哈法置业老姜:分享自己的买房卖房经历

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姜兵,应该是Halifax年龄最大的华人持牌地产经纪。在国内凭借房地产的投资,我从社会底层奋斗成为加拿大魁北克投资移民。在加拿大成功投资数套房产,目前安居在Halifax,华人称之哈法。哈法置业找老姜,姜是老的辣。诚信,专业,愿意将自己的经验和专业知识服务客户,帮助客户成功。电话:9027196599;微信号:jb3777。IMG_0604 (1).jpg
 

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最后编辑: 2020-07-07
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第一次在加拿大买房

作为魁北克的投资移民,我选择了一次性花费了22万加币无返还的选项(当时加币与人民币比值为6.2:1)。2013年,我们全家移民到加拿大蒙特利尔。当年联邦移民部长肯尼批评90%的魁投都违规去了温哥华和多伦多,并威胁说新魁投如果不去魁北克定居就不给续发枫叶卡。我胆小(同期许多魁投胆子大,去了温哥华至今也没事。因为保守党下台了。后来我肠子都悔青了),准备暂时在蒙特利尔过渡两年再去温哥华,安慰自己说让孩子学学法语也不是坏事。我租了两年房子,自己也去成人学校学习英语。
2015年到了,我发现温哥华的房价飞涨,自然不甘心去当“接盘侠”,就开始联系地产中介在蒙特利尔买房扎根了。我不会法语,接近知天命年纪,基本上找不到工作,孩子也适应了蒙特利尔的学习生活,所以开个华人家庭旅馆是个不错的选择。买房的目的就是:自住+运营家庭旅馆。
蒙特利尔华人家庭旅馆很多,竞争激烈,基本都在远郊地铁终点站附近。为啥?房价低,成本就低,远不是不能克服的困难,蒙特利尔地铁四通八达,华人本来就勤奋,便宜就是硬道理。如何与众不同,让我的家庭旅馆有突出卖点呢?市中心的家庭旅馆就是我找到的卖点!客户有奔便宜去的,也有奔方便去的,我是可以抢到市场的一杯羹的。
我考察了很多很多的在售房屋,在NDG与WESTMOUNT交界处靠近NDG区的一个DUPLEX进入了我的法眼。WESTMOUNT位于蒙特利尔downtown,最著名的富人区,房价当然是最贵的,NDG与之相邻,别看就隔了两三条街,价格立马就下来了。这套两层的DUPLEX的报价是49.9万,二层三室一厅,房东自住;一层也是三室一厅,出租出去了,地下室是个车库加一个bedroom和卫生间,这套房是坐落在传统的意大利区,为啥能进入我的法眼?地下室。这个地下室与大街的水平线相齐,而且有单独的门牌号码!实际是三层的TRIPLEX,相当于咱哈法的multiple units。另外开家庭旅馆必须要有停车位,越接近downtown,停车位越稀缺。这套房子门前沿街是可以免费停车的。
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2015年的蒙特利尔房地产还是买方市场,经过一轮轮的讨价还价,最终以48万价格成交。重点来了:实际结算价格是47.5万,省了整整5千加币呀!这是地产中介的功劳,有经验的中介如果能真正站在你的利益方面,为你着想,你就有福气了。因为在验房环节,老房子总是存在或多或少的毛病的,如果砍价太狠,就可能被房东拒绝,对地产经纪来说生意就黄了,佣金自然就泡汤了。所以说,找对的地产经纪非常重要!
 
