加拿大和美国的房贷产品中有一个重要的品种：以房权做抵押的循环信用额度，Home Equity of Credit，缩写为HELOC。顾名思义，就是可以循环使用的房贷产品，像信用卡一样，用的时候占用已经批准的额度，偿还余额之后可用额度/available line of credit即恢复。加拿大的HELOC有一个特点，只要不解除抵押，信用额度始终有效，而美国的相应产品有寿命限制，一定时间内不使用就自动失效了。 由于这个长命百岁的特点，加拿大的HELOC累计金额越来越大，现在已经达到GDP的11%，而美国只有3%。中国也曾有过类似产品，例如招商银行的循环贷，但由于监管当局要求借款人自己证明再取出的资金没有流入股市，人为制造障碍导致该产品难以操作，致使此类贷款产品基本已被废弃。
在加拿大如此盛行的产品，有什么好处呢？1.借还方便，随用，随借，随还，类似于信用卡；2.因为有房产做抵押，利率低于其他可循环使用的金融产品；3.每月最低可以只还利息，不还本金，比按揭贷款负担轻，甚至可以只还“最低还款额”；4.取款金额较大，占用时间较长的情况下，可以转成按揭贷款，享受按揭贷款利率。
HELOC大致分两类：1.与按揭混在一起的HELOC，即，按揭贷款+HELOC，我们称作readvanceable mortgage； 2.单独的、光溜溜额度/stand-alone HELOC。第一种，按揭贷款+HELOC混合产品，不同银行给起了不同的名字。花名册如下：Bank of Montreal: Homeowner Readiline／ＨＲＬＣ； Bank of Nova Scotia: Scotia Total Equity Plan (STEP)；CIBC: CIBC Home Power Plan；Manulife Bank: Manulife One Mortgage；National Bank of Canada: All-in-One Account；Royal Bank of Canada: RBC Homeline Plan；Toronto-Dominion Bank: TD Home Equity FlexLine。名字不同，性质基本一样：随着按揭贷款余额下降，可用额度/available line of credit增加，从可用额度中取款可以转成按揭贷款进行分期付款。第二种，光溜溜HELOC的可用额度是既定的，与按揭贷款本金下降无关，且取款不能再转成按揭贷款。以ＢＭＯ银行为例，一种的ＨＥＬＯＣ名字是ＨＲＬＣ，第二种ＨＥＬＯＣ名字是ＨＯＬＣ。按照2012年的B20规定，可循环使用的额度不能超过房价的65%，按揭贷款+HELOC的情况下，按揭贷款部分不能超过房价的80%。 以40万的房子为例，按揭贷款部分金额32万，HELOC部分26万，首付8万的情况下，随着偿还的本金逐渐增多，可用额度/available line of credit逐渐增加，可用额度增加到26万时，继续偿还按揭贷款，不再有可用额度增加了。如果利率是4%，还款期25年，具体可用额度变化情况见下图。
加拿大的HELOC在2000年到2011年之间迅猛发展，几乎与偿债比率同步，非常可怕。监管当局于2011年宣布，不再对带有HELOC的所有房贷进行资产证券化。众所周知，加拿大的非银行金融机构就是靠不停地进行按揭资产证券化，进行套现以维持房贷资金来源，此令一出，绝大多数以按揭贷款资产证券化为生的金融机构停止了发放HELOC的业务，因此，消费者发现，只有大银行还在发放此类金融产品，而多数非银行金融机构已从这项业务中全身而退了。2011年至今HELOC业务发展平缓了很多。监管当局的担忧不无道理，很多人不会使用HELOC这种产品，尤其是不会管理自己债务的人，以及语言不通又想当然的借款人。给大家讲一个令人痛心疾首的案例。借款人取得50万按揭贷款之后，又申请了一个20万的HELOC，是第二种光溜溜的HELOC，利率Ｐ＋１％，之后从20万额度内取款19万，并离开了加拿大。血案的发生是因为借款人在设置这条HELOC的时候选择了“最低还款额/minimum payment”这种还款方式的选项，而全然不知这种还款方式意味着什么。