自然自在 : 2018-08-08
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多伦多房地产市场多年来有一个特点，房屋空置率特别低。空置率低对房地产市场总体情况来说肯定是好事，因为低空置率说明，房子是用来住的不是用来炒的；地产投资者可以放心投资，不用担心租不出去的情况；银行在考虑借款人用租金收入做贷款申请支持时，计算偿债比例时所使用的空置率比较低，有利于贷款申请。经济学家认为，正常的空置率是3%，这个空置率水平下，既没有资源浪费，也赋予了租客一定的选择空间。多伦多2018年第1季度公寓的空置率是0.7%，说明租房市场非常不健康，租客基本没有选择余地，要租到房子必须通过竞价才能获得，缺乏与房东讨价还价的能力，市场租金在这种极不平衡的压力下也会迅速提高。租房市场出现严重的卖方市场现象由来已久，并在政府不恰当的干预下正愈演愈烈。
安省政府于2017年4月公布了公平住房计划/Fair Housing Plan，进一步限制安省房东的合法权益，将限制租金/rental control的范围进一步扩大，并对换租客进行了更加严厉的限制，导致2017年到2018年，多伦多的租金上涨幅度进一步加大。2016年第1季度1室的公寓平均租金1662元，2017年涨到1791元，年涨幅7.76%；2018年涨到1995元，年涨幅11.4%，涨幅明显大幅提高。2室的公寓租金情况也一样，2016年平均租金2278元，2017年涨到2432元，年涨幅6.76%，2018年涨到2653，年涨幅9%。于此同时，安省规定的租金控制规定要求房东对现有房客的租金只能每年涨1.8%，实际市场租金涨幅约10%，与政府规定的涨幅相差5倍，这种剥夺房东权利的限制性措施，最终的经济后果全部由后来的租客承担了。
很明显，上述租金涨幅加大的现状是政客与经济规律对抗的结果。吃亏的不仅是房东，还有后来的房客，以及政客自己。经济学有一个最基本的规律：二阶经济学规律。一阶经济学是指以自我为中心，我要，我想，我规定…二阶经济学考虑的是：“我这样做了，你会怎样做？”政客：我要限制房租上涨，我来规定房租上涨的幅度…经济学规律：政客要限制租金，我就减少供应量。多伦多2017年1季度出租公寓6670间，2018年1季度出租公寓6171间，减少7.4%。政客们不懂经济学吗？非也，安省政客在省选之前作出干预房地产的行为，是为了迎合有“控制幻觉”/Illusion of Control的部分选民。“控制幻觉”是指高估了自己控制能力的感觉，例如，在赌场里小心翼翼掷骰子的行为，好像自己的动作能控制骰子哪面朝上似得。一些租客向政府抱怨受不了房租上涨，希望政府管管,然后竖着耳朵听议员是否在他们的控制之下。为了让这些有控制幻觉的人认为自己对议员有影响力，聪明的议员立刻出手相助，提出了进一步剥夺房东权益的规定。最后的结果，大家都看到了，这批省议员在2018年的省选中全军覆灭，安省租房市场上房子更难租、租金涨幅加大，房东怨声载道并对租客的遴选更加挑剔。在社会主义国家已经很少看到政府干预市场价格的情况了，而加拿大这样的福利国家居然用行政命令限制价格，看来是被选票冲昏了头脑。安省的房屋自有率是69%,公平住房计划/Fair housing Plan，不仅限制了房东的自由，还对非居民买房征收15%的炒房税，人为干预房地产市场，让69%的家庭房价受到负面影响。沉默的大多数/Silent Majority,是尼克松发明的词汇，指不发表意见，但却能决定选举结果的人群。安省的房主就是沉默的大多数，从不哭着喊着让政府保护，可是当政客的愚蠢伤害到自身利益时，谁说了算，就在选票上见了。从社会角色上看，在一个城市里租房的人，要么是没想好要住多久，要么是没有做好买房的准备，这些人对居住情况的不稳定性是有心理预期的。相反，买房的人是支付了一大笔保证未来住房成本相对稳定保险费的人群。政府为租房的人打保票保证他们住房成本相对稳定，违反了经济规律，最后的结果也证明了：以波动求稳定则稳定存，以稳定求稳定则稳定亡。柏拉图人为，理想国的国王应该是位哲学家，但从我在加拿大生活了近10年的经历来看，现在的政客很少研究哲学，缺乏远见和智慧，眼睛紧紧盯着选票，当选之后也好像手里的冰棍不是自己的，死死握在手里，握的越紧，融化的越快。
公平住房计划/Fair housing Plan实施之后，空置率情况进一步恶化。2017年第1季度多伦多市公寓空置率1%，2018年同期降到了0.7%，即，100间可用于出租的房子，在任何时点上，只有0.7间是空的，可以用来出租，其他99.3间已经住人儿了。离多伦多最近的约克郡York Region 公寓楼空置率也在下降，从2017年1季度空置率1.1%降至2018年同期的0.9%。“一房难求”里的“一”成了名不虚传。多伦多用于出租的房子怎么变得这么紧张的呢？据怀雅逊大学/Ryerson University城市研究院2017年10月的一份专题报告显示，在2007到2017年的10年间，多伦多一共建了2400间商业性公寓专门用于出租，与此同时由民间地产投资者提供的可供出租的公寓数量则高达76,000间。据这份报告称，如果多伦多空置率要达到3%的健康状态，从2018年起，到2041年的23年中，每年需要兴建8000间专门用于出租的商业性出租房。这份报告的名字就是Getting to 8,000 副标题是Building a healthier rental market for the Toronto Area。租房市场如此火爆，为什么商业机构没有兴趣兴建专门用于出租的公寓楼呢？原因还是限制租金的政策。如果一位租客入住后，房东每年只能提高租金1.8%,时间越长租客越不愿意搬走，如果房东是私人地产投资者，房东可以用收回出租房用于自住的理由请租客离开，但作为商业机构很难把长期租户以收回自住的名义请走。因租金过低，久而久之，房东没有财务能力和愿望修缮房屋，房产加速折旧，对房屋的市场价值的负面影响就会表现出来。资本是逐利的，前景黯淡的投资不会受到资本的青睐。曼昆在《经济学原理》中写道“租金控制，是除了轰炸之外，毁掉一个城市最有效的办法。”对了多伦多的租客来说，只有住进商业出租房才不会轻易被驱逐，但投资建设商业出租房的意愿，已经被政府限制租金的规定打击到了冰点。