最后编辑: 2020-07-05
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我的第一次房贷经历
房贷,贷或不贷?如何贷?是个问题。
Offer下来后,起初我没有考虑房贷,一个企业家朋友劝我去申请房贷,为何?他知道我买这套房子的目的是运营家庭旅馆,那么就会产生租金收入。如果我贷款了,房贷利息可以扣减我的租金收入,这样一来我就可以合理避税,而且可以节省资金进行再投资房产。好建议(后来事实证明我朋友的建议伟大无比)!地产经纪给我介绍了一位华人贷款经纪,这位贷款经纪把各个银行和金融公司的贷款政策比较后,推荐了一个最优方案,我考虑采纳这个最优方案。随后我把这个最优方案告诉了我的汇丰客户经理,准备计划动用我的汇丰银行首付款的时候,他立即说打住,无论什么最优方案,都不会优于我们汇丰银行给的贷款条件,你是我们银行的最优质客户,给我一天时间,我向总行特别申请,保证让你满意。当时我能享受新移民优惠政策,首付25%,贷款利率5年固定期是2.2%到2.4%。一天后,这位汇丰客户经理通知我的贷款申请批下来了:首付10%,贷款周期2+3,其中2年固定利率1.8%,3年活期利率随行就市。他帮我介绍了加拿大银行的利率行情和加息周期及幅度,真是没有比汇丰银行提供的贷款条件更好的了。这还没完,汇丰额外补贴我800刀的验房费和1000刀的贷款奖励!我当然喜滋滋地笑纳了。我的CIBC客户经理也想争取我的贷款业务,听到了汇丰的条件咂咂舌头:“臣妾实在做不到啊”。我的地产中介要求我把汇丰银行客户经理介绍给他。此后我把新登陆的华人移民不断介绍给这位汇丰客户经理。一年之内,我的汇丰客户经理升职为分行行长啦!双赢。

重点总结:
1 贷款经纪能提供所有银行和金融机构的最优方案。
2各个银行也有贷款人员,如果你的信用够好,也许你的客户经理是你最好的贷款人,可以BEAT所有的贷款方案。
3注意检查贷款合同细节,尤其是违约罚款部分。
 
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装修创造额外价值

这套房子终于买到手了,如何装修适何家庭旅馆的需求是个大学问。

先易后难吧。 Downtown停车位最为稀缺,虽然这套房子沿街有免费停车位,总是很紧张的。如果有一个或者两个私人停车位,不仅方便住店客人,也能为将来出售这套房屋创造额外价值。多好的卖点呀。这套房子后巷有一块空闲地,但是后门的铁艺楼梯设计不合理,占用了部分停车位。拆掉部分楼梯,改变出口方向变成了首选方案。请了位有执照的铁艺师傅,花了2000加币将楼梯截断一部分,焊接了新部分,改变了楼梯出口方向,凭空增加了一个私人停车位,最多可以停二辆车,如果两辆车并列车头朝外的话。

再谈装修最难的部分:二楼自住,是原来房东自住楼层,装修最好,不用花钱装修了。一楼三个卧室一个客厅一个卫生间。本着利润最大化原则,我将客厅改成了一个大卧室,卫生间就很难有空间和条件再去增添了。这就出现了一个问题,老外客人共享公用卫生间问题不是太大,咱华人要求很高,最好是一个房间一个专用卫生间,一层只能将就了。有办法,当初咱买这套房看重的最大亮点就是地下室与大街地面齐平,地下室全部推倒重来,设计成三个带独立卫生间的卧室,加一个公共厨房,把整个房屋的热水器全部集中到一个封闭带门的空间。咱的家庭旅馆就变成了全蒙特利尔最靠近downtown又有唯一带独立卫生间的卧室,卖点不要太突出哟!方案虽好,动水动电动结构,花费来了:手工费2万加币,材料费2.8万。我一共投入了5万加币。后来的营运事实告诉我:值,超值!咱家家庭旅馆竞争力超强,不仅华人客户钟爱,老外也喜欢。

对了,忘了交待一个细节:一层租户咋办?好办!花钱消灾,在加拿大,租户利益是受法律保障的,我向租户赔钱,请他们搬离。赔多少钱?哈哈,你猜,猜猜猜。
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第二次出手,我买到拍卖房了:贪婪和恐惧

