5年以后再看温哥华房价

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5年前,我发了个关于房价的帖子。洋洋洒洒上千字,其实就说了一个事,房价和利息是连在一起的。利息低,房价涨,利息涨,房价跌。



原贴:
http://forum.iask.ca/threads/看加拿大温哥华房市.612171/

年轻幼稚的我以为利息没有下降的空间了,英明强大的政府会抛出各种政策,从12年开始,房价会慢慢回到正轨。结果5年以后被现实pia pia打脸。2012 年11月的benchmark price是$596,900,今天是$1,042,300, 涨了75%。在资本大势面前,些许小政策就好像用沙包防海啸,用洗脸盆给烧着的房子灭火。如果你是飞在火上面的小飞虫,水浇下来的一秒钟火好像是小了一点嘛,可是下一秒火比刚才还旺,把你的屁股烤焦了。

哪这5年到底发生了啥呢,那就是什么也没发生:


这5年的利率维持了历史最低水平,房价也跟着上天了。

反过来说,利率上涨的时候就该是退潮的时候。可是已经涨了两次息,温哥华房价为什么还是没有跌呢?我也是有点怀疑人生了。扒出了温哥华地产局的数据仔细看了看:



感觉稍微好了一点,市场对7月,9月两次加息还是有直接的反应的。所以户型的销量都下降了。独立屋的房价也降了,但是condo 和 townhouse在listing数量上升,销量下降的情况下,价格还在涨,我也是。。。我想子弹还要飞一会吧。

吃一堑长一智,我想再大胆预测一下下面5年的房价的趋势。在利息和房价联动的前提下,其实也就是预测利息的趋势。这里我发现了个事,加拿大的利息和美国的利息是基本联动的。。



从80年代到现在,加拿大利率和美国利率大体重合。美国涨加拿大也跟着涨,美国跌,加拿大也跟着跌。原来我一直是住在加拿大省的美国人。。

有不少说法都是美国进入加息周期,从现在到2020年还要加n次,但是最终也不会很高:
https://www.cbo.gov/publication/52391

另外,美国还祭出了缩表这个大杀器:
https://wallstreetcn.com/articles/3005430

我想汇率再涨个2%还是挺有可能的,因此我本人还是不看好温哥华的房价的。但是谁知道呢,市场会分分钟就教你重新做人。
 

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移民配额年年增加,留学生人数增长更加快速,加拿大在中国再增设几个签证中心。温哥华、多伦多已然成为往日的北上广。外来人口迅速涌入,猫头,不知道这算不算刚需?
 

椽子

我爱大清朝,我怕他完了。
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房价是因为中国的热钱炒起来的, 所以要想房价跌, 必须没有中国热钱进入, 温哥华房价自然就跌了, 什么时候没有中国来的热钱进入?, 这个就看你自己的分析判断能力了, 我在这里不方便透露

怎么不方便?资本主义国家的价格体系无非就是供需二字。

中国的热钱出来,横扫温哥华的楼市,即使热钱不再出来了,那么扫走的这些房子要出来上市交易才会对房价产生交易。

如果这些人买的房子长期持有,既不出租也不出售,以温哥华的地理位置而言,相当于可上市交易的筹码变少了,能够交易的房子越来越少,继续现在人口净流入的趋势,房价怎么会下跌?
 
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楼主的模型图形做的不错,但这五年错的离谱主因是只探讨了利息资金方面,而忽略了购买的主体--人的因素。谁都知道温哥华多伦多的楼市和中国热钱的关联很大,这里不多谈国内资金的流入流出,就说说人的因素。如果楼主在2000/2001到加拿大的话,就知道当时温哥华的楼市也是血雨腥风的低迷,一方面是当时美国科网股泡沫破裂,另一方面加拿大加强税务居民征税,当时买房主力军港人大批回流给温哥华楼市造成了巨大压力,但当时楼市也没有崩溃,里面不仅是当时房价泡沫并不大,另一方面就是人的原因,大量港人还是住在温哥华,查查温哥华出来的参选政客和港姐有多少,就知道温哥华华人比例有多大。如果记得当时港片就会知道,港人常常说的去加拿大大多说的是去温哥华,所以当时温哥华和多伦多的普通豪斯差价要比现在大多了,而这几年很多国内资金大量涌入多伦多,使其房价也大幅飙升。
所以从掌握资金的主要购买者来分析,将会事半功倍
 
