姜兵，应该是Halifax年龄最大的华人持牌地产经纪。在国内凭借房地产的投资，我从社会底层奋斗成为加拿大魁北克投资移民。在加拿大成功投资数套房产，目前安居在Halifax,华人称之哈法。哈法置业找老姜，姜是老的辣。诚信，专业，愿意将自己的经验和专业知识服务客户，帮助客户成功。电话：9027196599；微信号：jb3777。

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第一次在加拿大买房

作为魁北克的投资移民，我选择了一次性花费了22万加币无返还的选项（当时加币与人民币比值为6.2：1）。2013年，我们全家移民到加拿大蒙特利尔。当年联邦移民部长肯尼批评90%的魁投都违规去了温哥华和多伦多，并威胁说新魁投如果不去魁北克定居就不给续发枫叶卡。我胆小（同期许多魁投胆子大，去了温哥华至今也没事。因为保守党下台了。后来我肠子都悔青了），准备暂时在蒙特利尔过渡两年再去温哥华，安慰自己说让孩子学学法语也不是坏事。我租了两年房子，自己也去成人学校学习英语。
2015年到了，我发现温哥华的房价飞涨，自然不甘心去当“接盘侠”，就开始联系地产中介在蒙特利尔买房扎根了。我不会法语，接近知天命年纪，基本上找不到工作，孩子也适应了蒙特利尔的学习生活，所以开个华人家庭旅馆是个不错的选择。买房的目的就是：自住+运营家庭旅馆。
蒙特利尔华人家庭旅馆很多，竞争激烈，基本都在远郊地铁终点站附近。为啥？房价低，成本就低，远不是不能克服的困难，蒙特利尔地铁四通八达，华人本来就勤奋，便宜就是硬道理。如何与众不同，让我的家庭旅馆有突出卖点呢？市中心的家庭旅馆就是我找到的卖点！客户有奔便宜去的，也有奔方便去的，我是可以抢到市场的一杯羹的。
我考察了很多很多的在售房屋，在NDG与WESTMOUNT交界处靠近NDG区的一个DUPLEX进入了我的法眼。WESTMOUNT位于蒙特利尔downtown，最著名的富人区，房价当然是最贵的，NDG与之相邻，别看就隔了两三条街，价格立马就下来了。这套两层的DUPLEX的报价是49.9万，二层三室一厅，房东自住；一层也是三室一厅，出租出去了，地下室是个车库加一个bedroom和卫生间，这套房是坐落在传统的意大利区，为啥能进入我的法眼？地下室。这个地下室与大街的水平线相齐，而且有单独的门牌号码！实际是三层的TRIPLEX,相当于咱哈法的multiple units。另外开家庭旅馆必须要有停车位，越接近downtown，停车位越稀缺。这套房子门前沿街是可以免费停车的。


2015年的蒙特利尔房地产还是买方市场，经过一轮轮的讨价还价，最终以48万价格成交。重点来了:实际结算价格是47.5万，省了整整5千加币呀！这是地产中介的功劳，有经验的中介如果能真正站在你的利益方面，为你着想，你就有福气了。因为在验房环节，老房子总是存在或多或少的毛病的，如果砍价太狠，就可能被房东拒绝，对地产经纪来说生意就黄了，佣金自然就泡汤了。所以说，找对的地产经纪非常重要！

继续继续！

我的第一次房贷经历
房贷，贷或不贷？如何贷？是个问题。
Offer下来后，起初我没有考虑房贷，一个企业家朋友劝我去申请房贷，为何？他知道我买这套房子的目的是运营家庭旅馆，那么就会产生租金收入。如果我贷款了，房贷利息可以扣减我的租金收入，这样一来我就可以合理避税，而且可以节省资金进行再投资房产。好建议（后来事实证明我朋友的建议伟大无比）！地产经纪给我介绍了一位华人贷款经纪，这位贷款经纪把各个银行和金融公司的贷款政策比较后，推荐了一个最优方案，我考虑采纳这个最优方案。随后我把这个最优方案告诉了我的汇丰客户经理，准备计划动用我的汇丰银行首付款的时候，他立即说打住，无论什么最优方案，都不会优于我们汇丰银行给的贷款条件，你是我们银行的最优质客户，给我一天时间，我向总行特别申请，保证让你满意。当时我能享受新移民优惠政策，首付25%，贷款利率5年固定期是2.2%到2.4%。一天后，这位汇丰客户经理通知我的贷款申请批下来了：首付10%，贷款周期2+3，其中2年固定利率1.8%，3年活期利率随行就市。他帮我介绍了加拿大银行的利率行情和加息周期及幅度，真是没有比汇丰银行提供的贷款条件更好的了。这还没完，汇丰额外补贴我800刀的验房费和1000刀的贷款奖励！我当然喜滋滋地笑纳了。我的CIBC客户经理也想争取我的贷款业务，听到了汇丰的条件咂咂舌头：“臣妾实在做不到啊”。我的地产中介要求我把汇丰银行客户经理介绍给他。此后我把新登陆的华人移民不断介绍给这位汇丰客户经理。一年之内，我的汇丰客户经理升职为分行行长啦！双赢。

重点总结：
1 贷款经纪能提供所有银行和金融机构的最优方案。
2各个银行也有贷款人员，如果你的信用够好，也许你的客户经理是你最好的贷款人，可以BEAT所有的贷款方案。
3注意检查贷款合同细节，尤其是违约罚款部分。

装修创造额外价值

这套房子终于买到手了，如何装修适何家庭旅馆的需求是个大学问。

先易后难吧。 Downtown停车位最为稀缺，虽然这套房子沿街有免费停车位，总是很紧张的。如果有一个或者两个私人停车位，不仅方便住店客人，也能为将来出售这套房屋创造额外价值。多好的卖点呀。这套房子后巷有一块空闲地，但是后门的铁艺楼梯设计不合理，占用了部分停车位。拆掉部分楼梯，改变出口方向变成了首选方案。请了位有执照的铁艺师傅，花了2000加币将楼梯截断一部分，焊接了新部分，改变了楼梯出口方向，凭空增加了一个私人停车位，最多可以停二辆车，如果两辆车并列车头朝外的话。

再谈装修最难的部分：二楼自住，是原来房东自住楼层，装修最好，不用花钱装修了。一楼三个卧室一个客厅一个卫生间。本着利润最大化原则，我将客厅改成了一个大卧室，卫生间就很难有空间和条件再去增添了。这就出现了一个问题，老外客人共享公用卫生间问题不是太大，咱华人要求很高，最好是一个房间一个专用卫生间，一层只能将就了。有办法，当初咱买这套房看重的最大亮点就是地下室与大街地面齐平，地下室全部推倒重来，设计成三个带独立卫生间的卧室，加一个公共厨房，把整个房屋的热水器全部集中到一个封闭带门的空间。咱的家庭旅馆就变成了全蒙特利尔最靠近downtown又有唯一带独立卫生间的卧室，卖点不要太突出哟！方案虽好，动水动电动结构，花费来了：手工费2万加币，材料费2.8万。我一共投入了5万加币。后来的营运事实告诉我：值，超值！咱家家庭旅馆竞争力超强，不仅华人客户钟爱，老外也喜欢。

