426万买房，亏了280万：环京买房人，断供了

2021-12-13 13:08 正解局

杠杆不要加得太高，要给自己留条退路。

正解局原创

最近，网上热传一位在燕郊买房人断供房子的事情。

这件事，颇为典型，也有启发意义。

今天，我们就来说说。

简单来说，这位买房人，在燕郊置换了一套三居室。现在还不上贷款，被银行起诉，还要倒贴十几万的律师费。

具体细节，感兴趣的读者，可以看看下面的帖子。

网帖内容

按照当事人的说法，断供主要有两个原因：

一是还不起了。

这套房子，总价426万，贷款298万，每月月供16800元，也就是说，每年要还20多万，整整30年。

20多万，很多家庭一年的总收入都没有这么多。

扛着这么高的贷款，风险极大。工作上稍有风吹草动，随时可能会还不起。

当事人没说自己从事什么工作。不过，最近几年，大部分行业都不太景气，想必当事人也受到了影响。

二是房子不值钱了。

4年前，花426万买的房子，现在只值235万，首付的钱亏完了，还要继续还298万的贷款。

也就是说，房子的价值，已经抵不上贷款。

即使当事人有钱，也不愿意继续还贷款了。

索性断供，把房子给银行。

426万买的房子，现在只值235万，账面上亏191万。再加上4年时间，还有64万的利息。

还要算如果不买房，首付128万的4年利息收入，至少也有10万。

最后还要算上要承担的19万律师费。

粗略算下来，至少亏了280万。

太惨了。

这么惨，最关键的原因，还是房子不值钱了。

如果房子升值，即使断供，也不至于亏得这么惨，说不定还有盈余。

买燕郊房子断供的，可不止他一个人。

新闻报道

燕郊，一个面积只有108平方千米的小乡镇，因位于天安门以东30公里的地理优势，成为“环京第一城”。

回顾过去10年，燕郊的房子，犹如坐上了过山车。

2010年2月至2012年底，房价从每平方米6700元涨至9000元，最后又跌回6700元。

2013年至2014年，房价从每平方米6000元涨到了11000元，后又跌至8500元。

2015年至2017年，飞速上涨，最高价飙升至每平方米40000元。

2017年至今，一路下跌，跌到了每平方米1万多元。

上文说到的断供买房人，恰恰买在了最高点。

燕郊房价，波动为什么这么大？

原因很复杂，最核心的一点，我认为是，成也北京，败也北京。

因为靠近北京，成为很多在北京买不起房子的北漂安家落户的选择。也因靠近北京，做起了“划入北京”的美梦，吸引着炒房者投机，房子价格涨起来了，泡沫也就吹大了。

燕郊与北京的距离

靠近北京，但毕竟不是北京。燕郊的经济实力和人口流入，撑不起4万的房价。

“划入北京”的美梦醒了，再加上大环境、调控等影响，泡沫也就破了。

就拿燕郊这套74平方米的两居来说，2017年成交价230万，2020年成交价110万。

燕郊地区一楼盘74平方米户型2017年和2020年的成交价对比

这是血淋淋的腰斩了。

要是你，你断不断供？

值得注意的是，上文提到断供的买房人，并非是炒房客、投资客，而是一位置换的刚需。

很多人觉得，如果房价大跌，炒房客会跳楼。事实上，炒房客大多或赚得盆满钵满，或财力雄厚，扛得住房价下跌。

房价下跌，最容易受伤的是刚需。

这也警示我们：

一是要顺势而为，“房住不炒”的政策下，买房暴富的时代结束了。别还想着投机，投资也要慎重。

二是要量力而行，杠杆不要加得太高，要给自己留条退路。

疫情短期内不会结束，现金流对企业、个人越发重要。

我曾在《损失60亿后，俞敏洪还捐出7万套桌椅：新东方为什么能体面退场？》一文中分析过，“双减”冲击下，教培机构跑路、破产一片，新东方依然能够从容退款，体面退场。

这是因为，新东方抑制住了扩张的冲动与欲望，保持良好的现金流，账户上还有100多亿元的现金。

我们经常说一个词：中产。

我一直在想，到底是什么中产？

定义很多，标准很多，有的以收入划分，有的以资产界定。

在我看来，真正的中产，不是一串数字，而是一种状态。

具体而言，就是前方有光，后方有粮。

前方有光，指的是，中产是向前看、向前走的，是充满干劲与奔头的。

后方有粮，指的是，中产是穿鞋的而非光脚的，是有家底而非家徒四壁的。

从形象上看，中产大略是一个有资产、有积蓄同时还在为生活努力打拼的中年人。

屏幕前的你，是中产吗？

中产的状态并非一成不变。

就我而言，最近几年，我的状态是：

前方的光，还在，只是跑得慢一些；后方的粮，尚有，还要多存一些。

说得再直白点，更保守了。

我发现，与我同龄的人都越来越保守了，也可以说是认怂了。

