安省伦敦市全面介绍

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一、最近有一套两层独立屋出租,放到市场3个星期。有285个经纪查看了MLS上市资料,有8个经纪带领客户看了房屋,有三个经纪代表客户下了offer,其中一个offer因为房东不满意租客的条件没有达成协议,另外两个offer因为其它原因没有达成协议。
有56人通过www.realtor.ca查看了出租资料,5人与我们联系进一步了解了信息,其中3人现场看了房屋,没有offer。
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我们同时在Facebook上发布了招租信息,加上第一周的浏览量,大约有3000人浏览了本广告,有86人联系了我们,其中44人现场看了房屋,收到了7个租房申请,房东从中选择了一个满意的租客。
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这些信息表明,租房市场还是很大的,还有不少租客在找房子;Facebook在招租求租方面的功效还是很好的;房屋招租,工作量很大,不是一个简单的事情。

二、2020年10月份伦敦和圣托马斯地区房屋销售数量创1978年以来同期历史最高记录,达917套,比去年同期高了12%。伦敦和圣托马斯地区房屋销售平均价格为526848元,与去年9月份相比上涨了27.5%。
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10月份伦敦南区的房屋销售平均价格为545298元,伦敦北区是605791元,伦敦东区是408719元。从下表可以看出,10月份伦敦和圣托马斯地区的米德尔塞克斯县的房屋销售平均价格上涨的比较多,主要原因是高端房屋销售数量比较多,因此房屋销售平均价格有时候不能完全反映销售市场的实际情况,采用房屋价格指数和基准价格更能反映房屋销售市场的实际情况。2020年10月份,伦敦和圣托马斯地区的房屋销售综合基准价格是463,300元,比9月份增长了2.2%,比五年前增长了112.2%。
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三、为了保证农作物的稳产、高产,加拿大的农场主会投入大量资金武装耕地、提供土地的可耕种性。
下面这块土地因边缘高、中间低、土壤的透水性较差,雨季中央低洼处会有积水、影响农作物的生长。
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于是请专业公司设计在地表下埋置积水管,可以较快地把雨水通过地表下的积水管排到耕地外面,这样可以避免涝灾。
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机械化埋置积水管,精确、快捷。
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一、中国相学有句著名的话:“一命二运三风水四积德五读书,六名七相八敬神九交贵人十养生。”这里所说的运,一方面是指个人的运势、运气,在关键的时候能否得到有效的帮助;另一方面就是能否抓着所处时代的运势,顺势而为,所谓“时来天地皆同力,运去英雄不自由”。

2019年末开始的在全球流行的新冠疫情,到目前为止还没有被遏制住,给全球的政治、文化、经济、生活等等带来了巨大的影响,一些行业损失惨重,但也有一些行业迎来了发展的机会。

如何看待房地产市场,每一个人的观点都不一样。我建议先抛弃先入为主的观点,多看点书,多研究一下各国的应对措施,多做一些数据分析,然后再得出是买还是卖、是持币观望还是持房观望的决定。疫情过后,抓着这次机遇与没有抓着的,在财富方面会有一些差别的。

二、2020年11月份伦敦和圣托马斯地区房屋销售数量再创1978年以来同期历史最高记录,达854套,比去年同期高了33%。11月底,伦敦和圣托马斯地产经纪协会管辖区内的在售房屋数量只有618套,仅为销售数量的0.7,是过去10年来的最低水平,今年比2017年还疯狂。
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11月份伦敦和圣托马斯地区房屋销售平均价格为536178元,与去年11月份相比上涨了28.8%。其中伦敦南区的房屋销售平均价格为555682元,与去年11月份相比上涨了33.9%;伦敦北区是619908元,与去年11月份相比上涨了26.8%;伦敦东区是427639元,与去年11月份相比上涨了27.4%。
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三、简单聊一下房屋贷款问题
加拿大提供房屋贷款的主要机构有银行(RBC, TD Canada Trust, BMO, CIBC, Scotiabank, 等等)、金融信托公司(Trust company)和保险公司(如Manulife Bank, Industrial Alliance)、信用社(Credit Union)(如安省的Meridian等)、房屋贷款投资公司(Mortgage Investment Corporation)(也称私贷)。


银行的贷款经纪有两种,拿工资的贷款经纪和拿佣金的贷款专员,他们只做本银行的贷款。
如果需要到银行以外的金融机构贷款,就需要通过房屋贷款经纪(Mortgage Broker/Agent)。贷款经纪的主要工作就是帮助贷款人获得最优的房屋贷款方案。

敲黑板:凡是不想与您的买房地产经纪认识的贷款经纪,放款过程都不会顺利,选择这样的贷款经纪时请三思。
 

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人民食堂生意转让。地段好,设备证照齐全,客源稳定。上市价14.99万,地址79 Wharncliff Road South,伦敦。有意者请联系老杨地产,519-200-5011。谢谢。

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一、2020年年初突如其来的新冠疫情,改变了全球的经济形势,让2019年底各级房地产协会、各家银行、众多房地产公司等对2020年加拿大房地产市场的预测,颜面扫地。
2019年底瑞麦地产公司(RE/MAX)预测,受待销售房屋数量不足、人口不断增长以及继续受大多伦多地区财力雄厚买家追捧的影响,伦敦将继续位于卖方市场,房屋销售价格将继续上涨,预计2020年将上涨5%。加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)预测,2020年伦敦和圣托马斯地区的房屋销售平均价格会上涨到43万到45万之间。
2020年伦敦和圣托马斯地区房屋销售平均价格为487501元,与2019年相比上涨了19.4%,上涨幅度远高于预测。

