【揭秘系列之三】关于加拿大华人房地产经纪，买房卖房者必读！【全新版】
1，经纪的各种头衔都是真的吗？
随便翻开多伦多哪种华人报纸，往往是铺天盖地的地产经纪广告，照片看上去一个个西装革履，一付成功人士范儿，每个人都获得过各类奖项，“总统大奖”、“白金大奖”、“钻石大奖”、“超白金大奖”、“Top 5%”、“最高大奖”、“主席大奖”、“顶尖大奖”、“年度总冠军”......应有尽有。相比之下，称自己为“金牌经纪”、“地产专家”的简直就像谦虚得骂自己是垃圾。有些头衔甚至不是从英文翻译过来的，也就是说，是中国人自己发明的。相信很多人会对这些头衔有疑问。大家知道，报纸只管赚钱，没人对广告内容进行核实，只要给钱，你自封个“全宇宙永垂不朽大奖”也没人管。
加拿大每年都有大量华人地产经纪入行，但你们谁曾看过类似这样真实的广告：“本人新经纪刚入行，希望大家支持，成交第一单生意......”
稍微谈远一点，在华人营销界，无论是卖房子、卖保险、卖贷款、卖汽车等等，他们让“专家”、“一流”、“顶级”等称谓变得一文不值。因为几乎每个人都这样标榜自己。
多伦多有两位打广告很多的华人地产经纪（Peter关某某和Harry萧某某），除了常见的报纸广告方式外，还有电视、公共汽车、候车亭等。两人都把人类能想到的各种顶级头衔强加到自己头上。有趣的是，两人同属于一个地产中介公司，不可能有两个“第一”吧？至少有一个人肯定在说谎。笔者的一位经纪朋友，在一家中型公司做。实际上牌子是大公司，但下面的分支机构都是独立的中小公司。据她讲，一年做10--15单生意，也就是平均每月1单左右，就可以获得公司顶级的“总统大奖”。至于遍地的“金牌经纪”，大家知道业绩是多少吗？每年3--5单就可以。所以，姑且不论经纪的这些头衔是不是自封的，即使是真的，含金量也不一定高。
2，经纪真的代表客户利益吗？
先拿买方经纪来说吧，他的利益在哪里？客户以尽快的速度买一个尽量贵的房子，才符合经纪的最大利益。显然这和客户的利益是高度不一致的。很多经纪带客户看房时，都是强调这些房子的优势在哪里，鲜有提及缺陷的，当客户是白痴。看了几次房就不耐烦了，言行上不断流露出催客户快点买的意思。这样的经纪是最多的，也是最蠢的。因为客户都不傻，尤其是中国客户（可能在中国都被骗得多了）。我的另一位业绩不错的经纪朋友和我说过，做经纪千万不能让客户觉得你精，最高境界是让他觉得他精，你傻，这样就离成功不远了。相比之下，卖方经纪的利益倒是和卖主颇为一致，即都希望以最快的速度和最高的价格卖出。
综上所述，理论上讲，买房经纪、买房经纪和卖主三者的利益是一致的。
3，“建筑师”，“验房师”，“装修师”、“博士”、甚至“飞机师”都出来了。
光标榜自己获得的各种大奖显然还不够说服力（因为这样做的人太多了），相比之下，各种“师”就显得自己的知识面比较广了。但这和房屋买卖有关系吗？我的感觉是忽悠多于实用。无论是什么“师”，他懂得再多，对做成这单生意有不利影响的真话他也不会说，何况他还不一定真懂。
其实“仅仅”作为经纪，他能把他应该知道的都告诉你，就谢天谢地了，根本不需要什么“师”。在经纪人专用网站上，他可以查到某一住宅所在的周边环境的详细信息，比如人口中各族裔的比例、平均年龄、平均收入、所从事的工作、教育程度、犯罪率......，但你们买过房的人或正在看房的人，有几个听到经纪人主动告诉你这些信息的？
4，“谈判专家”、“谈判高手”，都是忽悠不懂的人。
