投资出租， 是有负现金流 condo 还是 house，请指教，谢谢

[tinyhuhulp]

我觉得本质一样，
我刚发现， 有的房产，商住混合的， 在有的银行， 不给ELOC，大概因为不是H，
HELOC比refiance的优点是， 拿下了， 什么时候用都行，
refiance的， 有个期限， 不用的话， 它收回去， 下次还得申请，

heloc这个产品比reference后推出吧，所以更灵活。现在申请heloc，一样要看收入看负债，审批不见得比refinance宽松。
申请不了heloc可以换银行试试。王红雨说的heloc有捆绑，有光溜溜。一般都是捆绑，你贷款的银行容易批。但是每个银行标准不一样，有时你贷款的银行不批，你就换一家银行申请光溜溜的heloc.捆绑的利率一般比较好，但是不批你只能另找银行，利率不好你也只能接受了。
王红雨曾经写过连环贷不停加压买房子前景多美好的文章，实在看不下去。租售市场一直好的情况下当然好，如果经济下滑房子租不出去怎么办，不停增加负债资金链断裂怎么办？只提回报不提风险的投资营销都是耍流氓。用复杂的术语把简单问题复杂化也是耍流氓。

 

[laox888]

我觉得这两篇文章照本宣科的感觉，没有灵活解释refinance和heloc的异同，两者是否可以互转。按他的理论，heloc是买房的同时就申请了，所以将来房子升值了或者你本金还多了体现不了你增加的可贷额度。refinance可以。但其实heloc并不见得一买房就申请。我最早的自住房，买的时候并没有申请heloc，后来想买投资房时申请，刚好碰上房价上涨，这时申请的heloc就具备了王红雨说的heloc不具备的功能。所以能不能体现房子增值后和返还本金增加而增长的可贷款额度，不在于你用哪种方式，在于你申请的时机。而且heloc换成定期的贷款，不就相当于refinance吗？而且即使你一开始买房时就申请了heloc，过了n年后是可以申请重新评估提高额度的吧。

Point well taken.

他说的应该是现在多数情况，贷款时银行推heloc顺便一起办。当然，涨价以后重新评估再价高额度也行。

heloc好处是灵活，随时拿出来，拿多少给多少利息。Refinance好处是利息比heloc低，但要一次性拿出来。不过可以自己变通一下搞得跟heloc一样灵活。

我上次refinance后是先投到优先股，分红5%比refinance按揭利率高，要用钱的时候才卖掉。

 

[Snowman]

大家都超级棒，受益良多，感谢。

 

[tinyhuhulp]

Point well taken.

他说的应该是现在多数情况，贷款时银行推heloc顺便一起办。当然，涨价以后重新评估再价高额度也行。

heloc好处是灵活，随时拿出来，拿多少给多少利息。Refinance好处是利息比heloc低，但要一次性拿出来。不过可以自己变通一下搞得跟heloc一样灵活。

我上次refinance后是先投到优先股，分红5%比refinance按揭利率高，要用钱的时候才卖掉。

heloc拿出来后换成一年两年的term，利率一样降下来，看起来就是refinance，所以两个贷款方式其实本质是一样的，就是不同的要求换来换去罢了。
阿省这边买房，你不主动提银行不推销heloc. 哪怕是新移民35%的首付。按它的计算公式，你马上就可以有房价的15%的额度够首付买一个投资房了。

 

[sabre的马甲]

Point well taken.

他说的应该是现在多数情况，贷款时银行推heloc顺便一起办。当然，涨加以后重新评估再价高额度也行。

heloc好处是灵活，随时拿出来，拿多少给多少利息。Refinance好处是利息比heloc低，但要一次性拿出来。不过可以自己变通一下搞得跟heloc一样灵活。

我上次refinance后是先投到优先股，分红5%比refinance按揭利率高，要用钱的时候才卖掉。

用HELOC的时候， 也可以把你用的部分锁定， 变成贷款， 取得正常利率， 还的时候， 流回HELOC，
贷款专家的文章， 最大的好处是， 她跟很多的银行， 很多的银行贷款部门聊过， 她知道的可能性， 比我们知道的多，
我们普通网友知识有限， 有的可能性都不会去问，
银行贷款经理的知识， 也可能有限， 问了她说不行， 我们就算了，实际上， 换个银行换个人可能就行了，

