境外卖房申报难题，似乎CRA自相矛盾了

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境外卖房申报难题，似乎CRA自相矛盾了

原文链接：https://forum.iask.ca/threads/932091/

Infantsdad : 2022-03-10#1

问题已解决，谢谢大家

soleil_lee－太阳李 : 2022-03-10#2

你成为税务居民才一年多，物业增值才多少？是不是主要居所差别不会很大。需要报告的增值也只有这一年多的增值。2020年成为居民时候，物业的价值是你本来就拥有的财产。

Infantsdad : 2022-03-10#3

soleil_lee－太阳李说:
你成为税务居民才一年多，物业增值才多少？是不是主要居所差别不会很大。需要报告的增值也只有这一年多的增值。2020年成为居民时候，物业的价值是你本来就拥有的财产。

申报软件不是这样报的，需要先指定是否为主要居所，我只能回答是，接下来不填写增值部分，只填写售价和购入年份

AZURR : 2022-03-10#4

不知道怎么办？那就爱怎么办就怎么办。多大个事儿啊，多交当贡献，少交了得到通知就补上。

Infantsdad : 2022-03-10#5

AZURR 说:
不知道怎么办？那就爱怎么办就怎么办。多大个事儿啊，多交当贡献，少交了得到通知就补上。

对不起浪费您时间了，请无视就好

真心请教，或者就当学习讨论。没兴趣飘过就好，谢谢各位

AZURR : 2022-03-10#6

Infantsdad 说:
对不起浪费您时间了，请无视就好

看你庸人自扰就着急。换个思路，不报。

Infantsdad : 2022-03-10#7

问题就在这，2016年前可以不报，之后的必须报，CRA有相关文件，这种性质被查到处罚很重，我还想在这生活，不想埋雷。

AZURR : 2022-03-10#8

Infantsdad 说:
问题就在这，2016年前可以不报，之后的必须报，CRA有相关文件

不报又咋地呢？

Infantsdad : 2022-03-10#9

具体我就不贴了，因为全球税务协查，数据定期交换，运气不好很容易被查到，我从来不敢靠运气。有CPA资质的也可以联系我，可以付费咨询

AZURR : 2022-03-10#10

Infantsdad 说:
具体我就不贴了，因为全球税务协查，数据定期交换，运气不好很容易被查到，我从来不敢靠运气。

查到又咋地了？补税就是了，又不是美国追究刑责，又不是中国毁坏人设，连利息都不一定要你的。本来就是你的钱，政府充当绿林好汉敲诈你的，有什么睡不着的？

哈法 : 2022-03-10#11

Infantsdad 说:
对不起浪费您时间了，请无视就好

真心请教，或者就当学习讨论。没兴趣飘过就好，谢谢各位

你是工签不是PR（如果工作，所预交的CPP, EI，Income Tax是和PR不同的；如果有投资收入的话，比如股息，利息等要预扣25%的税）, 卖的房子在中国，如果价值超过10万加币，需要报海外资产，但你说又是自住房子，中国好像和加拿大有税务协定，等等，太复杂了。需要专业的会计师或是税务律师才行。

vincentww : 2022-03-10#12

Infantsdad 说:
具体我就不贴了，因为全球税务协查，数据定期交换，运气不好很容易被查到，我从来不敢靠运气。有CPA资质的也可以联系我，可以付费咨询

如果你在国内的银行，没有去填写自己是非居民（加拿大居民），数据交换是不存在的。

sunny98 : 2022-03-10#13

1. 时间上正确。
2. 你如果2021年就开始报2020年税，并且在首次报税表上填写了成为税务居民的时间是2020年2月的话，你自2020年2月起就是resident of Canada。这里的居民指的是税务居民，和你何时成为PR没有关系。

所以综上所述，你卖出的中国的房子可以指定为主要居所，所得收入是免税的。

sunny98 : 2022-03-10#14

Infantsdad 说:
T2019表格，这个表用来指定为主要居所，但是我看到表格开头有句话有点吃不准了：
浏览附件665539
字面意思是说：如果你拥有房子的整个时间内都不是加国居民，请打电话，非居民《可能》减少或取消主要居所豁免的可用性。

我的疑问是，我的房子在2009年到2021年2月之前都拥有产权，这里面大部分时间我都是非加国居民。
我看到有个解释是说：如果非居民购买加国的房子，就算指定为主要居所，也不能豁免增值税，这就说通了，但是这段文字并没有这个意思，CRA干的活真糙。。

