暑假期间陪家人回到中国短期休假，顺便处理些事情，最近几个月忙忙碌碌，一直也没闲下来好好思考一下，回想种种，颇有感慨，如鲠在喉，不吐不快，想想还是写一篇文章表达一下我的感受吧。

直到几年前移民到加拿大，出生在中国，成长在中国，见证了这个伟大的国度的蜕变，见证了她发展的奇迹，房地产的发展一直伴随着整个经济的腾飞，在传统印象中，房产中介就是通过利用买卖双方的信息不对称，以及收集到的有限房源信息，最终促成交易。行业从业门槛低，从业人员无需官方的执业资格和准入条件，也不需要什么专业知识。所以，从我个人而言，都从来也没有想过会进入这个领域，甚至也抱有一定的偏见，直到我来到加拿大。

在整个房地产行业，加拿大有着非常完善的法律体系进行管理和约束，理论上房地产“中介”在以普通法（Common Law）为基础的加拿大是并不存在的，所谓中介在合同中如果不加以约定是不会去承担买卖双方可能会产生的任何责任和相应损失的，而加拿大的房地产经纪体系，实际上是代理人制度，具备执业资格的从业人员一般称为经纪人、代理人，是房地产行业中的专业人士，需要一定时间的专业课程学习，通过严格的考核以及后续教育才能获取执照，从而具备从业资格，经纪人在合同交易中是法定的第三方存在，对客户和社会公众都承担履行相应的权利与义务，通过学习，深入地了解了整个行业现状和发展情况：


联系Cathay Atlantic团队：Sean: song@royallepage.ca, Wilbur: wilbur@royallepage.ca

加拿大房地产概要：
首先整个行业是有组织的，统一的全国性的行业协会，从国家到省地（National Association, Provincial/Territorial Association），再到地方行业协会（Local Real Estate Boards）

行业协会和政府司法部门通过制定行业规则，建立培训考核机制、消费者权益保护、市场分析报告、职业道德规范、行业数据管理、会员管理等一系列措施规范和约束行业，促进行业健康有序地发展。

房地产行业作为一个受监管的行业， 为保护公众合法权益，所有从业人员都必须进行合法注册方能执业，注册人要接受行业对于个人的背景调查，包括犯罪记录查询，个人经济状况，合法身份等。经纪人也要按照行业的教育要求（Education Standards），在规定的时限内，进行规定的课程学习和通过考试，并根据要求，每年完成后续教育的学习和考核。

根据相关的法律法规要求，所有持牌经纪人都必须加入规定的行业保险，以保障并覆盖在房地产交易过程中因个人疏忽、错误造成的权益人损失和相关风险。

为保护公众权益，行业还规范了投诉以及检查调查机制（Complain and Enforcement, Inspection and Investigation）,对于经纪人的违规违法行为，公众可以获得有效的投诉渠道，行业也会持续监管和开展检查调查工作。

为充分保障消费者权益和因市场不正当竞争误导消费者，房地产行业还有专门的消费者保护法和竞争法等相关条例和法规。

不同于国内，个人信息经常泄露，加拿大还从消费者隐私保护出发，设有专门的个人信息保护及数字信息法案Personal Information Protection and Electronic Documents Act (PIPEDA)，在签订合同时，也有相关选项确保消费者保有信息披露范围的权力。

整个行业从业人员其实并非只有经纪人，还有包括律师（Lawyers）、评估师（Appraiser）、勘测师（Surveyor）、融资机构（Lenders）、贷款经纪人（Mortgage Brokers）、保险代理人及经纪人（Insurance Agents and Brokers）、验房师（Home Inspectors）等相关行业参与者，整体上来说是一个系统行业，涉及到市场各个参与者方面，每个参与者层面都有详细的规范和法律约束。

