有没有一个简单的公式告诉我们，该如何选择房贷利率？有啊，四项基本原则：1.自住房尽量选择固定利率；2.投资房可以选择浮动利率；3.加息周期选择长期固定利率；4.降息周期选择浮动利率或短期固定利率。除了四项基本原则，还需要注意什么？1.如果选择浮动利率，要选择提前还款额度较大的银行；2.选择最长的还款期，即使短一些的还款期给更多利率优惠。有读者觉得我的文章比较长，不适合现在忙碌的都市节奏，这次我写篇短的，核心内容到此结束，下面给出上述观点的解释，以及如果选择了浮动利率，在加息环境下如何自处，读者可以选择性阅读。
把四项基本原则实际应用一下，大家看看是否合理啊。现在是加息周期，我个人认为2年内不出大事儿的话，加息停不了，如果你要买自住房，该怎么选？对了，按照四项基本原则选2-5年期固定利率。如果你要买自住房呢？也是2-5年固定利率。如果买投资房呢？建议在2年期固定利率和5年浮动利率中做个选择即可。这里有个重叠啊，就是2年固定利率。如果是加息周期，对固定和浮动举棋不定，对选择长期或短期纠结苦恼时，最安全的解决办法就是选2年固定利率，因为不会错的离谱，就像无论什么病，多喝水总是不会错。
好了，说说现在的实际问题：加息加个不停，最后一根稻草压死硬装成骆驼的驴子…每加息百分之巴拉巴拉，房价就下降哗啦哗啦等说法已经甚嚣尘上多时了，到底说的对不对，加息什么时候是个头？如此喧嚣，大家还能愉快地买房了吗？说说我对利率走势的看法，先声明，不是预测，不代表任何金融机构，只是分享一下对利率走势进行分析的一些逻辑。房贷的固定利率，是长期利率，决定因素是政府的债券收益率。债券收益率，很多人不明白是什么意思，我解释一下：2年前发行的5年期债券A，面值100元，固定利率2%，现在发行的债券B面值也是100元，固定利率3%， 如果2年前你买了A，现在想卖出去，就要和B竞争，因为利率2%已经固定，所以就要在市场上折价卖出，例如，95元卖出。总之当下的债券收益率是市场决定的，不管什么时候发行的债券，以及票面利率是多少。市场上的债券收益率越高，A的价格越低，这就是为什么最近美国债券大跌的原因。银行的按揭贷款固定利率定价，以政府债券收益率作为资金成本的参照，成本提高了，贷款利率也就提高了。如果债券收益率一直涨，房贷利率就一直加息？什么时候是个头呢？美国10年期国债收益率当达到3.5%时，开始吸引股市资金，在低通胀低失业率的情况下转投债券，从而引起了债券市场和股市动荡。此时，5年期美国国债收益率是3%，加拿大的5年期国债收益率为2.5%，加拿大的5年期按揭贷款固定利率约为3.7%。说说我的结论：加拿大5年期政府债券收益率达到3%的时候，也会引起股市和债券市场动荡，投资者在股票和债券之间做艰难的取舍，阻碍债券收益率继续升高，届时的5年期固定利率应该达到4.2%到4.5%左右，前提是维持目前的通胀率2.8%不变，预计2019年下半年达到这一利率水平。从另一个角度看，实际利率是自然利率加通胀率，自然利率约为2%。实际利率是企业为了经营和发展愿意进行借贷时的资金成本。如果通胀率稳定在2.8%， 那么实际利率应该在4.8%左右，这是商业企业能够获得的最优惠利率，而按揭贷款是有抵押的更优质贷款，利率水平应该略低于实际利率。从上面的分析看，我认为5年期按揭贷款利率涨到4.2%-4.5%左右，进入稳定期，从现在开始，银行还有0.5%的加息空间。
自住房，尤其是首次置业，利率选择方面，以安心为主要目标，特别是金额较大的房贷，如果5年内肯定不会换房，可以选择5年期固定利率，牺牲一些利息开支，换取未来5年的安睡，还是值得的。 投资房，我建议在2年固定利率和浮动利率之间选择，原因是债务由租客承担绝大部分，抗风险能力强，利息抵税，即使加息较多实际损失也不大；另外，用较低利率计算出的月供，对未来申请更多投资房贷款大有裨益；还有，短期固定利率和浮动利率违约罚款金额低，可以随时做加按提高杠杆。
在选择浮动利率时，选择银行是个非常关键的问题。例如，A银行的加速还款政策是每12个月可以提前偿还初始贷款本金的10%；B银行允许每个日历年加速还款初始贷款本金的20%，那么从2018年10月到2019年10月，A 银行允许的最大加速还款额度是10%，而B银行允许的加速还款额度则高达40%。遇到央行不断加息的情况下，被允许的加速还款额度政策就非常重要了。央行每加息0.25%，借款人加速还款本金的2.7%可以抵消加息带来的利率支出，2017年7月到2018年7月央行加息累计1%，需要提前偿还本金11%才能消除利息提高带来的影响。另外，各个银行对于选择了浮动利率，期间遇到加息，是否要求借款人中途提高月供，也是有不同规定。有些银行只是通知借款人利率提高了，但维持月供不变，有些银行则同时通知借款人因利率提高月供也被提高了。选择浮动利率时问银行两个问题：提前还款额度的大小，以及加息后是否强制提高月供。
对于已经选择了浮动利率的借款人，最后给大家一些建议：消除加息影响有三个抵消的方式：1.选择加速还款，降低本金，减少因加息引起的利息支出增加。2. 浮动利率转固定利率，大部分银行允许这么做而且不算违约，没有罚款，但通常要求借款人转成固定利率合同期超过原浮动利率合同的剩余时间，例如，5年浮动利率的借款人，原合同已经执行了2年，还剩3年，银行允许转成3年期以上的固定利率合同，3年，4年，5年固定利率都行，没有罚款。已经选择了浮动利率的朋友，如果是P-1%的利率，不用转成固定利率，从历史上看，P-1%几乎是浮动利率最好的折扣了。P减0.8至1，都不错。3. 如果手里现金充裕，但提前加速还款额度低，无法大金额加速还款，可以选择投资浮动利率优先股类的金融资产，例如，投资某企业发行的优先股，回报率为P+0.75%，只要央行加息，P上涨，收益就增加。这个建议是我的一位同事BMO利时证券的刘玉杰先生告诉我的，因为他的投资客户们每到加息就欢腾，和我的客户正相反。刘玉杰先生的微信号是yujieliuca。
对于买了楼花的朋友，如果交房期落在未来2年内，建议申请楼花按揭贷款。银行有一种builder capped rate mortgage，专为楼花买家设计，对于处在加息通道的情况非常有帮助，即，现在申请贷款，利率可以被Cap住两年，且只在申请时调阅一次信用记录报告。
这是首次置业系列话题的第三篇，阅读前两篇，关注多伦多房地产，了解加拿大房贷政策，请翻阅此前文章。欢迎订阅和关注公众号“王红雨在加拿大”，请点击文章最上面蓝色字体的“王红雨在加拿大”。具体房贷问题可以加我个人微信 henry-bmo。更多干货，更多分享，还在路上。