投资出租，是有负现金流 condo 还是 house，请指教，谢谢

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投资出租，是有负现金流 condo 还是 house，请指教，谢谢

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Vivian2018 : 2018-10-23#1

看到大家都在讨论condo的投资出租。house不是应该更好出手，升值保值空间更大一些么？如果同样的负现金流，应该是考虑condo还是house投资呢？良心管理公司当然好，可是基本应该是靠运气吧。所以condo fee几年后，应该成为不可控因素。不得不出手，不适合长期持有吧。我的意思是20/30年退休后，再出手。当然，前提是负现金流在可以负担的范围内。还是说，只有有正现金流，才值得出手考虑啊。
请指教。谢谢。

sofia : 2018-10-23#2

不建议负现金流。

Vivian2018 : 2018-10-23#3

sofia 说:
不建议负现金流。

谢谢。正现金流肯定最好啊。
可是在市场上看看，然后再算算，正现金流不那么好找啊。大概需要高手买到很好的deal

sofia : 2018-10-23#4

宁缺毋滥。

sofia : 2018-10-23#5

看看什么叫现金流。

Vivian2018 : 2018-10-23#6

sofia 说:
宁缺毋滥。

这样的确可以降低风险。

周雅 : 2018-10-23#7

正现金流 ? 在大温3线以内就别想了吧。

家园小千 : 2018-10-23#8

赞又一个年轻有为的，居然还要30年才退休，能考虑30年后的事，很有头脑。

Vivian2018 : 2018-10-23#9

sofia 说:
看看什么叫现金流。

Legal units 还这么便宜的房价，可惜得搬家到大草原啊。

Vivian2018 : 2018-10-23#10

家园小千说:
赞又一个年轻有为的，居然还要30年才退休，能考虑30年后的事，很有头脑。

我要中了彩票，第二天就跟经理说，姑奶奶退休啦。

laox888 : 2018-10-23#11

Vivian2018 说:
Legal units 还这么便宜的房价，可惜得搬家到大草原啊。

咱们组团去。

sofia : 2018-10-23#12

Vivian2018 说:
Legal units 还这么便宜的房价，可惜得搬家到大草原啊。

投资干嘛要搬过来？难道你买个股票还要进驻公司里？

wgwt : 2018-10-23#13

sofia 说:
不建议负现金流。

请教legal units 的出租和分组有什么区别？

Vivian2018 : 2018-10-23#14

laox888 说:
咱们组团去。

您要去了，直接动手自己一栋栋的房子盖起来了。我只能看着眼馋，然后羡慕嫉妒恨啊。

sofia : 2018-10-23#15

wgwt 说:
请教legal units 的出租和分组有什么区别？

分租的地下室一般是简单厨房，legal的可以有正式厨房；分租的一般合用洗衣机，legal的有自己单用的；legal的有自己单独的暖炉和热水器；有的legal的有单独的水电煤气表，单独付账单。新建的legal对防火和隔音要求也高了，所以其实上下没有太大的影响了，老式的或者分租的楼上的噪音很大。

wgwt : 2018-10-23#16

sofia 说:
分租的地下室一般是简单厨房，legal的可以有正式厨房；分租的一般合用洗衣机，legal的有自己单用的；legal的有自己单独的暖炉和热水器；有的legal的有单独的水电煤气表，单独付账单。新建的legal对防火和隔音要求也高了，所以其实上下没有太大的影响了，老式的或者分租的楼上的噪音很大。

legal units 是商业贷款还是和普通个人贷款一样？

哈法 : 2018-10-23#17

Vivian2018 说:
看到大家都在讨论condo的投资出租。house不是应该更好出手，升值保值空间更大一些么？如果同样的负现金流，应该是考虑condo还是house投资呢？良心管理公司当然好，可是基本应该是靠运气吧。所以condo fee几年后，应该成为不可控因素。不得不出手，不适合长期持有吧。我的意思是30年退休后，再出手。当然，前提是负现金流在可以负担的范围内。还是说，只有有正现金流，才值得出手考虑啊。
请指教。谢谢。

还要看租售比。特别是现在在加息的趋势。我是光说不练。我自知没有本事管理房子，所以我投资在加股市上。

laox888 : 2018-10-23#18

sofia 说:
投资干嘛要搬过来？难道你买个股票还要进驻公司里？

搬过来在你家蹭饭吃啊。

哈法 : 2018-10-23#19

Vivian2018 说:
我要中了彩票，第二天就跟经理说，姑奶奶退休啦。

姑奶奶炒你鱿鱼了！

laox888 : 2018-10-23#20

Vivian2018 说:
您要去了，直接动手自己一栋栋的房子盖起来了。我只能看着眼馋，然后羡慕嫉妒恨啊。

建房也组团。

哈法 : 2018-10-23#21

sofia 说:
看看什么叫现金流。

收租毛率11%！非常好，现在有7%就不错了。

Vivian2018 : 2018-10-23#22

哈法说:
还要看租售比。特别是现在在加息的趋势。我是光说不练。我自知没有本事管理房子，所以我投资在加股市上。

股市那高大上的东西，真心不懂啊。
我最想买个bunker,然后里面码满了黄金，任他股市房市波动，黄金在手，who 怕who

Vivian2018 : 2018-10-23#23

laox888 说:
建房也组团。

哈法说:
收租毛率11%！非常好，现在有7%就不错了。

哈哥报名习哥的建房团

Vivian2018 : 2018-10-23#24

哈法说:
收租毛率11%！非常好，现在有7%就不错了。

什么叫毛利啊。我就知道收入减成本，看到一大堆负现金流

sofia : 2018-10-23#25

wgwt 说:
legal units 是商业贷款还是和普通个人贷款一样？

普通个人贷款。

sofia : 2018-10-23#26

laox888 说:
搬过来在你家蹭饭吃啊。

多伦多的管饭，我们这小地方不管饭。
上次领个多伦多来的看房，说我的车太小太旧，说要是在多伦多不是宝马奔驰的话直接就不上了，我告诉他我们这里一般都是自己开车跟在经纪的后面的。

哈法 : 2018-10-23#27

Vivian2018 说:
什么叫毛利啊。我就知道收入减成本，看到一大堆负现金流

上面Sofia 提供的PDF里的房子售价是$389,900，上下两层每月共收租$3475，每年是$41700，41700/389900*100=10.69%

laox888 : 2018-10-23#28

Vivian2018 说:
股市那高大上的东西，真心不懂啊。
我最想买个bunker,然后里面码满了黄金，任他股市房市波动，黄金在手，who 怕who

我刚来加拿大时在学校读ESL，无意中发现图书馆里有本书Anyone Can Make A Million Dollars，通俗易懂，借回来看了几十遍，后来又买了新版的Anyone Can Still Make a Million Dollars，很不错的一本书，里面股票、期货、外汇、基金、房地产等都有，强烈推荐，但不知现在还能不能借到。

laox888 : 2018-10-23#29

sofia 说:
多伦多的管饭，我们这小地方不管饭。
上次领个多伦多来的看房，说我的车太小太旧，说要是在多伦多不是宝马奔驰的话直接就不上了，我告诉他我们这里一般都是自己开车跟在经纪的后面的。

多伦多的管饭，大草原的管牛扒，我们不挑剔。

wgwt : 2018-10-23#30

哈法说:
还要看租售比。特别是现在在加息的趋势。我是光说不练。我自知没有本事管理房子，所以我投资在加股市上。

前一段时间看投资房，月租金是4100，租客支付utility，叫价84.9万（年初上市是93.7万），挺心动，跑到银行问贷款被泼冷水，不能保证能贷款，前两天一看又降了，79.9万。吓我更不敢买了。这也是一个legal units。

wgwt : 2018-10-23#31

laox888 说:
多伦多的管饭，大草原的管牛扒，我们不挑剔。

同去，革命了

sofia : 2018-10-23#32

wgwt 说:
前一段时间看投资房，月租金是4100，租客支付utility，叫价84.9万（年初上市是93.7万），挺心动，跑到银行问贷款被泼冷水，不能保证能贷款，前两天一看又降了，79.9万。吓我更不敢买了。这也是一个legal units。

