如何让房屋炙手可热？成功卖出？Vs “捡漏”温哥华！（85楼）

[Ritchie Zhao 赵瑞超]

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感谢楼上各位的支持和鼓励！

（三）空房子 vs 住人的房子，哪个好卖？

很多朋友在卖房时都会问到这个问题，特别是有其它住处可以暂住，或者不想经受卖房期间没完没了的整理，清洁，外出躲避之苦的朋友。

首先，在加拿大，多数的卖方在有客户看房时都会离开，主要是想给客户创造一个更宽松，更自由的空间，让潜在的买家有充分的自由想象
将来自己入住时的场景。我们的统计显示：

1. 看房时如果主人留在家里，客户平均的看房时间会缩短30%-50%；特别是有主人停留的空间，客人一般只会打声招呼多半脚步都不会停留。
这样的看房效果当然不好，也很容易错过应有的机会。

2. 空房子，准确地讲空空荡荡的房子，肯定不好，就像在新楼盘的样板间里总要摆上家具一样，适当地留些家具，除了能够让客户对房间的尺寸
有更直观的体验和感受之外，摆设家具也是要引导客户规划将来房子的使用，激发他们的幻想和憧憬；

3. 但是，生活免不了柴米油盐酱醋茶，住人的没有好好收拾过的房子会更差。

 

[Ritchie Zhao 赵瑞超]

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总的来讲，住不住人不重要，关键是准备出售房子里要有什么，不要有什么。具体来讲：

1）在厨房里，不要留任何用过的锅碗瓢盆在灶具和台面上；任何食物都应该收拾进冰箱或者备餐间里；

2）卫生间里，不要留有任何衣物和用过的毛巾；

3）餐厅客厅里，只留下大件的，必须的沙发，餐桌等就行。


标准很容易掌握，就是想象您的房子这时候就是售楼处的样板间，样板间里会有的东西您可以留下，其余的都应该拿走。

（待续，卖房期间如何保护您的隐私）

 

[Ritchie Zhao 赵瑞超]

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（四）卖房期间如何保护您的隐私

在决定房子上市，买家开始看房之前，您可能会把价值昂贵的物品收藏起来，但同时千万不要忘了保护您的隐私，不经意的小事很可能导致重大损失。

1. 注意，买家可能窥探您的抽屉

如果买家拉开您橱柜的或者固定衣柜的抽屉去查看抽屉的深度，材料，做工，甚至仅仅因为好奇里面有什么，这都是正常合理的。

不幸的是，如果恰巧，您最近决定卖房时，您的Realtor 给您做的市场分析和估价就在上面，而买家发现估价远远低于您的要价，

聪明的买家马上就会知道其实您的心理价位要比要价低得多，可想而知他Offer的价格会怎样了。
__________________

 

[Davidsy]

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（四）卖房期间如何保护您的隐私

在决定房子上市，买家开始看房之前，您可能会把价值昂贵的物品收藏起来，但同时千万不要忘了保护您的隐私，不经意的小事很可能导致重大损失。

1. 注意，买家可能窥探您的抽屉

如果买家拉开您橱柜的或者固定衣柜的抽屉去查看抽屉的深度，材料，做工，甚至仅仅因为好奇里面有什么，这都是正常合理的。

不幸的是，如果恰巧，您最近决定卖房时，您的Realtor 给您做的市场分析和估价就在上面，而买家发现估价远远低于您的要价，

聪明的买家马上就会知道其实您的心理价位要比要价低得多，可想而知他Offer的价格会怎样了。
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保密工作做的的太菜

 

[Ritchie Zhao 赵瑞超]

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2. 注意，您的信件

像多数朋友一样，我自己也很喜欢把每天的来信随手放在门口或者厨房的台面上，每天回家之后，一边喝点东西一边看信件。

眼尖的卖家立即就能发现您是欠信用卡，某个商场多少钱或者仅从发信的地址就能管中窥豹地猜到您的经济状况和卖房谈价的底气。

我们也经常遇到不少搬空的在卖的房子，一打开门，地上就是满地散乱的信件，房屋主人和卖房的经纪都懒得理会，如果您遇到的

是聪明的有备而来买家，从这些到处都是不应该外泄的隐私里总会猜测到您的一些状况，这一定会影响到买方的出价和谈判。

 

[Ritchie Zhao 赵瑞超]

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保密工作做的的太菜

谢谢！

 

[万水千山走遍]

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Ritchie, 您这个贴发的可真是太及时了！学习到很多切实可行的东西。

 

[Ritchie Zhao 赵瑞超]

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3. 注意，藏起您挂在墙上的证书，结婚照和毕业照

专业的Realtor 会提醒您，对您最有利的谈判地位是，不能让买家从任何途径对您的职业，信仰，经济状况有不利您的预判。

如果您是律师，挂在墙上的律师证一定会让大多数买家不舒服，又有多少人愿意从更为“强大”的律师，或者更会算计的会计师手里买房呢？

更别说碰巧，您在殡葬所或者监狱工作。

而您的结婚照除了会造成信仰和文化上的冲突和阴影之外，也很容易让买家觉得房子里留有您太多的个人信息。

 

[Ritchie Zhao 赵瑞超]

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Ritchie, 您这个贴发的可真是太及时了！学习到很多切实可行的东西。

谢谢支持！一定抽出时间接着发。

 

[Ritchie Zhao 赵瑞超]

