ＺＴ什么时候买房最好．和利率首付有关

[兔八哥]

多伦多的房屋市场热了好几年了。 最近不断有朋友在问：“房价是不是升到头了， 我是不是应该等它跌落时再买啊？”或“房价如果跌了， 贷款利率又升了，怎么样才合算啊？”

回答这样的问题之前， 让我们分析一下房屋价值与贷款利率之间的关系。正如大家所知， 贷款利率的变化会影响房屋价值的变化。为什么呢？ 因为在利用贷款买房的时候， 你实际拿出的价钱并不是房子本身的成交价，而是房子成交价加上房子贷款利息的总价值。也就是说在你付了房子的首期款后， 你必须在一定的年限内付完房子的余款和贷款利息， 你所买的房子才完全属于你。那么贷款的利息和房屋价格有什么样的关系呢？让我们先看一看下面的例子。

一个价值三十万的房子， 如果在未来的一年里跌2万（约7%）， 而贷款利率会升高1% 。以还款期为25年计，我们得出下面的表格：

房价 贷款比例 首付 借贷 利率 月供 总利息 总付款
$300,000 50% $150,000 $150,000 　4.50% $833.75 $100,124.61 $400,124.61
$280,000 50% $140,000 $140,000 　5.50% $859.72 $117,916.74 $397,916.74
$300,000 60% $120,000 $180,000 　4.50% $1,000.49 $120,149.53 $420,149.53
$280,000 60% $112,000 $168,000 　5.50% $1,031.67 $141,500.10 $421,500.10
$300,000 70% $90,000 　$210,000 　4.50% $1,167.25 $140,174.46 $440,174.46
$280,000 70% $84,000 　$196,000 　5.50% $1,203.61 $165,083.45 $445,083.45
$300,000 80% $60,000 　$240,000 　4.50% $1,334.00 $160,199.38 $460,199.38
$280,000 80% $56,000 　$224,000 　5.50% $1,375.56 $188,666.79 $468,666.79

由计算的数字我们可以看出， 如果你可以支付的首期多于50%， （贷款数额小于50%）， 应选房价低时买房， 反之， 如果你所需的贷款额高于60%，选择利率较低时购房则对你有利。

所以， 根据你自己的实际情况， 选择最佳的置业时机，才能争取你的最大利益。

 

[marry0]

好!顶一个!

 

[chinasudan]

要是CAD:RMB=1:1就好了

 

[竹竿]

好贴哦! 加声望!

 

[BURNABY-BC]

ZT:北美买屋制胜之道

买屋是很容易的，但是，要用买到好屋，就不是那么简单，相反，一不小心，还会吃亏。怎样才能避免损失?或许，情况千变万化，不过，万变不离其终，归纳起来，应该离不开如下几点：

(一)买屋的第一要素就是要考虑地点。地点好了，必定(1)住得安乐，(2)日后容易卖出(3)不易贬值，并能卖到好价钱……到底那些地点算是好?，那些算是不好呢?这里并无"固定的公式"，只因(1)各城市的情况不同(2)同您要买的价位有关(3)同您的要求有关。自然，不能有说绝对的好，也有绝对的不好。比如，在温哥华，只有三十万的话，要找个好的地点，就只能买到旧屋。那些地点不好的，犯罪率的比较高的，学校也不好。虽然价格上比较便宜，但是不值得。有的高尚区，忘记关门都不会有问题。交通也是一个需要考虑的因素。


(二)不管您信不信，风水也是重要因素之一，因为，如果"风水"不好，即使您自己不怕，日后要卖出就很困难，这个世界上，确确实实有不少人相信风水。并且，他们的情绪会大大影响到其他人。温华就有一西人，有一套"风水"不好的，一下子买不出，于是就降价，可是，别人看到为什么那么便宜，就怀疑有问题，这样形成了恶性膨胀，由于太久卖不出，最后西人干脆不卖了。

(三)要不要找买方经纪呢?也是一个问题。这么说吧，有无买方经纪，是各有利弊的。这取决于买方经纪的为人和您的要求。找买方经纪的好处是(1)他(她)比你要更加清楚地产的情况。能提早知道每套屋的详细资料，比如，政府的估价，地价，房主上次买了多少钱，该屋推出市场多少天了，等等。这使您能够更准确评估该房子的价值。找买方经纪的坏处是(2)很可能，你要多花几千的经纪费。当然，如果买方经纪很诚实，或许会同您压价。但是，未必能成功，因为，价格更重要的是由市场来决定的，而经纪却不能不要报酬。