茹妹 : 2018-10-23#33

我觉得现金流好的地方增值差，增值好的现金流差，没法两全

sofia : 2018-10-23#34

wgwt 说:
前一段时间看投资房，月租金是4100，租客支付utility，叫价84.9万（年初上市是93.7万），挺心动，跑到银行问贷款被泼冷水，不能保证能贷款，前两天一看又降了，79.9万。吓我更不敢买了。这也是一个legal units。

地税多少？

wgwt : 2018-10-23#35

sofia 说:
地税多少？

6200+

sofia : 2018-10-24#36

茹妹说:
我觉得现金流好的地方增值差，增值好的现金流差，没法两全

现金流是实打实的，增值是期望值，和炒股票差不多。

茹妹 : 2018-10-24#37

sofia 说:
现金流是实打实的，增值是期望值，和炒股票差不多。

马版会跳出来说现金流要缴税，增值免很多税哈哈哈

sofia : 2018-10-24#38

茹妹说:
马版会跳出来说现金流要缴税，增值免很多税哈哈哈

出租房增值肯定要缴税的，又不是自住。

Vivian2018 : 2018-10-24#39

laox888 说:
我刚来加拿大时在学校读ESL，无意中发现图书馆里有本书Anyone Can Make A Million Dollars，通俗易懂，借回来看了几十遍，后来又买了新版的Anyone Can Still Make a Million Dollars，很不错的一本书，里面股票、期货、外汇、基金、房地产等都有，强烈推荐，但不知现在还能不能借到。

谢谢推荐。我刚刚在图书馆的网站上看了。没有这本书。但是amazon 上面的有。

Vivian2018 : 2018-10-24#40

茹妹说:
我觉得现金流好的地方增值差，增值好的现金流差，没法两全

可不是，市中心贵，增值保值都好些，但是现金流很不好看啊。

茹妹 : 2018-10-24#41

Vivian2018 说:
可不是，市中心贵，增值保值都好些，但是现金流很不好看啊。

温哥华多伦多都很难看，sofia的大草原现金流非常漂亮

Vivian2018 : 2018-10-24#42

茹妹说:
温哥华多伦多都很难看，sofia的大草原现金流非常漂亮

而且大草原的还是house, 大城市的无论condo 还是 house 都不好看。

茹妹 : 2018-10-24#43

Vivian2018 说:
而且大草原的还是house, 大城市的无论condo 还是 house 都不好看。

上海的现金流更难看我会说么

Vivian2018 : 2018-10-24#44

茹妹说:
上海的现金流更难看我会说么

北京的现金流更难看我会说么

哈法 : 2018-10-24#45

今天央行又再一次加息。而且这次的口气改变了以前的”“gradual” or “cautious”，预期央行将不定期的，随时加息，并且说“Given all of these factors, Governing Council agrees that the policy interest rate will need to rise to a neutral stance to achieve the inflation target.”所谓的"neutral" 就是要与通胀率一样，也就是说九月份的通胀率是2.2%，央行的利率也要加到2.2%，在12月5日会再一次加息。我预期在不久的将来，央行的利率会超过通胀率，将近20年的低息周期已过去。
买房投资的要小心了。

Vivian2018 : 2018-10-24#46

哈法说:
今天央行又再一次加息。而且这次的口气改变了以前的”“gradual” or “cautious”，预期央行将不定期的，随时加息，并且说“Given all of these factors, Governing Council agrees that the policy interest rate will need to rise to a neutral stance to achieve the inflation target.”所谓的"neutral" 就是要与通胀率一样，也就是说九月份的通胀率是2.2%，央行的利率也要加到2.2%，在12月5日会再一次加息。我预期在不久的将来，央行的利率会超过通胀率，将近20年的低息周期已过去。
买房投资的要小心了。

要跟你学习炒股拉。

soleil_lee－太阳李 : 2018-10-24#47

Vivian2018 说:
我要中了彩票，第二天就跟经理说，姑奶奶退休啦。

雪人好像中过60million, 但还在上班。。。

Vivian2018 : 2018-10-24#48

soleil_lee－太阳李说:
雪人好像中过60million, 但还在上班。。。

@Snowman 可以采访一下 60 million 还上班的感受么？

等一下，我们都说的是canadian dollar 么？不是什么津巴布韦币吧？

soleil_lee－太阳李 : 2018-10-24#49

Vivian2018 说:
谢谢推荐。我刚刚在图书馆的网站上看了。没有这本书。但是amazon 上面的有。

我几年前看过一本书叫七年成为百万富翁，才明白理财投资是怎么回事。

soleil_lee－太阳李 : 2018-10-24#50

其实你有employment income的话，出租房有正现金流并不是太好的事情。多交很多税。
我现在就是挖空心思在想如何降低早几年买的出租房的现金流。

Vivian2018 : 2018-10-24#51

soleil_lee－太阳李说:
我几年前看过一本书叫七年成为百万富翁，才明白理财投资是怎么回事。

我看看在图书馆网上看了一下，好多成为百万富翁的书啊。迷茫中。

soleil_lee－太阳李 : 2018-10-24#52

Vivian2018 说:
我看看在图书馆网上看了一下，好多成为百万富翁的书啊。迷茫中。

随便挑一本吧，基本上说的都是同样的内容。

soleil_lee－太阳李 : 2018-10-24#53

Vivian2018 说:
@Snowman 可以采访一下 60 million 还上班的感受么？

等一下，我们都说的是canadian dollar 么？不是什么津巴布韦币吧？

60 M Z$ 也要16万多美金了

sabre的马甲 : 2018-10-24#54

soleil_lee－太阳李说:
其实你有employment income的话，出租房有正现金流并不是太好的事情。多交很多税。
我现在就是挖空心思在想如何降低早几年买的出租房的现金流。

你的情况，应该跟你妈开个公司，
一部分发你妈工资，剩下的盈利部分，小公司税率不高，公司报完税之后，里面的钱随便花的，

Vivian2018 : 2018-10-24#55

soleil_lee－太阳李说:
随便挑一本吧，基本上说的都是同样的内容。

看哪一本幸运被我挑中。

soleil_lee－太阳李 : 2018-10-24#56

sabre的马甲说:
你的情况，应该跟你妈开个公司，
一部分发你妈工资，剩下的盈利部分，小公司税率不高，公司报完税之后，里面的钱随便花的，

我有一点不是很明白：公司的钱拿出来到个人的名下，不是也要缴纳个税吗？

soleil_lee－太阳李 : 2018-10-24#57

还有，现在市中心车位也涨了很多，而且越来越少了。买不起公寓，买车位出租可以吗？买车位可以贷款吗？

sabre的马甲 : 2018-10-24#58

soleil_lee－太阳李说:
我有一点不是很明白：公司的钱拿出来到个人的名下，不是也要缴纳个税吗？

公司完税之后，钱就是你的了，

我认识一个人，他不做公司，他的房子成天修，搞出来负盈利，跟工资放在一块，减少他的收入，
不过，这个事有点灰色，假如是假的负盈利，早晚有麻烦，

Snowman : 2018-10-24#59

Vivian2018 说:
@Snowman 可以采访一下 60 million 还上班的感受么？

等一下，我们都说的是canadian dollar 么？不是什么津巴布韦币吧？

是的，是我是我，我中了6000万哈哈哈

Vivian2018 : 2018-10-24#60

Snowman 说:
是的，是我是我，我中了6000万哈哈哈

强烈要求发表获奖感言。　　

Snowman : 2018-10-24#61

Vivian2018 说:
强烈要求发表获奖感言。　　

得之我幸，失之我命哈哈

哈法 : 2018-10-24#62

soleil_lee－太阳李说:
我有一点不是很明白：公司的钱拿出来到个人的名下，不是也要缴纳个税吗？

这要看个人的税率了。
如果你的公司是有限公司的话，你做为股东，你的投资金额是做为loan给公司的。你投资的房子有折旧，你可以把这部分折旧做为公司还给股东的loan。我记得好像不算收入，不过你最好问一下专业会计师。我多年前做生意时就这么做过，但是快餐生意，同你投资房地产不同。

soleil_lee－太阳李 : 2018-10-24#63

sabre的马甲说:
公司完税之后，钱就是你的了，

我认识一个人，他不做公司，他的房子成天修，搞出来负盈利，跟工资放在一块，减少他的收入，
不过，这个事有点灰色，假如是假的负盈利，早晚有麻烦，

哈法说:
这要看个人的税率了。
如果你的公司是有限公司的话，你做为股东，你的投资金额是做为loan给公司的。你投资的房子有折旧，你可以把这部分折旧做为公司还给股东的loan。我记得好像不算收入，不过你最好问一下专业会计师。我多年前做生意时就这么做过，但是快餐生意，同你投资房地产不同。

投资房就算了，因为我知道房屋的租金收入，就算放在公司名字下面，也是按照46%的税率算的。
我现在手里有个小企业，主要做软件咨询服务，刚起步还不知道以后怎么样。所以不是有限公司的形式。
看明年，如果业务发展顺利稳定，我会重新注册一个Incorporation.

