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来讨论下 legal non-conforming use

小小喇叭

活跃园友
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2012-03-20
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4,196
我们社区上诉了市政府的 zoning bylaw,主要的争执点就是沥青厂那个 property 的 zoning,目前这个地区只有一个 property 是在 EH zoning,就是沥青厂那个 property,而 EH zoning 也是唯一的一个可以用于沥青厂的 zoning, 换句话来说,就是一个 EH zoning 的
property 在一群非 EH zoning 的 properties 中间,争执点就是这样划分 zoning 是否合适。我们的想法是一旦我们能够把它的 zoning 改了,那么沥青厂就得离开。但是市政府有一个 legal non-conforming use 的说法,即使我们把 zoning 改了,沥青厂还可以继续,直到它自愿离开,否则没有人可以强迫它离开。

下面是例子,他们用来说明什么是 legal non-conforming use:

A legal non-conforming use occurs when the use of one's land, building or structure is not permitted by the current zoning by-law, but was permitted by a previous by-law that was in effect when the use began.

(这个我们是不同意它开始是合法规的,我们的观点是它从来就不合法规。这个我已经提交了我们的法律依据,对方还没有答复,如果这一点我们能赢,这个 legal non-conforming use 就不能成立了)

While the Act authorizes the City to amend zoning by-laws and remove permitted land uses, municipalities are not able to zone users and therefore are not able to require businesses to stop operating on their land by way of a rezoning. Section 34(9) of the Act states that a zoning by-law cannot be passed by a municipality to prevent the continued use of a property or building if that use was legally established when the new zoning comes into effect. Should permitted uses under the zoning by-law change, the Act allows these legal non-conforming uses to continue on the lands.

The use would stop being permitted if a new use is introduced on the site.

Examples to further explain what the effect of rezoning the site at 103-111 Ingram Drive such that the current use is no longer permitted under the zoning, making the site legal non-conforming:

Scenario 1:

The asphalt plant leaves and a carpenter shop opens up. The carpenter shop then closes and someone wants to open a new asphalt plant on the site. This would not be permitted because there was an intervening use (i.e. the carpenter shop) to the legal non-conforming use (i.e. the asphalt plant).

Scenario 2:

The asphalt plant closes down and the site remains vacant. Sometime later, another company wants to run an asphalt plant on the site. This would be permitted under the Act because although the site was vacant, there was never a change in the use so the legal non-conforming status stands.

(这个很难接受,特别是环境科学发展了很多,越来越多的保护环境的法规的出现,不能接受一个地块以前做过沥青厂,即使空置一段时间而且现在的 zoning 不适于沥青厂,还能用作沥青厂)

For properties that are considered legal non-conforming, any time they want to make a change that would require a building permit, they would have to submit an application to the Committee of Adjustment which is a public process in which the community could participate in and object. For example, if the asphalt plant becomes legal non-conforming and they end up applying to the city to construct something new on the site, they would have to apply to the Committee of Adjustment and we could all rally against it.

(这个有点骗人,因为沥青厂那么大的一个机器,像一栋楼那么大,市政府居然说那个是 equipment,不需要 permit )

虽然社区也有另外的一个方法把沥青厂迁走,就是征地建路,这个项目早就批了,但迟迟不动,原因说是没有钱,市政府有人公开说 10 年 20 年也建不起来。我是不是该建议市政府在民间放贷款,专款专用,就这个项目,市政府保证还钱,本地的商户也许能凑一些钱出来,很多人希望沥青厂走。
 

小小喇叭

活跃园友
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2012-03-20
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4,196
而环境局是这样说的:

Such zoning matters fall under the jurisdiction of the City of Toronto. Ingram Asphalt is operating in an appropriately zoned industrial area and, as such, is permitted to operate at the site.

也就是只要市政府决定了那个地方是合适的 zoning,沥青厂的作业就是 permitted 的,这个显然也是不对的,因为环保法并没有说 zoning 是决定污染企业能够作业的唯一条件,实际上环保法是有要求的,最根本的要求是污染排放必须不会对环境造成不利的影响,这些不利的影响包括造成人们的不适,环境不适于人们的使用,等等。

这个案子的特殊之处在于只有一个 property 是重工业区的 zoning,而且它很小,与周边的其他 properties 没有足够的分隔距离,造成周边人们的不适是每一分钟都发生的,但是环境局居然认为粉尘和噪音等等都是 normal 的,因为是工业区。
 

小小喇叭

活跃园友
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2012-03-20
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4,196
换个角度来看这个问题,根据世界卫生组织的报告,全球很多人因为暴露在污染中,生病并且早逝,这个沥青厂长期地直接对着人类排放污染是会造成某些人生病和早逝的。这个是不是等同于伤害罪和谋杀罪?难道在某些部门的行政操作之下,这样的行为就变成了 legal 的吗?而所有影响人类健康的污染也变成 normal 的了?