严格来说，房产交易中不存在“谈判”，而是“讨价还价”。买卖双方讨价还价过程中，双方看重的只是对方的出价是多少，没有人在乎你出这个价的理由。也就是说，所谓的“谈判”只是单纯价格上的往来，完全无需陈述理由。即使你想陈述理由，对方也不会听。整个“讨价还价”的过程也非常短暂。很多所谓“谈判专家”英语都说不利索，日常交流听起来都很别扭，你能指望他们的“谈判”水平有多高吗？其实，房屋的成交价反映的是当时房市的价格走势和供求关系，与经纪的“谈判能力”几乎完全无关，何况最后的成交价都是卖主和买主拍板的。如果出现“抢offer”状况，就更简单了，价高者得，与经纪的谈判水平就更没关系了。不信的话，你可以给任何“谈判精英”打电话，问问他们，凭他们的三寸不烂之舌，能不能帮你买到明显低于市场价格的房子？如果有，也是房子本身问题，如拍卖房等。
5，“团队运作”，一种宣传手法而已，没有实际意义。
90% 以上的所谓“团队”都是由夫妻或兄弟姐妹等家庭成员组成。“团队”一般都号称每个成员各有专攻（有攻买有攻卖）。但房屋买卖就那么几个步骤，谁做过一遍都会懂，没什么疑难课题需要“专攻”。何况买卖全过程也不是经纪独自完成的，如验房有验房员，交割有律师等等。
6，“名校区专家”
我告诉你怎么做，半天内你也能成为名校区专家。第一，上school board网站查出某个具体住址所属的学校。第二，上Fraser网站查一下学校排名就行了。
7，“本人拥有大量房源”
所有经纪的房源信息都来源于同一数据库，无论是做了1天的经纪还是做了30年的经纪，他们的房源信息没有任何分别。
8，经纪人专访或文章。
在多伦多多如牛毛的免费报刊中，常见有整版的某经纪人专访，其实这些都不是“记者”写的。因为这些报纸根本就没记者。在加拿大的所有中文报刊中，只有明报、星岛日报等2、3种收费报纸以及免费报纸中的大*纪*元是真正意义上的“报社”，其它的都是皮包公司，在一个低档写字楼里租一个小unit，挂牌就是“某某报业集团”。你看了这些报刊就知道，90%是广告，剩下10%的几篇文章也都是网上扒下来的，没人任何东西是自己原创的。
经纪写一篇自己忽悠自己的文章，给报社付了钱，就可以作为“专访”刊出了。
9，“本人是众多主流地产媒体特邀专栏作家或评论员”
完全是胡说。加拿大没有任何一家媒体会“邀请”地产经纪写文章，无论你多么成功。媒体的所有关于地产的文章，都是经纪自己出钱买的版面，文章出现在第几版，是否有彩页等都是明码标价的。
10，买房、验房、贷款、律师一条龙服务。
这是任何一个经纪都能做到的。给你提供一些相关人士的电话即可。
11，本人拥有广泛人脉，大量潜在买家。
这是经纪为拿到listing（卖方代理权）常常忽悠卖主的谎话。“有广泛人脉”也许有可能，“大量潜在买家”就是胡说八道了。任何一个买家买房的标准都是看房子本身是否符合自己要求，没有一个买家的标准是认准了一个经纪，只要是这个经纪代理的我就买。
12，你还需要了解的重要信息：只有约20%的经纪是全职的。约80%的经纪一年能做成0--1单生意（您没看错，是“一年”）。
13，关于佣金回扣。
近年随着经纪越来越多，竞争日趋激烈，为了争夺客户，给客户返还一部分佣金似乎已成为华人经纪界的潜规则，有的是经纪主动给，有的是客户主动要。对此，有的经纪会愤愤不平，比较普遍的理由是，我以我的“丰富专业知识”给客户提供了周到的服务，佣金是我应得的，凭什么给客户一部分？如果给回扣，我的服务水准就会降低。对此笔者谈谈自己浅见。