Snowman : 2018-10-24#64

soleil_lee－太阳李说:
投资房就算了，因为我知道房屋的租金收入，就算放在公司名字下面，也是按照46%的税率算的。
我现在手里有个小企业，主要做软件咨询服务，刚起步还不知道以后怎么样。所以不是有限公司的形式。
看明年，如果业务发展顺利稳定，我会重新注册一个Incorporation.

牛

soleil_lee－太阳李 : 2018-10-24#65

Snowman 说:
牛

向你学习

Vivian2018 : 2018-10-24#66

soleil_lee－太阳李说:
向你学习

好好学习，中60 个millions.

sabre的马甲 : 2018-10-24#67

soleil_lee－太阳李说:
投资房就算了，因为我知道房屋的租金收入，就算放在公司名字下面，也是按照46%的税率算的。
我现在手里有个小企业，主要做软件咨询服务，刚起步还不知道以后怎么样。所以不是有限公司的形式。
看明年，如果业务发展顺利稳定，我会重新注册一个Incorporation.

我一直有大型维修，没报正盈利，我要去看看，你的46%，我目测是错的，小公司应该是联邦加省，二十多点，

Vivian2018 : 2018-10-24#68

soleil_lee－太阳李说:
其实你有employment income的话，出租房有正现金流并不是太好的事情。多交很多税。
我现在就是挖空心思在想如何降低早几年买的出租房的现金流。

负的更可怜。我都快不知道我的工资长成什么样子了。
明白，我也整天想怎么抵税呢。

sofia : 2018-10-24#69

sabre的马甲说:
我一直有大型维修，没报正盈利，我要去看看，你的46%，我目测是错的，小公司应该是联邦加省，二十多点，

Passive income 46%没错。出租房收租的收入就是passive income。

sofia : 2018-10-24#70

soleil_lee－太阳李说:
其实你有employment income的话，出租房有正现金流并不是太好的事情。多交很多税。
我现在就是挖空心思在想如何降低早几年买的出租房的现金流。

refinancing 拿出来买更多房子，降低现金流，更多的收入。

soleil_lee－太阳李 : 2018-10-24#71

sofia 说:
refinancing 拿出来买更多房子，降低现金流，更多的收入。

上次问了两个银行，都说不行，说我总负债率太高。估计还是要跟据申请人其他情况综合评定的。

Snowman : 2018-10-24#72

soleil_lee－太阳李说:
上次问了两个银行，都说不行，说我总负债率太高。估计还是要综合评定的。

你可以找可靠的mortgage broker看看，不要自己去银行问，银行的人不是很懂

soleil_lee－太阳李 : 2018-10-24#73

Snowman 说:
你可以找可靠的mortgage broker看看，不要自己去银行问，银行的人不是很懂

找的是银行专门做贷款的Team问的。而且他们也是过了几天问了里面的授信部门以后才给我的答复。

Snowman : 2018-10-24#74

soleil_lee－太阳李说:
找的是银行专门做贷款的Team问的。而且他们也是过了几天问了里面的授信部门以后才给我的答复。

我意思是市场上提供贷款和解决方案的机构很多，不要局限于大银行，也许会有更灵活的资金规划方案给到你。专业的事情，交给专业的人士就好了哈哈

soleil_lee－太阳李 : 2018-10-24#75

Snowman 说:
我意思是市场上提供贷款和解决方案的机构很多，不要局限于大银行，也许会有更灵活的资金规划方案给到你。专业的事情，交给专业的人士就好了哈哈

找过，感觉还不如银行的贷款Team。到后来还是银行贷款组的人给我想出办法了。那个专业贷款公司的人说给我问了同样的银行被拒。

awander : 2018-10-24#76

soleil_lee－太阳李说:
还有，现在市中心车位也涨了很多，而且越来越少了。买不起公寓，买车位出租可以吗？买车位可以贷款吗？

多伦多市中心不少康斗规定车位只能租给本大楼居民。这些规定造成车位的大幅度贬值。譬如有些大楼的康斗租金和康斗车位的管理费多不了多少。

Vivian2018 : 2018-10-24#77

soleil_lee－太阳李说:
找过，感觉还不如银行的贷款Team。到后来还是银行贷款组的人给我想出办法了。那个专业贷款公司的人说给我问了同样的银行被拒。

你说的就是专门做贷款的mortgage specialist 吧

Vivian2018 : 2018-10-24#78

Snowman 说:
你可以找可靠的mortgage broker看看，不要自己去银行问，银行的人不是很懂

不知道是不是我找到broker不靠谱，还是就是这个行情，反正，第一次打电话，直接说，手续费1000块啊。我说谢谢，然后自己找银行，直接办的贷款。后来，就没敢找过broker.

soleil_lee－太阳李 : 2018-10-24#79

awander 说:
多伦多市中心不少康斗规定车位只能租给本大楼居民。这些规定造成车位的大幅度贬值。譬如有些大楼的康斗租金和康斗车位的管理费多不了多少。

也是，车位还要物业费，感觉不如租车位用。尤其是有bu sｉｎｅｓｓ的，可以算成本费用

Snowman : 2018-10-24#80

soleil_lee－太阳李说:
也是，车位还要物业费，感觉不如租车位用。尤其是有bu sｉｎｅｓｓ的，可以算成本费用

以现在最新的车位价格12万来说，没什么投资价值

laox888 : 2018-10-24#81

soleil_lee－太阳李说:
上次问了两个银行，都说不行，说我总负债率太高。估计还是要跟据申请人其他情况综合评定的。

找Mortgage broker或credit union.

银行要按OSFI规定办事，credit union不用。

哈法 : 2018-10-24#82

Vivian2018 说:
股市那高大上的东西，真心不懂啊。
我最想买个bunker,然后里面码满了黄金，任他股市房市波动，黄金在手，who 怕who

投资房也一样，要仔细研究的。

Vivian2018 说:
不知道是不是我找到broker不靠谱，还是就是这个行情，反正，第一次打电话，直接说，手续费1000块啊。我说谢谢，然后自己找银行，直接办的贷款。后来，就没敢找过broker.