二、2020年伦敦和圣托马斯地区房屋销售数量为9976套,仅低于交易非常活跃的2017年,高于其它年份。年底房屋在售数量仅为418套,是近十年最低记录。
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全年房屋销售平均价格为487501元,与2019年相比上涨了19.4%,与2017年相比上涨了47.8%。
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三、2020年,不同类型的房屋,房屋销售价格上升幅度也不一样。独立屋全年销售平均价格与2019年相比上涨了20.2%,联排别墅上涨了17.2%,公寓上涨了14.5%。
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四、下面分别是2017年、2018年、2019年和2020年伦敦和圣托马斯地区月房屋销售平均价格。
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2017年4月份宣布实施的安省16条新政,其对伦敦房价的负面影响到7月份才体现出来,并且两三个月后负面影响就消失了。2020年3月15日以后因为新冠疫情逐步实行的封闭政策,对伦敦房价的负面影响仅仅持续了一个月,5月份房价就开始一路飙升。
参考近几年的行情,由于市场上在售房屋数量比较少,估计2021年一、二月份伦敦的房屋销售价格还会处于上升通道。希望三月份以后,随着新上市房源数量的增加,房屋销售价格的上升势头有所缓解,让还没有上车的朋友,有机会上车。

五、下面我们再看看各家机构对2021年安省、伦敦和圣托马斯地区房屋销售市场的预测。

瑞麦地产公司预测,2021年安省伦敦房地产销售市场将继续处在卖方市场范围内,库存短缺,整个地区的房屋销售价格继续上扬,预计平均销售价格将上涨10%,房屋销售综合基准价格将达到489077元。
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加拿大地产经纪协会预测,2021年加拿大房屋销售价格趋势将与2020年相似,平均房屋销售价格将在2021年上涨9.1%至620,404元。供应短缺,尤其是安大略省和魁北克省的供应短缺,将导致强劲的价格增长,安省将上涨16.3%。
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加拿大皇家银行(RBC)预测,2021年安省的房屋销售价格将上涨2.9%。
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加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)预测,2021年多伦多的房屋销售平均价格将会下调。
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这些机构的预测是否准确,我们拭目以待。
 

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一、环球新闻(Global News)2月24日报道,加拿大央行行长Tiff Macklem说加拿大独立屋销售市场是五年前开始火热起来的,最近受在家办公人数的增加、房屋上市销售数量不足和贷款利率超低等因素的综合影响,独立屋销售尤其火热,并且出现了炒房的苗头,但还没有达到2016年至2017年的火热程度。言外之意,政府目前还不出台打压房价的措施。

二、二月份,随着卖盘数量的增加,伦敦和圣托马斯地区房屋销售数量再创1978年以来同期历史最高记录,达824套。但二月份伦敦和圣托马斯地区房屋销售平均价格仅比一月份的607431元上涨了8634元,达到616065元,增幅远低于1月份的增幅,说明买方趋于理智。
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二月份伦敦和圣托马斯地区独立屋的销售平均价格为683039元,联排别墅的销售平均价格是492560元,公寓的销售平均价格是346657元。
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二月份伦敦和圣托马斯地区房屋销售综合基准价格是536500元,独立屋的基准价格是591600元(其中两层楼是669100元,一层楼是514400元),联排别墅的基准价格是387700元,公寓的基准价格是296700元。近十年综合基准价格变化见下图。
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三、2月17日路透社报道,国际金融研究所(Institute of International Finance)的报告显示,2020年受新冠肺炎疫情影响,全球债务增加了24万亿美元,全球债务总额达到了创纪录的281万亿美元,全球债务与GDP之比超过了355%。以地球上总人口77亿来计算,人均债务3.65万美元。
从去年12月份公布的下图可以看出,2019年四季度到2020年三季度,债务与GDP之比增加最大的是加拿大,也就是说加拿大的印钞量最大,通货膨胀也就大。做为普通老百姓,怎样才能保值,只有买房ImageImage。所以全加拿大的房价都在飘升。
买自住房的朋友,不要再犹豫了,抓紧时间入手吧。趁着目前低价房上涨比较多、高价房上涨比较少的时机,抓着时机以小换大提高生活质量吧。至于投资,自己看着办吧。
 

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一、2020年5月初,我在<安省伦敦2020年4月份房地产销售市场行情>这篇文章中做了一个小调查,看看大家对后市如何判断。当时请大家投票预测一下伦敦和圣托马斯地区2021年4月份房屋销售平均价格与2020年4月份之比,当时我的选择是“10%以上的上升”。下个月到了验证大家判断的时候了,敬请大家关注我5月初的文章。
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二、三月份,有一种现象需要大家注意,即伦敦和圣托马斯地区新上市房屋销售数量明显增加,创近十年同期历史最高记录,达1540套。
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三月份购买力依然强劲,伦敦和圣托马斯地区房屋销售数量再创同期历史最高记录,达1296套。
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三月份还有一种现象需要大家注意,即90万以上较高价位的房屋销售比以往火爆,引起伦敦和圣托马斯地区房屋销售平均价格上涨较多,达到634799元,比二月份的616065元上涨了18734元。
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三月份伦敦和圣托马斯地区独立屋的销售平均价格为697440元,联排别墅的销售平均价格是508808元,公寓的销售平均价格是389258元。
三月份伦敦东区的房屋销售平均价格是504399元,南区是640213元,北区是732163元。