对了，忘了交待一个细节：一层租户咋办？好办！花钱消灾，在加拿大，租户利益是受法律保障的，我向租户赔钱，请他们搬离。赔多少钱？哈哈，你猜，猜猜猜。

第二次出手，我买到拍卖房了：贪婪和恐惧

2015年，我又出手了。这次是个拍卖房，机会难得，给我考察和考虑的时间太短了。拍卖房一般分两种：法院拍卖房和银行拍卖房。这套房子属于银行拍卖房，委托一家房地产中介公司挂牌交易。亮点一：位置好。位于蒙特利尔橙线地铁du college 地铁站附近，步行两分钟距离，周围有两所公立高中，一个法语高中，一个英语高中，也是华人移民集中的社区；亮点二：地大：近600平方米的土地面积；亮点三：挂牌价仅仅为28万（市政评估价也是28万）。对方中介公司说，原业主用这套房子作为他的公司注册地，他公司破产了，无钱还房贷，所以银行拿过来拍卖就是为了还这个业主的银行贷款。虽然房子很破，毛病也很多，但我想买过来推到重建，扩大建筑面积再出租或卖掉，相当于花28万去买个地铁旁边的土地，应该能挣好些钱。天上掉下了一个大馅饼，让我撞见了。谨慎起见，我在考察房子的第二天早晨，就跑到市政厅询问这套房子是否可以改建成3个unit ?在得到官方肯定的回答后，立即下了25万的Offer,最后以26万的价格抢到了这套银行拍卖房。我原计划找设计公司出图纸，找监理公司准备翻建。哈哈，我仿佛看到无尽财源滚滚来。 然而，然而我高兴得太早了！等到交房子时，我才注意到这套房子的后花园紧挨着一条货运铁路，每天至少有四到五趟货运火车轰隆隆地驶过，那叫一个烦人啦。这条货运铁路就是从咱哈法到温哥华的加拿大铁路。估算一下，26万的地皮+拆屋费用+建房成本，3个unit建房成本就按照150刀每平方英尺计算，3000平方英尺怎么也得45万吧。总成本得73到75万之间，如果挂牌价在90万以上，那才叫疯了，谁会在铁路旁边花90万买一个Triplex? 恐惧袭来，我不禁打了一个寒颤。谁叫我考察了一次房屋状况就急着下单了呢？
重点来了，天上掉馅饼，考虑再考虑，别急着去接！
房屋图片和土地图纸如下：

第一次通过投资加拿大房子挣到银子了


这套投资的拍卖房既然不适合推倒重建，那么简单装修达到入住标准就成为当务之急。既然是简单装修，就找个收费便宜的华人师傅做就可以了。我在入住这套房子之前是租房的，因为提前解约，与我的意大利裔房东经过几轮谈判，最后赔付了一个半月的房租。这个意大利裔房东好难缠啊。
入住后，满一年了，可以算是自住房了，这样终于可以有盼头告别恼人的火车驶过的隆隆噪音，挂牌出售。
26万的买入成本，加上装修及其他杂项费用，差不多成本在30万左右。附费用明细表，供有心人参考。挂牌价38万，2016年初蒙特利尔依然是买方市场，经过近半年的销售，终于以36万的价格成交了。
有啥心得？幸亏当年买入价成本低，装修力求便宜，我终于在加拿大通过炒房挣到了第一笔银子了！
紧邻铁路，需要付出高昂的代价，这个教训深深地铭刻在我的骨头里了。三年后，当有哈法经纪领我去看铁路边上的房子时，我全身的汗毛都竖起来了！此是后话了。
窍门：自住房销售后可以免交所得税！

世界上没有后悔药

2015年，我看中了一套位于蒙特利尔犹太区的豪宅，报价129万。房子非常新，电器和家具新潮现代，而且通天然气。当时是买方市场，原业主是个律师，据说是花钱太过厉害导致个人财务危机，因为急需用钱，所以房价存在比较大的议价空间。我和太太非常满意，就是有些隐隐的担忧：毕竟我俩都没有工作，住豪宅就不怕坐吃山空吗？我向朋友们征询意见：主要原因在于蒙特利尔是法语区，中国的富人们都集中在温哥华，其次是多伦多，谁会跑到蒙特利尔来买豪宅？靠本地消费，哪能撑住百万以上豪宅市场？我犹犹豫豫，机会就这样从我手中溜走了。没多久，这套豪宅以116万的价格成交了。
一年以后，我的其中一个朋友花了90万在这套房子附近买了一个bungalow,地大房旧，装修差不多花了10万。她自住了几年，前不久脱手了，赚得盆满钵满。她事后略有歉意地说当年不该劝我放弃买那个我中意的豪宅，耽误了一个好的投资机会。所以，她一有机会就向我推荐她看中但还没买的房子，挺够意思啦。2017年，她推荐了NDG一个独立house, 性价比极好，报价44万。第二天是OPEN HOUSE,我上午跑过去看了，被我太太否定了，说厨房空间太小。下午我这位朋友才过去看房，听说我家没看中，她主动加价1万，以45万价格提交了OFFER，到今天这套房子价格涨上天了。我这个朋友在蒙特利尔投资了很多套房产，如今大部分脱手，笑傲江湖，转战新战场了。
2016年，我的家庭旅馆业务成长很快，接待了很多中国的新移民家庭。新移民家庭是有买房需求的，陪同看房是我应尽的义务。WESTMOUNT是蒙特利尔最著名的豪宅区，有一天我陪同了一个企业家移民家庭参观了一个在山顶的豪宅，可以眺望整个蒙特利尔，风景好，视野好，房子虽然老些，但土地面积大，价格也极好，报价169万。这个客人因为急着回国等原因没下OFFER,我却怦然心动，有钱的感觉真好！住在这套梦中豪宅，是不是可以享受人生啊。如果，我是说如果，我自己买了这套房子，哪有心情继续我那辛苦经营家庭旅馆的生意啊？
机会是留给有心且有财力的人的。我的另一个朋友这个时候开始出手了，他跟我说他媳妇直觉敏锐，觉得豪宅市场开始逆转了。不出手则已，一出手就连端了四套豪宅！全部集中在WESTMOUNT。如今在逐渐变现了，成功的投资!
蒙特利尔这些年来，房地产价格平均每年3%-5%，没有温哥华和多伦多的波澜壮阔，突飞猛进。特别像我们今天的哈法房地产市场哈。但是从2016年年底开始，温哥华和多伦多的大佬们注意到了蒙特利尔豪宅的价值洼地，开始布局了。从此蒙特利尔的房价开启了快速增长的新时代！
机会，当然也不全部都属于你的，取决于你的财力和眼光。
世界上没有后悔药，抓得到的机会就是这样从我手中溜走了……