房贷付清，银行discharge手续费也收400块！

sofia : 2018-10-24#83

哈法说:
投资房也一样，要仔细研究的。

房贷付清，银行discharge手续费也收400块！

不付清，省下了。

sabre的马甲 : 2018-10-24#84

哈法说:
投资房也一样，要仔细研究的。

房贷付清，银行discharge手续费也收400块！

我搬过家两次付清不记得有这个费用

Vivian2018 : 2018-10-24#85

哈法说:
投资房也一样，要仔细研究的。

房贷付清，银行discharge手续费也收400块！

我怎么看了半天，觉得还是开银行最合算啊。

sofia : 2018-10-24#86

sabre的马甲说:
我搬过家两次付清不记得有这个费用

如果只是换房，银行替你交了。

Vivian2018 : 2018-10-24#87

sabre的马甲说:
我搬过家两次付清不记得有这个费用

全款现金的大款肯定不付这个费用。

sabre的马甲 : 2018-10-24#88

Vivian2018 说:
全款现金的大款肯定不付这个费用。

贷款

sabre的马甲 : 2018-10-24#89

sofia 说:
如果只是换房，银行替你交了。

换房之前付清了

Vivian2018 : 2018-10-24#90

sabre的马甲说:
贷款

银行偏心

sabre的马甲 : 2018-10-24#91

Vivian2018 说:
银行偏心

颜值高不是我的错

Vivian2018 : 2018-10-24#92

sabre的马甲说:
颜值高不是我的错

颜即正义，有道理，手动点赞。我们这些要交银行手续费的，一定是不符合银行的审美啊。

sofia : 2018-10-24#93

sabre的马甲说:
换房之前付清了

太强了，我的贷款总是越来越多，没准备付清。

sabre的马甲 : 2018-10-24#94

sofia 说:
太强了，我的贷款总是越来越多，没准备付清。

我头次买的镇屋 12万

澳门首家线上赌场开业啦 : 2018-10-24#95

sofia 说:
refinancing 拿出来买更多房子，降低现金流，更多的收入。

请问下你说的是拿home line of credit出来做首付吗?

哈法 : 2018-10-24#96

sabre的马甲说:
颜值高不是我的错

做为银行股东亏大了。

sabre的马甲 : 2018-10-24#97

哈法说:
做为银行股东亏大了。

其中一次我自己就是股东
在caisse populaire des jardins 是个互助会
所有的顾客都先成为会员 10元入会费

哈法 : 2018-10-24#98

sabre的马甲说:
我搬过家两次付清不记得有这个费用

房贷还剩600刀，我是每星期五扣欵，但10月5号没扣，去银行，银行说可以一次付清，共1000块，手续费400块。我问如果仍然每星期五扣，10月26日付清，手续费是不是便宜点，银行说仍是400块。

哈法 : 2018-10-24#99

Vivian2018 说:
我怎么看了半天，觉得还是开银行最合算啊。

买银行股票。

sofia : 2018-10-24#100

澳门首家线上赌场开业啦说:
请问下你说的是拿home line of credit出来做首付吗?

是的。

sofia : 2018-10-24#101

sofia 说:
是的。

refinance也可以，利率低一些。

澳门首家线上赌场开业啦 : 2018-10-24#102

sofia 说:
是的。

谢谢，有两个投资房被套牢了，看来只能做refinancing再买了

laox888 : 2018-10-24#103

澳门首家线上赌场开业啦说:
请问下你说的是拿home line of credit出来做首付吗?

laox888 : 2018-10-24#104

Refinance房价猛涨和贷款容易的时候是个很好的融资途径，现在操作起来比较难了。

投资房地产，第一是location，第二是never sell。每次卖都会产生很多费用，投资房赚的钱还要交税，所以不卖。不卖就是用refinance 套钱出来做新的投资。

澳门首家线上赌场开业啦 : 2018-10-24#105

埃德蒙顿现在大把的独立屋不到三十万能买到，并不是很差的区，大约60年前后的房子，6000-7000尺的地。老房月租金在1500-2000之间。

新房的话，新区40万就能买到双车库的。infiill在一些治安不错的老区，40万也能买到全新的独立屋。

澳门首家线上赌场开业啦 : 2018-10-24#106

比如这个，离河谷，west esmonton mall，开车五分钟，离downtown，大学开车大约20分钟，治安很不错的老区，四十万出头就能买到全新的独立屋。

3 bed Single Family at 8017 161 Street, Edmonton for $424,900

https://www.zolo.ca/edmonton-real-estate/8017a-161-street

laox888 : 2018-10-24#107

赌王去过的地方比宇航员多。

澳门首家线上赌场开业啦 : 2018-10-24#108

laox888 说:
赌王去过的地方比宇航员多。

长住过蒙/爱/卡，短住过多/温。比哈佛博士还能折腾。。。

澳门首家线上赌场开业啦 : 2018-10-24#109

租房的话在蒙特利尔最爽，几年前500块就能租到全包的三个半，我朋友在麦吉尔边上能看到皇家山的地方，750租到了个大三半。所以当时就完全没打算在蒙特利尔投资，房租低廉得吓人。。。。

买房的话在埃德蒙顿最爽，40万全新独立屋，七八十万就买得到准豪宅，适合长线当房东，不适合私人短炒，因为ab省的开发商和政府效率高得吓人，分分钟可以把荒地变成住宅，简直是私人炒家的地狱，不要问我为什么知道。。。

Vivian2018 : 2018-10-24#110

澳门首家线上赌场开业啦说:
谢谢，有两个投资房被套牢了，看来只能做refinancing再买了

您给指点一下，是做condo，还是house 好呢

澳门首家线上赌场开业啦 : 2018-10-24#111

Vivian2018 说:
您给指点一下，是做condo，还是house 好呢

不知道啊，我也是小白，手上套牢了两个独立屋。不谈投资回报，我喜欢买house，尤其地比较大的house。

condo投资这里的太阳李，马龙都是高手。

shw019 : 2018-10-24#112

sofia 说:
refinance也可以，利率低一些。

请教个问题:
有三个店A,B,C
年净income 都是4万，回报率分别是2%， 3%，4%。
按理论计算V=I/R, A店最值钱。
但我今天突然糊涂了，不应该是回报率高的最值钱吗?

sabre的马甲 : 2018-10-24#113

Vivian2018 说:
您给指点一下，是做condo，还是house 好呢

你得给点线索
1 个人简况
2 城市简介
2 两个案例一个condo 一个house
地点年代价出租情况

laox888 : 2018-10-24#114

Vivian2018 说:
您给指点一下，是做condo，还是house 好呢

不谈房价和回报，出租的话condo省事。house很容易被租客搞坏，condo大不了就是换掉所有的家电，用不了多少钱。

sabre的马甲 : 2018-10-24#115

shw019 说:
请教个问题:
有三个店A,B,C
年净income 都是4万，回报率分别是2%， 3%，4%。
按理论计算V=I/R, A店最值钱。
但我今天突然糊涂了，不应该是回报率高的最值钱吗?

A 最贵也许值钱也许买贵了

回报率高一般值钱
有例外经营费劲维护费用高地段危险造成回报高的卖不出来好价

shw019 : 2018-10-24#116

sabre的马甲说:
A 最贵也许值钱也许买贵了

回报率高一般值钱
有例外经营费劲维护费用高地段危险造成回报高的卖不出来好价

不谈例外，就是理论上的。
我自己捉摸是: 回报率高，一般值钱，和你想法一致。但理论上回报率低值钱，难道公式V=I/R错了?

Vivian2018 : 2018-10-24#117

sabre的马甲说:
你得给点线索
1 个人简况
2 城市简介
2 两个案例一个condo 一个house
地点年代价出租情况

上班，哈法。我现在不知道是去看condo还是去看house啊。都看，都买，时间和钱都受不了啊。所以在想，到底去看什么呢？总的有个方向呢？

sabre的马甲 : 2018-10-24#118

shw019 说:
不谈例外，就是理论上的。
我自己捉摸是: 回报率高，一般值钱，和你想法一致。但理论上回报率低值钱，难道公式V=I/R错了?

我说的例外就是解释为什么存在不同的回报率

sofia : 2018-10-24#119

sabre的马甲说:
我说的例外就是解释为什么存在不同的回报率

投资多的当然回报率就差呗，同样收入的情况下。

laox888 : 2018-10-24#120

shw019 说:
请教个问题:
有三个店A,B,C
年净income 都是4万，回报率分别是2%， 3%，4%。
按理论计算V=I/R, A店最值钱。
但我今天突然糊涂了，不应该是回报率高的最值钱吗?