三、房东在选择租客的时候,排在第一位的问题是这个租客入住以后能不能够按时交房租,因此最好是收集到租客的下列资料,然后做出正确的判断。
..所有来源的收入
..身份证件和地址
..过去资金不足费(NSF)的情况
..平均期末银行结余情况
..平均每月债务支付情况
..透支百分比
..持续支付租金情况
..持续支付账单情况。
 

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一、4月份,安省伦敦的房屋销售市场有新的表现。占地比较大的独立屋比较受欢迎。个别区域前一段时间涨幅比较疯的联排别墅、占地小房子小的独立屋,房屋销售价格有回落迹象。
4月份购买力依然强劲,伦敦和圣托马斯地区房屋销售数量再创1978年以来的同期历史最高记录,达1231套。
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4月底在售房屋数量仅有701套,库存量还是严重不足。
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4月份伦敦和圣托马斯地区房屋销售平均价格为643835元,比3月份的634799元上涨了1.4%,比2020年4月份上涨了50.7%。
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4月份伦敦和圣托马斯地区独立屋的销售平均价格为701064元,首次超过70万元;联排别墅的销售平均价格是498651元,低于3月份的508808元;公寓的销售平均价格是385455元,低于3月份的389258元。

二、2021年4月份伦敦和圣托马斯地区房屋销售平均价格与2020年4月份相比,上涨了50.7%,请当时选择“10%以上的上升”的其它十三位朋友,点击我这篇文章<安省伦敦2020年4月份房地产销售市场行情>,做类似下面的截屏图发给我,领取25元的Tim Hortons卡。
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看来能比较准确地预测房屋销售走势的人员还是比较少的。

三、4月10日,Global News刊登了一篇文章,介绍了全加拿大和几个主要城市,从1980年到2020年,平均房价与家庭平均收入之比的演变。

1980年的时候,全加拿大平均房价大概是家庭平均收入的3倍左右。以后的20年都比较平稳,一直没有到达4倍。
2000年以后,随着移民的涌入,情况发生了变化。2010年的时候已经达到了4.5倍,到2020年已经高达7倍以上。
在加拿大挣钱的朋友,您收入的增值幅度要远低于房价的增长幅度。
 

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一、随着卖盘数量的增加,一些买家开始持币观望,不轻易下手,同时,一些卖家也不愿意以低于周围同类型房屋的销售价格出售,因此房屋上市销售天数明显增长,房屋销售价格有所回调。
5月份伦敦和圣托马斯地区房屋销售平均价格为636053元,低于4月份的643835元,下跌了1.2%,比2020年5月份上涨了40.6%。
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5月份伦敦和圣托马斯地区房屋销售数量为1258套,低于2017年5月份。5月底在售房屋数量有796套,尽管库存量还是严重不足,但多于4月底的701套。
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5月份伦敦和圣托马斯地区独立屋的销售平均价格为690889元,又回到了70万元以内;联排别墅的销售平均价格是490676元,低于4月份的498651元;公寓的销售平均价格是391708元,高于4月份的385455元。

二、下图是2020年2月份至2021年5月份,每月新上市房屋销售数量、每月房屋销售数量和月末在售房屋数量变化趋势。2020年11月份和12月份,因为临近圣诞节,新上市房屋销售数量比较少,而需要购买的比较多,让月末在售房屋数量降到了最低点,引起2021年1月份房屋销售价格的较大升幅。
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目前月末在售房屋数量还不是很多,房屋销售价格会不会一路下跌昵?
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三、随着全球和加拿大大规模接种新冠疫苗,遏止新冠病毒的传播指日可待,后疫情时期加拿大以及安省伦敦的房屋销售市场如何走,大家的观点分歧比较大。
一部分朋友认为房价会有所回落。持这种观点朋友的理由是:前一段时间房价上升过猛,需要回调一下;加拿大金融监管机构对申请房贷购房者还贷能力的压力测试更严格了;房屋贷款利率提高了;目前很多中小企业是靠加拿大政府的复苏补助金维持运转的,一旦政府取消补助金,会引发企业裁员潮和员工失业潮,进而影响房屋销售市场;政府取消个人新冠疫情补助金,会影响一部分人的收入状态,进而影响房价。
认为房价会稳步上升的朋友,其理由是:一年多来全球政府货币大放水,已经引起通货膨胀,建筑材料已经大幅上扬,房价继续上涨也是顺理成章的事情;加拿大继续增加移民名额,会吸引更多的新移民;新冠疫情改变了一些人的生活观念,更多的人从多伦多这样的大城市搬到伦敦这样的中小城市生活;伦敦的就业形势比较好。
我们再做一个小调查吧,看看大家对后市如何判断。请大家投票预测一下伦敦和圣托马斯地区2022年5月份房屋销售平均价格与2021年5月份之比,投票截止日期到2021年6月30日23点55分,每人只能选择一项。我将在下个月公布大家的投票结果,2022年6月份我们来验证谁的选择正确。
(说明:这个投票只能在微信公众号上操作)

