房贷加速还款和多给10% lump sum payment，对每月的月供没影响么？

[carl_wz]

手里多了些余钱， 想多给10%的房贷，本以为月供减少或是供期短了，但银行说没变化。只在5年后有影响（签的5年fixed, closed）。那我这笔钱算是白给银行5年，没有利息什么的。有明白人说下么，谢。

 

[我的梦想我的路]

你每月供的利息少了 本金多了

明不

 

[carl_wz]

你每月供的利息少了 本金多了

明不

那请问在5年中多还钱和5年后在给，有什么区别？如果一样的话，我还不如把这些钱放在saving里面，还有利息

 

[czyonnet1]

比如你原来预计30（360个月）年还完，如果其他情况不变，你在第一年提前还本金的10%，你实际的还款月数将会降低到310个月以下，大概提前四年多还完贷款。 这10%还的越晚，实际还款月数缩短的效果越小。

 

[czyonnet1]

那请问在5年中多还钱和5年后在给，有什么区别？如果一样的话，我还不如把这些钱放在saving里面，还有利息

1. 比如你原来预计30（360个月）年还完，如果其他情况不变，你在第一年提前还本金的10%，你实际的还款月数将会降低到310个月以下，大概提前四年多还完贷款。 这10%还的越晚，实际还款月数缩短的效果越小。
2. 楼上说的对，saving账户的利率要低很多。 比如你提前还5万加币，贷款利率2.6， SAVING利率1.5， 你每个月就能节约5万*（2.6-1.5）/100/12, 大概46刀的利息。
3. 明白一件事情，你每个月不管还多少钱， 都要先扣除你所有本金的利息，然后才是还本金。

 

[carl_wz]

1. 比如你原来预计30（360个月）年还完，如果其他情况不变，你在第一年提前还本金的10%，你实际的还款月数将会降低到310个月以下，大概提前四年多还完贷款。 这10%还的越晚，实际还款月数缩短的效果越小。
2. 楼上说的对，saving账户的利率要低很多。 比如你提前还5万加币，贷款利率2.6， SAVING利率1.5， 你每个月就能节约5万*（2.6-1.5）/100/12, 大概46刀的利息。
3. 明白一件事情，你每个月不管还多少钱， 都要先扣除你所有本金的利息，然后才是还本金。

请指教，
银行告诉我，我这5年，不论你多还多少，月供是一样的，term也不会缩短，还是5年，那么问题来了
比如说我现在有5万余钱，5年的term，如果我每年多还1万，5年后就是多还5万，第二种情况，5年内正常还款，term结束后我一次性还5万，两种有什么不同么

 

[精灵1971]

但五年后，你的欠款会减少。

 

[carl_wz]

但五年后，你的欠款会减少。

那我想问一下，我第一年多还，和最后一年多还有区别么，如果没有，我是不是可以先用这些钱做投资，等赚多了，等最后一年在还

 

[小心我削你]

還款額一樣，但裡面利息佔比下降

 

[itiskitty]

是的，还的本金多了。咱家也提前还了20%。

 

[WorryFree]

当然早还，月供虽然一样，但还得本金会更多！

 

[o2o2o2o2]

请指教，
银行告诉我，我这5年，不论你多还多少，月供是一样的，term也不会缩短，还是5年，那么问题来了
比如说我现在有5万余钱，5年的term，如果我每年多还1万，5年后就是多还5万，第二种情况，5年内正常还款，term结束后我一次性还5万，两种有什么不同么

第一种情况：5年后你还欠银行x万。
第2种情况：5年后你欠银行>x万。

 

[dommagao]

对每个月的月供数额是没有影响的，因为这是在签贷款合同的时候已经定下来的事情，但是事实上对月供内部的资金组成是有影响的。比如说10万贷款，1000/月的月供，在你第一个月的月供里面，900是进入到利息，100才拿去交本金，你还有99900的本金。到了第二个月，因为本金减少了100，899进入利息，有101 交了本金，本金月就是99799。可是如果你在第二个月交的1000块钱之外又放了1000进去，这个钱银行直接打入本金，本金余额就减少到了98799，到了第三个月的时候，利息的计算就按98799算，1000块钱里就有会更多的钱到本金上，比如说800进利息，200 进本金，而如果没有这多给的1000快钱，880进利息，120还本金。我这里的数据只是打个比方，希望能解释清楚。有的人不知道，本金还剩10000块钱还按照月供交，结果最终是double 数额了。有点钱就放到本金里，积少成多，能很快付清贷款，不过很多银行都有限制，每年只能交贷款总额的的20%这样。

 

[miaomiaolin81]

我个人理解因为是5年 fix.你在这5年了还多少都对你的本金和利息没有影响。我认为还不如钱留在手里等你5年term结束一起还，在续签新term 之前，新合同就会按照你新的贷款额度从新计算你的利息了。如果在5年结束时你有足够的钱还所有的余额。你是可以不用交任何罚金的。

 

[WorryFree]

我个人理解因为是5年 fix.你在这5年了还多少都对你的本金和利息没有影响。我认为还不如钱留在手里等你5年term结束一起还，在续签新term 之前，新合同就会按照你新的贷款额度从新计算你的利息了。如果在5年结束时你有足够的钱还所有的余额。你是可以不用交任何罚金的。

不对，你的利息总是根据你欠的本金实时计算的，本金还的早，每月还同样的钱到你本金的钱更多，因为利息少了！

 

[o2o2o2o2]

利息是以天计算的，不是以年，更不是5年计算的。

 

[Chinada]

提前还款10%，每个月的供款额不变，但是大概提前两年还清贷款。

 

[ON_PNP_2013]

楼主用online mortgage calculator算一算就知道了。这么重要的financial decision，楼主看似糊涂的很啊

 

[chips]

你的问题是现在每年多还10%，既然不能影响到来年每月还的钱，我何不5年后还，对吧？
其实，你的合同决定了你不能那么做。因为你每年只有一次最多多还10%本金的机会。或者简单说，你每年能余1万，你想既然今年还也不能影响来年月供，我不如5年后一次还5万。对吧？其实合同不行，如果你今年不还，你就放弃了这次机会。头4年都放弃，第五年你也只能还1万。
但是如果你每年都能还1万。5年后重新办贷款时，如果仍然按现在的月供额，你就不需要25年还清了（假定你当初买房第一次贷款是估算30年还清，大概计算），可能19年就还清了。或者仍然选择25年还清，每月月供就少了。

这个就是这里固定利率和国内的贷款合同不太一样的地方。

 

[MyChristmas]

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