。所以每申请一张新的信用卡，都会因为有Hard-Pull和降低信用记录长度这两方面而丢掉一些信用分数。

所以申请信用卡在短期内的确对信用分数有负面影响，但长期来说又对信用分数有正面影响，因为手头上的信用卡张数越多，将来新申请信用卡的负面影响就越少。举例说，你有一张用了10年的信用卡，再新开一张信用卡，你的信用记录长度是10/2=5年。但如果你有4张用了10年的信用卡，新一张信用卡对你的影响就是(4×10年)/5=8年。
信用分数计算

所以信用记录是就根据：

Payment History（还款纪录）：35％的分数是基于你的还钱历史。【如果没及时还款就会减分。信用卡多的朋友要小心】
Amounts Owed（信用额使用度Utilization）：30％的分数是基于你的目前欠的钱。【如有多少张信用卡，卡的总信用上限是多少，你的房贷/车贷还欠多少。。。】
Length of Credit History（信用记录长度）：15％的分数是基于你的信用记录的时间长短。【明白为什么最好保留第一张信用卡了吗？和你的分数直接相关】
New Credit（Hard Inquiry次数）：10％的分数是基于有你最近申请的新的信用。【例如你申请新信用卡，银行就会查你的信用记录--Hard Pull。被查的次数多的，就会减分。你自己查自己的信用分数，则没有影响。所以要尽量避免Hard Pull。短时间内申请多张信用卡，你的信用分数会急剧下降。只有时间才能将这个分数再拉上来。】
Types of Credit（现有信用种类）：10％的分数是基于你现有的贷款和信用卡的种类。【如信用卡，车贷，房贷，学生贷款，Line of Credit等等】

这几个因素而订出最后的信用分数。

结论
由此可见，要提高信用分数并不是完全不用信用卡或者集中用一张信用卡，反而是应该尽早习惯使用信用卡，定期还款。并持续地申请新的信用卡，尤其是没有年费的信用卡（俗称抽屉卡，现在银行的前线如Teller和客户经理其实销售压力都很多，遇到相熟的Teller或者客户经理帮他/她一个忙开张新信用卡，助人惠己）。这样一来，在让自己的总信用额度和信用记录长度持续地增长的同时，也让其它银行通过你的信用记录了解到你是一个负责任的好借款人，更容易得到其它贷款和信用，以及更低的利率。

三、关于信用记录的一些思维误区

查信用（Hard Inquiry or Hard Pull）会影响信用分
短期内频繁地查信用的确会影响信用分，但是Hard Pull的记录一年之后就不会有影响，两年之后就会在信用记录中移除，也就是说属于一种可再生的资源，不用反而浪费了。如果是使用Borrowell这类公司的免费查信用服务，这种算是Soft Inquiry，就更不会影响信用分了。
银行跟我说，我的信用很好？
很好的范围其实很广，700分-900分都可以称得上很好，所以最好还是搞清楚自己的信用分数。
不要取消开卡时间最长的信用卡？
信用长度是按照全部现有信用卡的平均年期来计算，而不是简单地按照开卡时间最长的信用卡来计算。所以取消开卡时间最长的信用卡并不是什么了不起的事情。实在不喜欢这张卡的话，该关卡还是要关卡。
银行说已经预先批准我的信用卡？
预先批准，英文叫Pre-approved，有两种情况：一是真的已经批准，通常是你去开银行新户口时，银行“顺便”查了你的信用记录（Hard-Pull），然后给你预先批准。在这种情况下，银行会告诉你已经批出了多少信用额，比如说5千，8千或者1万。另一种情况是银行对你的信用记录进行Soft Inquiry，确定你是潜在客户然后给你Pre-approved信用卡，当你决定接受时，银行才真正做Hard-Pull来确定给你多少信用额。
所以收到Pre-approved，要问清楚究竟会不会再做Hard-Pull。最简单的办法就是问批了多少信用额，如果已经有具体金额，那多半是已经做过Hard-Pull了。

四、提高信用分数的一些方法

给大家介绍提高信用分数的方法。

7 ways to wreck your credit

7种需要避免的行为

1. Closing credit card accounts

很多人喜欢把不用的信用卡取消掉，这其实不是明智的做法。当你取消一张信用卡，那么他的信用额度将不会再计算到你的available credit limit里面。

What affects your credit scores Payment history 35%

Amounts owed 30%

Length of credit history 15%

New credit 10%

Types of credit used 10%

可以看到，你1/3的信用分是基于你的债务和你credit limit的比率。所以如果你主动要求降低卡的limit又或者取消信用卡，你的债务所占信用额度的比率将会上升，你的信用分就会开始下降了。

当然了，如果你总的信用卡额度太高了，对于申请mortgage就会有负面影响。这个时候你可以取消一些小额的信用卡，而且要格开一段时间不要一下子取消多张以免你的额度下降太快。同时，最好是在你准备申请mortgage之前几个月就完成，给信用分数一点时间恢复，并且记住千万不要取消那些大额的信用卡。

取消的信用卡最好是一些近期开的卡，那些有长久历史的卡不要动的为好。

2. Letting credit cards collect dust

不要拿着信用卡长期不用。没有被使用的信用卡将不会被向信用机构报告，而经过N个月没有信息的卡将不会被计算进信用分里面。

另外，经过一段时间没有被使用的卡有可能会被银行取消，在信用报告上该帐户会被注明是银行或者creditor主动取消的，会令你的信用报告不好看。

所以如果有信用卡确实你是不想要的，就应该主动取消该卡(我的经验是，在信用报告上面会有注明Closed at consumer's request)，又或者你可以偶尔用一下这张卡以避免以上情况的出现。

3. Running up high balances

08年的FICO计算公式比较注重每张卡的balance。所以如果你有多张信用卡，最好把每个月的花费分摊到不同的卡上，而不是把其中一张卡的balance累得老高。

例如你有一张3000 limit的卡，这个月月结2000，然后全部还掉，下个月月结2500，然后也是全部还掉，你可能会觉得很正常。但对于计算的公式来说他是看不到你每个月全部还掉这个动作的，因为银行只会把每个月月结单上的balance报上去，因此计算公式不知道你已经把钱还过一遍了，而只会注意到你长期都保持一个很高的balance。

这个比例超过30%以上就会对你的信用分数有负面影响，特别是非常接近credit limit的情况。

所以不但你的总债务和总信用额度的比例需要注意，具体到每一张信用卡也是如此，尽量不要让balance接近limit。

如果你的信用额度比较低的话有一个办法，就是在每个月月结单出来之前还一次钱，让报上去的数字降低一点。

4. Applying for new credit repeatedly

不要短时间内申请多张新的信用卡。这个我可是有亲身体验的，呵呵。

首先，新的信用帐户会降低你的信用历史的平均年限。例如你有一个10年的信用卡，那就是120月的信用历史。当你申请了一个新的信用卡2个月后，你的信用历史就会变成(120+2)/ 2 = 61，也就是你的信用历史长度现在看起来只有5年左右了。

其次，每次申请信用的查询都是硬查询(个人查询自己的信用记录属于软查询，不会扣分)。单次的查询不会影响很大，一般减少的分数在5分以下，但如果短时间内多次硬查询则分数会影响非常严重。

以我自己为例子，我曾经试过在申请信用卡前查分数，当时有749分。然后我在两三个月内申请了3个卡，结果再查的时候发现分数只剩下600了，现在经过2、3个月了也只升回647而已。如果是买车或者买房子而在不同银行之间进行利率比较的话，计算公式则会考虑到这点而不会产生严重后果。一般来说，这个时间段是45天，也就是说在第一次查询起45天内用户的相关查询都不会有影响，所以最好在在第一次查询45天内把想要查询的银行都访问一遍，则不会对你的信用分有太大影响。

5. Not paying fines or other bills

简单地说就是不要拒付罚款和其他帐单。无论是政府的图书馆罚款，私人的电话费，水电费等等，基本上只要你有罚单或者帐单没有付，一旦被转移给那些讨债公司，他们就会把这些负面信息发到信用机构。

6. Ignoring mistakes on your credit reports

如果发现信用报告有误一定要及时更正。

7. Making late payments or skipping them entirely

在FICO计算公式里面，信用帐户滞纳所发生的时间也是很重要的，越是近期的影响越大。

方志勇 : 2018-04-14#99

【干货】加拿大出租房如何报税最划算？
2018-04-14 卡尔加里老方房地产

卡城老方房地产

不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息

又到了加拿大每年报税的季节。在税收繁多的加拿大，想必对于新手房东来说，出租物业会涉及较为复杂的税务问题，大家都知道，税务局对出租屋征税的时候，是以净租金征税法征税的，净租金就是总租金减去相关费用，而在费用这块儿，哪些费用是可以抵扣税收的呢？想必大家也会比较感兴趣吧！下面我们就来看看加拿大出租房报税需要注意哪些问题，又有哪些支出项目可以用来抵税？

一、出租房报税时可抵扣项目

■ 利息

贷款利息通常是房东最大的抵扣项目，没有之一。对于擅长利用杠杆的投资者很少有全款付清的情形发生。

除了常见的贷款利息，其他形式的借款比如Line of credit 只要借款的直接用途（direct use rule）是用于出租房的，利息同样可以抵扣。

■ 保险

房东购买的房屋保险例如房东保险（Landlord Insurance)。如果保险是买一次可以保两年的，那只能抵减当年这部分的保费，剩余的第二年再抵。

■ 广告费

房东在宣传出租房时在各大媒体网站报刊杂志电线杆上登出的招租广告产生的费用可抵。

■ 物业管理费

请物业管理公司或地产经纪打理出租房代招租客的托管费可以抵。家大业大的房东有请全职工人管理自己的房子（们）的，付给工人（例如，保安或楼房管理员等）的工资、CPP、EI、保险类的费用都可以抵。房东亲历亲为自己动手管的，不能抵。

■ 办公用品

签文件（Lease）时用到的 Office Supply 包括钢笔啊，铅笔啊，打印纸啊，订书钉啊，以及邮票都可以用来抵税。

■ 地税

注意地税是property tax, 不是land transfer tax (土地转让税). 地税是每年都要交的属于current cost (当期费用)可抵减房租。而土地转让税是一次性的，只有买房交接时在律师那里付一次。土地转让税是购房成本的一部分，不能报税时抵减房租。

■ 房屋维修

雇人修房子换炉头，马桶等这类的费用（人工+材料）可以抵。但是，如房东自己动手，只可抵材料费，房东的人工不算。

■ 专业人士费用

这个可以包括请律师撰写租约或者追讨房租的律师费，以及请会计师记账报出租房税务的费用。

注意：为买卖投资房而产生的律师费是不能抵减房租的，要等到卖房计算增值的时候才用得上。

■ 水电气费

如果租房合同上注明水电气cable这些费用由房东支付的，可以抵。

■ 车辆费／路费

通常，房东的“Travel”是不能抵扣的。CRA 看到房东产生Travel Expense 会引发心理和生理上的各种不适。所以遵循“合理”和“保守”两大会计准则，很少有房东去申报这个费用。但是只要满足下面两种情况中的一种，车辆费也是可以抵扣的哦。详情请看下表：

■ 房屋折旧

税务意义上的折旧（Capital Cost Allowance）, 简称CCA，是大家经常吵来吵去的话题。

争论的焦点就在于到底应不应该提取折旧？

会计界分成两派，折旧派和不折旧派，各有各的道理。折旧没有错，就看你怎么想这个事儿了。

出租房内的家具大家电这类的都是可以折旧的。每个项目折旧率不同，详细的折旧法则可以去 CRA网站查询

咱们今天只讲房屋本身的折旧（building- 4%），下面咱们用一个小案例来说这件事儿。

还是那句老话，出来混总是要还的。提取房屋折旧，平时每年可以帮助省税，但卖房那年不但全部交回去了，而且交得更多。原因就在于卖房的巨大的增值已经足够使爱丽丝站在最高的税阶上，再加上CCA无情的clawback - 100% taxable，导致爱丽丝在最高税阶上为此交税。

【注：】为了便于理解上面例子里好多需要考虑的因素都自动忽略了。比如个人收入的逐年变化，房市走向，卖房是涨是跌，全球气候等等都没提。具体情况还要具体分析，请个会计师仔细规划。

■ 出租物业的剪草铲雪等费用。

■ 以方便残障人士其起居活动所做的装修费用

二、在加拿大出租房报税时要注意以下问题：

出租房的贷款利息。贷款中能够抵税的只有利息部分，本金不能抵税。贷款银行每年会给借款者一份年度贷款报告，其中说明了借款人当年付还的本金和利息金额。自住房的贷款利息不能抵税。
出租房的汽车费。申报汽车费的时候，要比较小心。因为原则上来说，加拿大国税局不认为房东需要用汽车来管理出租物业，除非房东有坐落在不同区域的多处出租物业。如果房东只有一个出租房，而且签订的是长期租约，申报汽车费比较不太适当。即使合理申报，申报汽车费的理由和证据也要准备充分。税务局很可能要求纳税人提供记录，例如日期、时间、地点、驾车用途是管理出租物业还是私人使用等等。很少有人能够保持记录这些琐碎的信息。如果没有证据，按照税法的规定，每年公里数的前两万零四公里属自用。
出租房的劳务费。如果请人帮你维修照看房子，可以在出租收入中抵扣这部分费用。但给自己发生的修理房子的劳务费不能抵扣。
出租房的房屋折旧。房子的资产价值应在建筑和土地之间合理分配。建筑属于可折旧资产，而土地价值不能折旧。出租房报税时，较大金额的装修和翻新不能当作“维修”费用一次申报，而应根据资产折旧Capital Cost Allowance (CCA)逐年抵扣出租收入。另外，如果是分租，就是出租房子也是自己的主要居住处所（Principal residence），出租房报税时最好不要申报房屋折旧。因为如果申报了房屋折旧，你的房子就被认为改变了用途，不再是享受免增值税的主要居所。后果是，当你买房子时，房子的增值就会被认为是应征税收入。
出租房报税时费用抵扣比例。所有的支出都要把私人使用的部分去掉，能够申报的只有与房屋出租相关的部分。另外，如果还将自用住宅的一部份用作家庭办公室（Homeoffice），那么家庭办公室或出租所占的比例最好不要超过房屋的主要部份（significantportion），否则会危及自用住宅的免税额。这个比例没有固定的数字，一般不建议将home office的比例安排超过20%或25%。
如果你支出的费用高于当年的出租收入，你还可以抵扣其他的收入，比如工资收入。如果你当年的支出费用大于你当年的出租收入和其他收入的总和，亏损超出部分就是非资本损失（non-capital loss）。

举例来说，你有一套出租公寓，2015年全年只出租了6个月，其它6个月公寓在进行大修。你2015年的出租收入为$6,000，支出为$30,000（包括大修费用），工资收入为$12,000。2015年的非资本损失是$12,000，这个非资本损失可以往前倒推3年（2012、2013、2104），抵扣你前3年的收入，或是往后递延20年（2016-2035年），抵扣你后20年的收入。

但是，这里值得注意的是，如果你一直都申报出租物业亏损，税务局有可能会拒绝你申报的出租亏损。
另外请大家保管好所有跟你的出租物业有关的费用收据，并且在收据上注明是什么费用、为什么会产生这个费用。这些信息将会帮助你在每年申报出租损益时，快速判断出哪些费用是合理的费用，可以用来抵扣当年的出租收入。
还有朋友问，“我将房子租给亲戚住，因为是亲戚，我只收一半的租金，这样就产生了出租亏损。那我的出租亏损可以抵扣其他收入吗？”答案是：不可以。加拿大税法规定，如果你将物业以低于市场价出租给朋友或是亲戚，所产生的出租亏损不可以抵扣其他收入。
另外一种很常见的情况是，一套物业你最初是自住，后来买了另一套物业，原先的那套改为出租。举例来说，你在2005年买了套公寓自住，2010年又买了独立屋。同年你全家搬到独立屋去住，并将公寓出租。这种情况，我们称之为“改变用途”（change in use）。严格来说，在你将公寓改变用途（从自住房改为出租房）的那年，在税法上适用于“视同售出”的情况。这种情况较为复杂，请咨询会计师。

方志勇 : 2018-04-18#100

【干货】加拿大出租房如何报税最划算？（续）实例教你出租收入合法化
2018-04-17 卡尔加里老方房地产

卡城老方房地产

不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息

在加拿大有许多房主，是用以房养房形式来供房的。很大一部分人在买房时就打算用出租收入来支付部分房屋贷款和利息，平时很多时侯都是靠省吃俭用、精打细算挤出来的那些钱在供房。因此，在报税时就希望多抵扣费用，减少纳税收入。如果支出部分确实用于因房屋出租而花费的费用，并且有合法的原始发票，抵减相应的费用，也是减少纳税所得的一条途径。那么，在房租收入背后，是否还有一些不易分清的潜规则呢?

以房养房房租收入纳入潜规则

有一部分房东，在填报纳税表时，也许由于疏忽而漏报了部分房客的收入，而房客在报税时则已经向税务局上报了房租支出，这样税务局很容易稽查到房东少报收入的部分。所以作为房东，在填报T776表时，无论是出租收入和支出，都要认真对待。

免得日后在税务局被稽查时，发现少报了收入，税务局既收利息还要另加罚款。

Mary是新移民，当初与租住房的房东关系甚好。Mary每月按时交纳房租，从不拖欠，是个遵纪守法户。一年后，Mary买了自己的房子。但报税后，她却接到了税局的调查信函，要求她出具租房时的租金收据。

当时，Mary与房东大姐处得像一家人，从没想到过索要租金收据，只是按时上缴房租(现金)。好在与原房东还有联系，因此，让大姐补开了收据，但大姐未能补全，结果可怜的Mary被罚款300余元，感觉非常冤枉。这对当时在工厂打工为生的Mary来说，是个不小的数目。

后来，Mary才得知，原来当初大姐家同时租住了好几家租客，但她却没有如实全报，所以牵连到Mary。事后，大姐还意味深长地叮嘱Mary：“要找个 ‘好’的会计师报税，否则就会引来麻烦。”搞得Mary一头雾水，究竟孰是孰非!还有一位房东在出租房子时跟房客讲，若以支票方式付租金为500元;若以现金方式付租金则为400元，并要求房客不要报税。在这种情况下，房客们选择了付现金方式。报税后，该房东收到税务局的来信，令其如实补报上一年所收的全部房租，无论支票还是现金，并等候进一步处置。原来，五家房客中已有四家将现金支付的房租报了税。结果该房东违法了!

报税与否，房租收入律师说“法”

就此，记者采访了律师行资深律师，他指出，按照加拿大所得税法规定，房租收入都应报税，无论支票还是现金。个人的房租收入扣除相应的费用，纯收入部分应纳入个人的综合所得，缴纳个人所得税。

根据税法，房主可将以下内容作为收入的抵扣项，但一定将原始票据保留六年。它包括：广告费(Advertising)、保险费(Insurance)、利息 (Interest)、维修费(Maintenance and Repairs)、管理费(Management and Administration Fees)、汽车费用(Motor Vehicle Expenses)、办公室费用(Office Expenses)、律师费(Legal)、地税(Property Taxes)、工资及福利(Salaries、Wage and Benefits)、差旅费(Travel)、水电气(Utilities)、其他开支(Other Expenses)、会计费用等(Accounting and Other ProfessionalFees)。

律师还指出，税法规定，税务局可保留六年的审查权利，即纳税人必须将纳税相关资料保留六年。纳税收入范围，各种全球收入(Worldwide Income)，包括正式工作收入、临时工收入、自雇收入、投资收入等。

人称加拿大是“万税之国”，是形容加国税收项目繁多，而且比起其他国家税赋重。

律师最后强调，应杜绝故意谎报、瞒报租金收入这种行为。加拿大的纳税制度相当完善，它是建立在个人如实申报的基础上，没有多少空子让你钻。虽然，房主暂时占了些小便宜，它并不代表今后就万无一失。因为，税务稽查可以追缴到三年或更长时间以前。房主应如实申报出租收入，减少查税风险。

会计师教你如何避免税务局审稅

在西人会计事务所从事多年会计工作的资深会计师告诫大家，加拿大税务局每年都会选择一些税表作重点审查，而且相当有效。审查的原因有许多，如：例行公事、有人举报、自雇连年亏损、收支波动过大、所反映的税表与同行或同地区的平均情况相悖。无论如何，得到税务局的审查毕竟不是好事。一旦有问题，税务局会长期“关照”的。为了避免审查的风险，建议注意以下内容，以保安全。

(1)发出税表前，仔细审查各项内容是否填全，数字计算是否准确。有时漏填SIN或填错住址都会引起税务局进行详细的检查。

(2)填报所有的收入，无论工资收入、利息收入、租房收入、分红等。这些信息税务局都会知道。

(3)避免连年报亏损。作为投资生意或自雇，在头一两年亏损是比较正常的事。但长期亏损，可能就会引起税务局的关注。税务局有警戒线(Trigger)，对不同的行业在不同地区的经营、盈利水平都有统计。

(4)及时报税。有几种情况未及时报税：有些移民不知道报税是一种义务;有的误以为所在公司代扣税等于报税了;有的以为没有收入就不报税。税务局每年都要发出无数封信去提醒那些未报税的人士。如果得不到回音，税务局就会采取行动。不报税是违法的，重者可以坐牢。

(5)费用扣除要合理。所扣除的项目一定要与收入相关、合理。如果差旅费或娱乐费用过高，一定会引起税务局的注意。

(6)不要自欺欺人。有的人以为所得收入是现金或支票(未发T4A)，税务局不知道，或者仅报一部分收入，这是一种侥幸心理。事实上，税务部门已经对一些行业高度重视：建筑行业、分销商、铺地毯的、直销/传销人员。

举例：某商家在销售时对顾客说，若交现金，则免GST/PST。没想到，该顾客就是税务官员，结果可想而知。

(7)吸取教训。如果被税务局多次警告或曾被查出过问题，则在今后更需小心。

精心申报出租收入合法化

此外，专业人士还指出，近年来随着新移民购房者众多，出租房屋作为供房补贴者日见增多。然而由于不了解或没有仔细研究过有关规定，在报税时不但会损失应得的利益;而且还会带来不必要的损失，那么有哪几点最应该注意呢?

(1)如果你在前年买的房子，但是当时没有出租，直到去年才开始招租。如果房子现时的市价高于当时的购买价格，则计算CCA时:Total Cost = Purchase Cost+?(Fair Market Value–Purchase Cost)。别小看这1/2差价，假如房子升值2万，费用即可多减掉400元。

(2)计算房子CCA(折旧)时，可以根据自己当年的收入情况选择从0–最大值。

这里要特别提醒的是，CCA不能创建损失。

举例来说Jerry 2010年的Rental Income是6000元，水电等日常维护费用是4900元，所以在减掉CCA之前Jerry的Rental Income是1100元。经过计算，Jerry今年的CCA最多可减1583元，但是由于CCA不能创建损失，所以他最多只能减掉1100元的CCA。

(3)不可将房租报得太低。如果你想通过房租损失来抵消部分维护费用，而把房子出租给子女或亲戚，只收取远低于市场价的租金，那么CRA会根据市场价调整你的租金收入，然后要求你报告你实际上没有收到的房租收入，这比要求申请减免费用时更糟。

(4)因为租房收入可作为个人正常收入的一部分，因此考虑将部分收入报在配偶名下，这样可为对方增加RRSP的购买额度。

由此看来，对于有房租收入的房主，无论收入、支出都要有详细的原始记录、发票或收据，即使在今后遇到税务局查账时，也能做到心中不慌，并能提供真实、合法的证据。

如实申报出租收入，不仅是纳税人的义务，而且，出租收入可抵扣合理费用项目，两全其美，何乐而不为之?只是以往，一些房主对房租收入的认知存在误区，结果费力不讨好。另外，对于租房者，一定要保留租金收据，确保自身的合法利益，以杜绝房租的潜规则再度蔓延。

方志勇 : 2018-04-24#101

【加拿大房屋保险全攻略】房子买好了，不知道这些你将追悔莫及！
请点击链接
https://mp.iask.ca/s/9pJ7Ln04fx__yhyKv-9MDg

方志勇 : 2018-04-25#102

【最全攻略】加拿大搬家后需要更改地址的项目汇总
欲知详情，请点击下面链接
https://mp.iask.ca/s/TUmQlho9iyeVe-_XdxWSpw

方志勇 : 2018-04-27#103

推荐加拿大两款好用的掌上搜房软件---房大师+GoAgent
https://mp.iask.ca/s/T6ONmr1EOgcgjOWPEYajhg

方志勇 : 2018-05-03#104

卡城2018年四月房产快讯-房屋市场依旧低迷

四月房屋销售依旧疲软

贷款市场的变化和面临挑战的经济复苏让卡尔加里的房地产市场持续低迷。

欲知详情，请点击以下链接：
https://mp.iask.ca/s/wIPbAhU-5LTWMiMl2V7WFA

方志勇 : 2018-05-03#105

【干货】史上最全草坪养护大全
卡尔加里的春天终于来了，住House的童鞋们，该是你们护理草坪的时候了，总结了一些知识点，还挺全的；）草坪维护只看这一篇文章就够了！拿走不谢！友情提醒，文长图多，请耐心阅读。
请点击下面链接：
https://mp.iask.ca/s/e10xXqyLQsM-E2cuwup0Gw

方志勇 : 2018-05-04#106

卡城未来2年房价走向大致如何呢？根据Scotiabank发布的卡城房市前瞻报告，其预测卡尔加里房价会持续稳定一直到2019年，也就是这两年之内，不会有大涨，也不会有大跌。

报告中还指出了卡城的一个独特优势，那就是人口结构。报告说，卡尔加里当前人口平均年龄37.4岁，在全国内属于最年轻的，其中25岁到39岁的人群占到了24.7%，而这个群体恰恰是首次置业买房的主力军，这个比例在全国中大型城市中是最优势的。这么说来，中低价房屋在卡尔加里应该会一直有市场。

coolfish76 : 2018-05-05#107

最近看到说银行贷款利息上涨了，这对房市来讲应该是利空啊

方志勇 : 2018-05-05#108

coolfish76 说:
最近看到说银行贷款利息上涨了，这对房市来讲应该是利空啊

嗯，对，对高价位房产是个利空，但对刚需房，因为这几年已经是低位运行，尤其是独立屋，价格一直比较平稳，大跌的可能不大。根据最近和客户看房和下offer的经历，西区和西北区好房源也出的比以前少了，合适的真不好找，性价比高的卖得很快，有的还需要抢offer, 尤其是西区springbank hill社区。

下边这篇微文对加拿大房贷利率新政策和走势的分析还不错，不妨看下
https://mp.iask.ca/s/jqn6u030XQBoQpVvQRialQ

coolfish76 : 2018-05-06#109

文章总结“在加拿大有收入的情况下，买自住房首付5%-10%；投资房，首付最低20%，除了要有收入，还要看借款人对杠杆和债务的管理水平，对于善用杠杆的家庭，投资房贷款累计金额可以最高达到家庭年收入的近50倍，即，家庭年收入10万，投资房累计贷款金额都可以最高达到500万。”
文章没提到没有收入的情况下怎么办呢？那新移民刚去头一两年要是没有工作，是必须全款还是也可以贷款？贷款首付比例多少？

方志勇 : 2018-05-06#110

coolfish76 说:
文章总结“在加拿大有收入的情况下，买自住房首付5%-10%；投资房，首付最低20%，除了要有收入，还要看借款人对杠杆和债务的管理水平，对于善用杠杆的家庭，投资房贷款累计金额可以最高达到家庭年收入的近50倍，即，家庭年收入10万，投资房累计贷款金额都可以最高达到500万。”
文章没提到没有收入的情况下怎么办呢？那新移民刚去头一两年要是没有工作，是必须全款还是也可以贷款？贷款首付比例多少？

对新移民，如果付35%首付，有些银行还是可以提供贷款的，不要求收入证明。比如RBC和TD, 有些银行现在不行了，比如CIBC。

coolfish76 : 2018-05-08#111

很好，多谢回答

方志勇 : 2018-05-08#112

coolfish76 说:
很好，多谢回答

如果需要，我也有熟悉靠谱的贷款经纪介绍给你

coolfish76 : 2018-05-10#113

好的好的

tedyi74 : 2018-05-10#114

请问方先生，有没有什么网站可以看到房子的成交价格？谢谢

方志勇 : 2018-05-10#115

tedyi74 说:
请问方先生，有没有什么网站可以看到房子的成交价格？谢谢

原来好像有个方法，能看最近一次成交的价格，找不到了。想看那套，我帮你查

tedyi74 : 2018-05-10#116

不用，谢谢。你要是能找到那个方法或网站就好了。

方志勇说:
原来好像有个方法，能看最近一次成交的价格，找不到了。想看那套，我帮你查

方志勇 : 2018-05-10#117

tedyi74 说:
不用，谢谢。你要是能找到那个方法或网站就好了。

在卡尔加里板块里好像有一个帖子讨论过这个问题，你查下以前的帖子

方志勇 : 2018-05-14#118

【加拿大验房全攻略】一帖就够-如何自己验房和请验房师验房
买房置业是绝大部分华裔移民的“家庭目标”，动辄几十万甚至过百万，在挑选和最终决定签合同的时候自然格外小心。也正出于这样的考虑，很多华裔移民在收房时都会选择一个专业验房师陪同验收，如何选择验房师、验房都验什么、有什么注意事项等等，请点击下面链接看全攻略。
https://mp.iask.ca/s/iWLruGKcoJKNMv99N5X79w

方志勇 : 2018-05-20#119

【干货】在加拿大把房产转移给子女的几种方法及其利弊

卡尔加里老方房地产 2 days ago

卡城老方房地产
不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息

越来越多的中国人为了更好的空气、子女的教育或是海外投资而移民来到加拿大，根据中国人的传统观念“有土斯有才”，在加拿大买房置业后，随着房价的上涨，房产往往会成为一笔巨额的财产。

可怜天下父母心，想要把加拿大的房产让子女继承，如何做好财富传承是个问题，如何将名下房屋转增过户给子女？哪些房屋可以赠与？怎样过户可以有最少的手续费？如何保护财产不缩水？在加拿大把房产给子女一共有六种不同的方法，为您一一解析。
欲知详情，请点击下面链接：
https://mp.iask.ca/s/NFzKLplc7bvAJtcPzd8BSw

calgarvan : 2018-05-20#120

方志勇说:
嗯，对，对高价位房产是个利空，但对刚需房，因为这几年已经是低位运行，尤其是独立屋，价格一直比较平稳，大跌的可能不大。根据最近和客户看房和下offer的经历，西区和西北区好房源也出的比以前少了，合适的真不好找，性价比高的卖得很快，有的还需要抢offer, 尤其是西区springbank hill社区。

下边这篇微文对加拿大房贷利率新政策和走势的分析还不错，不妨看下
https://mp.iask.ca/s/jqn6u030XQBoQpVvQRialQ

springbank Hill 现在还有几个 house 在卖，几个星期了也没有卖出去，所以也不是每个都有人抢吧？

能不能以你专家的角度分析一下下。

谢谢！

方志勇 : 2018-05-20#121

我说的是性价比高的，没卖出去的，要不就是定价偏高，要不就是里边结构不好，要不就是朝向不好，都有它的问题。比如下边这几套，14 Elmont estates Mr原来定价高得离谱，一开始要90万，后边虽然降价了，但在市场上时间太长了，地下室也没装修，另外这个房子楼上的结构也不好，主卧很小，而且主卧是朝向侧面的，没有大窗户，这个价位高不成低不就；112 Tremblant Wy, 虽然有挑高，面积也大，还有Walkout地下室，但不知道怎么设计的，挑空很小，进去以后反而很压抑，楼上走廊面积过大，两个次卧反而小，地下室也没装修；7756 后院朝北，后边对着一个高坡，起码华人一般都不喜欢；16虽然也有walkout地下室，装修的也不错，尤其主卧，但两个次卧都有问题，一个太小，一个有拐角，床陷在拐角里，采光也不好。
一家之言，不敢称专家，贻笑大方。

calgarvan : 2018-05-21#122

方志勇说:
我说的是性价比高的，没卖出去的，要不就是定价偏高，要不就是里边结构不好，要不就是朝向不好，都有它的问题。比如下边这几套，14 Elmont estates Mr原来定价高得离谱，一开始要90万，后边虽然降价了，但在市场上时间太长了，地下室也没装修，这个价位高不成低不就；112 Tremblant Wy, 虽然有挑高，面积也大，还有Walkout地下室，但不知道怎么设计的，挑空很小，进去以后反而很压抑，楼上走廊面积过大，两个次卧反而小，地下室也没装修；7756 后院朝北，后边对着一个高坡，起码华人一般都不喜欢；16虽然也有walkout地下室，装修的也不错，尤其主卧，但两个次卧都有问题，一个太小，一个有拐角，床陷在拐角里，采光也不好。
一家之言，不敢称专家，贻笑大方。浏览附件495953

有道理！！！

还有
29 springborough pt
67 springborough wy

如何？

方志勇 : 2018-05-21#123

calgarvan 说:
有道理！！！

还有
29 springborough pt
67 springborough wy

如何？

定价太高了。29才1300多尺，67高得离谱

方志勇 : 2018-05-22#124

【干货】在加拿大购房置业写产权人名字的讲究

卡尔加里老方房地产 Yesterday

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不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息

延续上一篇《【干货】在加拿大把房产转移给子女的几种方法及其利弊》的分析，今天咱们再详细聊聊关于地产登记时写产权人名字的问题。
中国的家庭，喜欢置业，来到加拿大也不例外，很快就会考虑买房子的问题。那么房产证上写谁的名字，也是很多人激发矛盾的所在，因为房子的归属还是一个很大的问题。同样的，这一问题对于新来加拿大的夫妻来说也是尤为的重要。

在绝大多数家庭，房产是夫妻双方共同拥有的大额财产。以谁的名义买，怎么买，产权方面有哪些需注意？下边咱们就来慢慢讨论：
详情请点击链接：
https://mp.iask.ca/s/mG1vaRteaHGEFpRBIAwo1A

方志勇 : 2018-06-03#125

加拿大遗产继承你知多少+帮孩子在加拿大买房的6个tips
根据CIBC最新报告，在未来10年内，加拿大50至75岁年龄段的人(婴儿潮一代)预计将一共继承7500亿加元的遗产，加拿大将迎来“史上最大规模的跨代财富转让”。现在的华人也不像以前那样忌讳死亡的话题，也有越来越多的人在世时就安排自己的身后事。在加拿大，人们过世后政府会怎样插手遗产管理与分配?在加拿大怎样继承遗产?下面小编就讲解一下加拿大遗产方面的问题。详情请点击下面链接：

https://mp.iask.ca/s/asfAd1mIKmzHD5IDGMpjOg

方志勇 : 2018-06-07#126

卡城2018年五月房产快讯-趋紧的贷款政策继续抑制购房需求

关注☞ 卡尔加里老方房地产 6月7日

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严苛的贷款条件继续抑制需求
卡尔加里五月房产销售继续趋缓，尤其是独立屋销量大减。库存也继续增长。

五月份卡城共成交房屋1726套，比去年同期低了19%，比长期平均低了24%。独立屋的销量下滑为近10年最低水平。

“利率上升和更为严苛的贷款条件影响了所有房屋类型的需求。经济条件相比几年以前有所改善，但不足以抵消贷款政策的影响”。卡尔加里地产局首席经济师这样说到。
供应量继续增长，使得房屋库存月数达到了4.9个月。供应相对于需求的提升阻止了房价的回升。五月卡城住宅的基准价格为43万6900加元，与上月持平但比去年同期低了0.6%。

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所有价格区间的独立屋库存水平都有所增加，但50万以上的独立屋增加最为明显。高房价的房屋库存月数达到了近几年较高的水平。但仍低于上次经济危机（2008-2009）的记录。

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“贷款市场的变化让一些买家驻足不前。房地产市场的不确定性也让一些人打消了改善居住条件的念头。然而，卡城房地产的局部区域库存并没有增加。所以了解你所关注社区的动态变化十分重要。”卡尔加里房地局主席这样说。

五月份独立房的销量有1058套,销量比去年同期下跌23%，基准价格为50万4500，比去年同期降了0.43%，与上月持平。但较2014年的高值下降了4%。平均在市场挂牌的时间40天。房屋库存月数是4.26。

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半独立屋销量有156套，比去年同期销量下跌17%, 平均在市场挂牌的时间52天,房屋库存月数是5.53。

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联排销量有230套，比去年同期销量下降15%, 平均在市场挂牌的时间52天,房屋库存月数是5.53。联排别墅价格依然低于2014年未调整高值的9%。

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公寓楼房的销量是282套对比去年同期销量没有下跌,但总销售额度下跌10.78%，库存比去年同期增长了7.86%. 平均在市场上的时间59天, 库存销售月数是6.81。价格比去年同期下跌了3.9%。

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与去年同期相比，各个分区的独立屋年度基准价格涨跌不一，北区、东南区、西区有所上升，中心区、东北区和南区价格下跌，西北区价格持平。

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方志勇 : 2018-06-20#127

吐血 | 整理15种合法向海外转移资金办法！看完就能转出首付

小李飞毒北美报告 5天前

这些合法渠道可以向海外转移资金。

饥渴！极度的饥渴！截至2018年6月14日，这就是中国资金出境的现状。

很多人都在想尽办法把资金转移到国外投资买房，甚至使用了非法渠道。但事实上，国家对合理的资金诉求还是给了很多合法出入途径的，充分利用合法途径，安全运转资金才是上上策。

现在我们就看一下在现有政策框架下，有哪些合法渠道可以向海外转移资金。

1、个人额度

每人每年5万美元。尽管银行问的问题更多了，要求的程序更严格了，这个数字是没有变的。

充分利用个人额度，采取呼朋唤友蚂蚁搬家的形式可以将大额资金转到国外，但在操作过程中要注意外管局的规定：

1、5 个以上不同个人，同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；

2、个人在 7 日内从同一外汇储蓄账户 5 次以上提取接近等值 1 万美元外币现钞；

3、同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至 5 个以上直系亲属等情况。

4、以上行为将被界定为个人分拆结售汇行为，此等行为一律进入黑名单，违规者将被剥夺两年合计 10 万美元的换汇额度。

所以正确的办法是

1、每4名亲友一组，将5万美元汇给境外同一个人的账户，合计最大额度20万美元。

2、再找到4个亲友在境外开户，协助接收国内转出的资金。

3、4个亲友再将境外账户的资金转到使用人的账户。

这波操作就避开了5人以上的数量监管。但此种方法属于变相分拆结售汇，实际操作中尽量不要把额度用满，引起监管部门的注意。但如果在年尾和年初结合使用，短时间内凑齐首付还是有可能的。

2、亲友间代为结汇

找到一名在国内国外都有生意的亲友，亲友的生意要求经常结汇。这时使用人可以在国内帮助结算货款，然后在境外收取美元。不过要注意的是一定要使用多人多个账户分开结算。避免因为个人之间转款数额过大被监管部门发觉。

3、利用买房卖房换钱

具体办法就是有香港身份的人士在大陆与使用者签订购房协议，然后在香港用港币结算房款。在国内中国香港公民买房过户不必查询资金是都到账，这样使用者可以通过卖房直接获得港币，再换美元就很简单了。

4、利用消费转移资金

具体来说就是先买后退。找到一个境外商户，然后刷银联信用卡购买其商品，再用现金退货。把信用卡账单换上后再刷就可以了。目前在实践中信用卡消费好像没有5万美元的额度限制，但前提是不能购买住房和保险产品。

5、保险融资

已经有境外保单的人可以在境外抵押保单获得资金。还没有境外保单的人理论上可以用银联卡刷卡购买境外保单后再抵押获得资金，但问题是银联卡不可以在境外购买保险，当然了，如果有境外保险业务员能帮你解决问题也是可以一试的。

6、自贸区融资租赁等跨国公司资金池调拨

融资和租赁公司根据业务需要，通常有人民币、外汇两个资金池。把公司注册地放在自贸区就可以借助资金池之间的资金往来实现人民币变美元了。但这种方式也是受监管的。问题的核心是双向来往必须有真实的投资项目或者交易作为基础，当然适当的加工才有更大的空间和额度，其中的度就要自行掌握了。

另外一个问题是，这种资金池不能是来自银行借款，必须是经营性资金。

目前，国内各地自贸区使用规则有所不同，政策红线不同，此地合规但彼地不一定合规，所以需要在专业人士指导下严格遵循国家有关政策法律操作。

7、境外放款

境外放款系指境内企业（金融机构除外）在核准额度内，以合同约定的金额、利率和期限，并以自有外汇资金、人民币购汇资金或经外汇局核准的外币资金池资金，通过结算银行，将人民币资金或经企业集团财务公司以委托贷款的方式通过结算银行，将人民币资金借贷给其在境外合法设立的全资附属企业或参股企业；

根据《国家外汇管理局关于境内企业境外放款外汇管理有关问题的通知》（外汇局[2009]24号）规定，境内企业可在上一年度经审计的所有者权益 30% 额度内向境外全资附属企业或者参股企业放款，放款额度两年内有效，一般大部分企业的所有者权益额度不大，因此境外放款的额度也受到限制，并且需占用企业外债额度。

2016 年 11 月 29 日，中国人民银行下发的《关于进一步明确境内企业人民币境外放款业务有关事项的通知》（银发【2016】306 号）对境内企业人民币境外放款作出了更为明确的规定。

这个方法的最大问题就是公司要够大，业务要够强，否则没有额度在境外使用。

8、内保外贷

担保人将现金直接存在境内分行后（或提供其他担保物），境内分行向境外分行提供保函或者备用信用证，境外分行向借款人提供借款。比如中国银行、工商银行等在境外分行较多的银行。

但必须知道的是，现在中国银行体系对内保外贷监管极为严格，首先，担保人和借款人需具备关联关系，最好是100%控股。至少要通过签订代持协议的方式来产生表面的关联关系。

另外需要注意的是结算的外汇价格可以约定为未来某一时间的汇率，这样可以避免汇率波动风险，锁定换汇价格。

《跨境担保外汇管理规定》规定：内保外贷项下资金仅用于债务人正常经营范围内的相关支出，不得用于支持债务人从事正常业务范围以外的相关交易，不得虚构贸易背景进行套利，或进行其他形式的投机性交易。

当然，资金出境后的监管其实是没有什么好办法的，后续的问题大家懂的。

9、内存房贷

指在境内公司在境内银行存进款项，作为人民币保证金，存款期限为 2-3 年，该行的境外银行向该公司的海外子公司或特殊目的公司贷款。

如果不能归还境外贷款，境外银行则将该笔境外贷款作为坏账处理，境内银行可以拍卖、变卖等方式处理其担保物，将所得收入作为利润。此种操作在外资银行较为常见。

在中国境内的外资银行有哪些呢？比如汇丰银行。

10、内存离岸

指境内公司在境内银行存入款项，作为人民币保证金，存款期限为 2-3 年，该境内银行直接向境外借款人发放离岸美元或港币贷款。

使用此种方式的境内公司需要是自身存在境外投资行为的企业，并且已获取 ODI 证书，境内或境外主体至少有一方为实际经营实体，需提供报表、交税单、银行流水等以证实存在可核实的经营收入。

这项业务从2016年后也被严格监管了，但好处是规模不受限制，只要有实际的经营行为发生，并且符合国家产业政策，多少钱都可以。所以挪出一套首付的空间还是很大的。

11、境外证券投资

QDII（合格境内机构投资者）是指具备境外证券投资业务许可（QDII牌照）的金融机构（包括境内基金管理公司、证券公司、商业银行、保险机构、信托公司等）设计/包装一款基金产品或资管计划，并投向境外融资项目，境外主体取得融资款后通过各种套现方式在境外将现金支付给资金出境需求方。

不过使用这种方法最大的难度是买不到，因为总额度只有900亿美元。早被瓜分一空，能找到愿意转让额度给自己的人并不容易。

另一个途径是香港公募基金境内发售。

中国证监会、香港证监会将允许符合一定条件的内地与香港基金按照简易程序获得认可或许可在对方市场向公众投资者进行销售。

基金互认的初始投资额度为资金进出各 3000 亿元人民币；该制度正式实施时间为 2015 年 7 月 1 日。境内销售的香港基金的条件：

具体有哪些基金可以选择，可以登录fund.csrc.gov.cn查询。

12、跨境私募基金通道

一种是QDLP。即允许注册于海外，并且投资于海外的对冲基金，能向境内的合格投资者募集人民币资金，并将所募集的人民币资金投资于海外市场。QDLP 即合格境内有限合伙人，QDLP 本身作为人民币基金海外运作模式中的一种，由上海于 2012 年 4 月先行先试，目前青岛、重庆为第二批试点城市。

符合条件的外资基金或管理人先在上海注册一个联络基金，再由该联络基金在境内以人民币形式向符合条件的境内投资者募集资金，将募集到的资金结汇后交给海外注册的对冲基金，最后由海外对冲基金投资于境外二级市场。

QDLP的问题是门槛较高，不是普通人可以触碰的，但好处是QDLP 试点对冲基金公司通过在开曼群岛、泽西岛等避税天堂设立离岸基金，免缴资本转移税与利得税，规避双重征税。

一种是跨境人民币投贷基金。

是指由具有资质的发起人发起设立的人民币国际投贷基金，以债权或股权的方式直接进行境外人民币投资，无需履行换汇手续，便利快捷。

跨境人民币投贷基金系以人民币实现资金出境的方式，总额未设置上限，单笔额度不超过 50 亿美元，一定程度上可以规避外汇管控，可在境外换汇转为投资。

这种方法门槛极高，也不是普通人可以利用的。但找到有钱的朋友帮忙夹带一点还是有希望的。

13、离岸基金模式

离岸基金是指注册于投资人所在国以外的基金，这类基金通常被设立于开曼群岛、毛里求斯、百慕大、英属维尔京群岛等对于基金的监管相对宽松的离案司法管辖区。这类管辖区当地政府豁免基金非当地收入的税收，并允许基金在全球范围内公开发行。

投资离岸基金可以转移人民币资产，但问题是离岸基金处在CRS监管之下，如何在境外变成可以随意支配的现金有一定难度。

14、经常性项目项下资金出境

注册一家外贸企业，以国内公司的名义向国外公司下订单，以预付定金+开具信用证方式向境外公司支付款项，在支付定金后，境内公司单方违约，境外公司解除合同并没收定金及赔偿，将资金转移境外。

理论上合法，实践中容易被视为虚假贸易，所以手法很关键。

还有一种方法是贸易是真实的，但通过高报价进口、低报价出口的方式，将大量利润留存于海外。常见于利用Ebay、Amazon等电商平台的中国外贸公司。但按照监管部门的要求，这种做法如果被判定为故意，也是不合规的。实际操作中要注意控制规模，不要被监管关注。

15、金融衍生品

境内银行可以和境外银行直接签署衍生品交易合同，不需要基础性的交易。只要是具备基础债券或交易的实体企业就有资格签署衍生品协议。

由此以来，境内的投资者可以通过一些特殊安排和渠道，间接的参与到银行跨境衍生品交易中，相当于注资了境外资产，以此达到资金出境的目的。

这个办法需要银行的配合，也需要专业人士的配合，也属于名义合法，但操作难度极大的途径，不过一旦打通效果是极好的。

最后要强调一下，上述办法理论上都可以合法将资金转移到境外，但涉及中国的相关政策法规非常复杂，合法与不合法常在一线之间，请结合实际情况谨慎运用。

方志勇 : 2018-07-05#128

卡城2018年6月房产快讯-房产交易继续维持弱势

卡城六月房产交易依然维持弱势

City of Calgary, July 3, 2018 –

许多在萨省和阿省与石油相关城市的房地产市场在过去几年一直不景气，并导致价格的下滑。

最近收紧的贷款政策和利率的升高让这些地区的购房需求和价格更是雪上加霜。

"尽管经济不再萧条，长期的高失业率、对长期经济增长的担忧、增加的借贷成本和更严苛的贷款审批持续影响着购房需求。有些房屋类型的i新上市量有所趋缓，但不足以抵消库存的继续增加并且最终导致市场供应远大于需求“。卡尔加里地产局首席经济师 Ann-Marie Lurie这样说。

