我去过的所有城市里面，包括中国的美国的加拿大的，水牛城可能是最破的。印象很差。
投资水牛城Buffalo房产，赢得20%现金回报，可以提前退休啦啦啦
- 主题发起人 monk620
- 发布时间 2015-06-17
我去过的所有城市里面，包括中国的美国的加拿大的，水牛城可能是最破的。印象很差。
目前管理房屋是由当地的物业管理公司在管，每个单元每个月40美元管理费。至于空置，这是房地产投资中无法回避的问题，也是所谓风险的一部分吧。对于我投入的Buffalo的房子，都是注册到美国联邦政府住房资助项目SECTION 8的。这个资助项目有很长的waiting list。有一个数据称，这个list已经排到了4年后。我的其中7万的房子已经换了一次租客。4月份离开的，5月份新租客就入住了。房租不变。
关于section 8，网上有很多资料了。存在争议，但不失为一个好生意。因为是美国联邦政府直接付房租给房东。
我请的物业管理公司。日常管理花费不大。
是滴是滴。当然不能就靠这两栋房子啦。再多来点。我现在又看中一个33%收益率的房子，25000刀，租金900。慢慢来。我Buffalo的那个合作伙伴，有22个单元，一个月收租子就13000到15000。我现在是6个单元，每个月3500左右，路还长啊。
是啊，我就说，这美国在一个小地方活着，舒服死了。还有便宜的呢。我又看中一个，25000刀，租金900，回报率超过30%。
是的，做出租房生意，租客确实太重要了。对于我在Buffalo投的房子，都通过了联邦政府住房资助项目section 8的评估，可以租给在政府登记的人员。这个项目有个很长的waiting list，有数据说排到了4年后。所以租客倒是不缺的。至于租客质量嘛。这个很难讲。我遇到的华人经纪普遍担心租客不好有风险。但老外经纪的说法就从容一些：好租客有坏租客，坏租客也有好租客。对于section 8的租客，联邦政府会对他们有第一遍过滤，有犯罪记录，3年内有与吸毒有关记录的，一律不得申请这个资助。如果居住过程中破坏房屋，并被认定责任，则取消5年的申请资助资格。另外，section 8要求受救助者要有进入社会的愿望，要参加培训、找工，不然也会被停止资助。
至于升值，我倒没打算多大的升值空间。来小地方投资，就是挣现金来的。要是挣增值，还得到多伦多纽约洛杉矶啊。
对于经济波动，我在伦敦的经纪是另一种说法：经济不好，租房的多。经济好了，升值的多。北美就这点好，很多老外不把买房当必须，所以租客感觉还是挺多。伦敦的空置率只有3%。
我咨询了我在美国的合作伙伴。Buffalo一般是按照法律程序，给告票，不听。上法庭，不听。到月底，警察上门强制执行。一个月内，就把欠租的租客请走。其实加拿大也差不多。我在伦敦认识的一个老外经纪，很肯定地说：只要是租客的过错，也就是一个月或两个月，就能把他请走。
到小城市，靠租金，挣的是我每月要花的钱，所谓被动收入，提前退休。我现在一个月算上房租和基金的现金收益，有5500，不上班也问题不大了。再扩张三四个房子，应该就不用上班了。
到大城市，挣的是几十年以后的财产。眼下用不上。但是呢，得上班供房子。
我的观点：钱要分工。如果想提前退休，得每月有进项，就到小城市，挣现金。然后划拨一笔打钱出来，到大城市投。这算是埋伏起来了，做好长期打算。大城市，如果好了，收入花费打平手。搞不好，还得往里贴钱养房呢。总之，这两个不矛盾。是把自己的资源合理安排的问题。
我一个朋友说得好：和租客打打交道，招租的时候发发广告带人看看房子，一个月就能挣1000块钱。这要是正常上班，不得累个半死才能挣到啊。
我觉得说的有道理啊。我打过labour，一周40小时，挣1700。相比而言，我觉得这种赌还算值当吧。而且做生意，谁能保证稳赚不赔呢。但仍然有那么多人在做生意。做好准备，其实就不是赌了
Buffalo确实显得很衰败。不耽误挣钱就行了。
集中回帖完毕。
再分享一些我的心得：
北美房地产投资的两种投资理念：
经过与众多业内人士沟通，横跨中西，我对北美房地产市场的感性理性认识归结为两大投资理念。
理念一：利用杠杆追求增值收益的最大化。这是很普遍的投资思维，也是房地产投资黄金定律“LOCATION! LOCATION! LOCATION!”的理论基础吧。选择升值预期好的城市或区域，通过银行信贷的杠杆作用，用很低的首付比例，求得最大化的增值收益，另外还要加上一定比例的租金收益。在这个理念下，主要收益来自于增值。
举2个例子：
1,根据多伦多资深地产经纪介绍，多伦多每年平均增值8%。