(四)买屋的时机。一旦房地产红火时，就不容人们慢慢想，慢慢看，慢慢讲价。很可能，待你想好，房子已经被人买走了。因此，最好的办法就是一次搞定，不要给别人的机会。这是建立在充分准备的基础上的。如果你已经是充分调查，知道周围同等质量房屋的价格之后。就应该会有把握。一次OFFER，不卖拉倒，让对方没有犹豫的时间。这同一般不同，一般是：买房是先写个OFFER，对方还价，来回几次，最后取消条件。当然，如果市道不好，你才可以慢慢来。

(五)假如您是按揭，那就存在借钱问题。一般情况下，银行是需要收入证明和报税单。能借钱多少是根据收入和工作时间来决定的，收入越高工作时间越长，就能借的越多，因而，就能买到价位越高的屋子。这样，可选的空间就越大。不少人在看房是，常常眼光越看越高，以至于看上房子的价格，高过银行能借到的钱。比如，银行只同意你买40万的，但你却看上45万的，在这种情况下，有的人就很可能放弃。导致失去买好房的机会。其实是可以争取的。你应该多找其他几家银行，讨价还价，通常是会成功的。如果确实特别喜欢那套房的话，也可第二贷款，不过利率高些，还可能买保险。

除此之外，其他的因素还有，验屋，请律师，银行估价等，虽然那些也不可缺少，但是，相比上述的因素，就没那么重要了，只是例行程序而已。不过还是要注意一些小问题：验屋师好不好，价钱如何。要是验屋师是"老好人"不敢得罪经纪的话，有时也会出卖你的利益。至于律师，要注意收费问题，一般，华人的律师会比较便宜(估计600加元)。

 

[BURNABY-BC]

ZT:Condo买卖杂谈(1)-----好的地点是购买 Condo首要因素

Condo买卖杂谈(1)
-----好的地点是购买 Condo首要因素

在大多市购买地处在地铁沿线上的Condo,是一个明智的决定,也是一项长远的投资.
由于大多伦多的交通堵塞问题一再加剧，因此越来越多的人乘坐TTC去上下班。在这种趋势影响下，别具一格的，高密性的Condo不断在主要的地铁线路附近涌现出来。人们也正在寻求那种不仅方便于出行，而且商业便利的Condo。为了满足上班族的这种趋势，房地产开发商正沿着YONG 一直往北到FINCH建起了一座一座方便经济的Condo,重新打造出大都会的天空.
从各方面来说，那些建在主要地铁沿线上的Condo是积有利于即将要购买Condo的人。
首先，对于那些出行主要靠公共交通的人们来说，这些Condo便于他们乘坐公共交通工具。因此为他们来回于两个目的地节省很多时间。这就意味，人们当和家人朋友相聚时，就不必那么仓促了，而是有更多时间。例如住在Yonge/Finch Condo的人们可从地下通道直达 Finch的地铁, 因此那些业主不必当心遭受雨雪的侵袭，或去便利店买东西，不要考虑停车问题。从他们家到所有的地铁站只需片刻时间。另外, 对那些市中心工作的上班族, 住在地铁沿线的Condo每天能省下1-2小时的交通时间.
其次,购买处在地铁沿线的Condo在将来会拥有很高的转售和出租价值。从地产估价原理看,一套Condo所处位置是组成其转售价值的最主要部分。那些购买者在看出售Condo时，考虑最多的还是其所处的位置是否便于出行和生活，比如，是否方便于买东西，去公园和上学。与那些不便于出行和生活的Condo相比，现在住在地铁沿线上Condo的业主们将有很可能获得更高转售和出租价值。以北约克Condo 为例, 一房可出租 1200-1300加币; 二房的可达1400-1500加币,有极好的投资回报.
总之,当您计划要买一个Condo时，在对Condo内部进行对比考查之前，您首先要考虑的因素是Condo所处的位置,然后才是其他的因素.