错到不能再错。法规是不够完善的,执法的人是低素质的,民众是倒霉的。
 

小小喇叭

活跃园友
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2012-03-20
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楼主的思路很混乱啊。
具体表现在哪里?请指正。

我们有三条路来解决问题:

一个是 zoning,就是 1 楼谈到的问题,在等听证。

一个是环保法,根据环保法,环境局可以终止沥青厂的污染排放,如果污染排放造成了不利的影响,也就是终止他们的作业,但是环境局拒绝,理由就是 zoning 是对的,这里的标准就是沥青厂的标准,结果就是把周边的一起放进了沥青厂的环境

再一个就是征地,现在的理由是没钱,所以项目没有上马

第一个是市政府的问题,第二个是环境局的问题,第三个可以说是市政府的问题,也可以说是省市两级政府的问题,看除了汽车路是否还要建 Go Train 的线路。 总之是省市两级政府的问题。

问题很明显是省市两级政府造成的,现在还在推诿,拿法律条款来唬人,法律是人定的,由人执行的,问题的产生不外两个原因,一个法规不完善,一个执法人员素质低。民众没有做错事,为什么被强迫在污染中?

污染会导致生病,会导致早逝,那么为什么直接对着人类排放?问题比较尖锐,但是这是事实啊。我最不能接受的是,在民众长期遭受污染之苦的时候,我们的政府人员不是把人类的健康和安全放在第一位,而是要我们接受遭受污染是 legal 的,所有的污染都是 normal 的,等待某天沥青厂自愿离开,我们不能要求他们停止。这个是环保吗?谁的思维混乱?
 
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小小喇叭

活跃园友
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2012-03-20
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和大家分享联合国环境和人权特别报告员去年的一篇讲话,这位报告员是加拿大的一位环境法专家,去联合国任职前是 UBC 的教授:

https://www.ohchr.org/EN/NewsEvents/Pages/DisplayNews.aspx?NewsID=23789&LangID=E

World Health Organization reports that nearly one quarter of the global burden of disease—that is the annual total of all deaths and illnesses—is caused by exposure to environmental hazards in the air we breathe, the water we drink, the food we eat, and the buildings and communities in which we live.

Every four seconds a human’s life ends prematurely because of exposure to pollution and other environmental hazards. That’s 800 deaths per hour. That’s more than eight million premature deaths per year, including the deaths of roughly one million children. This is the tip of the iceberg, for environmental hazards inflict preventable illnesses upon hundreds of millions of people every year. These are almost all preventable deaths and illnesses, preventable through stronger laws, policies, and programs.


我昨天和市政府负责 zoning issue hearing 的律师,我们社区的市议员办公室,市长办公室都分享了这个。

我们这个地区的问题是什么问题呢?一直遵纪守法的百姓为什么会被迫在污染中 20 年,还要继续忍受下去?任何人在这个地方因为污染致病,早逝,是什么性质的问题呢?明明知道污染会杀人,还准许污染直接对着人类排放,还要求百姓忍耐,遥遥无期地等待。

昨天环境局 director 的 Email 还在重复几年前的老调子,粉尘和噪音是 normal 的,沥青厂的作业是 legal 的。那么民众呢?在污染中是 normal 的吗?生病和早逝是 legal 的吗?
 