这笔HELOC的１９万取款是按P+1%计息，且，每日计算复利，月底银行会通知借款人本月的利息是多少，“最低还款额”是多少。每月利息是按照利率计算出来的，例如现在的P=3.45%,该借款人的利率是P+1%=4.45%，而“最低还款额”是用2%算出来的。因为借款人选择了每月只还2%计算出的“最低还款额”，因此，每月应付利息与“最低还款额”之间的差额加回了１９万取款的本金。由于借款人长期不在加拿大居住，利滚利取款总额超过了额度上限20万时银行发出了催收通知，借款人依然不回复，发出了律师函，依然不回复，可怕的结果终于发生了，当借款人返回加拿大时发现门锁已被银行更换了。
HELOC的缺点是：1.浮动利率，风险大； 2.每日计算复利，成本高；3.无法转银行/switch/transer，只能refinance/加按，转银行时费用高；4.只付“最低还款额”债务急速累积，非常危险。建议HELOC的借款人，给自己设定还款计划，不能只付“最低还款额”，至少要每月付清当月利息，最好能每月都偿还一些本金。债务是双刃剑，用不好就砍了自己。
以前的公众号文章里介绍了PHRESE投资法：买入/Purchase, 持有/Hold，加按/Refinance，继续持有，继续加按，最终卖出/Sell的方式。对于这套投资方法论，我建议地产投资的朋友们一口气还清自住房，还清之后做一条HELOC，备用。对于投资房，其实不必买的时候就做按揭贷款+HELOC的方式，在最后一次加按，即，以后不再想加按时再做就可以。例如，2013年买的楼花，买入价40万，2018年交房时市价已经48万了，但银行还是按40万的买价做贷款，投资者最多贷款32万，只是市价的66.7%，杠杆太短，所以过2年一定要按市价做加按，在楼花交割时做一个40万65%的HELOC没有多大意义。另外，申请HELOC与申请一个光溜溜的按揭贷款相比，前者批的贷款金额会少些。原因是，按照新的B20，当借款人申请HELOC时，实际利率是P+0.5%再加2%做计算借款能力的利率，即，3.45%+0.5%+2%=5.95%；如果只申请光溜溜的按揭贷款，用于计算借款能力的利率可以低至5.14%。 对于投资人来说，首付越低，资金使用效率越高。因此，我并不建议投资者每笔房贷都要有HELOC,要因人而异，因地制宜。
谢谢关注公众号“王红雨在加拿大”，具体房贷问题可以加我个人微信 henry-bmo。更多干货，更多分享，还在路上。
在加拿大如此盛行的产品，有什么好处呢？1.借还方便，随用，随借，随还，类似于信用卡；2.因为有房产做抵押，利率低于其他可循环使用的金融产品；3.每月最低可以只还利息，不还本金，比按揭贷款负担轻，甚至可以只还“最低还款额”；4.取款金额较大，占用时间较长的情况下，可以转成按揭贷款，享受按揭贷款利率。
HELOC大致分两类：1.与按揭混在一起的HELOC，即，按揭贷款+HELOC，我们称作readvanceable mortgage； 2.单独的、光溜溜额度/stand-alone HELOC。第一种，按揭贷款+HELOC混合产品，不同银行给起了不同的名字。花名册如下：Bank of Montreal: Homeowner Readiline／ＨＲＬＣ； Bank of Nova Scotia: Scotia Total Equity Plan (STEP)；CIBC: CIBC Home Power Plan；Manulife Bank: Manulife One Mortgage；National Bank of Canada: All-in-One Account；Royal Bank of Canada: RBC Homeline Plan；Toronto-Dominion Bank: TD Home Equity FlexLine。名字不同，性质基本一样：随着按揭贷款余额下降，可用额度/available line of credit增加，从可用额度中取款可以转成按揭贷款进行分期付款。第二种，光溜溜HELOC的可用额度是既定的，与按揭贷款本金下降无关，且取款不能再转成按揭贷款。以ＢＭＯ银行为例，一种的ＨＥＬＯＣ名字是ＨＲＬＣ，第二种ＨＥＬＯＣ名字是ＨＯＬＣ。按照2012年的B20规定，可循环使用的额度不能超过房价的65%，按揭贷款+HELOC的情况下，按揭贷款部分不能超过房价的80%。 以40万的房子为例，按揭贷款部分金额32万，HELOC部分26万，首付8万的情况下，随着偿还的本金逐渐增多，可用额度/available line of credit逐渐增加，可用额度增加到26万时，继续偿还按揭贷款，不再有可用额度增加了。如果利率是4%，还款期25年，具体可用额度变化情况见下图。