被政府保护起来的租客，过得好吗？限制房东涨租金的政策真的能帮到租客吗？答案是否定的。除了专门用于出租的商业楼建设越来越少的副作用之外，政府的保护伞起到的最佳效果就是让租客作茧自缚，在现有租约的温柔乡里难以自拔。已经签了租约的租客，每年租金涨1.8%，而市场上的租金每年涨10%，租客如果想搬家就要按市场价签新的租约，换房的时刻就是塔勒布说的“火鸡的感恩节时刻”，平日养尊处优的火鸡，面对感恩节的杀鸡刀会吓休克过去。怀雅逊大学的报告显示，多伦多有20%的租客所居住的房子卧室数量不够，不够的意思是说，按照文明社会的居住条件，6岁以上异性子女应该有单独的卧室，4口之家有异性子女的家庭，至少需要2个卧室。另外，研究也显示，多伦多43%的租客租金负担能力过重，“过重”的意思是，每月税前收入的30%以上用于交租金。多伦多租客一族与有房一族的家庭中位数年收入差了一倍，2016年租房族家庭中位数年收入4.1万元，有房族家庭中位数年收入是8.85万元。20%的租客居住面积不够，加上43%的租客住房负担过重，所以63%的租房者不爽，闹出了向政府求救的一幕。但事与愿违，政府的介入无法提高租客们的收入，没有增加可供出租的房屋数量，也挡不住市场租金的高歌猛进，唯一能做到的事就是让火鸡在感恩节到来之前更满足，更快乐，更放松警惕。
空置率低，租金上涨速度加快，受益的是房东。2010年多伦多空置率就已经低至2.1%，其中公寓空置率为1.8%，从此空置率一直低于这个水平。2011年至2017年，公寓租金节节高，单人房/studio的租金年涨幅3.7%；一卧室的租金年涨幅3.5%；二卧室的租金年涨幅3.9%；年涨幅最大的是三卧室的公寓，每年涨5%。同期，通胀率年涨幅只有1.8%。2009至2017年，银行利率处在历史最低位，地产投资的成本低，且可以利用杠杆，房地产投资利润远远高于投资其他资产。2017年7月到2018年7月，加拿大央行连续计息4次，利率涨幅1%，用25年还款期计算，加息1%引起的房贷月供增加为10%。利率增加1%的情况下，如果租金上涨10%即可抵消加息对地产投资人的影响，而多伦多2017年到2018年仅一年的租金上涨幅度就几乎是10%，。限制租金的规定，只适用于对现有租客，换租客时即可用市场价签新的租约。政府给投资者带来的不便是非常有限的。关于投资公寓还是其他类型房产，我个人意见是：公寓所占的土地较少，买公寓没法囤积土地资本，公寓造价基本上反应的是钢筋水泥和政府税费成本，因此公寓的价格和租金都是最能够体现房子在居住功能上的供需矛盾。按照怀雅逊大学的研究，多伦多房屋空置率恢复到正常的3%，需要在未来23年里每年提供8千间专门用于出租的公寓，从现在的情况来了，除非政府立刻废除租金控制的限制才能激发出投资热情，否则多伦多未来20-30年的租房市场都不会有大的改观。只要央行利率在4%以下（现在是1.5%），普通工薪阶层投资多伦多市中心的公寓，都有盈利机会。有好事者，给租客画了一张地图，标出了只适合租，不适合买的区域。对租客来说，只适合租不适合买房的区域，就是人口最密集的地方，也是投资者最适合投资的地方。
想住得安心，有确定感，不能指望政府。租房是刚需，要承担租金波动，不断搬家的颠沛之苦；买房可以避免颠沛之苦，但要为将来稳定的居住成本先支付一笔巨额保费。是租，还是买，要看打算居住多久，以及对未来收入的预期。政府的法规介入个人的决定，显得很不合适，选择租房的人，就是选择了不确定的生活，政府偏要用行政手段把不确定性改为确定，保证租房者租金相对稳定的做法，被塔勒布在《反脆弱》一书中称作为“天真的干预”或“医源性损伤”。“医源性损伤”的意思就是，如果不去看医生，不按照医生的方案治疗，没准还能多活几年。政府需要，立刻，马上，彻底，解除租金管控，否则多伦多的租房难、租金高的难题没法破。
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j0n6dj2y2w : 2018-08-09
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cryi7667 : 2018-08-10
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只要不是那种豪华公寓，和绝好地点，大多数租金不是太贵
自然自在 : 2018-08-15
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365 church, 一室一旦， 去年2200， 这个月2800.
飞涨的速度。
shanshan904998999 : 2018-08-16
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cryi7667 : 2018-08-16
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实在是高到租不起，就离开搬家，这是市场调节，去别的城市找工作生活，或者再搬远点，就像我当年居住在汉密尔顿要比多伦多便宜很多，早上很多人做 go train or go bus去多伦多市里上班，后来又搬到卡尔加里，总之人是活的。况且和多伦多的房价比起来，租金还没贵到让人无法租，一切都是市场再调节。