已解答，谢谢大家了

appleseed 说:

我婚前有套自住小公寓，是我唯一住房也只在我名下。现在结婚、一起买了个大点的房子，我就搬出来了。正好我父母来蹲移民监，他们喜欢位置方便的旧公寓，就打算等他们回国再把旧公寓卖了。

但这样旧公寓就自动变成投资房了、出售时要征税对吗？

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是。但和你标题里的“婚后”没有关系，变成投资房的原因是因为你换了自住房、并且原来的小公寓让父母居住了。变投资房和你结婚没有直接的关系。

appleseed 说:

假设我自住4年+父母住2年后出售时公寓升值12万，是按12/6*2=4万来征税对吗？

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不是。在你出售时父母住的2年实际增值部分算投资收入，而不是平均年份计算。假设前4年房子增值了10万，后2年增值了2万，那么2万算出售当年的投资收入。

sunny98 说:

是。但和你标题里的“婚后”没有关系，变成投资房的原因是因为你换了自住房、并且原来的小公寓让父母居住了。变投资房和你结婚没有直接的关系。

不是。在你出售时父母住的2年实际增值部分算投资收入，而不是平均年份计算。假设前4年房子增值了10万，后2年增值了2万，那么2万算出售当年的投资收入。

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明白了，万分感谢！
突然想到，假设我继续跟父母住在旧公寓，那我的新房子就成了投资房是吗？但新房子是我先生名下的唯一住房，这样将来出售新房子也要算税吗？

没有出租不能算改变用途吧，如果你名下有2套住房，你父母住那2年是不能指定为principle residence 的，我理解是2／6×12=4万的50％capital gain纳入你2当你收入报税。如果这两年任何时候你，或你先生也在这公寓里住，那可以指定为principle residence, 就不用打税。但是这2年你名下另一个房就不可以是principle residence 了，将来卖房这2年就要计算交所得税。

appleseed 说:

明白了，万分感谢！
突然想到，假设我继续跟父母住在旧公寓，那我的新房子就成了投资房是吗？但新房子是我先生名下的唯一住房，这样将来出售新房子也要算税吗？

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在你出售时可以每年指定符合条件的自用房产做为当年的免税自住房。如果你跟父母继续住在旧公寓，居住的年份可以指定旧公寓为你们家庭的免税自住房；如果新房子没有出租并且符合条件，也可以指定新房子为免税自住房。
一个家庭（夫妻）每年只能指定1套免税自住房。即使2套都没有出租都属于自用，在指定其中1套免税的同一个税务年度，另一套将来出售时在该年度的增值肯定要算收入报税。

sunny98 说:

在你出售时可以每年指定符合条件的自用房产做为当年的免税自住房。如果你跟父母继续住在旧公寓，居住的年份可以指定旧公寓为你们家庭的免税自住房；如果新房子没有出租并且符合条件，也可以指定新房子为免税自住房。
一个家庭（夫妻）每年只能指定1套免税自住房。即使2套都没有出租都属于自用，在指定其中1套免税的同一个税务年度，另一套将来出售时在该年度的增值肯定要算收入报税。

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"即使2套都没有出租都属于自用"
那么非principle residence的那一套岂不是要收空置税？

还有个问题就是，自主-投资转换时，要一定时间内申报是吗？好象有个说法，迟一个月申报罚100.

sunny98 说:

在你出售时可以每年指定符合条件的自用房产做为当年的免税自住房。如果你跟父母继续住在旧公寓，居住的年份可以指定旧公寓为你们家庭的免税自住房；如果新房子没有出租并且符合条件，也可以指定新房子为免税自住房。
一个家庭（夫妻）每年只能指定1套免税自住房。即使2套都没有出租都属于自用，在指定其中1套免税的同一个税务年度，另一套将来出售时在该年度的增值肯定要算收入报税。

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原来一对夫妻同一时间内只能有一套自住房啊，我以为按人数算呢。我明白了，太谢谢了

flashlight 说:

还有个问题就是，自主-投资转换时，要一定时间内申报是吗？好象有个说法，迟一个月申报罚100.

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有这个说法吗？有的人装修房子+从别的城市搬过去都得半年，这都要收费的话还得了

sunny98 说:

在你出售时可以每年指定符合条件的自用房产做为当年的免税自住房。如果你跟父母继续住在旧公寓，居住的年份可以指定旧公寓为你们家庭的免税自住房；如果新房子没有出租并且符合条件，也可以指定新房子为免税自住房。
一个家庭（夫妻）每年只能指定1套免税自住房。即使2套都没有出租都属于自用，在指定其中1套免税的同一个税务年度，另一套将来出售时在该年度的增值肯定要算收入报税。

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我明白了，非常感谢

flashlight 说:

"即使2套都没有出租都属于自用"
那么非principle residence的那一套岂不是要收空置税？

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在某些有空置税的城市才会收取比如多伦多，大部分城市没有这个税。

问个问题，如果国内有一套住房，在加拿大也有一套住房，没有出租，卖出国内的房子，是不是都是免税自住房？

牛虻 说:

问个问题，如果国内有一套住房，在加拿大也有一套住房，没有出租，卖出国内的房子，是不是都是免税自住房？

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如果国内房屋没有出租并且每年都会住一段时间，可以指定为当年免税自住房。加拿大房屋出售时同一年份需要交增值税。