买一套100万加币的房子，如果投资者能够拿到80%的贷款，则只需付20万加币首付。一年后，房子增值部分的收益计算如下：
20×8%+80×（8%-3%）=1.6万+4万=5.6万
5.6万÷20万=28%
（注：3%为贷款利率。如果出租稳定，可以不计算在内。则年收益率达到40%。）
2,根据西雅图资深地产经纪介绍，西雅图5年升值预期翻番，即每年有20%的增值。
一套50万美元的房子，中国人可以得到60%，利率4.5%的贷款，也就是投资者只需付20万首付。一年后，房子增值部分收益计算如下：
20×20%+30×（20%-4.5%）=4+4.65万=8.65万
8.65万÷20万=43.25%
（注：4.5%为贷款利率。如果出租稳定，可以不计算在内。则年收益率达到50%。）
怎么样？这个收益还是非常可观吧。如果再加上租金净收益（租金收入-地税-保险-水电煤气账单-月供-维护费用），收益率将更高。
这类投资理念的不足：
1,负债压力大，睡不好觉。
2,持有成本高。因为高房价导致地税、保险和水电煤气的花费大。一栋100万美元的房子，有的州一年的房产税就要2万美元上下，有的地方更多。而持有成本导致租房压力也大。用一位经纪的话说：租不出去可不是闹着玩的。
3,如果没有负债不贷款，收益则降为10%-15%，并不特别理想。相反，这类投资房所在地点，房价已经很高，不贷款会占用大笔资金。
4,预期不是收益。增值收益只有交易才能兑现，而挣到口袋里的现金流回报只有3-5%或更少。而作为长线大宗投资品，投资者无法确定交易时，所有的计算就都是计划中的数字。也许正赶上低点用钱，就只能割肉了。
5,无法确保低点入市。特别像多伦多等已被热炒的城市，进不进场，分歧很大。一位在美国生活过一段时间的朋友说：美国房子是真的会跌啊！
这类投资的代表特征如图（来源：华尔街日报）。洛杉矶、旧金山、迈阿密是美国房价最不稳定、大起大落的城市，却是中国购房者的最爱。
理念二：选择房价平稳的城市，把收益锁定在高现金流，落袋为安。一位加拿大老外经纪给我了一个新的房地产投资定律：NUMBER! QUALITY! LOCATION! 即数字，房子品质和地点。这种理念关注生意本身的盈利性，所以把数字放在第一位。他判断一个好的投资房的标准是：本金成本能否通过净现金流5年内回收。因此，良好的租售比和现金流成为这类投资理念的关注点。这类房产的特点就是收益主要来自租金，而房价本身波动很小，本金风险小。正常情况下3-5%的升值。而市场下行时，房价也不会跌的太狠。
举我买的房子的例子：
地点在美国纽约州水牛城（Buffalo）
房价6.9万美元，没有贷款。交接费用：约5000美元（包括产权交接，税款补足等费用）。合计7.4万美元。
租金1400美元/月。
每年增值3%。
收益计算为：
净收入：1400×12-1000（地税）-1300（保险）-600（水费）-600（预估平均年维修费）-960（物业管理费）=12340美元
收益率：12340÷74000=16.7%
如果加上3%的平均增值，可以达到每年19.7%。
（如果物业管理公司帮助找租客，将收取一个月的租金作为佣金。则收益率按上述公式计算，降为14.7+3=17.7%）
这类投资理念的弱点是：
1,小本经营，不是挣大钱和快钱的方式。
2,没有杠杆，丧失了一部分收益。（注：美国很难给外国人贷款。而加拿大可以接受35%首付。但加拿大具有这种高租售比的房子很少。）
这类投资的特征如右图（来源：华尔街日报）。美国有一类地区，比如图中的达拉斯，房价总体较低，在衰退期间保持稳定，经济复苏后稳步上升。
上述两种投资理念各有利弊。至于如何选择，根据个人情况不同。如果是土豪，有很多的钱需要安放，第一类投资理念更为适合。如果只是平头百姓，辛辛苦苦攒的钱不想被通货膨胀稀释，同时挣个每月的花销，则第二类投资理念更保险一些。
再分享一些我的心得：
北美房地产投资的两种投资理念：
经过与众多业内人士沟通，横跨中西，我对北美房地产市场的感性理性认识归结为两大投资理念。
理念一：利用杠杆追求增值收益的最大化。这是很普遍的投资思维，也是房地产投资黄金定律“LOCATION! LOCATION! LOCATION!”的理论基础吧。选择升值预期好的城市或区域，通过银行信贷的杠杆作用，用很低的首付比例，求得最大化的增值收益，另外还要加上一定比例的租金收益。在这个理念下，主要收益来自于增值。
举2个例子：
1,根据多伦多资深地产经纪介绍，多伦多每年平均增值8%。
买一套100万加币的房子，如果投资者能够拿到80%的贷款，则只需付20万加币首付。一年后，房子增值部分的收益计算如下：