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4. 保密，您的婚姻状况

离婚，通常是导致卖房的一个重要原因。通常或者是因为急于结束一段生活，或者是没有精力再去维护和打理房子，或者是其中的一方
已经没有经济能力继续供房，这时，卖房者通常希望尽快出手。这种信息卖方是没有任何法律上的责任和义务向买家公开的。

这样的事情经常发生，一旦买家获知卖方急于出手，一定会给一个极低的甚至是极不合理的Offer。在这种情况下卖房时，不但不要透漏
任何婚姻的信息，并且应该保护自己，不给买家留下任何联想的空间。我的一个聪明的客户，在离婚后卖房时，故意把前妻的衣服拿回
来摆在衣橱里。

综上所述，决定卖房之前，请一定清空您的抽屉；整理好您的衣橱，备餐间；收起任何带有个人信息和情感的东西。如果能够从您的房
间里看出您的出身，工作，生活，信仰或者经济状况，那肯定是有什么不对的地方。

（待续：卖方天大的失误）

 

[蔷薇weiwei]

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很实用的好帖！对于今后卖房、买房有很大的帮助。

 

[cclovezy]

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学习

 

[Davidsy]

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赵经纪做事用心，写文章用心

 

[bigmelon]

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up

 

[Ritchie Zhao 赵瑞超]

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（五）我的房子到底应该卖多少钱？

在我们业内有一句很流行的名言：“做人要做，

父母的第一个孩子；
爱人的第二个配偶；
卖家的第三个经纪”。

对于前两条我不敢妄论对错，但是100%同意应该做第三个经纪的论断。


很多朋友卖房时最容易犯的天大的错误就是，常常选择那个不切实际的给您的房子估价最高的那个Realtor 来卖您的房。

希望我们的房子能卖更多的钱，本身没有任何错！不论是因为我们急需这笔钱买新的房子；给孩子交学费，还贷款，还是

仅仅因为我们想赚更多的利润，这都无可厚非。可问题是无论您认为您的房子应该值多少钱，还是极个别（有些疏忽）的

Realtor给您的房子评估多少钱，都和房子的市场价没有关系，和最终的成交价没有关系。

给房子定价既是科学，也是艺术！

（待续，如何定价）

 

[Ritchie Zhao 赵瑞超]

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（六）政府评估价应该参考吗？

多数朋友对政府评估价已经有比较清楚地了解和认识，在BC省拥有房产的屋主是要交税的。政府房屋评估价的主要作用是用来作为计算

税率的基准而并不是建立一个房屋市场价的标准。评估价乘以政府定出的税率就得出了屋主应付的房产税。

BC省估价办公室总部位于维多利亚，在全BC省的不同地区有16各办公室，工作人员从主席到一般办事员有一套完整的聘请和任免制度。

每年该机构都会对每一个独立的物业出一份BC省政府的评估价，简单来讲房产的评估价包括两部分：土地价值和房子价值，两者相加就

是这个房产的政府评估总价。

 

[Ritchie Zhao 赵瑞超]

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政府评估价的作用，待续！

 

[Ritchie Zhao 赵瑞超]

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(七）政府评估价的作用和参考意义

如上所述，本来用作政府税收基数的房产评估价，常常会被买卖双方作为卖房时定价以及买房时出价的参考标准。

但是，一个有经验的给出的您房屋的市场价格（或者叫价）常常会和政府评估价差别很大，这主要是因为：


1. 两者时效不同，政府评估价是政府的评估人员对您的房屋在上一年7月1日的市场价值的评估；而您的专业Relator 是对您的

房屋在其后的（至少半年之后因为BC Assessment 通常要到第二年初才会出来）“今天”的评估。


2. 评估的方式不同，在做 BC Assessment 时，评估人员面对的是全部BC 省的大概160万处房产，他们能够做到是，

在房屋新建或者改建时评估人员到现场对土地面积，结构以及其它主要方面做一评估。但是这么庞大的数量，仅凭有限的评

估人员是根本无法每年对每处房产都走到，他们只能根据相邻街区的上一年房屋售价做一个对比或者参考，从而给出一个大概的价格。



相反，您的Realtor对比的是“即时”刚刚售出的附近房屋的价格，并且会综合考虑，整体的经济走势，政府各种政策，

银行利率，甚至您的房产周边发生的能够影响房屋价值的各种因素----例如，新建的公交车站，学校，商场，政府出台

的新的规划，甚至上周发生的刑事案件等等。

 

[Ritchie Zhao 赵瑞超]

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3. 评估的准确程度不同，政府评估价所参考的项目主要是，Lot，土地面积；房间总面积；建筑年限等，十分粗线条的，

根本反应不了，土地的位置对其价值的影响；反映不了面积相同的两间房屋所用建筑材料的不同，更反映不了房屋朝向；

平面布局；高档建筑材料等所形成的房屋价值的差异。而您有经验的负责人的Realtor是会认真考量其中的每一个细

微差异，给出相对准确的评估价格的。


4. 可信程度不同，政府在每年发出上一年的评估价后，通常给业主30天的上诉时间，如果业主认为政府评估价过高或者

过低，都可以提出上诉。虽然，提出上诉的比例不高，但是因为程序相对简单，审查也不甚严格，有些深谙其道的卖家就

利用了这其中的漏洞提供不实证据而恶意提高自家房屋的政府评估价。误导买家。例如：某个业主在政府规定期限内上诉

说自己家里做了某处的装修，改造，花费是多少，评估部门一般不会亲临现场核实而只要提供一些诸如与工人签订的合约，

买材料的收据，甚至仅仅是个人说明而已就会增加房屋的评估价。


所以如果过分迷信政府评估价可能会造成重大损失的。

 

[一二]

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