[评论]BMO和TD连发警告 多伦多楼市泡沫快破了

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BMO和TD连发警告:多伦多房市泡沫快破了!
继上月中旬满银(BMO)亮起红灯,称多伦多地区房价虚高、房市存在泡沫之后,加拿大另一家商业银行TD今天也正式发出警告:多伦多房市不仅有泡沫,而且迟早要破,要卖房的业主要抓紧了!
加拿大房地产协会CREA(Canadian Real Estate Association)周四公布的报告称,虽然今年2月份全国房屋均价达到$519,521,但主要是多伦多和温哥华房价奇高所致,如若不算多伦多和温哥华两市,加拿大全国的房价立降近$150,000,均价即跌至$369,728。事实上2月份GTA地区的房价比一年前上涨23%,均价达到$727,300。
满银首席经济学家波特(Douglas Porter)直言不讳地指出,多伦多及周边很多城市房价虚高,除GTA地区房价一年涨幅达23%,周边城市房价涨幅甚至超过多伦多,比如圭尔夫、伦敦、巴里以及温莎的涨幅更高达30%。
波特也认为,多伦多房价高是由于房屋供应紧缺是无稽之谈。有房地产资料显示,多伦多和温哥华每年的房屋开建量都超过7万套,创下历史记录。实际上在全加拿大,每年的房屋开建量也不过20万,而且已经超过市场需求了。
波特还举例说,即使一些年收入高达$225,000的加拿大人,按经济收入他们处于最富有的“1%”的顶层,如果考虑到首付、按揭再加房贷保险,他们在多伦多也买不起$100万的物业。而多伦多的独立屋均价已经达到$157万,GTA其它地区也超过$100万,今年2月份的准确数字是$111万。
满银另一位高级经济学家Robert Kavcic说得更加直接,他劝多伦多的业主赶紧卖房,否则一旦房价下滑,就卖不到多少钱了。他说眼下应该是30年以来,甚至更长时间以来绝佳的卖房时机。
TD银行在刚刚发布的一份报告中称,居高不下而且继续飚升的房价不仅令GTA的民众不堪承受,而且当这个房市泡沫越吹越大的时候,将会威胁到整个国家的经济。
TD的报告分析说,虚高的房价可能产生一种“财富效应”(wealth effect):就是有房的业主们看到房价越升越高,感觉自己越来越富,于是这种“虚拟”的财富可能鼓励他们把真钱大把大把地花在其它方面。一旦房市泡沫破裂,房价急降,他们的房子不再那么值钱的时候,他们就可能陷入经济困境。
报告称,多少给多伦多业主一些安慰的是,捅破这个巨大泡沫需要一个触发条件或机制。TD的经济学家称,至少在近期尚未见到可能引发连锁反应的“触发器”。
比如说,利率升高就有可能成为引发连锁反应的“触发器”,但从加拿大的经济情况以及央行的态度来看,虽然美联储今年已经两度调升利率,但加拿大央行没有在近期升息的打算。在这种形势下,GTA地区的房价还有上升空间,还有可能再升一个甚至几个季度。
不过风险仍然存在,因为房价不可能永远或无止境地向上走...历史经验告诉我们:多伦多房价曾经在1989年窜上顶峰,但随后下滑,费了20多年时间才逐渐恢复过来。
多伦多房价飙升:政府也是推手之一
多伦多的房价最近七、八年间,一年比一年攀高。加拿大房价最早飙升的城市是卡尔加里,然后是温哥华,接着才是多伦多。尽管多伦多起步较晚,但是增长较快,个别地区增幅甚至超过了温哥华。加拿大人少地多,但大部分人口却聚集在几个主要中心城市。比如,多伦多、温哥华、蒙特利尔这些中心城市。
按人口密度来看,这些城市和世界其他地方的一些城市比较,也都差不多,不能说是宽敞。特别是多伦多,加拿大每年接收近30万新移民,大部分都定居到了多伦多,多伦多的人口密度已经在快速增长,而且城市拥挤带来的通病也已经显露出来。
最近10多年以来,全球主要城市的房价都在上涨,加拿大还算是后来才跟进的。比较而言,加拿大主要城市的房价尽管上涨比较快,但房子的价位仍然不能算是很高。加拿大老百姓长期享受着优越的环境,大房子前厅后院大车大马路举目望去宽敞无边的。
房价上涨,居住空间被压缩,老百姓当然不高兴。政府抓元凶,认定外国买家是房价高企的推手。去年8月,BC省对外国买家征收15%的房地产转让税。据说,安省也要效法BC省对外国买家征收额外的购房税。有些咨询机构和地产专业协会不同意政府的认定,他们认为外国人买房被过分夸大,政府这样做是开错了药方子。
如果说是刻意逐利的推手导致了房价上涨。这之中,就有政府的责任。举例来说,在大多地区建一栋100万的独立房子,这个价位接近大多地区的平均房价,政府征收的行政费开发费、土地转让费、货劳税等加起来就能达到大约30万元。其中政府收费计入建筑商成本的大约15万,另15万土地转让费和货劳税,卖房子时再交给政府。
市价100万的房子,政府总共拿走了买家购房款的26%。政府的开发费这几年大幅增加,省市土地转让税在2008年实行以来也是只调高不调低,麦坚迪政府在2010年强行推行的二税合一,这些都给房价的上涨带来添薪助燃的效果。
房价上涨的根本原因还是需求关系导致。城市人口增加,需求量加大,供应量下降,房价必定上涨。根据联合国组织对2050年社会经济发展的预测,加拿大将位于世界前列,多伦多这样的国际都市,住房会越来越拥挤。
解决老百姓住房问题要有长远的规划,政府不能一缺钱就加税或弄个新税掏纳税人腰包,靠这种短浅行为不能解决一切问题。多伦多市区越来越拥挤,远离多伦多的北部地区的众多小城镇发展却迟缓萧条冷清,这些小镇有巨大的潜力却没有动力去发掘,大量的资源包括废弃农地没有被开发利用。
如果省和联邦政府协力,用新的思路吸纳资金,加快404高速公路北延,再修建一条穿过多伦多到达安省北部Simcoe Lake 区域的高铁,鼓励多伦多的生意北迁,给予较大的税务优惠,将带动临近多伦多的北部一大片区域的迅猛发展。北部地区现有的良好基础条件,优越的环境,便宜的生活成本,加之便利的交通,稳定的工作,将会吸引越来越多的人口迁移定居。多伦多房价飙升势头将会受到强力围剿而被抑制。
文章后半部分的中心思想大抵应该是敦促政府大力开发多伦多以北地区这样Markham Aurora New Market的地产可以进一步升值
 