我为什么选择去哈法定居？

教育，当然是孩子的教育。孩子在蒙特利尔上了五年学，从4年级到6年级，一直是学法语。从7年级开始，我想让孩子多学点英语，就选择了上私校：法语为主，英语为辅。可惜的是快两年了，孩子每周有四节课学英语，长进不大，法语成绩也每况愈下，平时的社交圈也就是几个华人同学。按照这个趋势，以后只能考本地法语大学，这辈子也就在魁省混了，这可不是我当初移民的初衷额。是不是所有华人移民的孩子都这样呢？当然不是，不过那都是别人家的孩子。比如像当初我们一起移民过来的北京朋友，他家女儿不仅法语全年级第一，英语也是全年级第一，还经常拿魁省的各种奖项！一咬牙，我带我家孩子转学去纯英语私校（纯英语学校因为没有魁省政府补贴，学费很贵哟），虽然考试过了，但是我家孩子不愿意上。咋办？虽然我的家庭旅馆生意经营得风生水起，但是孩子的未来更重要。鱼和熊掌不能兼得，只能舍弃目前的舒适区，从头再来（想起了当年刘欢唱的这首歌）。
2018年，趁我们当家长的目前还有一点点主动权，搬离魁省，去英语城市定居，是我和太太的共识（孩子是极力反对，当然反对无效）。温哥华？多伦多？渥太华？还是哈法？温哥华，当初的我对你爱搭不理，现在的你我高攀不起。多伦多，2017年开始新一轮房价疯涨，气候跟蒙特利尔区别不大，它最大的优势是大学资源丰富，如果我家孩子英语不够好，也就没啥竞争力。渥太华，首都，有个渥太华大学，房价刚刚涨，也是一个选择。跟我仰视的一个超级富豪客人（人家当然是定居在温西啦）探讨一番后，我决定把目标锁定在哈法。
啥？哈法？一个从未听人谈起的偏远小城市。我的一个移民多年朋友听到我的想法说，“你疯了吧，你应该是第一个我所知道的从蒙特利尔搬到哈法的人了。”别急，我是咋想的？第一，哈法大学资源也很丰富，一个城市有四所大学，其中达尔豪斯也是榜上有名。当然比多大和麦吉尔排名差，问题是目前孩子够不上啊。如果万一我家孩子在即将到来的三年里幡然顿悟，突飞猛进，能上多大或者麦大，那是我们家的福气，我们当然鼎力支持。第二，哈法濒临大西洋，气候温暖，仅仅次于温哥华，华人不太多，所以房价也不高，目前还是一个价值洼地，是我将来退休生活的理想之地。面朝大海，春暖花开，择一城而终老，也是我的理想。大城市？我在北京这样的大城市拼了几十年了，还会再留恋大城市？当然不是啦。最后一个问题，我放弃了蒙特利尔的家庭旅馆生意，以后干啥呢？打工是不可能了，谁愿意招聘50多岁的新雇员呢？那位超级富豪客人给我指了一条明路：去考地产经纪，说我挺适合。确实，我喜欢研究房子，在国内干了大半辈子的销售，在加拿大倒腾房子。魁省要考地产经纪牌照，必须是法语，就是打官司看病也要求说法语。法语，法语，我自然就无语了。

很好很好，咋不继续了？

最近几年，人们在选择加拿大的安家城市除了温哥华，多伦多以外又出现了一匹黑马——哈利法克斯。该城市被称为是除了温哥华以外，最适合人类居住的地方。　四季分明的Halifax，绝对称得上是好山好水好空气，教育资源和医疗资源都不错。所谓哈法，泛指Halifax Regional Municipality (HRM)。它包括了Halifax Peninsula，Dartmouth和Bedford-Sackville Region。人口呢？哈法2020年统计人口为413,000。其中有多少华人？暂时没有权威数据，掐指算算，华人移民加上留学生及陪读家长估计超过2万，这个数据随着时间推移一直在增长。
咱华人买房，教育资源是头等大事。不能让孩子输在起跑线上，其实哈法本地人也一样。整个加拿大的公立学校，采取的就近入学政策，跟咱国内一样，所有卖房的listing都会标明这套正在挂牌销售的房子可以上哪所公立小学，初中，高中。
哈法的核心区域就是Halifax Peninsula，最好的学区是South end。South end集中了咱省最好的教育资源：大学：Dalhousie University 和Saint Mary’ University；另外University of King’s College和NSCAD University 也靠近这个区域。公立初中：Gorsebrook Junior High School 。（我女儿在这个初中学习过，非常好，还参加了学校的乐队呢）；公立小学：Inglis Street Elementary，咱华人最喜欢最认。
等一等哈，好像我漏掉了公立高中：其实我倒不是故意的，最好的公立高中在Halifax Center 区域，叫做Citadel High School，住在South End的家庭都可以上。学校建筑宏伟大气，设施齐全，最重要的是设置了IB课程，只要是每门学科成绩在75分以上就可以申请，不像多伦多温哥华蒙特利尔设置了IB课的公立学校那样，申请入学难于上青天。这个高中远吗？即使住在South End 的最南端，靠近岛尖的位置，4公里左右距离，还可以吧。
聊完了公立，再聊聊South End 的私立学校：最好的私立当然是Halifax Grammar School。该校没有宗教背景，三岁起收孩子，男女不分班，高中是IB课程。咱们很多华人，即使住在Bedford,坚持每天接送孩子上Grammar ，可见吸引力得多大啊。另外一家私校是 Sacred Heart School of Halifax, 天主教学校，拥有悠久历史的百年老校，幼儿园，小学，高中混搭。中学部采用男女混校但分开授课的独特模式，更加有针对性。100%升学率，80%的学生获得大学奖学金，高中AP课程，学校非常注重学生的演讲及表演方面能力培养，拥有极为丰富的艺术类课程及学生社团。此外Armbrae Academy也是一个不错的私校选择。
South End 地段好，房价贵，房龄较长。便宜的60万加币起，贵的在400万加币以上。这里是哈法半岛的岛尖区域，不单单教育资源丰富，而且风景优美，紧邻downtown, 风云荟萃，富人云集，最大的特色是在岛尖部分，拥有一个占地75公顷的森林公园：Point Pleasant Park。华人戏称3P公园，它是加拿大历史文化的沉淀和荟萃。
最受华人移民钟爱的学区是Bedford。为啥？性价比高，中产阶级的最爱。这里最富盛名的公立小学是Bedford South School，此外Westwood Elementary也是一个不错的选择。公立高中Charles P.Allen High School: 提供IP课程，省级排名第八；总学习成绩第14；升大学率68%；毕业率96%。房价从30多万到70万不等，当然海景房和湖景房另论啦。这个区域的房龄较新，社区成熟，配套齐全，是哈法最热点区域。一套房产挂牌出来，我看到过最多26个offer,典型的卖方市场。30多万加币的房源是年轻人可以负担得起的第一套房，竞争激烈，现在这个价位的独立屋很难碰到了。
咱华人移民也有生活在Dartmouth。Dartmouth最好的两所小学是
Portland Estates Elementary 和Crichton Park Elementary
这个区域很大，谈不上学区了，房价相对便宜，生活成本低，比较实惠。只是常常会在电视电台上报道一些治安方面的问题。