2015年,我又出手了。这次是个拍卖房,机会难得,给我考察和考虑的时间太短了。拍卖房一般分两种:法院拍卖房和银行拍卖房。这套房子属于银行拍卖房,委托一家房地产中介公司挂牌交易。亮点一:位置好。位于蒙特利尔橙线地铁du college 地铁站附近,步行两分钟距离,周围有两所公立高中,一个法语高中,一个英语高中,也是华人移民集中的社区;亮点二:地大:近600平方米的土地面积;亮点三:挂牌价仅仅为28万(市政评估价也是28万)。对方中介公司说,原业主用这套房子作为他的公司注册地,他公司破产了,无钱还房贷,所以银行拿过来拍卖就是为了还这个业主的银行贷款。虽然房子很破,毛病也很多,但我想买过来推到重建,扩大建筑面积再出租或卖掉,相当于花28万去买个地铁旁边的土地,应该能挣好些钱。天上掉下了一个大馅饼,让我撞见了。谨慎起见,我在考察房子的第二天早晨,就跑到市政厅询问这套房子是否可以改建成3个unit ?在得到官方肯定的回答后,立即下了25万的Offer,最后以26万的价格抢到了这套银行拍卖房。我原计划找设计公司出图纸,找监理公司准备翻建。哈哈,我仿佛看到无尽财源滚滚来。 然而,然而我高兴得太早了!等到交房子时,我才注意到这套房子的后花园紧挨着一条货运铁路,每天至少有四到五趟货运火车轰隆隆地驶过,那叫一个烦人啦。这条货运铁路就是从咱哈法到温哥华的加拿大铁路。估算一下,26万的地皮+拆屋费用+建房成本,3个unit建房成本就按照150刀每平方英尺计算,3000平方英尺怎么也得45万吧。总成本得73到75万之间,如果挂牌价在90万以上,那才叫疯了,谁会在铁路旁边花90万买一个Triplex? 恐惧袭来,我不禁打了一个寒颤。谁叫我考察了一次房屋状况就急着下单了呢?
重点来了,天上掉馅饼,考虑再考虑,别急着去接!
房屋图片和土地图纸如下:

Screenshot 2020-07-11 09.52.54.pngScreenshot 2020-07-11 09.57.24.png
 
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第一次通过投资加拿大房子挣到银子了


这套投资的拍卖房既然不适合推倒重建,那么简单装修达到入住标准就成为当务之急。既然是简单装修,就找个收费便宜的华人师傅做就可以了。我在入住这套房子之前是租房的,因为提前解约,与我的意大利裔房东经过几轮谈判,最后赔付了一个半月的房租。这个意大利裔房东好难缠啊。
入住后,满一年了,可以算是自住房了,这样终于可以有盼头告别恼人的火车驶过的隆隆噪音,挂牌出售。
26万的买入成本,加上装修及其他杂项费用,差不多成本在30万左右。附费用明细表,供有心人参考。挂牌价38万,2016年初蒙特利尔依然是买方市场,经过近半年的销售,终于以36万的价格成交了。
有啥心得?幸亏当年买入价成本低,装修力求便宜,我终于在加拿大通过炒房挣到了第一笔银子了!
紧邻铁路,需要付出高昂的代价,这个教训深深地铭刻在我的骨头里了。三年后,当有哈法经纪领我去看铁路边上的房子时,我全身的汗毛都竖起来了!此是后话了。
窍门:自住房销售后可以免交所得税!

日期费用用途金额
20151026​
公证费
1000​
20151026​
地税校税
909.28​
20151027​
第一次购买材料费
1100​
20151028​
预付装修费
1500​
20151101​
第二次购买材料
550​
20151102​
第三次采购
23​
20151107​
额外装修费
200​
20151107​
第四次采购
1000​
20151112​
第二次装修款
1500​
20151112​
第五次采购
407​
20151123​
第六次采购
110​
20151125​
第七次采购
210​
20151126​
第八次采购
66.89​
20151126​
维修浴缸
200​
20151114​
采购
28.26​
20151126​
第八次采购
85.25​
20151130​
垃圾运输
80​
20151130​
尾款
1500​
20151202​
马桶
230​
20151202​
人工费
150​
20151201​
招待费
40​
20151111​
额外手工费
400​
20151202​
采购费
84​
20151295​
欢迎税
3652​
2016​
地税
2811.97​
2016​
水税
130​
2016​
校税
583.58​
20160917​
外墙装修费
3000​
贷款 
4200​
保险 
1000​
搬家及赔偿 
2000​
房价 
260000​
地产经纪佣金 
8300​
银行违约金 
1500​
搬家费用及损失 
2000​
  