我们先看一下经纪可以拿到多少佣金，现在的行情一般是，卖房1%+HST，买房2.5%+HST（前几年更高）。2011年6月的统计数据表明，大多伦多地区的平均房价（含所有房型，包括appartment）已接近50万。我们以一个50万的房子为例，卖方经纪佣金是$5,000+HST，买方经纪佣金是$12,500+HST。有的客户看房2次就买，有的看房10几次也未必买，我们假设经纪平均带客户看房8次客人会买，那么平均每次看房（一般不超过3个小时），经纪就能赚到$1,500+HST。在加拿大劫道大概也赚不了这么多钱吧？经纪的佣金多，不是因为经纪提供的服务值这么多钱，而是标的物（即房子）的价值很高。很小的一个比例提成就是一笔大数目。难道经纪的“专业知识”就值这么多钱吗？不就是买卖房子吗？又不是让你设计和建造房子，有那么多高深莫测的“专业知识”吗？我对“专业知识”的理解是，“房产买卖交易流程及其它一些相关信息。”至少从我身边10几位买过房朋友的经验看，普遍反馈经纪的作用有限（比如不能指望他们帮你讲价）。尤其是对那些对市场有充分了解的老移民来讲，他们对地产的了解一点不比经纪差。
一般来讲，绝大部分地产经纪不怕客户谈回扣，而怕没生意做，给的回扣再多，自己也有钱赚，当然赚的会少，但总比不赚强。客户要警惕的是，有的经纪表面答应给回扣，但心里很不情愿，在买房过程中会给客户下套上当。
如果经纪站在客户的角度想一想，在浩如烟海的经纪中，客户选择了我，让我赚这个钱，我返还给客户部分佣金是不是从道理上也说得通呢？
最后简单说一下怎样拿地产经纪牌照，一共有三门课，其中两门自学看书就能过，有一门要上课（不是因为课程难，而是规定必须去听课），通过考试即可获得牌照。总地来说门槛很低，加拿大的华人经纪都是出国以后半路出家，考个牌照就上岗了。
我其中一位经纪朋友曾跟我讲，无论你以前是做哪一行的，如果做不下去了，就去做经纪吧。不管是地产经纪、保险经纪、还是贷款经纪等等，把自己经过PS的照片往报纸和网站上一登，君不见，本人秃顶，照片上密发如织；本人麻子加皱纹，照片上肌肤光滑如雪；本人表情严肃，不苟言笑，照片上笑颜如花；照片上是大美女，您再看本人，美女她妈......
作为客户，面对令你眼花缭乱的经纪无从选择，我们只能无奈地说“让忽悠来得更猛烈些吧！”
除本帖外，拙作：
【揭秘系列之一】多伦多华人培训机构欺骗宣传大揭秘！剖析金融证券、驾校、货车培训等！（8.2更新版）；
【揭秘系列之二】多伦多华人职业中介欺诈操作揭秘！找工求职者必读！
【揭秘系列之三续篇】漫谈华人地产经纪广告；
【揭秘系列之四】谈购买保险、教育基金、理财产品等的回扣潜规则
均已发布，请有兴趣者在家园论坛搜索阅读。
【揭秘系列】由用户名含有“Sahara”或“撒哈拉”的网友原创，版权所有，转载不究。
1，经纪的各种头衔都是真的吗？
随便翻开多伦多哪种华人报纸，往往是铺天盖地的地产经纪广告，照片看上去一个个西装革履，一付成功人士范儿，每个人都获得过各类奖项，“总统大奖”、“白金大奖”、“钻石大奖”、“超白金大奖”、“Top 5%”、“最高大奖”、“主席大奖”、“顶尖大奖”、“年度总冠军”......应有尽有。相比之下，称自己为“金牌经纪”、“地产专家”的简直就像谦虚得骂自己是垃圾。有些头衔甚至不是从英文翻译过来的，也就是说，是中国人自己发明的。相信很多人会对这些头衔有疑问。大家知道，报纸只管赚钱，没人对广告内容进行核实，只要给钱，你自封个“全宇宙永垂不朽大奖”也没人管。
加拿大每年都有大量华人地产经纪入行，但你们谁曾看过类似这样真实的广告：“本人新经纪刚入行，希望大家支持，成交第一单生意......”