上面的英文说明一般是针对加拿大的房子而言的。比如你的房子在加拿大，你2009年到2021年都拥有产权，但你自2020年才成为税务居民，那么2009年到2020年的增值是需要按非居民来交税的。
而你的房子在加拿大境外，而且2009年到2020年之间你不是加拿大税务居民，所以这段期间的增值也不需要向加拿大报税。

鸿运连连 : 2022-03-10#15

Infantsdad 说:
本人2020年2月进入加拿大，一直是工签非PR，2020年11月把国内唯一自住房签了出售合同，2021年2月底收到最后一笔款。
第一个问题：因为交易从2020年底开始到2021年初结束（这种情况应该并不少见），产权的转移是在2021年最后一笔款拿到时，所以现在报2021年的税时才申报卖房，从时间上来说正确吗？

第二个问题：把这个房子指定为主要居所 (Principal Residence)，可豁免交增值税，从官方文档来看我是符合的，本来我已经用软件填完了，得到T2019表格，这个表用来指定为主要居所，但是我看到表格开头有句话有点吃不准了：
浏览附件665539
字面意思是说：如果你拥有房子的整个时间内都不是加国居民，请打电话，非居民《可能》减少或取消主要居所豁免的可用性。

我的疑问是，我的房子在2009年到2021年2月之前都拥有产权，这里面大部分时间我都是非加国居民。
我看到有个解释是说：如果非居民购买加国的房子，就算指定为主要居所，也不能豁免增值税，这就说通了，但是这段文字并没有这个意思，CRA干的活真糙。。

而且我打了这个电话，得不到有用的信息。

Infantsdad : 2022-03-10#16

sunny98 说:
上面的英文说明一般是针对加拿大的房子而言的。比如你的房子在加拿大，你2009年到2021年都拥有产权，但你自2020年才成为税务居民，那么2009年到2020年的增值是需要按非居民来交税的。
而你的房子在加拿大境外，而且2009年到2020年之间你不是加拿大税务居民，所以这段期间的增值也不需要向加拿大报税。

谢谢，我打CRA的电话排队一个小时打通了，确实如您所说，这段话是指买的加拿大房子的情况，他们也承认这一段写的太笼统了。我的问题解决了，谢谢大家。

鸿运连连 : 2022-03-10#17

sunny98 说:
1. 时间上正确。
2. 你如果2021年就开始报2020年税，并且在首次报税表上填写了成为税务居民的时间是2020年2月的话，你自2020年2月起就是resident of Canada。这里的居民指的是税务居民，和你何时成为PR没有关系。

所以综上所述，你卖出的中国的房子可以指定为主要居所，所得收入是免税的。

鸿运连连 : 2022-03-10#18

Infantsdad 说:
谢谢，我打CRA的电话排队一个小时打通了，确实如您所说，这段话是指买的加拿大房子的情况，他们也承认这一段写的太笼统了。我的问题解决了，谢谢大家。

Infantsdad : 2022-03-10#19

哈法说:
你是工签不是PR（如果工作，所预交的CPP, EI，Income Tax是和PR不同的；如果有投资收入的话，比如股息，利息等要预扣25%的税）, 卖的房子在中国，如果价值超过10万加币，需要报海外资产，但你说又是自住房子，中国好像和加拿大有税务协定，等等，太复杂了。需要专业的会计师或是税务律师才行。

超出10万那个是指海外资产申报，我这个是卖掉海外资产申报，是两件事，只要卖的时候是加拿大税务居民，就要申报出售资产，我问题是在能否申报成免税的，我已经跟CRA确认是可以的，谢谢回复。

