多伦多的房价，从2017年4月的高点下降到今天已经历时一年有余，当年房价是怎么上去的，现在又是怎么下来的呢？最流行的说法是：当年房价是地产经纪忽悠上去的，现在又被政府的政策和贷款利率给打压下来了。果真如此，地产经纪现在怎么不把房价再忽悠上去呢？2007年，我在加拿大买第一套房子的时候，银行的房贷无论是浮动还是固定利率都在6%以上，但从2007年直到2008年底次贷危机全面爆发，房价一直在涨，没有人抱怨是利率阻挡了人们买房啊。人类的知识和经验都是在犯错中学习和掌握的，如果不能从以往发生的事情上学习到经验教训，下次如果类似的事情发生，很多人还是要吃亏。2016年底到2017年初，多伦多很多新房，尤其是独立屋的房花，根本不接受地产经纪代理，买家彻夜排队去建筑商那里抢购，而建筑商一天一个价，像卖海鲜一样地卖房花。现在贷款政策收紧了，房产市价落地，当年天价买的这些房花现在怎么交接呢？房价到底是被谁忽悠了，令买家们争先恐后地跳火坑，如果不找到原因，历史很快就会重演。
分析原因之前，让我用一个段落简单分析一下房价的形成，以及房价起落与其他商品价格波动有什么不同。一个小区有100套房子，户型相似，建成的年份接近，现在是2018年5月，有99位房主认为自己的房子值100万，一位急售的邻居挂牌85万，结果成交了。银行派评估师来估价也是85万，所以大家认为这个小区的房子值85万。其余的99位房主很伤心，不再卖房。时间回放到2017年1月，同样是这个小区，一位房主要价85万，10个买家来竞价，勇者胜，最终成交价90万。邻居看到了，认为自己的房子比刚卖掉的房子状态还好，要价90万，8个买家来竞价，最终成交价100万。从此小区的人就认为自己的房子至少值100万。这里面有一个重要概念：房价是3维的，分别是时间，价格和成交量。成交量是价格的深度，2018年小区卖了一个85万的房子，邻居们就不再出售了，这个小区的价格就被定格在了85万。最近的，没有交易量支持的房价是“边际房价”，是显性的；其他未出售房产的小区其他房主的心理价位是“总体房价”，是隐性的，市场看不见。当市场回暖，“边际价格”高于“总体价格”成交时，房价就会像2017年1月时一样，不断、迅速刷新历史记录，并伴随这成交量。房子本来是买来住的，因此具有禀赋效应，“边际价格”不高于“总体价格”时房主不愿意出售。禀赋效应或厌恶剥夺(英语：Endowment effect)，形容当一个人拥有某项物品或资产的时候，他对该物品或资产的价值评估要大于没有拥有这项物品或资产的时候。 这一现象常常用于行为经济学的分析中，并与损失厌恶的理论相联系。由于禀赋效应的存在，房价跌的时候，成交量急剧缩小；房价上涨时，成交量快速上升。成交量=房价深度=抗跌性，这就是房价与一般商品价格的区别。有人一直嚷嚷房价会腰斩，这种想法其实是没有经济学常识的人在幸灾乐祸，在经济规律面前，现在也不得不打自己脸了。
2016年下半年到2017年4月多伦多地区房价是怎么突然上去的呢？我的分析是这样的：自己吓唬自己再不买就永远买不到了，缺乏自律突破买房预算；朋友和家人的影响和建议；政府迁怒非居民煽动群众斗群众；地产从业人员普遍乐观；买家过分乐观。下面逐条分析。
2016年8月到10月份，媒体和政府政策聚焦房地产，触发了买家的恐慌情绪。三个重大心理影响如下：
现在说说加拿大房地产的最大丑闻。BC省在2016年8月，安省在2017年4月，以外国买家为对象先后征收15%额外税款，理由是政府相信外国买家推高了房价，让本地居民苦不堪言，在加拿大制造了买房不平等。安省的法案名字就是“Fair Housing Plan” 联邦政府不置可否，但花了50万加元责成加拿大统计局全面调查加拿大的非居民买房情况。2017年底，这份万众等着跌破眼镜的报告出来的，结果出人意料，安省和BC省政府从此不再提非居民推高房价的事儿了。非居民买房比例低得可以忽略不计，大温哥华地区非居民拥有房产的比例4.8%，大多伦多地区非居民拥有房产的比例3.4%；两个城市的非居民较偏好购买公寓，公寓楼占比7.9%和7.2%，非居民拥有独立屋的比例只有3.2%和2.1%。在最终的统计局报告出台之前，安省有多少居民相信非居民买房推高了房价呢？54%的人相信了政府，认为是非居民推高了房价。媒体和政府再一次忽悠了普通人民群众。