卡尔加里房屋的销售在六月仍然维持弱势，六月份住宅一共售出1896套，比去年同期低11%，比长期平均低12%。新挂牌量继续增加，库存也进一步增加，导致现在房屋库存月数达到了4.7。

相对销售的高库存造成了更大范围内的买方市场和价格的下行压力。六月全卡尔加里市的基准价格是43万6500，略低于上月，比去年同期低1.13%。

独立屋部分的销售占整体销售量的60%，库存量占整体库存量的54%，截止六月底，共有4817套。尽管绝大多数价格区间的独立屋都有销售下降和库存上升的情况，50万以下的独立屋的库存仍远低于历史峰值。

"不论是什么市场条件，充分了解市场信息都是最重要的，不管你是准备申请贷款还是准备买房或者卖房，都要掌握最及时的信息“。" 卡尔加里地产局主席Tom Westcott如是说。

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方志勇 : 2018-08-05#129

【干货】卡尔加里2018普查净迁入大增住宅量增1.77%

原创：卡城老方房地产卡尔加里老方房地产 Yesterday

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2018年卡尔加里最新人口普查结果周五新鲜出炉了，卡尔加里人口总数达1,267,344，比去年增长1.69%，净增加21,007人。
卡尔加里市长Nenshi上周五表示："我们现在正处在健康的人口增长水平下，新增人口大约为20000人，这一水平能保证城市获得发展进步与投资, 还能使我们在基础设施方面不会落后。"
下面让我们看看这次人口普查的详细信息：
一、2018普查概况
（一）人口
2018年卡城人口普查涵盖了人们需要了解的方方面面的情况，日前公布的统计中，最鼓舞人心的莫过于卡城的人口在2017年4月到2018年4月期间，净迁入11588人，这个数字比起2013年到2015年期间每年净迁入2万人稍为逊色，但是却扭转了2016年和2017年净迁出的状况，2017年这个数字仅为974人，2016年更惨，2016年迁入和迁出人口相抵，净迁出达到创纪录的6,527人。

详细信息，请点击：

https://mp.iask.ca/s?__biz=MzIzNjg1...a9a71b692fc74786ce05835ca031fdc0259f4215e7#rd

方志勇 : 2018-08-08#130

【房产快讯】卡城2018年7月-房产市场的恢复需要耐心

最近就业市场上的挣扎和又一次加息, 都在影响卡城房产市场潜在购买者的决定。

7月, 卡尔加里共售出1547套房屋, 比去年同期低了近5%。7月新上市房屋 2964套，导致库存总量达到8450套。由于供应量超过需求, 房屋价格继续维持下行趋势, 全市均价为435,200加元。这一价格比上月下降了 0.30%, 同比下降了 1.89%。

CREB® 首席经济学家表示: 尽管经济的某些方面有了一些积极的势头, 但我们的就业市场仍在继续挣扎, 在过去几个月中, 就业水平有所缓和, 但失业率仍居高不下。

此外, 加拿大银行在7月再次上调利率。上涨的成本, 加上缓慢的复苏, 正拖累着城市对二手房屋的需求。同时供应仍然很高, 造成了现在的买方市场。

全市各类型房产的房屋库存月数都有增加，现在独立屋的库存月数达到5个月，公寓的则达到了7个月。库存月数的增加也给房屋价格带来了下行压力。

7月独立屋的基准价格是501300美元, 较上月同期下跌 0.4%, 较去年同期下降了2%。独立屋的年迄今平均基准价格略低于去年记录的水平。

下跌幅度最大的还是公寓部分, 今年迄今的基准价格平均为257,343加元, 比去年低3%, 比2014高点低了近14%。

在买方市场, 对于所有参与者来说, 不管你是在买还是卖, 最重要的是要有最新的信息来做出完全知情的决定, CREB® 总裁汤姆保罗·韦斯科特说。

经纪人可以帮助你准确地确定房子该定价多少来卖, 或花多少钱来买。

卡城房产市场实况：

独立屋部分：
与去年相比, 该市各区的供过于求问题继续恶化。然而, 与历史情况相比, 今天的西区和中心区情况比2016年要好。
与去年同期相比, 西区和市中心区的房价有所上涨, 并继续慢慢价格回升。
西区基准价格今年平均为733,329加元, 与以前的高点相当。
市中心基准价格平均为693,243加元, 比以前高点低近3%。
其他大多数区域的独立屋价格, 比以前高点低4%以上。

公寓
稍微放缓的新上市数量，阻止了库存量的进一步上涨。
与销售相比, 供应水平保持高位, 使价格比去年低3%, 比2014高点低了近14%。
全市范围内公寓库存水平略低于去年。
7月，东北区、北区、西北区、南区和东区的库存量略低于去年水平。
与历史标准相比，库存仍然保持高位, 但库存量的减少有助于减少供过于求的情况。

联排和双拼：
与其他房型一样, 今年的销售一直在放缓, 今年迄今为止2225套的销售量比上年同期下降了15%。
与去年相比, 新上市的增加推高了库存水平和房屋供应月数。与去年相比, 全市范围内的双拼屋价格比去年低了近1%。尽管今年南区的双拼屋价格有所回升, 但价格仍比该区的峰值低5%左右。

由于市中心区、北区和西北区的排屋价格的回升，使全市范围内排屋的基准价格比去年有所提高。这个提高是向复苏迈出了积极的一步, 但在城市各区, 排屋的价格仍远远低于以前的高点。

常用房地产统计术语：

销售与上市比率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

房屋库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。

详细图示请点击下边链接：
https://mp.iask.ca/s?__biz=MzIzNjg1...9ab59cfe6c4f8ee83503fe422cac9485c091b3b88f#rd

方志勇 : 2018-08-09#131

卡城房产上半年数据补充：

1、新屋建设
卡尔加里新屋开工量与去年相比有所下降；CMHC数据显示，上半年，卡城地区新屋建设数量从年初的2,016套减少到2,012套。
截至6月底，卡城地区的独立屋在建数量从2,477套降至2,441套。

2、新屋销售
6月份，卡尔加里待售独立新屋数量496套，多于去年6月的439套。

3、新屋价格
卡尔加里，6月份新独立屋销售价格有下降。
卡城地区新独立屋均价为$676,384，比去年同期的$687,418下降了2％。
卡城西区的豪宅平均售价最贵，达到$1,407,000。

4、二手房市场
卡尔加里房地产委员会（CREB）数据显示，前半年，卡城有5,257套独立屋成交，比去年同期下降19％。

5、新上市量
与2017年同期相比，统计数据显示，卡城上半年新上市独立屋共有11,426套，比去年的10,582套增加了8％。

6、二手房价格
卡尔加里价格同比下降了$5,000，卡城二手独立屋中位数价格为$495,000，比去年同期的$500,000下降了1％。

CCC2009 : 2018-08-09#132

方志勇说:
我说的是性价比高的，没卖出去的，要不就是定价偏高，要不就是里边结构不好，要不就是朝向不好，都有它的问题。比如下边这几套，14 Elmont estates Mr原来定价高得离谱，一开始要90万，后边虽然降价了，但在市场上时间太长了，地下室也没装修，另外这个房子楼上的结构也不好，主卧很小，而且主卧是朝向侧面的，没有大窗户，这个价位高不成低不就；112 Tremblant Wy, 虽然有挑高，面积也大，还有Walkout地下室，但不知道怎么设计的，挑空很小，进去以后反而很压抑，楼上走廊面积过大，两个次卧反而小，地下室也没装修；7756 后院朝北，后边对着一个高坡，起码华人一般都不喜欢；16虽然也有walkout地下室，装修的也不错，尤其主卧，但两个次卧都有问题，一个太小，一个有拐角，床陷在拐角里，采光也不好。
一家之言，不敢称专家，贻笑大方。浏览附件495953

结构不好是硬伤，重改得花不少钱。朝向华人很在乎。
房子后面高不见得是缺点，因为风水上称有靠山。

方志勇 : 2018-08-09#133

CCC2009 说:
结构不好是硬伤，重改得花不少钱。朝向华人很在乎。
房子后面高不见得是缺点，因为风水上称有靠山。

有道理

Kauchee : 2018-08-11#134

想请教一下，我在卡城买了新建房后，合同中写有将会有一车泥土运来我新家，但我登记了半年打了很多次电话都不见有泥土运来，这使我无法种草等，我该怎么办呢？

方志勇 : 2018-08-12#135

Kauchee 说:
想请教一下，我在卡城买了新建房后，合同中写有将会有一车泥土运来我新家，但我登记了半年打了很多次电话都不见有泥土运来，这使我无法种草等，我该怎么办呢？

http://forum.iask.ca/threads/加拿大（卡尔加里-卡加利）最全最新实用信息-全攻略-旅游资讯.824384/post-11696580

方志勇 : 2018-08-12#136

Kauchee 说:
想请教一下，我在卡城买了新建房后，合同中写有将会有一车泥土运来我新家，但我登记了半年打了很多次电话都不见有泥土运来，这使我无法种草等，我该怎么办呢？

上面这个链接是关于投诉的帖子，你可以投诉他们试试

方志勇 : 2018-08-12#137

Kauchee 说:
想请教一下，我在卡城买了新建房后，合同中写有将会有一车泥土运来我新家，但我登记了半年打了很多次电话都不见有泥土运来，这使我无法种草等，我该怎么办呢？

https://www.anhwp.com/disputeresolution/
这是阿尔伯塔省建商和房东纠纷处理的网站。

无聊的节奏 : 2018-08-12#138

现在房地产中介的雇佣金的比例是多少？我是买方，能否让中介最后返还一点雇佣金回来？

Kauchee : 2018-08-12#139

方志勇说:
https://www.anhwp.com/disputeresolution/
这是阿尔伯塔省建商和房东纠纷处理的网站。

谢谢

方志勇 : 2018-08-23#140

【干货】2018卡尔加里最佳社区排行榜：前50名和华人聚居及关注社区排名情况
《Avenue》杂志于7月26日公布了2018年度卡尔加里185个社区（其实现在卡尔加里的社区已经超过了200个，但有些社区比较新或正在开发，没有足够的数据用来排名，所以不在排行榜上）排行榜。排名结果显示，去年位居第二的Beltline社区今年荣登榜首，Arbour Lake和Hamptons紧随其后，被评为第二、三最佳卡城社区。

下面是《Avenue》2018卡尔加里前50名社区排名情况、重要指标和华人关注或聚居社区的具体排名：
请点击微信链接：
https://mp.iask.ca/s?__biz=MzIzNjg1...ebe293d64a1a7123f&token=4376488&lang=zh_CN#rd

方志勇 : 2018-09-08#141

【房产不快讯】卡城2018年8月-失业率延缓了房市的恢复
卡城老方房地产
不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等各方面实用信息

卡尔加里市，2018年9月4日讯：销售低迷、新上市量的增加以及库存量的增加让卡城8月的房地产市场回升乏力。

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持续的过量供应让8月的房产价格继续下调。全市房屋基准价格比上月下降0.8%，比去年同期下降2.4%。

卡尔加里地产局首席经济师这样说：“卡尔加里失业率一直居高不下，现在已达到7.9%，还丢失了不少全职工作。就业市场的不景气是影响房产市场的重要因素之一。另外石油行业的缓慢恢复加上贷款条件的收紧以及新建房屋的竞争也都在影响房产市场。“

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8月卡尔加里全市总共售出1490套，比去年同期下降近7%，比长期平均低14%。但并不是所有区域和类型的房产销售数量和价格都在下降。与去年相比，最近大多数区域的房产价格有所下降，而市中心区和西区与去年同期水平相当。

卡尔加里地产局主席这样说：”不论买家还是卖家都需要现实对待其期望值。买家需要明白价格变化并不是一概而论的，而是取决于他要买房屋的位置和特点。销量的下降并不就意味着价格也下降。卖家需要及时全面地了解市场行情，让他的卖价更有竞争力。卖家需要了解周边房产的销售情况以及对比已经卖出的房屋。“

8月卡城房产概况：

独立屋：

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年初至今，几乎每个区域的独立屋销售都在放缓。增加的库存使房屋销售月数快达到5了，并且会继续影响房屋的价格；
8月独立屋的基准价格为49.7万。比上月低了0.74%，比去年同期低了2.6%。
8月大多数区域的房屋价格保持下行趋势，但西区和中心区仍比去年同期要高。
年初至今的平均ji准价格比去年低了0.56%，抵消了从去年开始的部分价格增长。

公寓

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年初至今共售出1892套公寓，比去年同期降低了7%。但并不是所有区域销量都下滑。东北区和西北区的公寓销售略高于去年水平。Y
新上市量与去年相比有所放缓，防止了库存水兵的大幅增长。然而公寓仍是供过于求，导致价格继续下行。
年初至今全市公寓价格降了近3%，其中价格下滑最大的是东北区、南区和东区。整体价格比2014年的高点低了14%。

联排和双拼

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和公寓一样，联排和双拼的销量也有所下降。但年初至今，一些区域销量有所改善，比如西北和西区的双拼屋。
东北区和东区的联排销售相对稳定。
双拼屋的供过于求今年已经对价格产生了下行压力，但中心区、东北区和东区的年初至今平均基准价格要高于去年。抵消了其他区域价格的下滑，是整个双拼屋的价格比去年高1%。

年初至今联排的价格比去年低了1.5%。但各区价格变动不一，市中心和西北区相对稳定，东北区跌了近7%。

常用房地产统计术语：

销售与上市比率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

房屋库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。

Media release: Unemployment rate slows housing market recovery

City of Calgary, September 4, 2018 – Easing sales, gains in new listings and elevated inventory levels continue to slow Calgary’s recovery in the housing market in August.

Persistent oversupply in the Calgary housing market continued to weigh on prices in August. Citywide benchmark prices edged down over previous months by 0.8 per cent and are 2.4 per cent below last year’s levels.

“Calgary’s employment market has persistently high unemployment rates at 7.9 per cent and recent job losses in full time positions. The struggles in the employment market are one of the factors weighing on our local housing market,” said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.

“A slow recovery in the energy sector combined with tighter lending conditions and competition from the new home sector are also contributing current housing market conditions.”

Citywide sales totaled 1,490 units this month, down nearly seven per cent from last year and 14 per cent below long-term trends.

Sales and price declines were not consistent across all districts and product types. Prices have recently trended down across most areas based on year-to-date figures, but have remained comparable to last year’s levels in the City Centre and West districts of the city.

“Both buyers and sellers need to be realistic about their objectives. Buyers need to be aware that price changes differ depending on what and where you are buying. The decline in sales does not mean price declines across the board,” said CREB® president Tom Westcott.

“Sellers need to be well informed to be competitive. They need a good understanding of what has been selling around them and how their property compares to homes that have successfully sold.”

HOUSING MARKET FACTS

Detached

Year-to-date detached sales eased across each district. Elevated inventory levels caused months of supply to remain just below five months in August and continued to weigh on housing prices across all districts.
Detached benchmark prices totaled $497,000 in August. This is a 0.74 per cent decline over last month and 2.6 per cent below the previous year.
Prices have trended down in all districts in August, however, on a year-to-date basis prices remain above last year in both the City Centre and West.
Year-to-date average detached benchmark prices have eased by 0.56 per cent over the previous year, reducing some of the price recovery from last year.
Apartment

Year-to-date sales totaled 1,892 units, seven per cent below the previous year. However, sales did not ease across all districts. Sales in both the North East and North West districts remained slightly higher than levels recorded last year.
New listings in the apartment sector eased compared to the previous year, preventing more significant gains in inventory levels. However, oversupply in this sector persists, causing further price declines.
Year-to-date city-wide prices eased by nearly three per cent, with the largest declines occurring in the North East, South and East districts. Overall prices remain nearly 14 per cent below 2014 highs.
Attached

Like the apartment sector, sales have eased in the attached sector. However, year-to-date sales have improved in some districts of the city for semi-detached and row product. Semi-detached sales improved in both the North West and West districts.
Row sales remained relatively stable in both the North East and East districts of the city.
Oversupply in the semi-detached sector has placed some downward pressure on prices this year, but year-to-date average benchmark price remains higher than last year in the City Centre, North
East and East districts of the city. Gains in these areas were enough to offset declines in other areas, keeping semi-detached prices one per cent higher than last year.
Year-to-date row prices eased by 1.5 per cent over last year. However, price movements ranged from relatively stable levels in the City Centre and North West to declines of nearly seven per cent in the North East district.
REGIONAL MARKET FACTS

Airdrie

Sales activity in Airdrie continued to ease compared to last year totalling 851 units so far this year.
Despite some of the recent pullback in new listings, year-to-date new listings remain just above last years levels keeping inventories elevated at 597 units.
The persistent oversupply in the market started to weigh on homes prices. Detached home prices totaled $366,900, 0.7 per cent below last month and 3.4 per cent below last year. When considering year-to-date averages, the benchmark price is 1.5 per cent below last years levels.
Cochrane

Year-to-date sales activity in Cochrane totaled 431 units. This is a decline over the previous year, but activity remains comparable to activity recorded over the past five years. This makes it a centre that has not seen the same pullback in demand seen in many other areas.
The challenge in the Cochrane area is the continued rise in supply. New listings continue to rise and are well above normal levels for the area. This has pushed up inventories to new highs, causing the months of supply to rise.
The excess supply in the area is starting to weigh on prices. Detached benchmark home prices in August edged down over the previous month to $426,100. Despite the recent easing, prices remain comparable to the previous year both for the month of August and year-to-date average figures.
Okotoks

Easing sales in Okotoks were met with further gains in new listings causing inventory levels to edge up to 280 units.
Recent gain in inventory compared to sales have placed some downward pressure on prices in the area. However, the easing was not enough to cause year-to-date prices to fall below last years levels.
Detached benchmark prices averaged $436,350 so far this year, just above last year’s levels.

常用房地产统计术语：

销售与上市比率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

房屋库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。

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小天使~~ : 2018-09-11#142

方志勇 : 2018-10-10#143

【房产不快讯】卡城2018年9月-妥妥的买方市场

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卡尔加里市，2018年10月1日讯：

经济大环境仍然没什么起色，9月份卡尔加里共售出房屋1273套，比去年同期少了13%，远远低于长期平均。所有房型的销量都有所下滑，独立屋尤为明显。

”卡尔加里的经济仍受制于失业率，上个月失业率又上升到了8%以上。对就业市场的焦虑、贷款利率的增加及消费者动摇的信心都对需求造成了影响。同时供应量保持高位，造成供过于求和价格的下滑“卡尔加里地产局首席经济师Ann-Marie Lurie如是说。
详情请点击下面微信链接：
https://mp.iask.ca/s?__biz=MzIzNjg1...9b368c93addf2a&token=1201940298&lang=zh_CN#rd

4cowboys : 2018-10-11#144

老方，你觉得在卡城的北面和南面大肆兴建新公寓排屋，政府是作何打算。
其实西南，东南，东北很多老房子价值已经微乎其微，卡城现在如果不是新房子或者八九成新的房子，已经价值接近谷底了吧？！
我前段时间看好一套PATTERSON的房子，各方面都很好，唯独是1995年老社区老房子。华人很少会去南区和河谷地区，那边的家庭医生如何？

方志勇 : 2018-10-11#145

1. 理想一般高于现实，政府做规划都是基于对未来发展的全方位考虑和预期上，而不是仅仅以现阶段的经济形势来考量。兴建公寓和排屋是开发商自己的意愿，而不是政府的意志，政府只是审批，既然在盖，说明某些开发商对未来预期还是乐观的，但是对是错，时间来考验：）卡尔加里也就南部和北部还有空间来开发，东西向空间不大，开发商先占地，也不是没有道理。

Screen Shot 2018-10-06 at 12.42.10 PM.png

2. 嗯，现在大多数区域的房价已在谷底，多数卖出的房子都是亏本割肉在卖，但个别区域如西区，特别是Springbank hill社区价格还比较坚挺，没怎么跌。

Screen Shot 2018-10-09 at 9.49.20 PM.png

3. 关于家庭医生，我只了解自己的，其他的不太了解，想找家庭医生的话，请参看我这篇微信公众号文章：
https://mp.iask.ca/s/tXEG0vlqEpLF6OGZDtuSaQ

4cowboys : 2018-10-11#146

方志勇说:
1. 理想一般高于现实，政府做规划都是基于对未来发展的全方位考虑和预期上，而不是仅仅以现阶段的经济形势来考量。兴建公寓和排屋是开发商自己的意愿，而不是政府的意志，政府只是审批，既然在盖，说明某些开发商对未来预期还是乐观的，但是对是错，时间来考验：）卡尔加里也就南部和北部还有空间来开发，东西向空间不大，开发商先占地，也不是没有道理。浏览附件511045
2. 嗯，现在大多数区域的房价已在谷底，多数卖出的房子都是亏本割肉在卖，但个别区域如西区，特别是Springbank hill社区价格还比较坚挺，没怎么跌。
浏览附件511046
3. 关于家庭医生，我只了解自己的，其他的不太了解，想找家庭医生的话，请参看我这篇微信公众号文章：
https://mp.iask.ca/s/tXEG0vlqEpLF6OGZDtuSaQ

政府这种事也会做评估的，政府评估能力要高于开发商，政府也可以对开发商说不。
目前形势，显然政府与开发商达成一致，卡城南北大兴土木对城市未来和开发商利益是一致的。
老方，你觉得卡城各区的医生配置情况如何，尤其是华人医生？！

方志勇 : 2018-10-11#147

开发商一般都是和政府穿一条裤子的，开房房产增加就业，促进经济发展，政府当然乐见其成
http://www.cpsa.ca/，你到这个网站查找说MANDARIN的，感觉西北区多些

4cowboys : 2018-10-11#148

方志勇说:
开发商一般都是和政府穿一条裤子的，开房房产增加就业，促进经济发展，政府当然乐见其成
http://www.cpsa.ca/，你到这个网站查找说MANDARIN的，感觉西北区多些

谢谢，西北多，东南和东北也有几位同胞医生。

4cowboys : 2018-10-16#149

方志勇 : 2018-10-16#150

4cowboys 说:

啥时才能建成呢

4cowboys : 2018-10-17#151

方志勇说:
啥时才能建成呢

2026年投入使用，我上次离开卡尔加里时，红蓝线才刚刚开始延伸建设，时间也快。

方志勇 : 2018-10-18#152

【干货】卡尔加里有特色的社区

原创：卡尔加里老方地产
卡城老方房地产
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上次在【干货】2018卡尔加里最佳社区排行榜：前50名和华人聚居及关注社区排名情况里介绍了卡城排名前50名的社区和重点关注的社区，这些排名靠前的社区是通过综合各项指标分数排出来的，这些指标以及排序可能和大多数华人的观点不太一致，比如华人普遍比较重视的学区，就没体现出来，但既然来到卡尔加里了，咱们就做一回卡尔加里人，好好了解下卡尔加里人所看重的社区特点。那句话怎么说来着，对，就是in Calgary, do as Calgarians do，下边就分别介绍下在单个指标方面排名靠前的有特色的社区，看看卡尔加里人都喜欢什么样的社区，有没有你所在的社区和你喜欢的社区。

欲知详情，请点击下面微信链接：
https://mp.iask.ca/s?__biz=MzIzNjg1...f90d1fb23c1aaff&token=420503936&lang=zh_CN#rd

方志勇 : 2018-10-24#153

刚刚！加拿大央行加息至1.75！房贷压力继续增大

卡城老方房地产
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加央行于本周三(10月24日)再次加息0.25%，把基准利率从1.50%调涨至1.75%。这是加拿大央行自2017年7月以来的第5次加息,每次上调25个基点。

加息的原因是什么？加央行还会继续加息吗？
央行通常在希望刺激经济时减利率，在经济好、需要抑制通胀时提高利率。这次的加息决定与经济学家所期待的一致，加拿大统计局最近的一系列数字显示，国内经济正在成长，就业市场表现好，通胀率在上升。

在9月份的政策会议上，央行没有更改利率。发言人Carolyn Wilkins后来说，这是因为美墨加贸易谈判那时尚未有结果，而且加拿大当时还与美国有关税纷争，现在贸易谈判已经结束，新协议已经生效，阻挡央行加息的障碍已经扫除。
在强劲的经济和低失业率的背景下，目前1.75%的利率预计将继续攀升。虽然本次加息后今年再次加息的可能性不大，但经济学家预计2019年还会再加息3次。

加息对我们的生活影响会有多大？
在轻松借贷10年之后，加拿大人正感受到利率上升的压力，因为他们背负着沉重的债务负担。

根据环境分析公司(Environics Analytics)关于这些支付对消费者影响日增的一项新研究，加拿大家庭去年平均额外支付了544加币的利息，而且很快将面临更高的利息支出。。。。。。欲知详情，请点击微信文章：
https://mp.iask.ca/s?__biz=MzIzNjg1...669ac67ac941b1c&token=291863581&lang=zh_CN#rd

方志勇 : 2018-11-05#154

【房产不快讯】卡城2018年10月-供大于求继续影响价格

关注☞ 卡尔加里老方房地产今天

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卡尔加里地产局，2018年11月1日讯：

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继续增长的库存水平，让卡尔加里的房产价格进一步松动。

10月全市基准价格是$426,300 ，这是连续第五个月下降，今年同比价格已比去年下滑了2.9%。
“就业增长仍是一个问题，今年的失业率要比预计的糟糕，加上房屋持有成本增加，持续抑制了需求。同时，房屋供应在这种经济气候下仍维持高位，造成了价格的调整。” 卡尔加里地产局首席经济师Ann-Marie Lurie这样说。

10月份库存总量达到了7345套，共售出1322套房屋。房屋库存月数达到了5.6，高于通常的水平。尽管新上市量有所放缓，10月库存水平仍接近历史高位。

“在这样的市场条件下，许多潜在买家可以许多价格区间找到价格合适房子。卖家需要调整期望值，并且了解准确的市场数据，以便清楚地知道他们房产所在的社区房子卖什么价”卡尔加里地产局主席 Tom Westcott如是说。
不论是哪种类型的房产，低价区间的销售都有所改善，使得这部分市场相对平衡。而高价区间库存增长大大高于需求，这对这部分房子的价格会有影响。

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房地产市场数据：

独立屋

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10月份独立屋共售出829 套，比去年同期低了8.6%，使得年初至今的销售量比去年下滑了15%。这是自90年代以来独立屋销售最慢的时期。

年初至今销售量下滑最多的是$600,000 – $999,999 价格区间的房子，反映出当前市场条件抑制的主要是改善型买家的需求。

这已是连续第二个月新上市放缓，有助于缓解库存的增加。然而，由于独立屋还是供过于求，价格还会持续向下。
10月份独立屋的基准价格是$490,200。比上月低，比去年同期低了3%。年均价格比去年低1%。
10月份，年均价格在所有区域都有所松动，下滑最多的是东北、西北、南和东南区。这可能是新建房屋竞争造成的。

公寓

年初至今，公寓共销售了2316套，比去年同期下降了接近7%。新上市量也同期下降了6%，有助于降低库存的进一步增加。

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尽管库存增加有所放缓，房屋库存月数仍达到了7个月。
年初至今，公寓的价格已经下降了2.8%，比2014年高点降了14%。几乎每个区域的公寓价格都有所下滑，其中下滑最多的是东北、东和南区。

联排和双拼

年初至今，联排和双拼共售出3098套。比去年同期降低了15%，比长期平均低了14%。

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同时，尽管新上市有所放缓，但10月份库存水平达到了历史高位。
不论是双拼还是联排，都售供过于求的影响，过去5个月以来价格一直下滑。
年初至今，联排的基准价格是 $298,140，比去年低了2%，比历史高点低了9%。但市中心区和西北区的价格相对平稳。
10月，双拼的基准价格是$403,400, 比上个月低了1%，比去年低了3%。尽管最近价格所有下滑，年初至今全市双拼的价格与去年相比保持相对平稳。这得益于市中心、东北和东区的价格回升抵消了西北、南和东南区价格下滑。

常用房地产统计术语：

销售与上市比率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

房屋库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。

Elevated inventory levels compared to sales, are causing prices to ease further in Calgary’s housing market.

Citywide benchmark prices totaled $426,300 in October, trending down for the fifth consecutive month and resulting in a year-over-year decline of 2.9 per cent.

“Job growth in this city remains a concern, as unemployment levels remain well above levels expected for this year. Rising costs of ownership also continue to weigh on housing demand,” said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.

“At the same time, housing supply levels are not adjusting fast enough to current conditions, resulting in price adjustments.”

Inventories and sales totaled 7,345 and 1,322 in October. This has resulted in months of supply of 5.6, above levels typical for this month. While some easing in new listing growth will help prevent further inventory gains, inventory levels remain near record highs for the month of October.

“With these types of market conditions, many potential buyers should be able to find the home that they are looking for with well priced listings appearing in certain price ranges,” said CREB® president Tom Westcott. “Sellers need to manage expectations and have accurate data in order to be aware of what is selling in their community.”

For each of the property types, sales activity has improved in the lower price ranges, leaving most of those segments relatively balanced. However, the upper end of the ranges has seen significant gains in supply compared to demand, which is likely having more of an impact on prices in those ranges.

HOUSING MARKET FACTS

Detached

Detached sales in October totaled 829 units, for an 8.6-per-cent decline, resulting in a year-to-date decline of 15 per cent. This is the slowest level of detached sales since the late ’90s.
Year-to-date, the largest decline in sales occurred in the $600,000 – $999,999 price range, reflecting slow demand coming from move-up buyers.
For the second month in a row, new-listing growth eased, helping prevent further inventory gains. However, as this segment remains oversupplied, prices continue to trend down.
Detached benchmark prices totaled $490,200 in October. This is below last month and three per cent below last year. On a year-to-date basis, prices remain one per cent below last year’s levels.
As of October, year-over-year prices have eased across all districts, with the largest declines occurring in the North East, North West, South and South East districts. This is likely a result of added competition from the new-home sector.
Apartment

Year-to-date apartment sales have totaled 2,316 units, nearly seven per cent below last year. New listings have also eased by six per cent, helping reduce the amount of inventory in the market.
Despite the easing inventories, the months of supply remains elevated at 7 months.
Year-to-date apartment condominium prices have eased by 2.8 per cent and remain 14 per cent below 2014 highs. Declines occurred across all districts, with the steepest declines occurring in the North East, East and South districts.
Attached

The attached sector has recorded year-to-date sales of 3,098. This is 15 per cent below last year and 14 per cent below long-term averages.
Meanwhile, despite recent easing in new listings, October inventories are the highest level on record.
The oversupply is affecting both the semi-detached and row sectors, which have seen prices trend down over the past 5 months.
Year-to-date, row benchmark prices have averaged $298,140 this year, nearly two per cent below last year and nine per cent below previous highs. However, prices have remained relatively flat in both the City Centre and North West districts.
As of October, semi-detached prices were $403,400, one per cent lower than last month and nearly three per cent lower than last year. Despite recent declines, year-to-date citywide prices remain relatively flat compared to last year. This was most due to gains in the City Centre, North East and East districts offsetting declines in the North West, South and South East.

方志勇 : 2018-11-08#155

【干货】卡尔加里关于看房的那些事儿

卡城老方房地产
不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等实用信息

一、看房要预约
自从干上房地产经纪以来，老方常常接到一些国内新来的客户打来的电话，问：”老方，我现在看上了一套房子，能不能马上带我看看房？”，老方的反应偶尔是这样的：

但大多数情况下老方的表情往往是这样的：

为什么会这样呢？

在这里老方想解释一下在卡尔加里经纪人是如何带人看房的：
详情请点击微信文章：
https://mp.iask.ca/s?__biz=MzIzNjg1...cbdf13519127c1&token=1581744484&lang=zh_CN#rd

方志勇 : 2018-11-19#156

卡大家属2011 : 2018-11-19#157

图好直观！很棒！

方志勇 : 2018-11-19#158

方志勇 : 2018-11-25#159

【干货】卡尔加里新房主如何set up utility services to your new home(水、电、气、网络)
原创：卡尔加里老方房产
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刚买了房子后，首先要办的就是水电气和网络等这些utilities的申请，对常住卡尔加里的人当然这不是难事，可对刚从国内过来的新移民或者从加拿大其他省搬过来的新买家来说，就有些摸不着头脑，因为在卡尔加里申请这些服务与国内很不一样，与加拿大其他省份也不尽相同，那怎么办呢？不要着急，且听老方为你一一道来：

一、水（供水/排水/垃圾清运）
这些服务虽然是由卡尔加里市政府提供的，但市政府委托Enmax公司来收费。所以要打电话（310-2010）给Enmax（https://www.enmax.com/home/customer-care/overview）公司来设立你的账户。。。。。
详情请点击微信链接:
https://mp.iask.ca/s/gcqlORKwfC-0SeHrCbvurg

新David0531 : 2018-11-26#160

楼主，对盖房子都能3D打印怎么看？

方志勇 : 2018-11-26#161

新David0531 说:
楼主，对盖房子都能3D打印怎么看？

3d打印应用的建筑上有其优点，比如更高筑效率；不再需要使用模板，可以大幅节约成本尤其是是人工成本等，是一种颠覆传统的建筑模式，不过加拿大房地产业是个相对比较保守的市场，长期以来一直以木材为主要建筑材料，已经形成了比较成熟的产业配套，3D打印技术要被市场认可和接受，需要整个产业链和相关行业的配合，要形成产业能力还需时日，也许会首先在建筑构件和一些装饰性建筑方面有所突破。

新David0531 : 2018-11-26#162

本来想买房子当RRSP，退休后用。现在不敢了，担心3D打印成房地产的页岩油

方志勇 : 2018-11-27#163

新David0531 说:
本来想买房子当RRSP，退休后用。现在不敢了，担心3D打印成房地产的页岩油

让房子增值保值的主要是地皮，房子建筑本身是不断贬值的，不在于用什么方式和材料盖房子，关键是房子所在的地段和当地的经济发展和规划

方志勇 : 2018-12-04#164

【房产不快讯】卡城2018年11月-充满挑战的经济环境持续影响二手房市场

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卡尔加里地产局，2018年12月3日讯：

Screen Shot 2018-12-03 at 7.42.24 PM.png

卡尔加里11月共售出房屋1171套，低于长期平均水平。
今年截止到目前，共售出房屋15349套，比去年降低14%，比长期平均低了近20%。

“最近能源市场的挑战影响了买房人的信心，加上就业市场低迷和贷款利率的进一步提高，抑制了买房需求。高库存和低迷的销量，导致市场在向买方倾斜和价格下滑。“ 卡尔加里地产局首席经济师 Ann-Marie Lurie说到。

11月份的新挂牌量有所减少，相比去年同期少了7%。这有助于减缓库存的进一步增加。现在市场上共有6501套房子在售，还是高于去年11月份的5683套，比正常年份11月份的库存量更是高了32%。

11月份，全市范围基准价格是 $422,600，比上月降了1%，比去年同期降了3%。

年初至今，除了20万以下的房产（占总销量的6%），所有价格区间的房屋销量都下滑。销量下滑最大的是60万到100万之间的房子。

Screen Shot 2018-12-03 at 7.54.34 PM.png

“不论什么市场，负担得起的产品总是受欢迎的。对买家来说，这也许意味着他们可以买到以前买不起的房子。这也意味着卖家需要密切关注他所在的社区及周边社区成功卖出的房子是什么价“。卡尔加里地产局主席这样说。
欲知更多详情，请点击下面微信链接：
https://mp.iask.ca/s?__biz=MzIzNjg1...89fd7b5c0e2841&token=1475439578&lang=zh_CN#rd

方志勇 : 2018-12-10#165

方志勇 : 2018-12-23#166

阿省法律常识：公寓业主需要知道的几个法律问题 (2016-10-30 09:22:16)
在加拿大，购买公寓的业主要受到公寓规章的约束，在公寓的日常使用中，多多少少会有一些对自己权利义务方面的疑问，本文总结了几个问题，希望给大家提供一些参考意见。
1. 公寓是否可以变更公寓管理费（condo fees），费用是如何计算的？
答案：是的，管理费可以变更。根据阿尔伯塔省的《公寓法》（Condominium Property Act）第39(1)(c)，公寓可以提高管理费，每位业主按照自己的所有权比例负担或者按照物业管理规章（by-laws）中的有关规定负担。
2. 我可能被强制搬出公寓，即使我是公寓的业主么?
答案：是的。公寓法第67条规定了法院有广泛的权力来纠正公寓发展商，公寓管委会，或者业主的各种不适当行为。阿省上诉法院在Condominium Corporation No.8110264 v. Farkas, 2010 ABCA 294一案中确认业主也有被强制搬出公寓的可能性。法院的观点为：将业主强制搬出公寓是一种极端手段，仅在个别情况下使用，比如一间公寓的业主在其公寓中秘密制造毒品，将其强制搬出是恰当的救济手段。
3. 业主是否可以出租物业？短期出租是否可以？
答案：可以。公寓法第32（5）条规定，公寓规章不得有限制公寓出租的规定。在Condominium Corporation No.0312235 v.Scott, 2015 ABQB 171一案中，公寓规章做出修改，规定业主必须把出租物业放在统一出租物业管理下，业主Scott虽然同意了修改公寓的规章，但法院判定，该规章修改限制了Scott对其物业的法定出租权，公寓规章与立法相冲突，因此即使业主本人同意该修改，因该规章修改部分违反法律规定，应属无效。至于现在比较热门的VRBO，Airbnb，以及是否可以短租30天以下，有些公寓的规章限制这类短租行为，是否有效本省目前还没有法院判例。
4. 公寓是否可以要求业主支付因水淹产生保险理赔里免赔额部分？
答案：视乎公寓规章如何规定。如果公寓规章没有规定，公寓公司很难向业主要求支付免配额。如果公寓规章中规定业主如果有过失，可以要求其支付免配额，则公寓公司可能可以要求业主承担损失。如果规章规定，公寓管理委员会认定业主有过错或者是事件的源头时，业主要承担免配额，则公寓公司极有可能得到赔偿。
5. 如果公寓章程规定公寓里不可以吸烟，业主可否可以吸烟？
答案：不确定。目前阿尔伯塔省有些公寓管理委员会修改规章，要求公寓里不得吸烟。因为没有案例可以参考，不知道阿省法院对此类案件的意见。BC省今年有一个案例The Owners, Strata Plan NW 1815 v. Aradi, 2016 BCSC 105，此案中法院认定业主吸烟违反公寓规则，应当立即停止。
（本文整理自阿省2016房地产法培训资料）
作者：张红倩阿省律师
联系方式：info@kzhanglaw.com

电话：403-567-3977；403-690-7372

网址：www.kzhanglaw.com

方志勇 : 2018-12-23#167

阿尔伯塔省已宣布计划于明年生效的Condo管理新规定，包括有关meeting的规则以及保险和租赁押金的要求。
这些规定于本月早些时候已经获得内阁批准，大部分将于7月1日生效，其余部分将于2020年1月1日生效。
新规将改善围绕会议的规定，例如

对于general meetings，要求更多的notice：
修改投票规则，旨在让业主更有效地参与会议;
通过澄清必须向业主提供哪些文件，使业主更容易获取公寓文件;
当公寓公司发出bylaw罚款时，需要更公平的流程；为公寓业主的投资建立更多保护；加强储备资金reserve fund管理方式;
建立保险和租赁押金的新要求。

许多公寓业主希望了解有关其投资管理以及如何改善共管公寓社区的更多细节。从历史上看，许多公寓业主感到孤立和孤独，很难找到有关其公寓管理的信息或计划，这些法规将基本解决这些问题。
公寓管理有很多灰色地带。例如，围绕保险的一些领域，单位所有者被迫购买保险，但这些规定更进一步，它们规定了什么类型的保险以及董事会和公寓团队如何申请保险证明。

Ho' Ho' Hold the fees: new condo regs enforce caps on condo docs
by CREB on December 18, 2018

REALTORS® must have been on Santa’s “good” list because they just got a big gift: new condominium property regulations. The new regulations, which REALTORS® have lobbied for since the Condominium Property Amendment Act was passed in December 2014, see caps on fees charged for certain documents and clarifies what documents must be provided to owners for free.

“This is a big win for our advocacy efforts,” said Brad Mitchell, Alberta Real Estate Association (AREA) CEO. “If you’ll recall, we made a push through a member-driven email campaign back in the summer calling attention to how the proposed regulations on condo documents were still unfair to condo owners, buyers and sellers. Largely because of our efforts, government re-examined the regulations and this final outcome better reflects our position.”

The new condominium property regulations take effect July 1, 2019. Here are the highlights:

Fee caps on the prices condo corporations can charge owners, buyers, and mortgage companies for obtaining the condo documents needed to complete a purchase or sale.

$100 max. for an estoppel certificate
$10 max. for each document in section 20.57(1) of the Regulations - which includes the documents needed in AREA’s condo listing and purchase contracts
If a document is attached to or forms part of another document, a fee can only be charged for 1 document
If a 3-day (rush order) is requested, the corporation may charge up to $30 per document, provided that the document is provided within 3 days (excluding holidays)
Owners may make copies of their documents and provide copies to others
Clarifying what documents must be provided to owners, and when, for free:

The minutes from all board meetings held since the last AGM (before or when the AGM notice is sent)
The approved minutes, or draft minutes, of the AGM (within 30 days of AGM)
A copy of the notice filed at land titles reflecting the current composition of the board (within 30 days of AGM)
The results of a vote (within 30 days after the date on which votes must be received)
A copy of the annual budget (at least 30 days before the start of the fiscal year)
If revisions are made, a copy of the revised budget (as soon as possible)
Additional changes - most taking effect July 1, 2019 and the remainder on January 1, 2020:

New rules around meetings, such as requiring more notice to attend general meetings and getting topics on the agenda.
Better voting rules so owners can participate more effectively in meetings.
Fairer processes for issuing bylaw fines
Increased protections for condo owners’ investments
Strengthening how reserve funds are managed (July 1, 2019/January 1, 2020)
New requirements for insurance and rental deposits (January 1, 2010)
One further clarification AREA received was that any electronic provision of documents must be capable of indefinite retention (for example, if the manager provides a download link to electronic files for an AGM, that link cannot be removed or expired).

