出租物业的损失可以抵税吗？或是报税软件错了？

[soleil_lee－太阳李]

如果这个能通，以后温哥华的空置税就收不上来了。多套房的每年都只租一天，然后一直租不出去，还能抵扣个税！！！

你说的这是故意逃税，并不是incur to earn rental income，两回事。你不可以拿逃税的个例来倒推正常经营而亏损的情况。
再则，空置税是温哥华城市税，用城市税的思路来推国税系统，这逻辑上也不通。
正常出租，因为各种原因亏损的，抵扣其他来源的收入太正常不过了。

 

[soleil_lee－太阳李]

可能当时没有问清楚。因为根据上面的CRA链接，而且报税软件的算法，好像是可以抵的。

但是要注意的是，有些项目，比如维修（指必修的东西）和capital expense的报法是不一样的。很多人把升级装修大项目部分都报到维修成本里，这是不行的。大项目都是算到折旧成本的。应该是小雷音指的，折旧造成的亏损部分不能抵税 。即如果你的出租房收益为零，报税软件不会把折旧成本再去抵扣收入。

另外报亏容易被查税这个说法是比较确定的。朋友家自己也从不报亏。是大多地区。

我觉得应该以CRA官网为主。亏就是亏，也没办法，把收据都放好。

如果你的出租房净收入为负，家具等折旧部分当年不能抵扣，但可以转到以后赚钱了再抵扣。
出租房开头的几年贷款中利息部分很多，如果贷款额高的话，亏损很正常。

 

[laox888]

感谢Wodelaoba和laox888两位的答复。现在看来思路比较清晰了。

如果是空置造成的rental loss，是不能抵扣个税的，这种情况下根本就不要填报T776表，否则会误导报税软件。

如果是uncollectible rent造成的损失，可以用来抵扣个税，方法是填报T776表(但不知Netfile怎么向CRA提供证据)

我用的报税软件是TurboTax Standard，它不会区分以上两种情况，填了T776表就等于默认是可抵税的损失。

不知道楼主怎么会得出这样的结论。
首先，忽略有关uncollectible 规定，因为这与你的情况无关。坚决排除一切杂音。
CRA规定很明确啊，rental loss可以抵消其他收入，你是真正在租房子，支出比收入少，所以有rental loss.
CRA唯一一个明文规定的例外是vacant land，比如你有一块地租给农民入不敷出产生rental loss，这种情况不能抵消其他收入。如果租房子也不能抵消其他收入那CRA就没有必要对vacant land有特别规定了。
CRA如果看到你总是亏损他们可以找你麻烦，不过只要你是真的在出租房子而不是玩猫腻就不用怕。

 

[reed]

不知道楼主怎么会得出这样的结论。
首先，忽略有关uncollectible 规定，因为这与你的情况无关。坚决排除一切杂音。
CRA规定很明确啊，rental loss可以抵消其他收入，你是真正在租房子，支出比收入少，所以有rental loss.
CRA唯一一个明文规定的例外是vacant land，比如你有一块地租给农民入不敷出产生rental loss，这种情况不能抵消其他收入。如果租房子也不能抵消其他收入那CRA就没有必要对vacant land有特别规定了。
CRA如果看到你总是亏损他们可以找你麻烦，不过只要你是真的在出租房子而不是玩猫腻就不用怕。

谢谢指点啊。是的我那个发言还是认识不足，今天一边上班一边看贴一边慢慢学习。

我去年的确有部分uncollectible rent，但这与T776无关，因为CRA网站上说了，“If you are reporting income on a cash basis, there should be no receivables and no claim for uncollectible rents.”

现在明白一个原则，填报T776后，如果结果是亏损，报税软件显示抵消了收入，那应该是正确的，因为我是全年真正在出租房子，没有故意空置，所有开支都有单据，包括uncollectible rent都有证据。

 

[紫与蓝]

Uncollectible rent
You can have losses from uncollectible debts or a portion of an uncollectible debt. You can deduct this amount from your gross rental income.
To be eligible, the debt must:

• be owing to you at the end of the tax year
• have become uncollectible during the tax year
• have been included or deemed to have been included in your income for the year or a previous tax year

Proof is required to determine an uncollectible debt. This could be a notice to creditors from the trustee in bankruptcy, correspondence from the tenant, or some other assurance that the tenant was pursued without success of receiving a payment. Only debts that are certain of being uncollectible are to be considered as bad debts.
You may have a case where you do not receive payment for rent, which is referred to as a bad debt. If, during the year, you receive any payment that you wrote off in a previous year as a bad debt, you have to include the amount in your income for the current year.
Note
If you are reporting income on a cash basis, there should be no receivables and no claim for uncollectible rents.
If you are not dealing at arm's length with the tenant, the factors used to establish the uncollectible amount will need to be verified.