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真有钱的,买就买了,跌也无所谓。
坑了那些没钱硬撑的,一旦大跌,生活尽毁。

不同国内,这里有多少人可以祖孙三代一起供房?
 

stang

大猩猩--专业砸墙
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房子不跌的话就只能大家都降低居住条件了。
东京就是那样,居住条件低的很,上世纪末间刚到东京的时候税前收入32万日元,住房7万,连厕所都算上也就20多平米的单身apartment.
那条件,冬天冻死夏天热死,常有小强光顾。
后来换了个好一些的,两房+餐厅+停车位一个月12万日元,那时候薪水已经比最初翻翻以上了。
现在看来,按照房租占薪水的比例来说,多伦多的居住条件已经快和东京差不多了。

当年决定不废掉移民纸来多伦多的吸引力之一也是因为这边的住房条件好一些,
自己的house,前后院的花草树木,车库里的敲敲打打DIY...一种生活方式不是么?

当年决定来的时候大多地区house均价也就40来万,买房轻松的很。
如果是现在这个房价,估计就不会来了。
 
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房子不跌的话就只能大家都降低居住条件了。
东京就是那样,居住条件低的很,上世纪末间刚到东京的时候税前收入32万日元,住房7万,连厕所都算上也就20多平米的单身apartment.
那条件,冬天冻死夏天热死,常有小强光顾。
后来换了个好一些的,两房+餐厅+停车位一个月12万日元,那时候薪水已经比最初翻翻以上了。
现在看来,按照房租占薪水的比例来说,多伦多的居住条件已经快和东京差不多了。

当年决定不废掉移民纸来多伦多的吸引力之一也是因为这边的住房条件好一些,
自己的house,前后院的花草树木,车库里的敲敲打打DIY...一种生活方式不是么?