方志勇 : 2019-01-03#168

【房产不快讯】卡城2018年12月及全年房产市场总结-2018卡城房产的主旋律：差强人意的就业市场和严苛的贷款限制

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卡尔加里地产局，2019年1月2日讯：

供应继续过剩，导致卡城房产价格比上月降低1%，比去年12月份低了3%。

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卡城地产局首席经济师Ann-Marie Lurie谈到：“就业市场的持续低迷和贷款政策的收紧影响了今年的房产市场：二手房市场供应过剩，价格下滑。”
2018年12月共售出房屋794套，比去年同期低了21%。2018年全年共售出房屋16144套，比2017年少了14%，比长期平均少了20%。

欲了解详情，请点击下面微信链接：
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Essyao : 2019-02-01#169

先收藏，有空再仔细看看，真的是超级全呀，有计划搬去卡城

方志勇 : 2019-02-05#170

Essyao 说:
先收藏，有空再仔细看看，真的是超级全呀，有计划搬去卡城

哈哈，问本人，更全

方志勇 : 2019-02-08#171

【房产不快讯】卡城2019年1月房产市场总结-新的一年开局销售缓慢

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卡尔加里2019年2月1日讯：

Screen Shot 2019-02-08 at 12.03.35 PM.png

过往的经济挑战在新的一年继续延续，卡尔加里的房地产市场仍步履蹒跚。
2019年1月共卖出804套房子，比去年同期低了16%，比长期1月平均低了21%。

Screen Shot 2019-02-08 at 12.03.51 PM.png

"鉴于失业的增加和能源领域的不景气，这并不奇怪。我们预计2019年的一季度都是这个样子。“卡尔加里房地局首席经济师 Ann-Marie Lurie这样说。
这个月的新上市量和往年差不多，但还是大大超过销售量，导致库存进一步增加。库存增加，销售缓慢，让这个月的房屋库存月数达到了接近7个月。

详情请点击微信文章：
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方志勇 : 2019-03-15#172

【房产不快讯】卡城2019年2月房产市场总结-二月卡城的房产和天气一样冰冷

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不好意思，老方最近太忙，都没时间更新公众号啦，赶紧补上，海涵海涵哈；）

卡尔加里2019年3月1日讯：

受卡尔加里经济的影响，卡尔加里房产市场仍然销售迟缓，库存不断上升。

Screen Shot 2019-03-15 at 2.32.27 PM.png

价格当然也受影响。

“经济状况没有实质性改善加上能源领域可能的失业，影响着人们的信心，卡尔加里二月的房地产市场仍然迟缓。”卡尔加里房产局首席经济师Ann-Marie Lurie这样说。

2019年2月，全市房屋基准价格是$414,400，这笔去年一月低了5%，比上月略低一点，比2014年高点低了10%还多。

当市场持续供过于求，销售缓慢和价格下滑的确影响了卖家卖房的意愿。2019年2月新上市房屋比去年同期降了8%，一共是2211套。但房屋销售也才976套，库存仍在高位，目前在售房屋达到5885套。

房产数据：

独立屋

2019年的头两个月，共卖出1079套独立屋。比去年同期低了13%，比长期平均低了30%。除了西北区，所有区域的销售都有所放缓。

新上市房源量从西北区的增长15%到北区的降低23%不等。2019年前两个月共新上市独立屋2544套，比去年同期少了近2%。
尽管新上市量有所调整，独立屋的库存水平还是比去年同期高了25%。不过，一些独立屋最便宜的区域，包括东北区和东区，库存比去年已有所下降。
房屋库存月数一直维持在5个月以上，导致价格持续向下。2019年2月，全市范围独立屋基准价格是$475.600，比上个月低了0.2%，比去年2月低了5%。

公寓

尽管现在公寓价格很便宜，销售仍然缓慢，2019年2月才卖了149套。
与独立屋不一样，新上市公寓量连续7个月的年同比下降，已经导致库存水平开始下降。
2019年2月，公寓的库存量是1301套。比去年同期下降9%。库存虽然下降，但缓慢的销售使房屋库存月数接近9个月。
219年2月公寓的基准价格是$252,300，比去年同期下降1.7%，与上个月基本持平。公寓的价格已经比历史高点跌了16%。
全市范围公寓基准价格有所松动，不过一些区域的价格略有回升，比如西区、东北区和东南区。虽然不能抵消之前的下跌，但也意味着部分区域的价格已趋于稳定。

联排和双拼

还是老样子，房屋库存月数维持在接近7个月，价格与上个月持平，但比去年同期低了4%。
和公寓一样，双拼屋不同的区域销售差别很大。双拼的基准价格比去年同期低了5%，跌得最厉害的是南区和中心区。

北区的价格有所回升。
联排的基准价格比去年同期跌了4%。与双拼不一样，几乎所有区域的价格相比去年同期都有所下滑，比历史高点低了近14%

常用房地产统计术语：

销售与上市比率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

房屋库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。

详情请点击微信链接
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无聊的节奏 : 2019-03-26#173

您好，请问一下Montgomery 这个区怎么样？我刚来Calgary 不太懂，但是路过时看到这个区再翻建新房，有没有可能成为下一个Parkdale？另外C4233354这套房怎么样？这价位值么？

澳门首家线上赌场开业啦 : 2019-03-26#174

无聊的节奏说:
您好，请问一下Montgomery 这个区怎么样？我刚来Calgary 不太懂，但是路过时看到这个区再翻建新房，有没有可能成为下一个Parkdale？另外C4233354这套房怎么样？这价位值么？

这个区在坡上面有景观的房子，比较保值。

这个listing价格不算太贵，但看不到景观，离坡下面流浪汉比较多的bowness rd和 16ave太近。

无聊的节奏 : 2019-03-27#175

澳门首家线上赌场开业啦说:
这个区在坡上面有景观的房子，比较保值。

这个listing价格不算太贵，但看不到景观，离坡下面流浪汉比较多的bowness rd和 16ave太近。

可是看的到景观，又有2500尺的独立屋，价格都百万了吧。。。我预算是有限。。。

你有没有推荐的便宜点的区？挨着河就行，别太偏。。。

澳门首家线上赌场开业啦 : 2019-03-27#176

无聊的节奏说:
可是看的到景观，又有2500尺的独立屋，价格都百万了吧。。。我预算是有限。。。

你有没有推荐的便宜点的区？挨着河就行，别太偏。。。

silver springs这个区不错，地大，绿化好，七十多万可以买到有景观的房子，不要离铁路太近就行。

其实水库那边的房子性比价很好。七十多万可以在水库周边的好区买到准豪宅。

方志勇 : 2019-04-15#177

【房产不快讯】卡城19年3月房产市场总结-尽管“经济适用房”(Affordable Product)销量有所上升，整体仍供过于求
卡尔加里老方房地产 1周前

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卡尔加里2019年4月1日讯：
尽管“经济适用房”(Affordable Product）销量有所上升，整体还是供过于求。

相比去年，今年三月房屋销量有所下滑。不过，一些比较经济实惠的独立屋、双拼和联排的销量却有所上升。
低端市场的销售增加并不能抵消高价部分的销售放缓。2019年第一季度一共卖出了3108套房，比去年同期低了9%，比正常水平低了28%。

价格的下滑以及房屋销售的迟缓也影响了新上市房屋的数量。新上市房屋的数量已经连续第二个月比去年同期和长期平均要低。但这也不能改变库存继续增加的局面。
“如果新上市数量继续下降，也许可以改变长期供过于求的市场局面。”卡尔加里地产局首席经济师Ann-Marie Lurie这样说。
“不过，库存仍然很大。让市场变得更加平衡和价格稳定仍来日方长”
截止2019年3月，共有6595套房屋在售，房屋库存月数已降低到5个月，这比前几个月有所改善，但仍比历史3月正常水平高。
供过于求的市场状态使房产价格继续下滑。2019年3月，卡尔加里的房屋综合基准价格是$$413,900，比去年同期低了5%，比上个月略低。

市场数据
独立屋

第一季度，独立屋的销售量比去年同期低了9%，比历史正常水平低了30%.
不同地段和价格区间的独立屋的销售量不尽相同，不过，几乎每个区的价格比较经济实惠房屋销量都有所上升。
2019年3月，卡尔加里全市范围内50万以下的独立屋销量都有所增加。
尽管新上市房屋数量有所放缓，库存水平仍高于去年同期水平，使得2019年3月独立屋的房屋库存月数达到3月的历史最高水平。分区来说，东北区和东区的库存水平比去年有所降低。
供过于求的局面继续影响独立屋的价格。全市范围独立屋的基准价格是$475,800，比去年低了5.4%。

公寓

2019年3月，二手公寓销量下降14%，整个第一季度，公寓一共才销售了464套，比去年同期低了17%。不过，也不是所有区域的公寓销量都下降，西区和北区的公寓销量是上升的。不过，整体销售仍然远低于长期平均水平
公寓的供应相对于低水平的需求有调整的迹象。这个月新上市量又比去年同期低。不像其他房屋类型，这个调整使得库存量有所下降。2019年3月公寓库存是1488套，比去年同期低了12%。
这个月的房屋库存月数已比年初有所下降，不过因为销售不力，比去年还是高。
全市范围公寓价格比个月降了0.7%，比去年同期降了2.6%。而东北区和东南区的价格却略有回升。

双拼和联排

2019年3月双拼和联排的销售都略有回升。尽管3月的销售有增加，第一季度双拼和联排的销量还是低于去年同期，低于长期平均16%。
第一季度的整体销量放缓，但南区和东南区的销量是增加的。
尽管3月销量有增加，全市的房屋供应月数还是增高了。
双拼屋的价格继续下滑。2019年3月双拼屋的基准价格是$391,000，比去年同期降了接近6%，比上个月低了0.4%。不过，北区的双拼屋不太一样，房屋供应月数不断缩短，价格相比上个月和去年都有所回升。
2019年3月联排屋的价格和上个月基本持平，但比去年同期还是低了4%，比历史高点低了13%。

side : 2019-04-28#178

澳门首家线上赌场开业啦说:
silver springs这个区不错，地大，绿化好，七十多万可以买到有景观的房子，不要离铁路太近就行。

其实水库那边的房子性比价很好。七十多万可以在水库周边的好区买到准豪宅。

水库周边好多社区，请问你指的“好区”是哪几个？

澳门首家线上赌场开业啦 : 2019-04-28#179

side 说:
水库周边好多社区，请问你指的“好区”是哪几个？

你查下那些区的平均房价就知道了

方志勇 : 2019-05-09#180

【房产不快讯】卡城19年4月房产市场总结-库存略有降低
卡尔加里老方房地产昨天

卡尔加里地产局2019年5月1日讯：

尽管销售量没什么大的变化，不过与去年同期相比，卡尔加里4月新上市量持续放缓，导致2019年4月的卡尔加里总库存量比去年同期有所下降。
供应端的下调使2019年4月份的房屋库存月数降到4.6个月。不过这个数字仍代表现在市场还是供过于求。当然，这比今年初我们看到的7个月的房屋库存月数强多了。
”二手房市场需求仍相对疲弱。不过，如果供应量继续调整，将有助于减少供过于求并进一步稳定价格。“卡尔加里地产局首席经济师这样说。
2019年4月，卡尔加里住宅基准价格是$415900，比上月略高，不过仍比去年同期下滑了将近5%。
2019年4月卡尔加里共售出房产1547套，比去年同期高了2%。年初至今销售量比去年同期低了6%，比长期平均低了26%。
“销量增加主要集中在低价房屋部分，导致低价房屋供应趋紧。这有可能影响一些区域的价格走向”。卡尔加里地产局首席经济师补充说。

房产数据

独立屋

2019年4月独立屋的销量比去年同期增长了3%，主要是50万以下的房子。不过，930套的销量，仍然比长期平均水平低了24%。4月的销量增长也不足以抵消前几个月的销量回落，使得年初至今销量比去年同期仍低5%。
并不是所有区域的销量都有增长。2019年4月，销量增长的区域有东北区、西北、南区和东南区。尽管有一些销售的改善，整体销量仍远低于10年平均水平。
2019年4月独立屋库存量整体高于去年同期。房屋库存月数相对稳定，还是4个月。
独立屋供应过剩的情况不同的区域差别很大。房屋库存月数只有中心区、南区和西区有所增加。
尽管独立屋的销量有所回升，几乎所有区域4月的价格仍低于去年水平。年初至今，同比价格下滑最多的是中心区、西北和南区。

公寓
Apartment

尽管公寓现在比较便宜，大多数区域的销量仍继续下降。今年到4月底为止一共才卖了714套公寓，这是从2001年以来的最低水平。
不过新上市量的下滑比销量的下滑更厉害，使库存有所降低。2019年4月，二手公寓的库存量是1546套，比去年4月低了16%。
库存量的减少也让房屋库存月数回落到6个月。尽管这还是一个买方市场，这种趋势如果继续将有助于缓解价格下滑的压力。
2019年4月公寓的价格是$250400，与上个月相当，比去年同期低了2%，比2014年的高点低了17%。

双拼和联排
Attached

双拼和联排的销售已连续第二个月相比去年同期回升，几乎抵消了今年头两个月的销量下滑。年初至今的销量是1113套，比去年同期低了1%，比长期平均低了14%。
年初至今的销量除了中心区、西北区和西区几乎都有所增长。
销量的增加和新上市量的放缓阻止了库存的进一步增加，整体房屋库存月数已经降到5个月。
连续几个月的价格下滑之后，2019年4月双拼屋的基准价格比上月略高。不过，价格比去年同期还是低了5%，现在是$395300。联排现在的基准价格是$284900，比去年同期低5%。

Media release: April brings a slight inventory decline
by CREB® on May 01, 2019

Rating:

City of Calgary, May 1, 2019 – There have been no significant changes occurring in sales activity, but the number of new listings coming onto the market continues to ease relative to 2018 levels.
The decline in new listings was enough to start chipping away at overall inventory levels, which have eased slightly compared to last year.
The slight adjustment in supply levels has helped support further reductions in the months of supply, which was 4.6 months in April. While this level still represents oversupply in our market, it does reflect improvement from the nearly seven months of supply that we saw at the start of the year.
“Demand remains relatively weak in the resale market. However, if supply levels continue to adjust, this could help reduce the amount of oversupply and eventually support some price stability,” said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.
As of April, the total residential benchmark price in Calgary was $415,900. This is slightly higher than last month, but still nearly five per cent lower than last year’s levels.
Citywide sales were 1,547 units in April, two per cent higher than last year’s levels. Year-to-date sales remain nearly six per cent lower than last year and are 26 per cent below longer-term averages.
“Sales have been improving mostly in the lower price ranges, causing tighter supply conditions in that segment. This will likely have a different impact on price trends in the lower price ranges depending on location,” said Lurie.

HOUSING MARKET FACTS
Detached

Detached sales improved by nearly three per cent in April compared to last year, due to gains in homes priced under $500,000. However, with 930 sales, activity still remain 24 per cent below long-term averages. Recent gains were also not high enough to offset pullbacks earlier in the year, causing year-to-date sales to fall by over five per cent.
Improving sales did not occur across all districts. In April, there was growth in the North East, North West, South and South East districts of the city. Despite some signs of sales improvement, overall sales activity remains well below 10-year averages throughout every region in the city.
April detached inventories citywide continue to remain just above levels recorded last year. Months of supply remain relatively unchanged at four months.
The amount of oversupply has varied significantly depending on the area of the city. Months of supply has only risen in the City Centre, South and West districts of the city.
Despite some of the adjustments occurring in the detached sector, overall April prices remain lower than last year’s levels across all districts. Year to date, the largest year-over-year declines occurred in in the City Centre, North West and South districts.

Apartment

Despite the affordability of apartment condominiums, sales activity continues to fall across the city and in most districts. There have been 714 apartment condominium sales so far this year, the lowest level since 2001.
The decline in new listings has started to outweigh the sales decline, causing inventories to ease. As of April, resale apartment condominium inventories totaled 1,546 units, 16 per cent lower than inventory levels last April.
The easing inventories have also caused the months of supply to decline to just above six months. While this is still a buyers’ market, this trend could help ease the downward pressure on prices if it continues.
Apartment condominium prices in April totalled $250,400, comparable to last month, but over two per cent below last year’s levels and nearly 17 per cent below 2014 highs.

Attached

Attached sales activity improved compared to last year’s levels for the second straight month, almost offsetting the declines occurring in the first two months of the year. Year-to-date sales were 1,113 units, nearly one per cent below last year’s levels, and 14 per cent below long-term averages.
Year-to-date sales have improved in all districts except the City Centre, North West and West.
Improved sales and easing listings have helped prevent further inventory gains in this sector and overall months of supply have trended down to five months.
Following several months of prices trending down, semi-detached benchmark prices in April rose over the previous month. However, prices remain over five per cent below last year’s levels at $395,300.
Row prices were $284,900 in April, over five per cent below last year’s levels.

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方志勇 : 2019-06-04#181

【房产不快讯】卡城2019年5月房产市场总结-房产销售已连续第二个月向好
卡尔加里老方房地产今天

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卡城老方房地产
不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等实用信息

卡尔加里地产局2019年6月3日讯：房产销售已经连续第二个月向好

卡尔加里房地产市场2019年5月销量上升的同时新挂牌量下滑。二者的结合缓解了库存压力。截止2019年5月底房产库存7467套，比去年同期减少12%。

销量上升同时库存下降使得房屋库存月数下降到4以下，尽管仍然是供过于求，比去年同期的房屋库存月数5还是有明显改善。
卡尔加里全市5月共卖出房屋1921套，比去年同期高了11%。不过房产销量仍比长期平均低10%。销量的增长也主要是房价50万以下房屋贡献的。

“尽管5月的房产销售与历史数据相比还是低位，低迷的房产价格吸引了不少买家入场，同时也让好多卖家推迟上市，这也开始推动市场向一个更平衡的方向发展。如果这种趋势继续，一定程度上能缓解价格向下的压力。”卡尔加里房地局首席经济学家Ann-Marie Lurie这样说。
2019年5月全市房屋基准价格为$423100。房产价格环比已有改善的迹象不过仍比2018年低4%。

房产数据
独立屋
Detached

独立屋2019年5月共售出1182套，比去年同期增长12%，不过比长期平均仍低13%。销量增长主要是50万以下房屋贡献的。
5月几乎所有区域的销量都有增长。不过，年初至今的销量只有东区、南区和东北区有所增长。年初至今全市的整体销量比去年同期低1%。
2019年5月新上市量比去年同期明显回落。加上销量上升，使独立屋库存从去年5月的4504套降到今年5月的3921套。这是自2017年5月以来库存同比首次下降。
库存下降加上销量增长使得2019年5月卡城独立屋的房屋库存月数降到3.3个月。尽管和历史数据相比仍有待提高，不过表明比去年有所改善。
过去几个月独立屋的价格保持相对稳定，甚至同比还有所上升。不过供过于求整体态势让价格比去年低4%，比2014年高点低了7%。

公寓
Apartment

环比销量的提高不足以抵消之前到下滑。年初至今公寓销量为1030套。这比去年同期低了7%，比长期平均低了28%。销量的增加加上新挂牌量的减少，降低了库存。使得公寓的房屋库存月数降到5个月。
如果库存继续减少，最终会缓解价格下滑。不过，公寓市场现在仍是供过于求，价格继续缓慢下滑。
2019年5月公寓的基准价格为$246,900，比上个月下落0.6%，比去年同期下滑接近3%。比2014年的高点低了17%。

联排或双拼
Attached

2019年5月双拼或联排的销售量继续增加。年初至今同比去年提高了2%，这是所有房产类别里唯一年初至今销量同比增长的。除了中心区、西北区和西区，其他区域销量都有增长。
相对销售，新上市量也是有所回落。这也降低了库存和房屋库存页数。
尽管环比价格有所z鞥章，基准价格仍比去年同期低5%。有改善的迹象，不过价格仍比2014年高点低10%。

方志勇 : 2019-07-02#182

关于朝向，萝卜白菜，各有所爱

Thu Jun 27 2019房大师Tony编译

国内人买房讲究坐北朝南，什么意思？即房子位于北侧，房屋背朝北，门开在南侧。早在原始社会，中国先民就按照坐北朝南的方向修建村落房屋，考古发现的绝大多数房屋都是大门朝南。现今说的坐北朝南，基本上是说房屋的主要功能房间（如客厅、主卧室）朝南向，或者房屋的主要采光面在南侧。

这个说法在加拿大成立吗？

漫长冬季的加拿大，阳光显得格外重要

由于本地冬天气候严寒，有太阳的日子显得矜贵，所以有些人特别喜欢向西的房子，下午黄昏舒适地躺在椅上在朝西的窗户晒太阳，实在是一大享受。

事实上，买什么朝向的房子，一直是个争议颇多的问题。

有人说，这是一个主观题，不管哪个朝向都是各有优点，适合不同的人群。

不同朝向的房子特点各不相同

一般来说，大门朝南的房子，家庭厅、厨房、早餐区、主卧和后院都朝北，对于喜欢阳光的家庭有些不足。但是这朝南的好处，是大门和车道朝南，冬天积雪通常较少，门前比较干净，铲雪也没那么辛苦。

大门朝北的房子，家庭厅、厨房、早餐区、主卧和后院都朝南，喜欢阳光的家庭最爱这个朝向。比如不少华人就喜欢这个朝向。这种朝向的缺点是大门和车道朝北，冬天积雪多，容易结冰，行人比较容易滑倒。

大门朝东的房子，是本地不少西人的最爱，在傍晚可以享受到阳光。

大门朝西的房子，最适合喜欢在后园裁花种树美化园艺的屋主，迎着朝阳，还没有西晒，在后园工作也不必顶着太阳。

不管是坐东朝西还是坐西朝东，东西向的房子有一个南北向房子没有的优点：那就是房子都能享有直射的阳光，不像南北向的房子，只能顾一边。

tony : 2019-07-02#183

在卡城，假设有80万，买哪里的学区房，最保值呢？

lcsxwtian : 2019-07-02#184

tony 说:
在卡城，假设有80万，买哪里的学区房，最保值呢？

Edgemont

方志勇 : 2019-07-02#185

tony 说:
在卡城，假设有80万，买哪里的学区房，最保值呢？

西区的springbank hill也可考虑，edgemont房子相对偏老一些，如果不介意住老房子，Varsity也是不错的选择

tony : 2019-07-02#186

感谢二位，那不考虑学区，卡城哪里的房子最有升值潜力以及保值呢？

方志勇 : 2019-07-03#187

[房产不快讯】卡城2019年6月房产市场总结-尽管供过于求的情况有所缓和，不过现在仍是一个买方市场

卡尔加里地产局2019年7月2日讯：尽管供过于求的情况有所缓和，不过现在仍是一个买方市场
by CREB® on July 02, 2019
2019年6月新挂牌量继续下滑，有助于缓解卡尔加里供过于求的状况。

与去年同期相比，新挂牌量下降了19%，销售量下降了6%，二者共同导致库存量比去年下降了13%。
“到目前为止，卡尔加里的房地产市场大体上如预期的一样。销售量略低于去年，价格下滑有所缓解，供应也开始随着降低的销量调整。不过销量最大的还是50万以下的房子，这部分房产市场正趋向于平衡。”卡尔加里地产局首席经济师Ann-Marie Lurie这样说。
现在的房屋库存月数是4.3个月，仍倾向于买方，不过供过于求和价格下滑的情况已有所缓解。2019年6月，卡尔加里房屋基准价格是$ 425700，比去年同期低了4%，与上个月基本持平。

房产市场数据 HOUSING MARKET FACTS
独立屋 Detached

2019年6月独立屋销量同比下滑了9%，导致年初至今销量同比下滑了3%。销量下滑的主要是50万以上的独立屋。
低于50万的独立屋销量有所增长，供过于求的情况缓解。这种情况如果持续可能导致低端独立屋部分的价格上升。
尽管全市独立屋销量同比下降，不过南区和西北区的销量却有所上升。其它区域的独立屋销量确实降了，但一些价格最低的区域，比如东北区和东区，供求比率相比上年正在改善。这些导致上述区域的市场更趋于平衡。
尽管整体销售放缓，独立屋的库存量却下滑了18%。几乎在所有区域的库存量都有下降。
独立屋的价格在最近几个月里保持相对稳定，有些月份里甚至还略有增长。不过，整体供过于求的状况使房价还是比去年同期低了4%。

公寓 Apartment

2019年6月公寓销售有所放缓，导致年初至今公寓销量只有1292套，比去年同期低了7%。不过，同期的新上市量也降低了15%，有助于缓解二手公寓的库存压力。
二手公寓的库存降了，不过房屋库存月数仍保持在6.8个月的高位，这种状况加上租赁和新房库存的增加，继续对二手公寓的价格造成下调压力。
2019年6月公寓的基准价格是$250,200，比去年同期下降3%，比2014年的高点降了17%。

联排和双拼 Attached

和其它类型房屋不同，2019年6月联排和双拼屋的销售继续增长。年初至今共售出1955套，比去年同期高了3%。增长主要集中在双拼部分。几乎所有区域的销售都有所增长，除了西北和西区。
新上市量相比去年有所减少，已开始缓解供过于求的状况。和其它房屋类型一样，整体上还是供过于求的，所以仍有价格下滑的压力。

2019年6月双拼和联排的基准价格是：双拼： $399,700 ，联排 $286,300 。二者分别同比下降了 3.3% 和 5.4%。

calgarvan : 2019-07-03#188

lcsxwtian 说:
Edgemont

。。。。。。房子太老，房价虚高

方志勇 : 2019-07-05#189

calgarvan 说:
。。。。。。房子太老，房价虚高

Edgemont是个比较大的社区，开发时间也长，房子从70年代到2000年的都有，社区东北靠近Hamptons、COOP就是1990-2000年的房子

方志勇 : 2019-08-16#190

【房产不快讯】卡城2019年7月房产市场总结-卡尔加里已连续第四个月销量增长同时库存降低
卡尔加里老方房地产今天

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卡尔加里地产局2019年8月1日讯：2019年7月卡城房产销量增长并已连续第四个月库存降低
与去年同期相比，卡尔加里已连续第四个月库存降低。这是销量增长和新挂牌下降合力造成。

尽管还是买方市场，但供应相对于销售的连续下降让市场趋于平衡。

“我们开始看到不论是二手房、出租房和新房都出现了供应下降，这将使市场趋向平衡，并稳定价格。如果此种状况持续，卡城房产市场在进入2020年之时会有更好的复苏态势”，卡尔加里地产局首席经济师如此说到。
年初至今的销售仍略低于去年同期，远低于长期平均。不过，库存的减少已使房屋库存月数降到了4.5个月，与去年5.5个月相比，算是一个比较大的进步。
随着供过于求状况的缓解，价格也有了一些平稳的迹象，让同比价格的下滑趋势有所改善。总体来说，年初至今的基准价格比去年同期低了4%+。

市场数据HOUSING MARKET FACTS

独立屋Detached

2019年7月的独立屋销量比去年同期略高，但不足以抵消前期的销量下滑，所以年初至今的独立屋销量仍略低于去年水平。尽管总体销售是下滑的，不同价格区间的差别很大。与去年同期相比，50万以下的独立屋销量增长了11%，而50万以上的销量则下滑了接近16%。

独立屋的新上市量持续放缓，各个价格区间的独立屋库存水平都有所下降。这导致各个价格区间的独立屋（100万以上独立屋除外）年初至今的房屋库存月数同比都有所下降。
各区域的独立屋销量和库存的变化也大不相同。年初至今的销量大多数区域都是同比下降的，而西北区和南区是增加的。也不是所有区域的库存都有下降，中心区和西区的库存是增加的。
仍是买方市场，2019年7月卡尔加里独立屋的基准价格是$488,400，比去年同期低了3%。价格下滑幅度从南区的5.7%到东北区的1.4%不等。

公寓Apartment

尽管2019年7月公寓的销量有所上升，年初至今的销量比去年同期仍低了4%，远低于长期平均。
租赁市场供应充足，加上可选新房很多，影响了二手公寓的销售。不过，库存持续调整，缓解了公寓板块供过于求的情况。
还是买方市场，价格仍略有下降。不过，也不是所有区域的公寓基准价格都在下降，比如东北区就略有回升。

双拼或联排Attached

联排和双拼是唯一的一个年初至今销量同比增长的板块，增长了大约4%。相对于独立屋，此类房产价格更亲民，也许是销量增长的部分原因。
新挂牌量持续下降，导致库存下降，供过于求的情况有所缓解。不过和其它板块一样，同样还是买方市场，价格也不会有什么起色。
联排和双拼的价格同比去年仍低3%+，远低于长期平均。价格下滑最高的是中心区，比去年同期低了5%+。

JHN : 2019-08-30#191

请问老方, 第一次购房有没有什么优惠政策? 谢谢!

方志勇 : 2019-08-30#192

JHN 说:
请问老方, 第一次购房有没有什么优惠政策? 谢谢!

If you’re a first time home buyer in Alberta and are feeling an equal mixture of excitement, trepidation, and hyperventilation, those feelings are perfectly normal!

When going through a transaction as large as a home purchase, those feelings actually are expected. (Learning to control your breathing to keep the hyperventilation from ruining your day would be a good idea, though.)

Studying all of the different aspects of home buying can help you feel more confident as you go through the process for the first time, allowing you steer the extra energy from your excitement into a useful direction.

And keeping a bit of skepticism close at hand while searching for the right home will help you avoid making mistakes based more on emotion than on the facts in front of you.

Finally, if your trepidation relates to the financial burden of buying a home for the first time, the province of Alberta has quite a few programs and grants in place that can help alleviate this feeling.

In the paragraphs that follow, we’ve put together a list of the programs and processes available to help first-time Alberta home purchasers meet the financial burden. As an added benefit, we’ve collected a series of tips that can help you figure out how to afford your first house purchase.

To start, we’ve listed a series of federal government grants that Alberta residents can use to buy their first home; then we follow up with provincial and municipal government grants that are only available to Alberta residents.
Quick Navigation
Federal Government First Time Home Buyer Programs
First-Time Home Buyers’ Tax Credit
Borrowing from Your RRSP
Goods and Services Tax Credit
Alberta Resident-Only First Time Home Buyer Programs
Edmonton - First Place Home Ownership Program
Calgary – Attainable Homes Calgary
PEAK Program
Residential Access Modification Program (RAMP)
Energy Efficiency Programs (Federal & Provincial)
CHMC Green Home
Energy Efficiency Alberta Home Improvement Rebate Program
Energy Efficiency Alberta Appliance Rebate Program
Energy Efficiency Alberta Solar Power Program
Energy Efficiency Programs (Municipal)
Banff
Lethbridge
Medicine Hat
Red Deer
5 Tips for Affording Your First Home in Alberta

JHN : 2019-08-30#193

谢谢老方,

方志勇 : 2019-09-06#194

【房产不快讯】卡城2019年8月房产市场总结-由低价房主导的销售增加
卡尔加里老方房地产前天

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卡尔加里地产局2019年9月3日讯：卡尔加里八月销售增加、挂牌减少、库存降低。销售增加主要由50万加元以下的低价房主导。

“就业数量有所增加，不过主要集中在较低收入的产业板块，这也反映在目前的房产市场变化上：销量的增加仅限于50万以下的房产上。”卡尔加里地产局首席经济师 Ann-Marie Lurie这样评述。
50万以下房屋销量的增加抵消了其它价格区间房屋销售的下滑，使得2019年8月卡尔加里房产的销量同比上升了6%。

所有房屋类型的销量都有所增加，不过公寓(apartment-style)和联排及双拼(attached properties)类型的占大头。
联排和双拼的销量已经连续6个月同比增加。这也是唯一一个年初至今的销量同比增加的房屋类型。
新挂牌量继续减少，导致库存下降，这有助于房产市场向更趋向平衡。
价格下降的压力也在缓解。2019年8月卡城房产均价是 $426,000，与上月基本持平，不过比去年同期低了2.6%。
尽管销量在增加，库存在减少，卡尔加里房地产市场的恢复还需时日。库存水平仍在历史高位，销售也远低于历史正常水平，房屋库存月数仍然超过4个月，所以仍然是一个买方市场。

房产数据HOUSING MARKET FACTS
独立屋Detached

年初至今，独立屋的销量略低于去年同期，不过这个月西北区和南区的销量有所改善。
全市销量的增长主要由50万加元以下的房屋主导。同时50万以上的独立屋则销量下降、库存增加，使得房屋库存月数增加，更趋向于买方市场。

全市各区8月的基准价格同比下降幅度从南区的5%到东南区的1%不等。

公寓Apartment

公寓销量已经连续第二个月同比上升，但同期的新挂牌量也增加了。导致库存量和房屋库存月数仍维持高位。
年初至今的公寓销量略低于去年。平均来讲，相比去年，库存量已经有所减少了。

2019年8月全市基准价格比去年有所下降，不过东区、东南区和东北区的基准价格有所回升，尽管如此，公寓价格仍远低于2014年的高点。

联排和双拼Attached

这个板块的房屋销量已经连续第六个月同比增加，使得年初至今的销量达到2665套，已经比去年同期增加了6%。同时新上市量也在减少，导致库存的进一步降低。

房屋库存月数已经从去年8月的6个多月降到今年8月的不到5个月。
上述销售的改善使该板块的价格有所回升，但8月的基准价格同比仍低了2.6%

Sales activity increase led by lower-priced homes
by CREB® on September 03, 2019

Rating:

City of Calgary, September 3, 2019 – Increased sales and easing new listings reduced housing inventories in August. Sales were primarily driven by homes priced below $500,000.
“Employment numbers have been improving, but mostly in industries that are traditionally lower paid,” said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie. “This is contributing to the shift that we are seeing in the housing market, with growth being limited to product priced below $500,000.”
Rising sales for homes priced under $500,000 offset sales declines in the higher price ranges. This caused August sales to improve by six per cent compared to last year.
Sales activity improved for all product types. The growth was largest for apartment-style and attached properties.
Attached sales increased for the sixth consecutive month compared to the previous year. This is also the only property type with year-to-date sales higher than last year’s levels.
New listings continued to ease this month, which caused inventory to decline. This is helping the market shift toward more balanced conditions.
The amount of downward pressure on prices is also easing. At $426,000, the unadjusted citywide benchmark price this month remained comparable to last month, but 2.6 per cent lower than last year’s levels.
Despite improving sales and reductions in inventory, housing market recovery will take time. Inventory levels remain elevated and sales activity is still well below historical norms. The market continues to favour the buyer, with over four months of supply.

HOUSING MARKET FACTS
Detached

Year-to-date detached sales remain just below last year’s levels, but sales improved in the South and North West districts this month.
Citywide growth has been driven by homes priced under $500,000. Meanwhile, easing sales and elevated inventories among homes priced above $500,000 have increased the months of supply, pushing it further into buyers’ market territory.
Benchmark prices in August ranged from a year-over-year decline of over five per cent in the South district to a decline of nearly one per cent in the South East.

Apartment

For the second month in a row, sales activity improved for apartment-style homes, but these gains were met with a rise in new listings. This prevented any significant adjustments to inventory levels and kept the months of supply elevated.
Sales activity remains just below last year’s levels. On average, the amount of inventory in the market this year has eased compared to last year.
Citywide benchmark prices in August eased compared to last year, but the East, South East and North East districts recorded modest gains. Despite those gains, prices remain well below 2014 highs.

Attached

For the sixth consecutive month, year-over-year attached sales improved in the city. This has resulted in year-to-date sales of 2,665 units, nearly a five per cent increase compared to the previous year. At the same time, new listings continue to ease, causing further reductions in inventory.
The months of supply have moved from over six months at this time last year to under five months in August.
These improvements have supported some monthly gains in benchmark prices, but August benchmark prices remain 2.6 per cent below last year’s levels.

REGIONAL MARKET FACTS
Airdrie

Despite a year-over-year decline in sales activity this month, year-to-date sales sit just above last year’s levels. Unlike Calgary, most of the growth here has been driven by gains in the detached sector. Year-to-date new listings have eased by 13 per cent and inventories have edged down relative to last year.
A general trend toward more balanced conditions has eased downward pressure on prices. The benchmark price was $334,600 in August – 1.8 per cent below last year’s levels.

Cochrane

Fuelled by reductions in new listings and stable sales, inventories continue to trend down. This has supported some easing in the months of supply, which dropped from nearly eight months in August of last year to five months this year.
Reductions in oversupply have supported more stability in monthly prices. The benchmark price was $408,000 in August, nearly four per cent below last year’s levels.

Okotoks

Improving sales in August contributed to year-to date sales of 373 units, slightly higher than last year’s levels, but still below long-term averages. The number of new listings continues to ease. This is causing inventories to decline and reducing the months of supply.
Months of supply dropped from nearly 10 months last year to under five months this August. Despite this reduction in oversupply, benchmark prices so far this year have remained over four per cent below last year’s levels.

方志勇 : 2019-09-12#195

移民加拿大后为孩子选择私校还是公校？答案其实很简单！
加拿大移民家园 1 week ago

来源：大伟探秘加拿大 daweijianada

移民加拿大后，让孩子读公校还是私校，是个亘古不变的热议话题。这个问题大伟也一直在思考，今天就来分享我的一些个人观点。

先说结论

加拿大的公校和私校的差距并不十分巨大，各有优势；
不差钱的家庭读私校，家长投入不了过多时间的家庭读私校，私校能保证孩子的较高底线；
学习顶尖的孩子读公校，特长顶尖的孩子读公校，公校能保证给孩子更大的舞台；
我会给孩子选择：小学读私校，中学读公校！

这仅仅是我个人的观点，不一定适用于每个家庭。毕竟读书和教育这件事没有一定之规，每个家庭和孩子的情况也各不相同。究竟我为什么会有这样的结论？且听我慢慢道来。

首先普及知识，加拿大的教育体制属于典型的金字塔结构，整个社会崇尚的是儿童阶段以培养兴趣为主，让孩子孩子拥有对于世界的综合认知，树立价值观，学术上并不过分强调。而在中学阶段，学术压力陡然增加，尤其在11、12年级，每门课的成绩都会计入到GPA中，作为申请大学的主要依据。
所以加拿大的中学可以说并不比中国轻松，算上大量的课外活动时间，加拿大中学生的时间其实安排的比中国学生更满。而加拿大的小学相对轻松，更注重的是孩子综合素质的培养，而非成绩。

北美K12公校和私校最大的区别就是经费的来源，公校的经费全部来自教育局拨款，学生不收学费；而私校的全部收入来自于学生学费和各界捐款，少数的情况政府也会拨少量的拨款。

在我们的印象中，美国的私校多是培养精英的所在。但加拿大与美国还有一定的差别，加拿大公校和私校之间的悬殊对比，并不像美国一样的明显。美国的顶级私校真的是培养精英中的精英，学术上的要求和标准也遥遥领先于公校，学费动辄4、5万美元一年，捐款还不算。以公认的美国顶级私校Phillips Exeter Academy为例，每年这个学校学生收到的哈佛offer有几十个，毕业生中有40%进入常春藤学校，算上非常春藤的顶级大学录取比例达到60%。

如此之高的名校录取率和学术水平，当然最基本的要素是资金的投入。PEA的每年的学校运营成本是1亿美元左右，大概有1000名学生，平均每个学生的投入是10万美元。

对比加拿大，地处温哥华西区的St. George’s School，一众耳熟能详的名人毕业于此名校，在全加拿大也是数一数二的私校。St. George’s Schoo每个学生每年的经费大概是3.4万加元，约合2.5万美元，正好是PEA的四分之一。

这里并非是要说明美国的私校比加拿大要好多少，并不能一概而论美国私校培养出的孩子更优秀，经费也只是考察学校水平的众多因素之一。但从中我们可以看到，加拿大社会对于私立精英教育并不是像美国一样热衷。也就是说，加拿大的私立教育和公立教育之间的差距，并非与美国一样，如此的泾渭分明。

在公校方面，美国因为一系列的社会问题，导致存在非常差的公校，这点也是美国主流媒体和各界的一直在批判的问题；而加拿大的社会更加平和，相应的公校水平也比较平均，尤其在小学阶段，师资、环境、生源都差不多，你很难用一个标准区分高下（菲沙排名对于加拿大的小学意义不大）。

加拿大的中学，最明显的区分是社区的生源质量，说白了就是学区房的高低，在同一个城市，房价相差不大的学区，各个学校之间也很难拉开差距。
从整个社会的角度，美国更崇尚精英意识，社会阶级的划分也更加分明，教育上是最好的体现。而加拿大的价值观则更鼓励公平，提倡平等的教育机会，社会阶层也没有过于泾渭分明的划分。

所以我们可以得出第一个观点，在加拿大培养孩子，不一定非私校不可。即使孩子的学术成绩非常优秀，目标是美国藤校，读公校也一样有可能。

那么相应的问题也来了，加拿大的公校和私校之间的区别到底在哪呢？

用一句话来总结，私校的下限高，公校的上限高！

私校的下限高很好理解，因为有学生入学的筛选机制，所以能够进入私校的学生一般不会差，家庭也多是中上产阶级；而相对更加严谨的教学和纪律要求，也保证了孩子不会走偏。私校的大学录取率肯定是要高过公校的，并且能进入好大学几率更大。

公校的上限高，主要体现在公校中往往会涌现学习顶尖的孩子，在美国也是类似的情况。

究其原因，主要规模导致。加拿大的私校规模往往不大，12年级毕业班少则20人，多的也就5、60人，平均就是2、3个班级的水平。而公校的毕业班人数往往达到300人以上，在人群中必然会诞生不少学霸。公校因为不能选择生源，全部是就近社区的义务教育，所以学生整体情况拉的比较开，差的很差，好的极好。

用一个不太恰当的比喻，加拿大的私校有些类似北欧国家，人民平均生活水平非常高，但受限于国家规模，市场竞争、科技基础、人才储备等一系列因素，诞生超级商业帝国的比例也相应较低；而公校更像是中国、美国这样的超级大国，贫富差距较大，但人口基数和综合实力摆在那里，更多的机会也造就了更多的神话。

当然，仅从人数比例上来看公校私校的差别，实在是过于武断。公校和私校的选择还需要更多的权衡。

美国的顶级私校在学术上拥有巨大优势，顶级私校是进入好大学的保证。而加拿大的私校在学术上的优势并不是特别明显，它的优势又体现在哪呢？我又为什么说小学是可以选择私校的呢？

首先，私校的生源质量是高于公校的。学费就是第一个门槛，加拿大的私校学费从每年几千加元到2、3万加元不等。能花这笔学费读私校的家庭，在加拿大也算是中上产了。从短期来看这笔钱不多，但上私校的家庭大多会读满12年，再加上一般家里都有几个孩子，所以长期看这笔钱不是小数。

其次，加拿大的公立小学教育普遍是比较松的，私校在学术上会抓得更紧。尤其在数学上，私校一般都要比公校快上1-2个年级，甚至更多。另外孩子在低龄阶段还没有掌握自主学习的能力，自律性也差，私校相对严谨的学术和更加负责的态度，在培养孩子的学习能力上更有优势。

还有一点非常重要，私校对于纪律的要求更加严格。礼貌、上课规范、穿衣打扮、人际交往等等都有严格的要求，这对孩子从小培养好的集体观念和文明意识都有好处。另外一个角度，私校的孩子家庭背景和素质都比较类似，孩子更容易找到有共同语言的朋友，并且发生不愉快的概率也会降低。

某种程度上说，私校就像一个温室，孩子在一个更加单纯舒适的环境中成长，受到的关注和呵护更多。个人认为，这种环境更加适合低龄的小学生成长。

以王中王就读的学校来说，这是一所基督教私立学校。教会学校的学费在私立学校中是比较低的，每年的学费在8000加元左右。这所学校中没什么大富大贵的家长，学校排名也不高，但是所有家庭都是基督教家庭，信仰和价值观都比较接近。老师都是有坚定信仰支撑的教育工作者，孩子在这里耳濡目染，会从小建立信仰和形成比较积极证明的思维模式。

一言以蔽之，在小学的基础教育阶段，不管是学术或价值观的培养，私校相对公校还是有一定优势的。

然而，到了中学阶段，这些优势就有可能转化为劣势。

对于中学要不要读公校，我的想法是，如果家里有经济条件，并且孩子能够考入最顶级的私校，肯定是好的选择。顶级私校能给孩子一个最低保证，在教育上至少不出出现大的偏差。

但顶级私校非常难进，如果不是从小学一年级就在本校就读直升的，中学插班的机会少之又少。另外顶级私校本身也不多，加拿大每个省也就那么几所，所以真正在顶级私校的孩子还是凤毛麟角。

所以，我认为对于普通家庭来说，在资源有限的情况下，中学就读公校可能是更好的选择。

首先从学术上来讲，加拿大公校私校的教师素质基本没有区别，工资也差不多，私校并不会有更好的老师。反而有几十年教龄的好老师，很多都是集中在公校，教龄长的教师在公校会享受到更好的待遇。

公校中学的平均成绩，被私校甩出几条街。根据菲沙排名，BC省排名前30的中学，只有7所是公校，名次最高的一所公校排名第14。在安大略省，这个情况有所好转，公校整体排名较高，但前三名一成不变的还是私校。

道理显而易见，公校中存在着不少对学习没兴趣的孩子，未来就是奔着职业学院去的，或者高中毕业就直接工作，做蓝领工作收入也不低。这在加拿大是一种很常见的选择，掌握一门专业的职业技能，即使没有本科学位，未来这些孩子也能生活的很轻松惬意，这也是社会公平的一种体现。

然而，用公校顶尖学生来跟私校比的话，成绩单不但不会落后，甚至很可能是碾压式的领先。如果孩子在小学阶段打下的基础不错，反而在公校会获得更多的知识，也能找到追赶的目标，获得更多的良性竞争和鼓励。

对于成绩好，目标远大的孩子，在公校一样可以考取藤校，并且几率不比私校小。

第二，加拿大的公校中学就像是一个小社会，一个学校有上千名学生，来自附近的各个族裔、各个阶层。孩子在这里需要脱离小学和家庭的温室，开始感受社会的复杂，需要他们靠自己来学校中找到自己的位置。

这点上，我认为甚至比学习更加重要。数学、物理好不好只是大学录取的一块敲门砖，而人生的发展更重要的是取决于一个人的综合素质。这其中，对社会的认知，社交能力，解决问题的能力，组织和管理能力，这些情商素质才是孩子未来人生的关键。

或许你会想到，私校的价值不就是精英式教育，重点就是培养孩子的综合素质么？但我认为，问题恰恰就出在精英这两个字上，越来越多的贵二代、富二代在这种精英式教育中败下阵来。在从小到大的温室中，他们很少经历挫折，不了解社会的残酷，更有可能丧失斗志和梦想。

现今的社会处于前所未有的科技和信息革命中，社会发展方向是已经转变为自下而上的推动力量，越来越多的神话和传奇都来自于平民英雄。至少在加拿大，所谓的精英教育我并没看到无法超越的优势。

要我说，决定一个孩子能走多远，不在于上公校还是私校，不在乎找了什么好老师，花了多少补课费。

关键还是在于：家庭！

我们往往容易把孩子的希望寄托在学校和老师，往往忽略了一个事实，对孩子影响最大的是家庭。生活的陪伴，学业的帮助，兴趣的规划和投入，失败时的安慰、取胜时的鼓励......这些才是孩子成长中真正的竞争力，我们做家长的拼的不也就是这些么。

所以，想明白了这点，公校还是私校的选择也就不难了。资源充足就读私校，资源有限的情况下读公校，省下来的十几万加元学费用在孩子的其他兴趣培养，哪怕是周游世界开眼界，也足够了。

wodelaoba : 2019-09-12#196

方志勇说:
关键还是在于：家庭！
我们往往容易把孩子的希望寄托在学校和老师，往往忽略了一个事实，对孩子影响最大的是家庭。生活的陪伴，学业的帮助，兴趣的规划和投入，失败时的安慰、取胜时的鼓励......这些才是孩子成长中真正的竞争力，我们做家长的拼的不也就是这些么。

补充一下：没有家庭或者坏家庭有时候可能更会锻造出顶尖的栋梁人才，带领人类走向光明。

What doesn't kill you makes you stronger
伤痛之末，涅槃之始。

好家庭只会培养一般好的普通人，下限高，上限低。
坏家庭是大神天才和魔鬼的温床，下限低，上限高。

是稳稳的守一个岁月静好平局？
还是冒险进击，实现阶层跨越？

方志勇 : 2019-09-12#197

哈哈哈哈，有道理，天降大任于斯人也，必先。。。。。。

方志勇 : 2019-09-14#198

【干货】加拿大室内氡气污染的危害与预防

https://mp.iask.ca/s?__biz=MzIzNjg1...7a611418b9481fc&token=589363444&lang=zh_CN#rd

方志勇 : 2019-10-05#199

【房产不快讯】卡城2019年9月房产市场总结-趋于稳定，详情请点下面链接：https://mp.iask.ca/s/WoqK2OLk3f5JypI7-P3gWw

方志勇 : 2019-10-14#200

前天下了两个offer, 一个独立屋，一个townhouse, 都是刚把offer递出去，就有别的买家抢，明明挂了好长时间都没人要好吧

墨菲定律啊

方志勇 : 2019-10-14#201

结果一个抢到，一个被抢，被抢的原因是买家反应有些慢，本应当天就结束的战斗，结果拖到第二天，有另一个offer进来，失之交臂。所以买房事先想清楚，好好看多了解多对比，看好了那就下手要快，争分夺秒，占得先机，防止夜长梦多，也别嫌经纪催哈

sofia : 2019-10-14#202

上个星期去听了一个地产投资讲座，阿省最值得投资的十个城市，卡尔加里荣获第一。

方志勇 : 2019-10-14#203

sofia 说:
上个星期去听了一个地产投资讲座，阿省最值得投资的十个城市，卡尔加里荣获第一。

哈哈哈哈，卡尔加里算阿省最大的城市啦，将近130万人，又是阿省经济中心，年轻有活力

方志勇 : 2019-11-01#204

从11月开始，卡尔加里的绿色垃圾桶回收车就要隔一周才来一次了。

Green Cart Seasonal Changes
从今年开始，卡尔加里绿桶回收时间有“春季“和”冬季”两个频率：

	时间段	绿桶回收频率
冬季	11月到来年3月	隔周
春季	4月到10月	每周

这是官方发布的，看来卡尔加里真的是只有两个季节啊！！！冬季和大约在冬季。

就算春天来了，眼前还是白茫茫一片~~

打开网站

Garbage, recycling and composting pickup schedule

www.calgary.ca

输入你家地址可以查到回收垃圾桶日程表, 还可以选择中文。

方志勇 : 2019-11-04#205

【房产不快讯】卡城2019年10月房产市场总结-50万以下房产更趋于平衡
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卡尔加里地产局2019年11月1日讯：卡尔加里50万以下的房产更趋于平衡

2019年10月的卡城房产销量比去年同期增长了近10%，增长主要集中在公寓及双拼联排板块。
新上市量也在减缓，有助于降低库存水平和缓解供过于求的市场状况。尽管市场在趋向于更加平衡的状态，整体还是供过于求并且价格也比去年低。

“卡尔加里的就业率在增长，主要是非传统板块的工作增加，薪酬水平也不一样。这也与现在买家更青睐低价位房产的节拍一致。不过，由于供应的减少不足以抵消需求的下降，高价位房产的供过于求还在加剧。很可能导致高价房产价格的进一步下滑，和卡城房地产市场整体价格的稳定。”卡尔加里地产局首席经济师 Ann-Marie Lurie这样评价。

现在卡尔加里房地产市场各个板块和价格区间的房产涨跌不一。不过几乎所有类型的低价房产的销量都有所增加。由于持续的供过于求造成的价格下行压力，销量的增长还不足以撬动房价。
截止到2019年10月底，全市房产的基准价格是$422,900，比上个月略低，比去年低2%。

房产市场数据
独立屋Detached

除了北区和东北区，其他区域的独立屋销量都有所增加，使得这个月独立屋的销量略高月去年同期。不过，卡尔加里年初至今的销量与去年同期基本相当，比长期平均低了19%。
新挂牌量持续下降，不过下降速度比前8个月慢了。
销售的增加和新上市量的减少，导致独立屋的库存下降了15%。独立屋库存量现在下降到3391套，房屋库存月数也随之下降至不到4个月。比去年低，不过仍高于长期平均。除了北区，几乎所有区域的独立屋房屋库存月数都有所降低，北区没降可能是因为新建房屋的影响。
除了东南区和东区，其它各区独立屋基准价格比上个月均有所下滑。2019年10月的总体价格比去年同期低2%，比历史高点低8%。

公寓Apartment

公寓销量持续增长，新上市量持续下降。有助于库存水平下降，并让房屋库存月数降到6以下。尽管有上述改善的迹象，公寓板块仍是典型的买方市场。
年初至今的公寓销量比去年同期有所提高，主要是北区、西区和东南区贡献的。
除了东南区，其它所有区域的库存都有所下降。
整体来讲，年初至今的价格比去年同期低了2%，比历史高点低了近17%。
不过，今年公寓市场有了一些价格稳定的迹象，比如东北区、东南区和东区的价格与去年基本持平。

联排和双拼Attached

这个板块持续成为销量增长最大的板块，年初至今的销量同比增加6%。除了西北区和东北区，其它各区的销量都有所增长。
年初至今的新上市量同比已经下降了8%，导致库存下降，供过于求的情况大为缓解。
和其它板块一样，总体还是供大于求的，导致价格继续向下调整。截止到10月底，双拼和联排价格同比去年分别下降了2%和4%。几乎所有区域的价格持续调整，远低于历史高点。

Homes under $500,000 moving to more balanced conditions
by CREB® on November 01, 2019
City of Calgary, November 1, 2019 – Sales activity in October improved by nearly 10 per cent compared to last year, driven mostly by improvements for apartment and attached product.
New listings also eased, which helped reduce inventory levels and the oversupply in the market. Despite the move to more balanced conditions, the market remains oversupplied and prices continue to remain below last year's levels.
"Employment has shifted in the city, with job growth occurring in our non-traditional sectors and often at a different pay scale. This is consistent with the shift to more affordable housing product," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.
"However, at the higher end of the market the amount of oversupply is rising, as supply cannot shift enough to compensate for the reductions in demand. This is likely causing divergent trends in pricing and preventing prices from stabilizing across the city."
This is a market where signs of improvement are not consistent across all product types and price ranges. Improvements in sales are occurring in the lower price ranges across all product types. This is not yet translating into price shifts, as persistently elevated supply levels continue to place downward pressure on prices.
As of October, citywide unadjusted benchmark prices were $422,900, just below last month's levels and two per cent lower than last year's levels.
HOUSING MARKET FACTS
Detached

Sales activity this month came in just above last year's levels, thanks to growth in all districts except the North East and North. However, year-to-date citywide levels remain comparable to last year's levels and over 19 per cent lower than longer-term trends.
New listings continued to ease this month, but at a slower pace than levels recorded over the past eight months.
Improvements in sales and easing new listings brought down inventory levels by 15 per cent. With 3,391 units in inventory, the months of supply is just under four months. This is a decline compared to last year, but it is still high based on longer-term trends. Months of supply eased across all districts except the North, likely due to the increased pressure coming from the new-home sector.
Unadjusted benchmark prices eased over the previous month due to declines in all districts except the South East and East. Overall, prices in October remained nearly two per cent lower than last year's levels and nearly eight per cent lower than previous highs.