300551.23​
 
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世界上没有后悔药

2015年,我看中了一套位于蒙特利尔犹太区的豪宅,报价129万。房子非常新,电器和家具新潮现代,而且通天然气。当时是买方市场,原业主是个律师,据说是花钱太过厉害导致个人财务危机,因为急需用钱,所以房价存在比较大的议价空间。我和太太非常满意,就是有些隐隐的担忧:毕竟我俩都没有工作,住豪宅就不怕坐吃山空吗?我向朋友们征询意见:主要原因在于蒙特利尔是法语区,中国的富人们都集中在温哥华,其次是多伦多,谁会跑到蒙特利尔来买豪宅?靠本地消费,哪能撑住百万以上豪宅市场?我犹犹豫豫,机会就这样从我手中溜走了。没多久,这套豪宅以116万的价格成交了。
一年以后,我的其中一个朋友花了90万在这套房子附近买了一个bungalow,地大房旧,装修差不多花了10万。她自住了几年,前不久脱手了,赚得盆满钵满。她事后略有歉意地说当年不该劝我放弃买那个我中意的豪宅,耽误了一个好的投资机会。所以,她一有机会就向我推荐她看中但还没买的房子,挺够意思啦。2017年,她推荐了NDG一个独立house, 性价比极好,报价44万。第二天是OPEN HOUSE,我上午跑过去看了,被我太太否定了,说厨房空间太小。下午我这位朋友才过去看房,听说我家没看中,她主动加价1万,以45万价格提交了OFFER,到今天这套房子价格涨上天了。我这个朋友在蒙特利尔投资了很多套房产,如今大部分脱手,笑傲江湖,转战新战场了。
2016年,我的家庭旅馆业务成长很快,接待了很多中国的新移民家庭。新移民家庭是有买房需求的,陪同看房是我应尽的义务。WESTMOUNT是蒙特利尔最著名的豪宅区,有一天我陪同了一个企业家移民家庭参观了一个在山顶的豪宅,可以眺望整个蒙特利尔,风景好,视野好,房子虽然老些,但土地面积大,价格也极好,报价169万。这个客人因为急着回国等原因没下OFFER,我却怦然心动,有钱的感觉真好!住在这套梦中豪宅,是不是可以享受人生啊。如果,我是说如果,我自己买了这套房子,哪有心情继续我那辛苦经营家庭旅馆的生意啊?
机会是留给有心且有财力的人的。我的另一个朋友这个时候开始出手了,他跟我说他媳妇直觉敏锐,觉得豪宅市场开始逆转了。不出手则已,一出手就连端了四套豪宅!全部集中在WESTMOUNT。如今在逐渐变现了,成功的投资!
蒙特利尔这些年来,房地产价格平均每年3%-5%,没有温哥华和多伦多的波澜壮阔,突飞猛进。特别像我们今天的哈法房地产市场哈。但是从2016年年底开始,温哥华和多伦多的大佬们注意到了蒙特利尔豪宅的价值洼地,开始布局了。从此蒙特利尔的房价开启了快速增长的新时代!
机会,当然也不全部都属于你的,取决于你的财力和眼光。
世界上没有后悔药,抓得到的机会就是这样从我手中溜走了……
 
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我为什么选择去哈法定居?

教育,当然是孩子的教育。孩子在蒙特利尔上了五年学,从4年级到6年级,一直是学法语。从7年级开始,我想让孩子多学点英语,就选择了上私校:法语为主,英语为辅。可惜的是快两年了,孩子每周有四节课学英语,长进不大,法语成绩也每况愈下,平时的社交圈也就是几个华人同学。按照这个趋势,以后只能考本地法语大学,这辈子也就在魁省混了,这可不是我当初移民的初衷额。是不是所有华人移民的孩子都这样呢?当然不是,不过那都是别人家的孩子。比如像当初我们一起移民过来的北京朋友,他家女儿不仅法语全年级第一,英语也是全年级第一,还经常拿魁省的各种奖项!一咬牙,我带我家孩子转学去纯英语私校(纯英语学校因为没有魁省政府补贴,学费很贵哟),虽然考试过了,但是我家孩子不愿意上。咋办?虽然我的家庭旅馆生意经营得风生水起,但是孩子的未来更重要。鱼和熊掌不能兼得,只能舍弃目前的舒适区,从头再来(想起了当年刘欢唱的这首歌)。
2018年,趁我们当家长的目前还有一点点主动权,搬离魁省,去英语城市定居,是我和太太的共识(孩子是极力反对,当然反对无效)。温哥华?多伦多?渥太华?还是哈法?温哥华,当初的我对你爱搭不理,现在的你我高攀不起。多伦多,2017年开始新一轮房价疯涨,气候跟蒙特利尔区别不大,它最大的优势是大学资源丰富,如果我家孩子英语不够好,也就没啥竞争力。渥太华,首都,有个渥太华大学,房价刚刚涨,也是一个选择。跟我仰视的一个超级富豪客人(人家当然是定居在温西啦)探讨一番后,我决定把目标锁定在哈法。
啥?哈法?一个从未听人谈起的偏远小城市。我的一个移民多年朋友听到我的想法说,“你疯了吧,你应该是第一个我所知道的从蒙特利尔搬到哈法的人了。”别急,我是咋想的?第一,哈法大学资源也很丰富,一个城市有四所大学,其中达尔豪斯也是榜上有名。当然比多大和麦吉尔排名差,问题是目前孩子够不上啊。如果万一我家孩子在即将到来的三年里幡然顿悟,突飞猛进,能上多大或者麦大,那是我们家的福气,我们当然鼎力支持。第二,哈法濒临大西洋,气候温暖,仅仅次于温哥华,华人不太多,所以房价也不高,目前还是一个价值洼地,是我将来退休生活的理想之地。面朝大海,春暖花开,择一城而终老,也是我的理想。大城市?我在北京这样的大城市拼了几十年了,还会再留恋大城市?当然不是啦。最后一个问题,我放弃了蒙特利尔的家庭旅馆生意,以后干啥呢?打工是不可能了,谁愿意招聘50多岁的新雇员呢?那位超级富豪客人给我指了一条明路:去考地产经纪,说我挺适合。确实,我喜欢研究房子,在国内干了大半辈子的销售,在加拿大倒腾房子。魁省要考地产经纪牌照,必须是法语,就是打官司看病也要求说法语。法语,法语,我自然就无语了。
 