附注：咱哈法有五所高中都设置了IB课：
Charles P. Allen
Citadel
Cole Harbour District
Halifax West
Prince Andrew
供大家参考，不用抢破头哈。
欢迎大家随时纠正补充啊！

鼓励楼主， 继续写下去

从买房卖房到成为地产经纪的路到底有多远？



前文聊了聊我定居在哈法的原因了，也聊了我想在哈法成为一名地产经纪。原因之一是年纪大了，没有公司愿意雇佣50多岁的员工，二是我暂时不会为全家的生计担忧发愁，老姜我对房地产投资有着浓厚的兴趣和爱好，一路走过来，房地产增值是我这辈子的财神呀！掐指一算，小小的哈法居然有100名左右的华人地产经纪：究其原因，找工作不易，留学生们要留下来，地产经纪是最低的入门工作了。我老姜要挤进来，如何生存呢？一没有人脉，二是挤（而不是抢）年轻人的饭碗，得罪多少人呀？100个华人经纪的背后就是100个家庭，我老姜还想不想安居在哈法呀？可是我老姜还得干下去，不仅仅是为我自己，而是为了我女儿：让我女儿亲眼看到50多岁的父亲能抛弃所有的生意和人脉，来到一个陌生的城市从头再来。

言传不如身教！到哈法的第一年，我经过英语水平测试，进入了ISANS英语学校，从CLB 5起步（魁省英语成人学校最高水平只有4级，我只能在魁省4B级班上复读了接近两年），然后一直上到CLB 7。2020年1月份，我参加了地产经纪培训班，其它课程没啥问题，房地产法律课程挺困扰我：法律语言比较难懂，用词造句跟一般的英语写作不一样，举个例子，peruse这个词我以前从没用过(现在我在与房地产律师讨论过程中经常碰到)。哈哈，anyway,我发挥了中国人考试永远是强项的优势，以85的高分一次性通过（注：不及格的话，还有一次补考的机会）。姜，还是老的辣哈。考试结果揭晓时是二月底，疫情已经风声鹤唳了，第一次遇到有史以来的恐怖局面，我闭门不出一直到7月初，拿着国内大学文凭和成绩单及无犯罪证明，办理完地产经纪执照，披挂上阵了。在这几个月躲避疫情的期间，，我思考着一个问题，也是难题：老姜同志跟年轻的华人经纪相比，到底有啥优势？比着比着，信心就来了：地产经纪，是一个服务行业，最基本也是最难的就是信任二字。你老姜不为生计发愁，住在哈法最高端的富人区，不会为了一个单子去不择手段，压低自己的职业操守和人格下限去生存，去奋斗，而是身体力行，立志给自己的孩子做个榜样。最不济的就是你老姜养条狗，跟当地邻居一样每天遛遛旁边的POINT PLEASANT PARK （华人戏称3P公园）。其次，你老姜在加拿大开过家庭旅馆，投资过有缺陷的房产，又住过豪宅，这种可上可下的房地产体验不是一般年轻经纪可比的。前文提起过，我当初到哈法买房时，一个年轻经纪推荐我去看铁路边的所谓豪宅。后来听说我做过家庭旅馆，居然建议我用豪宅做家庭旅馆……就好像那个啥，不说了，嘴快容易得罪人。说点正能量的例子吧，我最佩服和最愿意学习的是蒙特利尔的一个老地产经纪，身居豪宅，经验丰富，职业操守和敬业精神一直就是我的榜样。我和我身边的很多朋友都是她的客户，我在蒙特利尔最后一套房产就是委托她给卖的。

2020年我参与的抢offer大战

一场人类历史上可以载入史册的疫情席卷全球，哈法也没能够幸免。房市从二月到四月几乎被疫情打蒙了，我还暗自庆幸呢：准备好现金，抄底的时候快到了！正好拿我的地产经纪牌照试试身手，给我自己买几套投资房啊。我正庆幸自己赶上大好时机呢，刚刚才5月份，仿佛人们刚刚从睡梦中突然觉醒过来：兄弟姐妹们，抄家伙，上啊！2020年度房市抢offer大战拉开了帷幕。啥？又是华人新移民？不可能啊。因为疫情，中加断航，几乎所有华人新移民困在国内，到现在都飞不过来呀。一方面，憋了两三个月的房市开始反弹，另一方面加拿大政府史无前例地大规模印钱，低利率房贷；还有啊，那个公寓之类，尤其是老人院的集中感染病毒，市场上所有的潜在买家全部集中火力：抢30到40万之间的独立屋房源，最热点的地区当然是Bedford。冲啊！我的第一个客人看中了位于：29 Meadowlark Grescent , Halifax 的一套独立屋，离市区近，又能共享Bedford便利的商业配套设施，性价比极好，挂牌价是26.9万加币，唯一的小缺点是临街，会有点吵，小孩过马路会有一定的安全隐患。下多少钱的offer呢？我和客户商量，纠结了一会儿，最后决定下了27.61万的offer,比挂牌价高出7千多，应该有一定的胜算机会吧。最终，最终这套房子的成交价是30.3万，给个截图证明那个那个价格是真得不能再真了！



啥价格？嫌价格高？从今天的市场来看，这个价格再也不会有了。Bedford 地区已经没有这个价位的房源了，客户啊焦点集中到下一个热点区域：Hammonds Plains .

我的另外一个客人终于看上了他的Dream House,巨大的土地面积，临湖啊，房屋装修极好，一看是美观大气的豪宅，补充一点是Hammonds Plains 地区豪宅中的拔尖尖啊，最大的优点是巨大面积的土地基本上是平地啊。挂牌价是32.49万。下单，下offer, 要快，要加价！加多少？我这个客人一咬牙，一跺脚，拼了，加价1.5万多。冲啊，一定要拿下这个梦中豪宅呀！谁都看得出来，我的客人是有足够的诚意买的呀。结果，结果是我们在众多的offer大战中再次失利。最终成交价是37.5万，有图为证：

这个成交价比挂牌价整整高出了5万加币。买家后悔吗？我的客户后悔了，如果，我是说如果能看到别人的offer,绝对绝对是要抢下来的呀！现在这个条件的房源在市场上销声匿迹了。啥叫追悔莫及？活生生的案例。

不说了，不说了额，说出来都是我心头的伤痛……

很好的帖子

我最近也是成天看房子，

楼主会讲故事就多讲些。

哈法房地产依然是卖方市场，是否有可能买到不用抢OFFER并且可以低于挂牌价并且让买家心仪的房源呢？答案是YES! 还真不是做梦，即使是做梦，也有美梦成真的时候哦。

今天是我的一个客户closing date。这套房源位于哈法半岛内，离downtown距离非常近，特别适合做家庭旅馆或者AIRBNB（我也有三年做家庭旅馆/AIRBNB的经历）。虽然是个bunglow, 但是地下室大半在地面上，虽然只有一个卧室和一个卫生间，但是可以将地下室的另一个办公室开一个窗户，改造成另一个卧室，这样这套房子可以有四个卧室了。这套房子房龄是11年，业主是西人年迈夫妇，房屋维护的非常好。经过COUNTER OFFER,最终我们以低于挂牌价一万五千的价格成交了。验房后还更换了HOT TANKER 和EGRESS WINDOW。
不要太划算哟。