Apartment

Apartment sales continued to improve this month and new listings eased. This helped reduce inventory levels and brought the months of supply down just under 6 months. Despite improvements, the market remained firmly in buyers' territory.
Year-to-date improvements in sales were driven by gains in the North, West and South East sectors.
Inventory declines have occurred in all districts except the South East.
Overall, year-to-date prices remained over two per cent lower than last year's levels and nearly 17 per cent lower than peak pricing. However, there are some signs of stabilization in prices this year, with prices in the North East, South East and East remaining comparable to last year.

Attached

The attached market continues to show the largest increase in sales, with year-to-date growth of nearly seven per cent. Improvements occurred across all districts except for the North West and North East.
New listings have eased by eight per cent so far this year, causing inventory declines and reductions in the amount of oversupply.
Like most sectors, this segment remains oversupplied, which is causing price adjustments. As of October, semi-detached and row prices remained two and four per cent lower than last year's levels, respectively. Prices continue to ease across nearly all districts and remain well below previous highs.

REGIONAL MARKET FACTS
Airdrie

Apartment, row and semi-detached sales activity improved over the previous year, pushing total year-to-date sales up by three per cent, which is just below longer-term averages.
New listings have eased to the lowest levels recorded over the past five years, helping reduce inventory and the months of supply to levels lower than the previous year.
The improvements are helping reduce downward pressure on prices, but it is not enough to erase previous declines. Overall, year-to-date average benchmark prices remain over three per cent lower than last year's levels.

Cochrane

Further gains in October contributed to a three per cent year-to-date increase in sales. An 11 per cent pullback in new listings caused supply to ease and the months of supply to fall.
The reductions in the amount of oversupply are not influencing monthly price movements yet. Like most other municipalities, benchmark prices remain over three per cent lower than last year's levels and well below previous highs.

Okotoks

Following a sharp pullback in sales activity last year, sales activity continued to recover this month. This caused year-to-date sales to improve to levels just below what was recorded post recession.
New listings continue to ease, helping lower the inventory in the market and bringing the months of supply to just under five months. This is an improvement of nearly six months from last year's levels.
With less oversupply in the market, we are starting to see some easing of the downward pressure on prices. Overall, year-to-date benchmark prices were $410,090. This is four per cent lower than last year's levels.

方志勇 : 2019-11-07#206

【注意】你需要知道的卡尔加里的“家规”
原创：卡尔加里老方地产爱在卡尔加里老方房地产今天

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俗话说：“没有规矩，不成方圆”，国有国法，家有家规，像加拿大这个地方，除了联邦法规，省法规，其实每个城市都有各自的“家规”，也就是各个市政府的地方性法规（by-laws）（加拿大法律分三级，具体详见《生活在加拿大，这九大法律常识你必须知道》），

这是每个新来卡尔加里的人都需要知道的，其实在卡尔加里的老住户也未必全都知道

。

“入乡随俗”，如果不知道而违反了这些“家规”，那不仅会被别人“另眼相看”，有时还会收到罚单哦。

那么卡尔加里市有什么“家规”-地方性法规（by-laws）需要我们遵守呢，有下边这么多，

这么多，是不是眼睛都看花了，别着急，其实需要注意的也就那么几项，让老方来一一给你道来：

关于电器和冰箱：根据《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》，如果你想把冰箱和冰柜存放在室外，需要把冰箱的门或冰柜的盖板去掉，否则可能面临$200-300的罚款。
关于地址： 根据《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》，所有物业的地址应该标示清楚，能在路上清晰的看见，如果有后巷或者公共步道，房子后边也需要清楚的标示。否则会有$100-300的罚款。
关于建筑的维护：根据《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》，所有建筑物的阳台、平台、围栏、门廊（走廊）和楼梯必须保持在“良好的修复”状态，否则会有$100-300的罚款。
关于猫：根据《宠物条例- the Responsible Pet Ownership Bylaw》，所有猫主人必须确保所养的猫有牌照，呆在家里并且不能损坏其他人的财物。否则会有$25-1500的罚款。
关于狗：根据《宠物条例- the Responsible Pet Ownership Bylaw》，所有狗的主人必须确保所养的狗有牌照，好好照管看好。否则会有$25-1500的罚款。
关于大麻Cannabis:根据《土地用途条例the Land Use Bylaw》，提供医用大麻的商家必须有开发许可，并且遵守地区限制。详情请参考《全攻略之加拿大大麻合法化不完全攻略》和《卡尔加里那令人眼花缭乱的土地用途Land Use》
关于降解厨余（堆肥）Composting: 根据《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》，你必须保证维护好堆肥或降解桶，别产生刺激性气味或吸引害虫害兽，否则会有$50-100的罚款。
关于竞选标志牌：所有登记的候选人需要知道和遵守《公路临时标志条例the Temporary Signs on Highways Bylaw》的规定。如有违规，该候选人负责缴纳罚款。罚款额度$75 到$1000不等。
关于消防栓：你住宅附近的消防栓需保持道路通畅，周围不能有树篱、灌木、树、围栏和其它堆积物，另外消防栓5米之内也不能停车。具体规定和罚款额度参见《供水设施条例 the Water Utility Bylaw》
关于火坑：根据《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》，火坑必须距离房屋、建筑、围栏两米以上，也不能在树下或其它可燃物下。违反的话，罚款额度在$500 到 $5000之间。多次违反规定的话会禁止此住宅生火。
关于垃圾：《垃圾及回收条例 the Waste and Recycling Bylaw》和《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》都有规定。违反规定的罚款额度是$125 到 $1,000之间。具体可参见老方的攻略：【全攻略之】卡尔加里垃圾箱使用指南--绿桶；【全攻略之】卡尔加里垃圾箱使用指南--蓝桶；【全攻略之】卡尔加里垃圾箱使用指南--黑桶。
关于Glenmore水库：根据《供水设施条例the Water Utility Bylaw》，禁止下水、在冰上玩耍，也不能抛掷任何物品在水里或者冰上。违者罚款$100。
关于涂鸦Graffiti: 根据《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》，涂鸦是违法的，屋主应该清除、覆盖或者用其它永久性的方法遮挡。违者罚金从拒绝去除涂鸦的$150到涂鸦$5000。
关于草和草本植物：根据《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》，屋主必须保证自己院子里的草不能超过15厘米高，否则罚款$100 到$300。请参考微信文章《史上最全草坪养护大全》和《春天来了，打理庭院需要的工具》
关于大卡车：当大卡车处于停止不动或在住宅区150米之内的时候，怠速停车不能超过20分钟。居民也可以申请标志牌要求大卡车不能在某些区域怠速停车。
关于扔垃圾：根据《街道条例 the Street Bylaw》，除了垃圾箱，不能在任何公共场所扔垃圾。如果有车涉嫌乱扔垃圾，登记车主可能被罚款。罚款在$500 到$1,000之间。
关于地块的坡度：规定了地块必须修好有一定的坡度，以便于排水，免得建筑物附近积水。具体罚金参见关于排水的条例。
关于噪音：根据《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》，免于噪音的骚扰是每个居民的权利，反之，也不应该制造噪音。违者罚款$100到200。
关于有害物质Nuisances: 根据《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》，有害物体是指从住宅里散发出来如光、噪音和气体等。不过是否有害，需要法院来确定。违者罚款$300 到$500。
关于室外灯光：根据《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》，屋主或住户应该保证室外的灯光不会直射到邻居的起居室或者卧室里。违者罚款$100到$300。
关于乞讨Panhandling: 《乞讨条例The Panhandling Bylaw 》规定了可以在什么时间、地点和以什么方式乞讨。乞讨者不能挡路，与被乞讨的人并排行走或者跟随被乞讨的人，也不能向车里的人乞讨。
那咱们在等红灯的时候给点零钱岂不是也犯法啦。
关于停车：根据《交通条例 the Traffic Bylaw》，车辆不能在停车场停放超过72小时，否则视为遗弃并被拖走，包括在小巷里或残疾人停车区。详情请参考《【收藏】卡尔加里交通全攻略》和《【收藏】卡尔加里交通全攻略之公共交通》
关于娱乐性交通工具的停放：根据《交通条例 the Traffic Bylaw》，娱乐性交通工具包括房车、游艇可以停放在靠近自己住宅的地方最多36个小时，如果停在前院或者车道上，最多只能停24小时。违者罚款$50-100不等。
关于公园和步道：关于禁止在公园和步道进行的行为在《公园和步道条例the Parks & Pathways Bylaw》里有具体规定，比如限速、遛狗和不要毁坏树木等。违者罚款$50到$500不等。
关于公共行为：根据《公共行为条例The Public Behaviour Bylaw》，公共场合不允许打架、大小便、吐痰、游荡或者把脚放在桌子、凳子、花盆或雕塑上。违者罚款$50到300不等。
标志牌：根据《临时标志条例the Temporary Signs Bylaw》，距交叉路口、公交车站、公交站座椅、轻轨站30米以内不能放置临时标志牌。违者罚款$75-1000。
抽烟：根据《减烟法the Tobacco Reduction Act》和《市吸烟条例 the municipal Smoking Bylaw》，所有公共场所和工作场所禁止吸烟。
关于雪和冰：根据《街道条例the Street Bylaw》，在雪停以后24小时内，屋主/住户需负责清扫所有房前或两边的步道上的冰雪。如果在市政府发出未扫雪警告后还没及时清扫，市政府会派人清扫，成本由屋主承担。
关于树和灌木：根据《街道条例the Street Bylaw》和《树木保护条例 the Tree Protection Bylaw》屋主/住户必须修剪自己物业上的树木、灌木、树篱，以免影响行人通行。违者罚款$100到500。
关于卡车路线：根据《卡车路线条例the Truck Routes Bylaw》，大卡车只允许在规定的路线行驶。违者罚款可高达$2500。
关于不整洁的房屋：根据《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》松散的垃圾、庭院垃圾、瓶罐、盒子、家具、包装材料、机械零件、设备、家电和汽车零件必须存放好，不能外露。否则罚款 $200 到$300。
关于蒲公英：根据《野草控制法案Weed Control Act》，《野草控制规定the Weed Control Regulation》和《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》, 私人业主必须保证自己院子里的野草得到控制，别传播给邻居。这点儿上咱们华人做得不太好，一不小心就后院黄花一片啦

关于园艺，请参考微信文章《史上最全草坪养护大全》和《春天来了，打理庭院需要的工具》
关于供水: Residential water use is regulated by. 根据《供水设施条例the Water Utility Bylaw》，自2014年12月31日以后，所有独立屋和双拼屋都要有水表。详情请参考微信文章《卡尔加里新房主如何申请水、电、气、网络及邮局电便民服务》

怎样投诉
当然，这些“家规”规定的事情属于民事范畴，所谓 “民不举，官不究“，主要还是要靠大家自觉，咱们华人一向遵纪守法，一般不会违规。不过如果遇到不自觉的邻居或不守规矩的人怎么办呢，可以打咱们卡尔加里市政府的311服务电话投诉，有中文服务哦。如果在卡尔加里市外的话，可以打 403-268-CITY (2489) 。

如果想查阅详细的卡尔加里的各项By-law的细则，请拷贝粘贴下边网址下载：

City bylaw library

www.calgary.ca

sofia : 2019-11-07#207

方志勇说:
【注意】你需要知道的卡尔加里的“家规”
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俗话说：“没有规矩，不成方圆”，国有国法，家有家规，像加拿大这个地方，除了联邦法规，省法规，其实每个城市都有各自的“家规”，也就是各个市政府的地方性法规（by-laws）（加拿大法律分三级，具体详见《生活在加拿大，这九大法律常识你必须知道》），

这是每个新来卡尔加里的人都需要知道的，其实在卡尔加里的老住户也未必全都知道

。

“入乡随俗”，如果不知道而违反了这些“家规”，那不仅会被别人“另眼相看”，有时还会收到罚单哦。

那么卡尔加里市有什么“家规”-地方性法规（by-laws）需要我们遵守呢，有下边这么多，

这么多，是不是眼睛都看花了，别着急，其实需要注意的也就那么几项，让老方来一一给你道来：

关于电器和冰箱：根据《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》，如果你想把冰箱和冰柜存放在室外，需要把冰箱的门或冰柜的盖板去掉，否则可能面临$200-300的罚款。

关于地址： 根据《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》，所有物业的地址应该标示清楚，能在路上清晰的看见，如果有后巷或者公共步道，房子后边也需要清楚的标示。否则会有$100-300的罚款。

关于建筑的维护：根据《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》，所有建筑物的阳台、平台、围栏、门廊（走廊）和楼梯必须保持在“良好的修复”状态，否则会有$100-300的罚款。

关于猫：根据《宠物条例- the Responsible Pet Ownership Bylaw》，所有猫主人必须确保所养的猫有牌照，呆在家里并且不能损坏其他人的财物。否则会有$25-1500的罚款。

关于狗：根据《宠物条例- the Responsible Pet Ownership Bylaw》，所有狗的主人必须确保所养的狗有牌照，好好照管看好。否则会有$25-1500的罚款。

关于大麻Cannabis:根据《土地用途条例the Land Use Bylaw》，提供医用大麻的商家必须有开发许可，并且遵守地区限制。详情请参考《全攻略之加拿大大麻合法化不完全攻略》和《卡尔加里那令人眼花缭乱的土地用途Land Use》

关于降解厨余（堆肥）Composting: 根据《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》，你必须保证维护好堆肥或降解桶，别产生刺激性气味或吸引害虫害兽，否则会有$50-100的罚款。

关于竞选标志牌：所有登记的候选人需要知道和遵守《公路临时标志条例the Temporary Signs on Highways Bylaw》的规定。如有违规，该候选人负责缴纳罚款。罚款额度$75 到$1000不等。

关于消防栓：你住宅附近的消防栓需保持道路通畅，周围不能有树篱、灌木、树、围栏和其它堆积物，另外消防栓5米之内也不能停车。具体规定和罚款额度参见《供水设施条例 the Water Utility Bylaw》

关于火坑：根据《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》，火坑必须距离房屋、建筑、围栏两米以上，也不能在树下或其它可燃物下。违反的话，罚款额度在$500 到 $5000之间。多次违反规定的话会禁止此住宅生火。

关于垃圾：《垃圾及回收条例 the Waste and Recycling Bylaw》和《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》都有规定。违反规定的罚款额度是$125 到 $1,000之间。具体可参见老方的攻略：【全攻略之】卡尔加里垃圾箱使用指南--绿桶；【全攻略之】卡尔加里垃圾箱使用指南--蓝桶；【全攻略之】卡尔加里垃圾箱使用指南--黑桶。

关于Glenmore水库：根据《供水设施条例the Water Utility Bylaw》，禁止下水、在冰上玩耍，也不能抛掷任何物品在水里或者冰上。违者罚款$100。

关于涂鸦Graffiti: 根据《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》，涂鸦是违法的，屋主应该清除、覆盖或者用其它永久性的方法遮挡。违者罚金从拒绝去除涂鸦的$150到涂鸦$5000。

关于草和草本植物：根据《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》，屋主必须保证自己院子里的草不能超过15厘米高，否则罚款$100 到$300。请参考微信文章《史上最全草坪养护大全》和《春天来了，打理庭院需要的工具》

关于大卡车：当大卡车处于停止不动或在住宅区150米之内的时候，怠速停车不能超过20分钟。居民也可以申请标志牌要求大卡车不能在某些区域怠速停车。

关于扔垃圾：根据《街道条例 the Street Bylaw》，除了垃圾箱，不能在任何公共场所扔垃圾。如果有车涉嫌乱扔垃圾，登记车主可能被罚款。罚款在$500 到$1,000之间。

关于地块的坡度：规定了地块必须修好有一定的坡度，以便于排水，免得建筑物附近积水。具体罚金参见关于排水的条例。

关于噪音：根据《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》，免于噪音的骚扰是每个居民的权利，反之，也不应该制造噪音。违者罚款$100到200。

关于有害物质Nuisances: 根据《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》，有害物体是指从住宅里散发出来如光、噪音和气体等。不过是否有害，需要法院来确定。违者罚款$300 到$500。

关于室外灯光：根据《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》，屋主或住户应该保证室外的灯光不会直射到邻居的起居室或者卧室里。违者罚款$100到$300。

关于乞讨Panhandling: 《乞讨条例The Panhandling Bylaw 》规定了可以在什么时间、地点和以什么方式乞讨。乞讨者不能挡路，与被乞讨的人并排行走或者跟随被乞讨的人，也不能向车里的人乞讨。
那咱们在等红灯的时候给点零钱岂不是也犯法啦。

关于停车：根据《交通条例 the Traffic Bylaw》，车辆不能在停车场停放超过72小时，否则视为遗弃并被拖走，包括在小巷里或残疾人停车区。详情请参考《【收藏】卡尔加里交通全攻略》和《【收藏】卡尔加里交通全攻略之公共交通》

关于娱乐性交通工具的停放：根据《交通条例 the Traffic Bylaw》，娱乐性交通工具包括房车、游艇可以停放在靠近自己住宅的地方最多36个小时，如果停在前院或者车道上，最多只能停24小时。违者罚款$50-100不等。

关于公园和步道：关于禁止在公园和步道进行的行为在《公园和步道条例the Parks & Pathways Bylaw》里有具体规定，比如限速、遛狗和不要毁坏树木等。违者罚款$50到$500不等。

关于公共行为：根据《公共行为条例The Public Behaviour Bylaw》，公共场合不允许打架、大小便、吐痰、游荡或者把脚放在桌子、凳子、花盆或雕塑上。违者罚款$50到300不等。

标志牌：根据《临时标志条例the Temporary Signs Bylaw》，距交叉路口、公交车站、公交站座椅、轻轨站30米以内不能放置临时标志牌。违者罚款$75-1000。

抽烟：根据《减烟法the Tobacco Reduction Act》和《市吸烟条例 the municipal Smoking Bylaw》，所有公共场所和工作场所禁止吸烟。

关于雪和冰：根据《街道条例the Street Bylaw》，在雪停以后24小时内，屋主/住户需负责清扫所有房前或两边的步道上的冰雪。如果在市政府发出未扫雪警告后还没及时清扫，市政府会派人清扫，成本由屋主承担。

关于树和灌木：根据《街道条例the Street Bylaw》和《树木保护条例 the Tree Protection Bylaw》屋主/住户必须修剪自己物业上的树木、灌木、树篱，以免影响行人通行。违者罚款$100到500。

关于卡车路线：根据《卡车路线条例the Truck Routes Bylaw》，大卡车只允许在规定的路线行驶。违者罚款可高达$2500。

关于不整洁的房屋：根据《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》松散的垃圾、庭院垃圾、瓶罐、盒子、家具、包装材料、机械零件、设备、家电和汽车零件必须存放好，不能外露。否则罚款 $200 到$300。

关于蒲公英：根据《野草控制法案Weed Control Act》，《野草控制规定the Weed Control Regulation》和《社区标准规定 the Community Standards Bylaw》, 私人业主必须保证自己院子里的野草得到控制，别传播给邻居。这点儿上咱们华人做得不太好，一不小心就后院黄花一片啦

关于园艺，请参考微信文章《史上最全草坪养护大全》和《春天来了，打理庭院需要的工具》

关于供水: Residential water use is regulated by. 根据《供水设施条例the Water Utility Bylaw》，自2014年12月31日以后，所有独立屋和双拼屋都要有水表。详情请参考微信文章《卡尔加里新房主如何申请水、电、气、网络及邮局电便民服务》

怎样投诉
当然，这些“家规”规定的事情属于民事范畴，所谓 “民不举，官不究“，主要还是要靠大家自觉，咱们华人一向遵纪守法，一般不会违规。不过如果遇到不自觉的邻居或不守规矩的人怎么办呢，可以打咱们卡尔加里市政府的311服务电话投诉，有中文服务哦。如果在卡尔加里市外的话，可以打 403-268-CITY (2489) 。

如果想查阅详细的卡尔加里的各项By-law的细则，请拷贝粘贴下边网址下载：

City bylaw library

www.calgary.ca

好

方志勇 : 2019-11-07#208

因为家园论坛的设置问题，最近我发现只要是微信的链接，拷贝进咱们论坛，就会被论坛自动更改地址，导致链接不能使用，建议扫描下边的二维码，关注我微信公众号，微信上链接可以打开。

方志勇 : 2019-11-23#209

现在房子真是不好卖，我有个挂牌的房子，在市场上挂了3个半月，降了两次价，终于卖出去了，感觉贷款审批也收紧了，因为贷款批不下来，买家要求延了两次期，才批出来，好在有惊无险

方志勇 : 2019-12-03#210

房产不快讯】卡城2019年11月房产市场总结-仍是买方市场
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卡尔加里地产局2019年12月2日讯：卡尔加里房地产仍是买方市场

归功于联排和双拼屋销量的上升，卡尔加里年初至今的住房销量比去年同期略高了那么一点点。
不过，2019年11月份的住房销量同比去年却有所降低，这主要是因为公寓的销量下滑造成的。

同时，新上市量相对销量继续放缓，库存和供过于求的状况相比去年稍微有所缓和。
“房产市场要达到稳定依然需要时日。房产销售维持在低位运行，并继续受经济和市场的不确定性影响。尽管房屋供应量有所放缓，持续供过于求的态势仍对房价造成压力。”卡尔加里地产局首席经济师如此评价。
2019年11月全市房子的基准价格是$419,100，比上月略低，同比去年低了2%。
不过，不同类型、价位和位置的房产市场情况也不尽相同。比如，年初至今的房价变动从东区联排8%的下滑到北区2%的增长不等。

房产数据
独立屋
Detached

2019年11月的独立屋的销量同比去年有所上升，主要归功于 $400,000 – $500,000区间的房屋销量的增加。不过11月的销量还是低于历史平均。
尽管最近销量有所回升，年初至今的独立屋销量与去年基本持平，比长期平均低了20%。不过，今年西北区和南区的独立屋销量是增长的。
销量上升加上新挂牌量的进一步降低，使得独立屋的库存同比去年下降了。
和一些其它房型一样，独立屋市场在缓慢趋向平衡。不过还是供过于求，对价格仍造成压力。
2019年11月的独立屋基准价格是$481,500，环比略低，同比下降2%。

公寓
Apartment

这个月公寓销量回落了，使得年初至今的公寓销量与去年基本持平，低于长期平均21%。
销量的回落主要是因为市中心区、西北区和东南区公寓销量的回落造成的。不过，从年初至今的销量来看，北区、西区和东南区的公寓销量是同比上升的。
2019年11月几乎所有区域的新挂牌量都有所增加，导致公寓库存增加。库存增加的主要原因是卖不出去的新房渗透到了二手房市场上。不过，年初至今的新挂牌量与库存量同比去年还是降低了。
销量回落加上库存增加，使得2019年11月的房屋库存月数达到了7个月以上。比去年5个月以上的房屋库存月数高了不少。
公寓板块持续的供过于求导致价格回落。年初至今的基准价格同比下降了2%。

双拼和联排
Attached

这个板块年初至今的销量同比增长了6%，仅略低于长期平均。
新挂牌量同比下降，销量同比增加。库存水平继续下降。虽然整体上这个板块还是供过于求的，不过比去年是改善不少了。
11月双拼的价格同比下降2%。降幅最大的是中心区。

联排价格同比下降近4%。下降幅度从东北区的7%到西北区和东区的2%不等。

Media release: Calgary housing market still favours the buyer
by CREB® on December 02, 2019
City of Calgary, December 2, 2019 – Year-to-date residential sales in the city remain just above last year’s levels due to improvements in the attached sector so far this year.
However, November sales activity eased over last year’s levels, mostly due to pullbacks in the apartment sector.
Meanwhile, new listings eased enough relative to sales to cause inventories to ease and the amount of oversupply to come down slightly compared to last year’s levels.
“Achieving more stable conditions will take time. Sales activity has been settling in at lower levels and is likely being influenced by the economic conditions and uncertainty weighing on our market,” said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.
“While the amount of supply in the market continues to ease, the persistent oversupply continues to weigh on prices.”
As of November, the citywide unadjusted benchmark price was $419,100. This is just below last month’s levels and two per cent lower than last year’s levels.
Market conditions continue to vary depending on price, location and product type. For example, prices have ranged from a year-to-date decline of nearly eight per cent for row product in the East district to a two per cent increase for semi-detached product in the North district.
Larger price declines are often caused by high supply in the new-home and resale markets relative to demand.

HOUSING MARKET FACTS
Detached

Detached sales improved in November over last year’s levels, mostly due to growth in the $400,000 – $500,000 range. However, sales in November and overall activity remain low by historical standards.
Despite some recent gains in sales activity, year-to-date sales remain comparable to last year’s levels and 20 per cent below longer-term trends. However, detached sales have improved in both the North West and South districts this year.
Improving sales, combined with further declines in new listings, helped reduce inventories in this sector compared to levels recorded last year. However, supply levels remained elevated based on seasonal comparisons.
Like some of the other sectors, the detached market is slowly moving toward more balanced conditions. However, it is still oversupplied, and this trend continues to weigh on prices.
The detached unadjusted benchmark price was $481,500 in November, slightly lower than last month’s levels and two per cent below last year’s prices.

Apartment

Apartment sales pulled back this month, causing year-to-date sales to remain comparable to last year’s levels and 21 per cent below long-term averages.
The monthly decline in sales was mostly driven by pullbacks in the City Centre, North West and South East districts. However, on a year-to-date basis, sales activity improved in the North, West and South East districts.
New listings rose across most districts, causing city-wide inventory gains this month. Much of the gains were a result of a rise in new-home listings filtering into the resale market. Despite the monthly shift, year-to-date new listings and inventories remain lower than last year’s levels.
Weaker sales, combined with rising inventories, pushed November months of supply to over seven months. This is higher than last year’s levels of more than five months.
Persistent oversupply in this sector caused prices to ease. The year-to-date benchmark price declined by more than two per cent.

Attached

Year-to-date sales remain more than six per cent higher than last year’s levels and just below long-term averages.
New listings eased this month compared to last year and sales improved. Inventories continue to ease from the monthly highs recorded last year. While the attached market remains oversupplied, the market continues to improve over last year’s levels.
November semi-detached prices eased by two per cent compared to last year. The largest year-over-year declines occurred in the City Centre district.
Row prices eased by nearly four per cent compared to last year. Annual declines ranged from more than seven per cent in the North East district to nearly two per cent in the North West and East districts.

REGIONAL MARKET FACTS
Airdrie

Sales activity continue to improve in November compared to last year. This caused year-to-date sales to rise to 1,146 units, an increase over last year and consistent with long-term averages.
The rise in sales continued to be met with a pullback in new listings, resulting in inventory declines. This helped reduce the months of supply and November levels are much closer to balanced conditions.
Easing oversupply has helped reduce the downward pressure on prices this month. However, it was not enough to offset earlier declines. The year-to-date benchmark price in Airdrie was $332,345, three per cent below last year’s levels.

Cochrane

November sales eased compared to the previous year, but it was not enough to offset earlier gains, as year-to-date sales remained just above last year’s levels.
The notable adjustment this month was in new listings, which eased enough to offset any declines in sales. This caused further inventory reductions compared to last year. While the months of supply did not shift much this month, year-to-date levels have eased from the previous year and remain just above longer-term averages.
Despite supply reductions, the market remains oversupplied, which continues to weigh on prices. In November, prices the benchmark price was $394,200, lower than last month and more than four per cent below last year’s levels.

Okotoks

November sales continued to improve over the low levels of activity recorded last year. The steady gains have caused year-to-date sales to rise above last year’s levels but remain below longer-term averages.
Inventory levels have also been easing, thanks to a rise in sales and reduction in new listings. While the market remains oversupplied, these adjustments are supporting moves toward more balanced conditions.
Prices in this market have been slower to adjust. In November, the unadjusted benchmark price was $412,100, lower than last month and over two per cent lower than last year.

方志勇 : 2019-12-18#211

【房产百科】一文让你看懂卡尔加里街道名称

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不管是卡尔加里的老住户，还是新移民，对卡尔加里的街道名称还是需要了解一下的，这样不但有助于咱们更了解卡尔加里的历史和风土人情，而且当没有GPS或者谷歌地图不管用的时候，还能帮你认路哦。

一、关于“Trail”

Trails 在卡尔加里指的是市内的高速公路。请注意，这个世界上除了卡尔加里，再没有别的地方把主要街道叫做“Trail”的了。

Trail原来是指乡间的小路，和高速路根本沾不上边，卡尔加里最早的Trail可以追溯到一条从曼尼托巴的Fort Benton往卡尔加里运送物资和人员的牛车道（oxcart trail）。看来卡尔加里叫卡村也是有道理的。

在卡尔加里大多数Trail的名字都是用来纪念原住民、他们的领袖或者知名人物和卡尔加里一开始的政治人物的。比如：

Stoney、Sarcee(Tsuu T'ina)、Blackfoot和Peigan是原住民的民族名称。被殖民之前，卡尔加里区域由黑脚族(Blackfoot)、血族（Blood）、培敢（Peigan）和图特那（Tsuu T’ina ,也叫Sarcee）印第安人居住。他们都是黑脚联盟（Blackfoot Confederacy）的组成部分。该联盟的领地横跨部分不列颠哥伦比亚省、阿尔伯塔省和萨斯克切温省。

Crowfoot是原住民的酋长，他是一个勇士，一生经历了19次战斗，身上带了许多伤。但他并不好战，反而追求和平，经过他的不懈努力，促成了 Treaty Number 7（Treaty 7是原住民与加拿大皇家政府签订的一系列协定之一）。

Crowchild也是原住民的酋长David Crowchild, born in 1899, was chief of the Sarcee Nation from 1947 to 1953.

Deerfoot是一个原住民里很有名的长跑运动员，得过很多奖项。全名叫Deerfoot-Bad Meat ，1864年出生于Blackfoot印第安保留区，是Crowfoot酋长的侄子。根据当时的印第安风俗，他娶了好几个老婆，有许多孩子，不过年纪不大（1897年）就去世了。

Shagganappi是印第安语里生牛皮带子的意思，现在是卡尔加里的一个社区名。

Macleod Trail是根据西北山地骑警（N.W.M.P）的警长Col. James Macleod命名的，他最早批准了Fort Calgary这个名字。

Barlow Trail 是根据一个参加过二战英国皇家空军的阿尔伯塔的著名飞行员Neol Barlow命名的。

2016年9月，卡尔加里市政府决定把现在正在修的Stoney Trail Southwest Ring Road（西南环线）的部分叫Tsuut'ina Trail。

虽然有些道路是为了纪念原住民而起的名，不过有些已经过时，比如Sarcee Trail和 Peigan Trail。这些原住民族已经改了名字。

二、关于“Street”和“Avenue”

除了Trail，卡尔加里用得最多的就是“Street”和“Avenue”了。一般来说Street是南北向的，Avenue是东西向的，以卡尔加里市中心为起点，分为N.E（东北）.-N.W.（西北）-S.E.（东南）-S.W.（西南）4个方位。

因为卡尔加里南北长，东西窄，所以Avenue最北到达144 Ave N.W.，最南延伸到210 Ave S.E.，而Street最东到100 St. N.E./S.E.，最西到101 St. S.W.。

就街道号码来说，一般Avenue的奇数门牌号在Avenue的南侧，偶数号在Avenue的北侧；

Street的奇数门牌号在Street的西侧，偶数门牌号在Street的东侧。

本来卡尔加里的Street和Avenue的名字不是以数字来命名的，而是以人名或者地名或者其它有意义的名字来命名的，比如现在卡尔加里市中心的第9 Avenue和10 Avenue S.E.本来是叫Atlantic Avenue和Pacific Avenue，用来纪念连接两大洋的加拿大太平洋铁路。原来还有些街道是纪念从欧洲来的殖民者，大多数有些苏格兰渊源，比如Angus Avenue, McIntyre Avenue and McTavish Street，现在也没有了。为什么要把这些街道名字改成干巴巴的数字呢，原因很简答，卡尔加里市政府觉得随着城市的扩大，有越来越多的街道名字需要记，改成数字记起来容易些，大多数街道名字是1904年改的。

卡尔加里值得一说的一些Street和Avenue：

（一）史蒂芬大街-Stepeh Avenue(8 Avenue S.W.):

作为卡尔加里唯一的一条步行街（早6点-晚6点），其实是8 Avenue S.W. 的一部分，从4 Street SW开始到1Street S.E.。

这条步行街有100多年历史了，是以加拿大太平洋铁路首任总裁Geodge Stephen命名的。内设九个大型购物中心，精品店、艺廊、表演空间、高级餐厅、咖啡厅嵌于其间，是卡尔加里当地人和游客热门的聚会地点。

史蒂芬大街 (Stephen Avenue) 体现了卡城刚起步时（1880 年代至 1930 年间）典型的维多利亚建筑风格，这些由砂岩和砖块建成的两到六层的建筑靠近铁路站场，沿第 8 大道的六个街区而建，成为了热闹的零售中心。

（二）中央街Center Street:

中央街Centre Street 卡尔加里的一条重要街道，也是卡尔加里东西的分界线，街道地址的NW, SW, NE, SE就是从这里起始的。

从卡尔加里塔上看中央街

中央街其实分成好几段，主要部分从9 Avenue的卡城Downtown的卡尔加里塔（Calgary Tower)开始，向北穿越唐人街和弓河（Bow River)，一直延伸到Beddtington社区的Bergen Rd，再往北就不通了，

越过Beddington Trail又开始，不过名字变成了Harvest Hills Blvd，一直再往北穿过Stoney Trail以后才又叫中央街。

在Downtown 南边，Center Street还有一段儿，从10 Avenue S到18 Avenue S：

在这里啰嗦一句，卡尔加里的有些道路是分成好几段的，虽然名字相同，不过各不相连，不要想当然的认为是通的，否则会碰壁白绕圈子的，

记得刚来卡尔加里那会儿就上过当，想去西区，想走Sarcee Trail，因为南北都有Sarcee Trail，觉得一条道走到黑肯定能到，结果从北边的Sarcee开下去，跑进一个社区里转不出来了。

中央街经过唐人街，从唐人街往北也是华人聚居比较多的地方，所以有许多华人超市、餐馆和各种各样的华人店铺。

值得一提的是，未来规划的轻轨绿线有很长一段也和中央街重合。

（三）16大道16 Avenue N

16 Avenue N其实是加拿大国家1号公路i(Trans-Canada Highway) 的一部分，在卡尔加里市区这一段叫16 Avenue，再往西边就是Banff，这段路连接许多卡尔加里的重要道路，比如Stoney Trail，Deerfoot Trail，Crowchild Trail，中央街。

由于这段是在市区，所以有些地段限速最低是50KM，在早晚高峰的时候还有些拥堵，所以不想在卡尔加里逗留的，一般会取道Stoney Trail也就是201高速绕过卡尔加里。其实从面积来讲，这条路也把卡尔加里分成了南北两个部分。西北区和西区基本上是以16 Avenue为界的。

16Ave在卡尔加里东北区（NE）的一段

（四）西14街 14 Street W

14街算是卡尔加里唯一一条基本贯通南北的Street，不过也分为两大段和一小段，最长的一段北起卡尔加里Nose HIll Park北边的Hidden Valley社区，南到38 Ave SW，从北到南依次经过Country Hills Blvd，Nose Hill Park，1号公路（16 Avenue N），Downtown附近的Memorial Drive，Bow Trail和商业街17 Ave S。所以也是一条交通要道，早晚经常堵车。

Nose HillPark附近的14街

第二大段是在南边，从Glenmore Trail起始，经过Heritage Park，Southland Dr.和Anderson Roak一直到Canyan Meadows社区。

北边胖大妈山Panorama Hills社区的正北，Stoney Trail以外，也有一小段14街，一直到144 Ave N, 为止，以后随着卡尔加里的北扩，14街也会随着向北继续延伸。

三、卡尔加里社区道路名称的含义

好啦，大的街道介绍完了，咱们开始说说社区里的街道名称，上图是一个卡尔加里比较典型的社区的样子，咱们就分别来介绍下社区里各个道路名称的具体含义，不同的道路用颜色加以区分。当然了，这只是社区道路命名的一般原则，有些开发商其实也不是严格按照这个来命名的，以下仅供大家参考。

先说说Boulevards 和 Drives ，Boulevard原来是大马路、林荫道的意思，一般缩写成Blvd，在卡尔加里一般指社区里最大的一条主路，通常是两头都通向社区外，就像一条主动脉，社区里的其它道路像分支一样都与它相连，不过在卡尔加里有些Boulevards已经成为贯穿几个社区或不同社区之间的大路，比如Country Hills Blvd、John Laurie Blve，Micknight Blvd和Harvest Hills Blvd。而Drive，缩写为DR，一般是社区里第二条大路，通常有一头通向社区外。不过也有些是跨社区的，比如Southland Dr、Heritage Dr和Memorial Dr等。

Gardens、Green、Grove、Heath 和Park 一般围绕或通向灌木丛、树林和其它植被。

Crescent (新月或者新月形的)一般是个U型的路，和Blvd或Dr形成一个月牙形状，两端都连着社区里的主路。

Close的形状像 P ，有一个口通向社区主路。

Circle (圈子)，顾名思义，就是自成一圈的路。

Road 和 Way一般也是社区里相对大点儿和长点儿的路，一般会弯弯曲曲。

Hill、Mount、Point、Rise 和 View 是社区里相对小点儿的路，一般有一定的坡度。

Gate、Link 和Passage 一般是连接社区里不同区域或者社区与其它道路或社区的路。

Parade 一般会有大量的行人‍♀，比如在停车场附近。

Bay 一般是一个小的cul-de-sac（cul-de-sac 的本来意思是“袋底”。sac是袋，cul 是底，英文叫做bottom。cul-de-sac 经常使用在一个小街道的最后不再有通路的部分。但是，这与死胡同有些不同。在加拿大，因为大家都开车，所以，小街街底通常会有个回转车的类似袋状的路面。一般家庭的孩子可以比较安全的在这样的路面玩耍。所以，cul-de-sac的房价会稍微高些。）通常靠水。

Manor 一般是指社区深处比较幽谧的路。

Landing 一般指近水的小路或者位于俯视山谷的陡坡上。

方志勇 : 2020-01-03#212

【房产不快讯】卡城2019年12月房产市场总结-更多趋于稳定的迹象
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卡尔加里地产局2020年1月2日讯：2019年12月的卡城地产有了更多稳定的迹象

2019年12月的卡尔加里的房产销量与过去五年的12月销量基本持平，不像2018年12月的销量那么疲弱。

2019年下半年的房产销量明显强于上半年，使得2019年的整体销量同比增加了1%。

“价格下滑、更低的贷款利率和全职工作的增加促使卡城房产需求有了一定的增长，另外库存的减少也使卡城房产市场更趋于稳定。随着供过于求情况的改善，价格会更趋于稳定。然而，整体还是有利于买家的买方市场。”卡尔加里地产局首席经济师 Ann-Marie Lurie这样评论到。
2019年12月卡尔加里房产基准价格是$418,500。比上月略低，比去年同期低1%。
2019年卡城房产的价格整体上比去年低了3%。自从2014年石油不景气以来，卡尔加里的房产价格已整体降了10%。
不过，还是有稳定的迹象，不同的位置、价格区间和房产类型的情况也大不相同。
二手房市场销量的增加主要集中在低价位或房产价格已经降到位的区域。

房产市场数据
独立屋Detached
2019年下半年的销量回升抵消了上半年的销量下降，使得2019年全年的独立屋销量与2018年基本持平。

尽管整体持平，50万以下的独立屋销售增加了近9%，而50万以上的独立屋销量却降低了11%。
分区来说：所有区域的独立屋销量基本持平或略有下降，不过西北区和南区独立屋销量是增长的。
整体而言，独立屋的供应是趋缓的，不过西区和市中心区库存是增加的。
2019年12月独立屋的基准价格是$480,100 ，2019年全年独立屋基准价格是 $484,808，比去年低了3%。
各个区域2019年的价格降幅从东北区的1%到市中心区的5%不等。

公寓Apartment

2019年12月公寓销量大增，使得全年销量达到 2672 套。略高于去年。
销量增加的主要区域是北区、西区和东南区，销量下滑比较多的区域是东北、西北和东区。
新挂牌量持续放缓，不过东南区除外。东南区因为有好多新建屋，所以新挂牌量和库存都有增加。除了这个区域，公寓整体来说库存量相对销量是下降的，一定程度上缓解了供过于求的情况。
库存的减少缓解了公寓价格下滑的速度。2019年12月的公寓价格相比去年同期还是下滑了，价格从西区的下滑5%到东南区的增长1%不等。

联排或双拼Attached

双拼和联排相对于其它房屋类型来说销量增长是最大的。年销量增长了将近7%，2019年一共售出3780套。
不论是双拼和联排销量都有所增长同时新挂牌和库存在减少。不过，各区域幅度不一。
2019年12月双拼的基准价格是$388,200，联排是 $283,000。比去年降了3%+，远低于历史高点。
价格的变化各个区域也大不相同。2019年，价格变动从东区的联排7%的下滑到北区双拼1%的增加不等。

Calgary's real estate market in December caps off 2019 with more signs of stability
by CREB® on January 02, 2020
City of Calgary, January 2, 2019 – December sales improved to levels more consistent with activity recorded over the past five years. This follows weak sales activity last year.
A stronger second half in 2019 was enough to push annual sales up by one per cent.
“Price declines, lower mortgage rates and some modest improvements in full-time employment helped support some demand growth in the city. Reductions in supply are also contributing to the slow adjustment to more stable conditions in the housing market,” said CREB®chief economist Ann-Marie Lurie.
“As oversupply in the market continues to ease, we should start to see more stabilization in prices. However, conditions continue to favour the buyer and this is weighing on prices.”
December unadjusted benchmark prices were $418,500. This is just slightly lower than last month and one per cent below last year’s levels.
Overall prices in 2019 declined by three per cent over last year’s levels. The total adjustment in prices is a 10 per cent decline since the 2014 slowdown in the energy sector.
While there are signs of stabilization, conditions vary significantly by location, price range and product type.
Improvements in the resale market have been mostly driven by lower priced product or areas where price declines were enough to bring more purchasers back into the market.
For more information on the 2020 housing market, the annual forecast report will be released at CREB®’s 2020 Forecast Conference & Tradeshow (www.crebforecast.com) on Jan. 14, 2020.

HOUSING MARKET FACTS
Detached

Improving sales in the second-half of the year helped offset earlier declines. This resulted in detached sales that are relatively unchanged from 2018 levels.
While city wide levels remained stable, homes priced under $500,000 recorded sales growth of nearly nine per cent. However, sales declined by 11 per cent for homes priced over $500,000.
When considering sales activity by district, sales activity eased or remained relatively stable across most districts. However, exceptions include the North West and South Districts which recorded annual sales growth.
Supply levels generally eased, but the adjustments were not consistent across the city as inventories rose in both the West and City Centre districts.
Detached benchmark prices were $480,100 in December contributing to the 2019 average of $484,808, three per cent below last year’s levels.
2019 price declines ranged from a one per cent in the North East district to a five per cent decline in the City Centre district.

Apartment

Stronger apartment style sales in December were enough to push annual levels to 2,672 units. This is just above last year’s levels.
The improvements were mostly driven by gains in the North, West and South East districts. This is offsetting the significant declines in the North East, North West and East districts.
New listings continue to ease across all districts except the South East. This district has seen a rise in new home construction and is likely contributing to some of the rise in new listings and inventory. Despite these trends in the one district, easing inventories relative to the sales have helped reduce some of the oversupply in this segment.
Reductions in oversupply helped ease the rate of decline in resale apartment condominium prices. However, prices in December remained one per cent below last years levels with a price decline range of five per cent in the West district to a one per cent increase in the South East district.

Attached

The attached segment of the market has seen the largest improvements in sales when compared to the other product types. Annual sales improved by nearly seven per cent for a total of 3,780 sales.
Both row and semi-detached product recorded improving sales with easing new listings and inventories. However, there was some variation depending on the district.
December semi-detached prices were $388,200 and row prices were $283,000. Both segments saw annual price declines in excess of three per cent and remain well below previous highs.
Depending on the district, the range of price activity varied significantly across the semi-detached and row segments. In 2019, price activity ranged from a seven per cent decline in row prices in the East district to a one per cent increase for semi-detached product in the North district.

REGIONAL MARKET FACTS
Airdrie

Improving sales over the past three quarters more than offset declines in the first quarter. This resulted in 2019 sales of 1,193 units and is four per cent higher than the previous year.
Rising sales was met with a pullback in new listings. This is helping to support further easing in inventory and the amount of oversupply in the market.
The reduction in the oversupply has helped support slower declines in prices, but prices remain nearly three per cent below last years levels.

Cochrane

The pace of sales growth did slow in the third quarter, but sales activity for the year improved by three per cent. Combined with a reduction in new listings, this helped push down inventory levels and reduce the amount of oversupply in the market.
Prices continue to ease in the market as competition from the new home market has likely weighed on resale prices. In 2019, benchmark prices averaged $403,250, nearly four per cent below last years levels and seven per cent below 2015 highs.

Okotoks

Strong sales throughout most of the second half of the year offset earlier pullback and resulted in sales growth of ten per cent. New listings eased compared to sales bringing down inventory levels and the months of supply compared to last year.
The amount of oversupply in the market has eased compared to the previous year. This is helping to reduce downward pressure in prices over the fourth quarter. On an annual basis, prices remain nearly four per cent below last years levels, and over five per cent below previous highs.