同样的收入，当然是rate越低value必须越高啦。

laox888 : 2018-10-24#121

sofia 说:
投资多的当然回报率就差呗，同样收入的情况下。

就是这个道理

sabre的马甲 : 2018-10-24#122

Vivian2018 说:
上班，哈法。我现在不知道是去看condo还是去看house啊。都看，都买，时间和钱都受不了啊。所以在想，到底去看什么呢？总的有个方向呢？

都看是必须的
功课必须的
房子之外街区也得多看看人口构成

sofia : 2018-10-24#123

shw019 : 2018-10-24#124

laox888 说:
同样的收入，当然是rate越低value必须越高啦。

但我们不都是想尽可能获得高的rate吗? 所以高rate, 高value呀?!

shw019 : 2018-10-24#125

sofia 说:

知道这个理论，但我今天突然发现它错了。

laox888 : 2018-10-24#126

shw019 说:
但我们不都是想尽可能获得高的rate吗? 所以高rate, 高value呀?!

那income就不能一样。

Vivian2018 : 2018-10-24#127

shw019 说:
请教个问题:
有三个店A,B,C
年净income 都是4万，回报率分别是2%， 3%，4%。
按理论计算V=I/R, A店最值钱。
但我今天突然糊涂了，不应该是回报率高的最值钱吗?

不好意思，弱弱的问一下，v是value吧，I 和R是什么啊。谢谢
刚看到视频了，知道了。谢谢
第一次听到这个理论。

laox888 : 2018-10-24#128

Vivian2018 说:
不好意思，弱弱的问一下，v是value吧，I 和R是什么啊。谢谢

V=value, I= income, R=rate of return.

Vivian2018 : 2018-10-24#129

laox888 说:
V=value, I= income, R=rate of return.

谢谢，我猜对了一个value.自我表扬一下。

laox888 : 2018-10-24#130

Vivian2018 说:
谢谢

BKQ

Vivian2018 : 2018-10-24#131

laox888 说:
BKQ

这个我动脑筋想出来什么意思的。没看视频，

laox888 : 2018-10-24#132

shw019 说:
但我们不都是想尽可能获得高的rate吗? 所以高rate, 高value呀?!

你的先决条件是income都一样，这个条件下回报率R低的物业价值V就高。换句话说，同等收入条件下，物业价值高的回报率就低。

要rate高同时value高，income就不能保持一样。

sabre的马甲 : 2018-10-24#133

Vivian2018 说:
这个我动脑筋想出来什么意思的。没看视频，

也许laox说手指头都没动就知道

Vivian2018 : 2018-10-24#134

sabre的马甲说:
也许laox说手指头都没动就知道

颜值高，就是想的远

shw019 : 2018-10-24#135

laox888 说:
那income就不能一样。

假设我想把三个店A,B,C都卖了。
A,B,C的年收入都是4万， CAP RATE 依次为2%, 3%,4%.
找人评估，专家按公式算A店值200万， B 店值133， C店值100万。
我看了专家的评估很不高兴，我认为C店最值钱，回报率高。
难道是我错了吗?为什么?

florette : 2018-10-24#136

shw019 说:
假设我想把三个店A,B,C都卖了。
A,B,C的年收入都是4万， CAP RATE 依次为2%, 3%,4%.
找人评估，专家按公式算A店值200万， B 店值133， C店值100万。
我看了专家的评估很不高兴，我认为C店最值钱，回报率高。
难道是我错了吗?为什么?

你这圈转的，你认为c店值钱，也卖200万，那c回报率也就是2%了呗

sabre的马甲 : 2018-10-24#137

shw019 说:
假设我想把三个店A,B,C都卖了。
A,B,C的年收入都是4万， CAP RATE 依次为2%, 3%,4%.
找人评估，专家按公式算A店值200万， B 店值133， C店值100万。
我看了专家的评估很不高兴，我认为C店最值钱，回报率高。
难道是我错了吗?为什么?

你错了

假如C 也评估200万回报就不是4%了也成了2%

laox888 : 2018-10-24#138

shw019 说:
假设我想把三个店A,B,C都卖了。
A,B,C的年收入都是4万， CAP RATE 依次为2%, 3%,4%.
找人评估，专家按公式算A店值200万， B 店值133， C店值100万。
我看了专家的评估很不高兴，我认为C店最值钱，回报率高。
难道是我错了吗?为什么?

你设题错了。评估要用同一个cap rate，如果想买一个店，cap rate设为2%，收入为4万，这个店值200万。cap rate设为4%，这个店价值是100万。这个cap rate不一定是这个店的回报率，而是投资者能赚到的最高回报率，比如投入基金能赚4%而且是投资者能得到的最好的回报率，你就应该用4%，不然投资者的钱应该投到基金上去。

shw019 : 2018-10-24#139

sabre的马甲说:
你错了

假如C 也评估200万回报就不是4%了也成了2%

假设我错了，专家评估的对了，结果是大家都抢着买C店，才100万，能挣4万，谁买我的A店呀， 200万，也才挣4万?

sabre的马甲 : 2018-10-24#140

同样市场同类产品回报率大概在一个小区间
股价的时候用收入除以回报率

房子有个简易方法售租比售价除以年租
10 到 15 的区间

sabre的马甲 : 2018-10-24#141

shw019 说:
假设我错了，专家评估的对了，结果是大家都抢着买C店，才100万，能挣4万，谁买我的A店呀， 200万，也才挣4万?

我前边说的例外解释这个
200万是新的
100万旧的马上就要换好多东西

shw019 : 2018-10-24#142

sabre的马甲说:
我前边说的例外解释这个
200万是新的
100万旧的马上就要换好多东西

这是一种可能，我的A店回报率低，但物业值钱。

soleil_lee－太阳李 : 2018-10-24#143

Snowman 说:
以现在最新的车位价格12万来说，没什么投资价值

我今天去问了5万一个。
多伦多12万的车位能租多少租金一个月呢？

shw019 : 2018-10-24#144

可不可以这样解释:
回报率与风险成正比，C店回报率高，风险高，所以就卖不上价钱。

laox888 : 2018-10-24#145

shw019 说:
这是一种可能，我的A店回报率低，但物业值钱。

换个角度看，物业要价高（并不一定值那么多钱但人家开价高），收入还是4万，所以按这个高的要价算，回报率低。

soleil_lee－太阳李 : 2018-10-24#146

Vivian2018 说:
我怎么看了半天，觉得还是开银行最合算啊。

我跟你合伙开银行吧！

周雅 : 2018-10-24#147

澳门首家线上赌场开业啦说:
比如这个，离河谷，west esmonton mall，开车五分钟，离downtown，大学开车大约20分钟，治安很不错的老区，四十万出头就能买到全新的独立屋。

3 bed Single Family at 8017 161 Street, Edmonton for $424,900

https://www.zolo.ca/edmonton-real-estate/8017a-161-street

看起来真不贵，要不是考虑到-30度美丽冻人就想入手了。。。

紫葡青柠 : 2018-10-24#148

现在年轻人流行住康豆。。。。

shw019 : 2018-10-24#149

laox888 说:
换个角度看，物业要价高（并不一定值那么多钱但人家开价高），收入还是4万，所以按这个高的要价算，回报率低。

假设这都是我的店，我没有开高价，回报率也是真实的，我就是对评估理论产生了质疑，得不到解释。

Snowman : 2018-10-24#150

soleil_lee－太阳李说:
我今天去问了5万一个

我说多伦多啦哈哈

soleil_lee－太阳李 : 2018-10-24#151

Snowman 说:
我说多伦多啦哈哈

蒙特利尔也有10万一个的Condo 车位，Tour Canadien的车位就要这么多，不知道他们租金多少。
多伦多12万的车位月租金多少啊？

laox888 : 2018-10-24#152

shw019 说:
假设这都是我的店，我没有开高价，回报率也是真实的，我就是对评估理论产生了质疑，得不到解释。

看来要当面解释才行。HWY7&Leslie那里有个Congee Queen东西味道很正宗，还有那家钓鱼台国宴饮茶也不错。

sabre的马甲 : 2018-10-24#153

shw019 说:
假设这都是我的店，我没有开高价，回报率也是真实的，我就是对评估理论产生了质疑，得不到解释。

公式没问题
你用的名称跟实际不符

Snowman : 2018-10-24#154

soleil_lee－太阳李说:
蒙特利尔也有10万一个的Condo 车位，Tour Canadien的车位就要这么多，不知道他们租金多少。
多伦多12万的车位月租金多少啊？