哈法房价涨势凶猛

按照这涨价趋势，看来我也只能买新建的房子了。

记号

我是如何帮客户省钱的？



哈法房市继续涨，如火如荼的抢offer大战，让我的客户疲惫不堪，一次一次的offer被拒，心态就会出现了微妙变化。

好在我是一个身经百战的老运动员了，处变不惊啊。有多老？近三十年的销售生涯，我经历了无数的围标、投标和竞标的惊心动魄。朝廷无人，家里也没矿，社会最底层。拼不了爹，就只能自己去打拼，爱拼才会赢。拼价格，拼售后服务，拼规则，拼潜规则，都是中国特色啊。1994年我作为新加坡IPC公司驻上海代表处的首席代表，在与美国IBM公司和日本TEC公司争夺上海南京路东海商都POS/服务器/PC项目中投标，几百万人民币的硬件采购啊，一举夺魁。1997年我作为联想集团东芝笔记本电脑大客户部经理，围标华为笔记本电脑采购项目，力压群芳，在众多品牌招标中多次中标。2004年我作为神州数码集团消费总监，在北京市公安局户籍及人力资源项目之掌上电脑采购中，投标夺标改标，竞争激烈残酷，商战比现在流行的职场争斗电视剧还要精彩。

加拿大房地产场市场非常规范，所有的规则都在桌面上：OFFER价格，CASH OR FINANCING? Pre-approval or Not? 都是明牌。当然，我也发愁，我是为客户的钱袋子发愁，能省钱绝不浪费，不辜负客户对我老姜的信任。今天又是我的closing date，如图所示，这套房子挂牌价249，900加币，我和客户商量好，决定以291，000加币投offer。在offer截止的最后一小时，我的客户听到我的报告说有另外4个竞争offers, 担心像往常一样失败，主动提出再加20，000加币，一定要抢到。我是经历过不久前21个offer大战的经纪，直觉告诉我竞争不激烈，而且我的客户不需要贷款，具有一定的优势，有取胜的可能。当然，当然啊，绝大多数的地产经纪不会拒绝客户的主动加价，多加2万，胜算更大，我完成deal的可能性也越高。

可是，可是啊，客户的钱也是钱啊，我站在客户的利益层面上考虑，不加价2万能赢的可能性也比较大，我说服客户不用加价，不要加价。结果啊，结果，我们的offer赢了,节省了2万加币的购房款。Offer被接受后，我的客户出于避税的考虑，想把购房者从个人改为他的公司，在验房过程中，又发现老房子存在一些水电方面的问题，hot water heater也过期了。如果做 amendment 改变购房者主体，买家是可以合法终止我们的购房合同的。客户不愿意失去购房合同的风险，格外珍惜来之不易的offer, 只想改变购房主体，不让我要求卖家更换hot water heater以及要求合格的电工水工修复存在的问题。我替我的客户算了一下帐：更换hot water heater 费用至少在千元加币，请合格电工水工修复存在问题也是在千元以上，用差不多3000加币的损失来换取买家对变更购房者主体的妥协，我认为不妥，2万加币是钱，3千加币也是钱呀，出于我对卖家心态的把握，我说服我的客户就这样改，吓得我的公司老板都提心吊胆。也是啊，如果卖家不同意，客户的购房合同失效了，我和公司的佣金也泡汤了，竹篮打水一场空，我承担的风险有些大，不值得啊不值得。


我的直觉再次告诉我，我会赢，不能辜负客户对我老姜的信任，客户利益至上。


嗯，今天，就是今天，我和客户实现了共赢。


我是不是特轴，缺心眼呀？

今天又是我的closing day，房子位于Hammonds Plans。干脆我就聊聊Hammonds Plans这个区域房子的优缺点吧。最大最大的优点就是地大，土地面积大。咱们华人绝大部分在国内都是住在楼房公寓里，土地寿命也就是70年产权，虽说到期会延续，问题是这大楼建筑质量能撑到70年吗？我在北京97年买的公寓，到2009年重新装修时才发现大楼外墙脱落、水管生锈、锅炉报废和电梯严重老化等毛病，而且墙内的水路电路老化，物业管理公司服务质量也是一茬不如一茬。所以到了加拿大，到了哈法，可以去看看Hammonds Plans,什么叫做地广人稀。地有多大？我客户买的这套房子土地面积2.3公顷。啥？没概念，大约9300平方米吧，而且是永久产权。如果，如果社区允许土地分割，允许盖房子的话，整个社区的价值体系会重新估值。为啥？哈法downtown没地方建新屋，Rockingham 和bedford也没地方新建。离downtown最近的将来有可能新建的地方就是Hammonds Plans，家家户户土地都是巨大，个个都是大地主。据Hammonds Plans华人业主说，社区最近确实讨论过一次如何充分利用土地资源问题。咱华人个个都是人精，我所知道的这个社区华人业主微信群差不多50人了。 Hammonds Plans第二大优点是对口的公立高中Charles P. Allen High School(简称CPA),是哈法五大提供免费IB课程的高中额，实打实的学区房。

当然，Hammonds Plans也有缺点，这个社区下水道绝大部分是septic(化粪池)，多多少少会给业主增加一些维护成本，清理一次差不多400多加币（见收据照片）。社区水源有两种类型：市政用水和drilled well。如果是市政水源，那就恭喜啦；如果是drilled well水源，业主会增加一些维护成本，定期换过滤啊，定期检查水源质量啊，尤其是注意是否大肠杆菌超标。如果水质不合格，要立即停用并请专业公司紧急处理（treat），千万注意。我的客户挺好奇，问问他家井到底有多深？110米！专业公司测算出来，够深吧！井水也有井水的优势，每月近100加币的水费可以省了，便宜不占白不占，但是不要一次用过够，比如无节制用井水浇草坪，您家地太大，一次就会把井水用尽导致一夜无水额。

今天又是我的closing date.房屋位于Dartmouth Cole harbour 。相对于华人热衷于bedford区域， Dartmouth Cole harbour基本上是无人问津，高性价比就直接忽视了。 Dartmouth的缺点有目共睹：1.从哈法 downtown开车过桥单程收费1加币，回程再收1加币。2. 缺乏大学和私校，只有一个NSCC社区大学，医疗资源也没哈法downtown丰富。3.Dartmoth居民收入低，犯罪率比较高，起码给华人第一印像就是如此。理解，理解万岁，反正不是华人的菜，咱华人购买力高，不是South end,就是Bedford。