方志勇 : 2020-01-08#213

【重要提示】卡尔加里房主，一月，你收到你房子的评估报告了吗？附：【干货】之卡尔加里：漫谈房地产的政府估价和地税

各位，卡尔加里市政府已于2020年1月2日寄出超过50万份住宅和非住宅地产评估报告，不出意外的话，你应该这个星期内收到。

其中值得关注的是：

2020年共评估物业544,016栋。
卡尔加里的总评估值已从去年的3060亿加元降到3010亿加元，主要是住宅部分的估值下降。
根据卡尔加里市政府的统计，住宅估值平均下降了4%。
独立屋的平均估值是$455,000，比2019年的$475,000 降了$20,000。
公寓的平局估值是 $240,000，2019年是 $255,000。
96%的住宅地税相比去年波动幅度在 +/-10%之间。
2020 各个社区住宅地税变化幅度见下图

“我们发现住宅估值是整体下滑的，高端房产下滑得更厉害。不过非住宅市场的估值却略有增长，比如，办公室类增长了2%（去年downtown办公室的估值跳水下跌31%），零售和工业类也略有回升。”卡尔加里市评估处长Nelson Karpa补充道。

不过评估值降了，地税不一定降哦，这是因为卡尔加里市政府已经决定把因为估值下降而造成的地税亏损从商业地产转嫁给住宅。住宅部分地税涨幅大约在7.5%。市政府这样设计地税分配市为了促进商业和卡尔加里经济长期的健康。

各位房东可以登陆政府网站查询更详细信息：https://assessmentsearch.calgary.ca/externallogin.aspx
如果对评估结果有意见，可以在3月10日前申述。申述的详细攻略请参考【干货】之卡尔加里：漫谈房地产的政府估价和地税
去年卡尔加里市政府共收到3171个申诉，不到1%，其中三分之二是关于商业地产的。

如果审阅评估报告时有疑问，也可以拨打403-268-2888，
周一到周五 8 a.m. – 4:30 p.m.

同时下边这些重要日期也要注意2020 Assessment Key Dates:

2019年7月1日，2020地产评估的基准日期。
2020年1月2日-3月10日，地产估值房主审阅期
2020年5月寄出地税单。
2020年6月30日，付地税截止日期。

方志勇 : 2020-01-16#214

【房产不快讯】卡城2019年房产市场总结暨2020年预测
原创卡尔加里老方地产爱在卡尔加里老方房地产昨天

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不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等实用信息

一、经济

阿尔伯塔的经济仍在挣扎。2019年是油价下跌后的第五个年头。由于继续扩大的价差和油运不出去的瓶颈，我们看到政府进行了限产，这有助于减小价差，防止价格的进一步下滑，但这也影响了能源领域的投资和整体经济增长。

这些挑战已经使阿尔伯塔成为2019年加拿大经济增长最慢的省份之一。2020年减少限产和增加运力预计会让经济有一些增长。不过国际市场的不确定性仍会使油价继续波动。能源领域的投资不会有什么变化，仍保持在2014年油价下跌前的一半水平。

不过，省政府已经采取了一些举措来促进经济，鼓励投资和经济多元化。同时，最近的预算限制可能会影响公共板块的增长。由于公共板块的放缓，鼓励投资的政策将用更长的时间来落地，这也使2010年的经济预期仅略高于2019年，也会使2020年的房地产市场保持低位运行。

二、人口

经过几年的经济不景气，阿省的人口增长率定格在1.5%，和其它省份的人口增长率基本持平，不过仅有油价下跌前的一半水平。因为经济预期没有什么大的变化，2020年人口增长还会保持在这个水平。

造成人口增长缓慢的主要原因是净增移民量的降低。2019年卡尔加里净增移民是9000多，虽然是正的，不过比2011-2015年低了一半还多。同时，移民的种类也有变化，现在主要是外国移民。

人口增长的这些状况对房产需求不会造成什么大的变化。不过，因为和省际移民相比，外国移民对房屋租赁市场的影响更大，预计租房市场的空置率会继续下降，有助于提高房租和减少整体的房屋供应水平。

三、借贷市场

尽管加拿大央行仍然维持隔夜利率不变，一些银行在2019年确实降低了住房贷款的利率，似乎在一定程度上刺激了购房需求。进入2020年，国际贸易争端以及其不确定性，可能会导致投资和制造增长乏力，加拿大也是一样。不过通货膨胀的压力已有所缓解。

如果经济增长放缓超过预期，尤其是美国，如果通货膨胀低于目标水平，有可能采取包括降低利率的一些货币政策来刺激经济增长。
当前，取决于预测者对经济增长的预期，预期利率是在持平和略减区间。如果贷款利率也如此跟进，降低的房价和更低的贷款利率会刺激一些购房需求。

四、就业

得益于2019年第二和第三季度就业率的增长，卡尔加里全年就业率有了近4%的增长。增长主要是全职工作，除了建筑、批发、艺术和娱乐这几类外，几乎所有其它行业都有增长。尽管和去年相比就业率有增长，从第三季度开始就业率比第二季度下降，第四季度则更加下滑，这也和失业率的增加相吻合。

截止到2019年11月，卡尔加里全市的失业率在6.9%，低于去年同期，远低于2016年的失业率的高峰。不过，从历史来看，仍然是高点。最近能源板块和不远将来公共板块的裁人，2020年的失业率将维持在高位。预计工作岗位的增加也有限，2020年的就业率和2019年应该相差不大。

进入2020年，大多数丢失的岗位将会集中在能源和公共服务、制造、公共管理和其它服务领域。不过，建筑、交通、仓储、专业服务、健康和教育等板块的岗位将增加。

但省政府在健康和教育领域消减预算，使得有些板块，比如健康和教育会裁人。
高收入工作岗位的疲弱以及就业市场的不确定性，使得卡城不同价位、区域和类型的房产市场发展趋势不一。持续的高失业率也严重影响了工资水平，人均工资水平比2014年的高点低了7%以上。就业市场的这种态势，使得高端房产不可能有大的变化。

五、新建房屋和租赁市场

尽管卡尔加里房屋库存水平很高，2019年开工量还是增加了，主要是低价公寓和出租公寓。新房会加剧市场竞争，会继续影响二手房的价格。

因为买房门槛提高（贷款政策收紧）、外国移民比例增加和经济的不确定性，租房市场有所改善。空置率有所下降，房东也不像以前那样主动。因为出售公寓面临很多挑战，也有些建商开始转向建专用出租的公寓。

空置率的降低有助于降低整体房屋供应量。不过，除非租赁价格有明显回升或者租房/买房比例有明显变化，购房市场不会有大的变动。

六、房产总体趋势

自从2014年油价下跌开始，卡尔加里就面临着工作减少、工资降低和日益严苛的房地产政策这些挑战。以上因素造成了房产销售乏力、供过于求和价格下滑（自从2014以来整体下滑了10%）。不过在2019年，由于价格下滑和贷款利率降低，卡尔加里50万以下的房产销量有所上升，抵消了高端房产的销量下降，使得2019年的卡尔加里的房产销量略高于预期。

进入2020年，也就是油价下跌以来的经济不景气的第6年，我们开始看到一些市场条件的调整和变化：传统低收入行业工作岗位增加、贷款政策有了一些松动、房产价格下滑开始放缓，这会吸引一些低端房产的买家。

2020年，经济大环境不会有什么大的变化，人口还会稳定增长，贷款利率可能会更便宜，就业市场也不会有什么大的变动，这些都有利于卡城房产市场趋向于稳定。
进入2020年，预计还会延续2019年的这个趋势，就是市场销售还是由低端房产（50万以下）主导，高端房产继续面临挑战，还是买家市场，不过房产总体销量预计会增长2%。

销量上升伴随着库存下降，有助于降低供应量，让市场更趋向于平衡，不过这个过程将会很漫长。供应的降低也有助于缓解价格的下降速度，2020年价格的下降幅度预计在1%以内。就像2019年一样，2020年的不同房型和不同地段的房地产趋势也是多样的。相对经济适用的板块会有改善，高端房产供过于求的情况会继续。

虽然2020年的卡城房产市场预计是趋于稳定的，还是有些风险，主要是就业市场。2019年卡城的全职工作确实增长了些，不过2019年底卡城和阿省的其它城市工作职位减少了一些。2020年预计就业市场会有改善，不过2019年底的就业形势会对2020年初购房者的信心、销量和价格造成影响。

七、各个板块情况

（一）独立屋
自从2018年引入贷款压力测试以来，独立屋比其它板块受影响更大。不过经过几年的调整和2019年价格的更深的下调，预计2020年会有所改善。随着库存的进一步减少和销售的增加，将降低供过于求的情况，让价格下滑放缓。

和2019年一样，不同的价格区间的趋势会不一样，价格下滑、利率降低、工资水平下降和非传统产业和低收入产业工作岗位的增加，同时更多的年轻人口想要购房，会让低端独立屋的销售和价格都有适当增长。

但低端市场的这种趋势，今年并不会投射到高端房产。高收入工作岗位没有增加，经济的不确定性都会抑制高端房产的需求，也会影响价格。

2019年独立屋的销售比去年略低，使2019年成为从1995年以来独立屋销量最低的一年。贷款压力测试和高收入工作岗位增长乏力抑制了高端独立屋的需求。
接近60%的库存是50万以上的房产，高价格房屋销售疲软，所以独立屋并没有像其它板块一样销售增加，一点儿也不奇怪。
2019年西北区和南区独立屋的销量是增长的，其它区域销量都是下降的，北区销量下降最多。
一些区域销售的下降是由于新房和二手房的竞争造成的。一些建商已经下调了他们的新房价格，让他们的新房更有竞争力，导致一些购房需求从二手房转向了新房。
2019年底，独立屋的供应量有所减少，让独立屋市场略微均衡了一些。不过，持续的供过于求让2019年的独立屋价格下滑超出了预期，达到了3%，不过各区域降幅不一，从东北区的1%到市中心区的5%不等。对比2014年的高点，独立屋价格已经整体下跌了8%。

（二）公寓

公寓是房产市场上价格最亲民的。但公寓的销量却没像双拼和联排那样增长，可能是新建公寓的增加造成的。新建公寓的竞争加上二手公寓的过量供应，导致公寓已经连续四年下降。

2020年，价格下降加上租房市场的紧张，有可能会让公寓的销量适度增加。不过即使增加也是有限的，因为新建公寓的竞争会继续影响二手公寓的需求。公寓的供应量会缓慢降低，但不足以改变供过于求的状况，这会继续影响价格，不过价格下滑速度会放缓，2020年预计会降1%左右。

得益于2019年下半年的销售的增加，2019年全年共销售公寓2672套，与2018年基本持平。销量是稳定了，但比长期平均销量还是低了20%。

销量稳定加上新上市减少，使得库存水平和房屋库存月数都有所下降。2018年房屋库存月数是7以上，2019年则是6以上。
整体上还是供过于求，不过库存减少有助于一些区域价格稳定。2019年公寓价格降了2%，比2015年的高点低了17%。
公寓销售总体稳定，20万以下公寓销售有所增加。因为新上市量减少了9%，库存下降了接近6%，让供过于求的情况有所改善。

（三）双拼和联排

因为比独立屋价格更亲民，加上之前价格调整的比较到位，双拼和联排的销量远高于市场预期，增长了近7%。给力的销售加上新挂牌量减少，降低了库存，使这个板块的市场更趋于平衡。尽管销量增长了不少，价格在2019年跌了4%，比2015年的高点降了11%。

2020年，新建房的竞争会夺走一些购房者，不过二手房销量仍会增长3%。逐渐降低的供应会使市场更平衡。但新房的竞争和仍是供过于求的情况仍会影响价格，比2019年略低。

I. 双拼

去年，双拼销量增长了6%，使得双拼成为唯一个销量超过长期平均的板块。对许多购房者来说，这种房型提供了和独立屋一样的功能和优点，但价格要便宜得多。

几乎所有区域的双拼销量都有所增长，同时新挂牌减少，使得库存降低，不过仍然是供过于求。

2019年双拼价格同比下降了近4%。不过各个区域情况差异很大，市中心区和南区价格下降了5%，北区则升了2%。

II.联排

因为价格相对比较便宜，加上前期的价格调整，几乎所有区域的联排销量都有所增长，增长最多的是东南区。

所有区域的新挂牌量持续下降，不过市中心区是个例外，这个区域虽然销量也增加了，但新挂牌量更多，所以库存仍然很多。

40万以下的联排供求关系有所改善，在2019年第二和第三季度让价格不再进一步下滑。2019年联排价格同比下降4%，比2015年的高点低了13%。

方志勇 : 2020-01-20#215

【地产新知】房子里那些让人困扰的声音?

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你是否遇到房子里那些让人困扰的声音?

夜深人静，房顶突然“砰”的一声！

一楼地板下面“咚咚”声！

下水管“嗒嗒”的滴水声！

发出这些声音的地方看不见找不着，时而发生，时而又消失的无影无踪。

有些人可能会感觉像在“闹鬼”。

我们先看看第一种情况

夜深人静，房顶突然“砰”的一声！

发出这种声音完全是没有预兆的，由于声音来自阁楼，往往是在卧室休息时会听到，让人感觉房顶是不是裂了，或者有东西砸下来了。

很多阁楼都会发出这种异响。当白天屋顶被阳光照射发热，阁楼木结构充分热膨胀，等太阳下山了，或者再迟一些进入半夜气温降低后，或者突然遇到下雨，阁楼结构就会遇冷收缩。木结构之间在热胀冷缩过程中不断重复“挤压-释放”的过程，于是你听到的声音就是其摩擦发出的声音。这种声音可大可小，位置也不固定，但基本上有日照的片区例如：东、南、西面容易发生，北面由于不受日光照射影响，往往不会有这种问题。冬天由于日照不会让屋顶升温过高，因此也不太会发生这种情况。

你可能会担心说遇到这种情况我是不是要请人维修阁楼呢？

虽然理论上阁楼的木结构在连接处发生了一些位移摩擦，但由于其连接依然很紧固，因此很难查出来是哪根木头或哪片铺板有问题。如果真的不放心，可以找专业人士进阁楼检查一下。

小结：阁楼木结构热胀冷缩摩擦声

发生时间：夏天最多，冬天基本不发生；

发生区域：朝东，南，西方向的屋顶下面；

声音特征：无征兆不连续，一般一声，声音可大可小。

第二种情况

一楼地板下面“咚，咚”声！

一楼地板也就是地下室天花板。发出声音的地方往往是管道系统或排废气管，发出声音的原因也是热胀冷缩。

管道系统就是地下室能看到的粗大铁皮管，有方形有圆形，从暖炉上方延伸出去。冬季暖炉启动后铁皮管道受热发生膨胀，管道往往和木结构固定在一起，这时膨胀的管道就摩擦木结构发出“咚咚”声，这种情况同样也适用于暖炉或热水器的PVC排气管，排热气时管壁热胀冷缩摩擦周围结构发出异响。这是一种非常正常的现象，不必担心。

小结：管道热胀冷缩摩擦声

发生时间：暖炉/空调运行时；

发生区域：比较靠近暖炉的那部分管道，因此多发生在一楼管道；

声音特征：沉闷有节奏的“咚咚”声，声音不大。

第三种情况

下水管“哒哒”的滴水声！

听到“哒哒”声，有可能真是漏水了，这时发出声音的地方附近应该很快会看到水印。

不过，有时候你听到这种滴水声并不是下水管真的漏了。依然是热胀冷缩在捣乱，当你放冷水进下水管时，没有声音；当放热水时声音就来了。下水管里流过的热水导致管壁热胀冷缩，和紧贴下水管表面的木结构摩擦发出“哒哒”声。

小结：

	下水管真漏水	仅仅是噪音
发生时间	无论冷水还是热水，只要水流过就有声音	只有热水流过才有声音
发生区域	下水管路过的墙体或地板中	下水管路过的墙体或地板中
声音特征	有节奏的“嗒嗒”声	有节奏的“嗒嗒”声

家里其他的怪声

有的管道在暖炉或空调运行时发出“咣咣”的声音，这是管道壁本身热胀冷缩后发生的变形，管道没有跟其他物体接触，而是自己变形后发出声音。就好像用手按一个铁皮罐子，把铁皮按下去后铁皮又弹出来的“咣”一声。解决的办法是在管道上拉出峰谷线，人为限制其变形的方向。注意看家里的管道系统，在靠近暖炉的地方铁皮都被拉出几道交叉峰谷线。

夜里2点-5点，阁楼或地板有“沙沙”声，声音来源有很明确的移动特征，一般敲一下周围声音就消失了……老鼠。

阁楼上明显的抓刮声，可能松鼠在找瓦片脆弱区域试图刨开房顶。听到这种声音的结果有两种：一种是松鼠成功，进入了阁楼；另一种是松鼠刨几下发现搞不定，走了。

水龙头开启和关闭时水管发出“嘎嘎”声同时有明显震动感，如同有锤子砸了一下水管。这是开关水龙头时水压突然变化引起水流撞击水管的声音，是一种有潜在破坏性的问题，会导致水管损坏，应加以维修或改进。

我们发现，大多数无害的声音都是热胀冷缩引起的，没有一种声音是在“闹鬼”。仔细回忆一下声音发生的时间，区域和特征，弄清楚原因心里就踏实了。

以上文章转发自【毫毫验房】

方志勇 : 2020-02-06#216

【房产不快讯】卡城2020年1月房产市场总结-2020年开局销量略有增加
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卡尔加里2020年一月房地产市场以销量略升开局
卡尔加里地产局CREB® 2月3日讯：

卡尔加里房地产市场年初的走势与去年类似，不过销量略有增加。
同时，新挂牌量和库存进一步降低，价格也继续回落。
2020年1月，卡尔加里共销售房屋863套，同比去年有近8%的增长。仍延续了过去五年的水平，但远低于2014年以前的1月销量。
“能源领域的持续不振已经造成我们经济许多方面的萧条，也包括我们的房地产市场，我们看到市场在逐渐趋向平衡，但这种趋势转化成价格的稳定还需时日。”卡尔加里地产局首席经济师 Ann-Marie Lurie这样说道。

2020年1月全市房产基准价格是$417100。环比略低，同比低了近1%。
基准价格略降，不过均价和中间价却有些改善，这可能是销售的分布变化造成的。
房产数据
独立屋Detached

1月份独立屋销量增长了6%，除了东北区，所有区域的销量都有增加。
新挂牌量下降了11%，除了市中心区和北区，其它区域都有下降。加上销量的增加，导致全市库存减少了15%。

供应减少加上销量增加，使得房屋库存月数从去年的近6个月降到现在的不到5个月。
独立屋的基准价格同比降了近1%。降幅最大的是市中心区和西区，超过3%。

公寓Apartment

尽管销量增加不过新挂牌量增加更多，导致库存比去年增加了12%。

库存的增加使得房屋库存月数仍维持在9个月的高位。
持续的供过于求继续影响价格下滑，比上月略降，同比跌了2%。

联排和双拼Attached

尽管南区和东南区销售下降，全市范围内的联排和双拼销量增长了4%。同时新挂牌量减少了18%，因而库存下降了10%。

销量增加和库存降低让房屋库存月数降到7个月以下，和去年接近8个月相比算是改善良多了。
尽管这个板块正趋向稳定，持续的供大于求仍在影响价格，环比略降、同比降了1%。

方志勇 : 2020-03-10#217

【房产不快讯】卡城2020年2月房产市场总结-销量同比现两位数增长
原创卡城老方房地产爱在卡尔加里老方房地产 3天前
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卡尔加里2020年二月房地产市场销量同比现两位数增长
卡尔加里地产局CREB® 3月2日讯：

一、总体概况
2020年2月卡尔加里共售出房屋1197套，因为去年二月是从上个世纪90年代以来销量最低的一个月，加上今年的二月又多出一天（29天），所以房地产销量同比出现23%的两位数增长。但销量还是远低于长期平均，延续过去五年以来的低迷。

“不过，这仍然显示市场在改善。卡尔加里房产供过于求的情况在缓慢但持续地降低，需求有所增加，库存在减少。这是价格更加趋向稳定之前的必有迹象” 卡尔加里地产局首席经济师Ann-Marie Lurie这样评论到。
2020年2月卡尔加里房产的基准价格是$416,900。与上个月基本持平，比去年低1%。房产的整体价格比2014年的高点降了近11%。

二、老方看盘

进入二月，老方开始变忙啦，说明市场销售活动确实增加，华人比较喜欢和关注的西北区和西区的几个社区看房的人不少，不过现在好房源实在不多，好多客户还在观望。近期由于新冠病毒对经济的潜在影响，加拿大央行出乎市场预期的把基础利率一下子降了0.5%，而不是0.25%，各大银行也马上跟进，这对卡城的房地产市场算是一个利好。

不过随着加拿大境内新冠病毒病例的增加，人们对疫情的发展及其对经济的影响的担心也在增加，短期内阿省的经济状况不会有大的起色。所以，尽管房地产的销量有所增加，但在相当长的时期内应该仍是一个买方市场。不过卡城房地产市场经过几年的不景气，基本已经是在相当低位运行了，性价比高的和中低价位的刚需房有合适的可以考虑入手。

三、央行降息
加拿大中央银行星期三刚刚把利息率猛降0.5个百分点，星期四央行行长波罗茨在多伦多发表谈话说，越来越严重的COVID-19病毒肺炎疫情正在对加拿大经济构成严重挑战，如果这个挑战的深度和广度都很严重，则加拿大中央银行准备进一步降低利息率，以尽量抵消新冠病毒肺炎疫情对加拿大经济的伤害。

波罗茨指出，在COVID-19病毒肺炎疫情被媒体报道之前，加拿大经济就已经放慢了发展速度，今年第二季度的经济发展前景已经出现乏力迹象；再加上新冠病毒肺炎疫情给加拿大经济带来的打击、冬季的恶劣天气、土著人中断铁路运输的示威活动、安大略省教师工会的全面罢工等因素，这些都给加拿大经济带来了阻力。

波罗茨认为，最近股票市场较大幅度的下跌会让消费者和投资者的信心进一步弱化，让经济下行的压力更加具有持续性。

在加拿大中央银行星期三把央行利率从1.75%下调到1.25%后，金融市场预测加拿大央行在4月份再度下调利率的可能性是70%。在波罗茨星期四发表讲话后，金融市场认为加拿大中央银行在4月份再次降息的可能性几乎是百分之百。

加拿大中央银行于周三（4日）宣布减息半厘，以应付新型冠状病毒疫情对加国经济可能造成影响后；各大银行及金融机构相继宣布，将最优惠利率同样调低半厘，至3.45厘，周四（5日）起生效。

调低最优惠利率的主要银行，包括皇家银行、多伦多道明银行、丰业银行、满地可银行、加拿大帝国商业银行及Desjardins集团，各银行将最优惠利率调低的幅度，与央行的减息幅度看齐。

央行于周三公布减息半厘时，指新冠肺炎疫情对加拿大已经疲弱的经济前景，将造成“重大负面冲击”；这是央行自2015年夏季以来首次减息，经减息半厘后，基准利率回复至2018年初以来的最低水平。

四、房产数据
独立屋Detached

今年头两个月，独立屋销量同比增长了近12%。不过并不是所有区域的销量都增加，像市中心区、东北和西北区销量就是同比下降的。

头两个月的新挂牌量同比降了1%，这主要是南区和西区的新挂牌量下降造成的。
销量上升加上新挂牌量减少，降低了库存，并让二月份房屋库存月数降到了4个月以下，这和去年二月的5个月以上相比算是显著的进步了。
独立屋的基准价格还是向下的趋势，不过下降的速度有所放缓。全市的基准价格比去年低1%，但不同的区涨跌不一，从市中心区的-3%到南区的+2%不等。

公寓Apartment

已经连续第二个月，销量上升的同时新挂牌量也在增加，导致库存还是增加的。
销量上升让房屋库存月数增加有限，不过持续的供过于求还是继续对价格造成下行压力。

二月的基准价格比上个月略低，比去年低了2%。二月公寓基准价格是$244,700 ，比2014年的高点降了近19%。

联排和双拼Attached

2020年的头两个月，联排和双拼的销量上升同时新挂牌量减少，导致库存下降。
二月房屋库存月数已经低于5个月，比前两年有所改善。

还是买家市场，不过已开始改善的市场条件减小了对价格的压力。但是各个区域的表现也不尽相同，大多数区域的价格是下降的，不过西区、东南和东区的价格却是上升的。

Home sales see a bump
by CREB® on March 02, 2020
City of Calgary, March 2, 2020 –
This month saw a double-digit gain in sales, but last February was one of the slowest levels of activity since the late ’90s.
With the extra day this February, monthly sales totaled 1,197 units. A combination of these two factors resulted in a 23 per cent improvement over last year, but sales remain well below longer-term trends and consistent with the lower levels reported over the past five years.
“However, this should not diminish the fact that conditions are still improving,” said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.
“Calgary is continuing to see slow reductions in the amount of oversupply in the market, from modest changes in demand and reductions in supply. This needs to occur before we can see more stability in prices.”
The overall unadjusted benchmark price was $416,900 in February. This is similar to last month, but nearly one per cent below last year’s levels. Overall, prices remain nearly 11 per cent below the monthly high recorded in 2014.
HOUSING MARKET FACTS
Detached

After the first two months of the year, detached sales improved by nearly 12 per cent. Improvement did not occur across all districts, as sales continued to ease in the City Centre, North East and North West districts.
Driven by pullbacks mostly in the south and west districts, new listings declined by one per cent in the city so far this year.
Improving sales and easing new listings helped reduce inventory levels and reduced months of supply to just below four months in February. This is a significant improvement over the more than five months recorded last February.
The benchmark price continued to trend down this month for detached homes, but the pace of decline is easing. Citywide detached prices remain less than one per cent lower than last year’s levels, but price movements vary significantly by district, ranging from a three per cent decline in the City Centre to a two per cent increase in the South district.

Apartment

For the second month in a row, improving sales were met with gains in new listings. This is causing inventory gains.
Sales levels were high enough to cause the months of supply to ease, but the persistent oversupply in the market continues to weigh on prices.
February benchmark prices eased compared to the previous month and is over two per cent lower than last year’s levels. The overall benchmark apartment price of $244,700 in February is nearly 19 per cent lower than 2014 monthly highs.

Attached

After the first two months of the year, rising attached sales and easing new listings caused inventories to decline.
February months of supply is now below five months, an improvement compared to the past two years.
Conditions continue to favour the buyer, but improvements have helped reduce the downward pressure on prices. However, divergent activity continues based on location, as prices declined across most districts, but improved in the West, South East and East districts of the city.

REGIONAL MARKET FACTS
Airdrie

After the first two months of the year rising sales were met with gains in new listings. However, the improvements in sales outpaced the new listings gain resulting in further inventory declines. Months of supply have still eased over last year’s levels, but not enough to cause a significant change in price movements.
After the first two months of the year, the benchmark price has remained relatively stable compared to last year.

Cochrane

Trends in the town remain generally consistent with regional trends. Improving sales were met with some reductions in listings, inventory and the amount of oversupply in the market.
The market is showing signs of improvement, but prices continue to remain over two per cent lower than last year.

Okotoks

Improving sales in the town were strong enough to offset recent gains in new listings, causing further reductions in inventories and the months of supply.
The elevated levels of supply compared to sales continue to cause prices to trend down. However, at a benchmark price of $409,150 so far this year, prices are just above levels recorded over the first two months of 2019.

方志勇 : 2020-04-08#218

【提醒】卡尔加里疫情期间如何做好房东?
原创卡尔加里老方地产爱在卡尔加里老方房地产 4天前

为了遏制新冠病毒在阿省的进一步传播和蔓延，阿省在也出台了更加严格的规定。省长肯尼在新闻发布会上宣布，阿省进一步限制允许聚会的人数，从50人减少至15人，包括家庭聚会、宗教仪式，婚礼葬礼等室内活动和室外活动。同时，人们必须保持至少2米的社交距离。
另外，省长肯尼宣布了一项新措施以为阿省的租房者提供一些支持。新政包括：

如果在5月1日前，租客未能按时缴纳租金或水电燃气费用，房主不能将租户驱逐。
立即生效，当阿省公共卫生紧急状态仍然有效时，租金不能增加。
从4月1日开始三个月，房主不能对晚交房租的房客收取滞纳金。
从4月1日开始，房东和房客必须在公共卫生紧急状态生效时共同制定付款计划。
如果租客没有按约定的付款计划支付租金或者是因为欠缴租金或水电燃气费用之外的原因，房东仍可驱逐租客。

加拿大政府制定的政策一向是向“弱势“一方倾斜的，所以在加拿大，房东和租客发生纠纷时，房东往往是非常被动的一方，其实房东也要养家糊口，也要还贷，都不容易。

这个新措施显然对房东是不利的，但危机来临之时，政府的作用是托底，保证人们基本民生需求，其它的就顾不上了。那在疫情期间，房东与租客发生纠纷比如欠租怎么处理呢？
具体流程请参考下表：

因不付租金标准逐客流程	疫情期间逐客流程
租客不付租金。	租客不付租金。
	房东必须和租客协商或尽量尝试与其协商一个付款计划，以给租客时间付租金，避免搬家。
	租客未按付款计划执行。
房东发14天逐客通知。	房东发14天逐客通知。
如果14天后租客仍未全额付租金，房东向RTDRS（the Residential Tenancy Dispute Resolution Service）或法庭提交申请。	如果14天后租客仍未全额付租金，房东向RTDRS（the Residential Tenancy Dispute Resolution Service）或法庭提交申请。
房东接到听证通知后通知租客	房东接到听证通知后通知租客
参加听证会，租房调解员或法官判决租客是否违约。	参加听证会，租房调解员或法官判决租客是否违约。
颁发听证令：有条件听证令（通常包含一个付款计划让租客付租金，避免搬家），或无条件听证令（告知租客在指定日期前搬离）	颁发听证令：有条件听证令（通常包含一个付款计划让租客付租金，避免搬家），或无条件听证令（告知租客在指定日期前搬离）
房东把听证令在Court of Queen’s Bench存档并发一份副本给租客。	房东把听证令在Court of Queen’s Bench存档并发一份副本给租客。
租客未按有条件听证令执行或拒绝在指定日期搬离。	租客未按有条件听证令执行或拒绝在指定日期搬离。
房东雇佣民事执行机构进行强制驱逐。	房东在4月30号之后才能雇佣民事执行机构进行强制驱逐。
租客被驱逐。	租客被驱逐。

与平时相比，疫情期间处理欠租的关键是要与租客一起商定一个迟付租金还款计划，另外一个不同是5月1号这个时限。下边是迟付租金还款计划或协议的模版，供参考：

归纳来讲，疫情期间如果与租客有纠纷，解决问题还是要掌握以下三个原则：

一、有理：确保咱们维权合理合法

租客偶尔欠租，一般是由于特殊的情况，尤其是当前阶段，受疫情影响，好多行业停工或停业，造成许多人失业，很有可能租客会不按时付租金，这时咱们首先是表示关心，问清具体情况，与其共同进退，商量解决办法，按照省府现在的规定，看是缓交还是减租，制定迟付租金付款计划。

二、有据：保留记录和证据

虽然房东主观上希望事情顺利解决，但现实往往不是按着期望来发展，所以房东在做最好的打算的同时也要做最坏的准备。现在省府虽然规定不能在5月1日前驱逐租客，但如果租客未按照商定的付款计划支付租金甚至根本不和你谈付款计划，还是可以驱逐租客的。万一最后要诉诸法律，您手里要有足够的合法驱逐房客的证据，不能让法官挑出毛病。房东需要把与租客达成的迟付租金付款计划或协议落在书面上，如果租客拒绝商量付款计划，房东也要有你试图协商付款计划的努力的证明。所以要保留与租客沟通的文字证明或证据，包括但不限于通话记录、短信或微信聊天记录、邮件等。
另外，如果与租客有其它纠纷，比如房东受到健康或安全威胁、租客扰民、破坏房屋等情况时，还是可以申请驱逐房客的。发现这些状况时要及时向租客发出通知或警告，保留证据。

三、有节：以最终损失最小为原则，不和无赖纠缠，也不意气用事

对欠租的租客，尽量以友好协商为主，如果租客失业，可以适当减租，不到万不得已，别走到仲裁或上法庭的地步，因为这个流程耗时费力费钱，尤其现在疫情阶段，好多政府部门包括法庭都暂停办公，即使你提交了逐客申请，也要比平时等更多的时间。
当然对那些恶意欠租的，根本不和你商量迟付租金计划的，或者不按商定的计划进一步拖租金的，也不能迟疑，及时递交逐客申请，启动法定逐客流程。具体流程请参考：全攻略：在卡尔加里如何做好房东-之送神篇
需一步步按照规定的法律程序进行，不要意气用事，随意行动。在法院判决书出来之前，千万不要因为一时的怒火中烧，而直接通过换门锁或者停水停电等手段直接想把租客逼走。多数省份的法律是不允许房东这么做的。

关于如何在卡尔加里做好房东，老方原来写了一系列的文章，里边有做房东在各个阶段如何操作的详细介绍，请点击参阅：
全攻略：在卡尔加里如何当好房东-之法律篇
全攻略：在卡尔加里如何当好房东-之合同篇
全攻略：在卡尔加里如何当好房东-之请神篇
全攻略：在卡尔加里如何做好房东-之送神篇

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方志勇 : 2020-04-08#219

【房产不快讯】卡城2020年3月房产市场总结-受疫情和油价双重夹击
原创卡城老方房地产爱在卡尔加里老方房地产 1周前

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卡城老方房地产
不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等实用信息

卡尔加里2020年三月房地产市场-受新冠疫情影响严重
卡尔加里4月1日讯

2020年本来一个好的开局被新冠疫情戏剧性地转变了。疫情对经济的影响已逐渐扩散到很多行业，房地产市场当然也未能幸免。

卡尔加里3月初的房产销量还是不错的，但这个势头让疫情造成的恐慌和疫情期间采取的隔离措施迅速改变了。严重影响了市场和就业。

“疫情的扩散和油价的下跌造成很大的不确定性，这是一个史无前例的时候，房地产当然也会受影响。接下来的几个季度这种影响还会持续。不过，政府对房主采取的救助措施有助于减缓这种影响。”卡尔加里首席经济师 Ann-Marie Lurie这样评价。

截止到三月底，卡城房地产销量同比减少了11%，比长期平均低了37%。三月的这个销量也是自1995年以来最低的。

三月的新挂牌量也下降了19%，使得库存不至于大量增加。总体来说，房屋库存月数略低于5个月，与去年基本持平。

由于供过于求，今年的价格预计会继续回落。三月，全市基准价格是 $417,400。同比跌了近1%。但销量下降的同时，新挂牌量也减少了，所以价格应该不会有大的回落。

然而，疫情和油价的双重影响，价格下降的幅度会比以前预计的要大些。

房产数据

独立屋
Detached

独立屋销量下降了15%。除了北区（与去年持平），所有其它区域的销量都有下降。

销量下降了，挂牌量下降的更多，所以这个月独立屋的库存同比下降了17%，使得房屋库存月数同比还下降了一点儿。
独立屋的基准价格是$480,800，与去年基本持平。这个月价格下降最多的是市中心区、东北区和西区。

公寓
Apartment

这个月共售出217套公寓，这是所有房屋类型中唯一同比增加的板块。增加主要是南区、东南区和西北区贡献的。

新挂牌量确实下降了，减少了一些库存。
持续的供过于求导致价格继续向下。三月，全市公寓基准价格是$243,700，同比下降2%。

联排和双拼
Attached

联排和双拼销量都有所下降。和其它板块一样，这个板块的新挂牌量也大幅下滑。

新挂牌量下降有助于降低库存，不过还不足以阻止房屋库存月数继续上升。
三月，联排和双拼价格同比皆下降了近1%。

COVID-19 weighing on housing market
City of Calgary, April 1, 2020 –
After a strong start to 2020, economic conditions have dramatically changed, as COVID-19 is impacting all aspects of society.
The economic impact is starting to be felt across many industries. This includes the housing market.
March sales activity started the month strong, but quickly changed, as concerns regarding the spread of COVID-19 brought about social distancing measures. This had a heavy impact on businesses and employment.
“This is an unprecedented time with a significant amount of uncertainty coming from both the wide impact of the pandemic and dramatic shift in the energy sector. It is not a surprise to see these concerns also weigh on the housing market,” said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.
By the end of March, sales activity had fallen 11 per cent compared to last year. This is 37 per cent lower than long-term averages. The drop in sales pushed March levels to the lowest recorded since 1995.
“The impact on the housing market will likely persist over the next several quarters,” said Lurie. “However, measures put in place by the government to help support homeowners through this time of job and income loss will help prevent more significant impacts in the housing market.”
New listings dropped by 19 per cent this month. This decline in new listings compared to sales caused supply levels to ease and helped prevent a larger increase in oversupply. Overall, the months of supply remain just below five months, similar to levels recorded last year.
Prices were already forecasted to ease this year due to oversupply in our market. In March, the citywide benchmark price was $417,400. This is nearly one per cent lower than last year’s levels. The reduction in both sales and new listings should help prevent significant price declines in our market.
However, price declines will likely be higher than originally expected due to the combined impact of the pandemic and energy sector crisis.
HOUSING MARKET FACTS
Detached

Detached sales eased by 15 per cent this month, driven by pullbacks in all districts except the North, which remained flat compared to last year.
The decline in sales was met with a larger decline in new listings, causing inventories to fall by 17 per cent and keeping the months of supply slightly lower than last year’s levels.
Detached benchmark prices have remained relatively unchanged compared to last year at $480,800. Price declines this month continue to be the highest for the City Centre, North East and West districts.

Apartment

With 217 citywide apartment sales in March, this was the only category to record a year-over-year gain. Much of the gain was due to improving sales in the South, South East and North West districts.
New listings this month did ease, helping support a small decline in inventory levels.
Persistent oversupply has resulted in continued downward pressure on prices. In March, the citywide benchmark price eased by more than two per cent compared to last year for a total of $243,700.

Attached

Both semi-detached and row sales declined this month compared to last year. Like the other property types, there was also a significant reduction in new listings.
The decline in new listings helped push down inventory levels for both property types, but it was not enough to prevent a rise in the months of supply.
However, this segment was oversupplied prior to the recent changes, impacting prices. As of March, prices remained nearly one per cent lower than last year’s levels for both semi-detached and row properties.

REGIONAL MARKET FACTS
Airdrie

Like many other areas, Airdrie saw a decline in sales activity, along with a reduction in new listings and inventory. The reductions in supply and demand helped prevent any significant changes to the months of supply.
While the full impact of the COVID-19 crisis has not yet played out in the housing market, March prices remained comparable to last year’s levels.

Cochrane

Both sales and new listings fell this month compared to last year, causing inventories to fall to the lowest levels in five years. Like many other markets, Cochrane remains oversupplied, with easing prices.
The March benchmark price was $398,700. This is nearly two per cent lower than the previous year.

Okotoks

Trends changed this month, with flat sales and a decline in new listings. The decline in new listings was enough to cause a significant reduction in supply levels and the months of supply fell below five months.
Prices are trending down on a monthly basis, but remain comparable to last year’s levels, with a March benchmark price of $405,000.

方志勇 : 2020-05-08#220

【房产不快讯】卡城2020年4月房产市场总结-受疫情影响严重
原创爱在卡尔加里老方房地产
不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等实用信息

卡尔加里地产局2020年5月1日讯

2020年4月是卡城保持社交距离全面执行的第一个整月，房地产市场受新冠疫情影响严重。
2020年4月卡尔加里共售出房屋573套，同比下降了63%。新挂牌量为1425套，同比下降54%。库存也下降了，一共有5565套。
“这个销量下滑并不意外，新冠疫情和能源行业的严峻形势造成了需求下降。需求比供应下滑幅度更大。所以现在市场更偏向买方一边，对价格也造成压力”，卡尔加里地产局首席经济师Ann-Marie Lurie这样评论道。
几乎所有价格区间的房产销量都有所下降，不过下降幅度最大的是60万以上的房产。

房产市场数据
独立屋
Detached

独立屋销量同比下降了63%，西区交易量下降最大。
独立屋新挂牌量也下降了57%。库存同比下降了25%。
独立屋基准价格为$479,100，同比下降1%。其中南区和东南区价格同比基本持平。价格同比下降最多的是市中心区，3%。

公寓
Apartment

公寓只售出95套，同比去年下降62%。新挂牌量也减少了，库存量为1349套，同比降低13%。
公寓价格同比下降2%。自从2014年以来，卡城公寓基准价格已经跌了近19%。
所有区域的同比价格都有所回落，其中东南区最大，达到近6%。

双拼和联排
Attached

销量和新挂牌量都大幅下降，只售出138套，库存为1441套，减少了20%。
双拼价格全市平均同比下降了3%。市中心区价格同比下降达到4%。
除了东区，其它区域的联排价格都有下降。全市联排价格为 $278,300，平均下降超过2%。

Calgary real estate market feeling impact of COVID-19
by CREB® on May 01, 2020
City of Calgary, May 1, 2020 –
After the first full month with social distancing measures in place, the housing market is adjusting to the effects of COVID-19.
April sales hit 573 units, a decline of 63 per cent over last year.
“The decline in home sales does not come as a surprise. The combined impact of COVID-19 and the situation in the energy sector is causing housing demand to fall,” said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.
“Demand is also falling faster than supply. This is keeping the market in buyers’ territory and weighing on prices.”
Sales activity eased across all price ranges, but the largest declines were for homes priced above $600,000.
With a greater share of the sales occurring in the lower price ranges, the average price decline was more than eight per cent. Prices for the average home are also declining, reflected by the benchmark price, which fell by nearly two per cent compared to last year.
New listings this month totalled 1,425 units, a decline of 54 per cent compared to last year. Inventories also declined, but with 5,565 units available, they remained high enough to push the months of supply above nine months.
The economic impact of the situation is significant and early indications point toward more job losses and higher unemployment rates. Several government incentives will help cushion the blow, but challenges in the housing market are expected to persist throughout this year.

HOUSING MARKET FACTS
Detached

Detached sales eased by 63 per cent this month compared to last year, with the largest decline in the West district.
Slower demand was also met with easing supply, as new listings declined by 57 per cent. Overall, inventories eased by 25 per cent compared to last year. Despite the decline in inventory, the months of supply rose to more than eight months.
The detached benchmark price eased by one per cent over last year, totalling $479,100. Prices managed to remain flat in both the South and South East districts. The highest price decline was in the City Centre, with a drop of more than three per cent.

Apartment

Apartment sales slowed to 95 units. This is a 62 per cent decline over last year. New listings also slowed, but it was not enough to support a larger decline in inventory levels, which only eased by 13 per cent compared to last year. With 1,349 units in inventory, the months of supply rose to 14 months.
Condominium prices were falling before recent developments in the market and the pace of decline remained relatively unchanged at more than two per cent compared to last year. Since the first energy crisis in 2014, the citywide apartment benchmark price has declined by nearly 19 per cent.
Year-over-year prices have eased across almost all districts, but the South East district saw the largest year-over-year decline this month at nearly six per cent.

Attached

Semi-detached and row properties recorded a significant drop in sales and new listings, causing inventories to decline by nearly 20 per cent. However, with a combined inventory of 1,441 units compared to just 138 sales, the months of supply rose to over 10 months.
Semi-detached prices eased across all districts for a citywide year-over-year decline of nearly three per cent. The City Centre recorded the largest year-over-year decline at four per cent.
Row priced declined in all areas except the East district. Citywide row prices declined by more than two per cent for a total of $278,300.

REGIONAL MARKET FACTS
Airdrie

Sales in Airdrie slowed to 60 units in April. This decline in sales was met with a similar decline in new listings, which totalled 107 units. This helped reduce inventory levels, but with 407 units still in inventory, the months of supply rose to nearly seven months.
Overall, the benchmark price remains comparable to last year. Average prices have declined, but some of this is due to more homes being sold in lower price ranges, as there was a significant decline in sales for homes priced above $500,000.

Cochrane

April sales in Cochrane dropped to 29 units. This is 55 per cent below levels recorded in the previous year. However, new listings also eased. With only 61 new listings in the market, inventories declined to 281 units.
Prices were easing before social distancing measures were put in place and April’s benchmark price totalled $398,900. This is nearly two per cent lower than last year. However, both the median and average price rose compared to last year. This is likely due to more homes being sold in higher price ranges, as there were no sales recorded in the lowest price range.

Okotoks

Both sales and new listings dropped, with totals of 17 and 44 units, respectively. Inventory remained well below last year’s levels, but weaker demand pushed up the months of supply to nearly 12 months.
Prices were trending down from the start of the year, but levels have remained relatively stable compared to the previous year. In April, the benchmark price continued to trend down, totalling $402,300.