加拿大的HELOC在2000年到2011年之间迅猛发展，几乎与偿债比率同步，非常可怕。监管当局于2011年宣布，不再对带有HELOC的所有房贷进行资产证券化。众所周知，加拿大的非银行金融机构就是靠不停地进行按揭资产证券化，进行套现以维持房贷资金来源，此令一出，绝大多数以按揭贷款资产证券化为生的金融机构停止了发放HELOC的业务，因此，消费者发现，只有大银行还在发放此类金融产品，而多数非银行金融机构已从这项业务中全身而退了。2011年至今HELOC业务发展平缓了很多。监管当局的担忧不无道理，很多人不会使用HELOC这种产品，尤其是不会管理自己债务的人，以及语言不通又想当然的借款人。给大家讲一个令人痛心疾首的案例。借款人取得50万按揭贷款之后，又申请了一个20万的HELOC，是第二种光溜溜的HELOC，利率Ｐ＋１％，之后从20万额度内取款19万，并离开了加拿大。血案的发生是因为借款人在设置这条HELOC的时候选择了“最低还款额/minimum payment”这种还款方式的选项，而全然不知这种还款方式意味着什么。这笔HELOC的１９万取款是按P+1%计息，且，每日计算复利，月底银行会通知借款人本月的利息是多少，“最低还款额”是多少。每月利息是按照利率计算出来的，例如现在的P=3.45%,该借款人的利率是P+1%=4.45%，而“最低还款额”是用2%算出来的。因为借款人选择了每月只还2%计算出的“最低还款额”，因此，每月应付利息与“最低还款额”之间的差额加回了１９万取款的本金。由于借款人长期不在加拿大居住，利滚利取款总额超过了额度上限20万时银行发出了催收通知，借款人依然不回复，发出了律师函，依然不回复，可怕的结果终于发生了，当借款人返回加拿大时发现门锁已被银行更换了。
HELOC的缺点是：1.浮动利率，风险大； 2.每日计算复利，成本高；3.无法转银行/switch/transer，只能refinance/加按，转银行时费用高；4.只付“最低还款额”债务急速累积，非常危险。建议HELOC的借款人，给自己设定还款计划，不能只付“最低还款额”，至少要每月付清当月利息，最好能每月都偿还一些本金。债务是双刃剑，用不好就砍了自己。
以前的公众号文章里介绍了PHRESE投资法：买入/Purchase, 持有/Hold，加按/Refinance，继续持有，继续加按，最终卖出/Sell的方式。对于这套投资方法论，我建议地产投资的朋友们一口气还清自住房，还清之后做一条HELOC，备用。对于投资房，其实不必买的时候就做按揭贷款+HELOC的方式，在最后一次加按，即，以后不再想加按时再做就可以。例如，2013年买的楼花，买入价40万，2018年交房时市价已经48万了，但银行还是按40万的买价做贷款，投资者最多贷款32万，只是市价的66.7%，杠杆太短，所以过2年一定要按市价做加按，在楼花交割时做一个40万65%的HELOC没有多大意义。另外，申请HELOC与申请一个光溜溜的按揭贷款相比，前者批的贷款金额会少些。原因是，按照新的B20，当借款人申请HELOC时，实际利率是P+0.5%再加2%做计算借款能力的利率，即，3.45%+0.5%+2%=5.95%；如果只申请光溜溜的按揭贷款，用于计算借款能力的利率可以低至5.14%。 对于投资人来说，首付越低，资金使用效率越高。因此，我并不建议投资者每笔房贷都要有HELOC,要因人而异，因地制宜。
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