稍微谈远一点，在华人营销界，无论是卖房子、卖保险、卖贷款、卖汽车等等，他们让“专家”、“一流”、“顶级”等称谓变得一文不值。因为几乎每个人都这样标榜自己。
多伦多有两位打广告很多的华人地产经纪（Peter关某某和Harry萧某某），除了常见的报纸广告方式外，还有电视、公共汽车、候车亭等。两人都把人类能想到的各种顶级头衔强加到自己头上。有趣的是，两人同属于一个地产中介公司，不可能有两个“第一”吧？至少有一个人肯定在说谎。笔者的一位经纪朋友，在一家中型公司做。实际上牌子是大公司，但下面的分支机构都是独立的中小公司。据她讲，一年做10--15单生意，也就是平均每月1单左右，就可以获得公司顶级的“总统大奖”。至于遍地的“金牌经纪”，大家知道业绩是多少吗？每年3--5单就可以。所以，姑且不论经纪的这些头衔是不是自封的，即使是真的，含金量也不一定高。
2，经纪真的代表客户利益吗？
先拿买方经纪来说吧，他的利益在哪里？客户以尽快的速度买一个尽量贵的房子，才符合经纪的最大利益。显然这和客户的利益是高度不一致的。很多经纪带客户看房时，都是强调这些房子的优势在哪里，鲜有提及缺陷的，当客户是白痴。看了几次房就不耐烦了，言行上不断流露出催客户快点买的意思。这样的经纪是最多的，也是最蠢的。因为客户都不傻，尤其是中国客户（可能在中国都被骗得多了）。我的另一位业绩不错的经纪朋友和我说过，做经纪千万不能让客户觉得你精，最高境界是让他觉得他精，你傻，这样就离成功不远了。相比之下，卖方经纪的利益倒是和卖主颇为一致，即都希望以最快的速度和最高的价格卖出。
综上所述，理论上讲，买房经纪、买房经纪和卖主三者的利益是一致的。
3，“建筑师”，“验房师”，“装修师”、“博士”、甚至“飞机师”都出来了。
光标榜自己获得的各种大奖显然还不够说服力（因为这样做的人太多了），相比之下，各种“师”就显得自己的知识面比较广了。但这和房屋买卖有关系吗？我的感觉是忽悠多于实用。无论是什么“师”，他懂得再多，对做成这单生意有不利影响的真话他也不会说，何况他还不一定真懂。
其实“仅仅”作为经纪，他能把他应该知道的都告诉你，就谢天谢地了，根本不需要什么“师”。在经纪人专用网站上，他可以查到某一住宅所在的周边环境的详细信息，比如人口中各族裔的比例、平均年龄、平均收入、所从事的工作、教育程度、犯罪率......，但你们买过房的人或正在看房的人，有几个听到经纪人主动告诉你这些信息的？
4，“谈判专家”、“谈判高手”，都是忽悠不懂的人。
严格来说，房产交易中不存在“谈判”，而是“讨价还价”。买卖双方讨价还价过程中，双方看重的只是对方的出价是多少，没有人在乎你出这个价的理由。也就是说，所谓的“谈判”只是单纯价格上的往来，完全无需陈述理由。即使你想陈述理由，对方也不会听。整个“讨价还价”的过程也非常短暂。很多所谓“谈判专家”英语都说不利索，日常交流听起来都很别扭，你能指望他们的“谈判”水平有多高吗？其实，房屋的成交价反映的是当时房市的价格走势和供求关系，与经纪的“谈判能力”几乎完全无关，何况最后的成交价都是卖主和买主拍板的。如果出现“抢offer”状况，就更简单了，价高者得，与经纪的谈判水平就更没关系了。不信的话，你可以给任何“谈判精英”打电话，问问他们，凭他们的三寸不烂之舌，能不能帮你买到明显低于市场价格的房子？如果有，也是房子本身问题，如拍卖房等。
5，“团队运作”，一种宣传手法而已，没有实际意义。
90% 以上的所谓“团队”都是由夫妻或兄弟姐妹等家庭成员组成。“团队”一般都号称每个成员各有专攻（有攻买有攻卖）。但房屋买卖就那么几个步骤，谁做过一遍都会懂，没什么疑难课题需要“专攻”。何况买卖全过程也不是经纪独自完成的，如验房有验房员，交割有律师等等。
6，“名校区专家”
我告诉你怎么做，半天内你也能成为名校区专家。第一，上school board网站查出某个具体住址所属的学校。第二，上Fraser网站查一下学校排名就行了。
7，“本人拥有大量房源”
所有经纪的房源信息都来源于同一数据库，无论是做了1天的经纪还是做了30年的经纪，他们的房源信息没有任何分别。
8，经纪人专访或文章。
在多伦多多如牛毛的免费报刊中，常见有整版的某经纪人专访，其实这些都不是“记者”写的。因为这些报纸根本就没记者。在加拿大的所有中文报刊中，只有明报、星岛日报等2、3种收费报纸以及免费报纸中的大*纪*元是真正意义上的“报社”，其它的都是皮包公司，在一个低档写字楼里租一个小unit，挂牌就是“某某报业集团”。你看了这些报刊就知道，90%是广告，剩下10%的几篇文章也都是网上扒下来的，没人任何东西是自己原创的。