最后编辑:

小小喇叭

活跃园友
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2012-03-20
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4,196
实事求是地说,环保法是够用的,由此出台的土地使用兼容的指南也是够用的,这些都在沥青厂来之前就有的,所以这个沥青厂的问题不是法规不够完善的问题,是办事人员的问题,在一开始由于某种原因,他们刻意地隐瞒了这个地区土地的真实使用情况,玩了一些花招,让沥青厂进来了,这个是违法的,事实清楚,法规的条款也清楚。

但是在随后的多年中,他们试图用沥青厂已经在这里这样一个事实来套用某些法规,以维持这个沥青厂的继续营运,顶峰就是利用 zoning bylaw 的出台,试图合法化这个沥青厂,把绝大多数的非重工业用途的土地业主和用户推入永久在污染中的深渊。

这样的一个事情,在这个国家就没办法治了,就没人管了吗?就没地方说理了?
 

j0n6dj2y2w

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2016-01-11
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加拿大办事都是按章程,原来没有的,办事人不去创新,只有等到出了大事(尤其是人命关天的),安全委员会就开会制定新的章程。
 

j0n6dj2y2w

知名园友
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2016-01-11
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39,557
实事求是地说,环保法是够用的,由此出台的土地使用兼容的指南也是够用的,这些都在沥青厂来之前就有的,所以这个沥青厂的问题不是法规不够完善的问题,是办事人员的问题,在一开始由于某种原因,他们刻意地隐瞒了这个地区土地的真实使用情况,玩了一些花招,让沥青厂进来了,这个是违法的,事实清楚,法规的条款也清楚。

但是在随后的多年中,他们试图用沥青厂已经在这里这样一个事实来套用某些法规,以维持这个沥青厂的继续营运,顶峰就是利用 zoning bylaw 的出台,试图合法化这个沥青厂,把绝大多数的非重工业用途的土地业主和用户推入永久在污染中的深渊。

这样的一个事情,在这个国家就没办法治了,就没人管了吗?就没地方说理了?
有地方,去法院呀。
 

小小喇叭

活跃园友
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2012-03-20
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有地方,去法院呀。
以前去过了没赢,现在是第三次去 Tribunal 申请听证了,正在进行时,下周环境局律师和沥青厂律师的答辩就来了。这个是关于环境局允许沥青厂作业的,即排放污染的。

zoning 的问题还在等听证的日期。1 楼那个是他们的法律依据,说的是即使我们能推翻市政府的 zoning,沥青厂也赶不走。
 

j0n6dj2y2w

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2016-01-11
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以前去过了没赢,现在是第三次去 Tribunal 申请听证了,正在进行时,下周环境局律师和沥青厂律师的答辩就来了。
支持你。加拿大是法制国家,你是正义的,最终的胜利属于你,不过你得有好律师。

去年请了一位好律师,与多伦多警察打官司,耗时一年多,最终还是全胜,警察败。
 

小小喇叭

活跃园友
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2012-03-20
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支持你。加拿大是法制国家,你是正义的,最终的胜利属于你,不过你得有好律师。
目前为止看不见胜利的曙光哪,所以需要大家帮忙看看他们这个说法,我们怎么应对,我说他们一开始就不合法,这个有法规和事实来证明的,所以这个 “legal non-conforming use” 他们用不上,条件不满足。
 

j0n6dj2y2w

知名园友
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2016-01-11
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目前为止看不见胜利的曙光哪,所以需要大家帮忙看看他们这个说法,我们怎么应对,我说他们一开始就不合法,这个有法规和事实来证明的,所以这个 “legal non-conforming use” 他们用不上,条件不满足。
你这个我不懂,要请教专业律师。

帮你顶一下,表示支持。
 

小小喇叭

活跃园友
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2012-03-20
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你这个我不懂,要请教专业律师。

帮你顶一下,表示支持。
谢谢。

我也不懂,这不是人家给了例子来说明吗?1 楼的内容就是。

学嘛,没办法,还好过去的教育培养了我们学习的能力,逻辑思考的能力。我现在就是他们搬出来一个我不懂的,我就问这个是什么意思?在什么条件下可以成立?到目前为止,虽然对方搬出了一些我不懂的东西,经过了解,我都能发现沥青厂的情况是套不上的,问题还是它来的时候不合法,一个一开始就不合法的事情,不会无条件地因为它非法地在这里这样一个事实就变成合法的。我不惧怕那些律师,我也不在乎他们说的:你需要一个律师,意思是我不懂,我不懂,我问,我查,我讲道理。我能理解。
 

j0n6dj2y2w

知名园友
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2016-01-11
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39,557
谢谢。