上面回放了2016年下半年发生的事，大家就明白为什么2017年伊始，多伦多人就像打了鸡血一样地买房了。CMHC事后的问卷调查显示，买家有47.8%认为自己没有守住预算的底线，参与竞价，买高了， “I paid more than I planned”。
CMHC在事后做的问卷调查披露了房产买家自己对他人影响的评估情况。买家认为，家人和朋友对买房决定影响最大，其次才是地产经纪。对于首次置业者来说，73%的买家认为家人和朋友对他们做出决定有主要的影响，48%的买家认为地产经纪对他们做出决定有主要的影响。
行为经济学对认为过分自信是非理性的重要特点。让我们看看，多伦多买家对自己的买的房子是不是过分自信呢？CMHC的问卷调查结果与行为经纪学家做的实验结果相同。行为经济学家有一个过渡自信的经典实验，就是分别问全班同学，“你的开车技术高于全班水平吗？”，结果，80%的人认为自己的开车技术高于全班平均水平。CMHC问卷调查结果是这样的：22%的人认为在自己买完房子以后房价在未来12个月内可能下跌5%，但没有一位被调查者认为自己买的房子会跌价。
银行和利率到底有没有在房地产风云中扮演过重要角色呢？其实我很希望我从事的工作对房地产有重要影响，但实事求是地讲 ，真没啥影响。2017年7月加拿大央行启动了加息模式，现在也没见要收手的迹象。去年一些论坛就在讨论，利率增X%，房价就应该降Y%，理工男，码农，键盘侠，发挥各自的想象力，引经据典试图证明点啥，时至今日啥结果也没有。同样的利率，为啥公寓房价格在涨，独立屋价格在跌？这个问题要么是哥德巴赫猜想，要么就是利率与房价无关。
总结一下，如果有谁的房子买在高点上了，自己举着哑铃放不下来，请不要智子疑邻，客观地，实事求是地总结经验。迁怒于人，拒绝完成交易，都不解决问题。自己做的决定要自己承担后果，这才是负责任的，这才能从失败中成长。此次房价的大幅波动，政府是最后的始作俑者，不满意，可以去投票。
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分析原因之前，让我用一个段落简单分析一下房价的形成，以及房价起落与其他商品价格波动有什么不同。一个小区有100套房子，户型相似，建成的年份接近，现在是2018年5月，有99位房主认为自己的房子值100万，一位急售的邻居挂牌85万，结果成交了。银行派评估师来估价也是85万，所以大家认为这个小区的房子值85万。其余的99位房主很伤心，不再卖房。时间回放到2017年1月，同样是这个小区，一位房主要价85万，10个买家来竞价，勇者胜，最终成交价90万。邻居看到了，认为自己的房子比刚卖掉的房子状态还好，要价90万，8个买家来竞价，最终成交价100万。从此小区的人就认为自己的房子至少值100万。这里面有一个重要概念：房价是3维的，分别是时间，价格和成交量。成交量是价格的深度，2018年小区卖了一个85万的房子，邻居们就不再出售了，这个小区的价格就被定格在了85万。最近的，没有交易量支持的房价是“边际房价”，是显性的；其他未出售房产的小区其他房主的心理价位是“总体房价”，是隐性的，市场看不见。当市场回暖，“边际价格”高于“总体价格”成交时，房价就会像2017年1月时一样，不断、迅速刷新历史记录，并伴随这成交量。房子本来是买来住的，因此具有禀赋效应，“边际价格”不高于“总体价格”时房主不愿意出售。禀赋效应或厌恶剥夺(英语：Endowment effect)，形容当一个人拥有某项物品或资产的时候，他对该物品或资产的价值评估要大于没有拥有这项物品或资产的时候。 这一现象常常用于行为经济学的分析中，并与损失厌恶的理论相联系。由于禀赋效应的存在，房价跌的时候，成交量急剧缩小；房价上涨时，成交量快速上升。成交量=房价深度=抗跌性，这就是房价与一般商品价格的区别。有人一直嚷嚷房价会腰斩，这种想法其实是没有经济学常识的人在幸灾乐祸，在经济规律面前，现在也不得不打自己脸了。