不知道哦，楼花

shw019 : 2018-10-24#155

laox888 说:
看来要当面解释才行。HWY7&Leslie那里有个Congee Queen东西味道很正宗，还有那家钓鱼台国宴饮茶也不错。

吃一顿呀! 没问题，现在谁家还把吃饭当回事儿。

sofia : 2018-10-24#156

我们这里40万出头的新房子是这样的。http://jasonscott.net/homes-for-sale-details/10203-126-AVENUE-GRANDE-PRAIRIE-AB-T8V-6J3/L131699/336/

sofia : 2018-10-24#157

shw019 说:
假设这都是我的店，我没有开高价，回报率也是真实的，我就是对评估理论产生了质疑，得不到解释。

你回报率怎么来的？

shw019 : 2018-10-24#158

sabre的马甲说:
公式没问题
你用的名称跟实际不符

请指出名称不符的具体内容。

sofia : 2018-10-24#159

shw019 说:
请指出名称不符的具体内容。

Vivian2018 : 2018-10-24#160

soleil_lee－太阳李说:
我跟你合伙开银行吧！

我看这事靠谱。1）有了合伙人，2）我俩再每人中60个millions,启动资金也有了，3）各自在家办公，房屋费用抵税，电脑，网络费用抵税，4）各自爹妈作为员工，发工资，抵税 5）然后可以发行银行股票，卖给网友，比如 @哈法

shw019 : 2018-10-24#161

sofia 说:
你回报率怎么来的？

按每天的营业收入支出算出来的，有具体账目表。

sofia : 2018-10-24#162

shw019 说:
按每天的营业收入支出算出来的，有具体账目表。

你偷换概念了，你的回报率和公式里的回报率不是一个。

shw019 : 2018-10-24#163

sofia 说:
你偷换概念了，你的回报率和公式里的回报率不是一个。

你帮我找到问题所在了!?
怎么偷的，我自己蒙在鼓里呢。

哈法 : 2018-10-24#164

shw019 说:
假设这都是我的店，我没有开高价，回报率也是真实的，我就是对评估理论产生了质疑，得不到解释。

用投资股票的术语说就是你的A和B店Valuation 太高了。假设C店的4%的回报是合理的话，所以C店的合理价格是100万，P/E 是25倍（Price/Earning，100/4=25）而A店的200万的价格已包括未来25年的每年4万的所入，P/E是50倍。B店同理。

澳门首家线上赌场开业啦 : 2018-10-24#165

周雅说:
看起来真不贵，要不是考虑到-30度美丽冻人就想入手了。。。

埃德蒙顿过冬跟蒙特利尔半斤八两，温度差不多，雪量少很多。

sabre的马甲 : 2018-10-24#166

shw019 说:
请指出名称不符的具体内容。

最值钱
这个说法

另外你考虑问题不能同时是买方也是卖方

澳门首家线上赌场开业啦 : 2018-10-24#167

sofia 说:
我们这里40万出头的新房子是这样的。http://jasonscott.net/homes-for-sale-details/10203-126-AVENUE-GRANDE-PRAIRIE-AB-T8V-6J3/L131699/336/

埃德蒙顿新区四十万出头差不多也是这样的新房子

laox888 : 2018-10-24#168

shw019 说:
你帮我找到问题所在了!?
怎么偷的，我自己蒙在鼓里呢。

你换个角度想一想，我是投资者，想买你的店，我心里会想，哼，投资基金啥也不用做稳妥妥的赚4%，买个店经营，时间长还伤脑筋，回报率最少也得8%，所以4万收入的店最多给你50万。这才是你的店的V

其实8%的R还太低了，最少也要18%，所以你的店才值 22万。

sofia : 2018-10-24#169

shw019 说:
你帮我找到问题所在了!?
怎么偷的，我自己蒙在鼓里呢。

所谓“率”，就是比，你是以什么为基数算出来的率呢？

shw019 : 2018-10-24#170

laox888 说:
你换个角度想一想，我是投资者，想买你的店，我心里会想，哼，投资基金啥也不用做稳妥妥的赚4%，买个店经营，时间长还伤脑筋，回报率最少也得8%，所以4万收入的店最多给你50万。这才是你的店的V

我只是对公式不明白，这些R值都是可以调的，比如说2%3%4%，换成12%13%14%。

laox888 : 2018-10-24#171

shw019 说:
我只是对公式不明白，这些R值都是可以调的，比如说2%3%4%，换成12%13%14%。

收入不变，R值越高，V值就越要低，这样才能达到所定的R值。

shw019 : 2018-10-24#172

sofia 说:
所谓“率”，就是比，你是以什么为基数算出来的率呢？

我都是自己假设的。

哈法 : 2018-10-24#173

Vivian2018 说:
上班，哈法。我现在不知道是去看condo还是去看house啊。都看，都买，时间和钱都受不了啊。所以在想，到底去看什么呢？总的有个方向呢？

我提供一些情况，你参考。我弟弟在20年前时买了Semi Detached 2个号码连着，地点在Dartmouth Portland Estates 附近，现在每一边各收1100刀。我儿子在25 Carrington Pl 租公寓，2 bed rooms, 2 full bathrooms, 还有个大阳台，并有洗衣机和干衣机，包水，暖，每月1100刀，住了几年，都没加租。

sofia : 2018-10-24#174

shw019 说:
我只是对公式不明白，这些R值都是可以调的，比如说2%3%4%，换成12%13%14%。

R值本身就是一个概念，没有人知道具体数的，你的公式是用来评估用的，比如你要买一个物业，100万，租金10万一年，这个R就是10%，作为投资者，你觉得回报率不错就会买下来。但是同样这个物业，租金还是10万一年，现在要200万，那这个R就是5%，你估计就不会买了。

紫葡青柠 : 2018-10-24#175

未来加拿大这俩大城市。。。。
应该是康豆流行流行。。。。
豪宅会被追捧。。。。
普通house不如好康豆贵。。。。。

sofia : 2018-10-24#176

sofia 说:
R值本身就是一个概念，没有人知道具体数的，你的公式是用来评估用的，比如你要买一个物业，100万，租金10万一年，这个R就是10%，作为投资者，你觉得回报率不错就会买下来。但是同样这个物业，租金还是10万一年，现在要200万，那这个R就是5%，你估计就不会买了。

银行贷款也是基于一个R，比如说你觉得这个200万的物业有潜力，你把它买下来，然后你花100万把它装修升级，然后把租金涨到25万一年，然后去找银行贷款，银行会基于你的租金收入重新评估，大概会评估400万，然后银行会贷给你75%即300万，这样你的所有成本都收回来了，然后每年有25万的租金收入。

wgwt : 2018-10-24#177

在现在的涨息环境下，能不能出手投资房？

sofia : 2018-10-24#178

wgwt 说:
在现在的涨息环境下，能不能出手投资房？

有现金流什么时候都可以。

aywl : 2018-10-24#179

说句实话，投资房地产是不是比在公司里混吃等死，看老板脸色强多了？

sofia : 2018-10-25#180

aywl 说:
说句实话，投资房地产是不是比在公司里混吃等死，看老板脸色强多了？

这么说吧，如果你很在乎公司的工作，因为没有收入就还不上贷款，那你看老板脸色的机会就比较多，还不能反抗，如果你有投资收益，老板反倒不敢给你脸色看，谁炒谁还不一定呢。

sabre的马甲 : 2018-10-25#181

aywl 说:
说句实话，投资房地产是不是比在公司里混吃等死，看老板脸色强多了？

脸色不可避免
老板丢一个捡回来一堆
租客维修服务消防环卫都是老板

战斗在加国 : 2018-10-25#182

aywl 说:
说句实话，投资房地产是不是比在公司里混吃等死，看老板脸色强多了？

投资了房地产更要看老板脸色,要不然没工作,还有那么多的房贷,压力更大. renew 的时候万一银行看你没工作就不续贷款,更头痛

等熬到投资房的贷款还得差不多,才可以炒老板,那不知道是多少年以后了

要想不工作,我觉得要有大概200万的净资产才行,不管是投资房产还是股市, 1年能有10来万收益, 一家人够用了.

