投资水牛城Buffalo房产，赢得20%现金回报，可以提前退休啦啦啦

[monk620]

本人2013年来到加拿大，目前定居伦敦。一开始，本来想在伦敦这个大学城置业投资，可是一年多算下来，现金收入竟然只有8%。
如果放在当初，有这8%，也许我就满足了。可是当我发现与加拿大比邻的水牛城Buffalo的投资房之后，我必须决定转战美国了。
看过家园的一些帖子，说美国的房子价格如何诱人。对于大城市，我觉得可能都和多伦多、温哥华差不多。但要离开那里，确实，价格那是相当诱人。
比如我自己在Buffalo投资了两套独立屋。一套是69000美元，一套是88000美元。跟朋友说起，他们一开始都不信：美国怎么会有这么便宜的房子？有，不仅有，而且还有比这便宜的。感谢朋友的信任。后来帮助两位在国内的朋友在Buffalo置业。一个34000美金，一个44000美金。都是独立屋哦。
不仅房价诱人，Buffalo的租金回报率也是棒棒哒。举我说的几个房子的例子：
69000美元的房子：
投入：房价+closing=73000美元
（此处为图片。请教如何上图？）
地址：Macamley Street（具体门牌号就省了啊）
收入
租金：US$1400/月 $16800/年
花费：
水费：$600/年
地税：$1000/年
保险：$1100/年
物管：$960/年
现金回报：每年18%

怎么样？可观吧。再看看下一个：
88000美元的房子：
投入：房价+closing=90000美元
（此处为图片。可是怎么上图呢？）
地址：Dunlop Ave
收入
租金：US$2300/月 $27600/年
花费：
水费：$1200/年
地税：$2100/年
保险：$1100/年
物管：$1920/年
现金回报：每年23.6%

好了，例子先举到这。
对于我这个新移民来说，拿出国内的底子，买上三四栋Buffalo的房子并非难事。对新移民的你来说，应该也如是。然后呢？就可以退休了。我现在实际上就已经退了。当然，退休并不是说不工作，而是说不再为钱工作，而是为自己的爱好或以轻松的心态去工作。我还会继续找工作，但不为了挣钱，而是为了融入当地社会，了解加拿大人所思所想。

对于辛苦的老移民而言，投资也是未来安顿退休生活的重要手段。增加被动收入，才能把自己的未来把握在自己的手里。特别是在日益老龄化的今天，谁能保证20年或30年后，加拿大政府还有能力支付如今的福利？

好了，先写到这吧。如果你对投资这样的房子感兴趣，或有任何问题，可以在这里留言。

 

[monk620]

本人2013年来到加拿大，目前定居伦敦。一开始，本来想在伦敦这个大学城置业投资，可是一年多算下来，现金收入竟然只有8%。
如果放在当初，有这8%，也许我就满足了。可是当我发现与加拿大比邻的水牛城Buffalo的投资房之后，我必须决定转战美国了。
看过家园的一些帖子，说美国的房子价格如何诱人。对于大城市，我觉得可能都和多伦多、温哥华差不多。但要离开那里，确实，价格那是相当诱人。
比如我自己在Buffalo投资了两套独立屋。一套是69000美元，一套是88000美元。跟朋友说起，他们一开始都不信：美国怎么会有这么便宜的房子？有，不仅有，而且还有比这便宜的。感谢朋友的信任。后来帮助两位在国内的朋友在Buffalo置业。一个34000美金，一个44000美金。都是独立屋哦。
不仅房价诱人，Buffalo的租金回报率也是棒棒哒。举我说的几个房子的例子：
69000美元的房子：
投入：房价+closing=73000美元
（此处为图片。请教如何上图？）
地址：Macamley Street（具体门牌号就省了啊）
收入
租金：US$1400/月 $16800/年
花费：
水费：$600/年
地税：$1000/年
保险：$1100/年
物管：$960/年
现金回报：每年18%

怎么样？可观吧。再看看下一个：
88000美元的房子：
投入：房价+closing=90000美元
（此处为图片。可是怎么上图呢？）
地址：Dunlop Ave
收入
租金：US$2300/月 $27600/年
花费：
水费：$1200/年
地税：$2100/年
保险：$1100/年
物管：$1920/年
现金回报：每年23.6%

好了，例子先举到这。
对于我这个新移民来说，拿出国内的底子，买上三四栋Buffalo的房子并非难事。对新移民的你来说，应该也如是。然后呢？就可以退休了。我现在实际上就已经退了。当然，退休并不是说不工作，而是说不再为钱工作，而是为自己的爱好或以轻松的心态去工作。我还会继续找工作，但不为了挣钱，而是为了融入当地社会，了解加拿大人所思所想。

对于辛苦的老移民而言，投资也是未来安顿退休生活的重要手段。增加被动收入，才能把自己的未来把握在自己的手里。特别是在日益老龄化的今天，谁能保证20年或30年后，加拿大政府还有能力支付如今的福利？

好了，先写到这吧。如果你对投资这样的房子感兴趣，或有任何问题，可以在这里留言。

 