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从学区房的角度聊聊哈法的房地产市场​
最近几年,人们在选择加拿大的安家城市除了温哥华,多伦多以外又出现了一匹黑马——哈利法克斯。该城市被称为是除了温哥华以外,最适合人类居住的地方。 四季分明的Halifax,绝对称得上是好山好水好空气,教育资源和医疗资源都不错。所谓哈法,泛指Halifax Regional Municipality (HRM)。它包括了Halifax Peninsula,Dartmouth和Bedford-Sackville Region。人口呢?哈法2020年统计人口为413,000。其中有多少华人?暂时没有权威数据,掐指算算,华人移民加上留学生及陪读家长估计超过2万,这个数据随着时间推移一直在增长。
咱华人买房,教育资源是头等大事。不能让孩子输在起跑线上,其实哈法本地人也一样。整个加拿大的公立学校,采取的就近入学政策,跟咱国内一样,所有卖房的listing都会标明这套正在挂牌销售的房子可以上哪所公立小学,初中,高中。
哈法的核心区域就是Halifax Peninsula,最好的学区是South end。South end集中了咱省最好的教育资源:大学:Dalhousie University 和Saint Mary’ University;另外University of King’s College和NSCAD University 也靠近这个区域。公立初中:Gorsebrook Junior High School 。(我女儿在这个初中学习过,非常好,还参加了学校的乐队呢);公立小学:Inglis Street Elementary,咱华人最喜欢最认。
等一等哈,好像我漏掉了公立高中:其实我倒不是故意的,最好的公立高中在Halifax Center 区域,叫做Citadel High School,住在South End的家庭都可以上。学校建筑宏伟大气,设施齐全,最重要的是设置了IB课程,只要是每门学科成绩在75分以上就可以申请,不像多伦多温哥华蒙特利尔设置了IB课的公立学校那样,申请入学难于上青天。这个高中远吗?即使住在South End 的最南端,靠近岛尖的位置,4公里左右距离,还可以吧。
聊完了公立,再聊聊South End 的私立学校:最好的私立当然是Halifax Grammar School。该校没有宗教背景,三岁起收孩子,男女不分班,高中是IB课程。咱们很多华人,即使住在Bedford,坚持每天接送孩子上Grammar ,可见吸引力得多大啊。另外一家私校是 Sacred Heart School of Halifax, 天主教学校,拥有悠久历史的百年老校,幼儿园,小学,高中混搭。中学部采用男女混校但分开授课的独特模式,更加有针对性。100%升学率,80%的学生获得大学奖学金,高中AP课程,学校非常注重学生的演讲及表演方面能力培养,拥有极为丰富的艺术类课程及学生社团。此外Armbrae Academy也是一个不错的私校选择。
South End 地段好,房价贵,房龄较长。便宜的60万加币起,贵的在400万加币以上。这里是哈法半岛的岛尖区域,不单单教育资源丰富,而且风景优美,紧邻downtown, 风云荟萃,富人云集,最大的特色是在岛尖部分,拥有一个占地75公顷的森林公园:Point Pleasant Park。华人戏称3P公园,它是加拿大历史文化的沉淀和荟萃。
最受华人移民钟爱的学区是Bedford。为啥?性价比高,中产阶级的最爱。这里最富盛名的公立小学是Bedford South School,此外Westwood Elementary也是一个不错的选择。公立高中Charles P.Allen High School: 提供IP课程,省级排名第八;总学习成绩第14;升大学率68%;毕业率96%。房价从30多万到70万不等,当然海景房和湖景房另论啦。这个区域的房龄较新,社区成熟,配套齐全,是哈法最热点区域。一套房产挂牌出来,我看到过最多26个offer,典型的卖方市场。30多万加币的房源是年轻人可以负担得起的第一套房,竞争激烈,现在这个价位的独立屋很难碰到了。
咱华人移民也有生活在Dartmouth。Dartmouth最好的两所小学是
Portland Estates Elementary 和Crichton Park Elementary
这个区域很大,谈不上学区了,房价相对便宜,生活成本低,比较实惠。只是常常会在电视电台上报道一些治安方面的问题。