 

[BURNABY-BC]

ZT:房价涨了这么多，还能买吗？

记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

但结果怎么样呢？

几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。

身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？

算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！

 

[BURNABY-BC]

ZT:买房所发生的费用

第一部份是土地转让税(Land Transfer Tax)

家庭住房买卖涉及到一个土地转让税，这个税由买方承担，房屋交接时律师会把这个费用计算到买方应付款中。在加拿大并不是所有省份都征收土地转让税，而且每个省份的计算方法也有所不同。

在安省，土地转让税的计算方法是基于房价。房价的头$55000 收0.5%， 55000 到250000 的部份收1%， 250000至400000的部份收1.5%， 400000以上的部份收2%。比如客户选购了一个45万的房屋，那么在房屋交接时他所应付的土地转让税为 275+1950+2250+1000 = 5475
55000 * 0.5% = 275
(250000 - 55000) * 1% = 1950
(400000-250000) * 1.5% = 2250
(450000-400000) * 2% = 1000

在安省，对于第一次年满18岁购买新房的业者，政府减免了这一项税款。使用OHOSP(Ontario Home Ownership Savings Plan)储蓄计划的购房者不享有这一优惠。
土地转让税的最高减免总额为2000元，即购入房价低于227500的新房可获得全额减免。反之，如购入高于227500的新房，买主仍需支付高出部份的土地转让税。买者可在产权注册当日向土地注册局申请土地转让税减免。

第二部份是律师费 1000元左右 (Legal Fee)

律师负责房屋交接及法律文件的准备工作。在交接日前律师需要查清卖主的房屋产权有无问题，查清卖主的房屋贷款有无问题(有没有任何欠款和法律纠纷)，并和卖主律师结清所有费用；同时注册买主新的产权，注册新的房屋贷款，通知水电瓦斯公司更改业主姓名。所有的新法律文件会在房屋交接后的两三个星期内寄到买主律师处，买主可到律师处拿取文件。注意这些房屋文件要好好保存，将来卖房时还需用到。

第三部份是交接时的调整费用(Adjustment)和搬家费(Moving Fee)

在房屋交接日前，有些费用卖主可能已经提前付完或提前收完，如全年的地税，共管公寓或镇屋的管理费，租客的当月房租及压金；同时也有一些款项卖主可能还未支付，如当月的水电瓦斯费等。这时候就会有一些调整的费用发生。

在交接日前，买卖双方律师会根据交接日期进行分配计算，(交接日前算卖方，交接日起算买方) ，实行多退少补的原则。一般交接日的前一天，律师会通知买方交接时应付的的具体数目，买方应准备一张相应数目的certified cheque交给律师，然后在交接当日去律师处拿钥匙

 

[BURNABY-BC]

ZT:购房者看房应知

看房是购房的第一步。怎样看房是每个首次购房者最关心的话题。

在房地产经纪人的指引下,购房者来到了符合他基本要求的房子前,一般是长驱直入,在屋内走马观花,房子看了一座又一座,就是不知道哪个好那个坏.

其实看房应先看房屋的外观、式样、新旧程度, 得出一个整体印象。再进入房屋仔细观看房屋内的布局、结构、门窗、装修、采暖制冷等细部结构。回过头来再看看房屋的前庭后院、左右邻居，了解一下社区环境、学校分布、交通、购物等情况，最后得出自己的结论。

房屋的外观包括：屋顶、外墙、落水管、门窗等。外墙有无剥落、采用的材料，屋顶是否十分陈旧、有无塌陷，落水管是否完整、有无破漏，排水是否冲刷屋顶、是否远离地基，门窗的式样、新旧如何等等是应当留意的。

进入房内，首先应当引起注意的是房间的布局、结构是否是适合自己的家庭。卧室、卫生间的分布是否是自己所希望的，厨房、客厅、卧室的大小是否合理，门窗有无变形、密封情况怎样？厨房、卫生间、客厅、走道的装修情况怎样？地下室有无潮湿气味、是否通风，有无漏水、裂缝，取暖的能源、设备怎样？这些都是看房的重点。

如果房内的情形还能接受，出门时应当再看一看房屋的前后左右，并同房主聊上几句，询问一下左邻右舍、周围环境、学校、交通、购物等情况，房主一般都是乐意回答的，并往往会突出房屋的卖点。这样以来，对房屋的了解也就加深了。

看房不能太情绪化，不应当强调什么人住的房屋就一定不看，因为凡是都有例外。房屋主人特有的气味、家当的零乱、生活的品位不应当扰乱我们看房的视线和目的。只要它对以后没有影响，干吗我们要去介意它呢？

每座房子都有它的优点和缺点,在看了数座大致符合购房者的意愿的房子后,购房者此时可将这几座房子的优点和缺点逐一比较,选出其中优点突出,缺点可忽略的房子,在与经纪人商量后,定出你的理想的OFFER.

 

[jacksun]

Wonderful article!!!

 

[momoz]

UP

 

[eeermao]

太好太专业了，20万的抗都怎么算？什么土地，律师呀？请教（在卡尔加利）

 

[sanlang]

这正是我现在需要的,想买房,但具体的一点都不了解,看看再说,