前些年，还豪言壮志升官发财，现在，工作上的不如意顶多吐槽两句，跳槽都变得谨慎起来，就更别提辞职了。

这里面，有外部环境、家庭负担的影响，也有身体情况的因素。

不得不承认，35岁之后，你的事业还能上升，但身体却是在走下坡路了。

我以前写稿子写到凌晨两点钟，第二天还能生龙活虎地上班。现在，十二点前必须睡觉，否则第二天总觉得浑身不得劲。

心有余，而力不足。

这种感受，人到中年，才能体会。

所以，我给自己定下来的生存法则是先稳后进、宽心松身。

稳是第一位，确保稳的前提下，才能求工作、生活上的进步，绝不冒险理财、购房。

主动降压，拒绝焦虑，放宽心灵，放松身体。

中年人是家里的顶梁柱，上孝父母，下养子女，责任重大，更要对自己好一点，保重身体。

30% 首付，杠杆加得也不是很大，加拿大第一次购房5%首付呢。

上贴中的案例还是刚需，就是买价太高了，买了之后大跌造成的伤害。

刚需什么时候买都是对的，是不对的。

400万可以上车苏州杭州了，何必燕郊。。。

我看成后方有狼了

这里贷款审得很严，还款不能超过收入的1／3啦，还要算已有的贷款，还要确定有足够的首付啦。国内贷款貌似太容易了，没收入的也能贷款，或者所有收入基本都用于还款，还有用信用卡刷首付的。反正国内买房好像没有贷不上的。

JeSon_Wang 说:
400万可以上车苏州杭州了，何必燕郊。。。

情况不同。

北京的发展是畸形的吸血模式。但是北京收入确实不错

在北京工作，是无法在苏杭买房的。无户口无工作社保。

不是加拿大，随便哪里都能买房。

shw019 说:
主动降压，拒绝焦虑，放宽心灵，放松身体。

中年人是家里的顶梁柱，上孝父母，下养子女，责任重大，更要对自己好一点，保重身体

前后矛盾的感觉

JeSon_Wang 说:
400万可以上车苏州杭州了，何必燕郊。。。

Aidemengdun 说:
情况不同。

北京的发展是畸形的吸血模式。但是北京收入确实不错

在北京工作，是无法在苏杭买房的。无户口无工作社保。

不是加拿大，随便哪里都能买房。

就是呀，刚需，在北京工作，北京买不起，也只能去郊区买了。

Dayday-up 说:
前后矛盾的感觉

文中35岁就开始焦虑身体状况了。
我在国内时是22岁开始焦虑的，因为搞不到北京户口。

shw019 说:
30% 首付，杠杆加得也不是很大，加拿大第一次购房5%首付呢。

上贴中的案例还是刚需，就是买价太高了，买了之后大跌造成的伤害。

刚需什么时候买都是对的，是不对的。

这篇文章里的杠杆，指的是贷款和还款能力的对比，不仅仅是首付百分比，

sabre的马甲说:
这篇文章里的杠杆，指的是贷款和还款能力的对比，不仅仅是首付百分比，

4年前，花426万买的房子，现在只值235万，首付的钱亏完了，还要继续还298万的贷款。

也就是说，房子的价值，已经抵不上贷款。

即使当事人有钱，也不愿意继续还贷款了。

索性断供，把房子给银行。

我现在住的房子就是前房主停止还贷款，银行把房子收了，然后卖掉了。这房子他们住了30多年，也可能是后来用房子贷的款。

tototo 说:
这里贷款审得很严，还款不能超过收入的1／3啦，还要算已有的贷款，还要确定有足够的首付啦。国内贷款貌似太容易了，没收入的也能贷款，或者所有收入基本都用于还款，还有用信用卡刷首付的。反正国内买房好像没有贷不上的。

我咋觉得咱这因为疫情出现不少空手套白狼的房主呢，可能是我朋友圈的问题，周围正常工作的基本都不敢升级房子，认识两做房产经济的，趁着疫情屯了好几套房，真的空手套白狼，因为是朋友，所以家庭收入也大概知道，正常几大银行就他们那点报税收入根本贷不下来几万块钱，都是通过私人金融机构融到的钱

shw019 说:
4年前，花426万买的房子，现在只值235万，首付的钱亏完了，还要继续还298万的贷款。

也就是说，房子的价值，已经抵不上贷款。

即使当事人有钱，也不愿意继续还贷款了。

索性断供，把房子给银行。

其实，在国内，继续坚持还款才是最优的，继续还款，至少还能剩个房子，如果断供，那是房子没了，同时欠的贷款仍然要继续还。当然，实在还不起那就只能最糟情况了，房子没了同时仍然欠银行的钱。

jqm1979 说:
我咋觉得咱这因为疫情出现不少空手套白狼的房主呢，可能是我朋友圈的问题，周围正常工作的基本都不敢升级房子，认识两做房产经济的，趁着疫情屯了好几套房，真的空手套白狼，因为是朋友，所以家庭收入也大概知道，正常几大银行就他们那点报税收入根本贷不下来几万块钱，都是通过私人金融机构融到的钱