专业经纪人能做些什么：
作为经纪人本身，除了具有一定的数学计算（Math）、计算机应用（Computer Knowledge）、谈判沟通（Negotiating Skill and Interview Technique）、组织及筹划（Organization and Planning）、研究（Research）、熟练的英语语言应用（English Language Comprehension and Proficiency）、问题解决（Problem -solving）、自律（Self Discipline）等基本能力之外，通过学习考核，再结合自身的过往经历，可以说一个合格的且能对客户尽责的地产经纪人，必须对于房地产市场的分析（Market Research）、房屋及土地权益（Estate Ownership, Rights and Limitation）、按揭贷款（Mortgage）、相关税法（Taxation）、合同法规（Real Property Law）、房产评估（Appraisal）、土地测量（Survey）、房地产规划（Planning and Zoning）、资产估值（Evaluation）、投资分析（Investment）等具备相当的能力经验和知识结构。

根据户型结构的不同，计算房屋准确面积/商业、住宅贷款计算和预算安排/通过GDS/TDS指标进行供款压力测试，以及反向进行物业估值

通过名义/实际利率帮助客户计算贷款供款/通过市场分析及数据收集，进行资本化率测算，市场研究，通过比较分析，帮助客户进行估值分析和市场定价

通过IM/GIM 收益乘数平衡计算投资收益回报和资产估值计算/房地产相关税种及纳税研究，房产在交楼/正式过户（CLOSING）时的税费分担和结算

产权（Fee Simple, Fee Simple with Conditions, Future Estate, Leasehold Estate 和Life Estate）

所有权（地上权（Surface Rights），矿产权（Mineral Rights），河岸权（Riparian Rights），地役权（Easement）等）

土地勘测（Survey），争议（Dispute）和侵占（Encroachment）/土地注册系统/城市规划（Municipal Planning），区域规划（Zoning）/管控区域（Regulated Area），边坡、河谷走廊、泄洪区域、湿地等

帮助熟悉各类房屋结构与特征/房屋（House）的常见结构和类型


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我的一点体会：
和国内目前房地产经纪的发展现状相比，加拿大的整体行业法律规范完善、市场信息完备、知识系统全面、经纪人制度健全有序，教育培训成系统，从业人员素质高，行业从业人员受监管，房产信息高度对称，整个行业包括消费者权益都能得到充分保障，使得我对行业有了全新的认识，也是我选择加入这个行业的一个非常重要的前提。

从开始决定加入行业，到报名考试、购买书籍、数千页的学习材料，每天10多个小时的艰苦自学，一次性通过考试，并最终加入Royal LePage加拿大皇家地产公司，成为持牌经纪人，这其中其实也是充满了挑战和乐趣。

在这一过程中，我和同我一样有着共同背景的朋友Wilbur一起学习，一起通过了考试，并决定组建团队Cathay Atlantic，共同协作来发展新事业。

根据加拿大房地产的相关法律，要想真正持牌，合法执业，必须和特定的地产公司（Agent）签订雇佣合同，成为雇员才有资格执业，获得牌照（License），在确定合适的雇主之前，我和Wilbur一起走访了数家公司进行面试，在和某公司的CEO交流过程中，由于对方过往的经历，对方不经意的说出，你们很多中国人其实也不信任中国人时，说实话，这句话挺刺激我们的，不知是不是因为过去在中国的种种经历，以及对这个行业有限了解和片面看法，使得我们部分新移民在房地产交易以及相关服务方面甚至在平时的和人交往中不能做到对同胞的充分信任甚至存在一定的误解，也在一定程度上使得老外对我们这个族群有了新的认识，想起来虽然达不到扼腕痛惜的程度，也颇感遗憾，毕竟新移民小社会在特定环境下也代表了整个华人的群体形象。

回想起到加国来这几年，看到的，听到的，有时在一些社交群里看到同胞们积极付出，无私为社群做贡献，做义工，为华人办实事，感动之余，同时却也总能看到些负面的评论或者针对同胞的针砭，其实无论是非，从概率上来说，一定人群中负面的人也是成比例存在的，也很正常。只是作为移民这个特殊群体，尤其是跋山涉水，远渡重洋，到了异国他乡，我们代表的是中国的精英阶层，