四、5月21日,伦敦国际机场首席执行官迈克·西布鲁克(Mike Seabrook)说,由于需求增加,加航和西捷航空决定从6月份起增加伦敦机场的航班数量。
 

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一、上个月做了一个小调查,请大家预测一下后疫情时期加拿大以及安省伦敦的房屋销售市场如何走,具体的就是请大家投票预测伦敦和圣托马斯地区2022年5月份房屋销售平均价格与20211年5月份之比,投票结果如下,看来认为房价会继续走高的朋友比较多一些。请大家耐心等待,2022年6月份我们来验证谁的选择正确。
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按照我现在的IT技术水平,我不知道谁参与了投票,更不知道谁选择的是什么。请参加投票的朋友,保留投票证明。选择正确的朋友,明年6月份会收到一个25元的Tim Hortons现金卡。

二、6月份伦敦和圣托马斯地区房屋销售平均价格为641072元,略高于5月份的636053元,但低于4月份的643835元,房屋销售市场保持稳定。
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6月份伦敦和圣托马斯地区房屋销售数量为1194套,创历史最高纪录。6月底在售房屋数量有884套,在售房屋数量继续增加,但还处于严重不足的地步。
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6月份伦敦和圣托马斯地区独立屋的销售平均价格继续走低,为689295元;联排别墅的销售平均价格有所上升,为500966元;公寓的销售平均价格有所下跌,为380475元,低于5月份的391708元。

三、根据安省大学申请中心六月份公布的消息,安省各大学合计已经确认接受了105350份录取通知书,是历史最高纪录。

西安大略大学已经计划9月份开始让学生到校学习,当然先决条件是新冠疫情得到了有效控制、学生和教职员工都打了防疫疫苗。

学生回校上学,首先面临的就是住宿问题,目前西安大略大学及其所属的国王学院附近整体出租的独立屋是一房难求,有近十组华人学生想通过我找到这样的房子,可惜我手头已经没有了。有朋友想买这样的房子投资吗?

四、伦敦和圣托马斯地产经纪协会委托NANOS Research,于4月19日至5月8日在伦敦和圣托马斯地区进行了一项社会调查。6月25日他们联合公布了这个调查报告,主要内容有:

伦敦居民对伦敦的医疗保健、家庭抚养、生活质量、社区安全还是比较满意的,但对房价(包括租房价格)、公共交通和就业不太满意,希望能政府提供更多的廉租房减少无家可归人员。参与调查的人员有六成以上认为,伦敦的房价在未来半年内还会继续上升。
 

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安省伦敦游泳俱乐部培养出来的女孩玛吉,昨天晚上获东京奥运会100米蝶泳比赛冠军。昨天晚上游泳俱乐部在woodstock的一个露天影院举行活动,大家一起见证这个历史时刻。
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一、7月份伦敦和圣托马斯地区房屋销售平均价格为614913元,低于6月份的641072元。与去年7月份相比,上涨了26.6%。
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7月份伦敦和圣托马斯地区房屋销售数量为993套,低于6月份的1194套,也低于去年同期的1210套,但还是历史第二高点。
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房屋销售平均价格走低、房屋销售数量减少,说明房屋销售趋于缓和。但月末在售房屋销售数量与月销售数量之比仅为0.8,月房屋销售数量与月新上市数量之比为83.0%,说明伦敦和圣托马斯地区的房屋销售还处于卖方市场。

二、因为外出休假、回国探亲等原因,家里会有一段时间无人居住,为安全期间,建议:
1、夏天要请人及时割草、冬天要请人及时除雪,不要让陌生人知道家中长期无人居住。

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2、处理好邻里关系,互相照应,看到可疑车辆及时记下车牌号或报告警察。
3、请亲朋好友经常进家查看,清理走门口的小广告和垃圾。
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4、定时开关家里的某个电灯,制造有人居住和时常有人在家的迹像。
5、安装监控设备。
6、关上总水闸,预防漏水。把热水器调到休假模式。冬天千万不要关上暖气。
 

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一、最近安省政府对《共管公寓法-1998》进行了新的修改,扩大了公寓管理局仲裁庭 (CAT) 的管辖权。CAT是安省解决与公寓相关争议的法庭。
自2022年1月1日起,CAT将被授权处理涉及滋扰(nuisances), 、打扰(annoyances)和干扰(disruptions)等方面的纠纷。《共管公寓法-1998》规定的滋扰行为现在将包括涉及下列方面的“不合理”情况:气味、烟、汽、光和振动。
目前这些问题是通过调解、仲裁或法庭解决的,诉讼程序周期长、费用高,通常是公寓业主为此类纠纷买单。
新规则将为公寓业主和租客提供更快、更经济的争议解决机制。可以在CAT的网站上申请解决争议,总费用为200元。
提醒注意的是,驱逐程序仍由房东与租客委员会管辖。

二、加拿大著名地产经纪公司Royal LePage昨天公布了一份报告。最近他们对加拿大950名地产经纪进行了一项调查,其中79%的地产经纪表示,鉴于目前卖方市场的强劲势头,他们会建议他们的客户在今年冬天出售他们的房产,而不是等到明年的春天。新冠疫情前建议客户冬天上市出售房产的地产经纪只有64%。

人们普遍认为,冬天天气不好、买房的人少,最好等到冬天过去,在春天上市卖房比较好。但是新冠疫情期间的市场状况完全改变了这一点。地产经纪建议冬天出售的主要原因是他们所在地区的房屋销售数量供应不足,加上需求旺盛,形成了一个非常强劲的卖方市场。