Cole harbour 区域的优点有啥？1.房价低就是硬道理，这理由杠杠的！同等质量的独立屋，bedford现在需要60多万，Cole harbour只是它的一半价格呀，离哈法downtown的路程都差不多。2.妥妥的学区房：Core harbour district high school 也是提供IB课程的公立学校哇，您以为老外都不认学区房？错，大错特错。3.Dartmouth 的确有些区域是war zone(战区)，但是Cole harbour 社区是例外，犯罪率低，见附图中的HRM CRIME MAP。4.由于职业原因，我经常去NS省其它地方去看房，比如距离哈法downtown 100公里以外的Truro 或者 Kenville ,那儿的房价跟Core harbour不相上下，有得拼呢。但是，但是Cole harbour离哈法downtown 才10几公里，附近1公里左右Walmat /superstore/快餐齐全，生活及其方便，生活成本也低，现在我省的轮渡都免费了，这在以前都没人会预料到，说不定将来的某一天过桥费也免了，Dartmouth房价还不飞了？毕竟都属于同一个哈法市啊。

这套成交的房子是前业主2019年以21.5万买的，入住前重新装修了厨房和卫生间，更换了所有地板，冰箱炉头洗碗机全部更换成LG品牌，就连中央空调也是LG的（LG中央空调更换成本在1.7万加币左右）。前业主自己住了两年，因为健康问题（夫妇俩都80多了）要搬进公寓。业主自住和出租房的房屋状况区别可是大大的，在有经验的买家眼里的市场价值差别很大额。

今天又是我的Closing Day,这次是帮客户买Dream House。

我记得有位客人总结了哈法在加拿大的城市定位，非常形象：哈法就是国内的青岛加杭州。青岛是中国北方的临海城市，冬季温度比海南岛低点，但是比其它北方城市温暖啊。就像哈法比温哥华冬季低点，哈法零下10度不会连续一周，冬天到哈法来看雨，哈哈。当然，也会有两三场需要除雪机派上用场的大雪。杭州，西湖之美天下闻名，咱哈法湖泊之多之美也是秀丽可餐。所以哈法豪宅种类无非是临海临湖，要么是在 South End。


豪宅之中的豪宅，当属South End 临海带游艇码头，房价是400万起，那是大富大贵之人的专属啊，我等平民百姓只是欣赏旁观而已罢了。

临湖豪宅，特别是Rockingham 和bedford地区临湖带游艇码头，价格在100万以上。豪宅恒久远，一套永流传。你，值得拥有！咱们华人眼光毒辣，实力雄厚者早就拥有了临湖豪宅。现在哈法乃至全加拿大房价飙涨，咱中产阶级难道就不值得拥有一套梦中情人 Dream House?

有，有啊，这套就是。临湖，原房主是足球教练，豪宅大气，奢华，结构，装修，家电都美轮美奂，实在实在是挑不出毛病，是那种一见钟情，相见恨晚的感觉，咱豪宅也在Rockingham,咱也临湖，虽然没有私家码头，价格自然没奔百万级别呀。买房也是要有眼缘的，跟恋爱一样，我是深信不疑的。客户为预防万一中不了offer而设计的什么计划B呀，计划C呀，只要看了这套梦中情人，早就抛到九霄云外了。我的客户终于在四个offer的竞争中夺冠而出，贷款预批和贷款批准也很顺利，验房中发现了小毛病，要求维修，那个难啊，卖家经纪多次咨询买家的验房师反复讨论维修方案，卖家终于签订了补充合同承诺维修。在买方市场形势下，为客户利益而博弈的难度也增大了。Offer firm了，我的客户兴高采烈购买家具准备入住，提前预定水电网络的开户日期。就在，就在过户的前一周，黑天鹅突然出现了，贷款经纪不知道什么原因，鬼使神差地取消了贷款deal。我请求买方律师协助，律师证实了贷款被取消了，突发情况立即置我的客户于危险境地：如果不能如期过户，我客户保证金大概率损失掉，卖家在有证据造成他自己额外损失的情况下可能提起索赔。我客户事后虽然可以向贷款银行发起索赔，但打官司的律师费和保证金损失是实实在在，真金白银啊。拼地产经纪人脉的时候到了，我第一时间找出事的贷款银行，找贷款经纪，本省不行就找外省的。大银行来不及，找小银行，找地方金融机构，找私营贷款公司，方案A不行，方案B,方案C，总之将客户损失减少到最小最小。谢天谢地，过户日之前，贷款银行的instruction终于发到了买家律师那儿了，煮熟的鸭子终于没飞走。

有缘人终于入驻梦想家园！

做个大西洋岛主，香不香？

面朝大海，春暖花开，做个大西洋岛主，不香吗？香，非常香！尤其是人在外省，计划在退休后搬到我省的客户，在岛上建个私宅，每天对着大西洋，晒太阳吃海鲜，太香了：既没落下土地增值的大好时机，又不用操心买投资房出租交过高的个人所得税和地税。唯一的问题是，小岛土地太便宜了，便宜到地产经纪们都不太情愿接这趟生意。这个客户英文不错，直接搜索我省在售土地，直接联络卖方地产经纪，直接联系我省房地产律师，总之，因为生意太小，客户只有自己DIY，研究了很长时间了。可能是遇到困难了，打电话给我，问我是否愿意做她的买方经纪？我犹豫了一下，我有犹豫吗？反正是答应了，成人之美也能略有收益。她找了块小岛的土地，征询我的意见，我查询了一下这块土地的DEED属于QUIT CLAIM DEED，法律上的精确定义需要房产律师来讲解吧，我个人喜欢Warranty Deed。她听了我的建议，又找了另一个岛，我确认是两块土地共12公顷面积，还包含海域面积，的的确确的Warranty Deed。我向卖家经纪索要这两块土地的 Survey 和restrictive covenants 文件，研究了小岛所在地的zoning by-law，完全满足客户盖个私宅的需求。小岛与陆地相连，一共有二十块土地，有一条Private Road通往小岛，而且小岛上通电通网络，更重要的是小岛已经存在两套私宅了。小岛土地不像哈法的房产一样炙手可热，挂牌了一段时间，嘿嘿，该咱出场砍价了。我分析了周边土地成交形势后，大刀就砍下去，卖家counter offer回过来后，咱坚决拒绝。我们又诚心诚意地再下一个offer,第二个counter offer过来后，咱没法再拒绝了，毕竟客户是诚心想买，卖家也是诚心想卖，成交价就在我帮客户估值范围之内。
Offer接受后，律师开始做这两块土地的前期研究，律师权限比地产经纪大，发现这个小岛上居然还有一个岛主协会这个组织。我马上向卖家经纪追问这个岛主协会的联系方式，让我的客户与岛主协会取得联系，询问岛主协会章程及会费事宜。我给这个小岛所属的County 政府相关部门打电话，咨询一下这两块土地建私宅的流程和审批费用。
客户得到所有答复后，很满意，成交！
这是我第二次帮客户买土地，第一次没成功，改成买House了。这次成功地帮客户实现了当个大西洋岛主的理想.
土地过户时，出了一点幺蛾子：卖家律师没提供Tax Certificate 和Lot fee相关信息，无法过户呀，大周末卖家律师也不工作，高薪工作嘛高枕无忧，不像我们地产经纪靠服务让客户满意，我请求卖家经纪加个班辛苦辛苦帮帮忙吧，一切都完美，我的客户在周六就可以将土地款存入律师事务所的信托账户了，下周一也就是今天就能妥妥地过户啦！
对了，今天是中秋节，也是加拿大联邦政府大选投票日。大家节日快乐！