附注:咱哈法有五所高中都设置了IB课:
Charles P. Allen
Citadel
Cole Harbour District
Halifax West
Prince Andrew
供大家参考,不用抢破头哈。
欢迎大家随时纠正补充啊!
 
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从买房卖房到成为地产经纪的路到底有多远?



前文聊了聊我定居在哈法的原因了,也聊了我想在哈法成为一名地产经纪。原因之一是年纪大了,没有公司愿意雇佣50多岁的员工,二是我暂时不会为全家的生计担忧发愁,老姜我对房地产投资有着浓厚的兴趣和爱好,一路走过来,房地产增值是我这辈子的财神呀!掐指一算,小小的哈法居然有100名左右的华人地产经纪:究其原因,找工作不易,留学生们要留下来,地产经纪是最低的入门工作了。我老姜要挤进来,如何生存呢?一没有人脉,二是挤(而不是抢)年轻人的饭碗,得罪多少人呀?100个华人经纪的背后就是100个家庭,我老姜还想不想安居在哈法呀?可是我老姜还得干下去,不仅仅是为我自己,而是为了我女儿:让我女儿亲眼看到50多岁的父亲能抛弃所有的生意和人脉,来到一个陌生的城市从头再来。

言传不如身教!到哈法的第一年,我经过英语水平测试,进入了ISANS英语学校,从CLB 5起步(魁省英语成人学校最高水平只有4级,我只能在魁省4B级班上复读了接近两年),然后一直上到CLB 7。2020年1月份,我参加了地产经纪培训班,其它课程没啥问题,房地产法律课程挺困扰我:法律语言比较难懂,用词造句跟一般的英语写作不一样,举个例子,peruse这个词我以前从没用过(现在我在与房地产律师讨论过程中经常碰到)。哈哈,anyway,我发挥了中国人考试永远是强项的优势,以85的高分一次性通过(注:不及格的话,还有一次补考的机会)。姜,还是老的辣哈。考试结果揭晓时是二月底,疫情已经风声鹤唳了,第一次遇到有史以来的恐怖局面,我闭门不出一直到7月初,拿着国内大学文凭和成绩单及无犯罪证明,办理完地产经纪执照,披挂上阵了。在这几个月躲避疫情的期间,,我思考着一个问题,也是难题:老姜同志跟年轻的华人经纪相比,到底有啥优势?比着比着,信心就来了:地产经纪,是一个服务行业,最基本也是最难的就是信任二字。你老姜不为生计发愁,住在哈法最高端的富人区,不会为了一个单子去不择手段,压低自己的职业操守和人格下限去生存,去奋斗,而是身体力行,立志给自己的孩子做个榜样。最不济的就是你老姜养条狗,跟当地邻居一样每天遛遛旁边的POINT PLEASANT PARK (华人戏称3P公园)。其次,你老姜在加拿大开过家庭旅馆,投资过有缺陷的房产,又住过豪宅,这种可上可下的房地产体验不是一般年轻经纪可比的。前文提起过,我当初到哈法买房时,一个年轻经纪推荐我去看铁路边的所谓豪宅。后来听说我做过家庭旅馆,居然建议我用豪宅做家庭旅馆……就好像那个啥,不说了,嘴快容易得罪人。说点正能量的例子吧,我最佩服和最愿意学习的是蒙特利尔的一个老地产经纪,身居豪宅,经验丰富,职业操守和敬业精神一直就是我的榜样。我和我身边的很多朋友都是她的客户,我在蒙特利尔最后一套房产就是委托她给卖的。
 