Vivian2018 : 2018-10-25#183

哈法说:
我提供一些情况，你参考。我弟弟在20年前时买了Semi Detached 2个号码连着，地点在Dartmouth Portland Estates 附近，现在每一边各收1100刀。我儿子在25 Carrington Pl 租公寓，2 bed rooms, 2 full bathrooms, 还有个大阳台，并有洗衣机和干衣机，包水，暖，每月1100刀，住了几年，都没加租。

谢谢。谢谢。我律师也跟我说，让我考虑Dartmouth, downtown的现金流很不好看。我同事也是dartmouth的出租屋，正现金流。我再想想，我总觉得downtown应该以后好出手。

shw019 : 2018-10-25#184

sofia 说:
R值本身就是一个概念，没有人知道具体数的，你的公式是用来评估用的，比如你要买一个物业，100万，租金10万一年，这个R就是10%，作为投资者，你觉得回报率不错就会买下来。但是同样这个物业，租金还是10万一年，现在要200万，那这个R就是5%，你估计就不会买了。

这个有说服力。

laox888 : 2018-10-25#185

sabre的马甲说:
最值钱
这个说法

另外你考虑问题不能同时是买方也是卖方

小苏的问题恰恰是因为她只考虑了卖方没考虑买方。

sabre的马甲 : 2018-10-25#186

Vivian2018 说:
谢谢。谢谢。我律师也跟我说，让我考虑Dartmouth, downtown的现金流很不好看。我同事也是dartmouth的出租屋，正现金流。我再想想，我总觉得downtown应该以后好出手。

凡事两面不能光看贼吃肉也要看贼挨打

Vivian2018 : 2018-10-25#187

sabre的马甲说:
凡事两面不能光看贼吃肉也要看贼挨打

我就想喝个汤，不用吃肉，但是不要挨打啊。

Horse Dragoon : 2018-10-25#188

战斗在加国说:
投资了房地产更要看老板脸色,要不然没工作,还有那么多的房贷,压力更大. renew 的时候万一银行看你没工作就不续贷款,更头痛

等熬到投资房的贷款还得差不多,才可以炒老板,那不知道是多少年以后了

要想不工作,我觉得要有大概200万的净资产才行,不管是投资房产还是股市, 1年能有10来万收益, 一家人够用了.

老弟有一点不对，更新贷款时不看有无工作的，如果换个贷款银行是要查看的。

家园小千 : 2018-10-25#189

Vivian2018 说:
什么叫毛利啊。我就知道收入减成本，看到一大堆负现金流

哈法说:
上面Sofia 提供的PDF里的房子售价是$389,900，上下两层每月共收租$3475，每年是$41700，41700/389900*100=10.69%

哈哥说的对，毛利就是简单的租房收益率，没有计算成本，比如管理费、地税、贷款利率等。

茹妹 : 2018-10-25#190

家园小千说:
哈哥说的对，毛利就是简单的租房收益率，没有计算成本，比如管理费、地税、贷款利率等。

哈姐

哈法 : 2018-10-25#191

Vivian2018 说:
谢谢。谢谢。我律师也跟我说，让我考虑Dartmouth, downtown的现金流很不好看。我同事也是dartmouth的出租屋，正现金流。我再想想，我总觉得downtown应该以后好出手。

你可以考虑大学附近的，出租给国内来的小留。

哈法 : 2018-10-25#192

Vivian2018 说:
我看这事靠谱。1）有了合伙人，2）我俩再每人中60个millions,启动资金也有了，3）各自在家办公，房屋费用抵税，电脑，网络费用抵税，4）各自爹妈作为员工，发工资，抵税 5）然后可以发行银行股票，卖给网友，比如 @哈法

我不贪心，现在Prime Rate 是3.95%，你们每年派8.00%的股息就行了，接近跟我2008年买的BMO 股息8.53%，可惜只有100股。

哈法 : 2018-10-25#193

Vivian2018 说:
我就想喝个汤，不用吃肉，但是不要挨打啊。

汤才是精华。

家园小千 : 2018-10-25#194

Vivian2018 说:
我就想喝个汤，不用吃肉，但是不要挨打啊。

哈法说:
汤才是精华。

现在的年轻人脑子就是好，咱小时候光抢着吃汤里的肉，实是嚼而无味。

sofia : 2018-10-25#195

哈法说:
我不贪心，现在Prime Rate 是3.95%，你们每年派8.00%的股息就行了，接近跟我2008年买的BMO 股息8.53%，可惜只有100股。

如果你肯借钱，我们这里给10%利息，做不？

tinyhuhulp : 2018-10-25#196

laox888 说:
推荐这两篇文章：
http://forum.iask.ca/threads/heloc的属性与应用.844354/#post-12035542
http://forum.iask.ca/threads/一次说清refinance是什么鬼.843402/

我觉得这两篇文章照本宣科的感觉，没有灵活解释refinance和heloc的异同，两者是否可以互转。按他的理论，heloc是买房的同时就申请了，所以将来房子升值了或者你本金还多了体现不了你增加的可贷额度。refinance可以。但其实heloc并不见得一买房就申请。我最早的自住房，买的时候并没有申请heloc，后来想买投资房时申请，刚好碰上房价上涨，这时申请的heloc就具备了王红雨说的heloc不具备的功能。所以能不能体现房子增值后和返还本金增加而增长的可贷款额度，不在于你用哪种方式，在于你申请的时机。而且heloc换成定期的贷款，不就相当于refinance吗？而且即使你一开始买房时就申请了heloc，过了n年后是可以申请重新评估提高额度的吧。

vickyzyd : 2018-10-25#197

要买就买多户，一户一户一样忙，还没什么收益

sabre的马甲 : 2018-10-25#198

tinyhuhulp 说:
我觉得这两篇文章照本宣科的感觉，没有灵活解释refinance和heloc的异同，两者是否可以互转。按他的理论，heloc是买房的同时就申请了，所以将来房子升值了或者你本金还多了体现不了你增加的可贷额度。refinance可以。但其实heloc并不见得一买房就申请。我最早的自住房，买的时候并没有申请heloc，后来想买投资房时申请，刚好碰上房价上涨，这时申请的heloc就具备了王红雨说的heloc不具备的功能。所以能不能体现房子增值后和返还本金增加而增长的可贷款额度，不在于你用哪种方式，在于你申请的时机。而且heloc换成定期的贷款，不就相当于refinance吗？而且即使你一开始买房时就申请了heloc，过了n年后是可以申请重新评估提高额度的吧。

我觉得本质一样，
我刚发现，有的房产，商住混合的，在有的银行，不给ELOC，大概因为不是H，
HELOC比refiance的优点是，拿下了，什么时候用都行，
refiance的，有个期限，不用的话，它收回去，下次还得申请，

sofia : 2018-10-25#199

sabre的马甲说:
我觉得本质一样，
我刚发现，有的房产，商住混合的，在有的银行，不给ELOC，大概因为不是H，
HELOC比refiance的优点是，拿下了，什么时候用都行，
refiance的，有个期限，不用的话，它收回去，下次还得申请，

refinance是当时就给钱了，如果不用白白交利息。

sabre的马甲 : 2018-10-25#200

sofia 说:
refinance是当时就给钱了，如果不用白白交利息。

我知道可以拿，
不愿意交利息，

tinyhuhulp : 2018-10-25#201

sabre的马甲说:
我觉得本质一样，
我刚发现，有的房产，商住混合的，在有的银行，不给ELOC，大概因为不是H，
HELOC比refiance的优点是，拿下了，什么时候用都行，
refiance的，有个期限，不用的话，它收回去，下次还得申请，