[housewife7]

Mark， 很聪慧的投资，现在Buffalo的涨幅如何？ 多谢！

 

[monk620]

Mark， 很聪慧的投资，现在Buffalo的涨幅如何？ 多谢！

您好，北美市场很大的不同是，投资者可以挣升值，也可以选择挣租金。对于大城市，主要是用杠杆挣增值。小城市，则是增值平稳，比如Buffalo，平均增至5-8%，收益主要体现在现金收益。
这是一个Buffalo过去三十年的房地产数据

表格一：历史价格趋势

Last 5 Years 6%
Last 10 Years 29%
Last 20 Years 50%

表格二：每年增值数据
1983—7.64% 1984—2.05% 1985—8.30% 1986—7.44%
1987—15.32% 1988—10.09% 1989—9.15% 1990—3.95%
1991—3.85% 1992—4.49% 1993—2.43% 1994— -2.94%
1995—2.80% 1996— -0.86% 1997—0.73% 1998—2.13%
1999— -2.17% 2000—2.85% 2001—5.76% 2002—4.12%
2003—4.88% 2004—5.82% 2005—5.28% 2006—2.54%
2007—1.40% 2008—1.76% 2009—2.16% 2010—0.87%
2011— -0.52% 2012—2.01%

来源：
http://littlebighomes.com/real-estate-buffalo.html

数据可见：金融危机的时候，Buffalo的房价还有微微的涨幅。所以这种地区被一部分老外投资者称为保守型投资区

 

[ugly63]

费用比加高。价格比加底。这收益在加拿大也能。。。一个老外朋友的收益也是这样。但他要操心招租什么事。30岁以房养房有3套房了。

 

[tiantianyingyu]

你怎么去管理房屋？空置怎么办？小城市的问题是租房需求也不大。

 

[vickyzyd]

你要住在那里才好投资吧，我自己也有投资房，麻烦还是不少的

 

[aywl]

Test

 

[vickyzyd]

只有34,400一年就想退休啦，我觉得退休一年两个人的收益至少要50,000，最好是100,000/年，才能舒服的退休，想去哪里旅游也不耽误 ，慢慢攒吧

如果想40岁退休，算到75岁健康的生活，一个人需要50000*35=1.75million，如果有一个房产投资，每年产生15,000的收益，那就只需要（50000-15000）*35 = 1.225million
如果想50岁退休，算到75岁健康的生活，一个人需要50000*25=1.25million，如果有一个房产投资，每年产生15,000的收益，那就只需要（50000-15000）*25 = 0.875million

如果想退休，手上的现金资产需要这么多，不算固定资产，当然如果固定资产有更多的收益，就可以减少现金资产，这些现金资产还可以用来投资，多余的收益，用于75岁之后的养老院费用

 

[PPBear]

这个贴好。求教美国房产如何管理以及美国租金收入如何报税（应该是美，加两头都要报）？

 

[FlyingHawk]

这么便宜啊，难以置信这么便宜

 

[枫叶红棉]

房子管理的费用才是支出大头，做过房东的都知道。就等着经常两地跑，或者大交一笔费用委托当地物业公司管理。

 

[martinqz]

美国地税贵，都是市场价格的2-3%，所以没有人去炒房。
美国小地方出租市场不稳定，找个像样的租客太难了，遇到不好的租客，伤心的故事一大把。
找中介代理，代理费都是8-10%。
整体看来，独立屋升值空间基本没有，纯粹出租获得房租的收益，但受经济波动的情况大，一旦遇到不好的房客，基本赚的都赔进去了。

 

[erugigonc]

收不到租金怎么办，打官司来回机票住宿你估计还要赔钱

 

[aywl]

美国地税贵，都是市场价格的2-3%，所以没有人去炒房。
美国小地方出租市场不稳定，找个像样的租客太难了，遇到不好的租客，伤心的故事一大把。
找中介代理，代理费都是8-10%。
整体看来，独立屋升值空间基本没有，纯粹出租获得房租的收益，但受经济波动的情况大，一旦遇到不好的房客，基本赚的都赔进去了。

那你认为在加拿大经营出租房划算些？

 

[tiantianyingyu]

我觉得这里买房出租就是一个赌字，自住除外。

 

[reed2007]

关注，好贴要顶！

 

[elea]

房产投资出租我是一窍不通,我也不做这方面的投资. 不过真如LZ所说, 在美国的华人差不多都应该退休了吧, 美国华人买房出租很多的. 我高中和大学的同学里,居住在美国的十几个, 绝大多数人都有投资房,我也没见他们哪个人多有钱,或者推荐过投资买房出租. 按你所说的Buffalo 独立屋的房价,买它20套投资,金额也不大, 如果投资回报率, 一个18%,一个23.6%, 一年下来20套类似的出租房收益$340,000以上. 相对于其他投资,这个回报率算不上impressive,但是对于投资房产来说,已经是相当不错了(而且房屋增值还不算在内),因为房产投资风险相对要小得多.