我也不懂,这不是人家给了例子来说明吗?1 楼的内容就是。

学嘛,没办法,还好过去的教育培养了我们学习的能力,逻辑思考的能力。我现在就是他们搬出来一个我不懂的,我就问这个是什么意思?在什么条件下可以成立?到目前为止,虽然对方搬出了一些我不懂的东西,经过了解,我都能发现沥青厂的情况是套不上的,问题还是它来的时候不合法,一个一开始就不合法的事情,不会无条件地因为它非法地在这里这样一个事实就变成合法的。我不惧怕那些律师,我也不在乎他们说的:你需要一个律师,意思是我不懂,我不懂,我问,我查,我讲道理。我能理解。
一定要找口碑好的律师,最好是熟人介绍的。
 

laox888

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2017-01-15
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15,744
谢谢。

我也不懂,这不是人家给了例子来说明吗?1 楼的内容就是。

学嘛,没办法,还好过去的教育培养了我们学习的能力,逻辑思考的能力。我现在就是他们搬出来一个我不懂的,我就问这个是什么意思?在什么条件下可以成立?到目前为止,虽然对方搬出了一些我不懂的东西,经过了解,我都能发现沥青厂的情况是套不上的,问题还是它来的时候不合法,一个一开始就不合法的事情,不会无条件地因为它非法地在这里这样一个事实就变成合法的。我不惧怕那些律师,我也不在乎他们说的:你需要一个律师,意思是我不懂,我不懂,我问,我查,我讲道理。我能理解。
你不但思路混乱,还很固执。我老早就告诉过你,想通过改变zoning来赶走沥青厂是不可能的,因为即使你能改变zoning,人家也可以继续经营下去,就是这个legal non conforming use,你也可以google grandfather clause. 我们建房子的对这个还是多多少少有点认识的。

网友们可以看看下面这份报告当作背景资料:
https://www.toronto.ca/legdocs/mmis/2008/pg/bgrd/backgroundfile-14606.pdf
 

j0n6dj2y2w

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2016-01-11
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谢谢。

你需要一个律师,意思是我不懂,我不懂,我问,我查,我讲道理。我能理解。
不是你懂不懂的问题,加拿大讲究资质,法官资质最高,由他裁决。你有资质吗?
 

小小喇叭

活跃园友
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2012-03-20
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你不但思路混乱,还很固执。我老早就告诉过你,想通过改变zoning来赶走沥青厂是不可能的,因为即使你能改变zoning,人家也可以继续经营下去,就是这个legal non conforming use,你也可以google grandfather clause. 我们建房子的对这个还是多多少少有点认识的。

网友们可以看看下面这份报告当作背景资料:
https://www.toronto.ca/legdocs/mmis/2008/pg/bgrd/backgroundfile-14606.pdf
那份报告就是他们掩盖了当时真实的土地用途的证据,是我们将会用于呈堂的一个证据,我还有更多的证据,他们伪造了当地的制造业和居民资料的数据,他们给我的,我提到了伪证罪,他们不啃声了。

我不是固执,我是坚持,我的思维也不混乱,我获得民众的支持,他们认为我说的是事实。你不可能比这里的民众更了解事实,你不知道政府内部的某些人是可以在有些时候造假的。我非常负责地说,他们造假了,那些报告是证据,会呈堂的。他们给我的这里有多少制造业和多少居民的数据更离谱,我都不敢相信他们居然会这样做。
 

j0n6dj2y2w

知名园友
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2016-01-11
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39,557
那份报告就是他们掩盖了当时真实的土地用途的证据,是我们将会用于呈堂的一个证据,我还有更多的证据,他们伪造了当地的制造业和居民资料的数据,他们给我的,我提到了伪证罪,他们不啃声了。

我不是固执,我是坚持,我的思维也不混乱,我获得民众的支持,他们认为我说的是事实。你不可能比这里的民众更了解事实,你不知道政府内部的某些人是可以在有些时候造假的。我非常负责地说,他们造假了,那些报告是证据,会呈堂的。他们给我的这里有多少制造业和多少居民的数据更离谱,我都不敢相信他们居然会这样做。
继续支持你的坚持,友情提醒:去找口碑好的律师,你会赢的。请相信我的话,我有加拿大打官司的亲身经历。
 

小小喇叭

活跃园友
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2012-03-20
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继续支持你的坚持,友情提醒:去找口碑好的律师,你会赢的。请相信我的话,我有加拿大打官司的亲身经历。
我其实是获得了加拿大著名的环境法律师组织的 free advice 的,讲解了环保法,否则我也不懂,他们没有代替我出庭,没有帮助我准备材料,但是法律武器是他们告诉我的。
 

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