heloc这个产品比reference后推出吧，所以更灵活。现在申请heloc，一样要看收入看负债，审批不见得比refinance宽松。
申请不了heloc可以换银行试试。王红雨说的heloc有捆绑，有光溜溜。一般都是捆绑，你贷款的银行容易批。但是每个银行标准不一样，有时你贷款的银行不批，你就换一家银行申请光溜溜的heloc.捆绑的利率一般比较好，但是不批你只能另找银行，利率不好你也只能接受了。
王红雨曾经写过连环贷不停加压买房子前景多美好的文章，实在看不下去。租售市场一直好的情况下当然好，如果经济下滑房子租不出去怎么办，不停增加负债资金链断裂怎么办？只提回报不提风险的投资营销都是耍流氓。用复杂的术语把简单问题复杂化也是耍流氓。

laox888 : 2018-10-25#202

tinyhuhulp 说:
我觉得这两篇文章照本宣科的感觉，没有灵活解释refinance和heloc的异同，两者是否可以互转。按他的理论，heloc是买房的同时就申请了，所以将来房子升值了或者你本金还多了体现不了你增加的可贷额度。refinance可以。但其实heloc并不见得一买房就申请。我最早的自住房，买的时候并没有申请heloc，后来想买投资房时申请，刚好碰上房价上涨，这时申请的heloc就具备了王红雨说的heloc不具备的功能。所以能不能体现房子增值后和返还本金增加而增长的可贷款额度，不在于你用哪种方式，在于你申请的时机。而且heloc换成定期的贷款，不就相当于refinance吗？而且即使你一开始买房时就申请了heloc，过了n年后是可以申请重新评估提高额度的吧。

Point well taken.

他说的应该是现在多数情况，贷款时银行推heloc顺便一起办。当然，涨价以后重新评估再价高额度也行。

heloc好处是灵活，随时拿出来，拿多少给多少利息。Refinance好处是利息比heloc低，但要一次性拿出来。不过可以自己变通一下搞得跟heloc一样灵活。

我上次refinance后是先投到优先股，分红5%比refinance按揭利率高，要用钱的时候才卖掉。

Snowman : 2018-10-25#203

大家都超级棒，受益良多，感谢。

tinyhuhulp : 2018-10-25#204

laox888 说:
Point well taken.

他说的应该是现在多数情况，贷款时银行推heloc顺便一起办。当然，涨价以后重新评估再价高额度也行。

heloc好处是灵活，随时拿出来，拿多少给多少利息。Refinance好处是利息比heloc低，但要一次性拿出来。不过可以自己变通一下搞得跟heloc一样灵活。

我上次refinance后是先投到优先股，分红5%比refinance按揭利率高，要用钱的时候才卖掉。

heloc拿出来后换成一年两年的term，利率一样降下来，看起来就是refinance，所以两个贷款方式其实本质是一样的，就是不同的要求换来换去罢了。
阿省这边买房，你不主动提银行不推销heloc. 哪怕是新移民35%的首付。按它的计算公式，你马上就可以有房价的15%的额度够首付买一个投资房了。

sabre的马甲 : 2018-10-25#205

laox888 说:
Point well taken.

他说的应该是现在多数情况，贷款时银行推heloc顺便一起办。当然，涨加以后重新评估再价高额度也行。

heloc好处是灵活，随时拿出来，拿多少给多少利息。Refinance好处是利息比heloc低，但要一次性拿出来。不过可以自己变通一下搞得跟heloc一样灵活。

我上次refinance后是先投到优先股，分红5%比refinance按揭利率高，要用钱的时候才卖掉。

用HELOC的时候，也可以把你用的部分锁定，变成贷款，取得正常利率，还的时候，流回HELOC，
贷款专家的文章，最大的好处是，她跟很多的银行，很多的银行贷款部门聊过，她知道的可能性，比我们知道的多，
我们普通网友知识有限，有的可能性都不会去问，
银行贷款经理的知识，也可能有限，问了她说不行，我们就算了，实际上，换个银行换个人可能就行了，

我知道一个人，送了贷款经理五万现金，贷款拿到了，

laox888 : 2018-10-25#206

顺便说一下，refinance拿出来的钱做投资，利息是可以抵税的，而股票分红有dividend tax credit，根据个人情况免税分红收入可高达几万。

cg2006 : 2018-10-25#207

Vivian2018 : 2018-10-25#208

哈法说:
你可以考虑大学附近的，出租给国内来的小留。

现在的小留简直太有钱啦，奔驰宝马奥迪保时捷，校园周边，这几种车下来的至少多一半都是华人。

Vivian2018 : 2018-10-25#209

哈法说:
汤才是精华。

家园小千说:
现在的年轻人脑子就是好，咱小时候光抢着吃汤里的肉，实是嚼而无味。

喝一个水饱。

哈法 : 2018-10-25#210

Vivian2018 说:
现在的小留简直太有钱啦，奔驰宝马奥迪保时捷，校园周边，这几种车下来的至少多一半都是华人。

我儿子班上有个北京来的，还没有执照，就买了辆宝马。后来他们几个同学去蒙村来回都是我儿子开。

Vivian2018 : 2018-10-25#211

哈法说:
我儿子班上有个北京来的，还没有执照，就买了辆宝马。后来他们几个同学去蒙村来回都是我儿子开。

小留来了，都觉得车子就是白菜价。我爸朋友的儿子来了，买了好车之后，就开始拼命的砸钱改装，周围还聚了一帮同样改装车的发烧友们。当然，砸的都是爹妈的银子。

rw : 2018-10-26#212

我是来看回复的，顺便升级成正式会员。

smartworm : 2018-10-27#213

Vivian2018 说:
看到大家都在讨论condo的投资出租。house不是应该更好出手，升值保值空间更大一些么？如果同样的负现金流，应该是考虑condo还是house投资呢？良心管理公司当然好，可是基本应该是靠运气吧。所以condo fee几年后，应该成为不可控因素。不得不出手，不适合长期持有吧。我的意思是30年退休后，再出手。当然，前提是负现金流在可以负担的范围内。还是说，只有有正现金流，才值得出手考虑啊。
请指教。谢谢。

哎呀，还要30年才退休。现在出手投资就是房产，年轻富婆一枚，手动点赞。

Vivian2018 : 2018-10-27#214

smartwarm 说:
哎呀，还要30年才退休。现在出手投资就是房产，年轻富婆一枚，手动点赞。

您才是真厉害，居然能自己买地，盖房子，做得好大啊。一转手就是纯利啊。不过我觉得这不是一般人能干的，买地，设计，建房子，装修。天啊，说起来，我都觉得头疼啊。

房东是伺候房客，还得每月倒贴工资。

上次，千哥就说了一次，我改，改成20/30年退休。我争取20年财务自由，可以退休。

smartworm : 2018-10-28#215

Vivian2018 说:
您才是真厉害，居然能自己买地，盖房子，做得好大啊。一转手就是纯利啊。不过我觉得这不是一般人能干的，买地，设计，建房子，装修。天啊，说起来，我都觉得头疼啊。
房东是伺候房客，还得每月倒贴工资。
上次，千哥就说了一次，我改，改成20/30年退休。我争取20年财务自由，可以退休。

以后都这样，多互相吹捧，我这个理念在家园网已经宣扬了好些时间了。

j0n6dj2y2w : 2018-10-28#216

Vivian2018 说:
Legal units 还这么便宜的房价，可惜得搬家到大草原啊。

laox888 说:
咱们组团去。

你们都走，我留在多伦多。

j0n6dj2y2w : 2018-10-28#217

sofia 说:
多伦多的管饭，我们这小地方不管饭。
上次领个多伦多来的看房，说我的车太小太旧，说要是在多伦多不是宝马奔驰的话直接就不上了，我告诉他我们这里一般都是自己开车跟在经纪的后面的。

多伦多香港 JJ 开梅塞蒂斯接妻子和我去看房，免费享受了半年。

sofia : 2018-10-28#218

j0n6dj2y2w 说:
多伦多香港 JJ 开梅塞蒂斯接妻子和我去看房，免费享受了半年。

最近两个看房的开车接的我。呵呵

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投资出租，是有负现金流 condo 还是 house，请指教，谢谢

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