fock : 2022-03-11#20

1. 你和加拿大发生关系前的任何资产，任何增值／贬值都和加拿大没有关系，所以不用申报。比如马云白手起家挣了1000亿，然后移民到加拿大，那他那1000亿和加拿大没有关系，所以不用为这1000亿交税，但是要申报这些资产，好让CRA知道他有这么多钱，他来到加拿大后这些钱的增值部分（比如一年银行利息就几十亿）要交个人所得税。
2. 房产里面的自用房Personal use property不用申报，比如你在国内有一套房，你出来以后一直空着，这是不用申报的，不管多少钱。但是当你卖掉这套房，你的银行账户里肯定多了一笔钱（卖房的房款），这笔钱要申报。你如果把这套房子租出去了收租，那么这套房子应该申报，房租要交个人所得税。
3. 每个居民在每个税务年度可以指定一套主住房（Principal Residence），这一套房的增值部分是免税的，但是你要在这套房里住至少一天才行。
比如你2019年10月登陆加拿大，2021年10月把国内的房子卖了，期间你没回中国。那么2019年的主住房可以指定为你国内的这套房子，然后房产的增值部分算2020年1月1日的市场价和你最后卖房子的实际成交价的差值，这个增值部分算你2021年的个人收入，要和其他所有收入合并后一块交税。
但是你登陆加拿大之前这套房子的增值部分和加拿大没有关系，不用交税。
如果你在2019年在加拿大买了房，将来如果再卖的话，因为2019年你把主住房指定给了你在中国的房子，所以你就把2019年的名额用掉了，不能给别的房子用了。

Infantsdad : 2022-03-11#21

fock 说:
1. 你和加拿大发生关系前的任何资产，任何增值／贬值都和加拿大没有关系，所以不用申报。比如马云白手起家挣了1000亿，然后移民到加拿大，那他那1000亿和加拿大没有关系，所以不用为这1000亿交税，但是要申报这些资产，好让CRA知道他有这么多钱，他来到加拿大后这些钱的增值部分（比如一年银行利息就几十亿）要交个人所得税。
2. 房产里面的自用房Personal use property不用申报，比如你在国内有一套房，你出来以后一直空着，这是不用申报的，不管多少钱。但是当你卖掉这套房，你的银行账户里肯定多了一笔钱（卖房的房款），这笔钱要申报。你如果把这套房子租出去了收租，那么这套房子应该申报，房租要交个人所得税。
3. 每个居民在每个税务年度可以指定一套主住房（Principal Residence），这一套房的增值部分是免税的，但是你要在这套房里住至少一天才行。
比如你2019年10月登陆加拿大，2021年10月把国内的房子卖了，期间你没回中国。那么2019年的主住房可以指定为你国内的这套房子，然后房产的增值部分算2020年1月1日的市场价和你最后卖房子的实际成交价的差值，这个增值部分算你2021年的个人收入，要和其他所有收入合并后一块交税。
但是你登陆加拿大之前这套房子的增值部分和加拿大没有关系，不用交税。
如果你在2019年在加拿大买了房，将来如果再卖的话，因为2019年你把主住房指定给了你在中国的房子，所以你就把2019年的名额用掉了，不能给别的房子用了。

谢谢，超详细的解答，因为2021年２月底交易完成，严格说拥有产权的所有时间内，只有2021年前两个月没住一天，但我看了关于Principal Residence的定义，更换Principal Residence的当年可以没住过，我觉得我是符合了，跟CRA也确认过了。

fmvictory : 2022-03-12#22

学习

鸿运连连 : 2022-03-13#23

fock 说:
1. 你和加拿大发生关系前的任何资产，任何增值／贬值都和加拿大没有关系，所以不用申报。比如马云白手起家挣了1000亿，然后移民到加拿大，那他那1000亿和加拿大没有关系，所以不用为这1000亿交税，但是要申报这些资产，好让CRA知道他有这么多钱，他来到加拿大后这些钱的增值部分（比如一年银行利息就几十亿）要交个人所得税。
2. 房产里面的自用房Personal use property不用申报，比如你在国内有一套房，你出来以后一直空着，这是不用申报的，不管多少钱。但是当你卖掉这套房，你的银行账户里肯定多了一笔钱（卖房的房款），这笔钱要申报。你如果把这套房子租出去了收租，那么这套房子应该申报，房租要交个人所得税。
3. 每个居民在每个税务年度可以指定一套主住房（Principal Residence），这一套房的增值部分是免税的，但是你要在这套房里住至少一天才行。
比如你2019年10月登陆加拿大，2021年10月把国内的房子卖了，期间你没回中国。那么2019年的主住房可以指定为你国内的这套房子，然后房产的增值部分算2020年1月1日的市场价和你最后卖房子的实际成交价的差值，这个增值部分算你2021年的个人收入，要和其他所有收入合并后一块交税。
但是你登陆加拿大之前这套房子的增值部分和加拿大没有关系，不用交税。
如果你在2019年在加拿大买了房，将来如果再卖的话，因为2019年你把主住房指定给了你在中国的房子，所以你就把2019年的名额用掉了，不能给别的房子用了。

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