私贷6%利息。

jqm1979 说:
我咋觉得咱这因为疫情出现不少空手套白狼的房主呢，可能是我朋友圈的问题，周围正常工作的基本都不敢升级房子，认识两做房产经济的，趁着疫情屯了好几套房，真的空手套白狼，因为是朋友，所以家庭收入也大概知道，正常几大银行就他们那点报税收入根本贷不下来几万块钱，都是通过私人金融机构融到的钱

我们单位过去一两年买房换房子的不少，因为在家工作了，就小房子换大房子，城里房子搬到郊区房子，而且现在贷款利息很低。今年初我们买了个待修的房子，本来也想找私人贷款，结果利息都是8%－10%，也一样要提交一堆材料审核，还要交很多费用。后来干脆就用我们那个还没卖掉的房子贷了款出来，利息才1.9%。

jqm1979 说:
我咋觉得咱这因为疫情出现不少空手套白狼的房主呢，可能是我朋友圈的问题，周围正常工作的基本都不敢升级房子，认识两做房产经济的，趁着疫情屯了好几套房，真的空手套白狼，因为是朋友，所以家庭收入也大概知道，正常几大银行就他们那点报税收入根本贷不下来几万块钱，都是通过私人金融机构融到的钱

恒大模式哇，高杠杆赌国家放水嘛，放水了就赢，没放就输。

如果是刚需谈不上亏不亏的，你当初买房时不是应该预备好供款的吗？除非你预期的收入出了意外那另当别论。所以关键还是跟大环境的对比而产生了落差造成了你好像亏大了，其实只是你的资产没增长而已。如果有能力还是供下去，起码房子是要住的，说不定哪天又涨回来了。不然以后想买银行还会贷款给你吗？

国内法拍房越来越多，就是还不起房贷的房，房价下跌的必然…

这也是国内限跌令的原因。
房价跌掉首付，房价不值房贷，自然就会有大量人停止还贷。

shw019 说:
文中35岁就开始焦虑身体状况了。
我在国内时是22岁开始焦虑的，因为搞不到北京户口。

我22岁有个拿北京户口的机会，却放弃了去广东珠三角，你说亏不亏？

JeSon_Wang 说:
恒大模式哇，高杠杆赌国家放水嘛，放水了就赢，没放就输。

国家降准放水了1.2万亿，不过恒大还是要输，搞不好就是再来一个海航模式。。。

周雅说:
我22岁有个拿北京户口的机会，却放弃了去广东珠三角，你说亏不亏？

不亏，广东珠三角也不错。

tototo 说:
这里贷款审得很严，还款不能超过收入的1／3啦，还要算已有的贷款，还要确定有足够的首付啦。国内贷款貌似太容易了，没收入的也能贷款，或者所有收入基本都用于还款，还有用信用卡刷首付的。反正国内买房好像没有贷不上的。

以前国内收入不达标，中介银行会联手搞定的，怎么搞定当然是作假了，骗贷买房的多的是，在房价不断攀升的时期没有问题，还不起房贷大不了卖了大房或者好地段的房换条件差一点的，当房价出现下跌的时候骗贷的危险度就会大增

问一下，现在还有北京户口，能变现吗？

无言感激说:
以前国内收入不达标，中介银行会联手搞定的，怎么搞定当然是作假了，骗贷买房的多的是，在房价不断攀升的时期没有问题，还不起房贷大不了卖了大房或者好地段的房换条件差一点的，当房价出现下跌的时候骗贷的危险度就会大增

以前在国内时，可能生活圈的问题，基本接触不到黑暗面，移民到这面以后，自从有了朋友做经济以后，听说过不少这面买房的黑暗面，真的让人大开眼界，这种收入做假的真是最easy的事，要不疫情之下怎么会有那么些人买房，房价凭什么涨这么快？

能不能展开讲一下。谢谢。

jqm1979 说:
以前在国内时，可能生活圈的问题，基本接触不到黑暗面，移民到这面以后，自从有了朋友做经济以后，听说过不少这面买房的黑暗面，真的让人大开眼界，这种收入做假的真是最easy的事，要不疫情之下怎么会有那么些人买房，房价凭什么涨这么快？

我在疫情中办过房贷，需要两年T4和CRA申报资料，怎么作假？

今天那个举报婆婆吃空饷的说300万的降到200万.
这种信息感觉就很真实

中国房产总值60多万亿美圆差不多是美国的两倍，这才是根源。未来老龄化越来越严重，房价靠什么支撑。泡沫吹大了，迟早要破的

不止燕郊，冬奥以后全国房价都得大降。

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426万买房，亏了280万：环京买房人，断供了

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