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2020年我参与的抢offer大战

一场人类历史上可以载入史册的疫情席卷全球,哈法也没能够幸免。房市从二月到四月几乎被疫情打蒙了,我还暗自庆幸呢:准备好现金,抄底的时候快到了!正好拿我的地产经纪牌照试试身手,给我自己买几套投资房啊。我正庆幸自己赶上大好时机呢,刚刚才5月份,仿佛人们刚刚从睡梦中突然觉醒过来:兄弟姐妹们,抄家伙,上啊!2020年度房市抢offer大战拉开了帷幕。啥?又是华人新移民?不可能啊。因为疫情,中加断航,几乎所有华人新移民困在国内,到现在都飞不过来呀。一方面,憋了两三个月的房市开始反弹,另一方面加拿大政府史无前例地大规模印钱,低利率房贷;还有啊,那个公寓之类,尤其是老人院的集中感染病毒,市场上所有的潜在买家全部集中火力:抢30到40万之间的独立屋房源,最热点的地区当然是Bedford。冲啊!我的第一个客人看中了位于:29 Meadowlark Grescent , Halifax 的一套独立屋,离市区近,又能共享Bedford便利的商业配套设施,性价比极好,挂牌价是26.9万加币,唯一的小缺点是临街,会有点吵,小孩过马路会有一定的安全隐患。下多少钱的offer呢?我和客户商量,纠结了一会儿,最后决定下了27.61万的offer,比挂牌价高出7千多,应该有一定的胜算机会吧。最终,最终这套房子的成交价是30.3万,给个截图证明那个那个价格是真得不能再真了!image_123986672.JPG



啥价格?嫌价格高?从今天的市场来看,这个价格再也不会有了。Bedford 地区已经没有这个价位的房源了,客户啊焦点集中到下一个热点区域:Hammonds Plains .

我的另外一个客人终于看上了他的Dream House,巨大的土地面积,临湖啊,房屋装修极好,一看是美观大气的豪宅,补充一点是Hammonds Plains 地区豪宅中的拔尖尖啊,最大的优点是巨大面积的土地基本上是平地啊。挂牌价是32.49万。下单,下offer, 要快,要加价!加多少?我这个客人一咬牙,一跺脚,拼了,加价1.5万多。冲啊,一定要拿下这个梦中豪宅呀!谁都看得出来,我的客人是有足够的诚意买的呀。结果,结果是我们在众多的offer大战中再次失利。最终成交价是37.5万,有图为证:

这个成交价比挂牌价整整高出了5万加币。买家后悔吗?我的客户后悔了,如果,我是说如果能看到别人的offer,绝对绝对是要抢下来的呀!现在这个条件的房源在市场上销声匿迹了。啥叫追悔莫及?活生生的案例。

不说了,不说了额,说出来都是我心头的伤痛……
image_123986672 (1).JPG
 
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哈法房地产依然是卖方市场,是否有可能买到不用抢OFFER并且可以低于挂牌价并且让买家心仪的房源呢?答案是YES! 还真不是做梦,即使是做梦,也有美梦成真的时候哦。

今天是我的一个客户closing date。这套房源位于哈法半岛内,离downtown距离非常近,特别适合做家庭旅馆或者AIRBNB(我也有三年做家庭旅馆/AIRBNB的经历)。虽然是个bunglow, 但是地下室大半在地面上,虽然只有一个卧室和一个卫生间,但是可以将地下室的另一个办公室开一个窗户,改造成另一个卧室,这样这套房子可以有四个卧室了。这套房子房龄是11年,业主是西人年迈夫妇,房屋维护的非常好。经过COUNTER OFFER,最终我们以低于挂牌价一万五千的价格成交了。验房后还更换了HOT TANKER 和EGRESS WINDOW。
不要太划算哟。image_123986672 (2).JPGimage_123986672 (3).JPG
 

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