三、2021年10月份伦敦和圣托马斯地区房屋销售平均价格为672328元,高于9月份的641822元,与去年10月份相比上涨了27.6%。
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10月份伦敦和圣托马斯地区新上市销售房屋数量是881套,已经销售房屋数量是865套,销售数量与新上市数量之比高达98%。
10月底,伦敦和圣托马斯市场上在售房屋数量只有511套,是历史同期最低。
2021年1到10月份,伦敦和圣托马斯地区房屋销售总数量为9622套,为同期历史最高记录,说明今年的房地产销售市场非常火热。
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10月份伦敦和圣托马斯地区独立屋的销售平均价格继续上升,再次超过70万,达到724632元;联排别墅的销售平均价格继续上升,为548897元;公寓的销售平均价格止跌转升,上涨到386136元。
 

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2021年11月4日,安大略省政府发布了2021年秋季经济报告,“2021年安大略省经济展望和年度回顾--建设安大略省”,报告中关于房地产部分的政策,主要来自于安大略省地产经纪协会(OREA)前一段时候提出的“建设可负担性之家”的建议。地产经纪协会的建议是在增加新住房供应、减轻安大略省人民进入房地产市场门槛方面采取创新政策来提高人民的住房负担能力。

安大略省政府将成立一个“可负担性住房工作组”,研究并确定进一步的行动,以建设更多的住房、并提高安大略省家庭的可负担能力。主要政策将有:
  1、简化开发审批程序,加快审批进度,减短审批时间、节省审批成本。安大略省政府将对土地使用规划系统进行改进,例如允许市政府将其分区附则的细微变化委托给其工作人员进行管理。
2、政府将加大对废弃工商土地的金融税收激励计划,以鼓励修复受污染的土地用于新的住房开发。
3、安大略省政府将继续与各级政府合作,确保安大略省每个人都有可负担得起的住房。
4、将老年人家庭安全税收抵免延长至2022年,这将有助于保护老年人的安全、创造就业机会和促进经济活动。

安大略省地产经纪协会进一步建议安大略省政府关注下列方面,制定新的相关法案:
1、允许独立屋区域建设其它类型的房屋;
2、首次购房者土地转让税减免翻倍,以降低首次购房者的成本;
3、将剩余的政府土地和未充分利用的商业用地重新开发成住宅用地;
4、允许可负担得起的业主进行房屋翻建;
5、建立安大略省公共受益所有权登记处,不让黑钱进入房地产行业。
 

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我们的买房客户中,有很多在加拿大生活时间比较短,或者还没有来到加拿大,对在加拿大如何贷款不是很清楚,经常询问我们这方面的事项。根据我个人的了解,特把房屋贷款方面的相关内容整理如下,仅供大家参考,不当之处敬请斧正。关于申请房屋贷款的详细信息和建议,请联系您的房屋贷款经纪。

一、根据房屋贷款的用途,分为个人房屋贷款和商业贷款。个人房屋贷款是指用于购买个人居住用途房屋的贷款。商业贷款的涉及面很广,包含商业使用的房屋建筑、个人居住房屋的商业使用等等。今天我们只探讨个人房屋贷款。
根据房屋贷款的使用情况,分为新房贷、续贷和转行房贷。新房贷的意思是全新的房屋贷款。续贷的意思是借款人已有房屋贷款,但是合约到期了,需要继续对已有房贷的房屋进行贷款;可以在原来的房贷基础上增加或减少贷款金额。转行房贷就是将已有的房贷从一家贷款机构转移到另外一家贷款机构。下面我们把重点放到新房贷上。

二、贷款机构主要分为下列几类:
银行类。除了加拿大国家银行(NationalBank)、皇家银行(RBC)、蒙特利尔银行(BMO)、加拿大帝国商业银行(CIBC)、加拿大丰业银行(Scotiabank)和道明银行(TD)这六家大银行外,还有很多家银行可以提供房屋贷款,例如,Equitable Bank, Street Capital Bank of Canada, ICICI Bank,等等。
金融信托公司(Trust Company)。一些大家所熟知的保险公司、金融信托公司都可以提供房屋贷款,例如Manulife Bank、Industrial Alliance。
信用合作社(Credit Union)。信用合作社基本上是由省政府管理的金融机构,例如安省Meridian、Alterna Saving/Bank、DUCA等,他们都可以提供房屋贷款。
房屋贷款投资公司。在加拿大有一些房屋贷款信托投资公司,这类公司的英文名称通常带有Mortgage Investment Corporation,它们主要是通过提供房屋贷款投资于房地产行业。

划重点:您要的是钱!不是机构!任何能够给您贷款、给您最低利率的机构,就是您要借钱的地方!

按照房屋贷款产品所面临的风险高低程度,把房屋贷款分为A类银行贷款、B类银行贷款以及C类私人贷款。A类银行贷款是最常见的、也是贷款利率最低的贷款渠道,各类银行、部分金融信托公司、保险公司和信用合作社等均可提供,主要贷款给在加拿大有稳定收入、信用分数达到一定程度的借款人,A类银行贷款也会推出一些特例政策,比如高净值贷款、新移民贷款、海外收入贷款等。B类银行贷款是对借款人的信用分数、收入要求宽松一些的贷款,如借款人收入稳定但信用分数比较低、报税收入不高的自雇人士等,贷款利率要高一些,只有部分银行和金融信托投资公司可以提供。C类私人贷款,并不是高利贷,是一些财团、基金公司和投资公司提供的短期应急贷款,可用于买房、过桥贷款和紧急资金拆借等。