是否应该尽可能不要让负面情绪来左右我们的生活？

是否应该尽量用更加包容，信任和理解的态度去团结和融入华人和本地的社群？

是否应该尽可能积极地，正面的态度去面对我们这个来之不易的新生活，新体验和充满希望的第二人生？

我们的团队英文名之所以起名Cathay Atlantic，是因为我们时时都为自己是中国人感到自豪，无论天涯海角我们都要打上中国人的烙印，我们做的每一件事，说的每一句话都代表中国人的形象，大家都应该努力做到多一分信任，少一分质疑，多一分理解，少一分苛责，多一分包容，少一分狭隘。

或许也可能我们华人移民的社群暂时还处于建设当中，尤其是作为大西洋省这样一个新的华人殖民地，作为小社会的生态体系的各个环节都比较薄弱，未尽成熟，对于希望融入的这个社会有着刻板印象，以高预期和对比的心态看待新社会，不免会造成以偏概全的主观看法，甚至存在不少的误解和曲解，同时获得信息的渠道也比较有限，这使得我们更加坚定要建立诚信的团队，真正能够植根当地，以最高的诚信，用我们的经验和专业知识，为华人乃至整个亚洲社群提供最好的专业化服务，做好生态系统中重要的一环。


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后记：
2013年4月短登，带着家人从东到西，将全加游历了一圈，2014年下半年，正式登陆加拿大蒙克顿，在这里诞生了家庭新成员，一切都是新开始，忙孩子，忙着购买物业，忙着完成投资计划，忙着积极融入本地社会，结交本地朋友，平生酷爱高尔夫运动，在国内就是知名球会的终生会员，来到加拿大后，也加入了本地球会，在这里结识了新朋友，熟悉了新环境，还打了很多场比赛，足迹遍布整个大西洋地区，当时想着可能也就这样过着“剪草东篱下，悠然见磁山”，悠哉悠哉，了此残生了吧。

回想这几年的生活过往，对于这个国家，对于这个国家所代表的文化和价值观，慢慢地有了深刻的认识，当初选择移民就没有过高的预期，从来也没有指望移民到世外桃源，移民到理想的乌托邦，加拿大并非天堂，甚至在很多国人眼里都戏谑地被称为“大农村”，这个美丽的国度也一定存在着某些不足，但是重视家庭，热爱社会公益，劳动者有尊严，社会平等、安定和谐，自然资源丰富，低密度生活圈，户外活动盛行等等这些优点，不正是我们在中国所缺乏，所极度渴望获得并为之奋斗的未来吗？不正是我们期望的生活吗？尤其是重视家庭这一核心价值观是我决定放弃做“飞人”，放弃在中国的过往事业，坚定在加国和家人一起安居乐业的信念，在加国重新开展新工作，新生活，体验另一种美妙人生的重要原因。

作为家人其实刚开始也并不完全支持我在加拿大开展新工作，担心会受到某些国人的旧有观念影响，会遭到误解甚至质疑，自不惑之年登陆加国以来，虽然不能说在思想上纵横捭阖，但自问在精神上的修行却也能做到超越世俗藩篱的束缚，坚信勇于开拓，不懈不怠，积极工作和生活，用知识和经验创造价值，正面对待人生是正确的价值观，去认真谱写“我的后半生” ！

前几天，朋友翡翠博士在朋友圈征集推荐中文名篇，希望能为华人中文学校的孩子做讲解，我马上想到的就是项脊轩志，为什么不是出师表？不是阿房宫赋？我只记得：

“前辟四窗，垣墙周庭，以当南日，日影反照，室始洞然。又杂植兰桂竹木于庭，旧时栏楯，亦遂增胜。借书满架，偃仰啸歌，冥然兀坐，万籁有声；而庭堦寂寂，小鸟时来啄食，人至不去。三五之夜，明月半墙，桂影斑驳，风移影动，珊珊可爱。”

“娘以指叩门扉曰：‘儿寒乎？欲食乎？’吾从板外相为应答。”语未毕，余泣，妪亦泣。”

“庭有枇杷树，吾妻死之年所手植也，今已亭亭如盖矣。”

我不爱将相，不爱谋略，只爱家庭，只爱生活！


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