方志勇 : 2020-05-08#221

【干货】卡尔加里疫情期间如何看房及买房？
原创爱在卡尔加里老方房地产

卡尔加里的房产自从2015年国际油价下跌以来，就开始走下坡路了，一直跌到现在?，本来进入2020年开局还算不错，有点儿起色了，新冠疫情这个大黑天鹅又把卡城的房地产市场按了暂停键。因为疫情影响，卡尔加里乃至整个加拿大的房地产销量和挂牌量急剧下跌，对房产的价格肯定也会造成影响，不过从销量的下跌传导到价格下跌会有一个过程，所以建议各位想买房的客户，不妨先观望观望，让子弹再飞一会儿，这样既减少了接触病毒的机会，也可能以更便宜的价格买到心仪的房子。

由于卡城前几年房子没有大涨过，而且前几年一直在跌，价格下滑幅度应该不会和多伦多和温哥华那么大。所以如果有特殊需求着急买房、有自己特别中意或有性价比很高的房子，还是可以考虑入手。

现在卡尔加里房管局规定疫情期间不能做Open House，不过，房地产行业作为民生必须的Essenstial Services之一，是可以看房、买房、租房的。

那么在疫情期间如何看房呢，和平时（参阅我的微信文章【干货】卡尔加里关于看房的那些事儿）相比，疫情期间看房有以下几方面不同：

一、看房前：
（一）需要签署两个文件：

1. 《买家免责约定》
主要内容是买家知晓疫情期间看房的风险，免除经纪公司的责任。

和
2. 《买家无新冠接触声明》
主要声明买家在过去两周没有国际旅行、没有和新冠病人接触过、没有新冠症状、家里没有新冠阳性人员、家里没有待检测新冠病毒人员。

这个声明一般卖家会要求在约房时就提交给他们，所以咱们最好提前个一、两天约房。当然，为了保护客户的健康安全，老方也会在看房前要求卖家出具同样的声明。

（二）筛选房源
先在网上筛选房源，尽量减少看房数量，只看那些觉得比较满意，值得下offer的房源。

二、看房期间
（一）尽量减少看房人员的数量，本人去看即可，别带孩子，减少家人沾染病毒的机会。

（二）进入房子前戴上口罩，用消毒纸巾给手消毒。一般卖家会在门口放一些消毒纸巾。老方的车里也会备有消毒纸巾和口罩。

（三）看房时不要碰触房间内的物品，包括房子内的门把手、家具、开关等。一般卖家会提前把所有房间门和灯打开。老方会提前去把大门把手消毒。
（四）看房期间和经纪保持两米的社交距离

（五）看房期间不要在房子里讨论，看完房后到外边后再讨论。

（六）不要使用房子里的卫生间。

三、替代方案
除了现场看房，也可以视频看房：
（一）有些卖家会提供视频看房的链接或按买家要求现场视频直播。
（二）如果有非常感兴趣的房子，卖家不提供视频，也可以让老方代你去房子里给你直播。

四、下offer及后续
下offer可以用电子签的形式进行，后续包括律师签字现在也不用本人亲自去了，可以视频电子签署文件了。
阿省已经发布通知，疫情期间涉及不动产过户的公证业务，律师和客户可以视频签字了！

wodelaoba : 2020-05-08#222

你来一直陪着你
不来一直等着你

真好，爱了！

走了一直想着你
再来一只欢迎你

方志勇 : 2020-05-14#223

【干货】为什么加拿大阿尔伯塔省有卡尔加里和埃德蒙顿两座大城市而萨斯克彻温省却一座大城市都没有呢？+顺带聊聊温尼伯

卡城老方房地产
不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等实用信息

以下文章源自【知乎】张子丰
铁血宰相杜鲁多 https://www.zhihu.com/people/zifengz-92
一、资源（能源）

阿尔伯塔省（Alberta，阿省）的油气资源要比隔壁的萨斯喀彻温省（Saskatchewan，萨省）要丰富已经是不争的事实了。目前来讲，阿省相比萨省（或者说相比于其他全部的九省三地区）来说最大的优势就在于拥有庞大的阿萨巴斯卡油砂田。

图片搬运自维基百科。图里最大的橙色块就是阿萨巴斯卡油砂田。需要指出的是阿省的大油砂田一共有三块，除去阿萨巴斯卡油砂田之外还有其东南（图里右下方）的冷湖油砂田和西侧（图里左方）的皮斯河油砂田。阿尔伯塔省油砂蕴含的石油储量占据了全球已探明石油储量的一半左右，虽然以目前的技术实际可开采的储量并没有这么大。萨省在所有油砂储量当中只分到了冷湖油砂田的一点点。

位于阿省麦克默里堡（Fort McMurray）附近的油砂采掘场。油砂开采造成的污染比较严重，因此在环保观念重的加拿大一直是个争议性较强的话题。麦克默里堡附近的油砂开采面积之大，已经足以容纳埃德蒙顿和卡尔加里两大城市的建成区面积总和了。

二、气候

阿省位于落基山脉的山脚，山脉作为屏障不但可以挡住一些寒流，有时候还可以带来一点点暖风，也就是山脉内陆背风坡形成的焚风。“焚风”这个名字放在阿省可能有点不太适当了，因为这种干热风出现在加拿大的严冬的时候简直就如雪中送炭，让人并不会觉得多么严酷，反而想大声赞美老天。

焚风（Foehn）形成的原理图。
在北美，落基山背面的焚风被叫做Chinook。阿省两大城市中，卡尔加里就位于落基山山脚下，每年都可以吹到温暖的Chinook风，其冬季也是草原省五大城市（卡尔加里、埃德蒙顿、温尼伯、里贾纳、萨斯卡通）中最舒适的。埃德蒙顿的运气就要差一点了，因为距离落基山比较远，基本吹不到Chinook。然而相比之下，埃德蒙顿的冬季还是比其他两个草原省暖和一点点。

三、是否存在“阿省的爆发式增长”？
我比较了一下阿省的两大城市埃德蒙顿、卡尔加里和萨省的两大城市里贾纳、萨斯卡通的人口，数据是从维基搬运的加拿大官方历年统计结果，结果是这样的：

请注意图里的人口数只是城市范围内的人口数；埃德蒙顿的卫星城例如St. Albert、Sherwood Park因为不在市界范围内没有被统计。
可以看出，自20世纪初以来，阿省两大城市的人口就稳定地比萨省两大城市的人口多。虽然在20世纪下半叶阿省两大城市的增速确实很快，但是在1950年左右的时候阿省两市的人口就比萨省两市的人口多出近一倍了。所以说阿省双城的人口规模优势是长久以来都存在的，而非缘自一次石油热带来的井喷式增长（当然，不排除后来的快速发展拉大了差距的可能性）。
另外
@新好男人
提到气候寒冷会导致人口外流，难以形成大城市。我认为这种说法有道理，但是同时需要注意，气候寒冷的区域人口并不一定就会大量外流。在萨省东边的曼尼托巴（曼省）坐落着加拿大第八大城市温尼伯，温尼伯的气候是公认的和萨省不相上下，甚至可能比萨省还要严酷。由此可见，萨省的人口外流还有别的因素。

对于第一点，也许可以从阿省的石油开发史来解释。阿省的油气资源储量是多样化的，除去油砂田，在省南部还有原油和储量不小的天然气，这些油气资源早在19世纪后期就已经被发现了，20世纪初的时候就开始了商业开采。因此，石油业可能自20世纪初就为阿尔伯塔吸引了移民。

位于阿省南部美加边境附近的这口油井被认为是加拿大西部的第一口油井，1902年钻井，现在是加拿大的国家历史地标，也是沃特顿湖国家公园的一部分。

四、区位优势
但是在我看来，阿省长期的人口优势，除去石油和气候以外还有一个重要因素：区位优势。这也是我在这个回答里面想要重点补充的内容。
（一）区位优势的最重要体现，是交通。
如果详细研究埃德蒙顿和卡尔加里两座城市的历史，就会发现：这两座城市在历史上，都曾是重要的交通枢纽（现在依然也是），其重要性绝非里贾纳和萨斯卡通可以比肩。
1870年，新成立的加拿大联邦的代表团抵达英属哥伦比亚（即后来的不列颠哥伦比亚省[BC省]，当时还是独立于加拿大和西北领地的一个英属殖民地），希望将这个太平洋岸的地区收编为自己的一个省。在随后的谈判中，加拿大联邦代表许诺给了英属哥伦比亚一条横贯大陆的铁路，也就是后来的加拿大太平洋铁路。这条铁路在当时引发了相当大的争议，然而为了落实不列颠哥伦比亚的加入和开发荒凉的西部，筑路计划在随后的十几年内一直稳定推进。
而这条划时代的铁路最终成就了卡尔加里，因为它翻越落基山的线路几经比选，最终选定了基金霍斯山口（Kicking horse pass）。
基金霍斯山口位于弓河上游河谷的南侧，而弓河——是的就是如今卡尔加里市中心的那条弓河。所以虽然卡尔加里在两大城市里面是历史短一点的那一个，在1873年才有欧洲裔的移民在此定居，但是在1883年，加拿大太平洋铁路铺轨至卡尔加里并在此设立车站之后，就随即迅速兴起，从一个小小的贸易站发展成城镇，而后发展成为城市。而加拿大太平洋铁路公司的总部，索性最后就设在了卡尔加里，直到今天。

卡尔加里市内的加拿大太平洋铁路公司（Canadian Pacific, CP）的总部
卡尔加里的位置之所以如此重要，可能是因为它是太平洋铁路自东向西进入山区前的最后一站。基金霍斯山口东侧的地形较为平整，西侧的地形险峻，铁路需要修筑展线才能爬上海拔1600米的山口。因此位于东侧山脚下，距离山口很近的卡尔加里可以算是通过落基山区的列车的一个合适的整备场所。
埃德蒙顿的历史比卡尔加里要久的多。埃德蒙顿的前身埃德蒙顿要塞（Fort Edmonton）作为毛皮贸易据点是1795年就被建立了，早了卡尔加里建城大概八十年（加拿大立国的历史刚刚一百五十年）。而且深入探询还能发现，埃德蒙顿这个名字在荒凉的大草原上还曾经很显赫，因为它曾经是哈德逊湾公司的“约克工厂特快”（York Factory Express）太平洋-北冰洋交通线上重要的转运码头。

约克工厂特快起点位于太平洋岸的温哥华堡（Fort Vancouver，位于哥伦比亚河河口附近，今天的美国华盛顿州内，和俄勒冈州最大城市波特兰隔河相望，和今天的不列颠哥伦比亚省温哥华市、温哥华岛均不同），终点位于哈德逊湾岸上的约克工厂（York Factory，当时的哈德逊湾公司北美总部）。由于落基山脉中段有一段地形险峻，贸易路线无法从哥伦比亚河流域直接进入纳尔逊河流域，只好向北绕道阿萨巴斯卡河，催生了中间的一段转运路线。

1905年是埃德蒙顿建城史上的一个重要年份。这一年发生了两件大事：首先是阿尔伯塔省从西北地区分出并加入联邦，埃德蒙顿被选为省会。其次就是加拿大的第二条横贯大陆铁路——加拿大北太平洋铁路（Canadian Northern Pacific Railway, CNoPR）修到了埃德蒙顿。
北太平洋铁路走线总体来说比原有的加拿大太平洋铁路靠北，而它选择的跨越落基山脉的通道是阿萨巴斯卡河上游的耶洛黑德山口（Yellowhead pass）。这个山口附近的地区实际上是一个三岔地形：向东是阿萨巴斯卡河的源流河谷，向西北是菲沙河（Fraser River，就是今天BC省温哥华的那条菲沙河）的源流峡谷，向南则是另一条峡谷通向哥伦比亚河的支流和菲沙河支流汤普森河（Thompson River）的支流。所以耶洛黑德山口这个通道上实际上修了两条铁路：北太平洋铁路在穿过山口后转向南，经由汤普森河的支流进入汤普森河谷地，在坎卢普斯（Kamloops）和原有的太平洋铁路交会，并并行沿着汤普森河、菲沙河抵达菲沙河谷地区，这条路线大致相当于今天的BC省5号省道的北段；另一条大干线铁路（Great Trunk Railway）穿过山口后则向西北经过乔治王子城（Prince George）抵达加拿大第二大太平洋港口鲁珀特王子港（Prince Rupert）。这两条铁路线路都要经过埃德蒙顿，所以埃德蒙顿至今有“两条横贯大陆铁路”的说法。省会的地位和两条铁路带来的经济增长很快就让埃德蒙顿反超卡尔加里成为阿省的第一大城市，同时1905年前后同时发生的这两件事也普遍被认为是埋下了两大城市多年恩恩怨怨的很多伏笔。

历史上的加拿大北太平洋铁路和大干线铁路的线路已经相继转归如今的加拿大国家铁路公司（Canadian National, CN）所有。这是一列加拿大国家铁路公司的列车在落基山区运行。
在后来到来的公路时代当中，铁路时代的良好基础也让两大城市相继成为公路交通枢纽。早期的公路往往和铁路并行，加拿大也不例外。加拿大最重要的公路系统横加公路系统（Trans Canada Highway, TCH）在加拿大西部四省分为南北两线，其中南线在阿省经过卡尔加里，向西翻越基金霍斯山口延伸至BC省南部，最终连接温哥华和维多利亚，这条线对应的是加拿大太平洋铁路的主干线；北线在阿省则经过埃德蒙顿，并向西翻越耶洛黑德山口进入BC省北部并最终抵达太平洋岸的鲁珀特王子港，这是伴随着北太平洋铁路-大干线铁路的走线。加上纵贯省内中部的2号省道，构成了一个相当便捷的主干道网。

然而光靠这几条交通线说明不了阿省双城的优势，因为萨省也有里贾纳和萨斯喀彻温两座大城市，也分别位于横加公路南北干线上，也有一条纵贯的干线公路（萨斯喀彻温省11号省道），和阿省有一个类似的工字型路网结构。缘何说阿省的双城有优势呢？

（二）因为阿省公路网不但有两横通东西，而且中间的那一竖还通南北，而这是萨省公路网办不到的。
先说通北：
埃德蒙顿作为北美大陆最北的百万人口城市（北纬53度多），向来是通向北方的主要门户。同时阿尔伯塔省相比隔壁的萨斯喀彻温有着几块纬度异常高的农业区（可能是由于距离山区比较近的缘故：气候更温暖，有流量稳定的河流提供水源和形成冲积平原），这个地区被统称为皮斯乡（Peace country，以马更些河的支流皮斯河[Peace River]得名）。皮斯乡的主体部分是一块和草原三省主体农业区相分离的较大的农业区，这个区域最重要的城镇当属阿尔伯塔省的第八大城市大草原城（Grand Prairie，次于卡尔加里、埃德蒙顿、红鹿市[Red Deer]、莱桥市[Leithbridge]、埃德蒙顿的郊区圣艾伯特[St Albert]、麦克默里堡[Fort McMurray]和药帽市[Medicine Hat]，2011年数据。虽然在阿尔伯塔省内的排名比较靠下，但是大草原城人口也达到6万多人，放到萨斯喀彻温排名可以仅次于萨斯卡通和里贾纳排到第三，放到马尼托巴则可以仅次于温尼伯排名第二）。而在皮斯乡北部还零散分布着几块较小的农业区，其中最北部的弗米利恩堡（Fort Vermilion）号称是阿尔伯塔省境内最早的欧洲人定居点，也是整个加拿大乃至整块北美大陆上最靠北的农业城镇（北纬58度23分）。

谷歌卫星图上可以很明显地看到皮斯乡的几片农业区。皮斯乡西部一带位于不列颠哥伦比亚省境内，这也是BC省最大的一块内陆平原，然而这个地区和艾伯塔的交流要比和BC省的核心区——温哥华所在的菲沙河谷——紧密得多。同时也可以看到，艾伯塔省隔壁的萨斯喀彻温省北部都是森林湖沼，没有农业区域。

皮斯乡这几块高纬农业区的存在，使得阿尔伯塔省通向北方的交通线更便于维护升级，沿途也更方便补给，因此阿尔伯塔省长期以来都是通往北美大陆最北部的几个地区的前哨站。例如北美大陆西北角的美国阿拉斯加州和加拿大育空地区，连接北美主体部分最重要的陆路通道是阿拉斯加公路；阿拉斯加公路的起点位于不列颠哥伦比亚省的道森溪镇（Dawson Creek），这个城镇实际上位于皮斯乡平原延伸至BC省东北部的那一部分，来往埃德蒙顿（艾伯塔省43号省道）要比来往温哥华（不列颠哥伦比亚省97号省道南段转1号省道）便利得多。而若要驾车去往加拿大的西北地区（即历史上庞大的西北地区的最后一块遗存）行政中心的黄刀镇（Yellowknife），要么绕远从阿拉斯加公路上的支线公路走（这样就又要从道森溪镇出发），要么考虑事实上唯一的便捷通道——阿尔伯塔省35号省道，而这条省道正是从埃德蒙顿先通到弗米利恩堡附近再向北延伸的。

阿尔伯塔省公路地图。图中从Valleyview到大草原城的34号省道和大草原城到省西界的2号省道已经被重新编号为43号省道的一部分，使得43号省道可以从埃德蒙顿直达道森溪（在图中也有显示）；而西北部那条红线就是35号省道，可以看到这条省道穿越了阿尔伯塔省的北部边境，直通西北地区。

因为这些连接的存在，埃德蒙顿一直被视为加拿大的北方门户。阿省和北部两地区的紧密联系可以从一个有趣的现象得到侧面证明：育空地区（现在官方名称叫育空了）和西北地区（现在的，当年没分拆努纳武特时候应该算西北地区西部，或者说育空河流域）在1997年收到自己的867北美电话区号之前，用的一直都是阿尔伯塔省的403电话区号（403区号目前只在阿尔伯塔省南部使用了）。

搬运一下维基的图片。最早拓展到育空和西北地区的电话线路都是从艾伯塔省的403区接过去的。

相比之下萨斯喀彻温省的北部就没有向北延伸的公路干线了。可以发现不仅是萨省以北的西北地区没有什么重要的政治经济据点，萨省北部也都没有什么大一点的城市，这和缺少交通线可能形成了一种互为因果的关系。

萨斯喀彻温省公路地图，可以看到没有一条公路自萨斯喀彻温省北部出境，而几条通向北部的公路也早早就变成了细线，线上也没有几个代表城镇的点。

以上说完了阿尔伯塔省往北通的交通线，接下来我们说通南的：
落基山向南延伸至美国境内后向东南延伸，因此自阿尔伯塔省向南可以找到几个人口相对较多的区域：蒙大拿的西部地区（比东部平原的人口要多）、爱达荷州的斯内克河（Snake River）谷地、犹他州的盐湖城地区。而萨斯喀彻温省向南对应的美国区域，是和它本身类似的蒙大拿州东部平原、南北达科他州的西部平原、怀俄明州的平原和荒野（这四个州总人口都很少，在435席的美国众议院都只有一个席位。其中怀俄明州是全美人口最少州，总人口比新罕布什尔和哥伦比亚特区人口都少）…一路要找到科罗拉多州的丹佛才算碰到一个人口稍微密集的区域。
这种地理分布的主要结果就是：萨省对应的美国北部地区的交通干线很少。萨省和美国边境线有600公里，近乎是阿省和美国边境的两倍长，但是在萨省边境设终点的美国国道（US routes）只有三条：85号国道、52号国道和191号国道。其中191号美国国道是一条支线国道（91号美国国道的支线），所以虽然它是一条很长的支线国道（南边一直通到墨西哥边境，虽然中间有一段不连续），沿线也没什么大城市；52号国道是一条走向十分清奇的西北-东南斜向美国国道（大部分美国国道都是以东西走向和南北走向为主的），这种国道作为联络线很好，当干线用就略显低效了。而剩下的85号国道，虽然是一条南北走向的干道，虽然也从美加边境一路通向美墨边境，但是自北部起点起要一直在荒野里曲曲绕绕绕到丹佛附近才算有点人烟，所以是一条重要性相对比较低的干道。

87号美国国道北部端点周围的地区图。87号美国国道通到蒙大拿的Havre镇和2号美国国道对接之后就不再往北延伸了，图里两条分别通向萨省和阿省的岔道公路分别被编为蒙大拿州次级公路232号和233号（在州道系统当中都能被编出三位数，可以想见这两条路的使用率），而它们对接的萨省、阿省省道利用率也十分堪忧。事实上图里可以见到一个小编号的萨省13号省道（萨省南部最重要的东西向干线）因为沿线村镇人口常年持续外流而有“鬼镇公路”（Ghost town trail）的“美名”，由此可一窥此地区的荒凉程度。

那么大干线都去哪了呢？
美国国道网里面南北走向的都是奇数。85号国道往西的下一条是87号国道，这条国道在临近美加边境时候就停编了，根本没向萨省边境延伸；实际上也没有必要，因为87号国道对应的萨省东南区域也是人口稀少，萨省自己的省道都没有什么人去走。而83号国道的北部起点在马尼托巴省和美国的边界上，89号国道就是在阿尔伯塔省边境对接阿尔伯塔省的第一大动脉阿尔伯塔省2号省道了。
再向两边去找，会发现81号省道和91号省道也分别是对接曼省和阿省。这对于萨省来说是个很不好的消息，因为在美国国道编号中，南北走向的干线尾数是1（而非州际公路系统的5）。也就是说，美国这两条南北向的主干道分别对接了曼尼托巴和阿尔伯塔，把萨斯喀彻温尴尬地留在了中间。这种无奈的状况究其原因，还是萨省区位的劣势。
当美国开始修筑州际高速系统时，以81号公路和91号公路分别修筑了29号州际公路和15号州际公路（所以手快的读者在看到前面一段后如果去在今天的地图上找91号美国国道，是找不到的，因为91号国道在蒙大拿州境内已经全线被15号州际高速覆盖掉了），这两条州际公路分别就对接了曼省和阿省，而萨省却没有一条州际公路和它对接。对于南北向交通向来捉急的萨省来说，这无疑是雪上加霜。
什么，你问我29号州际公路和15号州际公路中间的25号州际公路去了哪里？不是说尾数是5的都是干线吗？
25号州际公路自丹佛北上，在怀俄明州的Buffalo镇对接90号州际公路后，就一米都没有往前修…连蒙大拿州都没有进（通过90号州际公路就可以连接到蒙大拿州东部唯一的大城市比灵斯[Billings]了）…

所以萨省就更别想了。

图里面最上面的一个25号州际公路标志上面的三岔点就是25号州际公路的北端终点了，再往北那段走向顺直的红线是90号州际公路的一部分。
再说回我们的另一个主角阿省。阿省的4号省道在边境口岸是和15号州际公路对接的，而15号州际公路是美国州际公路系统的重要南北干线，自美加边境后往南延伸先后经过蒙大拿州西部（包括州府海伦娜[Helena]）、爱达荷州农业区东端（包括爱达荷州的第三、第四大城市爱达荷瀑[Idaho Falls]和波卡特洛[Pocatello]），然后便擦过怀俄明州的西北角（或曰大名鼎鼎的黄石公园）通到盐湖城；自盐湖城再往南则途经拉斯维加斯通到南加州的内陆帝国（河滨-圣贝纳迪诺都会区）和圣迭戈（即金坷垃那个美国圣地亚哥；事实上可以通过加州15号州道的连接线接入5号州际公路，一路通达美墨边境）。因此阿省对接15号州际高速，即可以与这一串的美国西部大都会建立便捷的连接，其优势不言而喻。

位于加州圣迭戈的美墨边境上的大名鼎鼎的圣伊西卓边检站（San Ysidro Port of Entry），全球最繁忙的陆路边检口岸，也是美国5号州际公路的南端终点和15号州际公路通过连接线可以抵达的南端终点。换句话说，从这个口岸一直向北开，经过连接线进入15号州际公路后，可以一路穿过美加边境抵达艾伯塔省的莱桥市，而莱桥市距离卡尔加里就只有一个小时的车程了。
15号州际公路进入阿尔伯塔省之后变成艾伯塔省4号省道并进入莱桥市（Lethbridge），在莱桥市转向艾伯塔省3号省道向西走40公里就可以在麦克劳德堡镇（Fort Macleod）转上阿尔伯塔伯塔省的南北大动脉2号省道，向北一路进入卡尔加里和埃德蒙顿。阿尔伯塔省政府目前已经有计划将这一条4号省道-3号省道-2号省道的走廊进行改造升级（比如说在莱桥市和麦克劳德堡镇附近修建外绕线），使其全线提升至高速公路标准；改造完成后，司机们开车就可以从埃德蒙顿的绕城高速上一路没有红绿灯和平交道口地开到墨西哥边境（虽然边检站还是有的）。
综合上述信息可以看到，阿尔伯塔省内的43号省道、35号省道、2号省道、3号省道、4号省道等公路形成了一条贯通南北的交通干道，而埃德蒙顿和卡尔加里两大城市就是这条干线上的两个重要结点。

阿尔伯塔省的南北大干线，主干线是连接埃德蒙顿、红鹿市和卡尔加里的2号省道，向北可通加拿大北部和阿拉斯加，向南可以通盐湖城、拉斯维加斯、南加州和墨西哥。
相对之下，萨斯喀彻温省的11号公路只能说是一条彻头彻尾的省道：南端的起点就是里贾纳；北段过了萨斯卡通还连接着北部的艾伯特王子城（Prince Albert），然而那之后也就没有了。

这张图概括了萨省11号省道可以通达的全部地区。相比于阿省2号省道南北方向强大的连结能力，萨省11号省道只能充其量算是省内两城的交流线以及横加公路南北线之间的一条联络线。
说了这么多，只是为了向各位读者呈现出一个图景：相比阿尔伯塔省的卡尔加里、埃德蒙顿两市的枢纽地位，萨斯喀彻温省的里贾纳和萨斯卡通充其量只能分别算是横加公路南线、北线上的中途站。里贾纳是温尼伯到卡尔加里路上的中途站；萨斯卡通是温尼伯到埃德蒙顿路上的中途站。
咦，温尼伯在这里出现了两次哦。
确实，温尼伯是一个很重要的城市。我们在看草原三省的时候，是绝对不能忽视温尼伯的。草原三省的核心区从地图上看，像是一个横躺下来的三角形，短短的底边是阿尔伯塔的卡尔加里-埃德蒙顿走廊，而另一个遥远的顶点就是曼尼托巴省的省会温尼伯。温尼伯是加拿大仅有的八座50万人口级城市之一，可以说是一个举足轻重的城市。
而且它也是交通枢纽。而且是比埃德蒙顿卡尔加里还枢纽的枢纽。

甚至这话可以说得再重一点：如果温尼伯不叫交通枢纽，答主我就不知道什么叫交通枢纽了。
温尼伯位于红河（Red River）和阿西尼伯因河（Assiniboine River）交汇处，这个三岔河口叫“叉子”，扼守着加拿大按流域面积算的第三大河流水系——纳尔逊河水系——的南系（红河水系）。红河向南和密西西比河大致形成一条南北走向的贸易路线，从整个大陆的范围看可以说是北美的南北主街道。而红河向北经温尼伯湖进入纳尔逊河之后则可以通达北冰洋——实际上现在曼尼托巴省依然拥有哈德逊湾唯一通铁路的港口丘吉尔港。在东西方向上，温尼伯是联通加拿大东部和西部必经之地：西部的横加公路南北两线汇合于温尼伯，而向东，无论是走横加公路从五大湖北岸的安大略省北部绕行至多伦多，还是南下美国从五大湖南侧工业区绕到安大略省南部，温尼伯都是最好的出发点。所以在答主看来，温尼伯是最当之无愧的“加拿大中部”。

温尼伯是多条交通线路的汇合点，只可惜北美的经济以外向型为主，加之马尼托巴地区严酷的天气，使得这个大陆核心的重镇的规模止步在50万人至100万人之间。

因此当我们把草原三省三角区的主要交通线路都画出来的时候，萨省双城作为中继站而非结点的地位就一目了然了：

在以外向型经济为主的北美，草原三省所在的大平原地区由于离海岸过远且缺乏水运线路，很难吸引到移民和大规模的第二产业和第三产业（这几个要素的缺乏也是相互作用的），因而很难像海岸地区一般形成大城市带。这个地区的城市如果不能成为交通枢纽——成为这个地区内的物资转运中心以及和沿海、沿湖（北美特有）等发达区域沟通的窗口——那么是很难发展起来的。埃德蒙顿、卡尔加里和温尼伯三大城市至今都保持着清晰的单核模式（围绕着一个核心区扩展），没有形成城市带，就是因为这个缺乏人口和产业的地区可以供大城市存在的土壤太单薄了，因此只有那些占据了最优势地位的城市才能够一点点发展壮大。因此萨斯卡通和里贾纳从建城伊始就不敌卡尔加里和埃德蒙顿，近年来更是被远远甩开，交通状况是个很重要的因素。
另外从这个三角区看，萨省夹在中间，人口同时被往两边吸，也确实很难积聚人口了。
最后补充一下萨省两大城市的建城史，可以看到这两座城市从开始的交通区位就不如埃德蒙顿、卡尔加里和温尼伯：
里贾纳建城于1882年，是加拿大各大城市中罕见的没有水运航路的城市。这个地区本来只是加拿大太平洋铁路规划的路线附近的一大片草场，别称叫做“白骨堆”（Pile of Bones，北美原住民语言的转译，可见这地方本来是多么的鸟不拉屎）。当时的西北地区总督在这附近为自己留了点儿地，就把西北地区的首府定在了这里。1883年，里贾纳正式成为当时广大的西北地区（包括今天的萨省、阿省、西北地区、育空和努纳武特）的首府，这也是它后来成为萨斯喀彻温省省会的原因。
草原三省的大部分城市都是由毛皮贸易站转化来的，而毛皮贸易当年主要依靠的是船只运输，因此城市大都靠河。然而里贾纳因为是靠铁路线起家，市内没有任何一条河流经过，只有一条小溪流，在西加拿大的城市当中堪称独一无二。

萨斯喀彻温省议会大厦前的瓦斯卡纳湖（Waskana Lake）是里贾纳市内唯一的水域，而这个湖实际上是拦截溪流形成的人工湖。
萨斯卡通位于南萨斯喀彻温河的下游。它的最初开发也是在1880年代，最初的定居者是来自多伦多地区的一个教团，他们主张禁酒，因此希望离开酒类交易合法的多伦多，在西部成立一个禁酒的社区，而西北地区政府就把后来萨斯卡通所在的这块南萨斯喀彻温河岸上的空地批给了他们。1890年连接里贾纳与艾伯特王子城的铁路线选择在萨斯卡通渡过南萨斯喀彻温河，萨斯卡通随即逐渐兴旺。1909年萨斯喀彻温大学落户萨斯卡通更是加速了这座城市的繁荣。
萨斯卡通的位置比里贾纳要稍好，至少可以算是个水陆转运码头。然而它在历史上并非一个贸易站（前面也说到北萨斯喀彻温河是更重要的航路），因此并非是一个重要的水路结点，兴起则是在铁路时代开始之后，所以也类似里贾纳，颇有点火车拉来的城市的意味。当然，埃德蒙顿和卡尔加里的兴起说穿了也是靠铁路，也是同一时期。
因此我虽然写了这么多，也并不想否认资源和气候在艾伯塔省发展史上的地位。

五、城市职能的分配问题
不过刚刚说到萨斯喀彻温大学，我就又想补充一点了：城市职能的分配问题。
阿尔伯塔省建省之后，卡尔加里和埃德蒙顿曾经为了谁可以得到阿尔伯塔大学而竞争。彼时的卡尔加里是阿尔伯塔第一大城市（虽然人口也只有4000+），但是最终大学还是实质性地设在了埃德蒙顿（当时斯特拉斯科纳[Strathcona]还是个独立的城镇，然而大学1908年开学，1912年两座城市就合并了，这也为两大城市根深蒂固的怨结添上了浓墨重彩的一笔），而卡尔加里最终只得到了一座分校（如今已经独立成了卡尔加里大学），埃德蒙顿成为了政治和文化中心。而与此同时，因为早期的油气开发多数集中在阿尔伯塔省南部，太平洋铁路公司也设在卡尔加里，卡尔加里集中了大企业的总部，成为一个经济中心。现如今，两大城市职能分配明确，相互之间的联动作用也非常强（加拿大六大百万人口城市当中，距离比埃德蒙顿和卡尔加里近的，就只剩下渥太华和蒙特利尔了，然而渥太华是“联邦城市”，相对比较独立，和蒙特利尔并没有太明显的互补效应）。反观萨斯喀彻温省的两大城市，首先没有明确的经济中心（因此石油还是很重要的因素），其次政治和文化的职能被分拆，里贾纳是政府所在地（和卡尔加里的状况类似，最初有省大学的一所分校，现在已经独立，成为里贾纳大学），萨斯卡通是科研所在地，因此连如同埃德蒙顿在一段时间内碾压卡尔加里在省内一城独大的状况都没能出现。扣这个题目来说，就是不但没有两个大城市，而且一个也没有。
===========
最后同意一下
@潘龍·門喃
答案的后半部分，萨斯喀彻温虽然没有大城市，但是因为不缺耕地牧场，小日子常年十分滋润，至少比大西洋四省高到不知道哪里去了，所以没有必要因为缺少大城市就觉得萨省多么糟糕。至于大城市是不是那么必要，在加拿大人的心中可能没有一个很确定的答案；换句话来说，没有一个那么肯定的答案。

以上文章源自【知乎】张子丰
铁血宰相杜鲁多 https://www.zhihu.com/people/zifengz-92

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方志勇 : 2020-05-17#224

【重要提示】卡城5月25日起寄地税单-缴税可推迟到9月30日。

卡尔加里老方
加拿大卡尔加里（Calgary）房地产经纪

爱在卡尔加里老方房地产
不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等实用信息

有关房地产或者卡尔加里生活方面的问题，可以打电话或者加我微信，知无不言，言无不尽：）

各位，卡尔加里市政府将于2020年5月25日开始寄出住宅和非住宅地产税单，市民应该在一个星期内收到，不过由于受疫情影响，Canada Post的效率差强人意，应该会晚个几天。如果６月第一个星期仍未收到税单的房主可以致电311，或者上网到市政府的网站（https://www.calgary.ca/cfod/finance/Pages/Property-Tax/Property-Tax-Document-Request.aspx）申请补发。截止缴税日期本来是６月30日，逾期交税会被罚款百分之７，三个月后罚款额会增加１个百分点，不过也不用着急，为了缓解大家的经济压力，今年卡尔加里市政府已经把地税缴税截止日期从6月30日推迟到9月30日。

关于地税Property Tax
一般在评议期过后，市政府会在5月份给你发正式的Tax Bill，也就是地税单。
地税单一般长这样：

(一)2020地税Property tax重要日期

（二）如何计算地税？
卡尔加里的地税分类很简单，根据物业的土地类型(关于卡尔家里的土地类型，请参考我微信文章《卡尔加里那眼花缭乱的土地用途》)，简单分为三个税率，即住宅类、非住宅类和农地，2020年卡尔加里地税税率具体如下：
地税种类市税率省税率总税率

上述税率是未扣减2019年11月市议会通过的1.5%折扣之前的税率
Rates shown are before the 1.5% municipal tax rebate approved by Council in November 2019.
卡尔加里住宅类地税近年变化情况

所以你家物业的地税利用这个税率，很容易的就可以算出来，直接用Property Assessment Notice里的物业政府评估价乘以上面表中的相应税率就可以算出来。
如果你不想自己算，也可以到政府的网站，有专门计算地税的网页，输入你房产的政府评估价，就可以直接得到你当前的地税，如果你的房产评估价是$100万，那你今年的地税就是$7456，如下：
https://www.calgary.ca/PDA/Assessment/Pages/Revenue-neutral-policy-and-calculator.aspx

（三）怎么交地税
具体请参看网页：
https://www.calgary.ca/cfod/finance/Pages/Property-Tax/Property-Tax-Payment.aspx

在你地税单的背后会有详细的付款方式。
注意：地税不能用信用卡交，只能现金或者借记卡。

交地税有以下几种方式：
A. 直接交给市政府

A1. 按月分期付款TIPP（Tax Instalment Payment Plan）
申请分期付款的步骤
1.
向市政府索要TIPP协议，索要网址如下：
https://calgary-csrprodcwi.motorolasolutions.com/Public/ServiceRequest.mvc/SRIntakeStep3?guid=157fb85830f84ffcb43bb184f1726cb6

2.
政府一般会在7天内把TIPP协议发送到你电子信箱里。

3.
收到协议后填好并签字后在下面这个网页提交：https://secure.calgary.ca/_layouts/CoCIS/Applications/TaxForms/TaxForms.aspx?EXTERNAL_P1=4&EXTERNAL_P2=2

4.
第一次付款
第一次是要单独付款的，不会直接从你的帐上扣，所以你还是要自己去交，具体额度在政府发你的TIPP上可以查到。

A2. 直接到市政府交
地址：市政大楼三层
800 Macleod Trail S.E.
办公时间：周一到周五 8 a.m. to 4:30 p.m.
方式：现金、支票或汇票Cash，Cheque or money order （支票或汇票抬头要写The City of Calgary）

A3. 放到地税收集箱 7/24
地点：
市政厅东门口 Municipal Building (East Entrance) 801 3 Street S.E.

注意不要放现金，支票要标注好地税单号 Roll Number.

A.4. 邮寄
把支票或者汇票寄到下面地址：
The City of Calgary (#8044)
Finance – Property Tax
P.O. Box 2405, Station M
Calgary, Alberta, Canada
T2P 3L9

注意：不要直接邮寄现金。

A5. 快递
如果用快递，请寄到下面地址：
Tax Advisory Services Counter
Calgary Municipal Building
3rd Floor, 800 Macleod Trail S.E.
Monday to Friday, 8 a.m. to 4:30 p.m.
或
City Hall Mail Room
Calgary Municipal Building
Monday to Friday, 8 a.m. to 4:30 p.m.
B. 通过银行交

现在大多数银行都可以交地税。至少提前三天交款，以保证在截止日期前成功付款，避免罚款。注意大多数银行是以东部时间为准。
步骤一：通过银行网银、电话或分行登记你的地税单号（Roll Number)，把Calgary Property Tax加进你银行帐号的收款账户（Payee）列表中。
步骤二：加入帐号，地税单号（Roll Number）就是你的帐号。
地税单号可以在地税单上找到

或

记住地税单号是跟着房子走的，而不是跟着人走的。你卖房以后，这个房子的地税单号还是不变。
步骤三：付款

根据ATM、电话银行或分行的要求进行付款。
保留好收据。

方志勇 : 2020-06-02#225

【房产不快讯】卡城2020年5月房产市场总结-疫情影响继续，本来的销售旺季，许多买家和卖家都在观望，市场上性价比高的房源并不多
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卡尔加里2020年五月房地产市场-新冠疫情影响继续

卡尔加里地产局2020年6月1日讯

2020年5月卡尔加里的房产市场仍继续低迷，共售出房屋1080套，比上个月（成交不到600套）强些，销量同比下降44%。

"疫情和保持社交距离的举措造成的冲击开始减缓，一些买家和卖家回到市场。不过现在的房产市场远非正常，价格继续向下。销售也更集中在刚需低端，不同类型和价格区间的房产走势也趋向分化。" 卡尔加里地产局首席经济师如是说。
所有价格区间的房屋销量都有所下降，不过成交更多集中在50万以下的房屋。

高价区间的库存在下降，不过成交下降的更多，导致房屋库存月数创出过去五年以来的新高。
由于成交更多集中在低价区间，使得卡尔加里的房屋均价更低了。
房屋基准价格同比下降2%，环比下降0.4%。持续的供过于求，疫情加上经济的低迷，出现这样的结果并不意外。

疫情和保持社交距离的措施让许多行业工作岗位流失，失业率增加。这肯定会影响房产市场。有一些工作岗位的流失是暂时的，但能源板块仍让人忧心。
原本高收入的专业和技术服务工作的大量流失，会使房产市场调整的时间更为漫长，尤其是高端房屋市场。

房产数据HOUSING MARKET FACTS
独立屋
Detached

各个区的独立屋销售都有所放缓，西区成交量下滑最大。
5月独立屋共成交670套，同比下降43%。
库存量也在降低，不过整体还是供过于求。全市范围内房屋供应月数保持在4以上。

高价区-西区和市中心区-房屋供应月数达到7个月。
5月独立屋价格环比和同比都有所下降，其中同比下降2%。各个区的价格下降幅度不一，市中心区、西区、西北和东北区降幅更大。

公寓
Apartment

5月公寓共售出137套，相比上个月的97套，有所改善。不过同比仍下降60%。库存虽也有所下降，不过销售下降更多，房屋库存月数达到10个月以上。

基准价格继续下跌，同比去年低了2%。均价和中位价下滑更明显。这是因为成交主要集中在20万以下的低价位区间。
所有区的基准价格都在下降，下降最多的是东北区，超过5%。

双拼和联排
Attached

和其它板块一样，双拼和联排销量同比下降了35%，只卖出了273套。库存降到1503套，房屋库存月数达到5.5，比上个月略低，不过仍是历史高位。

基准价格同比环比下降1%，同比下降近4%。

COVID-19's impact on Calgary housing market continues
by CREB® on June 01, 2020
City of Calgary, June 1, 2020 –
Housing market activity in May remained slow, but sales exceeded the lows from April, which saw less than 600 sales in Calgary.
Housing market activity in May remained slow, but sales exceeded the lows from April, which saw less than 600 sales in Calgary.
May sales totalled 1,080 units, a 44 per cent decline from last year's figures.
"The initial shock of COVID-19 and social distancing measure is starting to ease. This is bringing some buyers and sellers back to the market. However, this market continues to remain far from normal and prices are trending down," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.
"Activity has also shifted toward more affordable product, which is likely causing differing trends depending on product type and price range."
Sales are down in all price ranges, but a greater share of sales are priced below $500,000.
In the higher price ranges the drop in inventory has not been enough compared to the drop in sales. Additionally, the months of supply is far higher than the already elevated levels seen during the past five years.
The shift in sales toward lower-priced product is contributing to steep average price declines in the Calgary market.
Benchmark pricing, which reflects comparisons of the same type of home, has eased by over two per cent compared to last year and 0.4 per cent compared to last month. This does not come as a surprise as the market continues to struggle with more supply than demand.
COVID-19 and social distancing measures have contributed to rising unemployment rates and job losses throughout many economic sectors. This is weighing on consumer confidence and the housing market. Some of this job loss is temporary, but the energy sector remains the largest concern.
Significant job loss throughout the typically higher-paid professional and technical services sector points to a longer adjustment period in the housing market, particularly in the higher end of the market.

HOUSING MARKET FACTS
Detached

Detached sales eased across the city, with the largest declines occurring in the West district.
May sales totalled 670 units. This is a 43 per cent decline over the previous year.
The decline was met with lower inventory levels. However, it was not enough to change the oversupply situation. Citywide months of supply remained above four months.
For the higher-priced districts – the West and City Centre – the months of supply rose to seven months.
Detached home prices trended down in May compared to the previous month and remained nearly two per cent below last year's levels. Declines varied across the city, with the highest price declines occurring in the City Centre, West, North West and North East districts.

Apartment

Apartment sales totalled 137 units in May, an improvement from the 95 units last month. However, this is still nearly 60 per cent below last year's levels. The pullback in inventory was not enough to offset the slower sales, and the months of supply jumped to 10 months.
The benchmark price continued to fall and is now more than two per cent lower than last year's levels. The average and median prices fell at a significant rate. This is because a large share of the sales occurred in the under-$200,000 price range.
Benchmark prices eased across all districts, but the year-over-year decline was the highest in the North East district, with declines of over five per cent.

Attached

Mirroring the trend from other property types, sales for attached product slowed by 35 per cent compared to last year for a total of 273 units. Inventory levels eased to 1,503 units and months of supply totalled 5.5 months. The months of supply has eased from the levels recorded last month, but it remains elevated relative to historical levels for this time of year.
The benchmark price trended down for attached product, declining by nearly one per cent over the previous month and nearly four per cent compared to the previous year.

REGIONAL MARKET FACTS
Airdrie

Sales in Airdrie totalled 99 units in May. Activity has slowed compared to previous years, but the decline has not been as steep as what has been recorded in Calgary. The region has also seen a similar decline in new listings and inventory levels. This has helped push the months of supply back to four months, which is similar to the levels recorded prior to the COVID-19 outbreak.
Benchmark prices have eased slightly compared to last month and are relatively stable compared to last year. However, there has been a notable decline in both the average and median prices. The decline in average and median prices is mostly related to the significant shift in activity by price range, as sales continued to improve for product priced below $300,000.

Cochrane

Sales in Cochrane have slowed, but the pullback in new listings has outpaced the easing sales. This is causing inventories to fall and lowering the months of supply to under five months, a decline of 9 per cent compared to last year.
However, the impact of previous months oversupply has weighed on benchmark prices, which have eased by two per cent compared to last year. However, unlike other areas, the average and median prices have been rising, as sales in the $400,000 - $499,999 range remained stable compared to last year and represent a larger share of overall sales compared to last year.

Okotoks

While improving slightly compared to last month, Okotoks sales have remained relatively weak in May. At the same time, inventory decline has helped offset the slower sales, leaving the months of supply at four months.
The benchmark price trended down for the third month in a row and year-to-date levels are now two per cent lower than last year.

方志勇 : 2020-06-10#226

【知识点】聊聊加拿大的CMHC+信用分数+贷款新政策

卡尔加里老方
加拿大卡尔加里（Calgary）房地产经纪

2020年6月4日CMHC（加拿大按揭和住房公司）宣布收紧贷款政策，新的贷款政策如下：
从2020年7月1日起，
1.最低信用分：600提高到680
2.偿债能力指标TDSR/GDSR从原来的44/39下调至42/35
3.个人借款不能用于首付。

这个新闻出来以后，小伙伴们议论纷纷，老方也接到客户的询问，问还能贷款吗？对自己有什么影响？对房地产有啥影响？等等。问题太多，干脆整篇文章详细给大家解读一下；）

一、CMHC是干啥的？
来到加拿大以后在新闻中可以频频看到 CMHC 的出镜：一会儿要预测房市，一会儿要对数据调查研究…总之加拿大房地产中的一切似乎都有 CMHC 的身影，那它到底是干啥的？
CMHC，全称是 Canda Mortgage and Housing Corp.，译为“加拿大抵押贷款与住房公司”，是加拿大政府所拥有的抵押贷款保险公司。那么 CMHC 到底是一个怎样的国有企业呢?

