加拿大地产经纪“潜规则“: 不问 不知 不说

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加拿大地产经纪“潜规则“: 不问 不知 不说

想像一下,在加拿大炽热的楼市时购买首套房子,会是什么情景﹖



一位网站编辑决定在多伦多西区High Park 的一幢Condo买一个单位,可是售盘很少,即使有,通常在几天之内就卖掉,而且往往高于叫价成交。然而,她终于如意所偿购入一个单位,虽然有多个Offer争,而她出价还比对手低了11,000元。

她的秘密武器?原来有赖一个有说服力的地产经纪。

房产市场买卖旺,除了有需求推动,地产经纪的推销手法也是其中一项因素。

上述那位买家发现,聘用懂得运用销售心理的房地产经纪,确实可以带来回报。事实上,一位了解谈判技巧、可以挽救潜在不利协议、在适当时候施加压力并采正确策略的经纪,确可促进买卖完成,达到双赢的局面。

最重要的一点是,这经纪可以有效使用心理外,而又不会违反道德准则。

不问便不会知道

卡尔加里律师歌登获阿尔伯达省司法部雇用后,她决定置业买个Condo单位。几天之内,她找到了理想的住所,标价为384,000元,这单位一应俱全:一间宽敞的卧室,有独立的书房,一个现代化厨房,位于受到城市人欢迎的社区,距离公交车很近。

但是,在该单位客厅窗户的正下方是一条火车轨。她担心噪音问题,问经纪有关火车声是否很大。房地产经纪技巧地回答:「只要不要打开窗户就成」。

注意:

买家要留意了,经纪不主动提起物业的潜在缺点,并不算是不道德或者是不合法。

不幸的是,商业杂志Inman进行的一项有关房地产经纪的调查中,有60%的受访者认为隐瞒信息是一种常见情况。

多伦多地产经纪拉丝韦尔(Eileen Laswell)以向客户提供全面信息而感到自豪,即使这意味着导致买家放弃交易。就在去年,她便劝一名客户放弃一间叫价不到一百万元的房子。

她说:「我从3楼的卧室看到隔壁房屋的屋顶,这邻屋屋顶的通风口让我感到震惊,这不是专业安装的通风口,而是塞满了管道的黑洞。」她打电话问卖家经纪,对方回答这邻居正在装修,但她从未见过需要窗户上铺上锡纸,觉得可疑,劝喻买家不要买。

这买家很喜欢这房子,很不舍得。但邻屋明显是大麻屋,这会影响他的家庭生活以及会影响房子的未来升值。

拉丝韦尔解释说,从法律上讲,加拿大房地产经纪并不需要对可能影响屋价的未公开或未知事件负责任。结果,该行业内形成了「不问,不知道,不说」的态度。



超出预算

随随便便地将超出预算的影响降到最低。

如果房屋超出买家预算$30,000,可能有人这样说:「每月供款仅多出$100。」

或是会暗示,你可从这物业赚钱是轻而易举的事,包括「加一个厨房,然后租出去很容易。」其实这并非易事:装修费用、申请许可证以及成为房东的许多潜在陷阱。

如果这房屋已经有出租单位,那么有人可能会夸大可以收取的租金:「你可能每月会获得每月$1,500的租金。」即使这是一楼底只有7呎高的地下室。为了保护自己,便要自己进行调查了。例如,与当地警察局联系,大致了解附近地区的犯罪率。如果希望增加一个出租单位,可以查看Kijiji网站,了解附近的房价租金。

当新婚夫妇道格和坦妮亚准备寻找新居时,他们的预算是$45万。 「我们看中一个单位,但是我们发现需要大量的维修工作,」道格忆说,于是他们看其他物业,但售价高出预算$50,000或以上。道格回忆说:「当我们对价格表示担忧时,经纪表示看看不妨。」

一位地产经纪解释说:「买家通常对他们的预算可以买到的东西不切实际,因此,你必须向他们展示额外的$50,000可以得到什么。」

但结果是,对房地产经纪来说,这额外的$50,000是$930至$1,250的额外佣金。对于买家来说,这意味着每月需要多付$180或更多的按揭供款。

所以,买家应拒绝看超出最高预算的任何物业。



适当压力

房地产经纪知道「情绪」可以帮助销售。去年,经纪拉丝韦尔就是通过这种方式,为她的客户成功买入伯灵顿备受追捧的排屋。

该物业甫一推出,拉丝韦尔的客户立即提出Offer。她说:「我建议她给卖方4小时考虑,接受或拒绝Offer,我想提高紧迫性,以便卖方要早早做出决定。」结果,那天她的客户成功购买了这排屋,而且价格还略低于市价,尽管当时有其他潜在买家也要预定看这售盘。

警告:

不过,此策略也可以对买家不利。

一般来说,买家通常会看过15至20间物业才作购买决定,如果高于这个数字,有些房地产经纪会实施一些计策。

作为买家的你,是否曾经在看房子时碰到另一个潜在买家?尽管这可能是偶然发生的,但也有可能是「特别安排」的,这让买家产生「有人争的危机意识」,尽速作出决定。

更糟糕的是,以前房产买卖曾出现虚假竞购战,换句话说,根本没有其他买家竞争。安省政府去年通过一项新法律,针对这种欺骗性行为,防止经纪试图抬高房屋的售价、或是推动买家竞购。违法经纪会收到书面警告、罚款、或吊销其执照。
 
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调查过民众
加拿大最不信任的行业第一名是房屋中介
第二名是修车
跟人无关,行业有关。
确实是行业名声,和个人无关。我有朋友做中介,也有朋友修车。人都很好。
修车很难DIY,但是买卖房子完全可以自己做呀,为什么大家还是要找中介?
 