如果真有这么好的回报率,我相信他们这些人不会把钱重点投在其他地方,他们大多数人从事的工作都与金融投资有关, 这么简单的道理不会不懂,而且这个投资金额对他们来说一点问题也没有. 我不了解这个投资领域,所以不能说你说得不对. 我只是从这些人的投资方向来看,你说的房产投资出租too good to be true, 或者有一些影响房产投资的重要因素你没有说出来.

 

[FlyingHawk]

美加都一样，靠房子出租收益，不大可能挣钱。
只能靠房子升值挣钱。
小城市，房价便宜，但房价上升空间很有限，找稳定的租客也不容易，空置期会比较长。大城市，房价已经很贵，出租倒是不成问题，主要是市中心Condo公寓，House也很难找到稳定高素质的租客。

 

[martinqz]

美加人工费用贵，小地方一次大修半套房就进去了，长期稳定租客还不好找，给人送钱的命。
还提前退休，老虎进去，壁虎出来！

{转}各位网友，

我父母有一套surrey的房子让"KORECKI REAL ESTATE SERVICES"做中介，帮我们出租和管理。我们签了两年合同，出租房子到今年年底才结束。在这三年期间，就发现这中介总是偷偷摸摸乱扣钱，都忍气吞声了。可是，最近这间黑心中介得寸进尺，太不把人当人来看了，所以求助网友意见。

事情发生在今年3月29日晚上，surrey下大暴雨，我们surrey那套房子的地下室被水淹了，租客当天晚上就打电话找中介找紧急处理，后来 korecki real estate 委托一间叫pacificwest mechanical ltd做紧急处理。可是，我们在3月30日下午四点才收到中介邮件（有邮件记录证明），通知我们surrey房子的地下室被淹了，然后接着马上发一张invoice大概要4w dollar要我们立刻签，说用来维修。我一开始以为4w dollar是包括换地毯，换墙乱七八糟的东西。可是，后面才知道不是这样，korecki real estate 顺便叫 pacificwest mechanical ltd调查地下室入水的原因，然后pacificwest mechanical ltd得到结论就说是房子下面的排水管道被树根弄穿了，导致水逆流进地下室，接着要花4w dollar将排水管道全部更新。我们全家当时就觉得怀疑了，因为surrey这房子已经买了5年(买之前房子已经12年），之前4年都没淹地下室，怎么今年突然淹地下室了。我在3月30日下午5点，被通知地下室被淹之后1个小时，请了一个盖房子的师傅一起去surrey看一下原因。到了之后，才发现地下室被淹原因，原来租客之前嫌地下室的抽水泵吵，前几天将它关了，忘记打开了，导致29日晚上的大雨排不出去，所以地下室被淹了。盖房子的师傅说换个新的抽水泵就可以了，完全不需要将整个排水管换掉。鉴于我们和租客关系挺好的（不追究地下室被淹真正原因），而且保险公司也答应赔偿（只包括换地毯和换墙），我们叫盖房子的师傅重新装一个新的抽水泵。所以，我就没理这个事情，叫中介直接找保险谈赔偿那个事情。

可是，黑心中介死不罢休，直到现在还纠缠我们。由于黑心中介通知我们地下室被淹的时候，是当天下午4点（距离被水淹已经超过19个小时），就算我们通知保险公司，他们也是第二天才派人过来看。最后这个紧急处理的费用要5400加币。在3月31日得知保险公司赔偿之后，我就通知黑心中介什么费用先发给保险公司，如果他们不负责，我们才负责。我以为事情就这样结束了。

自从地下室被淹之后，我们就连续两个月的租金没收到了。我就发邮件问他们为什么这样，后面黑心中介说紧急处理的费用要扣在我们这里。我马上回邮件给他们说，我要看保险公司说不赔偿的
紧急处理的费用证明。可是，黑心中介发神经，牛头不对马嘴的回了一份邮件（我已经上传在附件给大家看一下，是不是我理解错误了），上面写着保险公司不赔偿更换排水管的费用，接着说这个证明保险公司不赔偿紧急处理费，然后没通知我们就直接扣住两个月租金在surrey 房子emergency account里面，还发了一张紧急处理的invoice要我们签名。因为，我们没签名这个费用，黑心中介取不了钱，但是我们也没收到两个月租金。我已经自己发邮件问保险公司负不负责这个紧急处理费了。

直到目前为止，我有三个问题求助各位网友：
1）在保险还没答复前，扣住我们两个月租金，这样做合法么？
2）如果，保险答应负责紧急处理费，黑心中介还私自扣住我的租金，但是他们取不出来，我也得不到租金，我还能告他们么？
3）这个星期又发邮件给我，说这个更换整个排水道事情很严重，说马上让我们签名进行（因为保险不负责）。因为，一直很忙，和保险公司也谈了很久，所以没告诉黑心中介我们早已经单独请了一个人调查和解决了地下室入水的原因。我应该怎么回复那个邮件？

求各位网友给我一些意见，发誓以后一定努力回帖，谢谢

PS:大家可以顺便查一下pacificwest mechanical ltd，网上评论这间公司也不是什么好东西