CMHC 最早出现在1944年，当时由国会成立，主要是为了向二战老兵提供较廉价的住房贷款。

该机构帮助加拿⼤人满足他们的住房需求。作为加拿⼤房产的权威机构，CMHC致力于房地产市场和金融系统的稳定，为加拿大人提供住房需求方面的帮助，对目标房屋进行研究，为政府、消费者和房地产行业提供意见。
1. CMHC的使命:方便⼴⼤群众进入加拿大房产市场、致⼒于财务稳定，帮助加拿⼤人解决他们的住房需求。
2. CMHC的宗旨:帮助加拿⼤大人解决他们的住房需求
3. CMHC的愿景:成为世界领先的加拿⼤房产核⼼系统
4. CMHC的管理：CMHC属于国有公司，由部长向加拿⼤议会汇报，由董事会负责管理公司事宜，根据加拿大抵押贷款和房地产公司法案、财务管理法案和国家住房法案来处理理业务。
简单一句话CMHC是一家国有公司，代表加拿大联邦政府执行《全国住房法》并促进改善所有加拿大人的住房和生活条件。
大家在网上可以找到一个视频CMHC’s Story，解释了CMHC存在的意义（Why does CHMC exist）?：CMHC 的存在只有一个原因，就是让所有加拿大人都住得起房（CMHC exists for a single reason: to make housing affordable for everyone in Canada. ）

虽然 CMHC 现在的职能有很多，做的杂七杂八的事情也不少，但是最主要的以下两个：CMHC在房贷一级市场上给房贷保险-抵押贷款保险，在二级市场上倒卖房贷。
（一）一级市场--抵押贷款保险
在加拿⼤购买房屋，对于⾸付比例介于5%和19.99%之间的情况强制要求购买抵押贷款保险(通常称为CMHC保险)。⾸付⽐例为20%或以上的不需要购买该保险。一旦发生借款⼈停⽌偿还抵押贷款或拖欠贷款的情况，抵押贷款保险就可以用来保护贷款机构。
了解抵押贷款保险的一些基本要素
1. 成本在贷款金额的2.40%至4.00%之间。
那这个保险费谁来付呢？通常情况下，银行都会让买家来付。保险费一般为贷款的0.6%-4.5%，具体视你首付多少而定，这笔钱会加到你的贷款当中。贷款抵押保险的金额与购房者的首付款直接相关，保险费率是取决于⾸付⽐例的。因此，如果购房者想要降低要支付的保险费，唯⼀的⽅法就是提⾼⾸付比例。⽽且，购房者的违约保险费并不不是以每个月的账单或一笔一次性的费用(如closing cost和律师费)的形式来支付，⽽是被计⼊房贷总额——如果购房者房贷⾦额为$ 285,000，其4%的贷款抵押保险费为$ 11,400，那么购房者从贷款机构获得的房贷总额为二者之和，即$ 296,400，按照这个总额进⾏还本付息：
贷款成数
保险费率65%及以下0.60%75%及以下1.70%80%及以下2.40%85%及以下2.80%90%及以下3.10%95%及以下4.00%90.01% 到 95% —非传统首付**4.50%

2. 不适⽤于等于或⾼于$1,000,000的房屋。
根据 CMHC 目前的规定，50万以下的房子首付可低至5%；对于50万-100万的房子，前50万须付至少5%的首付，剩余部分须付至少10%的首付；对于100万以上的房子…对不起，风险太高，不批保险。
3. 由CMHC承保的房贷最长期限为25年。
4. 抵押贷款保险整体⽽言是有利于购房者的。
它⼤幅度地降低了购房门槛，允许购房者仅凭5%-19.99%的⾸付比例即可进⼊购房市场。购房者购买了抵押贷款保险，就意味着贷款机构将房贷违约风险转嫁给了保险公司，那么贷款机构就安心地降低了房贷利率。如果没有房贷违约保险，贷款违约风险可能更高，那么购房者可享受的房贷利率则可能会更⾼。
【知识点】在了解什么是抵押按揭保险之前，我们先要弄清楚抵押贷款(Mortgage)与贷款(Loan)的区别。顾名思义，抵押贷款也是贷款的一种，只不过是需要抵押物的。

购置房屋这么贵的资产，如果没有抵押，银行放贷的风险太大。所以现如今当你向银行借钱买房的时候，你需要将你购买的房屋抵押给银行；直到你将贷款还清之前，房屋都是属于银行的--这样，如果你出现意外无法还清贷款，那银行则可以将房屋公开出售，以弥补损失。
但如果房价不够高，那银行将无法从售房中弥补所损失的贷款。而买家的首付比例越小，贷款额就越高，银行潜在的风险就越大。还记得美国08年的次贷危机吗?当时利率上升，大量信用差的买家开始还不起贷，银行便只好拍卖掉那些房产，于是市场上出现大量房屋被拍卖，供给量上升导致房价下滑，这让拍卖也卖不出好价钱，造成银行巨额亏损，由此引发了一系列的金融危机。
这就是为什么当你想付低于20%的首付时，必须要购买抵押贷款保险(mortgage insurance)。这个保险是用来保护银行的，而不是买家；但只有这样，银行才愿意在低首付的情况下贷款给你。

在一级市场上，CMHC 并不是全加拿大唯一的抵押贷款保险公司，还有另外两家私有的抵押贷款保险公司与它竞争：Genworth Financial （GF）与 Canada Guaranty Mortgage Insurance（CG）。这三家保险公司的保险费是一模一样的，只是批准条件有时不同罢了。

加拿大规定，20%首付以下贷款必须通过CMHC，或GE或者CG购买保险。

（二）二级市场--倒卖房贷
在房贷的二级市场上，CMHC其实就是美国的两房，将商业银行的房贷收购过来，打包成债券出售出去，房贷的还款风险从商业银行转到了购买债券的投资者头上，CMHC赚一笔承销费。在二级市场上，CMHC是垄断经营的，独一份，没有竞争。
CMHC每年的收入是多少呢？2018年41亿，2019年47亿，绝对的巨无霸国企，从房地产市场上捞金有术。

二、信用分是什么鬼？

（一）信用记录
在加拿大，信用记录是一个很重要的事情，对于房屋贷款，汽车贷款，信用卡等都会有影响。所以生活在加拿大的人都应该留意。加拿大的信用记录一般由两间信用评分机构批出，一间是Equifax，一间是TransUnion。每一笔借钱包括还款记录，都会记录在内。每一次查询信用分数（用以申请金融产品）都会构成一次Hard Inquiry，俗称Hard-Pull，也会记录下来。以上两个记录都会保留6年，但对于Hard-Pull来说，银行通常只关心两年以内的Hard-Pull数量。

信用分数

信用分数会不断变化，所以有必要经常查询自己的信用分数，如何查询信用记录，请参看我的另一篇微文：
卡尔加里老方：【干货-收藏】在加拿大如何免费查询信用记录+手把手教你注册Borrowell的免费查信用评分服务zhuanlan.zhihu.com

Hard Inquiry和Soft Inquiry的分别
每一次向Equifax或TransUnion查询信用记录，都会留下一项记录。但只有Hard-Pull才会影响信用分数，因为Hard-Pull为了申请新信用的查询。而Soft Inquiry，大部分是银行想了解某客户的信用记录而更好地推销金额产品，又或者是个人想知道自己的信用记录，这种情况下是不会影响信用分数的。

（二）如何计算信用分数

还款纪录
俗话说，有借有还，再借不难。信用评分机构对于一个人会否和能否及时还钱是非常注重的，所以在信用评分中35%是基于过往的还款历史。
Hard Inquiry次数
信用评分中10%是基于Hard Inquiry次数。银行并不希望看到一个人在短时间内产生很多Hard-Pull，因为这样看上去这个人可能很需要钱。但只限于“短时间内很多次Hard-Pull”，偶尔一两次，银行也明白人都需要货比三家的道理。通常来说，两年内6次Hard-Pull为上限比较好。
由于有两间信用评分机构，它们之间的Hard-Pull记录是不会互通的，这样一来，两年内实际上可以有12次Hard-Pull。所以提前了解银行会使用那间信用评分机构就很有必要了，详见：如何知道公司和银行使用那一间信用评分公司？
信用额使用度Utilization
银行向你批出信用卡，当然是希望你会用这张信用卡。把大部分的信用卡都取消掉，只保留一两张信用卡，这样在大原则上并没有错，既跟银行保持良好关系，又不需要花精力去管理多张信用卡账单，更不容易出现超出预算的情况。
但问题是，在信用分数上来说，这并不一定要一件好事情，因为在信用记录上会显得你很缺钱。举例说：你只有一张1万元信用额的信用卡，而由于你只用这张信用卡，每个月都花上5，6千。这样一来，你的信用额使用度就是50%-60%，这样其它银行就会有理由怀疑你的财政状况。所以在信用评分中30%是基于信用额使用Utilization。
一般来说信用额使用度Utilization最好保持在20%，甚至10%以下。所以最好反而是多申请几张信用卡，把总信用额提高。比如说，你还是每个月花5千，但你有5张1万元信用额的信用卡，所以你的总信用额就是5万。这样一来，你的信用额使用度就是10%。
信用记录长度
如果一个人的信用记录长度太短，也会让银行觉得不太可靠。15%是基于信用记录长度。
信用记录长度是指所有现在有效的信用卡的平均时间长度，比如说，你有三张信用卡，时间长度分别为6年，4年和2年，这样你的信用平均长度为12/3=4年。再申请一张新的信用卡，你的信用平均长度为12/4=3年。所以每申请一张新的信用卡，都会因为有Hard-Pull和降低信用记录长度这两方面而丢掉一些信用分数。
所以申请信用卡在短期内的确对信用分数有负面影响，但长期来说又对信用分数有正面影响，因为手头上的信用卡张数越多，将来新申请信用卡的负面影响就越少。举例说，你有一张用了10年的信用卡，再新开一张信用卡，你的信用记录长度是10/2=5年。但如果你有4张用了10年的信用卡，新一张信用卡对你的影响就是(4×10年)/5=8年。
信用分数计算

所以信用记录是就根据：

Payment History（还款纪录）：35％的分数是基于你的还钱历史。【如果没及时还款就会减分。信用卡多的朋友要小心】
Amounts Owed（信用额使用度Utilization）：30％的分数是基于你的目前欠的钱。【如有多少张信用卡，卡的总信用上限是多少，你的房贷/车贷还欠多少。。。】
Length of Credit History（信用记录长度）：15％的分数是基于你的信用记录的时间长短。【明白为什么最好保留第一张信用卡了吗？和你的分数直接相关】
New Credit（Hard Inquiry次数）：10％的分数是基于有你最近申请的新的信用。【例如你申请新信用卡，银行就会查你的信用记录--Hard Pull。被查的次数多的，就会减分。你自己查自己的信用分数，则没有影响。所以要尽量避免Hard Pull。短时间内申请多张信用卡，你的信用分数会急剧下降。只有时间才能将这个分数再拉上来。】
Types of Credit（现有信用种类）：10％的分数是基于你现有的贷款和信用卡的种类。【如信用卡，车贷，房贷，学生贷款，Line of Credit等等】

这几个因素而定出最后的信用分数。

结论
由此可见，要提高信用分数并不是完全不用信用卡或者集中用一张信用卡，反而是应该尽早习惯使用信用卡，定期还款。并持续地申请新的信用卡，尤其是没有年费的信用卡（俗称抽屉卡，现在银行的前线如Teller和客户经理其实销售压力都很多，遇到相熟的Teller或者客户经理帮他/她一个忙开张新信用卡，助人惠己）。这样一来，在让自己的总信用额度和信用记录长度持续地增长的同时，也让其它银行通过你的信用记录了解到你是一个负责任的好借款人，更容易得到其它贷款和信用，以及更低的利率。

关于加拿大的信用记录请参看我的另一篇微信文章：

卡尔加里老方：【全攻略】之加拿大信用记录入门及如何提高信用分数zhuanlan.zhihu.com

三、这个贷款新政对买房者有什么影响？
（一）对首付高于20%的买家，没有影响
首先声明一点，这一贷款新政策主要是针对风险较高的买家（即首付不足20%，必须在申请房贷时购买按揭保险的买家）。对华人买家影响不大。
首先，这个变化只针对首付低于20‘%的贷款申请。感谢华人老祖宗留下的勤俭节约、量入为出、重储蓄轻消费的传统美德，大部分中国客户，不愿意贷太多款，都有能力和积蓄付高成数的首付，极少数买房是低于20%以下首付，只要首付超过20%，这个新政策里其它的变化您就不用再焦虑了，那个信用分数，首付不可以赠予以及负债率变化，都和你无关。目前，受客户欢迎的新移民贷款政策（首付比例和海外收入）没有变化。这个政策一直就是35%首付，明确是高于20%。
其次关于信用分数，新移民也不用担心，本来新移民刚来加拿大就没有信用分或者信用分很低，但这基本不影响你在新移民贷款政策下的贷款的审批。

（二）对首付低于20%的买家，影响如下
CMHC的最新规定涉及三个方面，
1. 信用分数
买房者中至少有1人的信用分数必须达到680分，而目前有资格申请CMHC房贷保险的信用分数标准是600分。受这个变化影响的买家比率有多少呢，根据CMHC的统计，2020年第一季度，只有5.9%的贷款者的信用分数是低于680的。

Only 5.9% of CMHC-insured mortgages in the first quarter had credit scores below 680.

2. 偿债能力指标
偿债能力指标TDSR/GDSR从原来的44/39下调至42/35。其中的TDSR是指，购入房产后，借款人每月的全部个人债务与每月应纳税收入的比值；GDSR是指，购入房产之后，该房产每月的债务与借款人每月应纳税收入的比值。新标准下，偿还债务的比例必须是年收入的35％。偿还的债务包括房贷、地税、取暖费用和50％的公寓管理费（如果买的是公寓的话）等。把这些费用相加，然后将总数除以你的收入就是偿债率。这个比率以前是39%，现在不能超过35%。
你的偿债率下降了，意味着需要降低房贷，这就导致所能购买的房屋总价也要降低。这将降低买房者最高近12%的购房能力：现在用具体数字的说明：
举例1：年收入10万的家庭，首付10%，如果偿债率39%，房贷利率4.94%，那么可以买$524980的房子；但如果偿债率是35%，这只能买$462,860元的房子，降低购买力11.83%
举例2: 年收入6万对家庭，首付5%，没有其它债务的情况下，购买力下降10.9%。其实这是变相把压力测试贷款利率从现在的4.94% 提高到6.30%!
3.首付资金来源
此外，CMHC将不再接受非传统的首付资金来源。
原文其实是“非传统首付款，因为会带来债务增加而不予考虑”。（Non-traditional sources of down payment that increase indebtedness will no longer be treated as equity for insurance purposes.）
这句话很含糊，因此歧义比较大，个人的理解是：借款人自己的借款，不再可以当做首付，但其亲属赠与的首付可以。没有还款责任的借款可以做首付。
根据一家贷款专业机构今年2月份作的一份调查，首次购房者20%的首付款是借来的。不过，在CMHC购买贷款保险的首付在10%以下的购房者中，只有2%的首付是来自非传统首付，比如无抵押贷款。

20% of down payment funds from first-time buyers came from borrowed sources, according to a Mortgage Professionals Canada survey in February. Yet, only 2% of down payments for CMHC-insured borrowers with loan-to-values above 90% were from “non-traditional sources” like unsecured credit and loans.

【知识点】什么是传统首付，什么是非传统首付，在CMHC 关于保费的网页上有解释，https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/finance-and-investing/mortgage-loan-insurance/mortgage-loan-insurance-homeownership-programs/cmhc-mortgage-loan-insurance-cost。
传统首付的定义是：储蓄，从退休账户RRSP中的取款，以资产为抵押的贷款，产权的一半，可自由处置的土地，卖房款，无需偿还的亲属赠与，无需偿还的政府赠款等。[Traditional sources of down payment include: Applicant’s savings,RRSP withdrawal, funds borrowed against proven assets, sweat equity (<50% ofmin. required equity), land unencumbered, proceeds from sale of anotherproperty, non-repayablegift from immediate relative, equity grant (non-repayable grant fromfederal, provincial or municipal agency)）]；
非传统首付的定义是：申请人的个人借款。（Non-traditional sources of down payment include: Any source that isarm’s length to and not tied to the purchase or sale of the property, such as borrowed funds）

四、这个贷款新政对房地产市场的影响？
虽然CMHC标榜它的主要宗旨是让所有加拿大人都住得起房，但是这与它的所作所为并不完全一致。比如，他们现在的做法却是保自己不出问题，让买房的人自己想办法去吧。

CMHC之所以出台这些新措施，目的是“这些措施将保护购房者，降低政府和纳税人的风险，并在抑制过度需求和不可持续的房价增长的同时，支持住房市场的稳定。”

CTV理财评论员Pattie Lovett-Reit指出，CMHC的最新规定旨在保护两部分人：一是潜在的房主，他们还没有足够的能力在经济困难时期保护自己；二是纳税人，如果现有业主们无法维持房贷，那么最终是纳税人买单。
根据政策，所有首付低于20%的购房者都需要购买贷款保险，现在CMHC将政策再次收紧，增加了买房人的贷款难度。有专业人士指出，新政一出，将过滤掉10%的借款人！这些新措施的直接实际效果是让房地产市场雪上加霜，本来因COVID-19大流行而困难重重的加拿大房地产市场，更捉襟见肘。房地产市场将需要更多的时间才能摆脱经济冲击带来的困境，恢复元气。

另外，这些新政策降低了贷款人的购房能力，会把刚性需求端更向低端房产挤压。本来，卡尔加里房地产市场经过这几年的持续低迷，主要成交量越来越集中在低端，尤其是疫情爆发以来，这种趋势更加明显，这两个月我的客户关注的50万以下的房产，性价比高的很快就出手了，所以可以预见的是，卡城房产的低端市场应该变化不大，中高端房产会更低迷，受影响更大。

方志勇 : 2020-06-10#227

结论，这些新措施的直接实际效果是让房地产市场雪上加霜，本来因COVID-19大流行而困难重重的加拿大房地产市场，更捉襟见肘。房地产市场将需要更多的时间才能摆脱经济冲击带来的困境，恢复元气。

另外，这些新政策降低了贷款人的购房能力，会把刚性需求端更向低端房产挤压。本来，卡尔加里房地产市场经过这几年的持续低迷，主要成交量越来越集中在低端，尤其是疫情爆发以来，这种趋势更加明显，这两个月我的客户关注的50万以下的房产，性价比高的很快就出手了，所以可以预见的是，卡城房产的低端市场（50万以下）应该变化不大，中高端房产（60万以上）会更低迷，受影响更大。

本来5、6月份是卡尔加里挂牌和成交的高峰，因为疫情影响，往后拖延了一些，6月中下和7月初应该有些房源会挂出来，不过，卡尔加里的房产已经连续5-6年低迷，加上疫情影响，雪上加霜，导致不论是买家和卖家都不看好卡尔加里的房市，大多数买家在观望，好多卖家惜售，估计6-7月份新上好房源也不会太多

方志勇 : 2020-07-06#228

【房产不快讯】卡尔加里2020年6月房地产市场- 新冠疫情阴影笼罩之下，卡城房地产销量仅比去年同期低2%
原创卡城老方房地产

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卡尔加里2020年6月房地产市场-
新冠疫情阴影笼罩之下，卡城房地产销量仅比去年同期低2%

卡尔加里地产局2020年7月2日讯
受新冠疫情严重影响三个月后，卡城6月份共售出房屋1747套。虽然同比去年低了2%，与前几个月相比，算是非常显著的改善了，别忘了年初至今的销量比去年同期降低了40%多。

“价格下滑、贷款利率回落和社交距离措施的提前缓解可能都是造成这个月“超出预期的销量”的原因。不过卡城房地产市场离恢复正常还有很长的道路路要走。各种挑战比如两位数的失业率仍会持续影响房地产市场”，卡尔加里地产经纪委员会（CREB）首席经济师这样评论到。
6月份新挂牌量是3335套，比去年同期增加了6%，这导致库存量有所增加，不过还是远低于去年同期。
尽管6月供应有所增加，同期销量增长更快，导致这个月的房屋供应月数（months of supply）降到4以下，这是2019年5月以来的首次。如果这个趋势继续，将缓解价格下行的压力。
6月住宅的基准价格环比基本持平，不过比去年同期下跌了3%。

分类房产数据
独立屋
Detached

6月独立屋共售出1092 套，只比去年同期略低一点儿。

尽管在全市范围内销量同比是降低的，市中心区、东北区、北区、东南和东区的销量同比是增加的。

6月新挂牌量有所增加，所以库存也增加了一些，不过销量增加更多，导致独立屋的房屋库存月数反而有所下降，趋向更平衡的市场状态。
独立屋的基准价格环比持平不过同比还是低了2%。几乎所有区域的同比价格都有所下降，其中西北区、东北区和市中心区下降最多。

公寓
Apartment

6月共售出公寓227套。比上个月136的销量增加不少，不过同比下降了13%，比长期平均低了30%。
新挂牌量环比和同比都有所增加。库存量环比增加，不过同比下降。

房屋库存月数已经从前几个月的历史高点有所回落。
基准价格继续下滑至 $240,900。同比降了近4%。
二手公寓不论是价格还是销量仍是所有房屋类型中最困难的。

联排和双拼
Attached

联排和双拼是受疫情影响最小的。6月销量同比增加了近3%，与长期平均基本持平。
与独立屋一样，新挂牌量不论是环比还是同比都有所增加，但房屋供应月数比去年所有改善。

基准价格环比持平，不过同比降了近4%。价格的下降是该房屋类型销量增加的主要原因之一。

Sales decline by two per cent from last year amidst COVID-19 pandemic
by CREB® on July 02, 2020
City of Calgary, July 2, 2020 –
After three months where COVID-19 weighed heavily on the housing market, sales activity in June continued to trend up from the previous month, totalling 1,747 units.
Caution remains necessary, as monthly sales are nearly two per cent lower than activity recorded last year. However, this represents a significant improvement compared to the past several months, where year-over-year declines exceeded 40 per cent.
“Recent price declines, easing mortgage rates and early easing of social restrictions are likely contributing to the better-than-expected sales this month,” said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.
“However, the market remains far from normal. Challenges, such as double-digit unemployment rates, will continue to weigh on the market for months to come.”
New listings in June totalled 3,335 units, a six per cent increase over last year. The recent rise in new listings caused inventories to trend up, but they remain well below last year’s levels.
Despite some recent monthly gains in supply, sales activity was high enough to cause the months of supply to dip below four months for the first time since May 2019. If this trend continues, it should help to ease the downward pressure on prices.
Residential benchmark prices are comparable to last month, but they remain nearly three per cent lower than last year’s levels.

HOUSING MARKET FACTS
Detached

Sales activity in June totalled 1,092 units. This is an improvement over the past few months and only slightly lower than last year’s levels.
Despite citywide declines, year-over-year sales activity improved in the City Centre, North East, North, South East and East districts.
June also saw an increase in new listings, which is causing some monthly gains in inventory. However, increased sales offset the rise in new listings, causing the months of supply to trend toward more balanced conditions.
Detached benchmark prices remained relatively stable compared to last month but were two per cent lower than last year’s levels. Year-over-year price declines were recorded across most districts, with the largest declines in the North West, North East and City Centre districts.

Apartment

Apartment sales totalled 227 units in June. This is an improvement from the 136 units last month, but it is still nearly 13 per cent lower than last year’s levels and over 30 per cent lower than longer-term averages.
New listings rose compared to last month and last year. This did translate into some monthly inventory gains, but overall inventory levels remain lower than last year’s levels.
The months of supply has come down from the high levels recorded over the past few months.
Benchmark prices continued to trend down this month, totalling $240,900. This is a year-over-year decline of nearly four per cent.
The resale apartment sector continues to be one of the hardest hit in terms of relative declines in both sales and prices.

Attached

The attached sector has faced the smallest impact from the pandemic. June sales were nearly three per cent higher than last year’s levels and remain comparable to longer-term averages. The attached sector has generally benefited from its status as a more affordable alternative to the detached sector.
Like the detached sector, the attached sector saw new listings rise compared to both last year and last month. However, the months of supply trended toward more balanced conditions and improved over last year’s levels.
Benchmark prices remained relatively stable compared to the previous month, but fell by nearly four per cent compared to last year. The higher price decline in this sector could be a contributing factor to the improving sales activity.

REGIONAL MARKET FACTS
Airdrie

Following declines over the past three months, June sales rose above last year’s levels. While the monthly gain was significant, it was not enough to offset previous pullback, as year-to-date sales remained nearly eight per cent below last year’s levels.
Airdrie also saw new listings rise, but inventory levels remain well below last year’s levels. The months of supply dropped below three months and is lower than pre-COVID-19 levels. If the supply/demand balance stays in this range, we could start to see some of the downward price pressure ease.
Airdrie’s benchmark price was $327,400 in June. This is down compared to the previous month and over two per cent lower than last year’s levels. Year-to-date prices remain just below last year’s levels.

Cochrane

Sales in Cochrane this month improved over last year’s levels. At the same time new listings also rose, causing some growth in inventory levels. However, the improvement in sales outpaced the gains in inventory, causing the months of supply to trend down.
Supply/demand balances are improving, but it takes time before this is reflected in prices. In June, the benchmark price was $394,900. This is slightly lower than last month and nearly four per cent lower than last year. It will likely take several more months of more balanced conditions before seeing any impact on home prices.

Okotoks

June sales remained relatively stable compared to last year’s levels. However, with steep declines in April and May, year-to-date sales remain well below both last year’s levels and longer-term trends.
Recent gains in new listings caused some monthly gains in inventory levels. The monthly gain in inventory was not enough to offset the monthly increase in sales, causing the months of supply to trend down to three months in June.
Benchmark prices were falling prior to the COVID-19 pandemic, but the pace of decline increased during the past several months. In June, benchmark prices remained relatively stable compared to last month, but they remain over four per cent lower than last year’s levels.

方志勇 : 2020-08-07#229

【房产不快讯】卡尔加里2020年7月房地产市场- 独立屋和双拼销量上升，达到了两位数增长，经济仍存不确定性
原创卡城老方房地产爱在卡尔加里老方房地产昨天

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卡尔加里2020年7月房地产市场-
独立屋和双拼销量上升，经济仍存不确定性
卡尔加里地产经纪管理局8月4日讯：
2020年7月，得益于独立屋和双拼屋销量的增长，卡城7月份销量同比上升，竟然有了两位数的增长--11.82%，共售出房屋1835套，不过因为疫情对前几个月的影响，年初至今的总销量还是同比降低15%。

“尽管疫情阴影下房屋销量有增长，要说房地产走势已经恢复到疫情前的水平还为时过早，因为我们还面临着历史水平的失业率、政府的大力援助、经济的不确定性等，这一形势还将持续数月。”卡尔加里地产经纪管理局首席经济师Ann-Marie Lurie这样评价。新冠疫情发生在以前房地产销售最活跃的旺季（4-6），7月份销量的上升一部分是因为前期压抑的需求在7月得到了释放。房产需求有所恢复，供给也是如此。

库存量比前几个月有所上升，联排和公寓的供需比远高于历史正常水平，对这类房产的价格也造成了很大的压力。联排价格比去年降了8%，双拼和公寓降了3%。

独立屋价格与前几年相比还算稳定，不过年初至今的整体均价比去年还是有1%的降幅。

分类房产数据
独立屋
Detached

7月独立屋共售出1173套，比去年同期增长16.83%。

7月份新增挂牌量是1670套，同比增加3.47%，库存量同比减少16.54%。

7月新挂牌量有所增加，所以库存也增加了一些，不过销量增加更多，导致独立屋的房屋库存月数下降到2.81，趋向更平衡的市场状态。

独立屋的基准价格环比增加2.32%，同比略增0.33。南区同比增幅最大2.88%，其次是东区2.16%，市中心区价格同比继续回落3.45，其它区域价格同比基本持平。

公寓
Apartment

7月共售出公寓261套。同比减少9.69%。
新挂牌量为650套，同比增加31.85%，库存量为1712，同比略有增加。

房屋库存月数大增，达到了6.56。

7月公寓基准价格继续下滑 $243,400。同比降了2.72%。
二手公寓不论是价格还是销量仍是所有房屋类型中最困难的。

联排和双拼
Attached

联排和双拼7月份行情出现了分化，双拼共售出203套，同比增加37.16%，而联排共售出201套，同比下降2.43%。
双拼屋挂牌量同比减少了1%，而联排则增加了22.29%，
双拼销量大增而挂牌减少，联排则销量下降，挂牌大增，导致7月的双拼的房屋供应月数同比从5.03下降到只有2.98，联排则从4.94增加到5.09。

基准价格环比持平，不过同比双拼降了2.8%。联排降了8.7%。

路人3 : 2020-08-09#230

good report

方志勇 : 2020-08-10#231

【重要提示】卡尔加里搬家后这件事情一定要处理-改地址

卡尔加里老方
加拿大卡尔加里（Calgary）房地产经纪

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加拿大政府、税局在寄送空置税、地税、缴税等重要通知时，习惯采用邮寄平信的方式递送。一般不会以电话和电邮等方式通知。
（收到税局电话通知要格外小心，税务局从来不通过电邮、电话或短信方式收取税款或获取个人信息。也不会给任何人电话留言，不会用逮捕这样的字眼威胁任何纳税人。）
政府及税局的重要通知，都有一定的处理时限。所以搬家一定要改地址，避免收不到这些重要邮件。

一、搬家改地址的习惯与文化差异
随着移民的融入，我们与社会的联系越来越多，信件也越来越多。

长居加拿大的本地人，通常在搬家后都会采用邮局（Canada Post）提供的转寄服务(Mail Forwarding for Movers)一段时间，以确保所有信件在搬家后都更改过来。
很多华人朋友喜欢采用更人际化的方式，如委托朋友拿信或者请租客帮忙拆信等方式。不过“信件属于个人隐私，私自拆开他人信件的行为是违法的” 收到不是自己的信件，要退回邮局处理。
这个理念也是很多本地西人的理念，也就不奇怪，一些租客在收到房东信件后会退回邮局。
我推荐大家在搬家后采用邮局转寄服务，收费不贵而且非常方便实用。12个月省内的个人转寄服务，算下来每月才$6.83且一次申请可以最多转寄同一地址四个名字的信件。以下是收费情况:

现在邮局有转寄服务的促销活动，详情见以下网址：
https://www.canadapost.ca/cpc/en/personal/receiving/manage-mail/mail-forwarding.page#pricewww.canadapost.ca

关于邮局的转递服务，请参考老方的文章：
【干货】卡尔加里新房主如何申请水、电、气、网络及邮局的便民服务 - 卡尔加里老方的文章 - 知乎
卡尔加里老方：【干货】卡尔加里新房主如何申请水、电、气、网络及邮局的便民服务zhuanlan.zhihu.com

二、如何改地址？
加拿大人每次搬家都要亲自前往去好多地方改地址。与身份相关的卡，比如驾照，健康卡等需要到政府机构改地址，现在大部分都可以在网上办理。

1.驾照、健康卡

搬家忘记修改驾照地址会带来意想不到的麻烦，警察抓到有罚款的哦。根据阿尔伯塔省政府的规定，你必须在搬家后14天内到登记中心（registry agent）修改你的驾照和车辆登记的地址：
You must apply at a registry agent in person with identification to have your name and/or address changed on your driver's licence and/or vehicle registration within 14 days of the change taking place.
https://www.alberta.ca/update-driving-documents.aspx
关于登记中心，请参考老方的文章：
【干货】卡尔加里（阿尔伯塔省）的登记中心（代理）--Registry Agent - 卡尔加里老方的文章 - 知乎
卡尔加里老方：【干货】卡尔加里（阿尔伯塔省）的登记中心（代理）--Registry Agentzhuanlan.zhihu.com

健康卡地址的更改也可以在登记中心办理。

2.税务局
如果目前你的退税等都是以支票方式寄给你的，那搬家时一定记得改税务局的地址了，否则他们还会把支票寄到你原来的地方。可以在线改也可以通过打电话、写信等方式。
建议大家在搬家前就在网上申请注册税务局的账户，并申请退税等直接存入你的银行账户，就不用担心了。在线修改需要在税务局注册一个账号，出于安全的考虑，税务局会寄一份带有code的邮件给你之前的地址，用这个code登录，就可以改新地址了。
所以，建议大家在搬家前就在网上申请注册税务局的账户，一周左右就可以收到带有code的信件了。
3.Service Canada
搬家一定要通知Service Canada。如果你正在领EI、养老金等，你需要经常登录Service Canada，，建议在Service Canada注册一个电子账号，有了账号，随时都可以更改地址。
http://www.servicecanada.gc.ca/eng/lifeevents/moving.shtml

4.CIC
如果你正在申请或更新枫叶卡，或正准备入籍，或作为担保人，正在为亲属办理团聚等跟移民部打交道的事情，有各种书信往来，及时更改地址就显得尤为重要。
https://www.canada.ca/en/immigration-refugees-citizenship/services/application/change-address.html

5.邮政转寄
我推荐在搬家后采用邮局转寄服务，收费不贵而且非常方便实用。
地址：https://www.canadapost.ca/cpc/en/personal/receiving/manage-mail/mail-forwarding.page

6.各种账单地址
银行卡、信用卡、手机、宽带、Cable TV、固定电话、水费、电费、气费、汽车保险等，一般打电话就可以更改了，当然你也可以到他们各自的官网更改。

三、常见需要修改地址清单
税务局相关信件
政府信件（评估、地税、空置税、水费排污费等）
汽车、房屋保险信件
医疗保险、健康卡
水电气网等账单
银行、信用卡账单
社会福利金、失业金、儿童津贴等
驾照地址
个人会员、健身卡等
详情请点击【最全攻略】加拿大（卡尔加里）搬家后需要更改地址的项目汇总 - 卡尔加里老方的文章 - 知乎
卡尔加里老方：【最全攻略】加拿大（卡尔加里）搬家后需要更改地址的项目汇总zhuanlan.zhihu.com

方志勇 : 2020-09-02#232

【房产不快讯】卡尔加里2020年8月房地产市场- 销量趋于稳定，新冠影响继续
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卡尔加里地产经纪管理局9月1日讯：
卡尔加里2020年8月房地产市场-销量趋于稳定，不过新冠影响持续。
8月卡尔加里房地产销量同比基本持平，其中独立屋和联排销量同比有所增长，公寓和双拼销量有所下降。

8月卡尔加里共售出房屋1573套，这与过去五年同期销量基本持平。不过由于受新冠疫情影响，尤其是4、5月份的销量跳崖式下跌，使得年初至今的房屋销售总量同比降低了13%。

“最近加拿大全国地产报告显示最近几个月有了创纪录的反弹，卡尔加里也从疫情中有所恢复，不过还是低于长期平均。卡尔加里的就业市场和前几个月相比有所改善，一些工作岗位开始恢复。”卡尔加里地产经纪局首席经济师Ann-Marie Lurie这样评价到。
不过新冠疫情的影响仍在继续。
“从去年开始已经失去了10万多个工作岗位，卡尔加里的失业率达到15%。高于全国平均11%的失业率。“

新挂牌量同比减少，导致库存也降低了。

房屋库存月数同比降低，不过和前几个月比还是提高了。
8月住宅的基准价格是$420,800，同比下降0.6%。

分类房产数据
独立屋
Detached

8月独立屋共售出992套，比去年同期增长4.97%。

8月份新增挂牌量是1482套，同比减少7.08%，库存量同比减少15.2%。

8月独立屋新挂牌量减少，销量增加，导致库存减少更多，导致独立屋的房屋库存月数同比降低，趋向更平衡的市场状态。

独立屋的基准价格同比略增0.85%。南区同比增幅最大3.25%，其次是东南区2.27%，市中心区价格同比继续回落3.55%，其它区域价格同比基本持平。

公寓
Apartment

8月共售出公寓224套。同比减少20%。
新挂牌量为497套，同比减少11.88%，库存量为1666，同比持平。

房屋库存月数大增，达到了7.44。
8月公寓基准价格继续下滑 $247,100。同比降了1.51%。
二手公寓不论是价格还是销量仍是所有房屋类型中最困难的。

联排和双拼
Attached

联排和双拼8月份行情和上月相比一样出现了分化，不过这回双拼共售出141套，同比降低12.42%，而联排共售出216套，同比增加11.34%。
双拼屋挂牌量同比减少了26%，而联排则增加了3.06%，
双拼销量减少不过挂牌减少更多，联排则销量上升，挂牌增加不多，导致8月的双拼的房屋供应月数同比从4.42下降到3.89，联排从5.07下降到4.69。

基准价格同比双拼降了2.1%。联排降了8.4%。

August home sales consistent, but COVID-19 impacts continue

by CREB® on September 01, 2020
Total residential sales in August were relatively stable compared to last year with year-over-year gains in the detached and row sectors.
These gains offset declines in the apartment and semi-detached products.
With 1,573 sales in August, this is consistent with levels over the past five years. Year-to-date sales activity remains nearly 13 per cent below last year.
“Recent national reports have shown a bounce back to new record levels over the past several months. Calgary has seen improvements over the lows recorded during the lockdowns but is far from record levels,” said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.
“The situation in Calgary has been slightly different as the job losses were not isolated to sectors that are typically associated with rental demand. We have started to see improvements in the job market compared to previous months as some jobs start to return.”
However, the impact of COVID-19 on the economy is not over.
“There have been more than 100,000 jobs lost since last year and Calgary’s unemployment rate sits at 15 per cent. This is well above the national average of 11 per cent,” said Lurie.
New listings are easing and is helping to chip away at existing inventory compared to the higher levels recorded last year. However, the pace of year-over-year decline has eased as inventory levels have trended up relative to levels recorded a few months ago.
The months of supply has also risen compared to the past few months and now sits at four months. This gain has slowed some of the monthly gains on prices. The residential benchmark price in August was $420,800 and is nearly one per cent lower than last years’ levels.

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方志勇 : 2020-10-06#233

【房产不快讯】卡尔加里2020年9月房地产市场- 销量与供应量皆有增长

卡尔加里老方
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卡尔加里地产经纪管理局10月1日讯：9月房屋销量和供应都有所增长
2020年9月卡尔加里共售出房屋1702套，同比大涨25%，是2014年以来销量最多的9月。

9月新挂牌量环比增加，不过与前几年同期相比基本持平。销量的增加，使得库存没有增长，9月的房屋库存同比下降了12%。

“新挂牌量的增加、贷款利率的下降和价格的松动，共同促成了销量的一些上升趋势。但不同房型和价位区间的房产市场状况差异很大。”卡尔加里地产经纪协会首席经济师Ann-Marie Lurie这样评价到。

销量增长，库存下降，市场更趋于平衡。9月3.7的房屋库存月数是过去5年里最低的。这也是有些类型和区域的房产价格环比略有上涨的原因。

卡尔加里房产基准价格过去三个月环比都是上涨的，所以今年9月的房产基准价格同比基本持平。

尽管房产市场有所改善，新冠疫情的影响仍在。年初至今的房产总销量同比去年降了9%（上个月是13%，受疫情影响，今年3-5月房产销量腰斩，最近几个月房产销量在回涨），年初至今的整体房产价格同比下降1%。新冠疫情造成的市场的不确定性和惨淡的就业市场让卡城房地产市场仍存一定的风险。

分类市场数据
HOUSING MARKET FACTS
独立屋
Detached

9月独立屋共售出1052套，同比大增28.14%，这主要要归功于40-60万价格区间独立屋销量的强劲增长，2020年9月是2014年以来9月中销量最高的。
销量增长同时新上市量放缓，使库存进一步减少，房屋供应月数已进入平衡市场区间。这些趋向供/需平衡的良好态势让部分区域和价格区间的独立屋价格也有所上扬。2020年9月，卡城独立屋的基准价格同比去年涨了近1%。

不过，这些增长主要是中低端市场贡献的，市中心区和西区（高端豪宅居多）的价格仍远低于去年。

双拼
Semi-Detached

9月双拼屋新挂牌量有增长，销量也有增长，但逊于独立屋和联排。这可能是因为库存的大幅下降。
9月库存量同比下降21%，是所有房屋类型里库存下降幅度最大的。供应的减少加上销量的增加，缓解了这一板块供过于求的状况和价格下降的压力。

9月双拼的价格同比低了近2%，不过南区、东南区和东区的价格已经开始回升。

联排
Row

联排的销量已经连续几个月保持增长，9月联排销量更是同比大幅增加，这可能是前期此类房型的价格大幅下调的结果。
但由于受疫情初期销量的断崖式下跌，年初至今联排的总销量同比还是下降了4%。

联排的价格同比降了近7%，比历史高点更是低了近17%。

公寓
Apartment

所有其它板块的销量同比都有增长，只有公寓继续向下。年初至今的总销量同比降了16%，是所有房屋类型中降幅最大的。
同时，新挂牌量却在继续增加，库存也就进一步增长，房屋库存月数达到7以上。

尽管有些区域的公寓价格有趋稳的迹象，总体来说，年初至今公寓的价格同比已经下降超过2%，比2014年的高点低了18%。

Home sales rise along with supply
City of Calgary, October 1, 2020 –
September sales activity jumped to 1,702 units, the strongest September total since 2014.
New listings in September improved over last month, but levels remained comparable to the previous year. The increase in sales relative to new listings did prevent any monthly gains in inventory levels, but supply in the market is still down 12 per cent compared to last year.
"The recent rise in new listings, combined with low lending rates and softness in prices, has helped support some of the recent upward trend in sales," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.
"However, conditions vary significantly based on the price range and property type."
The adjustment in supply relative to demand has caused the housing market to move toward more balanced conditions. The current 3.7 months of supply represents the most balanced conditions seen for September in over five years. This has helped support some of the recent monthly gains in prices.
Total residential benchmark prices have trended up over the past three months, resulting in September prices that are similar to prices recorded at the same time last year.
Despite some of the recent improvements, the impact of COVID-19 is still present. Year-to-date sales remain nearly nine per cent below last year's levels, while city-wide prices are still over one per cent lower than last year. Considerable risk also weighs on the housing market due to economic uncertainty and a struggling labour market.

HOUSING MARKET FACTS
Detached
With significant gains in the $400,000 - $600,000 range, September sales are the highest they have been since 2014.
Improving sales and easing new listings resulted in further reductions in inventory levels and caused the months of supply to ease to balanced territory. Recent improvements in the supply/demand balance have supported some upward price movements. As of September, the benchmark price was nearly one per cent higher than last year.
However, the year-over-year gains have been driven by the more affordable end of the market, as prices remain well below last year's levels in both the City Centre and West districts of the city.
Semi-Detached
Given some recent monthly gains in new listings, sales in this sector improved in September, but at a slower pace than both the detached and row sectors. This could be related to the significant pullback in inventory.
September inventory levels were nearly 21 per cent lower than last year, the largest percentage decline in inventory among all property types. This shift in supply, along with improving sales, has started to help reduce the oversupply in this sector and ease the downward pressure on prices.
September prices remain nearly two per cent lower than last year's levels, but prices have started to improve in the South, South East and East districts of the city.
Row
Sales in this sector have continued to trend up for the past several months and September sales were significantly higher than last year's levels.
While it was not enough to offset the pullback that occurred during the COVID-19 shutdown, row sales activity is four per cent lower than last year's levels. The growth in sales could be related to the significant price adjustment that has occurred in this sector.
Prices in this sector have eased by seven per cent compared to last year and remain nearly 17 per cent below previous highs.
Apartment Condominium
All other sectors have seen some recent year-over-year gains in sales, but this sector continues to trend in the other direction. Year-to-date sales declined by 16 per cent, the largest decline among all property types.
At the same time, new listings continue to rise, which is causing further inventory gains. This is keeping the months of supply above seven months.
There have been some districts showing signs of price stabilization, but overall, year-to-date prices have eased by more than two per cent, amounting to a total adjustment from 2014 highs of over 18 per cent.

REGIONAL MARKET FACTS
Airdrie
For the fourth consecutive month, year-over-year sales improved. As a result, year-to-date sales for the city total 1,055 units, a nine per cent increase over the previous year.
While new listings did rise this month, the improvement in sales outpaced the gains in new listings, preventing any significant shift in monthly inventory levels. However, inventory levels are over 20 per cent lower than last year's levels. And the months of supply has fallen to levels not seen since 2015. While prices remain below previous highs, tighter market conditions over the past four months have supported several months of price growth and September price levels are nearly one per cent higher than last year. These price gains were enough to cause year-to-date levels to stabilize relative to last year.
Cochrane
A reduction in new listings limited sales growth in September compared to August. However, September sales remain higher than last year and contributed to a year-to-date gain of nearly nine per cent.
Rising sales and easing inventories have kept the months of supply below four months, the lowest level seen since 2014. Tighter market conditions have supported an upward trend in prices over the past three months. The recent price gains did translate to year-over-year gains in September, but were not enough to offset earlier pullbacks, as year-to-date prices remain nearly two per cent lower than last year's levels.
Okotoks
September sales continued to improve from the low levels recorded earlier in the year and levels recorded last September.
However, recent improvements were not enough to offset earlier pullbacks. Sales remain three per cent lower than last year's levels, but this could be related to reduced inventory in the market.
Reductions in supply relative to demand have caused the months of supply to decline to three months. The tighter market conditions have caused prices to trend up over the past four months. However, both September and year-to-date prices remain lower than previous year's levels.

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方志勇 : 2020-11-04#234

【房产不快讯】卡尔加里2020年10月房地产市场- 独立屋销量同比大涨35%，价格亦略有回升
卡城老方房地产
不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等实用信息

卡尔加里地产经纪管理局11月2日讯：独立屋销量同比大涨

由于独立屋销量大增， 2020年10月卡尔加里共售出房屋1764套，同比大涨23%，远高于长期平均销量。

销量的增长大于新上市量的增长，让市场更趋向平衡，价格也有所回升。

“过去几年里，由于上涨的贷款利率和压力测试，把许多购房者挡在了独立屋市场之外。然而，最近贷款利率的下降，独立屋的价格也降到位，让部分独立屋购房需求得到了释放。这有利于让市场更平衡并且价格回升。不过，并不是所有的房屋类型和价格区间都有改善，未来仍有些风险。”卡尔加里地产经纪协会首席经济师Ann-Marie Lurie这样评价道。

过去4个月以来房屋销量的持续增长并不足以抵消第二季度由于疫情造成的销量剧减，年初至今的房屋销售总量同比去年仍低6%（上个月是9%）。

房价的走势也差不多。基准价格已连续4个月略有上扬，2020年10月的价格同比去年略涨。年初至今的总体价格比去年仍低1%，比历史高点低10%。

房产分类数据

独立屋

Detached

10月独立屋共售出1139套，同比去年大涨35%。

和年初不一样，10月独立屋销量的增长主要是60万以上的房子。也许是价格的下降（到位）促成了高价位房屋销量的上升。

10月独立屋的挂牌量同比去年也是上升的，不过库存还是降低了，使得房屋库存月数降到3以下。这和过去几年动辄4+库存月数相比，算是大有改善了。

但不同的区域和价位区间的状况差异还是很大的。50万以下的独立屋房屋库存月数已经降到2以下，让一些区域的此类独立屋价格涨了一些。

分区域来看价格，只有市中心区的独立屋价格是继续下滑的。南区和东南区的价格同比涨了近4%。尽管最近独立屋价格有所回升，各区的价格还是远低于历史高点，复苏之路仍然漫长。

关于卡尔加里的分区，请参考点击老方的文章: 《卡尔加里社区总体介绍》

双拼

Semi-Detached

10月双拼销量有所上升，挂牌量下降。

导致库存下降，房屋库存月数也降到了3个月多点。

销量上升、库存下降让价格环比有所回升，不过同比仍低了近1%。但各个区域的情况差异很大，市中心区、西北区和西区的同比价格下降，抵消了其它区域价格的回升。

和独立屋一样，尽管前几个月销量有所回升，年初至今双拼的总销量仍比去年同期低了6%，比长期平均低了7%。销量的不尽如人意主要是因为市中心区、西北区、西区、南区和东区的销量下滑造成的。

联排

Row

市中心和西区10月的联排销量同比去年大为下滑，不过全市联排的整体销量同比是增长的，年初至今的总销量只比去年同期低了2%。

库存水平相对稳定，房屋供应月数在4左右。

10月联排的基准价格是$274,400，环比略有增加，但同比降了6%，这主要是因为西区的联排价格剧烈下滑造成的。

公寓

Apartment Condominium

公寓销量已经连续7个月同比下降，年初至今的总销量是1999套。

这个总销量同比去年下降了15%，比长期平均低了30%。销量上升的只有20万以下的公寓，但这个上升也不足以抵消其它价格区间的销量下降。

公寓整体销量是下降的，不过新挂牌量却在上升，所以库存同比也是增加，对价格继续施压。10月，公寓基准价格是$248,600，环比基本持平，同比低了1%。

总体来说，公寓价格比历史高点低了17%。

关于卡尔加里房产、教育、生活的更多实用信息，请点击以下老方精华帖：

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常用房地产统计术语：

销售与上市比率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

房屋库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。

Media release: Detached homes drive Calgary sales growth in October

by CREB® on November 02, 2020

With strong gains in the detached sector, October sales in the city reached 1,764 units. This is a 23 per cent increase over last year and well above longer-term averages.

The gain in citywide residential sales outpaced the growth in new listings, supporting tighter market conditions and improving prices.

“Over the past several years, higher lending rates and the stress test pushed many out of the detached housing market. However, recent declines in rates, combined with prices that are lower than several years ago, have brought back some of that demand,” said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.

“This is helping support more balanced conditions and price improvements in the market. However, price improvements are not occurring across all product type and price ranges and downside risk still hangs over future conditions.”

Improving sales over the past four months were not enough to offset the pullbacks in the second quarter, leaving year-to-date sales nearly six per cent below last year’s levels.

The same is also true for prices. Benchmark prices have trended up over the past four months and October prices were slightly higher than 2019. On a year-to-date basis, prices are one per cent lower than last year’s levels and nearly 10 per cent below previous highs.

HOUSING MARKET FACTS

Detached

Detached sales totalled 1,139 in October, a year-over-year gain of 35 per cent. Unlike earlier this year, October’s largest gains in sales occurred for homes priced above $600,000. Easing prices for more expensive homes could be supporting this rise in sales.

There were more new listings this month than levels recorded last year, but inventories still eased, causing the months of supply to drop below three months. This is a significant improvement from the four-plus months recorded over the past several years.

There is, however, significant variation by location and price range. Detached homes priced under $500,000 are reporting less than two months of supply, supporting some price gains depending on location.

When looking at price movements by district, the only city district to record further price declines was the City Centre. The South and South East districts recorded year-over-year price gains of around four per cent. Despite recent price movements, prices in all districts remain far from recovery and are well below previous highs.

Semi-Detached

Sales activity trended up over the last month and new listings eased. This is causing inventories to decline and the months of supply to fall to just above three months.

The tighter market conditions continued to support some monthly gains in prices. Despite these gains, the October benchmark price remained nearly one per cent below last year’s levels. However, activity varies significantly based on location. Year-over-year prices eased in the City Centre, North West and West districts, offsetting the price gains in the other districts.

Despite improvements over the past several months, year-to-date sales remain over six per cent below last year’s levels and over seven per cent below long-term averages. Slower sales activity has been mostly driven by pullbacks in the City Centre, North West, South, West and East districts of the city.

Row

There were significant year-over-year declines in the City Centre and West districts, but citywide row sales improved over last year’s levels and year-to-date activity sits only two per cent below last year.

Inventory remained relatively stable this month, keeping the months of supply around four months.

Citywide benchmark prices were $274,400 in October. This is a slight improvement over last month, but nearly six per cent below last year’s levels. The price decline was mostly caused by the significant drop in row prices in the West district of the city.

Apartment Condominium

For the seventh consecutive month, apartment condominium sales eased compared to last year’s levels, resulting in year-to-date sales of 1,999 units.