写的不错，但做为JJ，你可以多从购房者的角度，从买的角度写写他们的感受，对你的潜在用户会产生更多的共鸣，从你做家庭旅馆接触的形形色色的同胞开始。

这样会好过你一个一个区的套路式介绍，说实在的，大家都看得很多了。

解放区的天是明朗的天，Closing Day is my best day。哈哈，今天我的一套公寓成交了。朋友建议我从客户的角度聊聊，客户都担心啥。

首先，客户希望找一个值得信任的经纪。尤其是那些拍板做决定的父母们，这非常合情合理。地产经纪靠谱吗？有二层意思：一是人品如何？口碑如何？二是专业水平如何？不会是骗子吧！

其次，如果客户没有熟悉的我省地产律师，往往需要你推荐。推荐的律师资质如何？会不会有问题？毕竟绝大部分房款是要放进律师事务所的信托账户里的，不得不多调查摸底。

第三，现在哈法房市是卖方市场，需要Blind bidding,就是抢offer时看不到竞争对手的出价。熟悉中国国情的人自然会怀疑，有没有猫腻呢？即使买家经纪没撒谎，要是卖家经纪撒谎了呢？如何惩罚？第四，offer被接受后，可以反悔吗？走一步，看十步，客户确实是挺不容易的，毕竟中国和加拿大国情不同，市场不同，法律法规也不同，这就是华人经纪存在的价值。有些英语好的华人同胞，直接就去老外经纪，他觉得华人经纪就是不值得相信。

我想说的是，华人经纪中确有口碑不好的，老外经纪中也不都是好的。刚来加拿大没多久，我的私人银行客户经理就是老外，他违背我的口头指令违规操作，导致我损失一万多的加币，刚开始时撒谎抵赖，幸亏当时我的银行客户经理是个华人（同一家大型银行不同的部门），当时也在场，而我邀请了另外一家金融公司的华人客户经理陪同我去与我的私人银行客户经理及他的上司（当然也是老外）谈判。这两个不同银行的华人客户经理是站在我的利益层面帮我谈判，最终那家私人银行赔付了我的全部损失。

地产经纪这个职业门栏不高，所以华人经纪众多，竞争格外激烈，要做好这份工作非常不易。我的体会是：不为利是图，把自己的工作流程透明化。让客户清楚看到你工作的细节，站在客户的利益层面来考虑问题。

地产经纪的卖点就是地产经纪自身！

期房虐我千百遍

抢offer太辛苦，买期房就不需要抢offer? 那是老黄历，现在只要期房挂牌价合理，也是需要抢的，只是加价幅度小。一般来说，期房随着在建的进度发展，不断加价，这是期房销售的技巧。赶早不赶晚，看中了就先下手为强，这是颠簸不破的真理。回忆一下老黄历吧，也不算太老，我的一个客户在2020年12月份看中了一套在建期房，刚刚打好地基那种，看完同一个区域的类似户型（几乎完工）后，也不在乎是否是元旦假期，按照挂牌价下了offer。我注意到卖家只提供7年的 LUX New Home Warranty，而买家一般只会关注地理位置和价格，往往忽略Warranty的细节。我是代表买家利益的地产经纪，额外要求1+7 Warranty：第一年必须由Builder提供Warranty。为啥，新房子出问题往往是发生在第一年，Builder为了少给自己增加维护成本，趁市场火热就不愿承担第一年的Warranty。说白了，还是价格问题，只不过掩藏比较深而已。市场博弈嘛，讨价还价，我赢了，卖家接受了我的offer，过户日定在半年后。天有不测风云啊，疫情加深，到处Lockdown, 加拿大和美国的人们呆在家里不能也不愿意出来工作，加拿大政府印钞票发钱，美国政府印钞票发钱，钞票还真是从天上掉下来的，大家都不劳动，不创造价值，就只能是一个结果：通货膨胀。加拿大绝大部分木材供应给美国，木材价格翻了三倍，建筑材料普涨还缺货，工期一拖再拖，卖家很不爽：成本急速上升，工期被迫延长，原先计划的毛利被上升的成本所吞噬，想加价又被购房合同所限制，就想在合同上加补充协议，干啥？加价呗。这不行，法律赋予买家的权利必须坚持，据理力争，不能将卖家成本上升的风险转嫁在买家身上。虽然买家只交了5000加币的保证金，但是咱有购房合同啊，咱有买家经纪和买家律师啊，最后卖家转嫁成本不成，就在需要双方配合的地方不配合，期房有很多需要配合的地方，例如买家采购的抽油烟机洗碗机安装得跟Builder的进度协调配合，以前口头答应的帮忙安装也面临挑战，总之卖家不爽：我盖一个新房挣的钱远远低于买家这半年来新房市场升值的空间（升值幅度20万啊），凭啥买家就躺挣？凭合同啊。加拿大是一个法制国家，违约者的成本很高。我理解你的不爽你的不高兴，但是你得按合同交房呀。

但是卖家可以拖啊，一而再，再而三，把买家气跑了才好，连违约金都不用支付，说不定还能没收买家的定金呢。我的买家肚皮确实气得鼓鼓的，不断签补充协议延长过户日，凭什么卖家说签我就必须签啊？必须签啊，不签就中了买家的诡计了。

延期交房的补充合同已经签署了四份了，6月2日的过户日拖到了9月17日，幺蛾子又来了。买家请来的验房师验房后，提供的验房报告发现了28条需要改进的问题，我做了补充合同要求纠正，卖家不理，卖家经纪不回应，这个球啊就在卖家经纪和卖家之间来回踢，后院问题啊，卖家破费休整，难啊，光四方联席会议都开了N多次，买期房容易交房难啊。好几次谈崩了，准备法庭见。

我客户跟我说了几次：老姜，下次你客户说要买期房，你千万别接单。可不是，我花费了N倍的时间和精力，与卖家、卖家经纪和买家之间律师周旋协商。

延期交房卖家没风险吗？有的，法律风险，延期120天之内正常；再延长120天必须有充足证据。卖家真正的风险是资金积压，无法及时收回成本持续经营。有风险有软肋就有相互妥协的空间。

正好哈法微信群和脸书上有华人客户控诉她家期房交房后地下室发霉，要求Builder 维修居然遭到拒绝，看来1+7的Warranty也不能全部保障客户的利益啊。这位客户把她家地下室发霉的视频发到Facebook 上，居然遭到开发商律师的警告，说必须撤下来，否则按照诽谤罪起诉。