20×8%+80×（8%-3%）=1.6万+4万=5.6万
5.6万÷20万=28%
（注：3%为贷款利率。如果出租稳定，可以不计算在内。则年收益率达到40%。）
2,根据西雅图资深地产经纪介绍，西雅图5年升值预期翻番，即每年有20%的增值。
一套50万美元的房子，中国人可以得到60%，利率4.5%的贷款，也就是投资者只需付20万首付。一年后，房子增值部分收益计算如下：
20×20%+30×（20%-4.5%）=4+4.65万=8.65万
8.65万÷20万=43.25%
（注：4.5%为贷款利率。如果出租稳定，可以不计算在内。则年收益率达到50%。）
怎么样？这个收益还是非常可观吧。如果再加上租金净收益（租金收入-地税-保险-水电煤气账单-月供-维护费用），收益率将更高。
这类投资理念的不足：
1,负债压力大，睡不好觉。
2,持有成本高。因为高房价导致地税、保险和水电煤气的花费大。一栋100万美元的房子，有的州一年的房产税就要2万美元上下，有的地方更多。而持有成本导致租房压力也大。用一位经纪的话说：租不出去可不是闹着玩的。
3,如果没有负债不贷款，收益则降为10%-15%，并不特别理想。相反，这类投资房所在地点，房价已经很高，不贷款会占用大笔资金。
4,预期不是收益。增值收益只有交易才能兑现，而挣到口袋里的现金流回报只有3-5%或更少。而作为长线大宗投资品，投资者无法确定交易时，所有的计算就都是计划中的数字。也许正赶上低点用钱，就只能割肉了。
5,无法确保低点入市。特别像多伦多等已被热炒的城市，进不进场，分歧很大。一位在美国生活过一段时间的朋友说：美国房子是真的会跌啊！
这类投资的代表特征如图（来源：华尔街日报）。洛杉矶、旧金山、迈阿密是美国房价最不稳定、大起大落的城市，却是中国购房者的最爱。
理念二：选择房价平稳的城市，把收益锁定在高现金流，落袋为安。一位加拿大老外经纪给我了一个新的房地产投资定律：NUMBER! QUALITY! LOCATION! 即数字，房子品质和地点。这种理念关注生意本身的盈利性，所以把数字放在第一位。他判断一个好的投资房的标准是：本金成本能否通过净现金流5年内回收。因此，良好的租售比和现金流成为这类投资理念的关注点。这类房产的特点就是收益主要来自租金，而房价本身波动很小，本金风险小。正常情况下3-5%的升值。而市场下行时，房价也不会跌的太狠。
举我买的房子的例子：
地点在美国纽约州水牛城（Buffalo）
房价6.9万美元，没有贷款。交接费用：约5000美元（包括产权交接，税款补足等费用）。合计7.4万美元。
租金1400美元/月。
每年增值3%。
收益计算为：
净收入：1400×12-1000（地税）-1300（保险）-600（水费）-600（预估平均年维修费）-960（物业管理费）=12340美元
收益率：12340÷74000=16.7%
如果加上3%的平均增值，可以达到每年19.7%。
（如果物业管理公司帮助找租客，将收取一个月的租金作为佣金。则收益率按上述公式计算，降为14.7+3=17.7%）
这类投资理念的弱点是：
1,小本经营，不是挣大钱和快钱的方式。
2,没有杠杆，丧失了一部分收益。（注：美国很难给外国人贷款。而加拿大可以接受35%首付。但加拿大具有这种高租售比的房子很少。）
这类投资的特征如右图（来源：华尔街日报）。美国有一类地区，比如图中的达拉斯，房价总体较低，在衰退期间保持稳定，经济复苏后稳步上升。
楼主的投资很依赖政策，主要都是得到政府资助的穷人，加拿大也有这样的租客，房东一般不喜欢，这边政府资助是给个人的，不到房东手里，谁知道这些人把钱花到哪里去。虽说政府对这些人有要求，但是即使他做不到失去资格，还是可以从不同机构得到不同资助。这些租客不见得很把要求当回事，光脚不怕穿鞋的。万一政府财政吃紧降低资助房东的压力就大了。不过还好房子总价低，持有成本也低，就是经济不好的时候真的有可能租不出去就是租不出去。
谢谢楼主的分享，收藏起来慢慢看；
别投资美国那些衰败的城市，底特律，克里夫兰，布法罗等。
还是投资热点地区吧，硅谷，洛杉矶，纽约，波士顿，这些地方虽然贵，但好出租，租金也高，而且升值潜力很大。
当然，也得看时机了，现在硅谷的房价已经超越了金融危机前2006年的价格，风险也很大。
还是投资热点地区吧，硅谷，洛杉矶，纽约，波士顿，这些地方虽然贵，但好出租，租金也高，而且升值潜力很大。
当然，也得看时机了，现在硅谷的房价已经超越了金融危机前2006年的价格，风险也很大。
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