三、贷款经纪:
贷款经纪有三种。一是银行的工作人员,个人账户经理、财务顾问(Financial Advisor)等,他们办理房屋贷款没有任何佣金、只算业绩,完全按照银行内的规定进行。
第二是银行内的房贷专员(Mortgage Specialist),属于自雇职业,没有底薪、收入全部来自房屋贷款提成。他们只做所在银行的贷款。
最后一种就是贷款经纪了(Mortgage Consultant,Mortgage Planner,Mortgage Specialist),可以办理各种贷款机构的贷款,需要持有政府银监会颁发的贷款经纪执照,并且必须挂靠在一家房贷经纪公司。

四、贷款期限
加拿大房屋贷款的总贷款期和贷款的合约期是不同的。总贷款期只是用于计算每月供款多少,一般按25年计算。合约期是贷款机构与借款人签订的贷款合约年限,一般有一年、两年、三年、四年、五年这几种。合约期到了,借款人与贷款机构按当下的利率重新签订贷款合约。

五、利率
按在贷款合约期的利率是否浮动可以分为浮动利率房屋贷款(Variable /Adjustable Rate Mortgage)和固定利率房屋贷款(Fixed Rate Mortgage)。所谓固定利率,指的是贷款合约期内的贷款利率维持不变,每月还款额也保持不变。浮动利率房屋贷款的利率会随着贷款机构的最优惠贷款利率(Prime Rate)的变化而变化。
下图是2021年11月18日RBC公布的房屋贷款利率。
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影响贷款利率的因素有很多,除了大的环境外,同一个贷款机构在同一个时间段给不同的借款人利率可能是不一样的,有时候同一个借款人在同一个贷款机构找不同的贷款经纪办理给出的利率也可能是不一样的。

六、首付和贷款额度:
影响借款人首付资金比例的因素有很多,具体需要多少,请咨询贷款经纪。首付资金在购房价格10%-20%的为高比率房屋贷款,借款人需要同时购买房屋贷款违约保险。首付资金高于20%的属于普通房屋贷款。
贷款机构可能会对首付资金的来源、在借款人银行账户上的时间有特殊要求,请在贷款之前向贷款经纪打听清楚。有时候有些贷款机构还会要求借款人的银行存款高于首付资金。
借款人可以贷到的房屋贷款数额,与借款人的家庭总收入、每月支出(学贷还款、车贷还款、已有房屋贷款还款、生活支出费用等)、购买房屋后需要承担的新增支出(地税、公寓管理费、水电气费等)、首付金额等有关,您可以到我们的网站www.dbai.ca上用专门计算器自己简单估算一下。
假设贷款机构批准的首付比例是35%,贷款额度是65万。假设实际的购房价格是105万,这种情况下,贷款机构发放的贷款将是65万,借款人需要支付的资金将是35万+5万。
为了可以申请较高的房屋贷款数额,建议先付清学贷和车贷等。

七、贷款程序
1、现在房屋销售市场是卖方市场,我强烈建议先办理房屋贷款预批手续(Pre-Approval),知道自己能被批准的房屋贷款额度,用于指导购房,并锁定房贷利率。可以多找几家贷款经纪约谈,不同贷款机构给出的条件可能会有不小差距。
2、根据首付资金和贷款额度,购买满意的房屋,签订房屋买卖合同(offer)。在房屋销售市场不是很火的情况下,offer中一般会包含一个房屋贷款的条款。借款人在一定的时间期限内(一般是7天到10天)必须从贷款机构获得房屋贷款的批准文件。如果借款人在这期间无法从贷款机构获得贷款,该offer将作废。
3、把房屋买卖合同(offer)和所购买房屋的具体信息(地产经纪用的MLS信息表)发给贷款经纪,以便最后从贷款机构获得最后贷款批准。
4、贷款机构根据借款人的最新信息、一般会在offer要求的时间期限给借款人是否能够获得贷款批准的答复。贷款机构批准了借款人的房屋贷款后,会出具一份房屋贷款的文件(Mortgage Commitment)。请注意,一般来说贷款机构所批准的贷款文件上是有许多条件设置的,请仔细了解这些贷款条件。
5、借款人和贷款机构商讨贷款细节,当然最主要的是贷款总数和贷款利率,其它如贷款是开放的还是封闭的、提前还款的条件和罚金计算方法、谁来收缴地税等等。
6、房屋交接前,贷款机构会再次确认借款人的条件是否有所变化,最后批准房屋贷款,并将相关贷款文件转递给借款人的代理律师。借款人把首付资金交给代理律师,在代理律师那里签署贷款合同和买房相关文件,律师登记注册借款人的房屋贷款。
7、交接日(completion date),律师把首付资金和贷款机构的贷款转给卖家的代理律师、进行房屋产权过户、借款人取得房屋钥匙,交接完成。

八、其它
1、开放型房屋贷款(Open Mortgage)是指在贷款合约期间,借款人可以随时偿还房屋贷款,对偿还房屋贷款的数量没有任何限制。封闭型房屋贷款(Closed Mortgage)是指在贷款合约期间,借款人只能按照贷款合约规定的数额增加偿还房屋贷款,不可以任意增加偿还贷款的数量。
2、假设借款人在TD银行开设了银行账号,贷款的时候不一定非找TD银行,可以去RBC银行,并且不需要在RBC再开设银行账号。
3、贷款机构在放贷之前,会委托第三方对房屋进行估值。目前房屋销售市场比较火爆,房价上涨比较猛,第三方的估值有可能低于购买价,贷款机构只会按估值发放贷款。购买价和估值之前的差异,需要借款人自行解决。
4、别忘了购买房屋保险,因为贷款机构要求借款人在交房前必须为所购买的房屋购买房屋保险,必须提供保险证明给贷款机构。
5、贷款机构在最后发放房屋贷款之前,会再次审查借款人的条件,切记不要做可能改变自己目前债务水平和收入水平的事情。
 