吃一堑长一智，别人吃的亏咱们得避免，别人趟过的坑咱得绕着走。我劝客户不要急着过户，要么把问题全解决了再过户，要么holdback一大笔开发商舍不得放弃的资金。还有啊，Builder warranty，具体内容到底是什么内容啊？落实内容，得签字画押。哼，过户前的心理博弈，Who 怕Who? 买家经纪和卖家经纪这时候帮不上忙了，买卖双方完全是卖家律师和买家律师之间的斗法了：有政府部门的Final inspection report吗？有Survey Certificate 吗？Lux Form 注册到买家名下了吗？Builder Warranty 负责所有 Non-structural issues (not just cosmetic)? 买家签字了吗？买家提供了Occupancy Permit了吗？扣住Builder多少金额的讨价还价等等。哈哈，过户之前买家掌握主动权的最后机会，千万别手软啊，卖家急着回笼资金，是 非常“好说话”的。



我可不希望我的客户在过户后，遇到问题而处于被动状态，作为买家经纪不甘心干着急使不上力。



痛，工作量和工作难度折磨着我和客户，当然私底下我也挺同情Builder的处境，我在这笔交易里代表买家利益，捍卫买家的利益是我的全部工作。快乐，毕竟期房今天已经过户了，毕竟升值了20万加币，赠人玫瑰，，手有余香。

期房虐我千百遍，我待期房如初恋，痛并快乐着！

（附图是一个朋友发的朋友圈截图，他是Builder的卖家经纪，也挺不容易的，大家可以理解到这场疫情给Builder造成的困扰）

牛，牛人

面朝大海,春暖花开


从明天起，做一个幸福的人

喂马、劈柴，周游世界

从明天起，关心粮食和蔬菜

我有一所房子，面朝大海，春暖花开

从明天起，和每一个亲人通信

告诉他们我的幸福

那幸福的闪电告诉我的

我将告诉每一个人

给每一条河每一座山取一个温暖的名字

陌生人，我也为你祝福

愿你有一个灿烂的前程

愿你有情人终成眷属

愿你在尘世获得幸福

我只愿面朝大海，春暖花开

我的客户，当年一定是吟诵过海子的诗，心理深深埋下了一个梦：买套面朝大海的房子，送给爱人和孩子，看潮起潮落，看云卷云舒。

他，做到了。看，小两口在测量着尺寸，在设计着未来的家居，也在设计着美好人生。他们有品味，也有担当，为了梦中的房子，我陪同他们从春走到了夏，从夏走到了秋，终于，终于，在枫叶盛开的时节，拿到了他（她）们Townhouse 的钥匙。

Nova Scotia 首次购房都有哪些优惠?

干货满满啊：

1.购买新房的GST/HST退税
在Nova Scotia 购买新房，注意不是二手房额，可以申请GST/HST退税。只要是新房购买价格低于$517,500，Nova Scotia Real Estate Commission 提供一份HST REBATE SCHEDULE (见我提供的照片实例，我今年成交了一套新屋，为客户拿到了$2,726.71的联邦HST返还。) 最高可以返还 $3000。如何申请？请看我提供的网站截图。特别提醒：购买者必须把这套房子作为主要住所。

有疑问可以咨询我啊。

2.低首付贷款保险计划
见我提供的截图。加拿大房屋贷款机构CMHC低首付贷款保险计划是一种对于各类首次购房者比较灵活的计划。首次购房者可以申请5-10%的免息贷款，具体细节需要咨询您的房贷经纪。

3.退税计划

首次购房者在完成房屋过户后，请咨询您的报税会计，最高可以有$5000的不可退换所得税税免额度。最高退税$750, 首次购房者当年使用，当年报税不要忘记申报。敲黑板：请及时咨询为您报税的会计师。

4.RRSP退休储蓄买房

首次购房者可以每人从RRSP账户中免税取出$35,000。如果是夫妻双方联名买房，就可达到 $70,000 。这笔钱以后可以一次性归还，也可以分15年归还，总之，省税省钱啊。

老姜独家代理公寓：好房子自身就会说话



卖点一：Location, location, location! 位于哈法高端富人区South End,冬日和煦的阳光透过Inglis 路边公寓宽大明亮的窗户，悠闲坐在客厅的沙发上，喝着咖啡，欣赏着公寓街对面的圣玛丽大学绿油油的草坪，从停车场或着教学楼走进走出您的学兄学妹，也许还有冰球健将呢。往左一瞥，哈法顶级私校Grammar 忙碌起来了，孩子们纷纷从宝马奔驰车里钻出来跟父母告别，校长老师热情地站在校门口迎接学生们的到来，美好的一天拉开了序幕。达尔豪斯的学生，也可以慢悠悠地从公寓步行到教学楼，不到两公里的距离，就当是溜溜弯吧。对了，还可以顺便护送自己在Inglis street 小学的弟弟妹妹一起上学，这所小学可是哈法最好棒的公立小学喔。

卖点二：公寓的管理费非常低，每月只有200刀啊，碾压全哈法的新旧公寓。管理费包水包外部维修，还有一个指定的免费停车位。访客来了停哪儿？公寓门口及四周道路免费停车一小时。方便吧？这可是寸土寸金的核心区域！

卖点三：自住投资两相宜。三室一厅两卫，1300平方英尺，够大够全。两个卫生间都是4个PC，洗澡淋浴不发愁。全哈法最好最实惠的学区房，无论是自住，还是出租，亦还是自住+出租，统统地不发愁，妥妥的正向现金流。



好房子不等人，联系您的卖家经纪或者老姜我，赶快来看房吧！

SOLD. $491,000

盘点2021
每一个不曾起舞的日子，都是对生命的辜负。2021年即将结束，一切都是最好的安排。感谢我的客户们，感谢我的合作律师，验房师和贷款经纪们，感谢给予我帮助的朋友们，老姜真诚地谢谢你们，让我在54岁生命年华里谱写了地产经纪这一新的乐章；感谢我们在2021年里，相互扶持，相互成就。赠人玫瑰，手有余香，今年应该是皆大欢喜的局面，买家无论是自住或是投资，账面的盈利是看得见、摸得着的；卖家房产成交价格涨幅惊人，落袋为安。在这一年里，老姜发布了近五十篇笔记，记录了我成长的点点滴滴，还有一些不方便或者为客户保守机密的故事，只能尘封到解密时刻了。

忠诚于自己的签约客户，为客户争取最大的利益，这不是口号，而是我做生意的原则。老姜择哈法而居，择哈法终老，最害怕孤独，最害怕没有朋友。在我三十多年的销售生涯里，也许偶然会走眼，但绝不会昧心。挣钱很重要，赢得客户的尊重对老姜更重要。

你若盛开，蝴蝶自来。你若精彩，天自安排。老姜，不，是小姜，一直很乐观，一直很向上，一直在奔跑，2022年，让我们一起继续享受奔跑的快乐，每一天做最好的自己。

楼上那个公寓租金大概多少？

2022年的持续更新，请移步到小红书，搜索“姜兵(Halifax 地产经纪）或者加我微信：jb3777

Introducing our Silver Award Winner!!! The Silver Award recognizes outstanding 2021 sales performance, placing you in the top 20 percent of our brand’s global network of over 12,600 independent sales associates and approximately 410 offices across the United States, Canada, Jamaica, The Bahamas and Australia. Congratulations for an incredibly successful year, Bing!!!

2022年