新房的GST/HST Rebate 新房的GST/HST Rebate是怎么回事?

David Zhu

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新房的GST/HST Rebate
新房的GST/HST Rebate是怎么回事?
一个简单的办法:
一般来说,对自住用途的买家,在安省买房的HST Rebate(退税)的金额,在买房的时候,开发商已经把这一块算进去了。买房合同上的价格,就是最终买家需要付的价格,既不增也不减。
对投资客来说,律师在帮你过户的时候,会把HST Rebate(退税)的金额算好告诉你,你把这个钱交给开发商,然后再去找政府要回来。过程有点麻烦,但就是这个流程。
20160613-HST_Rebate-form

GST/HST Rebate实际上是联邦政府及安省政府为了鼓励开发商建新房或者投资者购买新房并出租所给予的一个税收补偿政策。
在安省,新房就和其他的普通商品一样是要交GST/HST的。但实际的操作是,开发商不会让买家额外再交这个房价13%的税。
通常,开发商在买卖合同中注明:房屋售价包含GST/HST (注释:HST = GST + PST),但是这种包含是有条件的。
买楼花主要有三种目的或用途:自住,出租,转让
1. 自住
买楼花与建筑商签合同(Purchase and Sale Agreement)时,如果声明是自住(primary residence) , 建筑商会代办申请新房 HST rebate,这样能够拿回的rebate就会从房价中扣除。合同上的价格就是最后的价格,买家不需要额外再付 HST。
如果在final closing 之后,没有按时搬入,而是转手卖出,这个行为就使该楼房不符合”自住房”的概念了 (因为没有实际”居住”)。CRA就会追回已经发放的 HST rebate。
2. 出租
如果和建筑商签合同(Purchase and Sale Agreement)时,声明房子将用于出租,那么买家除了要付给建筑商原始房价之外,还要再支付13%的HST。当然,这个HST可以通过填表申请HST rental rebate从CRA全部或部分拿回。这个rebate 申请,通常建筑商不负责,需要自己来做。
3. 转让
在Occupancy/Final Closing之前就转让 (assignment) ,相当于,在没有拿到产权证之前,把原来的购房合同直接卖给接手的买家。
问题最多的就是这个”楼花转手”。
首先,要知道,不是所有的楼花都可以转让的。有些建筑商就明文规定,不允许转让楼花。这就一定要等到final closing 之后,再进行转让。
其次,还有一些建筑商,会给买家这个自由(购房合同里会写明),可以转让楼花。尽管合同里有这个条款,在进行转让之前,通常还是要得到建筑商的书面同意。因为在closing之前转让这个楼花,就意味着这一纸合同是建筑商和新买家之间签署的了。有的建筑商会收取一个费用, 几千块不等 (这个费用通常也是有HST的)。有的建筑商为了吸引买家,就干脆不收。
三是,Assignment fees 楼花转让费。买楼花,通常原始买家要先给建筑商付一个deposit。 转手楼花之时,接手的新买家,原则上还要在谈好的转让价的基础上,再付一个13%的HST。
楼花转手后的 HST rebate 怎么办?
如果原始买家被视同为生意目的, in the course of a business or adventure or concern in the nature of trade,转手楼花的行为需要收HST,他就不再符合HST rebate 的条件 (因为买房已经不是为了自住)。
对接手的新买家来说,如果符合申请新房HST rebate的条件 (自住/出租),就可以申请这个HST Rebate。
注意,一个新房只能有一个new housing HST rebate。
楼花的HST Rebate问题
其实购买楼花是要交税的,但是一般在原始购买合同上的价格都是包了税以后的价格。
购买合同上写的价格 = 开发商出售该楼花的价格 + 13%的HST – HST Rebate
HST对应的税分别是GST = 5% × 楼花的价格,省税 = 8% × 楼花的价格

政府对新房的HST有一部分退税:
关于GST Rebate:如果房价低于45万,GST的36%会退还;45万以上的房子没有GST Rebate。
关于HST Rebate:HST的6%会退还给业主,但最多只能退$24,000。
但是政府为了防止炒楼花,只有在业主满足一些条件后才会给HST 退税。
自住房,并且交房后1年内不出售。在产权交接时不需要先缴纳HST Rebate的部分,之后也不需要退税。
投资出租房,产权交接时需要先交齐HST Rebate的部分,然后凭完整的一年租约申请HST Rebate。最快30天可以拿到退税。
所以购买楼花转让作为投资出租房的话,买家还需要再额外先准备好大约$24,000的现金作为预交的HST Rebate,虽然之后就能退回来,但是办理产权交接时是还是要准备。
申报期的期限为房屋交割产权后的两年之内。申报材料包括以下4种,缺一不可:
Form GST524: GST/HST new residential Rental Property Rebate Application;
Copy of Agreement of Purchase and Sale;
Copy of Final Closing Statement from lawyer;
Copy of Lease Agreement.
什么样的人可以享受HST Rebate(退税)呢?
1)购买新建好的freehold房子;
2)购买新的condo;
3)自建房子;
4)雇别人给自己建房;
5)大规模装修房子或者condo;
6)雇别人大规模装修房子或者condo;
7)房子大规模的加建;
8)重建被火灾毁掉的房子;
9)在新建的房子中享有一部分产权;
10)商用建筑变成自住房产;
Q:多长时间可以从税务局拿回HST Rebate(退税)?
A:一般来说,最快4周,最慢6个月,就可以从税务局拿回HST Rebate(退税)。
Q: 申请HST Rebate(退税)有没有最后期限?
A:有,从新建筑完工之后的两年之内必须提交申请。
Q: 申请HST Rebate(退税)有没有条件?
A:有,房子必须是购买者自己或者直系亲属(父母、夫妻、子女、兄弟姐妹)的主要居所,或者有整年的出租合同。
Q:如果购房合同上有几个人的名字怎么办?
A:所有合同上的名字,只要有一个人不满足HST Rebate(退税)的条件,则房子不可以退税。 例如,如果房子是小孩和姑姑的名字,不管谁占多少比例,该房子都不能享受HST Rebate(退税) 。
Q:如果房子是买的,而土地是租的,可以享受HST Rebate(退税) 吗?
A:是的。
Q:如果是投资用房,什么时候可以开始申请HST Rebate(退税) 呢?
A:如果房子已经属于出租状态,即使房子并没有过户到你的名下,也可以申请,不一定非要等到过户以后。

摘自网络
 

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