2016年下半年到2017年4月多伦多地区房价是怎么突然上去的呢？我的分析是这样的：自己吓唬自己再不买就永远买不到了，缺乏自律突破买房预算；朋友和家人的影响和建议；政府迁怒非居民煽动群众斗群众；地产从业人员普遍乐观；买家过分乐观。下面逐条分析。
2016年8月到10月份，媒体和政府政策聚焦房地产，触发了买家的恐慌情绪。三个重大心理影响如下：
- 2016年8月BC省突然宣布征收非居民买房附加税15%，多伦多买家纷纷猜测安省是否要效仿。
- 2016年9月某报纸点名批评加拿大几家主要银行对新移民和非居民不要求提供收入证明就贷款，多家银行立刻修改政策收紧新移民和非居民贷款政策，刺激了新移民和非居民立刻买房的决心。
- 2016年10月，政府宣布对于投资房的按揭贷款不再承做资产证券化，即，银行如果放贷款给投资目的的房产，无法将这笔贷款在二级市场出售，从而立刻大幅减少了用于房贷的资金来源。
现在说说加拿大房地产的最大丑闻。BC省在2016年8月，安省在2017年4月，以外国买家为对象先后征收15%额外税款，理由是政府相信外国买家推高了房价，让本地居民苦不堪言，在加拿大制造了买房不平等。安省的法案名字就是“Fair Housing Plan” 联邦政府不置可否，但花了50万加元责成加拿大统计局全面调查加拿大的非居民买房情况。2017年底，这份万众等着跌破眼镜的报告出来的，结果出人意料，安省和BC省政府从此不再提非居民推高房价的事儿了。非居民买房比例低得可以忽略不计，大温哥华地区非居民拥有房产的比例4.8%，大多伦多地区非居民拥有房产的比例3.4%；两个城市的非居民较偏好购买公寓，公寓楼占比7.9%和7.2%，非居民拥有独立屋的比例只有3.2%和2.1%。在最终的统计局报告出台之前，安省有多少居民相信非居民买房推高了房价呢？54%的人相信了政府，认为是非居民推高了房价。媒体和政府再一次忽悠了普通人民群众。
上面回放了2016年下半年发生的事，大家就明白为什么2017年伊始，多伦多人就像打了鸡血一样地买房了。CMHC事后的问卷调查显示，买家有47.8%认为自己没有守住预算的底线，参与竞价，买高了， “I paid more than I planned”。
CMHC在事后做的问卷调查披露了房产买家自己对他人影响的评估情况。买家认为，家人和朋友对买房决定影响最大，其次才是地产经纪。对于首次置业者来说，73%的买家认为家人和朋友对他们做出决定有主要的影响，48%的买家认为地产经纪对他们做出决定有主要的影响。
行为经济学对认为过分自信是非理性的重要特点。让我们看看，多伦多买家对自己的买的房子是不是过分自信呢？CMHC的问卷调查结果与行为经纪学家做的实验结果相同。行为经济学家有一个过渡自信的经典实验，就是分别问全班同学，“你的开车技术高于全班水平吗？”，结果，80%的人认为自己的开车技术高于全班平均水平。CMHC问卷调查结果是这样的：22%的人认为在自己买完房子以后房价在未来12个月内可能下跌5%，但没有一位被调查者认为自己买的房子会跌价。
银行和利率到底有没有在房地产风云中扮演过重要角色呢？其实我很希望我从事的工作对房地产有重要影响，但实事求是地讲 ，真没啥影响。2017年7月加拿大央行启动了加息模式，现在也没见要收手的迹象。去年一些论坛就在讨论，利率增X%，房价就应该降Y%，理工男，码农，键盘侠，发挥各自的想象力，引经据典试图证明点啥，时至今日啥结果也没有。同样的利率，为啥公寓房价格在涨，独立屋价格在跌？这个问题要么是哥德巴赫猜想，要么就是利率与房价无关。
总结一下，如果有谁的房子买在高点上了，自己举着哑铃放不下来，请不要智子疑邻，客观地，实事求是地总结经验。迁怒于人，拒绝完成交易，都不解决问题。自己做的决定要自己承担后果，这才是负责任的，这才能从失败中成长。此次房价的大幅波动，政府是最后的始作俑者，不满意，可以去投票。
对于行为经济学，推荐大家阅读丹尼尔卡尼曼的通俗经济学读物《思考，快与慢》。只有理解了行为经济学的基本原理，才能找到病根，摆脱世俗引力，实现自己的财富自由。《思考，快与慢》是我为财商论坛推荐的10本书之一。
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