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其实挺好奇的, 地产经纪为啥有必要存在。居民自己也可以买卖房。被骗被坑的可能性有但也不是很高。就大街上溜达着,就像买东西似的,哪里open house进去看一下,合适买了就完了。越好时间交易,找个律师走个法律交接程序就完了,为啥还非得找个中介交一笔中介费。
我卖房的话,肯定找中介。所以,中介就产生了。
我买房的话,不想找中介,可是中介已经在那等着我了。
 
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其实挺好奇的, 地产经纪为啥有必要存在。居民自己也可以买卖房。被骗被坑的可能性有但也不是很高。就大街上溜达着,就像买东西似的,哪里open house进去看一下,合适买了就完了。越好时间交易,找个律师走个法律交接程序就完了,为啥还非得找个中介交一笔中介费。

这倒不能完全类比,有经纪在中间,特别是负责专业的经纪,卖家和买家完全不需要见面的,就可以完成deal,这样挺好。我夏天卖了一套投资房,从一个佛系华人经纪换到一个精明强悍的西人团队经纪,两个多月一个offer没有到2天收5个offer, 直到最后顺利售出。过程中有大量与对方交涉,bargain, negotiation的技巧和工作,以及paperwork. 再加上房子和我住处相隔两个城市,很多工作都是远程完成。

改天我写一篇长文分享过程。
 
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确实是行业名声,和个人无关。我有朋友做中介,也有朋友修车。人都很好。
修车很难DIY,但是买卖房子完全可以自己做呀,为什么大家还是要找中介?
老话题了
研究透地产局平台,你就明白为什么还要找中介了
就好象微信并不好用,又臃肿,为什么华人大家还是都在用.聊天软件又不止它一个
 
这倒不能完全类比,有经纪在中间,特别是负责专业的经纪,卖家和买家完全不需要见面的,就可以完成deal,这样挺好。我夏天卖了一套投资房,从一个佛系华人经纪换到一个精明强悍的西人团队经纪,两个多月一个offer没有到2天收5个offer, 直到最后顺利售出。过程中有大量与对方交涉,bargain, negotiation的技巧和工作,以及paperwork. 再加上房子和我住处相隔两个城市,很多工作都是远程完成。

改天我写一篇长文分享过程。

期待...
 
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自己卖房在那里卖呢?正准备卖一个房
 
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自己卖房在那里卖呢?正准备卖一个房
论坛上幺喝
自家草地插牌卖,
但是没几个人鸟你

至少要花几百块钱弄上MLS系统.
但是也没用.
买家经纪好不容易拉到客户,你不给买家经纪佣金,经纪不带它的客户看你的房,随便说这房有问题你不要看了,,你还是很难卖出,你只能等也纯粹没经纪的买家正好看的上你的房.所以你至少还是要给钱上平台,还要给买家经纪佣金才容易卖的出,除非现在是疯抢房的时候.

所以,为什么平台很难绕开,或者只是绕掉半边
 
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这倒不能完全类比,有经纪在中间,特别是负责专业的经纪,卖家和买家完全不需要见面的,就可以完成deal,这样挺好。我夏天卖了一套投资房,从一个佛系华人经纪换到一个精明强悍的西人团队经纪,两个多月一个offer没有到2天收5个offer, 直到最后顺利售出。过程中有大量与对方交涉,bargain, negotiation的技巧和工作,以及paperwork. 再加上房子和我住处相隔两个城市,很多工作都是远程完成。

改天我写一篇长文分享过程。
 
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卖家 找经济没有问题,最多就是便宜点 快点卖掉,这个是 可以接受的,大多数人卖房有底线的, 便宜了不卖。
买家 找经济一定 要知道 经纪是你的敌人,想方设法让你快速掏钱,保证成交,买的房子是否合适,价钱是否合理肯定不是经纪考虑的问题。专业的经纪就是让你快速掏钱 买房。 买房 是不知道真实 房子到底行不行的。一个房子到底是比市价高 还是低 没有明确标准。

经纪的收费方式决定了一个成功的经纪一定是想办法快速成交的。没有成交就没有收入,经纪就饿死了。
还有经纪不太需要回头客,你一辈子买几次房子?
买房子的时候,必须 所有事情亲自出马,除非是买楼花。每次见自己买家经纪心里先默念 10遍 经纪目的是要快速赚自己的钱。
 
最后编辑: 2020-12-03

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