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登陆定居 乱说几句粗浅的房市看法,抛砖引玉。

dingan

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2007-10-01
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218
房市的核心是供需结构决定价格。这里的供应是土地政策、开发政策、新房、旧房的存量和新增量。需方是城市存在有购买力的人口,新导入人口(外省居民和外来移民,要有购买力的),还有一类经常被夸大的人群,就是投资客。外部是由经济发展,土地政策,税收政策等来影响的。单纯拿蒙特利尔的价格和上海北京价格比,完全没有可比性。拿西岛价格和南岸价格都没有可比性。如果是看投资回报,只能比同地区的增量,来看增长率。我觉得很多人包括中介,都是个案比较,很少有人拿政策、拿供需数据,拿同比增长率来比较的。完全没有科学分析。

我简单的说几点,大家看对不对。抛砖引玉。


1. 温哥华、多伦多地区的人员结构上看,外来导入居民和国际投资客是远多于montreal的。所以,蒙村的价格未必能入两市当年猛涨。

2.去年年底到今年冬天,蒙特利尔房价的上涨,温哥华和多伦多两市的限购有一定关系。所以要小心,未来蒙村未必不会限购。而蒙的需求远不如两市,到时候对房价的影响会巨大。

3.蒙特列尔的这轮涨价,每种房子condo,house.....以及每个地区都不一样。要分开看。但涨势都不小了。任何资本资产市场,都是最涨杀跌的,目前还是有很多持币购买的情况,说明房产商和中介一定程度的宣传,正把所有的刚需和投资客都逼出来了。后续上涨应该乏力。这批人会不会成为接盘侠???

4. 比较了解的DT和griffintown的新盘。开发商从年中就有提前开盘,加速收款的情况,为什么要这么做?在市场上供应量极大的情况下,还要赶快开盘?他们对市场的判断是好不了多久了。赶紧上市楼花收钱。

5.投资的话。以condo为例,要看房租能否覆盖贷款+condo fee+税费,目前DT35-40万买一个带车库的小一房一厅。未来租金顶多1400-1800。要支出的condo费和税费保守约400-500刀每月。贷款25-30万。25年贷款大概每月还1300-1700。房租可能刚刚覆盖还款的一半,大概可算作利息覆盖。800左右还款利息+500税杂费,1300元大约等同房租。所以说投资客持有房子,你每年得付还款本金8000-1万。现金流只有大量流出。你所期待的大涨,风险极大,大家可以统计统计,新上市的condo有多少。三年后一个40-50万的500尺一房谁来接盘??市中心能大幅涨价的恐怕只有稀缺房源,比如楼盘的顶楼penhouse,可能现在1000万,由于稀缺,景观超群,市场未来又没有供应,会涨到1500万。那种动不动供应200-300套一栋楼的一居室二居室,价格如何大幅上涨????

6. 蒙村整体价格还不是很高位,可能还有少量价格洼地,少量俏房源。但估计都会有抢offer现象。

7. 刚需购买一套自住的,还是建议尽快购买,短期内房价的涨跌不会太影响您。自住好比选对象,看到合适自己,中意的房源尽快买进。如果没有特别中意的,个人感觉明年上半年会暂缓增长或者跌一些,但可能没有好的房源。总之,如果想买自住房的,相关的房源和价格要时时关注,首付资金要准备好,贷款银行找好,贷款利率能锁定的锁定,到时候一遇到合适房源可马上购买。目前好房不等人的。

8. 买房,尤其是买condo,还是首要考虑地段location,location,location。诚如后面oliver群友分析,这里各个小市经常各自为政,交通是满地坑,未来的轻轨拉,高架路拉,不能太指望。所以尽量买地段好些的。如果不上班的,可以买山清水秀的地方,但还是要考虑华人的生活习惯,那些地方一下大雪真的是好美好寂寞。所以为啥明珠小区贵还有人买了。部分华人有时候看中的是能串串门,买买菜,不是么?

9.学区房,那是一个玄幻神秘的话题。是提高房价的超级利器。但到底什么学校最好,评价体系是啥?对这个笔者实在不知道的。房子死贵的地方,生源好,这里都喜欢就近入学的,学校肯定好。当然你也可以说学校好,有钱贵族都搬来了。这种事情是相辅相成的。
 
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mctone

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2004-08-01
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539
欢迎这种有分析有理由的帖子。

不过你说的 “贷款25-30万。25年贷款大概每月还2000-2500”,这个不太准确,正常的每月还款额约 1300 - 1500

当然,蒙城房地产的刚需与多伦多等地比还是有限的。但考虑通货膨胀和加元贬值的因素,加上蒙城人口的持续(但缓慢)增长,房价还是会长期(缓慢)上涨的。期待房价大跌只是做梦。
 

007KJJ

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2016-09-06
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602
欢迎这种有分析有理由的帖子。

不过你说的 “贷款25-30万。25年贷款大概每月还2000-2500”,这个不太准确,正常的每月还款额约 1300 - 1500

当然,蒙城房地产的刚需与多伦多等地比还是有限的。但考虑通货膨胀和加元贬值的因素,加上蒙城人口的持续(但缓慢)增长,房价还是会长期(缓慢)上涨的。期待房价大跌只是做梦。
DT condos一年升30%合理么?
 

dingan

园友
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2007-10-01
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218
一开始还贷款等额本金写的有点高,25年贷款3.75%利息的话,10万每年每月还款512元。
 

olivier_zh

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2007-07-31
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758
Condo是过热啦。 这和大多的Condo追平啦。 这显然是超支啦。 Montreal整体并不均衡, 西岛南岸翻倍,而东岛没有怎么涨。至于 外国人税的事情, 这里也不怎么现实,这该属于 市政决策的事情吧! 而岛内都5-6个市, Montreal市仅仅指的是 最大的中心部分,而西岛 Kirkelan等各自为市,互不统属, 南岸就更不要提啦, brossard,Saint-Lambert,各自为市,而岛内各市间矛盾很大, 就说 快速线吧, 联邦和省 去年不是都定了吗? 为什么不执行呢? 很明显 要经过 Montreal中心市, 这新市长可不是原来的市长自己口袋捞的自由党贩子, 很明显不同意这条线, 而Champlain大桥,只想把Montreal做过路的,市里肯定不答应。 所以,南岸与西岛炒成和 Toronto一个价格, 这明显是 超买的。 这2年估计会大幅回落。当然除非东区房子也跟上来。
 

olivier_zh

园友
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2007-07-31
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758
另外,南岸和西岛的这么炒饭法, 很明显 是对应的 投资客,而非本地客。 这是否可持续?

本地的montreal的城市定位是什么? 是否是Totonto的银行服务业。 GoTrain,到DT解决问题呢?

很明显 这不是。 Toronto虽然比较凌乱,也有小市, Oakville,Bramption, Markham等。 但相对集中。 montreal, 类比,并非 银行业, 就说IT服务业吧,也是东西区,南岸Laval,散乱分布。就像 Maisonneuve Park几年前一直看好, 也2年翻倍,但你看华人面孔很少,这种地方,才更难往下降。 交通便宜,安静。 纵观南岸 翻倍炒, 理由呢?

而华人巨富,很明显不是看南岸的。 看看 Laval靠河的1千多万的豪宅,很明显 投资客的 南岸还没有湖景的房子,投资是多么的不着调。
 
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