 

[紫与蓝]

空置期间产生的费用当然可以抵扣，只要你不是故意空置。而是在招租而没有找到租客。
你的“租金损失”是不可以抵扣的，你没有房客，哪里来的“租金损失”？但找新房客的空置期的养房开销当然可以。
能不能抵扣的前提是看你是不是incur to earn rental income. 只要能证明空置期间你有主动积极的招租，比如你有邀请租房经纪人，有广告招租等
如果你空置是为了省税，不是incur to earn rental income， 那就不能抵扣。
https://www.canada.ca/en/revenue-ag...state-rentals/rental-expenses-you-deduct.html

这段话不完全正确。

建议楼主直接电话税局咨询吧。

 

[soleil_lee－太阳李]

这段话不完全正确。

建议楼主直接电话税局咨询吧。

不正确你解释下啊，税务局接线员并不比网友高明多少，打过的人都知道，就是照guide念书。抛出个论点，不具体展开看得人心痒痒。

 

[laox888]

这段话不完全正确。

建议楼主直接电话税局咨询吧。

你指的是哪一段不正确？

 

[暮雪暗香]

去年我的出租物业有半年没收到租金，T776表上反映的收入为负数，当我把T776填好后，报税软件（TurboTax）立即显示退税额多了近2000元。

这个结果令人困惑，因为我曾问过一个会计师，他说租金损失是不能 offset 其他 income 的。但现在报税软件却显示可以，在 Total income summary 页面上，清楚显示 rental income 抵消了包括 employment income 的所有其他收入，从而使退税额增加。

有没有懂的朋友给解释一下？

租金损失可以抵减其他收入。会计师理解有误。我来自一个专业报税公司，报税已经有七年了。

 

[tinyhuhulp]

肯定是你的错误，报税软件填错项了。房屋没有出租，空置，损失的收入怎么可能抵扣个税？如果是故意填错，数额超过5000，有可能会被追究刑事责任，如果是操作失误，需要及时上报纠正。任何资本利得损失都不能抵扣个税，炒股的损失也不能。温哥华海量的没工作中国人，都在家炒股收租，工资收入0，炒股和房租收入为负5W，难道国税局还要退钱不成？？？基本常识啊！

比较常见的错误是：出租6个月收入12000，空置6个月收入了，但是出租成本抵扣了全年地税6000，全年保险2000，全年贷款利息8000，还有全年的物业费4000，还有修理，广告，维护等若干2000。这样你申报了净损失1W，你工资年收入10W，然后你报税9W。完全彻底错误。

投资房买卖产生的利润或者损失才叫资本利得capital gain。如果有利润，只有一半算收入需要纳税。如果有损失，总额一半可以抵消其它capital gain产生的利润。
租金收入或损失是个人其它收入，利润是百分百应税的，损失当然也是百分百抵个税。你连基本概念都没搞清楚。
你最后一段的例子，恰恰是正确的计算方法。

 

[tinyhuhulp]

空置并不是uncollective debt，租客欠租才是。如果因为欠租打官司产生的费用同样是成本。
是不是故意空置难道不容易证明?你打广告的收据，找物业管理的合同都可以做为证明你有努力找过租客。更何况楼主后来确实找到租客。
如果房屋空置是因为装修(不是维修)或者暂时给家人住，这个时间段的成本不能做为出租成本。
另外还要注意”租金要合理，不能以减税为目的，以异乎寻常的低价出租房屋”。这是cra官网的解释。这也从另外一个方面证实租金产生的亏损可以抵收入，否则何必多此一举说这点。
某些需要注意的事项包括但不限于以下几项：升级装修是capital expense.，不能当当年出租成本，但有利润情况下可以分摊到各年当成本。如果当年租金收入已经亏损，就不能再计算各项折旧。但是卖房时历年的房屋折旧要合计成当年的收入。所以还不如不折旧。
如果只有一个出租房，并且也不特别远，汽油费不能当成本。去收租产生的油费不是成本。维修房子房东的个人劳动不能产生费用当成本，但是材料算成本。出租房的landscaping算成本。
除了空置这段话，其余都是cra官网上有的解释。要反驳就拿出cra的解释证明我错误，不要嘴巴一张就是人家完全错误或者不全对却又说不出哪里不对。
楼主找的会计师给的答案不对，可能是找的不靠谱，也有可能楼主说不清楚会计师没法正确判断。又或者最简单的，人家靠这个吃饭，给你们说这么清楚，你们都自己买软件报税去了，她们生意就受影响。

 

[小雷音]

我妹看，都点赞

 

[reed]

多谢各位网友的热心帮助和宝贵意见！

 

[laox888]

我妹看，都点赞

你妹？是单身吗？

 

[吉普赛人]

租金不算损失，算收入。损失是指你为出租房花出去的。没租出去，不算能损失只能算没收入。但是因此产生的维护维修，都可以抵税。

 

[cg2006]

m

 

[Lilian0909]

租金不算损失，算收入。损失是指你为出租房花出去的。没租出去，不算能损失只能算没收入。但是因此产生的维护维修，都可以抵税。

如果仔细看楼主的帖子，能看出楼主说的的租金损失是指 租金 - 成本（楼贷，水电气，保险，维修等）为负数，而不是说一个月没租出去就有一个月租金的税务抵扣。

 

[吉普赛人]

如果仔细看楼主的帖子，能看出楼主说的的租金损失是指 租金 - 成本（楼贷，水电气，保险，维修等）为负数，而不是说一个月没租出去就有一个月租金的税务抵扣。

他第一个贴子说的是租金损失，严格来说是出租物业损失。

 

[紫与蓝]

不正确你解释下啊，税务局接线员并不比网友高明多少，打过的人都知道，就是照guide念书。抛出个论点，不具体展开看得人心痒痒。

楼主的具体情况只有其本人知道，旁人如何完全解释清楚。我贴出CRA网站的信息，供楼主参考就好。

楼主说，“去年我的出租物业有半年没收到租金..." 这就有好多种可能，也许租客一直住在物业里，不搬走，也不交租金；也可能租客住在物业里，觉得某某地方损坏或不达标，业主不提供修理服务，所以拒交租金；也可能该物业重新装修中，没有收到租金；也可能物业因某种原因空置，没有租金；也有可能租金太高，没有人入住，没有收到租金........

 

[小雷音]

一般情况下，99%的情况都是已知条件太少，不值得花时间判断。