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一、加拿大统计局最近公布了2018年加拿大住房调查报告。接近四分之三的加拿大人(73%)居住在其家庭成员拥有的自住房中,在拥有自住房的1014万户家庭中,42%是没有房屋贷款的。

在中等条件下,自住房房主每月在住房上的花费是1140元,而租房者在住房上的每月花费是960元。尽管租房者的住房成本较低,综合考虑其他因素,租房者的住房负担能力似乎更差。这个表明买房要比租房好。
加拿大统计局给出了一个衡量指标,即一个家庭在住房上的支出占其家庭总收入的比例是否超过30%,如果超过30%,该家庭的住房负担能力就有问题了。以后房东挑选租客的时候,对租客的收入要求,可以按此办理。
“2019年国家住房战略法”将获得适合住房列为“一项基本人权”,联邦政府的任务是确保所有加拿大人都能获得有保障、可负担、适合居住、方便到各种基础设施、靠近工作场所服务中心和便利设施、残障人士也可以使用并且符合文化习俗的住房。由于过去各届政府在解决住房问题的措施上缺乏共识,现在还无法大规模地解决住房中的问题。
二、2021年11月份伦敦和圣托马斯地区房屋销售平均价格为673995元,略高于10月份的672328元,与去年11月份相比上涨了24.6%。
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11月份伦敦和圣托马斯地区新上市销售房屋数量是825套,已销售房屋数量是816套,已销售数量与新上市数量之比高达99%。11月底,伦敦和圣托马斯市场上在售房屋数量只有319套,是历史最低,所以抢offer现象极为明显。
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11月份伦敦和圣托马斯地区独立屋的销售平均价格继续上升,达到736641元;联排别墅的销售平均价格也继续上升,为557219元;公寓的销售平均价格继续上升,上涨到397379元。
 

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一、首先我们回顾一下2020年底各家机构对2021年安省、伦敦和圣托马斯地区房屋销售市场的预测,看看他们预测的怎么样。
瑞麦地产公司(RE/MAX)预测,2021年安省伦敦房地产销售市场将继续处在卖方市场范围内,库存短缺,整个地区的房屋销售价格继续上扬,预计销售平均价格将上涨10%。
加拿大地产经纪协会预测,2021年加拿大房屋销售价平均格将上涨9.1%至620,404元,安省将上涨16.3%。加拿大皇家银行(RBC)预测,2021年安省的房屋销售平均价格将上涨2.9%。加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)预测,2021年多伦多的房屋销售平均价格将会下调。
2021年伦敦和圣托马斯地区房屋销售平均价格为639745元,与2020年相比上涨了30.2%,上涨幅度远高于预测。

二、2021年伦敦和圣托马斯地区房屋销售数量为10964套,创历史最高记录,高于非常活跃的2017年。年底房屋在售数量仅为175套,是历史最低记录。
WeChat Image_20220105104614.pngWeChat Image_20220105104852.png
全年房屋销售平均价格为639745元,与2020年相比上涨了30.2%,与2016年相比上涨了129.2%。
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三、2021年,不同类型的房屋,房屋销售价格上升幅度也不一样。独立屋全年销售平均价格与2020年相比上涨了30.7%,联排别墅上涨了35.8%,公寓上涨了26.0%。
WeChat Image_20220105110956.pngWeChat Image_20220105110950.pngWeChat Image_20220105110945.png
四、下图一个是安省伦敦2017年1月至2021年12月,月末在售房屋数量与月房屋销售数量的变化,一个是月末在售房屋数量与月房屋销售平均价格的变化。从2020年中期开始,月末在售房屋数量急剧减少,月房屋销售平均价格明显上涨。如果不能大幅度提高房屋销售数量,房屋销售平均价格很难稳定或降下来。
WeChat Image_20220102113536.pngWeChat Image_20220102113510.png
如果想提高房屋销售数量,方法有:1、多建新房,2、让投资房到市场上出售,3、减少外地人员搬到伦敦,4、让伦敦人卖房搬到外地,5、限制人们购买投资房。但这几条估计近期都没法实现或没法完全实现,因此近期伦敦的房价估计还会上涨。

五、下面我们再看看各家机构对2022年安省、伦敦和圣托马斯地区房屋销售市场的预测。
12月1日瑞麦地产公司预测,由于持续的房屋供应短缺、人们对房地产市场持续抱有信心、跨省跨市人员流动强劲,因此全加拿大很多地区2022年房地产销售市场将保持强劲,预计全加拿大房屋销售平均价格将上涨9.2%。2022年安省伦敦房地产销售市场将继续处在卖方市场范围内,预计房屋销售平均价格将上涨10%。
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2021年12月15日加拿大地产经纪协会发布报告,预测在2022年,因为供应短缺,加拿大的房屋销售价格将继续攀升,房屋销售平均价格将在2022年上涨7.6%至739495元,其中安大略省涨幅最大,将上涨11.5%。
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2021年12月15日,加拿大皇家地产公司(Royal Lepage)在一份报告中预测,2022年加拿大房屋销售平均价格将上涨10.5%,其中温哥华、多伦多和哈利法克斯的涨幅将最大。
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加拿大皇家银行(RBC)在2021年10月份预测,2022年安省的房屋销售平均价格将上涨3.3%,达到871400元。2021年11月3日,皇家银行首席经济学家克雷格·赖特(Craig Wright)在一个访谈节目中说,2022年加拿大的房地产销售市场将会降温但不会崩溃,预计房屋销售价格将在2022年下半年趋于平稳。

