- 主题发起人 Horse Dragoon
- 发布时间 2011-03-11
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回复: [原创]马龙奋斗史:登陆7年半,年薪6位数,房产5套, 搬家4回, 家人3口,跳槽2次,车祸重撞1场.
如果做工程设计验算绘图的工作, 最好考取PENG, 今后很有保障.
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贝
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回复: [原创]马龙奋斗史:登陆7年半,年薪6位数,房产5套, 搬家4回, 家人3口,跳槽2次,车祸重撞1场.
每天进来学习，对马龙实在是太崇拜了。
不过，很认真地想跟马龙兄探讨一个问题，那就是投资的风险控制问题。对于购房来说，不管是自住还是出租，都是一种投资行为。是投资都有风险，只是大或小而已。从97年以来，多伦多房产走出了14年大牛市行情，特别是2000年以后，这些大家都看到了，不用我多说了。
我研究过多伦多房产的历史，远的不说，就说80年代初，多伦多的房产每年平均上涨超过10%，最多时一年上涨27%，15%以上的好几年，涨到89年的时候，多伦多房价开始跌，直到2000年，房价才回升到89年的水平，也就是说12年时间，从终点回到了起点。这是在这一波大涨前的一段历史。
现在，基本上90%以上的人都认为多伦多房价还会继续上涨，原因很多，多伦多人口增长是推动房价上涨的中坚力量，只要人口继续增长，多伦多房价就不会跌，当然还有很多理由，随便找个经纪都会给出一堆的理由。实际上我自己也认为多伦多房价还会涨，多伦多是加拿大最有活力的一个城市。
但是，今后多伦多房价将以一种怎样的幅度往前走，就很难判断。从我个人角度来看，投资是有机会成本的，实际上对每个人都一样。杠杆的使用在房价上升时会放大收益，但在下跌时也会放大亏损，假如房价下跌，情况就很槽糕，虽然机率很小，但不能说没有，而且房价连续上涨了14年，没有一个象样的调整，是否能够这样直线的往上走，至少是需要打一个问号的。任何投资的上升或是前进，基本上都是波浪式向前发展的。这是房产市场本身的风险。
第二个风险在于投资者本身的风险。投资者假如是家庭主要收入来源者，万一有什么意外发生在身上的活，按揭如何供就会成为一个大问题，这涉及到投资者有没有足够的保险覆盖银行债项。这一点非常重要。第二点是，还是建立在假设的基础上，假如投资者出现意外，投资者名下的资产要按市场公允价值折算成当年的收入并在人走后的半年之内缴交income tax(加拿大没有遗产税但有收入税），也就是说这种税几乎将会缴掉投资者资产的近一半价值，家人很可能拿不出这么多钱来交税，所以很可能出现紧急变卖或是拍卖的问题，这样对财产的价值也会有所影响。虽然意外是小概率事件，但谁也不敢说意外永远不会发生在自己身上。
我说这个事情绝对没有针对马龙兄或是哪位具体的朋友。我有一个客户，投资移民，手里有10套house，好几百万价值，我曾经跟他谈过保险对他的重要性，他不愿意听。我说终身保险贵，我没有推荐你买（实际上你买得起），起码得有300万的定期保险对他的炒房事业才安全（一个月才100多元保费），他不听，结果在一次回中国的过程中，在中国出了车祸意外，真的是很悲惨的事，后来在处理他在我公司的投资过程中少量了解了一点他的房产的处理，得知大部分房产最后都不得不拍卖以还银行的钱并向政府缴税。
每天进来学习，对马龙实在是太崇拜了。
不过，很认真地想跟马龙兄探讨一个问题，那就是投资的风险控制问题。对于购房来说，不管是自住还是出租，都是一种投资行为。是投资都有风险，只是大或小而已。从97年以来，多伦多房产走出了14年大牛市行情，特别是2000年以后，这些大家都看到了，不用我多说了。
我研究过多伦多房产的历史，远的不说，就说80年代初，多伦多的房产每年平均上涨超过10%，最多时一年上涨27%，15%以上的好几年，涨到89年的时候，多伦多房价开始跌，直到2000年，房价才回升到89年的水平，也就是说12年时间，从终点回到了起点。这是在这一波大涨前的一段历史。
现在，基本上90%以上的人都认为多伦多房价还会继续上涨，原因很多，多伦多人口增长是推动房价上涨的中坚力量，只要人口继续增长，多伦多房价就不会跌，当然还有很多理由，随便找个经纪都会给出一堆的理由。实际上我自己也认为多伦多房价还会涨，多伦多是加拿大最有活力的一个城市。
但是，今后多伦多房价将以一种怎样的幅度往前走，就很难判断。从我个人角度来看，投资是有机会成本的，实际上对每个人都一样。杠杆的使用在房价上升时会放大收益，但在下跌时也会放大亏损，假如房价下跌，情况就很槽糕，虽然机率很小，但不能说没有，而且房价连续上涨了14年，没有一个象样的调整，是否能够这样直线的往上走，至少是需要打一个问号的。任何投资的上升或是前进，基本上都是波浪式向前发展的。这是房产市场本身的风险。
第二个风险在于投资者本身的风险。投资者假如是家庭主要收入来源者，万一有什么意外发生在身上的活，按揭如何供就会成为一个大问题，这涉及到投资者有没有足够的保险覆盖银行债项。这一点非常重要。第二点是，还是建立在假设的基础上，假如投资者出现意外，投资者名下的资产要按市场公允价值折算成当年的收入并在人走后的半年之内缴交income tax(加拿大没有遗产税但有收入税），也就是说这种税几乎将会缴掉投资者资产的近一半价值，家人很可能拿不出这么多钱来交税，所以很可能出现紧急变卖或是拍卖的问题，这样对财产的价值也会有所影响。虽然意外是小概率事件，但谁也不敢说意外永远不会发生在自己身上。
我说这个事情绝对没有针对马龙兄或是哪位具体的朋友。我有一个客户，投资移民，手里有10套house，好几百万价值，我曾经跟他谈过保险对他的重要性，他不愿意听。我说终身保险贵，我没有推荐你买（实际上你买得起），起码得有300万的定期保险对他的炒房事业才安全（一个月才100多元保费），他不听，结果在一次回中国的过程中，在中国出了车祸意外，真的是很悲惨的事，后来在处理他在我公司的投资过程中少量了解了一点他的房产的处理，得知大部分房产最后都不得不拍卖以还银行的钱并向政府缴税。
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不敢当呀,
谢谢天涯的精辟分析和忠言.
