每到年底，银行房贷提前还款额度使用的期限到期前，大家都会考虑手中的资金是该提前还贷，买RRSP或TFSA，亦或做其他金融资产投资呢？这个问题在年底前，一定要做个决定了。
提前偿还按揭贷款，节省下来的利息不用上税，而投资收益是要上税的，除非是在TFSA账户中投资。
自住房的利息支出不能抵税，除非能够证明重新从自住房中取出的资金用于投资。这些税务上的考虑，凸显了提前还款的优势。那么银行允许的提前还款额度就很重要了。
房贷提前还款额度的大小标志着贷款合同的灵活度，对于浮动利率贷款来说，提前还款额度非常重要。A银行每日历年提前还款额度是20%，B银行每12个月允许提前偿还10%，2017年7月11日生效的两个贷款合同，到2018年7月11日，A和B 两个银行提前还款的额度差了30%，这期间央行加息了4次，从0.5%加到了1.5%，B银行的客户只能提前偿还本金的10%，而A银行的客户可以提前偿还40%。如果客户选择了B银行且是浮动利率，眼看着加息，即使有足够的现金用于提前还款，也无能为力。大多数银行，还款额度的使用，以日历年为界的，每年的12月31日就是截至日了，未使用的额度不能转入下一个日历年。
新的利率环境下，加速还款还是做其他投资，更容易选择了：利率涨了之后，提前还贷节省的利息更多了，所以提前还款收益比以往更大。当然，我说的都是自住房，
投资房不必加速还款。加拿大有1542万套私产住房，其中有600万套房产上有按揭贷款，61%的房产上根本没有贷款。
有贷款的房产，平均贷款金额为20.33万，谁拖了平均值的后腿，特别是自住房金额高于21万的家庭，都应该采取提前还款的方式降低贷款金额。很多华人不相信这个数字，加拿大人怎么可能只有这么少的债务呢？不相信这些数字的人都是近10年来的新移民吧，房贷余额太高是因为你来晚了。自住房不还清，不能退休，退了休也得想办法继续还，何不尽早还完呢？很多还清了自住房的客户告诉我，还清自住房贷款那天，有可以安心退休的赶脚。一句话，
自住房债务是你自己的事，没还清之前，不用担心手里的现金无处安放，因为自住房债务早晚要付清，付不清，无法退休。
很多人“不舍得”加速偿还自住房按揭贷款的一个理由是，要留些现金做地产投资的首付款。这种顾虑是多余的，自住房贷款太多，根本批不了投资房贷款。自住房的所有开支，包括按揭贷款的月供，地税，取暖费，公寓管理费，都属于消费债务，就是我以前文章中提到的“坏债务”，当申请投资房贷款时，所有消费贷款的月供都会被考虑进去，当借款人无力支持“坏债务”时，银行不会批准投资房贷款。
有志于做地产投资的朋友，首要任务也是加速偿还自住房贷款。这到底是什么原因，一篇文章根本说不清，网上有个视频，是我与大鹏地产公司举办的联合讲座，播放为2小时23分钟，看完之后这辈子就不会被房贷问题所困了。
视频连接。抱歉啊视频在油管上，大陆的朋友看不到。
债务管理，在很多家庭里没有被纳入财务计划之内，想换自住房了，去银行问问能不能贷到款，自己筹划一下首付款，就行动了。其实，债务的管理更需要计划和安排。在实际工作中，我遇到很多房贷“植物人”：现在住在A房子里，房贷已经付清了，手里有些积蓄，打算换个自住房房，于是借了家庭收入的5倍的房贷，加上手里的现金买了新的自住房B。住进B之后，发现需要给A 房产加按，到银行一问，不行了，原因是自住房B的贷款属于消费贷款，已借到极限，A房已经转作了出租房，家庭收入无法支持对出租房加按。于是，这个家庭就变成了房贷“植物人”，无法移动，眼睁睁看着投资房里的净房权无法取出，失去了资金周转，以及进一步投资的可能性。正确的做法应该是：
谋定而后动，先把自己住的A 房加按，加到最大极限，取出尽量多的房权做购买B房的首付，B房作为自住房，按揭贷款的余额要永远保持最低。凡是自住房贷款金额最多，投资房贷款很少的家庭，都是缺乏债务管理常识或债务安排失误的家庭，属于姿势不对，应该起来重睡。房贷的计划失误，可以毁了一个人一生的财务规划，一笔房贷做错了，可能一辈子受穷。
如果自住房已经还清，或提前还款额度已经用尽，可以考虑投资有税务优惠的金融资产，例如，RRSP，TFSA等。每个家庭的选择不一样，有的家庭财技高超，投资收益颇丰，应该优先选择TFSA；有些家庭缺乏财务知识，但收入很高，需要优先选择RRSP。如果这些有税务优惠的项目都用尽了，可以考虑投资其他金融产品，例如，加息趋势明显的情况下，可以投资浮动利率的债券或优先股。最后，实在不想投资金融产品，可以加速偿还投资房按揭贷款。
提醒大家一下，RRSP缴存时，如果没有现金，可以申请RRSP loan，但是近期有买房贷款计划的朋友需要知道，RRSP loan的每100元月供，会降低2.5万借款能力。
年底，
手头现金的使用优先顺序为：加速偿还自住房按揭贷款，投资RRSP，TFSA，投资其他金融资产，加速偿还投资房按揭贷款。退休前，我们需要实现三个目标：夫妻互保100万人寿保险，拥有一套没有房贷的自住房，200万金融资产。第一个目标最容易实现，但依然有人连人寿保险都不买。总之，每个人的现金都是有限的，面对三个财务目标，你的钱不可能无处安放。
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