我知道一个人， 送了贷款经理五万现金， 贷款拿到了，

 

[laox888]

顺便说一下，refinance拿出来的钱做投资，利息是可以抵税的，而股票分红有dividend tax credit，根据个人情况免税分红收入可高达几万。

 

[cg2006]

m

 

[Vivian2018]

你可以考虑大学附近的，出租给国内来的小留。

现在的小留简直太有钱啦，奔驰宝马奥迪保时捷，校园周边，这几种车下来的至少多一半都是华人。

 

[Vivian2018]

汤才是精华。

现在的年轻人脑子就是好，咱小时候光抢着吃汤里的肉，实是嚼而无味。

喝一个水饱。

 

[哈法]

现在的小留简直太有钱啦，奔驰宝马奥迪保时捷，校园周边，这几种车下来的至少多一半都是华人。

我儿子班上有个北京来的，还没有执照，就买了辆宝马。后来他们几个同学去蒙村来回都是我儿子开。

 

[Vivian2018]

我儿子班上有个北京来的，还没有执照，就买了辆宝马。后来他们几个同学去蒙村来回都是我儿子开。

小留来了，都觉得车子就是白菜价。我爸朋友的儿子来了，买了好车之后，就开始拼命的砸钱改装，周围还聚了一帮同样改装车的发烧友们。当然，砸的都是爹妈的银子。

 

[rw]

我是来看回复的，顺便升级成正式会员。

 

[smartworm]

看到大家都在讨论condo的投资出租。house不是应该更好出手，升值保值空间更大一些么？ 如果同样的负现金流，应该是考虑condo还是house投资呢？良心管理公司当然好，可是基本应该是靠运气吧。所以condo fee几年后，应该成为不可控因素。不得不出手，不适合长期持有吧。我的意思是30年退休后，再出手。当然，前提是负现金流在可以负担的范围内。还是说，只有有正现金流，才值得出手考虑啊。
请指教。谢谢。

哎呀，还要30年才退休。现在出手投资就是房产，年轻富婆一枚，手动点赞。

 

[Vivian2018]

哎呀，还要30年才退休。现在出手投资就是房产，年轻富婆一枚，手动点赞。

您才是真厉害，居然能自己买地，盖房子，做得好大啊。一转手就是纯利啊。不过我觉得这不是一般人能干的，买地，设计，建房子，装修。天啊，说起来，我都觉得头疼啊。
房东是伺候房客，还得每月倒贴工资。
上次，千哥就说了一次，我改，改成20/30年退休。我争取20年财务自由，可以退休。

 

[smartworm]

您才是真厉害，居然能自己买地，盖房子，做得好大啊。一转手就是纯利啊。不过我觉得这不是一般人能干的，买地，设计，建房子，装修。天啊，说起来，我都觉得头疼啊。
房东是伺候房客，还得每月倒贴工资。
上次，千哥就说了一次，我改，改成20/30年退休。我争取20年财务自由，可以退休。

以后都这样，多互相吹捧，我这个理念在家园网已经宣扬了好些时间了。

 

[j0n6dj2y2w]

Legal units 还这么便宜的房价，可惜得搬家到大草原啊。

咱们组团去。

你们都走，我留在多伦多。

 

[j0n6dj2y2w]

多伦多的管饭，我们这小地方不管饭。
上次领个多伦多来的看房，说我的车太小太旧，说要是在多伦多不是宝马奔驰的话直接就不上了，我告诉他我们这里一般都是自己开车跟在经纪的后面的。

多伦多香港 JJ 开梅塞蒂斯接妻子和我去看房，免费享受了半年。

 

[sofia]

多伦多香港 JJ 开梅塞蒂斯接妻子和我去看房，免费享受了半年。

最近两个看房的开车接的我。呵呵