俺也晓得风险地.
就为啥俺选定投资房产, 就是因为房地产的风险是最小的.
如果买股票, 看看, 这日本一震, 大跌, 而房子还在抢OFFER,
08--09年这百年一遇大萧条, 房价照涨不误, 更何况形势好转呢,
俺算过, 就这10来年可折腾了, 再不拼一把, 没机会发了,
个人上, 俺每买一个房子总是把俺太太名子加上的,
而且, 俺04年一拿到G2开车就买了人寿保险, 现在公司有福利给俺免费买人保和重大伤残保的.
不敢当呀,
谢谢天涯的精辟分析和忠言.
俺也晓得风险地.
就为啥俺选定投资房产, 就是因为房地产的风险是最小的.
如果买股票, 看看, 这日本一震, 大跌, 而房子还在抢OFFER,
08--09年这百年一遇大萧条, 房价照涨不误, 更何况形势好转呢,
俺算过, 就这10来年可折腾了, 再不拼一把, 没机会发了,
个人上, 俺每买一个房子总是把俺太太名子加上的,
而且, 俺04年一拿到G2开车就买了人寿保险, 现在公司有福利给俺免费买人保和重大伤残保的.
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说实话，condo的升值是比较虚的，因为升值的是地，而不是房子本身，你认为condo会连续好几年升几万？condo的抗跌性是很差的。房子本身会折旧，从这个角度上讲，condo由于所占实际土地很少，时间长了以后反而会贬值，所以你签名档里的拥有土地的说法是不太准确的。同时你目前所算的现金流随着时间的增加condo fee或者美国叫HOA的大量增加会下降的，而且还有加息的情况。condo比较好的功能是出租容易，即使房子很旧了仍然可以出租，但是在加拿大或者美国，如果遇上差房客你很难应付的因为很难把他们赶出去。投资condo作为一种辅助可以，但是压上全部就有些风险了，因为经过几十年你把贷款付清，假设一直有好房客的情况下，你得到的很可能是贬值的房子（扣掉通胀），指望200万变400万就有点想当然了，如果是那说明钱也已经贬值了一倍以上。当然这也是一种正回报，但是你的预测显然太乐观了。在加拿大或者美国这种相对人均空间很大的地方炒房是一个比较有风险的事情。可以炒点短线，比如以前很多在arizona和orlando以及miami炒condo的都死的很惨，当时比加拿大这个疯狂多了，很多人一年炒房弄几个m。
说实话，condo的升值是比较虚的，因为升值的是地，而不是房子本身，你认为condo会连续好几年升几万？condo的抗跌性是很差的。房子本身会折旧，从这个角度上讲，condo由于所占实际土地很少，时间长了以后反而会贬值，所以你签名档里的拥有土地的说法是不太准确的。同时你目前所算的现金流随着时间的增加condo fee或者美国叫HOA的大量增加会下降的，而且还有加息的情况。condo比较好的功能是出租容易，即使房子很旧了仍然可以出租，但是在加拿大或者美国，如果遇上差房客你很难应付的因为很难把他们赶出去。投资condo作为一种辅助可以，但是压上全部就有些风险了，因为经过几十年你把贷款付清，假设一直有好房客的情况下，你得到的很可能是贬值的房子（扣掉通胀），指望200万变400万就有点想当然了，如果是那说明钱也已经贬值了一倍以上。当然这也是一种正回报，但是你的预测显然太乐观了。在加拿大或者美国这种相对人均空间很大的地方炒房是一个比较有风险的事情。可以炒点短线，比如以前很多在arizona和orlando以及miami炒condo的都死的很惨，当时比加拿大这个疯狂多了，很多人一年炒房弄几个m。
回复: [原创]马龙奋斗史:登陆7年半,年薪6位数,房产5套, 搬家4回, 家人3口,跳槽2次,车祸重撞1场.
“[FONT=宋体]试按多伦多每年房价均涨[/FONT]5.9%, 如果俺一直持有他们的话, 再过11年后, 就是400万, 净赚200万, 年均18万, 谁能打工赚到这个数吗?”
这个假设是个big if， 对于加拿大或者美国这种比较成熟的经济体不太现实。如果这么容易那么基本上大家都不要工作了。这种心态在世界上很多地方都出现过但都无一例外的破灭了
“[FONT=宋体]试按多伦多每年房价均涨[/FONT]5.9%, 如果俺一直持有他们的话, 再过11年后, 就是400万, 净赚200万, 年均18万, 谁能打工赚到这个数吗?”
这个假设是个big if， 对于加拿大或者美国这种比较成熟的经济体不太现实。如果这么容易那么基本上大家都不要工作了。这种心态在世界上很多地方都出现过但都无一例外的破灭了
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