2021年12月1日,加拿大帝国商业银行(CIBC)副首席经济学家本杰明·塔尔(Benjamin Tal),在标题为“加拿大住房:预期会怎么样?”的报告中预测,2022年,加拿大的房屋销售数量将减少15%,房屋销售价格上涨将显著放缓。

近一段时期发表的预测与实际差别比较大的加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC),最近没有对2022年的房地产销售市场发表预测。

世界顶级分析集团,穆迪分析(Moody’s Analytics),在2021年10月份发布的一份关于加拿大房屋销售市场预测报告中指出,伦敦的房屋销售价格在2022小幅上涨,2023年会有轻微的回调。

这篇报告认为,未来几年随着贷款利率的上升,加拿大的房屋销售价格增长幅度会大幅减小,但不会下跌,也就是说现在的加拿大房市,尽管房价上涨幅度很大,但没有泡沫。

我个人认为,目前影响加拿大房屋销售价格的主要因素是移民数量的大幅增加和全球央行“大放水”引起的通胀,现阶段银行加息对房屋销售的影响估计比较小。
 

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目前伦敦的房屋销售比较疯狂。上面这套,上市当天接了三个offer,当天卖掉。成交价高于上市价。
 

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去年房市很好,希望今年也是,祝大家虎年大吉!

一、1月21日安省伦敦当地报纸、伦敦自由报(London Free Press)报道,西安大略大学由于进一步扩大招生规模,为了能给一年级新生提供住宿地方,大学决定把现在高年级学生和研究生居住的贝菲尔德公寓(Bayfield Hall)改成一年级新生专用公寓。

这个决定意味着,今年九月份开始西大附近的出租房会比较抢手。需要九月份租房居住的西大学生,要早点租好房子,否则到时候可能会无房可租。实际上,已经有一些学生已经与房东签订好九月份开始入住的租房合同了。

这个决定还意味着,在西大附近买投资房目前应该还是一个比较好的时机,有投资想法的朋友可以与我联系进一步探讨。

二、第二次世界大战结束后,从斯洛伐克移民到加拿大伦敦的山姆·卡茨(Sam Katz),在1965年至1975年,建设完成了樱桃山商城(cherryhill mall)附近的公寓群。他的长子霍华德·卡茨(Howard Katz)接手家族生意后,继续向西建设,建成了Costco、Fleetway保龄球馆等商业物业。2011年,卡茨家族把樱桃山商城附近的公寓群转让给了多伦多的一家公司,但卡茨家族保留了Costco、保龄球馆等商业物业。

夹在樱桃山商城和保龄球馆之间的32公顷土地,也是卡茨家族拥有的,曾经有一个高尔夫球场,因为地势低,洪水问题不好解决,迟迟没有开发建设。

经过十几年的研究,开发建设计划接近完成。在这里准备建设一些背靠背、三层和四层的联排别墅,十几座8层到16层高的公寓。根据卡茨家族的历史,我判断这些单元将是出租单元,可能不会出售。

三、2022年1月份伦敦和圣托马斯地区房屋销售平均价格为793222元,远高于2021年12月份的707219元,1个月上涨了12.2%,与去年1月份相比上涨了30.4%。
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1月份伦敦和圣托马斯地区新上市销售房屋数量是669套,已销售房屋数量是529套,已销售数量与新上市数量之比为79%。1月底,伦敦和圣托马斯市场上在售房屋数量只有286套,是历史最低,所以抢offer现象极为明显。
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1月份伦敦和圣托马斯地区独立屋的销售平均价格继续上升,达到880371元;联排别墅的销售平均价格也继续上升,为643951元;公寓的销售平均价格也是继续上升,上涨到463466元。
 

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一、近日加拿大统计局公布了2021年度人口普查资料,安省伦敦(城市地界见下图)2021年人口总数是422324人,与2016年的383822人相比,增加了10.0%。2021年,伦敦私人住宅总数是186409套,与2016年的175558套相比增加了6.2%。2016年到2021年,伦敦人口增长幅度远大于住宅增长幅度,这个应该是伦敦房屋销售价格这几年涨势比较好的原因之一。
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2016年到2021年,整个加拿大的人口增长幅度是5.2%,伦敦的增长幅度是10.0%,说明伦敦是一个比较有吸引力的城市。

二、2022年2月份伦敦和圣托马斯地区房屋销售平均价格继续保持上升的势头,房屋销售平均价格为825221元,与1月份相比上涨了4%,与去年2月份相比上涨了34.2%。
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2月份伦敦和圣托马斯地区房屋销售呈现新的特点,以前销售比较慢的高价房屋开始抢手;状态稍微差一些、前期涨幅过猛的房屋销售价格有所回调;个别投资者开始出售套现。2月份新上市销售房屋数量是1021套,为近十年最高记录。
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2月份已销售房屋数量是813套,已销售数量与新上市数量之比为79.6%。2月底,伦敦和圣托马斯市场上在售房屋数量只有408套,是同期历史最低,但高于1月底的286套。
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2月份伦敦和圣托马斯地区独立屋的销售平均价格继续上升,达到904800元,首次超过90万;联排别墅的销售平均价格也继续上升,为680358元;公寓的销售平均价格也是继续上升,上涨到474322元。
 

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