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加拿大的房价和加拿大本国政策关联性真的不大,但是和中国国内政策的关联性是最直接的。移民潮,中国国内的货币超发,人民币以及外币管制。我这里就不展开说了,大家都在说全球都在超发印钱,没错,但这个头是中国先挑起来的,无序的超发,然后非正常经济模式的盈利,无序的贷款管理等等。我记得曾经哪位高人说过:“谁能研究出如何合理的印出更多的钱,下一届诺贝尔经济学奖就是他的。”,的确,印钱是需要有理由的,并不是政府需要多少就印多少,但这个事情在过去几十年的中国却每天在发生。其他发达国家正发愁怎么能多印些钱,但谁都害怕货币超发引发通货膨胀,中国开足马力使劲印正好给了其他国家一个合理印的理由(是中国逼着我印的)。中国每向美国输出6.3人民币,美国就得印1美元与之对接,所以中国流向全球的钱越多,对应的国家就需要印相应的货币来匹配,这就是全球印钱的主要起因(当然类似的印度也有,只不过规模不像中国这么大,这么放肆)。中国流向全球的钱主要来源是哪里这个大家都应该明白,中国央行、房地产以及和房地产相关的行业。中国国内经济没有实业支撑的经济,没有坚实的基础,那么谈发展就是瞎扯,就好比摩天大厦的基础到处都是空洞,那只有越高越危险,现在中国貌似意识到了这点,所以严格人民币贷款以及外币汇兑以及汇出,就是因为这些钱一旦出去,那么地基就彻底空了,摩天大楼会塌的。你要问这个政策要实施多久?3年?5年?10年?过去40年“发展”的结果你觉得短期内能解决吗?现在的情况和1997年以及2008年有本质区别,有兴趣的同学可以自己科普下。去谷歌下李嘉诚是什么时候从大陆撤资的,新闻爆出来是2014年7月,那么好了,再去看看这一波全球不动产上涨是从什么时候开始的?也是那个时候。日本房地产低迷了30年多,靠什么又起来的?就是中国印的钱。澳洲,新西兰,欧洲市场的房地产是从什么时候开始涨的?看问题要看本质,不要被表象所迷惑。我在2015年听过两次BC财长徳永的讲座,你以为15%的海外税是要打压房价?可能有这个原因,但绝对不是主因。这个15%的税早在2015年9月就在政府办公会上讨论过了,那么提议的时间应该更早些,为什么在2016年8月份推出来?其实2016年4月份房价已经开始回落了,也就是15%税之前,这个税并不是下跌的诱因。政府统计出的数字是海外买家占5%,难道真的是这仅仅5%的海外买家推涨了加拿大的房价?显然不全是,根本原因是海外资金,这里面有非本地居民带来的,也就是海外买家,但还有相当大一部分是本地居民以及入籍后的公民,没有或者很少本地收入,主要收入全是由境外或者说就是中国产生的。加拿大央行乃至全球央行都知道钱是怎么来的,他们要规避风险,因为这些钱并不是本地正常经济活动产生的。15%的海外买家税更像是一种警告:“合理投资可以,但不可以无度炒房”。可是当时推出这个税的时候绝大多数人理解为打压房价,这根本就是错误的。政府不希望房价跌,但更不希望房价短期暴涨,因为涉及房地产这一块牵动的资金太大,对经济的影响也颇大。政府希望的是一种平稳向上的发展。政府现在做的就是努力把上涨曲线拉回到正常水平,然后以合理预期的幅度向上发展。什么叫拉回到正常的水平?这个话题展开说那就太多了,有机会我重新开贴详细解释吧。明年1月1日实施的税务汇报系统会让中国政府掌握更多的非官方行为汇出那些钱的信息,我不知道到时候会怎样,但兔子急了也会咬人的。
 
最后编辑: 2017-11-16

椽子

我爱大清朝,我怕他完了。
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加拿大的房价和加拿大本国政策关联性真的不大,但是和中国国内政策的关联性是最直接的。移民潮,中国国内的货币超发,人民币以及外币管制。我这里就不展开说了,大家都在说全球都在超发印钱,没错,但这个头是中国先挑起来的,无序的超发,然后非正常经济模式的盈利,无序的贷款管理等等。中国每向美国输出6.3人民币,美国就得印1美元与之对接,所以中国流向全球的钱越多,对应的国家就需要印相应的货币来匹配,这就是全球印钱的主要起因。中国流向全球的钱主要来源是哪里这个大家都应该明白,中国央行、房地产以及和房地产相关的行业。中国国内经济没有实业支撑的经济,没有坚实的基础,那么谈发展就是瞎扯,就好比摩天大厦的基础到处都是空洞,那只有越高越危险,现在中国貌似意识到了这点,所以严格人民币贷款以及外币汇兑以及汇出,就是因为这些钱一旦出去,那么地基就彻底空了,摩天大楼会塌的。你要问这个政策要实施多久?3年?5年?10年?过去40年“发展”的结果你觉得短期内能解决吗?现在的情况和1997年以及2008年有本质区别,有兴趣的同学可以自己科普下。去谷歌下李嘉诚是什么时候从大陆撤资的,新闻爆出来是2014年7月,那么好了,再去看看这一波全球不动产上涨是从什么时候开始的?也是那个时候。日本房地产低迷了30年多,靠什么又起来的?就是中国印的钱。澳洲,新西兰,欧洲市场的房地产是从什么时候开始涨的?看问题要看本质,不要被表象所迷惑。我在2015年听过两次BC财长徳永的讲座,你以为15%的海外税是要打压房价?可能有这个原因,但绝对不是主因。这个15%的税早在2015年9月就在政府办公会上讨论过了,那么提议的时间应该更早些,为什么在2016年8月份推出来?加拿大央行乃至全球央行都知道钱是怎么来的,他们要规避风险,因为这些钱并不是本地正常经济活动产生的。明年1月1日实施的税务汇报系统会让中国政府掌握更多的非官方行为汇出那些钱的信息,我不知道到时候会怎样,但兔子急了也会咬人的。

中国每向美国输出6.3美元,美国印1美元对接?

好吧,我的智商被隔离了。
 
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结论是啥啊?且行且看啊

我的结论是这样的,
情感上,我是希望房价下调一些,这样像我这样的可以进去投投资。
理性上,我觉得有可能下调一点,但是继续涨的可能也是挺大的。因为看起来利息是不会涨过4%(prime rate) 的,这个看着虽然比现在高不少,但是在历史上还是低利率,基本和2001年房价开始起飞的利率差不多。

所以,如果有刚需,就是自己没有房子要买,那就不要等,只要保证自己在prime rate涨到4%之后不要太狼狈就好了。省的天天盯着房价,不如腾出时间多赚点。
如果已经买了一大堆,高高的杠杆,还是保守一点吧。
如果已经有了房,还有点闲钱,那就看运气了。
 

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