经纪写一篇自己忽悠自己的文章，给报社付了钱，就可以作为“专访”刊出了。
9，“本人是众多主流地产媒体特邀专栏作家或评论员”
完全是胡说。加拿大没有任何一家媒体会“邀请”地产经纪写文章，无论你多么成功。媒体的所有关于地产的文章，都是经纪自己出钱买的版面，文章出现在第几版，是否有彩页等都是明码标价的。
10，买房、验房、贷款、律师一条龙服务。
这是任何一个经纪都能做到的。给你提供一些相关人士的电话即可。
11，本人拥有广泛人脉，大量潜在买家。
这是经纪为拿到listing（卖方代理权）常常忽悠卖主的谎话。“有广泛人脉”也许有可能，“大量潜在买家”就是胡说八道了。任何一个买家买房的标准都是看房子本身是否符合自己要求，没有一个买家的标准是认准了一个经纪，只要是这个经纪代理的我就买。
12，你还需要了解的重要信息：只有约20%的经纪是全职的。约80%的经纪一年能做成0--1单生意（您没看错，是“一年”）。
13，关于佣金回扣。
近年随着经纪越来越多，竞争日趋激烈，为了争夺客户，给客户返还一部分佣金似乎已成为华人经纪界的潜规则，有的是经纪主动给，有的是客户主动要。对此，有的经纪会愤愤不平，比较普遍的理由是，我以我的“丰富专业知识”给客户提供了周到的服务，佣金是我应得的，凭什么给客户一部分？如果给回扣，我的服务水准就会降低。对此笔者谈谈自己浅见。
我们先看一下经纪可以拿到多少佣金，现在的行情一般是，卖房1%+HST，买房2.5%+HST（前几年更高）。2011年6月的统计数据表明，大多伦多地区的平均房价（含所有房型，包括appartment）已接近50万。我们以一个50万的房子为例，卖方经纪佣金是$5,000+HST，买方经纪佣金是$12,500+HST。有的客户看房2次就买，有的看房10几次也未必买，我们假设经纪平均带客户看房8次客人会买，那么平均每次看房（一般不超过3个小时），经纪就能赚到$1,500+HST。在加拿大劫道大概也赚不了这么多钱吧？经纪的佣金多，不是因为经纪提供的服务值这么多钱，而是标的物（即房子）的价值很高。很小的一个比例提成就是一笔大数目。难道经纪的“专业知识”就值这么多钱吗？不就是买卖房子吗？又不是让你设计和建造房子，有那么多高深莫测的“专业知识”吗？我对“专业知识”的理解是，“房产买卖交易流程及其它一些相关信息。”至少从我身边10几位买过房朋友的经验看，普遍反馈经纪的作用有限（比如不能指望他们帮你讲价）。尤其是对那些对市场有充分了解的老移民来讲，他们对地产的了解一点不比经纪差。
一般来讲，绝大部分地产经纪不怕客户谈回扣，而怕没生意做，给的回扣再多，自己也有钱赚，当然赚的会少，但总比不赚强。客户要警惕的是，有的经纪表面答应给回扣，但心里很不情愿，在买房过程中会给客户下套上当。
如果经纪站在客户的角度想一想，在浩如烟海的经纪中，客户选择了我，让我赚这个钱，我返还给客户部分佣金是不是从道理上也说得通呢？
最后简单说一下怎样拿地产经纪牌照，一共有三门课，其中两门自学看书就能过，有一门要上课（不是因为课程难，而是规定必须去听课），通过考试即可获得牌照。总地来说门槛很低，加拿大的华人经纪都是出国以后半路出家，考个牌照就上岗了。
我其中一位经纪朋友曾跟我讲，无论你以前是做哪一行的，如果做不下去了，就去做经纪吧。不管是地产经纪、保险经纪、还是贷款经纪等等，把自己经过PS的照片往报纸和网站上一登，君不见，本人秃顶，照片上密发如织；本人麻子加皱纹，照片上肌肤光滑如雪；本人表情严肃，不苟言笑，照片上笑颜如花；照片上是大美女，您再看本人，美女她妈......
作为客户，面对令你眼花缭乱的经纪无从选择，我们只能无奈地说“让忽悠来得更猛烈些吧！”
除本帖外，拙作：
【揭秘系列之一】多伦多华人培训机构欺骗宣传大揭秘！剖析金融证券、驾校、货车培训等！（8.2更新版）；
【揭秘系列之二】多伦多华人职业中介欺诈操作揭秘！找工求职者必读！
【揭秘系列之三续篇】漫谈华人地产经纪广告；
【揭秘系列之四】谈购买保险、教育基金、理财产品等的回扣潜规则
均已发布，请有兴趣者在家园论坛搜索阅读。
【揭秘系列】由用户名含有“Sahara”或“撒哈拉”的网友原创，版权所有，转载不究。
最后编辑: 2013-12-21
大哥，说实话，我就特佩服您这样的人。如果您开班了，我一定去您那上课。顺便问一句：大哥，您给发从业牌照吗？