当年决定来的时候大多地区house均价也就40来万,买房轻松的很。
如果是现在这个房价,估计就不会来了。
羡慕你的房价, 40多万均价,基本是10年前的样子.
 

stang

大猩猩--专业砸墙
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房子不跌的话就只能大家都降低居住条件了。
东京就是那样,居住条件低的很,上世纪末间刚到东京的时候税前收入32万日元,住房7万,连厕所都算上也就20多平米的单身apartment.
那条件,冬天冻死夏天热死,常有小强光顾。
后来换了个好一些的,两房+餐厅+停车位一个月12万日元,那时候薪水已经比最初翻翻以上了。
现在看来,按照房租占薪水的比例来说,多伦多的居住条件已经快和东京差不多了。

当年决定不废掉移民纸来多伦多的吸引力之一也是因为这边的住房条件好一些,
自己的house,前后院的花草树木,车库里的敲敲打打DIY...一种生活方式不是么?

当年决定来的时候大多地区house均价也就40来万,买房轻松的很。
如果是现在这个房价,估计就不会来了。

继续掰扯几句,

今天新闻里还说,年薪20万的,拿得出10万首付,依旧买不到房子。
有人说干嘛盯着House?就不能买便宜的?还说大多地区有10几万的partment有很多,可以买阿。

唉,年薪20万,估计要算前%1-%2的收入了吧?
让我们脑补一个速写:一位三十岁出头的小伙子,大学毕业后在大多地区的职场打拚了10年,手头存了将近20万的存款,现在拿着20万的年薪..
这样的人,可以算得上青年才俊了吧?
那么,这个年代,这样一位算得上青年才俊的高收入年轻人,在大多地区想要买house却钱不够!WTF!
说好的“适合人类居住城市”哪儿去了?

10年前,拿得出5万现金,能有一份5、6万的稳定工作,在大多地区买一个均价的house是很容易做到的。
在短短的10年里变成了现在这样,这10年多伦多有发展的那么快么?工资涨的有那么高么?人口有增加的那么多么?新住房的增加有想象的那么少么?
这些数据都能找得到,答案都是NO。

那么凭什么说这房价不是泡沫呢?
 
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继续掰扯几句,

今天新闻里还说,年薪20万的,拿得出10万首付,依旧买不到房子。
有人说干嘛盯着House?就不能买便宜的?还说大多地区有10几万的partment有很多,可以买阿。

唉,年薪20万,估计要算前%1-%2的收入了吧?
让我们脑补一个速写:一位三十岁出头的小伙子,大学毕业后在大多地区的职场打拚了10年,手头存了将近20万的存款,现在拿着20万的年薪..
这样的人,可以算得上青年才俊了吧?
那么,这个年代,这样一位算得上青年才俊的高收入年轻人,在大多地区想要买house却钱不够!WTF!
说好的“适合人类居住城市”哪儿去了?

10年前,拿得出5万现金,能有一份5、6万的稳定工作,在大多地区买一个均价的house是很容易做到的。
在短短的10年里变成了现在这样,这10年多伦多有发展的那么快么?工资涨的有那么高么?人口有增加的那么多么?新住房的增加有想象的那么少么?
这些数据都能找得到,答案都是NO。

那么凭什么说这房价不是泡沫呢?
20万年薪的加拿大与来之中国大陆的投资移民的收入比起来,也就一般而已。 你着么好说20万年薪就是加拿大的精英呢?!
那些大陆投资移民基本每年海外收入就有100万人民币以上, 有的还有很多投资分红收入。
我们不管他们是不是在加拿大报税。
他们这样的收入基数远远超过加拿大的top1%
 

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