This represents a 15 per cent decline from last year and is nearly 30 per cent below longer-term averages. The only sector of this market showing signs of improvement is the under-$200,000 segment. Sales have improved in this segment, but it has not been enough to offset declines in all other price ranges.

Citywide sales have been easing, but new listings have been on the rise. This is causing year-over-year inventory gains and is halting positive momentum in prices. As of October, the benchmark price totalled $248,600, similar to last month and over one per cent below last year’s levels.

Overall, apartment condominium prices remain over 17 per cent below previous highs.

Airdrie

With significant gains in the detached sector, sales once again improved this month compared to last year. The increased activity contributed to the year-to-date sales of 1,199 units. This is a 13 per cent increase over last year’s levels.

The year-over-year gain in new listings was not enough to outpace the sales gains. As a result, inventories continue to trend down compared to the previous month and remain well below last year’s levels. This caused the months of supply to remain just above two months.

Citywide year-to-date benchmark prices remained relatively stable compared to last year. However, activity does vary by product type. Detached year-to-date benchmark prices have increased by one per cent, while prices in all the other sectors remain below the previous year’s levels.

Cochrane

Sales activity this month rose compared to last year’s levels, contributing to a year-to-date increase of nearly ten per cent. Meanwhile, new listings have not kept pace with sales, causing reductions in inventory and the months of supply, which dropped to three months.

Tighter housing market conditions are supporting price gains. Benchmark prices trended up for the fourth consecutive month and, as of October, were over two per cent higher than last year’s levels. Despite the recent gains, year-to-date prices remain one per cent below last year’s levels.

Okotoks

Improving sales in October were enough to push year-to-date sales up by one per cent. However, new listings contracted by a significant amount, causing inventory levels to ease and the months of supply to fall below two months.

Persistent tightness in this market is supporting further monthly gains in prices. After five consecutive months of rising prices, October benchmark prices rose above last year’s levels. However, price gains have been driven by improvements in the detached market.

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方志勇 : 2020-12-02#235

【房产不快讯】卡尔加里2020年11月房地产市场-销售依然强劲
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卡尔加里2020年12月1日讯：
2020年11月卡尔加里共售出房屋1437套，同比大涨25%。卡尔加里的房地产市场销量已经连续5个月同比增长。这是过去五年以来看到的最好状况，

但仍并不足以抵消第二季度由于疫情造成的销量剧减，年初至今的房屋销售总量同比仍低3%（上个月是6%）。

新上市量也继续减少，库存降低。年初至今新上市量同比降了10%，是2001年以来最低的，缓解了供过于求的市场状况。

“下半年的销量增加，有些出乎意料，尤其是考虑到（由于疫情和油价不振造成的）卡尔加里市已经丢失的大量工作岗位和高企不下的失业率。不过，请注意，这种向趋向更均衡市场转变主要原因是供应减少。" 卡尔加里地产经纪委员会首席经济师 Ann-Marie Lurie这样评价到。

趋紧的房地产市场让卡城房屋基准价格有所回升。2020年11月，卡尔加里房屋基准价格是 $423,600，比去年高了近2%。

但不同的价格区间情况也不同。各种板块的低价位房产由于需求高企，可选房源不多。这让低端房产和高端房产的价格走势趋向分化。

分类房产数据
HOUSING MARKET FACTS

独立屋
Detached

11月几乎每个区的销量都有增长，全市独立屋销量同比增长26%。过去6个月独立屋销量的持续同比增加，抵消了今年早些时候疫情造成的房屋销量剧减，所以年初至今的独立屋总销量同比仅低了2%。

和其它板块一样，由于新挂牌量急剧下降，独立屋库存也少了。这使得房屋供应月数已连续三个月在3以下。供应的紧张让房价有所回升。11月独立屋的基准价格达到$492,000，同比高了近3%。不过，也不是所有的区域房价都有回升，比如市中心区就同比下降了1%。

不同区域和价格区间的独立屋的市场表现也参差不一。50万以下的独立屋新挂牌量相对于销量的大幅减少，造成库存严重下降。50万以上的房子虽然库存也有所减少，不过幅度没那么大。实际上，50万以下的独立屋已经有点偏卖方市场，而70万以上的仍是买方市场。

双拼
Semi-Detached

销量同比上升，新上市量下降，导致库存下降，房屋供应月数为3。虽然不如独立屋市场那么紧俏，但供应相对于销量的降低也足以使基准价格有所上升。
11月双拼的基准价格是$395,100，同比增长1%。其中，东南区涨幅最大，市中心区仍低于去年。

不同的价位区间销售表现也不一样。40万以下的双拼的房屋供应月数显著下降。

联排
Row

11月联排销量同比继续增长，年初至今联排的总销量已与去年同期持平。和其它板块不一样，联排新上市量同比有所上升，缓解了库存下降的压力。房屋供应月数还是4以上，比独立屋和联排高，不过和去年11月份的近6个月相比，算是大有改善了。

联排价格也显示出稳定的迹象，11月联排的价格同比持平。尽管今年有几个月价格同比有回升，但年初至今的总体基准价格仍比去年同期低近2%，其中市中心区、东区和西区年初至今的基准价格同比是增加的，其它区域都是下降的。

公寓
Apartment Condominium

经过连续7个月同比下降之后，11月公寓的销量终于同比增加了，但去年11月也是史上公寓销量最差的月份。所以年初至今公寓的总销量只有2209套，同比降低13%，比长期平均低了30%。

11月新上市公寓确实有所降低，所以库存也有了久违的下降压力。即便这样，库存水平仍高于去年水平，房屋供应月数仍有近8个月。这种供过于求的状况继续对价格施压，公寓价格不但环比下降，同比也是低了1%。只有北区的公寓价格略有回升，同比持平。

路人3 : 2021-01-04#236

这二个月都升任银行好像收紧了房货

方志勇 : 2021-01-08#237

路人3 说:
这二个月都升任银行好像收紧了房货

不同的银行不同的时期政策、产品和利率不一样，建议多问几家

方志勇 : 2021-01-08#238

【房产不快讯】卡尔加里2020年12月房地产市场-面临众多经济挑战，2020年末卡城房产竟以高调收尾

卡尔加里老方
加拿大卡尔加里（Calgary）房地产经纪

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爱在卡尔加里老方房地产
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卡尔加里2021年1月4日讯：

面临众多经济挑战，2020年末卡城房产竟以高调收尾
2020年12月份卡尔加里共售出房屋1199套，是2007年以来销量最高的12月。

"2020年下半年的房产需求大大超乎预期，并且基本上抵消了春季由于疫情造成的销量骤减。尽管政府12月份推出了更严格的疫情限制措施，但貌似并没造成像上半年疫情之初的限制措施对房地产那样的影响。“卡尔加里房地产经纪委员会首席经济师Ann-Marie Lurie这样评价到。

吸引人的贷款利率和处于历史低位的房价是2020年下半年房产复苏的主要原因。不过，年总销量同比去年仍低1%，也远低于长期平均。

12月新上市房屋增长了11%。但销售量增长更大，所以库存继续减少。

供应减少加上需求增加，使得2020年下半年房价有所回升。不过近期价格的回升不足以抵消疫情之初造成的价格回落，所以2020年住宅的年基准价格同比去年仍低1%。

疫情对经济造成了很大的影响，而卡城的房地产市场却是以过去五年以来最平衡的姿态进入了2021。这会让2021的房地产市场更加平稳，但不同板块、不同价格区间和位置的房产走势仍然会大相径庭。

分类房产数据

独立屋
Detached
下半年独立屋的销量增长足以抵消上半年因为疫情而引起的销量剧减，所以2020年卡城共售出独立屋9950套，略高于去年。

由于供应的减少，造成几乎所有区域（除了西区和中心区）的独立屋板块都偏向于卖方市场，尤其是50万以下的低端房产和好学区的中低端房源。所以近几个月独立屋的价格有所回调。圣诞节前华人比较关注的西北区学区HAMPTONS社区出了一套性价比比较高的房源，竟然有17个买家参与竞买，最后一个买家以加价7.7万的无条件OFFER拿下。

全市年基准价格与去年基本持平，但南区和东南区增长幅度大些，接近2%。虽然价格有所回调，独立屋的价格仍远低于历史高点。

双拼
Semi-Detached

12月市中心区、西北区、南区和东区的销量减少抵消了东北区、北区、西区和东南区的销量增长，2020年双拼的总销量是1663套，与去年基本持平。
尽管各区的销量趋势有所不同，但各区的供应都是减少的，有助于降低房屋库存月数。

供应减少已开始影响价格，但不足以抵消前期价格的回落。2020年双拼的基准价格同比降低了1%+，其中市中心区、西北区和西区降幅最大。

联排
Row

除了西区，其它区域的联排销量都是增长。2020年共售出联排2145套，比去年高了近2%，不过销量仍低于长期平均。

销量增加加上库存减少，房屋库存月数持续向下，尤其是2020年下半年。这有助于稳定价格，但联排价格同比仍低2%，比历史高点低14%。
不同的区域价格降幅不一，降幅最大的是东北区，达到5%，升幅最大的是西区（ 2%）。

公寓
Apartment Condominium

12月份的公寓销量是2014年以来最高的，但不足以抵消之前的销量下滑，所以2020年公寓的总销量同比下降了10%。这个年销量是2001年以来最低的，也是所有板块中唯一销量大幅下滑的。

和其它板块不一样，公寓的供应并没有明显减少，仍然供过于求。过去两个月由于过量供应，价格连续下滑。2020年公寓的年基准价格同比下降了超过2%，比2015年的高点低了16%。

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常用房地产统计术语：

销售与上市比率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

房屋库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。

Amidst economic challenges, housing market ends 2020 on a high note
City of Calgary, January 4, 2021 –
With December sales of 1,199, this is the highest December total since 2007.
"Housing demand over the second-half of 2020 was far stronger than anticipated and nearly offset the initial impact caused by the shutdowns in spring. Even with the further restrictions imposed in December, it did not have the same negative impact on housing activity like we saw in the earlier part of the year," said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.
Attractive interest rates along with prices that remain lower than several years ago have likely supported some of the recovery in the second half of the year. However, it is important to note that annual sales activity declined by one per cent compared to last year and remain well below long-term averages.
New listings in December increased by 11 per cent. However, the number of sales exceeded the number of new listings in December contributing to further declines in inventory.
Reductions in supply and improving demand in the second half of the year have contributed to some of the recent price improvements in the market. However, the recent gain in the benchmark price was not enough to offset earlier pullbacks as the annual residential benchmark price in Calgary declined by one per cent over last year.
The pandemic has resulted in a significant shift in economic conditions, yet the housing market is entering 2021 in far more balanced conditions than we have seen in over five years. This will help provide some cushion for the market moving into 2021, but conditions will continue to vary depending on price range, location, and product type.
More information about the 2021 housing market forecast for Calgary will be available at the CREB® Forecast on Tuesday, January 26, 2021.
For more event details, please visit crebforecast.com.
HOUSING MARKET FACTS
Detached
Stronger sales in the second half of the year were enough to offset earlier pullbacks as detached sales totalled 9,950, just slightly higher than last years' levels. Despite the modest gain, detached sales activity remains at the lower levels recorded since the stress test was introduced in 2018.
Supply adjustments is causing sellers' market conditions for detached homes across all districts except the West and City Centre. This has helped support some price recovery in the market over the past several months.
Annual city-wide price remains relatively flat compared to last year, but there were notable annual gains in both the South and South East districts which both recorded price gains of nearly two per cent. Despite some of the annual shifts seen, prices remain well below previous highs in all districts of the city.
Semi-Detached
Sales growth in the North East, North, West and South East district were offset by declines in the City Centre, North West, South and East districts. Sales this year of 1,663 were similar to levels recorded last year.
While sales did not improve across each district, there were reductions in supply across all districts and is helping to reduce the months of supply.
These reductions are starting to impact prices, but it was not enough to offset earlier pullbacks. City wide semi-detached prices eased by over one per cent in 2020, with the largest declines occurring in the City Centre, North West and West areas.
Row
Slower sales in the west district were not enough to offset the gains recorded in the rest of the city. Row sales totalled 2,145 in 2020, nearly two per cent higher than last years' levels. Despite the gains, levels continue to remain below long-term averages for the city.
Rising sales were generally met with a reduction in supply. This is causing the months of supply to trend down, especially over the second half of the year.
The decline in the months of supply was enough to help support some stability in prices. However, the adjustment did not occur soon enough and annual prices eased by nearly two per cent compared to the previous year and remain nearly 14 per cent below previous highs.
Price adjustments did vary depending on location. The steepest decline occurred in the North East with a year-over-year decline of five per cent. The strongest gain occurred in the West district with a two per cent rise.
Apartment Condominium
Sales this month were the best December since 2014. However, it was not enough to offset earlier pullbacks as apartment condominium sales eased by ten per cent in 2020. This is the slowest year for apartment condo sales since 2001 and the only property type to record a significant annual decline in sales.
Unlike other property types, supply levels have not adjusted in the same way and this segment remains oversupplied. Prices have trended down over the past two months due to excess supply. On an annual basis, the benchmark price declined by over two per cent this year and is over 16 per cent below the highs set in 2015.
REGIONAL MARKET FACTS
Airdrie
December sales reached a new record high for the month. Improving sales throughout the second half of the year contributed to the annual sales of 1,407, a year-over-year gain of 18 per cent.
New listings also rose in December and is likely contributing to some of the monthly gains in sales. Overall, new listings have remained well below last year. Along with improving sales, this is causing inventories to decline.
Months of supply has remained below three months since June and prices have trended up. By December, the benchmark price had risen by nearly five per cent compared to last year.
On an annual basis, the gains in price were enough to offset the earlier pullbacks and is creating stability in prices. However, this was not the case for all product types. Detached prices rose by nearly two per cent on an annual basis. Benchmark prices for row and apartment style product eased by a respective seven and one per cent compared to last year.
Cochrane
Record sales in December contributed to the annual gain of 16 per cent, making it the best year of sales compared to the past five years. New listings in 2020 also eased compared to last year. Rising sales and less new listings on the market caused inventories to ease to the lowest levels recorded since 2014.
With months of supply of only two months, prices continued to trend up. December benchmark price was $419,900 and is a 5 per cent gain over last year. Prices have trended up over that past six months but remain relatively stable compared to last year. This is due to easing prices for higher density products offsetting gains in the detached sector.
Okotoks
Despite further declines in new listings, December sales improved. Year-to-date sales increased by nearly eight per cent. The lack of new listings and stronger sales caused inventories to drop to 63 homes in December, the lowest level for any month seen since 2006.
The lack of inventory and high demand has supported increasing prices for the second half of the year. As of December, the benchmark price was $434,700, nearly two per cent above last years' levels. Despite the recent gains, 2020 benchmark prices remain over one per cent below last years' levels.
However, this could be due to steeper price declines for semi, row and apartment style product.

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发布于刚刚

路人3 : 2021-01-10#239

方志勇说:
不同的银行不同的时期政策、产品和利率不一样，建议多问几家

tks a lot!

方志勇 : 2021-02-09#240

【房产不快讯】卡尔加里2021年1月房地产市场总结暨2021年预测-2021年1月销售强劲开局

卡尔加里老方
加拿大卡尔加里（Calgary）房地产经纪

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爱在卡尔加里老方房地产
不仅仅是房产，还会不定期提供有关卡城教育、生活等实用信息

卡尔加里2021年2月1日讯：
今年1月份房产销售量是2014年以来最高的，2020年底延续到2021年初的市场表现成为卡城房地产的里程碑。

几乎所有板块和价格区间的房产销售皆有增长。

“贷款利率出人意料的低，吸引了所有买家入市。新挂牌量比前两个月也略有增长，让买家有了更多选择。”卡尔加里地产经纪协会首席经济师Ann-Marie Lurie如是总结到。

1月新上市2246套，售出1208套，库存水平比去年12月份稍高。这种变化趋势在这个时段很典型，不过2021年初的库存只有4035套，比过去6年低很多。

基准价格环比去年年底基本持平，不过同比增加了近2%。

因为高端房屋销量有很大增加，所以房屋均价和中间价同比见涨。高端房屋的库存不像低端房屋那么紧张。

市场分类数据
HOUSING MARKET FACTS

独立屋
Detached

1月几乎所有价格区间的独立屋销售都有所增长。50万以下的独立屋限于库存紧张，已实打实地进入卖方市场。这种情况已经阻碍了这一区间房产销售的进一步增长。

然而，高端独立屋由于库存充足，可选房源多，销量有增长。

全市范围内房屋库存月数只有2点几，比去年1月份的近5个月降了很多。

独立屋库存趋紧的态势使得价格进一步增长，独立屋基准价格同比增长了近3%。

几乎全市所有区域的独立屋价格同比都有增长。涨幅最多的是北区和东南区，而西区和市中心区与全年基本持平。

双拼
Semi-Detached
1月几乎全市所有区域双拼销量同比都有增加。其中西区涨势最慢。

新挂牌量环比有所增加，使得库存环比去年12月也相应增加，但同比仍远低于去年，房屋库存月数也低于3。

不同区域的价格趋势不尽相同。由于北区和东南区价格的强劲回升，全市双拼价格同比增加了1%+。

但西区长期维持在高位的库存和不争气的销量导致这个区域的价格下滑最多。

联排
Row
几乎所有区域的销量都有增加。和独立屋和双拼不一样，联排新挂牌量环比增加，同比基本持平。

所以库存增加，房屋供应月数增加到近5个月。这个趋势在1月份很常见。房屋供应月数也远低于去年的近7个月。

全市范围联排价格同比持平。但不同区域差别很大。

市中心区、西区和东区价格同比增长超过4%，而北区和东南区则降了超过3%。

公寓
Apartment Condominium

公寓销量已连续3个月同比增长。1月公寓销量是2014年以来表现最好的1月。新挂牌量同比也减少了，环比降了一大截，库存水平与销量的增加幅度相近。

尽管公寓价格仍远低于历史高点，有几个区域的价格同比有所增长。

其中东北区、东区和南区增长最多，但市中心区、西区和东南区价格持续回落。

2021年市场预测--适当增长
卡尔加里地产经纪协会2021年1月26日讯
2020年整个加拿大的房地产市场出乎了很多人的预料，受疫情的影响，有着史上罕有的高失业率和就业机会减少，尽管如此，加拿大房产在2020年下半年却有强劲的反弹。

卡尔加里2020年第三和第四季度的房产销售并没有创历史新高，但相比过去五年也算强劲了。这已足够弥补前半年因为疫情造成的销量急剧下滑。

“得益于特别低的贷款利率和之前压抑的购房需求，2020年底里程碑式的增长将在2021年初继续延续，2021年，卡尔加里的房产销量会有近5%的增长，但持续的经济挑战会影响房产的进一步发展。” 卡尔加里房产经纪协会首席经济师 Ann-Marie Lurie这样总结到。

相对于销量增长的供应减少是2020年底卡尔加里房地产市场回归到更平衡状态的主要原因。新上市量相对于销量的降低导致库存水平降到了近几年以来最低的水平。

进入2021，虽然新冠疫情可能会让许多卖家推迟上市，但新上市量仍会有所增长。随着对疫情担忧的缓解，供应会增加。长期居高不下的失业率也会让一部分房主不得不出售房产。
供应增加会抵消销量增加的影响，让房地产市场趋于平衡，减缓价格的回升。但2020年底价格增长的趋势在2021年会延续，年均涨幅应该在1%以上。
“2020年的世界是充满扭曲和转变的。卡尔加里房产也不例外，但卡尔加里的地产经纪在这个艰难的时刻，仍为买家和卖家持续提供安全及时的高水平的服务。”卡尔加里地产经纪协会主席和CEO Alan Tennant,这样总结到。

2021年房地产市场主要影响因素：

一、贷款利率

加拿大央行已经暗示贷款利率在接下来的几年里仍维持在较低的水平。5年折扣利率只有1%+，只有两年之前的一半。

这样的超低利率是驱动房产销售增长的主要因素。2021年低贷款利率仍会持续，有助于房产销售，但影响的程度到2021年底会逐渐降低。

二、库存

供应会增加，让市场趋于平衡，也会让价格的回升趋缓。

三、经济

经济的复苏仍有风险，疫情对经济的长期影响会逐渐显现。

四、行业

能源领域的盘整仍会继续，会影响就业和房产销售，尤其是高端房产。

关于卡城房产的其它信息，请参考：
卡尔加里老方：【收藏】加拿大卡尔加里全攻略之房产篇zhuanlan.zhihu.com

方志勇 : 2021-03-25#241

【房产不快讯】卡尔加里2021年2月房地产市场总结-2021年2月卖方市场令价格上扬

原创卡城老方房地产爱在卡尔加里老方房地产 3月2日

卡城老方房地产
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卡尔加里2021年3月1日讯：2021年2月的卖方市场让价格上扬

2021年2月所有价格区间的销售皆有增长，共售出房屋1836套，是2014年以来销量最高的。

“尽管仍受新冠疫情的限制，房产市场继续回暖。这很大程度上归功于出人意料的低贷款利率。随着疫苗的铺开，人们的信心也随之增加。另外，因为能源价格最近有所回升，市场对能源领域的最大担心也相对缓解。“卡尔加里地产协会首席经济师Ann-Marie Lurie这样解读到。

2月新上市量也所有增长，不过新上市量和销售量的差额在收窄，所以2月份的销量/新上市量比率达到了65%，房屋库存月数也到了3个月以下。

独立屋尤其是60万以下的最紧俏，表现出强劲的卖方市场态势，房屋库存月数跌倒了2以下。

过去几个月以来，库存量相对销量来说偏低，价格在上扬。2021年2月，住宅的基准价格不论是环比还是同比都在上涨，同比上涨幅度是4%。

独立屋的房屋供应月数最低，价格回升幅度也最大。公寓则仍站在市场的另一端，库存仍然很高，价格回升乏力。

分类房产数据
HOUSING MARKET FACTS

独立屋
Detached
这个月独立屋所有价格区间的销售都有增长，不过低端独立屋由于供应不足，限制了销量的继续增加。

新上市量也增加了，但不足以缓解此板块卖方市场的紧张态势，销量/新上市比已经达到了71%，房屋供应月数也降到2以下，这是2007年以来供应量最低的一个月。

所有价格区间的独立屋都供应不足，不过60万以下的最明显，房屋供应月数紧紧1个月多一点。

这种紧张的供应态势让独立屋板块价格回升幅度最大，2月份的独立屋基准价格上升到 $502,500，比上个月搞了近2%，比去年同期涨了5%。

这也是2018年以来独立屋均价首次高于50万，仅比2014年的高点低了不到5%。

全市所有区域的价格不论是环比还是同比都在回升，不过涨幅不一，年度涨幅最大的是东南区，达到9%，最小的是市中心区，不到2%。

双拼
Semi-Detached

2月双拼的销量也有显著的增长，销量是近13年以来最高的。和独立屋板块一样，新挂牌量虽有增加，但也不足以抵消销量的增长，让这个板块继续偏向卖方市场。

由于库存不足，双拼的基准价格不论是环比还是同比都有上升。

不过并不是所有区域都这样，比如西区同比仍跌2%。同比价格增长最多的是东南区和北区。

联排
Row

2月联排的新上市量大幅增加，不过销量也大幅增加，使得房屋供应月数只有不到3个月。

联排板块并不像独立屋和双拼那么紧张。不过供过于求的情况也确实比去年改善了不少。但某些价格区间仍持续维持供过于求的状况。

从全市范围来看，库存的减少让价格有了一些回升。基准价格环比略有增加，同比增长了1%。并不是所有的区域价格都有增长，北区、东北区、南区和东南区的联排价格同比仍然是下跌的。

公寓
Apartment Condominium

主要得益于30万以下公寓销量的增加，2月公寓销量是过去6年以来最高的。

不过，销量的增加并不足以让库存大幅下降。2月库存仍维持往年的水平。

房屋库存月数有所下降，现在是5个月。所以价格不像其它板块，仍与去年基本持平。

方志勇 : 2021-04-01#242

【房产不快讯】卡尔加里2021年3月房地产市场总结-过去15年最好的三月

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更多关于卡城房产、教育、生活的实用信息，请参考：

【收藏】2021年3月20日更新老方精华贴汇总-现在精华文章可以点链接直接看啦！！+如何用关键字查询以前的精华贴！！！

卡尔加里三月的房地产市场是过去10几年表现最好的
持续的卖方市场让房价上扬
卡尔加里2021年4月1日讯：
去年3月新冠疫情开始对卡城房产造成影响，一年以后，市场表现比疫情初始有所恢复并不奇怪，但2903套的销量，是2007年以后三月最高的。

“低贷款利率和改善的储蓄率有助于销量的增长，不过由于房源的稀缺，在一定程度上限制了销量的进一步提高。3月新上市量有所增加，助长了销量。“卡尔加里地产经纪协会首席经济师 Ann-Marie Lurie这样总结到。

3月库存5400套，全市范围房屋库存月数下降到2以下，这是2014年以来最低的。这种供不应求的卖方市场态势让价格上扬。

3月，基准价格为$441,900，同比上涨6%，这个价格涨幅已让卡城房产向全面复苏又迈进了一步，但比2014年的市场高点仍低5%。

“价格的上涨会让更多的卖家抓住价格上涨的机会变现，带来新挂牌量的增加，最终会有助于市场的趋向平衡，但这需要时间。“ Ann-Marie Lurie补充到。

分类市场数据
HOUSINGMARKET FACTS

独立屋
Detached
和上个月一样，所有价格区间和区域的独立屋的销量都有增长。新上市量确有增长，但库存只有2409套，房屋库存月数也只有1个月多点。

全市独立屋的基准价格同比涨近8%。各个区域的涨幅不一，从市中心区的不到3%到北区和东南区的11%不等。

大多数区域的房价仍低于历史高点，但北区和东南区最近的价格上涨让这两个区域达到了历史高点。

因为库存短缺，40万以下的独立屋销量涨幅最小。销量的增加和库存的降低，让所有价格区间的独立屋市场更偏向卖方。这会让价格进一步上涨，不仅是中低价位的独立屋，高端也是。

双拼
Semi-Detached

双拼屋销量稳定增长，第一季度该板块的销量接近历史高点。新挂牌量的增加不足以满足销量的增加，让房屋库存月数自2014年以来第一次降到了2以下。这种态势让价格继续上扬，三月双拼屋销量同比上涨了近6%。

所有区域和价格区间的双拼屋基准价格都有所上涨。涨幅最大的是北区，近10%。

联排
Row

与其它板块类似，联排销量也远高于长期平均，并且房屋库存月数自2014年以后首次到了3以下。与独立屋和双拼相比，联排的复苏花了更长的时间，不过最近趋紧的市场态势对价格有不小的影响。

3月，联排基准价格达到$288,800，同比涨近3%。不过并不是所有区域都这样，价格涨幅最大的是西区和中心区。尽管价格所有增长，仍远低于历史高点。

公寓

ApartmentCondominium

公寓销量已连续三个月同比增加。新挂牌也增加，所以库存也相应增加。公寓的销量是过去6年以来最好的，房屋库存月数也降到了2014年以来最低。销量增加让价格也有所回升，但价格比2014年的高点仍低近17%。

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常用房地产统计术语：
销售与上市比率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

房屋库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。

Calgary housing market sees best March sales in over a decade
Persistentsellers’ market conditions contribute to price gains
City ofCalgary, April 1, 2021 –
The initial impact of COVID-19 on the housingmarket began last March.
One year later, it is not a surprise that Marchsales in 2021 were higher than in 2020. However, at 2,903 sales, this was thehighest March total since 2007.
“Low lending rates and improved savings havesupported sales activity,” said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.
“However, sales have been somewhat restricted bythe lack of listings. This month there was a jump in new listings, contributingto the strong monthly sales.”
Inventory levels pushed above 5,400 units, butcitywide months of supply fell below two months. This reflects the lowestmonths of supply for March since 2014 and these tight conditions havecontributed to price gains.
In March, the benchmark price trended up overlast month to $441,900, over six per cent higher than last year’s levels. Theprice gains have moved the market closer to recovery, but prices remain overfive per cent lower than 2014 highs.
“Improving prices will likely support furthergains in new listings, as sellers try to capitalize on the recent shift towardrising prices,” said Lurie.
“Eventually, this will help support morebalanced conditions, but it could take time before we see this shift in themarket.”
HOUSINGMARKET FACTS
Detached
Like last month, detached sales activityimproved across most price ranges and all districts in the city. While newlistings did improve, inventory levels remained relatively low at 2,409 units,causing the months of supply to drop to just over one month.
The citywide detached benchmark price rose bynearly eight per cent compared to last year. Year-over-year gains ranged from alow of nearly three per cent in the City Centre to a high of nearly 11 per centin the North and South East districts.
Prices in most districts remain below previousmonthly highs, but recent gains in both the North and South East have supportedfull price recovery in those areas.
Product priced under $400,000 recorded thelowest sales growth, as limited inventory weighed on that segment of themarket. However, rising sales and easing inventory resulted in tighter marketconditions across all price ranges. This is likely supporting price gains, notonly in the mid and lower price ranges, but also the upper price ranges in themarket.
Semi-Detached
Steady gains in sales caused first quarter salestotals to reach nearly record highs for this property type. Improving newlistings were not enough to offset the sales and the months of supply fellbelow two months for the first time since 2014. Low supply levels relative tosales contributed to further gains in prices, which, as of March, were nearlysix per cent higher than last year’s levels.
Benchmark prices trended up across all districtsand prices remained higher than last year’s levels across most districts. Thelargest year-over-year price gains occurred in the North district, with an increaseof nearly 10 per cent.
Row
Echoing the results of other property types,sales activity for row properties has risen far above long-term averages.However, it is the first time since 2014 that the months of supply has fallenbelow three months. The row-property market has taken longer to see tighterconditions, but the recent tightening is starting to have a more significantimpact on price.
As of March, row benchmark prices rose to$288,800, nearly three per cent higher than last year. However, activity wasnot consistent across all districts. The largest price gains occurred inthe City Centre and West districts. Despite recent gains, prices remainwell below previous highs.
ApartmentCondominium
For the third month in a row, sales activity wasstronger than the previous year. New listings also rose and is causing someinventory gains. Despite the inventory gains, sales have been far better thanlevels seen over the past six years and the months of supply did trend down tothe lowest March levels since 2014.
Tightening conditions did support someyear-over-year price gains in this segment. After experiencing falling pricesfor the better part of five years, this change is a welcome shift for mostsellers. However, prices remain nearly 17 per cent below the 2014 highs.
REGIONALMARKET FACTS
Airdrie
Strong sales activity continued into March. Newlistings also rose, but it was not enough to cause any significant shift ininventory and the months of supply fell to just over one month.
The low levels of supply relative to demand havebeen persistent in this market since the second half of 2020, causing steadygains in prices. As of March, the benchmark price was $355,800, an increasefrom last month and nearly eight per cent higher than last year’s levels.
Cochrane
Cochrane reached a record high level of salesand new listings in March. The increase in new listings likely contributed tosome of the sales gains and was high enough to support some monthly gains ininventory. However, inventories remained low relative to what we traditionallysee at this time of year and the months of supply dropped to levels not seensince 2006.
Persistent sellers’ market conditions supportedfurther price gains in March, as the benchmark price rose to $423,800, nearlyfive per cent higher than last year’s levels.
Okotoks
New listings in this market continue to trend upfrom the lower levels recorded at the end of last year. However, the gains thismonth were accompanied by strong sales growth, pushing the sales-to-new-listingsratio back over 90 per cent.
Inventories remain exceptionally low for Marchand the months of supply eased to just over one month. These exceptionallytight conditions have supported further price gains this month. The benchmarkprice trended up over last month and currently sits over seven per cent higherthan March 2020 figures.

方志勇 : 2021-09-15#243

【房产不快讯】卡尔加里2021年8月房地产市场总结-上半年热涨之后，下半年渐趋平衡

卡尔加里老方
加拿大卡尔加里（Calgary）房地产经纪

卡城老方房地产
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卡尔加里老方：【收藏】加拿大卡尔加里全攻略之房产篇
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卡尔加里2021年9月1日讯：
2021年8月卡尔加里共售出房屋2151套，销量同比增长37%，高于长期平均25%。

销量和前几个月相比，增速放缓，但2021年前8个月共售出19516套房子，是过去6年以来最高的。

“疫情时期，房产销量（主要是独立屋的需求驱动）大大超出意料。供不应求，市场向卖方市场逆转，这是过去6年来未曾有过的。更多的买家入市，价格上升，让许多改善型买家跃跃欲试（卖小换大）。

最近几个月供应相对销量有所增加，让市场更趋于平衡。“卡尔加里地产经纪协会首席经济师 Ann-Marie Lurie这样总结到。

8月房屋供应月数接近3，和前几个月相比算是有所缓和了，但仍比正常的8月偏紧许多。不过供应有所增多，让价格上涨开始放缓。

8月卡城房屋整体基准价格是$459,600，

环比略降，同比上涨9%。各个板块的价格涨幅不一，其中独立屋涨幅最大。

独立屋
Detached
几乎每个区域的独立屋销量都有增长，8月卡城独立屋共售出1300套，同比增长31%，远高于长期平均。

供应也比去年有所增加，但不足以让库存有显著增加，8月独立屋库存降到2770套，房屋供应月数仅2个月多一点，这个数字远低于8月长期平均，不过和前几个月比，算是有所缓和了。

连续几个月的价格上涨之后，8月独立屋的价格与7月基本持平，同比上涨10%以上。

几乎所有区域的独立屋价格同比都有上涨，各区的涨幅不一，但市中心区、西北区、西区和南区的独立屋价格环比略有下降。
双拼
Semi-Detached
8月卡城双拼的年初至今总销量达到了创纪录的1797套，同比上涨70%。

所有区域的销量都有增长，销量增长最多的是西区、西北区和中心区。但随着这几个月库存的持续下降，月销量也随之下降。房屋库存月数在去年10月份以后第一次升到3以上，这也缓解了价格上涨的压力。

2021年8月，双拼的基准价格达到$430,000, 同比上涨10%，环比略有增加。尽管所有区域的双拼价格都有上涨，但南区、东北和市中心区双拼的价格仍没恢复到历史高点。

联排
Row
联排的销售有所放缓，但年初至今的总销量仍创历史记录。

新上市量也有所增加，避免了库存的大幅下降，联排的房屋供应月数仍在3以下。

紧张的态势已驱使联排的价格在今年的大半年时间一直在上涨，不过涨幅已开始放缓。8月联排的基准价格达到 $300,000, 同比增长8%，不过所有区域的联排价格仍未达到历史高点。

公寓
Apartment Condominium
8月公寓的销量是过去6年以来最高的，不过由于新上市量的持续增加，公寓库存与去年和长期平均相比基本持平。

8月共售出公寓332套，共有库存1786，8月公寓房屋供应月数仍维持在5以上。

但公寓的状况与去年比已大为改善。公寓板块并没有出现和其它板块一样的卖方市场态势，价格涨幅也有限。2021年8月，公寓的基准价格只同比增长了2%，比历史高点仍低16%。

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常用房地产统计术语：

销售与上市比率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

房屋库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。

方志勇 : 2021-11-05#244

【房产不快讯】卡尔加里2021年10月房地产市场总结-市场仍倾向于卖方

卡尔加里2021年11月1日讯 – 2021年10月卡尔加里共售出房屋2186套，创该月的历史新高，比长期平均高出35%。年初至今的总销量也创出历史新高，比过去五年同期高出61%，比过去10年同期平均高出42%。

“进入第四季度，卡尔加里房屋需求继续超出预期。主要原因可能是市场对未来经济复苏的信心和加息预期下许多买家急于入场的紧迫心理造成。” 卡尔加里地产经纪协会首席经济师 Ann-Marie Lurie这样总结到。

新挂牌量同比确实增加，但销售增加的更多，所以库存进一步降低，比去年同期和长期平均增长了16%。房屋供给勉强能满足需求，但强劲的销售让房屋供应月数进一步降低。10月卡城房屋供应月数仅为2.23。

持续的偏紧市场也让10月的基准价格上涨了一些，达到 $460,100，环比略增，比去年10月的$422,600涨了9%。

房产分类数据

独立屋

Detached

卡城大多数区域的独立屋销售皆有增长，同比涨幅为17%。销量增长最多的是目前卡城房价最便宜的东北区和东区。

新挂牌量为1350套，同比增加，独立屋销量为1333套，所以10月独立屋的挂牌成交率（the sales-to-new listings ratio）达到了99%，库存也下降到了2063套，房屋库存月数已在2以下。

独立屋板块的进一步趋紧也造成了价格的上涨。2021年10月卡城独立屋价格涨至$540,900，环比涨近1%，同比涨超10%。

年初至今，北区和东南区的价格涨幅最大，达11%以上。

双拼

Semi-Detached

销量继续增长，年初至今的总销量创历史新高。新挂牌减少，挂牌成交率（the sales-to-new listings ratio）达到了98%，库存下降。

房屋供应月数过去几个月持续下降，让这个板块的价格继续上涨。10月双拼基准价格为$427,800，比去年同期涨近9%。

今年初至今，所有区域的双拼销量都有增加，其中东南区和北区的涨幅最大。这两个区的价格涨幅也最大，同比涨幅超过10%。

联排

Row

几乎所有区域的联排销量都有增长，年初至今的联排销量也创了历史新高。不过和独立屋及双拼不一样，这个板块的新挂牌量同比大幅增加，使得库存没有出现明显下滑，也让房屋库存月数回到3以上。

联排市场环比趋缓，但仍远比这个月份正常水平紧俏很多，区域之间差异也很大。10月北区、南区、东南和东区的房屋库存月数在3以下。

联排的价格还没恢复到以前高点，不过这个月联排价格确有增长。今年到现在为止，价格涨幅最高的是联排平均基准价格低于20万的东区和东北区。

公寓

Apartment Condominium

相比去年和长期平均来说，10月所有区域的公寓销售可以用强劲来形容。近一半的售出公寓是市中心区的，这也是唯一一个销售环比大幅增加的区。

市中心区销量的增加部分是因为价格调整到位，10月该区的基准价格同比跌了3%+，价格环比也是跌的。

市中心区价格的下滑抵消了其它区域的价格上涨，所以10月整个卡城的公寓价格与去年10月相比基本保持不变。

年初至今，公寓价格同比整体上涨了2%+。各个区域差异挺大，市中心区涨不到1%，西区则涨了6%。因为供过于求，公寓的涨幅远低于其它板块。

常用房地产统计术语：

销售与上市比率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

房屋库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。

City of Calgary, Nov. 1, 2021 – There were 2,186 sales in October, a record high for the month and over 35 per cent higher than longer-term averages. Year-to-date sales are on pace to hit new record highs and are currently 61 per cent higher than average activity recorded over the past five years and 42 per cent higher than 10-year averages.

“Moving into the fourth quarter, the pace of housing demand continues to exceed expectations in the city,” said CREB® chief economist Ann-Marie Lurie.

“Much of the persistent strength is likely related to improving confidence in future economic prospects, as well as a sense of urgency among consumers to take advantage of the low-lending-rate environment.”

New listings have improved relative to last year, but stronger sales caused further easing in inventory levels, which remain 16 per cent lower than last year and longer-term averages for the month. Supply levels have struggled to keep pace with demand, but much of the decline in the months of supply has been related to the strong sales levels. As of October, the months of supply dipped to just over two months.

Persistently tight market conditions did cause some benchmark price gains this month. The benchmark price in October reached $460,100, slightly higher than last month and nearly nine per cent higher than the $422,600 recorded last October.

HOUSING MARKET FACTS

Detached

Thanks to gains in most districts, detached home sales improved by 17 per cent compared to last year. The strongest sales growth this month occurred in the North East and East districts, which are the most affordable districts in the city.

New listings improved relative to last year’s levels, but with 1,350 new listings in October and 1,333 sales, the sales-to-new-listings ratio for detached homes rose to 99 per cent, inventories fell to 2,063 units and the moths of supply dipped below two months.

Further tightening in the detached market resulted in upward pressure on home prices. In October, the detached price reached $540,900, up nearly one per cent compared with last month and over 10 per cent higher than levels reported last October. On a year-to-date basis, price growth has been the strongest in the North and South East districts, where prices have increased by over 11 per cent.

Semi-Detached

Sales continued to improve this month, contributing to the year-to-date record high. However, new listings eased and the sales-to-new-listings ratio rose to 98 per cent as inventories fell. The months of supply, which has trended down over the past several months, once again placed upward pressure on prices in the sector.

The semi-detached benchmark price rose to $427,800 this month, nearly nine per cent higher than last year’s levels. So far this year, sales have improved across every district, but the tightest conditions have been in the South East and North districts. These two districts have also seen the highest year-to-date price gains, which have exceeded 10 per cent.

Row

Thanks to improvements across most districts, row sales remained relatively strong in October, contributing to the year-to-date record high. However, unlike other sectors, the row sector did see a significant increase in new listings compared with last year’s levels, preventing a large decline in inventory. This helped push the months of supply back above three months. The market is not as tight as it was last month, but conditions are still far tighter than levels typically seen during this time of year and vary significantly by district. The months of supply remained below three months in the North, South, South East and East districts in October.

Row prices have not recovered from previous highs, but prices did trend up this month. So far this year, the largest gains have been for row homes in both the East and North East districts, where benchmark prices have averaged less than $200,000 in 2021.

Apartment Condominium

Thanks to improvements across the city, October condominium sales were strong relative to both last year’s levels and long-term averages. Nearly half of the condo sales occurred in the City Centre, which was the only district to see monthly sales trend up significantly relative to last month. Some of the sales gains could be related to price adjustments in the district, as October benchmark prices were over three per cent lower than last year’s levels and trended down from last month. The decline in the City Centre prices offset the gains recorded in other parts of the city, causing citywide figures to remain relatively unchanged from levels recorded last October.

Despite some of the monthly shifts on a year-to-date basis, condominium prices have improved by over two per cent compared with last year, with gains ranging from less than one per cent in the City Centre to over six per cent in the West district. Price gains for apartments are far lower than other property types, as the same supply challenges have not existed in this sector.

REGIONAL MARKET FACTS

Airdrie

October was another record high month for sales. This contributed to year-to-date sales of 2,039, nearly 81 per cent higher than average activity from the past five years. Lifestyle choices, low interest rates and Airdrie’s relatively affordable detached homes compared with Calgary have supported the strong sales.
While new-home starts are ramping up, it has done little to ease the supply shortages facing the resale market. In October, sales outpaced new listings, causing further declines in inventory levels and a months of supply that eased to one month.

Benchmark prices in October were over one per cent higher than last month and over 14 per cent higher than levels reported last year. Gains have been exceptionally strong in the detached segment of the market, where prices are nearly 16 per cent higher than last October.

Cochrane

Thanks to a jump in sales for higher-density product, sales this month rose to new record highs. Year-to-date sales have pushed to 1,081 units, which is nearly 95 per cent higher than average activity from the past five years.

There was also a turnaround in new listings, which improved in October after several months of easing. This helped improve some of the supply-demand balances, but the Cochrane housing market continues to struggle with sellers’ market conditions.

While conditions remain tight, there was no additional upward pressure on monthly prices in October compared with previous months. As of October, year-to-date total residential benchmark prices have improved by nearly seven per cent across the entire resale market.

Okotoks

For the second time this year, sales outpaced new listings this month, dropping inventory levels to 74 units. This is nearly 60 per cent lower than traditional levels and resulted in the lowest months of supply ever recorded in October.

Conditions remain exceptionally tight, but prices trended down slightly compared to previous months. However, it is important to note that on a year-to-date basis, total residential prices have improved by over nine per cent.

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方志勇 : 2021-12-06#245

【房产快还不如不快讯】卡尔加里2021年11月房地产市场总结-持续的卖方市场让价格走高

卡尔加里老方
加拿大卡尔加里（Calgary）房地产经纪

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卡尔加里2021年12月1日讯：
2021年11月卡尔加里共售出2110套房产，销量仅次于2005年的历史高点。

“明年加息的预期，给购房者带来了一些恐慌，都想在加息前入市。但供给却跟不上需求的步伐，让市场更趋紧张，价格也进一步增长。”卡尔加里地产经纪协会首席经济师这样总结到。

11月新上市1989套，还没卖出的多，所以挂牌成交率（the sales-to-new listings ratio）超过了100%，库存降到了3922套，房屋供应月数也降到了2以下。

每年的这个时候新上市和库存下降并不奇怪，但通常这个时段销售也下降，而实际情况却正相反，房屋销售保持了8月以来的高水平。

持续的供不应求推高了房价，11月卡尔加里房屋的基准价格上升到$461,000，环比上升，同比增加了近9%。

市场数据
独立屋

Detached

11月独立屋板块继续趋紧，挂牌成交率（the sales-to-new listings ratio）达到了118%，房屋供应月数则降到1.2个月。这是今年前所未有的态势。

独立屋一半的销量是$40-60万这个价格区间贡献的，不过销量涨幅最大的是$60万以上的独立屋，这部分是因为60万以上的独立屋相对于60万以下的房源选择多些。年初至今，60万以上的独立屋占总销量的31%，远高于去年同期的23%。

11月独立屋基准价格上升到$542,600，创了月度房价新高，比去年涨了近11%。

所有区域的独立屋价格皆有增长，其中涨幅最大的是西区，达到13%，市中心区是唯一一个独立屋价格还低于2014年高点的区。

双拼
Semi-Detached
双拼这个月的销量又创新高，年初至今双拼的总销量达到了2436套。这不仅是历史同期的最高记录，甚至比2014年全年的销量还高13%。

因为低价位独立屋板块房源稀缺，许多买家转向双拼屋。不过和独立屋一样，双拼屋同样是供不应求，11月双拼屋的房屋供应月数只有不到2个月。

今年到现在，双拼屋的绝大多数销售是集中在30-40万区间的，但现在高价位的双拼屋的销量也开始增加，

70万以上的双拼屋的销量已经占到所有双拼屋销量的20%以上，和去年的只占15%相比算是很大的变化了。

所有区域的双拼价格都有增长，所以双拼屋的基准价格上升到$429,800，同比增长近9%。

年初至今，除了市中心、东北和南区，双拼屋的价格已全面恢复到2014年历史高点。

联排

Row
到目前为止联排还没有像双拼和独立屋一样供不应求，因为供应充足，联排销量涨幅最大，年初至今的总销量已超过历史全年最高销量。

联排比独立屋和联排更便宜，适合想寻找比公寓面积大点儿房子的购房者。40万以下的联排销量占联排总销量的83%。

尽管联排供应没有独立屋和双拼板块那么紧张，强劲的需求也让联排库存下降，让这个板块也开始趋紧。

因为供求相对平衡，所以联排价格涨幅没独立屋和双拼大。

年初至今，联排价格同比增长6%，不过整体还是低于2015年的高点。

公寓
Apartment Condominium
公寓板块这个月销量又创历史新高，使得年初至今公寓的总销量达到了3834套。虽然这个总销量与历史高点比还差不少，但也是2014年以来的最高水平了。

销量的增长让这个板块稍微趋紧，但库存仍然很大，所以公寓与其它板块比略显另类。

因为库存充足，所以这个板块的价格增长与其它板块比，逊色许多。不过，年初至今，公寓价格同比也涨了2%+，翻转了2015年一直以来的跌势。

常用房地产统计术语：

挂牌成交率（the sales-to-new listings ratio）：给定期间的当前销售套数对比新上市套数，一般采用过去30天的数据。此比率一般是一个百分数，如果在40-60%之间，代表市场比较平衡，如果高于60%，一般指卖方市场，如果低于40%，一般代表买方市场。

房屋库存月数（Months of Supply）:给定时间段（通常是过去30天）结束时库存总数除以同一时期结束时的销售总数。库存月数是房屋供求平衡的另一重要指标。它代表以目前的销售活动完全清算当前库存需要多长时间。

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